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这几种“坑死人”的房子，千万不能买！
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很多所谓的楼市专家都是纸上谈兵，闭门造车，自己根本就没有房屋买卖经验，何谈指导他人？而真正事关重大的其实是实操技巧，如何、如何买卖、如何操作和如何防骗。楼市最需要经验和技巧的是实操，而不是分析。一、产权纠纷房&&& 媒体上关于房产的新闻，最多的就是产权纠纷，司法介入。这种房子，通常是由于不明确存在争议，而限制了房屋的买卖交易。一般是家庭亲戚间，或者是公司债务问题导致。在法院没有最终裁决前，房子是不能交易的。谁要是买到这样的房子，并且已经支付了部分房款，那么，只能听天由命了。&&& 建议：如何避开这种房子才是上上策。最有效、最直接的办法就是拉产调！房屋有否冻结和产权争议在出具的房屋产权人信息中会显示。所以，买房下定前的最最重要的工作就是去交易中心拉产调！一旦发现有问题，悬崖勒马，还来得及。二、抵押房&&& 套路贷的以房抵债我在前面已经讲过了。这里所说的抵押房，指的是把抵押给银行或者机构获得贷款，用于经营、投资或者消费。在业内统称“房抵贷”。这种贷款通常由贷款中介公司牵线代为办理，年限5-30年可选，利率上浮10％～60％不等。目前，房抵贷较大的用途主要是企业周转、炒股、炒期货和房产投资。基本上都属于风险很大的行业。&&& 买这种抵押房，较大的风险是：房东存在多次抵押，或者是拿到你的房款后不解除抵押，导致你钱房两空。你应该知道，出去的钱都是用作投资周转的，根本不可能短期内抽离出来，就算有也会优先用作再投资、再生产，而且，很多真实情况是，这个钱被拿去还债了，三角债不是短期内就可以解决的。&&& 建议：买房前，去交易中心拉产调。房屋是否存在抵押，产调上会明确显示。如果不幸被你碰到，走为上策，越快越好。当然，这里不包括那种住房的抵押。这种属于购房抵押，很常见且风险很小。三、全权代理房&&& 全权代理的房子通常分为两种情况：一是个人委托代理，二是中介委托代理。前面我们提到的以房抵债的套路贷嫌疑人就是个人委托代理。他通过让房东委托他代理出售房屋来获得违法所得。而中介代理的房子通常发生在房东常住国外或者年老卧床的情况下，那么房东会全权委托中介机构代替他签约交易，全权委托的中介必须有房东的书面授权书，产证原件和身份证明。&&& 买全权代理房子较大的风险就是见不到房东，代理人拿的所有证件都可以作假，即使拿着货真价实的公证书，也难保不出现问题，说不定你正在扮演一个销赃对象。&&& 建议：不买是最保险最明智的选择。如果你是专业投资者，或者知道房子的内幕，那可以以很便宜的价格拿下。如果你非这套房子不买，但是又不太懂行，那么记住一点：房款必须汇入房东本人的银行账户，千万不要汇给中介或者代理人。即使全权委托是真实的，你也很难保证代理人不会把房款挪用或者卷款逃跑。四、背景复杂的房产&&& 我非常信奉一句话：艺术来源于生活，但是生活远高于艺术。现实社会中，有些房子的背景经历的复杂程度你根本无法想象。这种房子很可能就是个坑，即使房东中介没有故意坑你，你也算不清楚其中的人物关系和税费关系，再加上继承、法院判决、抵押等等错综复杂的关系，就算是房东自己也说不清楚。只有进了交易中心，才能知道能不能过户，缺哪些手续，缴多少税。但是为时已晚，因为此时你首付款已付。&&& 建议：如果你政策法规不精通，不具备专业知识，那么就不要以身试法了，否则你就是在赌博。因为你根本没办法完全掌握房子的全部信息，由于信息不对称，你就无法做出正确的判断。只要是感觉房东高深莫测，房子历史源远流长，家族成员各怀鬼胎的，那么奉劝你，有多远走多远。影响居住功能的类别五、新装修无人居住的房子&&& 这里指的是新装修后无人居住的，不包括。有些朋友，为了省去装修的麻烦，优选装修好、保养好的房子，这个无可厚非。但是要千万小心那种刚刚装修一新，但是房东却没有入住的房子。这种房子在业内称之为“凤变冰”。也就是原先曾是不堪入目的凤姐房，通过简装变成冰冰房，然后再高价出售，增值部分远远高于装修标准。更为关键的是，装修的所有材料都是最差，最不环保的东西，水电煤暖等更是一塌糊涂。房东不但可以把原本卖不掉的老破小高价卖掉，还可以赚取几倍于装修费的利润。这种房子，你买来敢住吗，还是买来再砸掉重装呢？&&& 建议：对于房东自己居住过的新装，可以放心购买，而从未入住的新装修房，一定要谨慎。毕竟，装修前打算自住，装完又想卖掉的房东太少了。六、紧临或者待拆地块的房子&&& 不论一手房还是二手房，大家买房时应该有过这样的体验，就是计划购买的旁边有一块空地、待拆的工业厂房或者棚户区。这时，就要小心了，因为这里迟早会有的拔地而起，如果你计划买的房子紧靠这个地块，那么现在貌似无敌的采光和视野将来都会被他“一扫而光”。其实，很多分期开发的楼盘都存在这个潜规则：北侧的房子先开盘先卖，因为南侧的房子建成后，北侧房子就很难出手了。建议：如果发现这种情况，务必要到规划部门的网站上查询方案公示。如果根本查不到，或者还没有规划，那么较好别买。否则，将来自己住的不舒服，而且还不好转手。& 七、有家庭矛盾的房子&&& 、婆媳纠纷、兄弟反目、姐妹相残，只要这些情节和你买的房子有关联，你就不会顺利成交。家庭矛盾最终都会走向经济矛盾，较后就是房产财产分割。就算房子产权一清二白，也会在交易过程中出现波折和坎坷，我看到听到这样的例子太多了。&&& 建议：看房时和房东好好聊聊，让中介打听下房东的卖房原因，能去邻居居委处讨教下更保险。&八、凶宅&&& 曾经在房内有过非自然死亡的房子称之为凶宅。这种新闻官司不绝于耳。也根本与自住和投资无关，总之，买到就算你倒霉。发生在自己的房子里，也别故意隐瞒卖给别人，否则即使闹到法院，你也必输。&&& 建议：避免买到凶宅只有一个方法：和邻居保安打听房子的过往情况。虽然，现在邻居间交情很淡，但是如果是凶宅，绝对是无人不知无人不晓的，只是人家是否愿意主动告诉你而已。&九、靠近高架的房子&&& 靠近高架和地铁轻轨的房子，优点是视野好、采光好，一览众山小的感觉。但是，较大的问题就是噪音。地铁轻轨还有运营时间，一般为6点～23点，晚上睡觉能逃过一劫。如果是高架，则噪音是24小时不间断的，而且声音是向上传播的，长期忍受那种嗡嗡嗡的低频声音，对健康和情绪很不利。尤其下雨天，车轮碾压水声的噪音至少增加一倍。&&& 建议：别听中介瞎忽悠，装中空也无济于事，所以较好别买。要买也要砍 到较低价，因为，你卖出的那天，一样会有人来砍价。& 十、靠近变电站的房子&&& 相信大多数朋友都知道，房子靠近变电站不好，但是很少有人说的清楚 原因。我曾经的工作就于此相关，多次参与说服小区居民变电站不会影响身体健康。但事实上，电力公司的领导员工却从不会买这样的房子。通常情况下，房龄较新的小区内的电站是10kV配电站，为小区住户供电所用，没有辐射影响。但是，商 住混合型小区或者旧小区内，可能会布置35kV、110kV、220kV开关站或者变电站，这种变电站会有一定辐射，因此，环保和规划要求是电站外墙距离小区楼房外墙不低于20米。新建小区可以满足，但是老旧小区就难保证了。就算不满足环保要求，政府和电力公司同样会拿出没有辐射的报告忽悠百姓。另外还有一种是高压走廊，就是非常高大的电力支架和高压架空线，通常为110kV和220kV，没有辐射影响，但是影响景观。&&& 建议：不管是10kV配电站还是35kV以上的变电站，所购房子距离越远越好。因为已经不仅仅是健康问题了，而是影响到你房子的价值和变现。退一万步讲，即使你打折买到这样的房子，将来出手也是问题，这个便宜捡不得。&&& 十二、冬天日照差的房子&&& 众所周 知，我国处于北半球。国内所有的房子都是夏天太阳垂直照射，冬天倾斜照射。而且，冬至那一天是太阳倾斜角度较大的一天，也就是光照最少的一天。简言之，就是冬天日照好，夏天一定好；夏天日照好，冬天不一定好。所以，买房时要注意了。对于前方有高楼的房子，较好的选房季节是冬天，而不是夏天。&&& 建议：当然，买房不可能完全按照季节来选房，毕竟房价不等人啊。但是，买到一套夏天晒死，冬天冷死的房子，怪不得别人，只能怪自己了。&& 十三、靠近垃圾焚烧厂和垃圾中转站的房子垃圾焚烧会产生二噁英，垃圾中转会臭气熏天。只有身临其境才有切身感受。上海江桥和浦东御桥垃圾焚烧厂周边有大量的居民区，房价上不去就是这个原因。上海静安昌化路海防路的垃圾中转站周边方圆500米半径夏天都不能开窗。&&& 建议:买房子是脑力活，也是体力活。在小区周围多走走，多看看，多问问，绝对有好处。&& 十四、临近不吉利楼堂会馆的房子&&& 通常认为，临近法院、公安、消防、政府不好，其实还是可以接受的。但是，如果临近医院、寺庙、火葬场、公墓、监狱就绝对不能容忍了。上海普陀有个玉佛城小区非常有名，因为它靠近玉佛寺，经常莫名其妙的出现意外死亡事件。这里房子的买卖基本常年是零成交。&&& 建议：大陆毕竟不是香港，香港人对火葬场、棺材铺周围的房子趋之若鹜，并不代表大陆人就好这口。不要贪便宜，不要相信任何人，眼见为实，耳听为虚。&& 十五、顶层的房子&&& 顶层住宅通常会有漏雨和隔热的问题，大家都知道。在上海，还有一种平改坡的老公房，可以解决漏雨的问题，但是隔热效果不是很好。除非是顶层复式价格较贵，其它顶层一定是便宜的就是这个道理。&&& 建议：有钱就买顶层复式。除此之外，顶楼除了便宜外，没有其它好处。&&& 以上基本就涵盖了最常见的影响产权明晰和居住功能的各项客观因素。房屋本身的质量问题诸如：山墙渗水，天花漏水、管道不通等问题我就不一一赘述了，因为辨别起来并不难。另外，还有一种影响房屋选购的客观标准：“风水”，我也不想再多说，因为仁者见仁智者见智，考虑的太多，反而无从下手，裹足不前。关于选房的风水，记住一点即可：“敞亮、舒服”的房子，就是好房子。
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为什么有那么多房子不好卖？原因看这四点
来源：臧建军和他的小伙伴
在楼市进入“高位盘整，剧烈分化”的时代，选对城市、拿好地、造好房，就更加重要了。如果说趋势的话，我想产品第一性，这是个永远的趋势，一百年都不会变。
营销有4P，首先是产品。但在我们习惯的语境中，说到房地产营销，我们主要是在谈价格、渠道和销售。大部分营销人的职责就是卖房子，并不会过多参与到投资拿地与产品设计的决策当中。在供不应求的时代，行业规模化扩张中，这种纵向分工的架构存在即为合理。当市场变化，当营销人在卖房子的环节绞尽脑汁之后，当营销创新变革的概念喧嚣过后，我们会愈发觉得营销竞争终究会回到原点——产品与服务本身。产品第一性，本是房地产营销的基本常识。在易居之前，我曾创立过一个营销公司，名字叫“一度营销”，寓意是一个好的项目将水温烧到了99度，然后可以通过营销策划增加一度，让水沸腾，实现升华。宋家泰有句名言：地拿砸了，就一切都砸了。如果我们在一个人口流出的城市拿了大幅土地，或者在不具潜力的地段里面粉贵过面包，甚至面包也烤糊了，后面的营销一定很被动。然而正如韩寒电影里一句话说的“听过许多道理，却依然过不好这一生”。虽然我们都知道拿地、定产品最关键，但依然出现了许多供需不匹配导致不好卖的项目。这里面即有市场的客观原因，也有很多我们开发商主观方面的问题。第一个客观原因我称之为“时势所逼”。政府垄断土地供应，造成土地价格不断推高。政府不时还有一些奇特的政策，比如要求商业和办公的配比，曾经的7090等等。第二个客观原因是中国房地产市场过多地受政府干预，有剧烈的短周期波动，简称为“时事难料”。中国楼市的波动简直就是拉长版的股市，理论上都希望做到高抛低吸，比如保利就是在2011年那个低谷吸纳了大量土地，从而实现了后面破千亿的弯道超车。但大部分人在实操中很象股市中的散户，喜欢高点捂盘，低点观望。在这一点上，政府卖地的经营节奏比大部分开发商做的好，市场冷清时政府基本不推地，开始复苏时政府会推出一些优质土地，吸引大量企业竞拍炒热人气，市场高潮时政府大量卖地，高位出货，和股市中的庄家手法如出一辙。这种剧烈的短周期波动给营销增添了很多麻烦，事实上很多麻烦也是通过市场回暖得以解决。第三点，是主观方面的战略误区。这也受外部环境的一些干扰，比如有段时间资本市场对房企的估值就是看土地储备，那上市公司就不计后果拼命拿地。比如有段时间，大家为了快速规模化，认为三四线城市是机会，所以在这些城市拿了一些看似便宜但其实很贵的地，后面的房子不好卖也就是自然的结果。最后一点，完全是企业内部决策机制方面的问题。第一个问题是基于经验主义的老板意志，老板和市长吃顿饭，一拍脑袋地就拿了。请我们克而瑞丁总做个研究报告，50万都觉得贵。第二个问题更深层次一些，是组织模式的问题。拿地的管拿地，有拿地指标；规划的管规划，工程的归工程，物业管物业；最后把销售回款问题交给营销。当然，行业里也一直在说“营销前置”，在拿地前就要想好项目的客户定位，产品规划设计过程中营销部门要全程参与，等等，但在实际执行过程往往取决于不同部门之间的权力博弈。所以，那些职业化体系做的早，较多放权一线的TOP企业在这方面做的相对好。在楼市进入“高位盘整，剧烈分化”的时代，选对城市、拿好地、造好房，就更加重要了。如果说趋势的话，我想产品第一性，这是个永远的趋势，一百年都不会变。但正如上面分析的四个原因所揭示的，做好产品这个简单的命题，并不是那么简单。从冰山上面看得到的来说，产品要有性价比，口碑要好，要有让80后客户心动的差异点，这样营销的拉力才够强，体现为房子本身好卖。但在冰山下面，其实是企业的战略能力，创新能力和运营能力。近几年，移动互联网的崛起，大数据和云计算的概念很热，众筹也成为房企争相尝试的创新方法。那么这些到底为营销、尤其是产品策划提供了那些变化呢？能不能成为驱动营销变革的趋势呢？接下来的文章，我们来逐一分析。（原标题为：为什么有那么多不好卖的房子？）
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