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房博士知道
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名下有一套房，且用公积金贷款。没还完。
有换房打算，90平以上，想用公积金 商贷贷款，公积金毕竟有优势，减少部分还贷压力。
问题来了，和老婆两个人，社保满足两年，但公积金余额太少。
1.能否两人一起再用公积金贷款？两人最多能贷多少？
2.如果可以贷款，能否把两人的公积金还款停了，让公积金余额交多了，这样是不是能多贷？具体怎么操作？
你好，据房博士了解，如要申请第二次使用公积金贷款，第一次公积金贷款必需还清后第二个月才可申请。第二次公积金贷款额度为公积金余额的10倍，一人最高不超30万，夫妻两人最高不超60万。具体情况可咨询公积金管理中心，电话。
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用公积金贷款轻松实现换房梦想
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■记者黄培红/文
　　30岁的谢先生刚结婚，与爱人都是公司职员。谢先生每月工资5000元，福利奖金每年6000元左右，住房公积金每年1.5万元；爱人月收入为3600元，住房公积金每年7200元，年终福利5000元左右。两人有1套50平方米的单位分住房，位于南昌市东湖区，现出租，月租金1000元；一套自住房，双方父母置办、装修，无房贷。
　　两人现有存款10万元，住房公积金11万元，投资股票13万元，现市值9万元。家庭每月生活开支4000元左右，主要包括伙食、水电、物管等方面，以及每月小车油费600元左右；另外，每年旅游一次，花费1.5万元左右。
　　理财目标
　　●理财嘉宾：农业银行江西省分行财富管理中心私人金融服务顾问巫宇婷
　　1、计划2015年生育孩子，想为孩子积攒教育金。
　　2、孩子5岁或6岁时，利用公积金贷款把单位分到的房子置换成一套学区房，三居室。
　　3、生活品质不下降（包括每年旅游），孩子出生后全家人配一些商业保险。
　　财务分析
　　合理配置资产实现理财目标
　　谢先生家庭生命周期处于成长阶段，两人年收入11.42万元，出租住房年收入1.2万元，家庭固定开支加旅游费用7.02万元，家庭年结余5.6万元。两人现有存款10万元，住房公积金11万元，市值为9万元的股票投资。
　　家庭资产状况尚好，建议开源节流，合理控制家庭支出；资金流动性较强，但投资方式比较被动，建议进行资产合理配置，提高收益率。
　　理财建议
　　基金定投积累教育储蓄金
　　谢先生夫妻准备2015年生育孩子，可提前为孩子准备教育储蓄金，教育金储蓄应尽早准备，抵御通货膨胀。建议每月定投800元购买农业银行基金定投与黄金定投（基金和黄金定投各占50%），以获取长期稳定的投资回报。
　　公积金贷款实现换房计划
　　谢先生夫妻收入尚可，可利用公积金贷款的利率优惠政策，实现换房计划。7年后，谢先生夫妇的住房公积金将有26.54万元，加上单位分房卖出所得款为首付，利用公积金贷款享受低利率，轻松实现换房梦想。
　　商业保险保障家庭安全
　　家庭成员商业保险多以寿险为主，按照保险1/10法则，一个家庭的年保费支出一般占家庭年收入总额的10%为宜，建议在不影响生活质量的情况下,拿家庭收入的十分之一购置以孩子为受益人的子女教育金保险和以家庭成员为被保险人的定期寿险及终身寿险。
　　改变投资方式提高收益
　　谢先生家庭资产配置方面，建议准备3~6个月家庭准备金，5万元活期存款购买农行天天利滚利理财产品，收益达到2.45%。既保证了资金的流动性，还能获得高于活期存款6.8倍的年化收益率。剩余5万元用于购买农行安心得利、本利丰系列理财产品，提高收益率。市值为9万元的股票投资单一且风险较高，建议置换出5万元购买债券型基金，分散投资风险，且可根据市场及时调整份额。
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江西日报社版权所有，未经允许不得复制或镜像公贷和商贷利率优惠没放开，投资客别墅换房梦一步之遥(图)_网易新闻
公贷和商贷利率优惠没放开，投资客别墅换房梦一步之遥(图)
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　　马生又要换房了，这次想换别墅。但是直到现在他还是没有买成。原因是，下半年的东莞出现了许多小别墅楼盘，一下子选择范围广了，他稍微有点儿拿不定主意去做出选择，也有点看不懂市场。还有一个重要的原因是，8月份东莞出台促市政策，其中一项重要内容是将“优化住房公积金贷款政策”，提及公积金贷款政策要放宽。他的最理想状态是，公积金贷款对144平方米以上的住房也能放宽，同时商业贷款利率也能下降，那么他就可以用公积金加商业贷款的组合贷款买下一套心仪的别墅。等不及，这年就要过去了。别墅梦，又是一步之遥。
　　投资客第二次换房想用公积金贷别墅
　　这次已是马生的第二次换房。2005年他就买下了阳光澳园110平方米的三房两厅。马生赶上了好时机，在房价热力升腾前，就一步到位买了大房子。这还没完，在2010年的时候，朋友换工作岗位要离莞，正处理手头上的物业。马生没多考虑，就接手了朋友一套180平方米的景湖春晓大平层单位。这是一套全新的房子，他以总价120万元入手，单价不到6700元。
　　坐享可以跑马的大户型，马生也没闲着。其间又买车、买车位，折腾了一番。手头上还有投资的房产，当着包租公。买物业和投资成了他最大的兴趣爱好，他爱和朋友一起分享楼市风云变化，喜欢和朋友一起去看房做参谋。不少朋友在他的忽悠下，还正好踩着点，低位入手，还有的赶搭了公积金贷款对大户型、双拼房宽松时期的末班车。
　　那是因为，就在朋友2012年底买房之后，2013年初东莞就出台了史上最严的公积金贷款政策，要求住房公积金贷款最高额度不能超过公积金账户余额8倍，同时对144平方米以上的大户型、以及双拼房的贷款都设限。
　　这样的厉政正好卡住了像马生这样的买家。他要再买入超过144平方米的大户型，就不能使用公积金贷款，同时，如果公积金账户余额只有1万元，那只能贷款8万元。这个苛刻的条件直接让当年的公积金新贷款同比减半。来自东莞市住房公积金管理中心的数据显示，2013年全年新增发放贷款户数5417户，同比减少49 .76%。这一数据也是2008年以来创下的最低记录。
　　期待商贷利率下调优惠
　　正当马生准备对即将可能购买的别墅放弃使用公积金贷款方式后，8月份，东莞政府出台促市政策，其中提及放宽公积金贷款。这让他重燃希望：最理想状态是，配合新政、央行宽松房贷的宏观调控，公积金相关政策可以放宽到144平方米以上的住房也能贷款，他就适用了，使用公积金+商业的组合贷款，这将减少他不少的一笔月供利息款。
　　他算过一笔账，如果选到了他心仪的别墅，并且总价能够控制在450万元左右，其中贷款200万元，以30年的贷款期限，利率上浮10%，月供需要1.4万元。加上自己本身还有其他的投资性贷款，每月的供款额需要近3万元，这个压力让他承受不住。如果是公积金贷款可以使用，那么利息就能省出千余元，同时他卖掉投资的一套房子抽出资金，以及现在自住的大平层单位，他的每月供款额就在7000元不到，压力减轻不少。
　　让他心生纠结的，还有央行也出政策对二套房贷松绑了，但是利率也没有降。“目前倒是手头的房贷结清了，再贷可以算首套房，也就是我只要还清其他房贷，购买别墅也可以首付三成，但是优惠利率不降多点，几百万的别墅贷款，同样有极大的月供款压力的。”这种期待演变到央行降息后，银行们又将下浮优惠的利率上调至基准，硬生生打破他的别墅梦。
　　“现在就算我不纠结利率问题，不在乎多付的利息款，可以去购买，那我喜欢的北大资源御湾的别墅也售罄了。”而在其间，其他入市的搅乱他军心的别墅楼盘，又开出了他认为不太合理的价格，无设置电梯位，没有人车分流等人性化的设计，也让他不够满意，“心仪的房子就在眼前，够不着。确实是一步之遥啊，买房就在纠结之中。”
　　采写：南都记者　陈焓
　　本季度大事件回顾
　　作者：陈焓
本文来源：南方都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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公积金执行认房又认贷误伤真离婚
来源：北京青年报
作者：刘青
&&今年春节过后，李先生结束了为期四年的婚姻，致使其&赔了夫人又折了房子&。然而，正当李先生振作精神将要走出婚姻失败的阴影之时，公积金新政严格执行&认房又认贷&，让他有点走投无路。李先生虽是净身出户，名下已无房，但之前购房有过贷款记录，从而无法享受首套公积金贷款待遇，致使手头上的资金远不及首付。&真离婚&却买不起房，最终只得以租房度日收场。
&&为换房考虑过&假离婚&
&&据了解，四年前，李先生为了结婚，申请贷款买了第一套房。房子面积不大，是个约40平方米的一居室，地处三环内，社区周边有地铁。&房子面积虽小，但是地段不错，交通方便，各种配套也算齐全，最主要的离单位近，符合过渡性住房的要求。&李先生表示。但是随着夫妻俩工作年限的增长，对生活质量越来越重视，一居室的小房子已经无法满足日益增长的需求，李先生与妻子商量考虑换房。然而，李先生的换房计划恰逢&新国五条&北京细则和公积金新政出炉，对政策的等待以及研读时间，导致该计划一直处于搁浅状态。
&&4月7日，北京住房公积金管理中心发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，要求严格执行《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》的规定，借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70%。&该条款并没有打击我换房的决心，只要我把手里的房子出手，自己名下无房，同样还能享受首套公积金贷款待遇，首付比例仅30%。&李先生坦言。但是公积金新政，要求严格执行&认房又认贷&，就算李先生把房子卖了，但是有过贷款记录，首付还需按60%计算。&首付60%大大超过了我们的预算，为了换房计划的成功，我甚至想到使用买房&歪招&，首先把房子卖了，然后跟妻子离婚，她没有申请过贷款，名下也没房，算是首套房，低首付可解决资金不足问题，顺利换房。&李先生表示。
&&但是由于李先生与其妻子感情上已经存在许多问题，害怕经不起折腾，所以当时并没有践行该计划。&公积金新政对像李先生这样的换房者影响最大，因为卖出一套，再买入一套，以前可享受的首套低首付与利率优惠，如今都不存在了。&业内专家表示。
&&&真离婚&却买不起房
&&今年春节后，李先生正式离婚，净身出户的他也开始寻找新的住所。由于之前买房有过贷款记录，再购房已属于二套房。而二套房首付提高后，李先生的资金就出现了缺口，购房计划一次又一次的失败。但是在一次与朋友交谈中，李先生想起了离婚前换房所想的买房&歪招&。&现在我是&真离婚&，也就不存在道德伦理底线的问题。并且前妻顾及多年的夫妻情分，也同意用她的名义进行公积金贷款购房，之后再以赠送的名义过户给我，只需花费一笔过户费用，但是比二套房高首付合算。&李先生坦言。得到前妻的同意，李先生协助前妻提供了所需材料，送往相关部门进行审核。
&&由于李先生欲购买的是新房，公积金委托贷款操作流程为，申请&管理中心受理、审核、审批&承办银行办理(签订借款合同)&房管部门办理贷款抵押登记&承办银行发放贷款。一般情况下，贷款申请资料齐全的情况下，需10个工作日才可出购房资格审核结果；符合贷款发放条件的，抵押登记后放款时限不超过5个工作日。所需提供的材料主要有相关身份证明、婚姻状况证明、商品房买卖合同原件及复印件、房屋预告登记证明原件及复印件、信用记录等材料。
&&但是10天之后，李先生前妻的贷款申请被拒，理由是因为她之前提取过公积金，帮着还过李先生的房贷，所以不能享受首套房优惠。按照《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，执行贷款首付款比例不低于60%。&&楼市有风险，离婚需谨慎&，但是像我们这样&真离婚&的人却阴错阳差买不起房，一切都需从零开始。&李先生感慨万分地说道。
&&提取租房公积金不影响购房资格
&&经历诸多尝试失败后，李先生对购房计划心灰意冷，最终决定先租房再买房。&支付租金提取公积金不会影响购房资格的审核，与此同时，相对减轻了生活负担，能够让我尽快存钱摆脱租房，拥有自己的房子。&李先生表示。据了解，北京住房公积金贷款有关首套房审核标准进行了明确，即认定住房公积金贷款申请人是否为首套房购买者，是以&购房提取记录&为准，而不是&租房提取记录&，即通过其他合法方式提取过公积金的，均不算在内。&李先生前妻首套房贷款申请之所以被拒，是因为之前提取过公积金还过房贷，虽然其名下无房，但有&购房提取记录&。在公积金政策从严的背景下，如若再购房，一定是按二套房计算。&京城个贷机构伟嘉安捷企划经理吴昊表示。但购房人可以放心，为了支付租金而提取公积金，不会影响购房资格审核。
&&目前，北京购房资格审核新添公积金系统筛查，购房资格申请人将接受至少三道审核&关卡&，包括查验房产登记记录、家庭房产交易记录以及市住建委和纳税、社保等部门的联网筛查等信息，其中公积金系统筛查是新增的、必做的联网筛查环节。无论是审核购房资格还是确定是否是首套房，都必须经过公积金系统的筛查。
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