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“营改增”后， 二手房交易税收优惠有啥变化？
来源：平阳新闻网
图片来源于网络
　　近日，财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征增值税试点实施办法》。经国务院批准，自日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等纳税人将纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。那么，全国城乡居民最为关心的是二手房交易&营改增&后是否会增加税收负担、税收优惠政策能否得到延续执行？根据《营业税改征增值税试点实施办法》(以下简称《实施办法》)，经县国税局和县地税局联合分析，二手房交易&营改增&后不会增加税收负担，其税收优惠政策应该得到延续执行。
　　二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。新建的商品房进行第一次交易时为&一手&，第二次交易则为&二手&。因此，&二手房&是相对于开发商手中的商品房而言的。
　　　5月1日&营改增&后，&二手房&交易税负将降低。
　　二手房交易&营改增&后，主要有以下&三变&和&三不变&。一是税种名称发生了变化。从5月1日起改征增值税，营业税自此消亡。二是税负发生了变化。增值税的立法原则是不含税计征，属于价外税，那么按照住房成交价计征增值税时需要将含税销售额进行换算，由于营业税实行的是价内税，因此，二手房实行增值税后比原来的营业税税负略有所下降。三是征收机关的变化。营业税原来由地方税务机关负责征收管理，增值税则由国家税务机关负责征收管理。
　　&三不变&一是抑制投机性炒房的政策不变，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。二是税收优惠政策不变。对于个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。三是&办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定&按照原政策规定执行。
　　　(县国税局 县地税局)
网络编辑：朱伟伟
请您文明上网、理性发言。网友评论营改增后二手房要多交税？&昆明还没有出台实施细则
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原标题：营改增后二手房要多交税？ 昆明还没有出台实施细则
　　近日，国务院常务会议明确，自今年5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点。此次试点将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，建筑业、房地产业适用11%税率，金融业、生活服务业适用6%税率。并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。
　　如此一来，购房者关心的问题来了。
　　营改增后，买卖二手房会不会增加税负？房企成本增加还是降低？房价是涨是跌？想买房的是现在买还是营改增后买？昆明二手房市场会不会出现“末班车”行情……导致二手房成交量猛增。
　　带着这些问题，记者走访了二手房市场、相关部门，以及行业专家，希望得到答案！
　　对已确定税率为11%的房地产业，专家认为，房地产营改增有助于房企减轻税负，企业利润率也会因税负降低而提升。值得注意的一点是，营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，尤其是当企业改善办公条件，购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低。同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可有效消化写字楼库存。
　　数据显示，2015年上半年，昆明过规项目中，纯写字楼由3.02万平方米涨至27.53万平方米，同比2014年暴涨8倍之多。新政对昆明写字楼而言，算是利好消息。
　　记者还走访了二手房市场，由于具体政策细则还未出台，多数购房者目前仍在观望，短期内还未出现恐慌性购房的情况，二手房市场受多重利好因素的影响，咨询量有所增加，但总体仍平稳。
　　现在是不是该买房了？是否赶在5月1日以前过户？本期特刊，晚报记者通过多方走访，以期用详细的解读和概述，方便大家斟酌比较。
(责编：木胜玉、徐前)
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by www.people.com.cn. all rights reserved营改增后二手房缴税只降不升 新增减税420.2亿 - 数据 -秦皇岛乐居网
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营改增后二手房缴税只降不升 新增减税420.2亿
来源：京华时报
作者：赵鹏
5月1日起北京将全面推开营改增试点，地方财政今年将因此减税约154亿元。
5月1日起北京将全面推开营改增试点，地方财政今年将因此减税约154亿元。昨天，市财政局、市国税局、市地税局就北京市全面推开营业税改征增值税改革有关情况召开发布会，明确表示新政实施后，个人二手房交易的税负只会降低不会升高，不会增加交易环节的税收负担。
每年将新增减税420.2亿
介绍，这次全面推开营改增试点，本市共涉及业、业、金融业、生活服务业等约33.9万营业税纳税人，该部分纳税人2015年缴纳营业税合计
1336.9亿元。经初步测算，全面推开营改增试点后，本市每年将新增减税420.2亿元，其中地方财政负担264亿元。不过，由于今年是自5月1日才开
始扩围改革，北京地方财政年内将只因此减税约154亿元。
据悉，试点改革全面扩围后，增值税抵扣链条更加完整。相关不动产、房租、物业管
理、金融服务、建筑安装等纳入抵扣链条，将进一步消除重复征税，普遍惠及多数上下游产业。房产、装修改造等纳入抵扣范围后，部分纳税人短期内可能进项大于
销项而无需缴税。因此相关试点政策实施后，预期对商业地产的去库存有一定的激励作用。
老版发票最长用至8月底
对于如何保证所有行业税负只减不增，市财政局副局长韩杰表示，本市会严格落实好国家已经出台的“营改增”试点改革政策，通过采取税率平移、优惠政策延续等，使改革红包能实实在在发到手中。
对纳税人关心的发票使用问题，地税部门介绍，试点纳税人已领取的《北京市地方税务局通用机打发票》等几类发票，可继续使用至日。此外，
试点纳税人已领取的北京市地方税务局印制的其他发票以及印有本单位名称的冠名发票，可延长使用到日。
跨地区企业征税基本不变
对于跨地区企业如何进行征税的问题，本市国税部门明确，涉及到建筑业、跨地区在其他建筑地，采取立征立缴的方法，由机构所在地汇总进行申报。涉及到北京市内，比如在北京范围之内的企业所在地和施工地不一致的，将维持原来的模式，在施工地递交，在机构所在地进行汇总。
总体来讲，跨地区经营，维持原有基本工作模式，维持原有属地的地方财政安排，不使当地因为营改增而影响到财力的调整。
□焦点关注
营改增对个人居民有啥影响？
二手房转让缴税降低
营改增之后，市民最关注的就是个人转让二手房政策是否会有变化。
此，市国税局方面介绍，目前，我国二手房转让需缴纳5%的营业税。根据新规，增值税替代营业税后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率
全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年
以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
这次二手房交易营改增政策基本可以看
作对现有营业税政策的平移。为了方便纳税人办税，5月1日后，涉及到二手房交易的增值税和个人出租不动产所缴纳的增值税，由地税部门代征。与营改增之前相
比，征收机关提交的资料和办税的流程都没有什么变化，和原来是一样的。也就是说，由本市地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的
申报缴税和代开增值税发票业务。总体看，对于个人二手房的交易和个人出租不动产来说，只有降低不会有升高，不会增加交易环节的税收负担。
此外，据介绍，为减少纳税人办税时间，市地税局调配征管资源，在原有279个二手房和个人出租不动产办税窗口的基础上再新增办税窗口70个，办税人员由过去的1044人增加到1160人，硬件设备填补到位，以满足纳税人需求。
同时，市地税局已对二手房系统进行了修改，28日起新系统将正式上线。
近期酒店涨价跟营改增有关？
税负降酒店借机涨价
着五一小长假将至，部分人预订酒店时却发现涨了不少。对此一些酒店还提出，涨价的理由就是因为营改增使其增加了税负所致。财税部门对此表示，年销售额
在500万元以上的酒店，将其归为增值税一般纳税人。这部分纳税人适用6%的增值税税率，增值税是价外征收而营业税是价内征收的，因此6%的增值税税率按
营业税口径返算，相当于5.66%的营业税税负水平。也就是说，营改增后酒店业增值税一般纳税人，即使没有任何进项税可以抵扣，税负最多也只比营业税制度
下增加0.66个百分点。而改革后，酒店的材料采购、设备采购、服务采购、不动产购置和租赁、办公支出等都可以获得进项抵扣，总体上看，纳税人的税收负担
一般都有不同程度的下降。
另一方面，年销售额在500万元以下的酒店，将其归为增值税小规模纳税人。按政策规定，这部分纳税人适用简易计税方法、依照3%的征收率计算缴纳增值税，与原先5%的营业税税率相比，其税收负担直接下降约40%。
因此一般来说，酒店企业税负水平都将会出现不同程度的下降。市国税局近期也召开了部分酒店行业的座谈会，很多五星级酒店表示，整体税负降幅在20%左右。
□背景链接
为啥要全面推开“营改增”？
介绍，本市自日启动营改增试点改革以来，交通运输业、邮政业、电信业和部分现代服务业完成营改增。截至2016年3月底，全市65.2万
户试点纳税人完成税制转换，试点纳税人总体税负下降45.4%。试点改革以来，北京地区累计减税1165.8亿元，其中地方负担了844.2亿元。
年5月1日起，本市全面推开营改增试点改革，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点改革，由缴纳营业税改为缴纳增值税。财政
部门分析，营改增可从制度上消除重复征税，减轻企业税负，增加企业活力。通过对建筑业、房地产业等老合同和老项目实行政策平转，以及对特定行业制定过渡性
优惠措施等，总体上可实现所有行业税负只减不增，绝大多数企业税负有不同程度的降低。
同时，营改增有利于促进产业分工优化，拉长产业链，进一步推动本市服务业发展。2015年，本市营改增行业同比增长7.5%，高于全市GDP增速0.6个百分点，在经济下行压力下，保持了较好的增长态势，显示出营改增的优越性。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323聚焦营改增试点&&助力供给侧改革
长沙营改增准备工作已完成80%&个人二手房税负明显下降
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人民网长沙4月15日电 （记者 林洛\ 通讯员 黄胜） 日起我国将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围，增值税将实现货物和服务领域的全覆盖。距离5月1日只有短短15天时间。长沙营改增工作究竟进展如何？又有哪些举措，来确保所有行业税负只减不增呢？试点工作会对普通市民带来什么影响？今天长沙市国税局召开“营改增”媒体宣讲会，相关负责人对上述问题进行详细解答。
&据介绍，长沙营改增从2013年开展试点3年来，全市营改增试点纳税人5.45万户，其中一般纳税人9540户，小规模纳税人44960户，97%的试点纳税人税负下降或持平，累计减税约28亿元，有力促进了长沙经济转型升级。这次5月1日的营改增涉及到的试点纳税人有9.47万户，是原试点纳税人的1.7倍多，减税规模也将进一步扩大，减负力度空前。
&目前，长沙营改增试点准备工作已完成约80%。在市政府的领导下国地税展开深度合作，多次召开联席会议。此次试点的9.47万户营改增试点纳税人资料国地税移交工作基本结束。70%的纳税人已经在国税办理税务登记。其中资料移交直接是通过现代化信息手段将地税局税收征管信息系统里的资料导到国税局税收征管信息系统里面，不影响企业正常的生产经营，也基本不增加企业的工作量，把对企业的影响减少到最低限度。
&那全面实施营改增，如何能实现所有行业税负只减不增呢？谭卫处长在会上向记者解释道：对于新增试点行业，原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施。对于原增值税纳税人，可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。
&将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。特别是将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益。
&生活服务业是这次营改增当中户数最多的也是受益最大的行业，因为其中绝大多数是中小企业，营改增以后基本都属于增值税小规模纳税人，按照3%的征收率实行简易征收，与原营业税率5%相比，税负下降了40%。
&谭卫还表示对于普通市民而言，此次营改增试点对于二手房交易也有明显的减税效应。过去个人出售未满2年的住宅征收营业税5%，现在改为增值税还是5%。过去的营业税5%时，如果房价是100万元的话，100万乘5%，交5万元的营业税；现在如果房价还是100万元的话，应缴纳增值税是100÷（1+5%）×5%=47600元，少交税2400元。
&这样算起来，相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负降低了，并且原来营业税的相关优惠政策也都平移了过来。营改增后个人在交易二手房，包括在办理二手房产权证的过程中，涉及到的相关税收问题及办税的流程，办税的场所，都保持不变，纳税人的办税成本也没有增加。
&同时，为保障整个营改增顺利推进，长沙市国税启动“需求大征集、服务大走访”活动，上门宣传营改增等税收优惠政策、征集纳税人需求，加强对企业的培训、服务和辅导，解决纳税人遇到的各种问题。同时，6月份的纳税申报期由15号延迟到25号；A级纳税人、B级纳税人从5月1日开始取消增值税专用发票的认证，对本次纳入试点的这批纳税人在三个月内取消专用发票的认证，这就减轻了办税服务厅的压力；在办税服务厅增设了窗口，开辟了营改增的专项通道，领导带班制度，这样整个试点工作和服务工作有序进行。
&减负典型案例：
&湖南景鹏控股集团有限公司是长沙市芙蓉区一家从事房地产经营的企业，公司的财务人员小谢告诉记者，根据国家政策，房地产企业提供的可选择简易计税计税方法的销售不动产业务，征收率为5%规定，去年公司2.1亿销售收入，去年按含税价格的5%营业税税率缴纳了1056.39万元营业税， “营改增”之后，公司假设营业收入还是和去年一样，按不含税销售收入的5%增值税税率计算，所需缴纳的增值税为1006.08万元，较之去年减少税收50万元。
&除了税负下降的“福利”，公司的财务人员都表示，因为国税局、地税局的联合办税服务，他们可以在原地税局新设的联合办税窗口办理国税业务，不再需要两头跑。据了解，为了最大限度的方便纳税人，平稳实现税制转换，长沙市国税局、地税局积极探索深度融合，在芙蓉区试点“一人双机、一键切换、一窗受理、即时办结”的服务模式，使现有国、地税办税服务厅成为对外统一的联合办税服务厅。5月1日后，芙蓉区的“营改增”纳税人将同时可以在区地税局的窗口办理税务登记信息补录、增值税一般纳税人资格登记、发票票种核定、税控盘发行、发票发放、增值税专用发票代开等业务，尽量让“营改增”的13000户纳税人仍然在地税局办理所有的业务，有效分流纳税人，真正实现 “进一家门、办两家事”。
(责编：曾璐、罗帅)
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营改增后二手房交易税只降不涨 稳中有降不用抢
　　原标题：营改增后二手房交易税只降不涨 稳中有降不用抢
　　市民要卖房，被来自各方的信息忽悠了，只好通过微信，向税务部门工作的朋友咨询。记者程昭华摄影
　　□记者程昭华
　　核心提示|5月1日，营改增收官之战将至，然而面对“优惠”的即将到来，却有市民着急现在办理二手房交易。近日记者跟随国税、地税工作人员前往房管局西区交易大厅“摸底”发现，相当一部分市民并不清楚营改增后变化，仅是“随大流”。而这股风的兴起，也存在一些非正常因素的助推。
　　国税、地税部门提醒：营改增后二手房交易价格计算公式非常透明，只会降低，不会增长。至于所谓的“要收差价税”、“要取消契税”的说法，更是完全不靠谱的。
　　【事实】营改增后税负只减不增流程地点无变化
　　二手房交易政策的变化，触动每一个交易者的神经。事实上，此次营改增后，二手房交易流程、地点保持不变，而两年以内的房产交易税负实际略有下降。
　　以此次营改增后“不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税”的政策计算，如一郑州市民购买了一套售价150万元的住房，营改增后，该房产应纳税额将比现在节省3600元。“而个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，过去是免征营业税，现在改为免征增值税，从减税力度看，没有变化。”
　　而对于部分市民担心5月1日后办理的地点和流程发生变化，前来“赶着办”的情况。中原区地税局相关负责人解释，这些问题根本不需要考虑。“原来怎么申报的还是怎么申报、原来填什么表现在还填什么表、原来在哪些地方办现在还在哪些地方办，都维持不变。”
　　【释疑】两年时间怎么算？买房时间按早算
　　网签、缴税、拿房本时间各不相同，“两年”这个时间点到底该怎么计算呢？西区大厅一位负责人解释，计算将以最有利于纳税人的方式来处理，即“哪个在前算哪个。”
　　他举例，一位郑州市民在日缴纳了契税，5月4日拿到了房本，购房的时间，将以4月20日这个早期时间来计算。“如果他赶到日当天办理纳税申报，那就可以算为两年以上了，可以免缴增值税。”
　　而对于截止时间，他表示，必须以到大厅地税窗口办理纳税申报的时间为准。也就是说，上述的市民如果在日之前在窗口缴税，那就无法满足两年以上这个条件。
　　【探寻】人员排队背后有“推手”
　　明明营改增后二手房交易只降不增，如今为何却有市民着急过来办理交易呢？记者在交易大厅内采访了多位前来办理二手房过户的市民，出乎意料的是，有相当一部分人是“听别人说要涨税了。”
　　“我都不知道啥情况，中介说得赶紧去办，不然5月1日之后就会多交钱了。我这是过来了才知道要降税，正打算走呢。”郑州市民刘女士一边看着手里的《纳税人告知书》，一边郁闷地说。
　　记者发现，很多赶在营改增前前来办理二手房交易的消费者，都是受到“听说”或“中介说”的影响。一位中原区国税局工作人员苦笑着给记者展示了自己的手机，其中不少微信都是关于“别人说营改增要涨了，这是不是真的。”等内容。
　　“这背后其实是有人在这么做的，尤其是部分中介公司，借着营改增的名字，给客户打电话，通过不正确的计算方法或者政策解读，让市民前来办税，从而增加自己的交易量。”一位知情人士告诉记者，目前推动大厅人员增加的方式主要有两类：一种宣扬营改增后税会涨的消息；还有一类组织人员排、倒房管大厅的号，制造出一种“现在不办，指不定啥时候能办上”的假象，刺激房产交易者扎堆前来办理。
　　他举例，用同样的二手房交易增值税计算方式，中介可以将普通交易者适用的税率，替换成一般纳税人适用的税率，税率一下从5%变成了11%，算下来自然税就多了。“还有的则是欺骗消费者说营改增后要收20%的差价营业税，让你着急赶紧去办理。”该人士说。
　　值得注意的是，在交易大厅内，新房办理人数的迅速增加，也是导致大厅拥挤的一个因素。另一知情人士表示，营改增后建筑行业发票从地税发票向国税发票过渡，因此很多房产商都在扎堆办理房产证，以免营改增后因遗留问题以及税率问题，造成费用的上涨。
　　【警惕】契税不免，小心合同“陷阱”
　　有的人为哄抬交易，有的则抓住市民对于政策的不熟悉，开始打营改增的主意。多位税务人员对记者反映，不仅近期有市民前来咨询契税减免的问题，甚至连税务人员自己也接到了这样的骗子电话。
　　这个骗局从2月份二手房交易新政出台，就开始在市场上出现，主要以主管机关名义号称要给退契税。“事实上，此次营改增仅涉及交易税问题，与契税根本无关。”郑州市地税局契税税务分局人士表示，契税目前的优惠政策是唯一住房90平方米及以下按1%征收契税，90平方米以上的减按1.5%征收契税。而如果是家庭第二套住房，面积90平方米及以下的减按1%的征收率，90平方米以上的减按2%的征收率。“并不存在所谓的退契税。”
　　还需注意的是，增值税属于价外税，而营业税属于价内税。也就是说，同样一套100万的房子，计算增值税之前，需要先将其所含的税款抛出再计算应纳税额，一套标注“100万出售”的房屋，含税和不含税价差达到5万元，这都需要买卖双方签订合同时留意。“如果合同中没有注明是否含税，税务部门会默认为含税价，还请买卖双方注意。”
　　【支招】很多办税事宜都可以在网上搞定
　　不少纳税人都有过在办税大厅排队的经历，等待、来回折腾的过程也令人烦躁，其实大可不必如此。从去年起，我省国、地两税就已开始积极建设网上办税大厅。不少纳税、咨询、发票领购业务，都只需手指一按，省时省力。
　　“国、地税部门现在不断在将纳税办理、咨询、服务等内容向网上办税大厅转移，不少涉税事项的办理，与原来的办税大厅效果是一样的。”中原区国税局一位负责人表示，如遇到办理纳税事宜，纳税人可以通过12366纳税服务热线，省、市两级的国税局、地税局网站、微信公众服务号以及“豫税通”APP等方式进行纳税业务的了解、咨询、办理。“需要预约的可以网上预约，就算需要到大厅，也可以通过APP看到每个大厅有多少人，方便自己的选择。”
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[责任编辑: 邵以南]
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