买房子应当注意哪些法律问题_百度知道
买房子应当注意哪些法律问题
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第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工许可证。五证，一个是建设用地规划许可证。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候、面积、质量，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如果一旦日后就房屋格局、小区环境等事宜发生纠纷，它只是起担保作用，一方不履行合同义务可以要求返还订金。所以，将可能成为赢得诉讼的关键证据。提醒购房人要注意，在认购书中写的定金一定要分清是“定”还是“订“、价格、地段，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，可以把宣传海报中的具体内容明确的写到商品房销售合同中或者将宣传海报内容作为售房合同的附件，以此制约开发商虚假宣传和后期的违约行为。即使不对宣传海报进行约定、优惠条件以及投资者等信息，根据最高法相关司法解释的规定，一个是预售许可证，如果存在这两证，看准确了，大体上分三个阶段。第一，接受物业，申领产权证。三、购房过程中涉及到的具体法律问题售楼宣传海报(售楼书)有没有法律效力?宣传海报通常是开发商所做的宣传广告，有些海报可以界定为法律上的要约邀请，是可以具备法律效力的一、五证，我们在买房时也一定要对宣传海报进行留存，应该注意到查验五证，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”。而订金不是对合同起担保作用。售楼海报往往体现的是楼盘外观图，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金，定金是一个专业法律术语，非常重要的一点是应该对开发商或者房主(二手房)的资信能力进行了解。例如;资金实力如何;是否存在资金链断裂风险等。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，认购书里的定金和订金的区别。买房时如何看待“五证”，购房前的准备，我们在购房前除了要考虑地理位置、户型以及周边环境等因素外，如果要从法律上确保宣传海报本身具有法律效力，如因对合同条款的分歧导致合同不能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的、售房动机、经济实力等因素进行仔细调查。第二。购买二手房则要特别针对对房主的身份信息、收入、个人品行，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊，购房一手房就要提前考虑到开发商在房地产市场中的信誉如何、小区整体布局图、房型、规划配套，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。第三、婚姻状况、工作单位。建议：购房者在签订认购书的时候，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，一方不履行合同义务的无权要求返还定金。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。二、个人在购房中，一般原则上就不会存在什么问题了?交给您一种方法。通常房地产开发商在认购书中都规定定金条款，一旦要求退房定金将不退还，交房和办理产权登记;前期楼盘质量如何;施工队伍是哪家建筑企业;业主评价如何，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由规划局核发，开工许可证是由建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证是由土地资源和房屋管理局核发
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购买期房应该注意哪些法律问题
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你可能喜欢【注意】购买期房需要规避哪里法律上的风险？
期房实质上就是商品房预售的房屋，具体是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房。
1、购买期房的法律风险有什么?
购买期房应当与开发商签订预售合同，为了保障自己的利益，合同中一定就相关事项明确约定。找法网提示您购买期房的风险有以下几个方面，购买过程中应当谨慎：
(1)根据图纸买房购房者看到的大多是户型的平面图、整个楼盘的效果图而不是实物，许多开发商将户型平面图做的简单而模糊，使得有关面积、户型、装修标准难以准确进行判断;而楼盘的效果图则渲染得十分精美会造成对消费者的误导。如果在交房后与开发商宣传的差距较大则会造成损失。
(2)对于开发商的情况难以把握。如果开发商在建设过程中因为资金不足使工程停顿;或因技术实力不足造成建设质量的降低;以及在建设过程中擅自变更原来的设计或承诺尤其是对小区的配套设施和环境绿化的变更等情况，这些都会给消费者造成巨大的损失。
(3)市场的行情和价格难以预测。在购房者与开发商签订合同并付款后，因为市场因素的作用，房价会产生波动。如果涨价则购房者受益;如果跌价则购房者会遭到损失。
2、购买期房时要确保开发商拥有哪些证件?
购房者在购买期房时，一定要确保开发商有以下“五证”：
(1)《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;
(2)《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;
(3)《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;
(4)《建设工程施工许可证》;
(5)《商品房销售(预售)许可证》。
3、购买的期房后可以退吗?
(1)商品房买卖合同内容异于认购书内容。
商品房交易通常采用先签认购书后签商品房买卖合同的方式，从性质上讲商品房认购书属带未决条款的预约。由于合同主要条款已经确定，合同已经成立，对未决事项双方应继续谈判以签订本约。如果开发商提供的格式合同与认购书条款不一致，或者商品房买卖合同条款不合理，此时买方有权拒签，并要求返还定金。
(2)开发商未取得相应的批准、证件。
《城市房地产管理法》第44条规定对商品房预售限定了严格的条件，其中取得商品房预售许可证是开发商预售的前提。如果开发商没有取得预售许可证进行预售，所签订的合同则没有法律效力，业主有权要求退房。
(3)开发商单方变更规划。
在签订商品房买卖合同后，如果开发商未经买方同意单方变更朝向、面积、户型等规划、设计，买方有权要求解除合同，并要求开发商支付相应赔偿金。
(4)按揭未获批准。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十三条规定，因不可归责于买方的事由导致不能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买方有权请求解除合同。
(5)先卖后抵、一房二卖或先抵后卖。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条、第九条明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，或隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人有权要求解除或撤销合同并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。
(6)面积误差。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条明确规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定面积不符，合同对此有约定的，依约定处理;如无约定，则面积误差比绝对值超过3%，买受人有权请求解除合同。
(7)质量瑕疵。
如果房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权解除合同，并要求赔偿损失。
(8)拆迁补偿安置房屋。
出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋事实的，买受人有权要求退房，并可向出卖人主张不超过已付购房款一倍的赔偿。
(9)迟延交房。
实践中，开发商通常通过在商品房买卖合同中约定较低的交房条件(如交房条件不是取得竣工验收备案，而是单项验收合格等)进行规避。
(10)逾期办证。
商品房买卖合同通常会对办证期限作出明确约定，如果因开发商原因致使超过办证期限未取得房产证，买方有权选择退房并要求开发商支付赔偿金。对此开发商一般通过签订商品房买卖合同时设定相当长的办证时间(如签订本合同之日起500天)进行规避。
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陈立强律师谈购买期房需要注意的法律问题
　　开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。由于期房价格便宜，因此对于众多购房人群来说，还是有着极大的诱惑力的，同时也存在着很多法律风险。应该如何规避这些法律风险呢?本期法律快车房地产栏目专访组有幸请到专业的房地产律师——【陈立强
律师】作客现场，欢迎陈律师接下来与我们谈购买期房需要注意的法律问题。
　　【陈立强律师，现河北杰大律师事务所执业律师，擅长刑事辩护、房产纠纷、建筑工程、经济纠纷。咨询热线：,】(请说明来自法律快车)
陈律师，您好!很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车房地产知识栏目的专访。
主持人好，各位法律快车的朋友们，您们好!
大部分房地产公司在自己的楼盘尚未正式开盘便开始宣传工作，广发广告，甚至严重夸大其词，制造各种“亮点”赚取眼球。当遇到广告宣传内容与实际不相符合的时候，能否以违约追究房地产公司的责任呢？
最高院规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
因此，在遇到实际收房情况与广告不相符合的时候，要根据不相符合的情况作具体判断，不能一概而论。
有人说，买房要看开发商的“五证”，这“五证”具体指的是什么？
所谓的“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。只有以上五证齐全的购买风险才能降到最低。
如果开发商并不具备上述这些证件会有怎样的后果？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。房地产商的资质是有可能直接影响双方所签订的合同的效力。
而且购房人应尽量查看开发商开发房产手续的原件，因为复印件比较容易篡改或者伪造。除此之外，常见的欺诈手段还有用一期项目手续卖二期商品房或用甲手续卖乙方商品房等。
开发商迟延交房也是现在房地产市场比较常见的现象，很多开发商就用“不可抗力”作为抗辩理由推卸责任。购房人应该怎样避免这种损失呢？
为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。清晰了解其所指的“不可抗力”因素具体是指哪些，不能让开发商为自己规避法律风险而损害了购房人的权益。
而我国《民法通则》第153条明确规定：“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个条件。
那么要怎样才能确保万无一失获得房屋的产权呢？
根据《物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。即房屋权属是以房产证为准的。所以，购房者要确保万无一失地获得房屋产权，最好就是尽快办理产权登记。
再次感谢陈律师接受本期的专访问答，同时也感谢各位网友对我们访谈栏目的大力支持。我们下期再见!
期房买卖有风险，购买需谨慎！
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