房子如何炒 房产投资者揭炒房内幕(图)
　　&&&&&&&&&&&&&&& 业内专家作客新浪揭密炒房内幕　　近期有网友在网上发贴“教你如何炒房—10万炒房一年赚上亿”引起了广大网友的关注，新浪网也对此咨询了业内人士进行了反驳。针对房地产暴利究竟有多高，如何界定炒房，炒房操作中转按揭套现是否可能等热点问题，新浪邀请了业内专家、房产投资人、银行专业人士进行座谈，使广大网友对炒房、炒房者有更进一步的了解。以下为本次聊天实录：　　主持人：各位网友下午好！今天我们就网友比较关注的炒房问题请来了几位业内专家进行访谈。首先我介绍一下嘉宾，中国超然不动产营销机构董事长吴昊先生，中国农业银行房地产信贷处副处长杨荣斌先生，还有长期进行个人房产投资的何沛然先生。　　最近网上有人发了一篇帖子“教你如何炒房——10万炒房一年赚上亿”，这篇帖子在网上反响很强烈，网友描述是用10万块钱，拿房子作为抵押，再套现，再去炒，一年挣上亿。就炒房的问题，我们请几位嘉宾发表一下自己的看法。首先对炒房的概念，想咨询一下吴总，什么样的行为叫炒房呢？　　&&&&&&&&&&&&&&&&& 超然不动产营销机构董事长吴昊　　吴昊：关于炒房的概念，从去年到现在，媒体也是一直沸沸扬扬。实际上炒房没有一个严格的定义，什么叫炒，什么叫投资。从房地产发展历史来说，它经历了三个阶段：第一个阶段，我们是处在公有性阶段，房地产的功能是以居住、使用为主的功能，这个阶段的人类社会发展这么长时间，这种功能一直在不断的发展。但是到现代以后，房地产有了新的功能第二个功能是作为一个投资性产品，也就是说老百姓手中除了自己安居乐业以外，他还有游资，想让这部分游资产生更大利润的时候，房地产作为投资性产品就应运而生。发展到第三阶段，国内还没有，国外已经有了，就是房地产最终成为一个金融性产品。房地产信托就是金融产品的一个具体表现，目前国内还是比较少见的。　　所以，我们觉得从炒房的概念来说，它只是一个泛指的概念，并不具体代表哪一种含义，或者怎么解释炒房，我们不一定有一个明确的界限和定义。　　主持人：网上也有一种对个人投资和炒房一种区分的说法，比如说一个人把自己的房子租出去了，叫长期的投资行为；有些人买一套房子，在短期内转手高价卖掉，这种行为叫炒房，你认为这种说法是否恰当？　　吴昊：不恰当的。从投资者角度来说，有两个利益空间，一个是现实利益。我买了房子以后，今天就租出去，收取租金。另外是未来利益，我现在买了以后过一段时间卖掉去，就是未来利益。作为房地产投资就具备这两个利益空间，把买进来卖出去作为定义为炒房，前面定义为投资，实际上我觉得不是的。从根本上来说是一样的。既然不是自己住，肯定是为了赚钱的。既然是赚钱的，以租赁形式获取回报和以转售的形式获取回报是一样的。　　主持人：个人投资和炒房没有明显的界限？　　吴昊：对。没有明确的界限。只是一些专家把它界定为这是投资，那是炒房。有一时段把投资讲为投机，什么叫投机呢？投资和投机有什么区别？我们看不出有什么明显的区别。　　主持人：请何沛然先生谈一下炒房或者说是个人房地产投资，一般常规的操作是怎样的？比如拿钱怎样去买房，短期或者长期把它卖出去，常规的做法是怎样的？　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 个人房产投资人何沛然　　何沛然：这个问题泛泛来讲，刚才吴总也讲到了，一种是稳定长期收益，还有网友定义的炒房子，短期买进，然后在适当价位抛出。在这个过程当中，如果泛泛来讲，就是在一个较低的价位购入，然后升值以后抛出，这个行为，所有网友都是知道的。我们是觉得很多的购房者其实在这样一个购买行为以后，是自觉或者不自觉的充当投资者的作用，我们非常在意的一个事情就是，我们认为所有购买行为应该作为理财行为看待，这是我们对房产投资的一个定义。它跟股票或者你买其他的固定金属或者收藏的东西，必须作为理财的观念去考虑这些东西，然后才有一个正确决策的过程，而不是很盲目的。　　到底买合算还是租合算？什么叫房地产投资还是投机或者叫炒作，买和租之间，如果为了使用需求，租房子和买房子都是有地方住。什么时候选择租，什么时候选择买，有一个平衡点的地方。如果租比买合适，就会说房地产不适合投资。如果买比租合适，当然价格还有商量空间。从经济学角度来讲，一定要达到平衡，长期的价格和短期价格有一个结合点，结合点达到平衡了，这个问题就解决了。而现在在这个位置附近或者这个位置什么时间出现不知道，大概是这样的。　　主持人：对网上帖子“教你如何炒房——10万炒房一年赚上亿”的文章，网友说他的基本操作是这样的，用10万元去投资然后贷款买房，大概能买到四五十万的房子，用房子抵押从银行套现，然后反复操作，一年之后肯定能赚上亿的。就这个问题，我首先想问一下杨处长，拿房子从银行贷款买了房之后，马上转手把房子抵押套现，这个过程能否实现？银行有什么要求呢？　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 中国农业银行房地产信贷处副处长杨荣斌　　杨荣斌：我在网上也看过这样的例子，但看得不太明白。贷过款的网友都知道，对于住房贷款银行有一套很规范的信用审查体系，包括买房后的交易手续，我觉得不太可能出现这种情况。从90年代以来，银行的住房信贷贷款发展很快，基本上每年呈几何数字在增长。从90年代到今年调息以前对个人住房贷款实行优惠利率，因为买房者是自住，比商贷房要低。今年银行调息也是出于宏观调控的需要。回到你这个问题，贷了款的朋友都知道，你向银行贷款，银行要对房屋设定抵押权的，设定抵押权后，在操作层面和法律层面上都不能再抵押风险，除非把贷款还清才能去再抵押。　　主持人：进行跨行的操作行吗？　　杨荣斌：因为在银行进行设定抵押登记了，一查在银行有抵押登记，就不可能从银行里抵押出钱来。　　从银行角度来讲，买房是个人理财的行为，完全界定是投资还是投机，这是很难考核的。过去我们贷款购房是自住用途的，现在有些到银行贷款可能有第二套、第三套都有。如果有长期收益的话，投资是为了出租，就要判断最起码月租金和月还款是否能持平，这样投资就不会亏本。另外从炒房角度来讲，追求的是房屋转让以后买卖价差的收益，就要比较买卖价差的收益和贷款利息成本之间的收益。10万元钱，假如一年之内，周转率有多快，如果房子过户的话，贷款一个月，过户一个月，一套房子两个月的时间，一年只能做六次，10万元首付款买50万的房子，我相信房地产的价格还没有波动到这么大的程度吧。　　吴昊：我补充两点：第一，从技术层面来说，房地产本身是一个高价位的产品，10万元本身买不到这样的房子，尤其在大城市，房地产非常的活跃，比如像北京、上海，10万元买不到什么房子。10万元作为初始标的，作为房地产投资不适合。第二，从现实角度来讲，刚才杨处长从法律角度说了，我补充一下，我们超然从温州开始，掌握10万客户的信息，从来没有说10万块钱能变成一个亿，如果能变成的话，就什么事情都不干了，就拿10万块钱变1个亿。　　何沛然：这样的帖子是有很伤害性的，因为口耳相传这种信息，有点故意制造混乱，明显不具有合理性。说房地产热不热？有没有泡沫？可以争论，但所有东西都要在理性角度讨论这个问题。　　主持人：网上能写出这篇帖子，也是受房地产市场的影响，因为全国各地房地产价格飙升得很快，有些房子以前是四千，过一段可能是八千了，这篇帖子也是基于房价上涨快的基础上。　　关于对目前的房价，我想问吴总一个问题，也有这样一种说法，开发商在楼盘出售前会自行进行一些炒作，比如组织一些人或者和中介合作，以超过房子10%或者20%的价格去买房子，故意去炒，把房价给炒起来，然后影响购房者，说这个房子确实很好，有很多人买，给一些购房者误导，慢慢把房价抬上去。你认为开发商在整个房价上涨过程中起到什么作用？　　吴昊：我们称这种开发商为不法开发商。前一段时间上海房地局查出三个案件总共牵涉到十几个开发单位，上海实行网上交易，销售是非常透明的。上海市政府处理了大概11个开发商，把他们销售权全部拿回来。这说明开发商人为的、恶意的去炒作房价，从这点来说，我们一直是非常反对的。因为房地产市场这几年的发展都比较客观和良性的发展，这其中个别的害群之马导致了老百姓对房地产市场产生了很多的怨言，所以这种害群之马，国家应该给予严厉打击。　　总体来说，绝大多数的开发商都是好的。而且开发商在房子投入市场的时候，他不是操纵市场，更多是被市场的需求牵制着。除了几个大城市以外，绝大部分的城市，2004年房地产供求状况基本是平衡的。作为一个单一的开发商也无力操作房地产市场，所以这几年我们走的路还是比较理性，而面是好的，点上出现过热，这也是正常的。目前国家采取宏观调控政策，也是为了缩短这种差额，希望过热的城市稍微冷一下。　　回过来说，有一种呼声是打压市场，房地产市场有三个好处，第一是为国家带来税收，从北京、上海也好，国内一些大城市当中，房地产税收往往是占前几位。房地产繁荣也帮助城市解决劳动就业的问题。因为我们国家的国策是农村要走城镇化道路，大量的农业人口要进入城市的时候，他的就业空间是非常小。而在建筑工地上的建筑工人，对他们来说是一个非常好的过渡。我们在北京也了解到，有些农民工，打一年工回去就可以在老家盖一栋房子，很多人脱贫致富的希望都寄托在城市建筑工地上。我听一个业内人士说过，如果北京房地产停掉或者崩溃掉，北京就业机会将会减少二百万，这是第二个问题。实际上农民工问题还牵涉到城市治安的问题。　　第三，房地产的繁荣，使老百姓可以安居乐业。你看一个城市有没有发展的潜力，或者说整个经济格局到底怎么样，你看一看城市的建筑，就可以看得出这个城市发展的潜力。所以，我觉得从房地产市场来说，是不能够打压。有个别人的违规做法，我们要坚决的制止。 主持人：在网上有一些调查，如果手中有资金的话，会不会选择炒房？比较多的人选择是会去炒房，我想问一下何沛然先生，何先生从事房地产投资方面时间较长，有很多自己的经验。请您谈一谈个人房产投资方面，如何投资获取利润？　　何沛然：我们有很多朋友，在1999年和2000年的时候，作为理财，因为我们很多从事投资、从事证券、从事理财工作的，首先有这个意识，认为房产是很好的保值升值。在国外也有很多有经验的朋友，我们进行交流以后，作为房地产投资，一定要树立一个非常好的理财观念，有财务分析在里面。第二，对你所购买的房地产的城市，应该有比较好的地理感觉。过去房产投资的一个名言就是地段永远是第一位。你判断地段在未来预期是否重要的，比如你在北京投资，就要对北京投资发展有一个很好的感觉和分析。第三，你应该对如何利用银行信贷工具，做一些资金调配方面比较科学的规划。只有这三点都比较具备了，才有正确的投资行为，否则很容易产生失误。　　我们对很多人选择投资房地产还是有些担心的，现在这么多人选择投资房地产，主要是因为这几年看上去傻子都能挣钱，所以认为他买房子挣钱了，我比他聪明，怎么不能挣钱了？就有这样一种想法，这是典型的财富效应。就像94、95年股票火的时候，全民炒股，而这几年房地产投资比较好，赚钱比较容易，很多人愿意继续投资房地产。实际上来说，在这两年当中，在北京地区当中，我们朋友也出现这种情况，2000年同时买了三套房，价位在八千左右的房子，结果有的人赚了50%，有的人不赚不赔，有的还赔了。说房地产市场一年涨百分之多少，实际上我们发现有三种类型，有人赚50%，有人到今天为止不赚不赔，有的人还赔了块钱。大家说房地产好赚钱，你进去能不能赚钱，还要看你的水平。　　主持人：像你刚才说的过了四年好象赔了很多？是什么样的情况呢？　　何沛然：比较简单的一个，在错误的时间选择了一个错误的地段，这是最常见的错误。举例来说，国外回来的朋友跟我说准备在北京买一个楼盘，当时我也要买，当时是99年，北京有非常著名的三个楼盘，知名度非常很高。我在北京生长，所以对北京城市发展和各方面感觉更清晰一点，经过分析我们做了判断，在国贸附近的楼盘有非常大的升值能力，从国外朋友没有听我们的，说香港开发商在什么地方有一个楼盘，就买了那个，价位在九千块钱。还有一个楼盘在亚运村那块，我另外一个朋友在亚运村买了，当时我们推算如果要买优先选择国贸，当时国贸的地铁还没有开通，周围一片是乱七八糟的，就没有买。当时亚运村很好，就买了亚运村，现在来看已经很不好了。结果在2002年的时候七千块钱还没有卖出去，现在刚刚回升，这说明你选择的楼盘和时间有错位。　　另外，还有就是买的时候不算综合成本，比如信贷成本和还贷成本以及空置成本都没有考虑，你算下来也没有赚钱。实际上现在舆论炒作挣钱，跟老百姓的期望值并不吻合。　　刚才吴总说有不法开发商，我们就要有一双慧眼，不能被开发商误道。　　吴昊：刚才两位讲到地段、城市本身和商品本身，在房地产开发全过程当中这还是有学问的。如果真正细化开来的话，也是比较有学问的。前面讨论都是住宅产品，住宅产品相对来说风险比较小一点，实在不行就自己住。如果牵涉到商业产品的话，就更难了，北京这几年写字楼、商铺一直都很困难，因为商业地产这块除了投资以外，后面还有一块经营在里面，没有一个很好的专业经营公司，开发区自身去做的时候，往往带有不太专业的态度做专业的事情，所以做一个就失败一个。　　因此，在这里我也可以对一些网友提一句忠告，房地产投资也是个充满风险的投资行为，你不能把它当做一本万利或者包赚的，这是不可能的。所以，大家还是要谨慎入市。　　主持人：吴总说得非常有道理。　　下面这个问题也是网友比较关心的问题，从今年3月17日，央行、各地政府也好，包括国务院出台了一系列宏观调控的政策，在目前形势下，整个宏观调控政策是在抑制房价的增长，这种情况下，如果手中有资金的话，再去投资房地产是否合适？这个问题想请几位嘉宾都谈一下看法。　　杨荣斌：这个问题和你刚才讲的问题还是有关系，如果更多的人投资买房的话，我们就要加强审查信贷。作为银行第一要控制风险，我们怎样看待房地产市场的问题呢？因为买房人是消费者，市场风险由消费者承担，通过银行贷款，风险可以要转嫁到银行承担。很多人是以投资目的买房的话，信贷审查会更严格，而且央行政策也很明显，3月17日有条款利率，我们银行对自住房第一套是下调利率，而对第三套和第三套住房是要提高利率，也是配合宏观调控做的工作。　　作为投资来讲是要回报，但要知道高回报和高风险是在一起，搞投资，投资人的偏爱也不一样，银行从稳健来讲，还是要量入为出。　　吴昊：从目前整个国家的宏观调控来说是很有必要的。房地产作为产品发展到一定程度出现过热的行为，从整个世界经济发展历史过程来说也是正常的，目前这种情况也是正常的。国家作为宏观调控来说应该给予必要的刹车，房地产目前的发展速度相当于在城市里面超速开车了，要踩一下刹车。同时，又要辩证的看待这个问题，刹车踩到什么程度才是恰如其份的。很多业内的专家，包括一些新闻媒体一哄而上的把房地产目前的市场说得一无是处。刚才我讲了房地产带来三个好处，一是增加税收，二是使老百姓安居乐业，三是加速市场发展。另外，我们也吸引外资进来投资，这是经济发展的亮点，是好的一面。不好的一面，房价过高，老百姓买不起房，目前我看到国家出来一些相关的文件，从政府角度来说是要解决问题，比如上海市政府今年出台一千万米经济适用房和一千万米的中低价位房，把这些房子投入市场的话就可以采取政府行为，因为不可能后面盖的，可以预售，这种政策很好，可以使一部分中低收入者能够在政府的保护下买到房子。这批中低收入者在房地产市场来讲是弱势群体，政府有义务要保护他。如果把整个房地产市场一片打死，我不太赞成这种做法，从市场经济发展势态来看也做不好，银行都不贷款，土地资源都不放出来，这也不现实。　　何沛然：买与不卖的问题实际上很复杂，精炼一点来说，在大势不好的时候，要选择进入的时间点。只有在正确的时间点和正确的价位买入，你才有可能是升值的理财，否则就有很大的风险，更多的事情应该具体分析。　　主持人：投资人在目前状况下应更理性的去对待是否投资房产。　　何沛然：在不同的城市，房地产的泡沫是不一样的，甚至有的房产上升空间还是存在的，对于不同城市给予不同答案。对长远来看，房产是保值升值的，要掌握波动的曲线选择合适的价位去买。很多人都有投资需求，要考虑是今年买还是明年买，要有一套理财分析方法，任何时候都存在机会，但任何时候也都存在风险，关键在于选择时机。　　主持人：当年吴总组织第一个温州看房团到上海，之后温州炒房团这几年在国内被炒的沸沸扬扬，对温州炒房团的看法非常不好。近期超然不动产和山西客户也进行了合作，包括山西客户到北京投资买房，被称为山西购房团。从北京市场来看，温州人来北京炒房的时候不像上海那样成功，但山西这些购房团不动声色的在北京买了大量房产，我想问一下山西购房团和温州炒房有什么不一样？　　吴昊：温州炒房原先也叫温州购房团，只不过后来觉得有炒作之嫌，所以叫炒房团。无论是购房团还是炒房团，他们的性质是一样的。首先这些购房团的成员是用自己的资金去买房，这种行为是合法的。第二，在买房过程当中也没有什么违法乱纪，也没有走后门，搞腐败，都是很公平的、很正常的，应该给予保护。作为私人对房地产市场的看好，也意味着对国家政治稳定和经济繁荣的一个肯定。如果这个城市老处在战争都中，谁会去投资房产。说明他对国家有信心的时候，老百姓投资房产就会多起来，所以国家应该给予保护。　　温州炒房成为媒体口诛笔伐的对象，主要是大家对温州炒房团不了解。根据媒体报道，温州购房团或者温州炒房团的资金也就是一两千个亿，中国房地产投资每年达到五六万个亿，一两千个亿把五六万个亿的市场带动是不现实的。因此，温州购房团的资金，包括山西购房团的资金，对北京地区也好，对上海地区也好，房地产市场价格并没有起到大的影响作用。　　为什么这几年房价往上走，房价高有几个原因：第一，我们国家的经济是高速稳定的发展，GDP每年增长在8%-9%之间，这里面房价本身客观就有一个上涨的因素在里面。第二，我们国内房地产房市的热度和股市正好起反比，房市热，股市就冷，是参照对应的，所以股市这几年一直在低价位动荡，所以一些投资者从股市上抽出来参与房地产投资。第三，我们这几年建筑速度也大大加快了，十年前的北京和现在的北京，城市的外延已经扩大得不可同日而语了，东四环、北五环卖一万块钱一平米这是什么概念？这说明城市化的速度也在加快。另外，老百姓居住需求也是呈阶梯式的。十年前住的房子和现在住的房子差异很大，而且好的房子讲究水的概念、山的概念，对景观的要求，把这种人文的东西添加上去是有成本的，不管你炒房没有炒房，房价涨价有客观因素。另外，开发商这几年在开发的时候成本的增加，钢材价格的增加，钢铁价格涨了70%是铁的事实，土地成本的增加，去年8.31土地大限以后，现在土地要招标挂牌，相应来说土地价格也就高了。种种因素导致了房价上涨，而看房团在这个过程当中影响是很小的，对整个城市的房价不会起太大的抑制作用。　　何沛然：不管温州炒房团还是山西的购房团，都是个人行为，而且是自发的行为。现在看上去好象都挣钱了，这是第一个判断。第二，我们已经搞了20年的市场经济，人们最喜欢的做法还是喜欢跟任何事情贴标签，这种标签一般用道德标签给经济行为贴标签，购房是褒义词，炒房就是贬义词，英文里判断没有这个区别，人家不会用这个词，就是买房，只会用买卖，因为在经济行为上没有像中国这么多褒义词、贬义词，这是一个道德判断，不是客观判断，至少不是理性判断。第三，媒体炒作。　　吴昊 ： 现在土地招标的价格高，上海土地市中心招标价格是每平米一万七八，卖什么样的房价是合适的呢？第二块，金融也是一样的，前几年金融的泡沫体现在金融和开发商之间的关系，就目前来说，银行作为你的金融单位也在做产品市场化，金融产品当中，个人按揭贷款的呆坏帐率相对来说还是偏低的。相对来说，银行做这样一个产品，风险还是相对少。但是如果大家都去投资，多了以后，可能银行风险就高了，但这是另当别论的事情。　　96、97年以来，我们中国经济一直处在平稳，像东南亚经历金融风波，包括韩国、日本的经济几乎到了崩溃的边缘，而中国能挺过来。近十年来，中国的经济都在良性和健康的层面上走，所以大家要珍惜这种大好的局面。　　主持人：就购房团来说，不管在北京还是上海，会购置大量的房产，他们购置房产不为自己住，购置完以后转手卖，卖了之后一般不会低价或者等价卖，而是高价卖。这种行为对当地房价上升应该说是有直接关系的。　　何沛然：就像刚才那个例子，北京2000年买的房子到今天还是按原价卖出去。所有人买进来的东西，不希望跌价卖出去，而是希望高价卖出去，这点要确定下来。这些人买了房子，如果不能高价卖出，他们要承担损失，银行也会面临风险。谁都来买希望涨，但有些是涨不上去的。　　主持人：目前是全国房价都在涨。　　何沛然：有跌的那一天，但谁都没有见过。　　主持人：在近几年，不管北京还是上海，普遍都是涨势。　　何沛然：93年的时候，当时中国股市刚开始不久很火了，当时深圳有一个人民银行征管处的处长写了一篇文章叫《大暑之后有大寒》，登完一个月后股市下跌，他们的车子和玻璃被砸了，是因为这个原因而导致下跌吗？我们没有见过房地产下跌，平均值跟个人没有任何关系，全国房价的统计数据都在涨，和你的房价涨不涨是两个概念。其次，你可能是中彩的几率高一点，如果全国房子不涨了，说明你的房子是下跌的，没有提供这样的数据单位，看上去房价在涨，卖着卖着在跌也是一个问题。　　新盘的价格看上去每个月都在涨。现在还有一个问题，存量越来越大新盘数量继续在涨。广州和深圳连续五年都是如此了，以低于20%、30%的人买到二手房子，所以广州没有出现炒房热点的问题。因为同一栋房子一年之后的价格肯定要比开盘的价格低，所以广州没有炒房热，这是两个概念。大家公布的价格，所谓商品房价格持续上涨，都是指的新盘价。刚开始卖，还没有人住，是期房价，还没有封顶的价格，不能住的价格，已交付使用价格的波动，是以什么数据为准，这都是不确定性的。把这些事情说完以后，恰恰的就是所有投资房产的人，这也是极高风险的投资，不是保证不赔的，这个观点一直要有，包挣不赔的话，大家什么事情都不用干了，毕竟还是少数的。　　吴昊：我们参考的数据是以一手房指数为主，而有的二手房指数更具有投资参考价值。举两个例子，上海市2004年一手房销售量2300万平米，而二手房成交量是2900万平米，二手房成交的价格远远高于一手房价格，前面六千块当中也是政府公布的数据，中心地区仅占零点几而已，百分之九十九点几都是周边的城市，我们有自己的测算方法，仅一家之言。举北京的例子，新开的价只是一个指数，而二手房的价格比一手房低了很多，比如富力城，新开盘的价格将近一万块钱，二手房的市场，尤其是现房的情况下，八九千块钱就能买到，一期和二期的品质几乎差不多。如果作为一个长远投资的话，就无所谓，买完以后搁在那肯定能赚，如果三年以后房子还不赚，而是跌的，这说明你投资眼光太差了，另外一个说明国家经济有问题。所以，我觉得每年有一个客观上涨的空间，这是非常正常的事情。　　大家对房产的理解把它跟手机中低端的易耗品相比，这手机前年卖三千，去年卖二千，今年几百块钱就能买到，而实际不是这样的。在大城市还是中型城市进行投资选择，要看房地产投资的三要素，第一要特大型城市，城市人口多的时候，支撑点比较多；第二，城市当中的中心地段；第三，中心地段的钻石品，这三个条件当中至少要符合两个，这样才符合投资的抗风险能力，如果三个只有一个的话，投资风险是极大的。如果都没有的话，就是完全失败的投资。我们把投资家作为一个分析，如果房子一片看好，大家闭着眼睛往里投，只是投资客的概念，如果在战火纷飞当中能做到一个亮点的话，就是投资家的概念。我认为房地产作为投资行为，风险也是巨大的。但巨大的风险是潜伏在一片歌舞升平的状态中，大家认为房子能挣钱，没有亏本的人。实际上很多亏本的人现在处在套牢的情况下，有苦说不得。　　主持人：刚才吴总讲到个人投资有三点，大城市、热点区和高品质的房子，这样的投资应该是能稳赚钱的，至少是保值的投资。你所说的三点对个人投资来说可能做不到这一点，不少投资人手里可能没有那么多资金，只有十万、二十万，这样的情况进行个人房产方面的投资，按照你这样的条件可能就难以介入房产投资，对于资金比较少的人想进行房产投资的话，应该怎样操作？ 　　吴昊：中国土地这么大，城市这么多，城市之间文化差异也很大，房地产投资既是经济投资，也是带有文化氛围的投资。举个例子，上海的消费理念和北京消费理念表现在房产上是不同的，上海人跟温州人的理念也是不同的。第一批人到上海的时候，在房型朝向上有很大差异，上海人喜欢朝南的房子西面，而温州人喜欢东面；上海人喜欢朝西的房子日照比较充足，而温州人认为东面的房子凉快，这说明城市文化带有浓厚的背景。　　对于一些中小投资者做这些投资的时候，比如西南一些投资客，一般不会千里迢迢到北京、上海来，只能因地制宜。这时候，就要考虑几个因素，作为城市经济结构作为考虑的首选，城市经济结构如果是消费性城市，对房地产的需求就要高得多，看比例占多少。第二，房地产开发商还要考虑它的品牌和形象，一般开始投资以住宅为主，对住房的结构和通风以及小区的物业、景观等等有一个综合的考量，应该说品质越好的楼盘越适合于投资，因为品质好的楼盘在城市里稀缺性比较强，投资的目的是什么？是两个，赚取两块空间，一是租赁。如果品质不好，租给农民工，能得到投资回报吗？不可能。第二，未来升值空间，甚至空间有一个前提，转手要卖得掉，现在房子质量是偏下的房子，过几年还有人要吗？所以必须要选择品牌开发商，这样的话，才能确保自己的投资有足够的保障，相对来说减少投资的风险。因为你现在买的精品，可能在两年、三年之后还可以在城市当中能站得住脚，成为二手房转让的话，这是第一保证，没有品质的房子很难转手，而且升值空间也无法表现。　　主持人：请杨处长介绍一下，刚才几位谈到投资房地产风险比较大，不少人手里有资金想投资，怎样进行合理理财呢？　　杨荣斌：首先要根据自己家庭的经济实力来决定你进行什么样的投资，现在投资产品很多，股市就不说了，比如基金产品、信托产品，可以去选择。如果拿十万、二十万去房地产投资的话还需要谨慎，因为本身北京房地产的价格跟上海的房价差不多，都很高，一季度商品房销售均价在七千左右，一个房子在北京50万很少可以买到，首付也要10万左右。另外还要考虑是否已经有自住问题，你通过银行贷款，首先有20%的首付，而且经过这么多年的完善，银行也建立了一套完善的审核体系。再一个，也就是刚才几位谈到的房屋的选择，是否选择了将来能够有升值潜力的楼盘。前面也提到银行不良贷款率比较低，这是因为这么多年来银行首先支持自用房，而不鼓励贷款房地产投产。现在通过投资，北京是一个期房市场，有很多烂尾的现象，包括房地产纠纷以及不法招商勾结起来，实行假按揭，影响了银行贷款利率的提高。银行用贷款来投资房产是很谨慎的，对于第一套自住实行优惠利率，对于第二套或者第三套提高利率，有的甚至提高得相当高。　　主持人：现在还有一种说法，房价涨得很高，买房不如租房，每个月还的还款额非常高，这种情况下是否影响个人在房产方面的投资呢？　　何沛然：我们有一套财务分析的模型，在这块首先要讲一下，因为买房是人生最大的投资资产，我们经常交流，我会告诉大家，凡是作为投资房地产投资增值的或者效益比较好的，都是经过了比较科学的计算，这块我觉得是非常重要的一点，我要强调一下。关于房地产模型这块，到底租也好还是买也好，有一套分析方法。　　你付租金，租50年，比花钱买更合适，这里面有一个时间成本问题和资金波动问题，把这些因素算进去，来决定是买房好还是租房好。另外还有跟你手里资金有关系的，之前我们说买房比租房好，而现在要看情况了，是一个需要计算的问题，不能泛泛的说是买房好还是租房好。二千块钱租这么一套钱划算还是花一百万房子合算，这有一些因素决定，不是简单回答大家的。每个房子和每个房子要独立分析，这是我们一再强调的一点。　　房地产市场与你既相关又无关，跟你买房子还是租房子也好，完全由你所处的地点和条件决定的。我有一个朋友买一套房子花二个小时上班，他们说买的房子特别的便宜，你说这到底是买的便宜房子吗？这两个小时的人身成本怎么计算呢？如果这两个小时不用来上班，能干多少有意义的事情。人身成本怎么计算呢？是否考虑在旁边租一套房子，既是计算数学的问题，又是享受问题。我觉得在这个层面上，在北京特别典型，因为北京的交通和北京的区域特别大，很多人在购房的时候，完全不考虑自己的工作单位，有一种潮流，说只要没有房子，一切免谈。而且女孩子以此为标准，没有房子坚决不结婚，好像成了一个标准，如果社会上大量的人拥有这样的想法，这是不好的事情。很多人坐地铁上班都要花一个半小时，这是生活吗？他们到底买房是为了生活还是为了什么，为什么要买那个地方的房子，这是很值得大家去考虑的事情。房子不是生活的全部，也不是唯一投资的工具，也不是稳赚不赔的，一定要按照个人的生活工作、收入各方面综合分析来做判断和做决策，不能一棵树吊死，认为房子是最重要的。　　主持人：中国的观念是自己有房子，有一个家，这是首要的。尤其对一些比较年轻的工薪阶层，可能手里没多少钱，又急于买房子，现在在北京只能买比较远的地方，因为便宜，而他又想一个家，只能做这样无奈的选择。　　何沛然：20年以来我们国家最缺乏的教育，就是普遍大众正确的理财观都是没有的，所以才会形成所谓买了自己的房子就有家，租了别人的房子就不是自己家的观念很强，认为没有房子就怎么样了。我想在座的诸位，吴总是温州来的，外地的家怎么办？不可能把温州的房子搬到北京来住，到北京还得再次解决住房问题，一个人的事业和发展，这个社会市场经济当中什么都在流动的，不可能保证一个辈子在一个地方，成功的人在全国各地打天下，房子是搬不走的，所以不见得是这么一回事，还是自己思想太狭隘了，眼界太狭隘了，才会有没房子就没家，为了一套房子太累，回到家还是进牢房呢？这就没有什么区别了。　　主持人：现在很多外资进入北京房地产市场，前期是短期的投入，近期会有一些长期的投入，整个外资对北京的房地产市场有什么影响？　　吴昊：应该说北京这块的房地产作为投资性市场来说还处在初级阶段。以北京和上海房价来做比较，北京六千块钱的房价是一个准确数字，而上海比较特殊。北京的房价怎样的才是一个合适的？这就牵涉到外资对房价的影响。综合来讲，外资进入北京，首先是对我们经济的稳定，客观上也促进房地产进一步的发展。同时，我们前一段时间在网上已经看到一些专家或者媒体也有一种担忧，觉得外资的进一步介入会使投资性房地产的比例会增加，这种增加以后，导致投机行为逐渐的产生。从推理的过程来说，我觉得这是无可厚非的。从实际效果来说，我觉得又不是太大。换句话说，目前外资要看好这个市场，你这个市场得有东西给人看，如果目前在这样一种情况下，外资还是大规模进入的话，我觉得对市场的稳定是有好处的。　　从目前来说，外资在我们整个全国房地产市场投资商占的比例还是比较小的，我觉得这个比例对房地产市场价格的拉动的影响不是很大，我觉得这还是要顺其自然。　　主持人：超然不动产目前的经营情况，以及和山西一些客户共同签约合作这方面的情况是什么样的？　　吴昊：超然不动产成立于2000年，到现在有五年的历史，我们起步虽然晚，但速度很快。营销代理这个行业最早起源于英国，最后到台湾、香港等。大陆是1989年开始，港资、台资背景营销模式进入大陆，然后在国内衍生出目前国内这种行业。我们进来的时候，做房地产营销，本身是一个策划性比较强的行业，我们要策划别人首先要把自己策划好。我们当时考虑到温州，我们出发点是温州，当时温州房地产一直存在供求关系严重颠倒，市场需求远远大于供求。温州向来民营经济比较发达，民间游资异常丰富，老百姓这部分钱总要有去处，往哪里去，当时想到上海，就组织了第一个温州购房团到上海去。几年来，我们打破了一般公司的常规，一般公司找项目去销售，我们倒过来做，先做自己的销售策划，看房团也好，对市场进行深入分析也好，2003年对浙江整个房地产投资市场进行了细化，得出结论就是中国房地产在做异地投资资金85%来源于浙江。得浙江者得天下，所以在浙江省做了60多个公司，有些是控股，有些是加盟，在浙江省拥有60多个终端网络，将近十万组的客服，在北京、上海、山东、浙江、福建都建立了超然，这些超然就成为信息来源有效的通道，把终端网络建好了，有效的通道建好了，再面对开发商的时候，我们的市场行为就会变得非常顺利。　　前段时间和项目谈的时候，我们明确告诉他，如果项目策划定位是把客户套进来的话，超然宁可放弃挣这个钱，我要保证后面的投资者挣到钱，他们是我们的衣食父母，这是我们的经营理念。面对北京市场，我们去年进入北京的时候，北京的媒体也好，各界也好，给予我们高度重视，我们提出一个概念，我们进入北京，拿什么和北京的开发商合作？我提出了1＋N的概念，因为北京本身的市场姑且设定为一个单位1的话，他所能做的工作和达到的效果等于1，我们在福建、江苏、上海等建立了广泛的终端网点，而其他销售商不具备。所以超然不动产评比获得了十佳营销企业。到目前为止，跟着我们超然投资的客户，客户团队还是比较众多的，而且我们给客户的信任度也是非常高的。所以，我们作为未来几年发展的目标只有一个，要成为中国最优秀的代理公司，打造中国代理行业的第一品牌，这是我们超然自己不断追求的。　　主持人：超然公司和山西合作是一个什么样的项目呢？　　吴昊：和山西合作项目是在东二环的一个产权酒店性项目，是投资型的项目，更适合于投资性的客户，目前在启动。　　主持人：今天请来几位专家作客新浪，就网友关心的一些问题，比如炒房、个人投资理财等方面的问题给网友进行了一些解答。感谢几位嘉宾，希望以后我们还有机会能够继续在新浪和网友聊一些网上的热点问题。今天的聊天到此结束，谢谢！
（责任编辑: CMS系统管理员）
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