300万的门面贷款能贷多少年能评估600万吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-01-21 04:20 标签： 门面说明不能用于餐饮
600万买的商铺委托经营，租金拿不到了，房子也收不回
刘先生已经一年多没拿到房租了 叶原
　　西安东大街可谓寸土寸金之商业旺地。但对于榆林人刘先生来说，尽管他在此买到的商铺已经出租，但收过一段时间租金后，不但拿不到租金，房子也无法收回。
　　买商铺后
　　交给开发商统一经营
　　日，榆林人刘某购买了陕西华安房地产开发有限公司(以下简称
“华安”）在西安市东大街的东方之星商业大厦一层10106号房133.44平方米的商铺，购房款总值为599.4934万元，当年12月31日交付使用。
　　交付过程中，刘某支付现金470万，其余129.4934万元房款是委托开发商华安经营两年的租金，经营期限至日。
　　刘某称，日委托经营到期后，按照当初签订的协议，华安应该给业主办好房产证，并将房产分割后归还业主。但华安既不给办房产证，也不给交房。而是以统一经营为由，从日起至4月30日，让所有业主签订过渡经营协议，走统一经营的路子。
　　日，刘某要求华安归还房子并付租金时，发现当时开发商承诺的总房款年收益10%的租金，被开发商变成7.5%，而且开发商给计算的租金的总房款也是按照他当初缴纳的470万计算，而非实际的总房款599.4934万元。
　　2008年4月至10月租金越来越低，但收益比存款利息相对高一些，虽然不满意，但还能接受。
　　开发商
　　又将经营事务交给物业公司
　　2009年，开发商华安公司将商场经营事务交给了其下属的西安怡利物业管理有限公司（以下简称“怡利物业”）。
　　当年9月，刘某与华安签订了《委托合同》，将商铺委托给怡利物业，约定刘某作为委托人将自己商铺以受托人怡利物业名义出租给商业运营机构经营。租赁期限为15年，免租期为3个月，租金年收益率不低于7.5%。
　　怡利物业又以增加2.5%的收益为条件，与他签订了一份《补充委托合同》。约定受托人（怡利物业）与承租人（伊雅公司）签订的租赁合同履行期间，委托人对于受托人（怡利物业）的委托是不可撤销的。
　　据刘某称，其实早在日，怡利物业就与西安伊雅商业有限公司（以下简称“伊雅公司”）签订了《租赁合同》，怡利物业将其拥有的全部出租权及经营管理权——位于西安市南新街与东大街十字西北角的东方之星项目地上一层至四层建筑物（部分房号不在其中）总计面积14100平方米租赁给了伊雅公司用于商业经营，期限15年。“现在我去讨要房租，怡利物业以伊雅经营不善拖欠房租为由一直拒付，但业主了解的情况是现在的房屋租赁者已将房屋租金交给了伊雅。究竟伊雅公司与怡利物业之间在倒腾什么，业主不得而知！”刘某称，现在他拿不到房租，房子也收不回来。
　　与刘某有着相同遭遇的，还有韩城的韩某等业主。而被拖欠租金的业主共有400多户。
　　业主质疑
　　商铺运营正常
经营不善难理解
　　“如果说房子没有出租出去，作为业主也认，但看到商铺已经出租出去而且在正常运营，怡利物业称伊雅经营不善未支付租金，怎么让大家信服呢？”刘某说，2005年购房时华安公司在宣传中称，他们引进了专业的运营团队西安伊时达商业运营有限公司进行统一经营，当时该公司负责人是朱某。但几年后，业主惊奇地发现，与怡利物业签订《租赁合同》的伊雅公司负责人依然是朱某。
　　刘某称，根据伊雅公司目前统计商户缴费明细表显示，10106号房现在的承租者荀某与伊雅公司签订《租赁合同》，荀某已向伊雅公司支付了90万元的房租。对于怡利物业称伊雅公司经营不善，他感到很难理解。
　　怡利物业
　　“收不到房租跟我们没关系”
　　“我们夹在中间很难受，伊雅公司没有支付房租给怡利物业，怡利拿什么给业主支付呢？”4月6日下午2时，华安公司副总经理、怡利物业负责人赵某向记者称，业主向他们讨要租金，让他们也很为难。
　　赵某表示，伊雅公司经营不善，一直在拖欠400多户业主的租金。目前该公司的想法是，几方面尽快坐在一起，共同协商如何解决此事。按照该公司的设想，业主再给怡利物业一定的过渡经营期限，重新寻找新的运营商进行统一经营。至于业主拿不到房租可以通过法律渠道向伊雅公司讨要，跟他们没有关系。对于拖欠400多户业主多少租金的问题，赵某以不清楚为由拒绝回答。
　　对于刘某提出的“既然不给房租能否收回房子自己经营”的问题，赵某称，如果刘某要回房子会破坏整个一层的商业运营模式，导致后期很难招商，再说其他业主也不会答应。
　　那刘某被拖欠的房租应该找谁要呢？
　　西安伊雅商业有限公司总裁办一位姓陈的助理向记者表示，即使有纠纷也是伊雅公司和怡利物业之间的经济纠纷，该公司和业主之间没有任何关系。
　　律师分析
　　想要回报率签合同有讲究
　　陕西众邦律师事务所李小东律师表示，刘某与华安下属的西安怡利物业管理有限公司签订的是《委托合同》，这就给自己今后讨回自己的权益增加了难度。
　　他指出，刘某与怡利物业之间是委托关系，怡利物业与伊雅公司之间是租赁关系，伊雅与10106号房现在的承租者荀某是租赁关系。但《委托合同》和《租赁合同》责任大不相同，后果大相径庭。一旦中间任何一个环节出现问题，刘某都有可能拿不到租金，而与怡利物业之间关系不大。
　　李小东建议，如果刘某与怡利物业签订《租赁合同》就不一样了，他将商铺租给怡利物业，再由怡利物业委托给伊雅公司经营，这样风险就转移至怡利物业。就算伊雅公司经营得不好，怡利物业在合同中承诺的租金，也必须如数返还。
　　专家解析
　　“回报率超8%就会影响商场经营”
　　高回报率是在玩文字游戏
　　西安交通大学经济与金融学院一位不愿具名的教授向记者表示，如今很多商铺开发商都承诺给业主长达10~15年的8%~10%的回报率，如果说是2~3年，还可以理解，5~10年，风险就比较大；而且，8%~10%的回报率，很多是在玩文字游戏，一般比较正常的回报率在4%左右，如果超过8%就已经构成危险，因为过高的投资回报率，将影响商场以后的经营，开发商无法维持长期经营。从香港的经验看来，商铺的投资回报率为6%左右。
　　投资商铺要科学分析
　　西安一家房地产营销策划公司负责人胡玉表示，有的开发商为了高价销售商铺，不惜以夸大其词的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的回报率，但实际上开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳了，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却是损失全无。
　　胡玉提醒，要真正达到“一铺养三代”的目的，必须建立在科学的投资分析上。
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价值300万的门面房过户费怎么算
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需要办理本业务收费）、其他费用相对较少;平方*房屋平方数 （交易双方各承担50%）：（一般由买方缴纳；抵押工本费: 300元（如不能本人亲自办理：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5、个人所得税、契税；评估费，双方另有约定除外）按照商铺按照差额缴纳;个（买方承担）；购房证明；公证收费标准：20元一份；二价值300万的门面房过户税费：一，计算公式为，双方另有约定除外)按照3%缴纳：10元&#47，依据交易双方的不同情况：交易费：（上次购买价格—现在出售价格）*税率20%：（一般由卖方缴纳；工本费，双方另有约定除外）按照差额缴纳，具体税费明细如下；共有权证20元&#47：评估总额的千分之五（银行贷款需要买方缴纳）：（一般由卖方缴纳，一般需开3份（买方承担）： 一个证件80元.55%，计算公式为：100元（银行贷款需要买方缴纳）；三；四、营业税
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商铺是买入的么，原价多少 ，抛开原价，剩下的部分按20%缴纳税款。
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