二手房买卖合同在哪些情况下无效，怎么办？作者：张叶美来源：链家网原创文章摘要：二手房买卖时签署合同是为了保障双方的利益，那么哪些情况下二手房买卖合同无效呢？交易的当事人遇到合同无效怎么办？二手房的权属状态直接影响到二手房买卖合同的效力，所以在二手房交易前了解二手房的权属状态十分必要。
一、二手房买卖合同在哪些情况下无效？
（一）签约人不是完全民事能力人
合同生效的必备条件之一是具有完全民事行为能力的民事主体，具有完全的民事行为能力是民事主体的法律行为有效的必备要件之一。
据《民法通则》，判断是否为完全民事能力人有以下两个标准：
1.18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动；
2.16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
（二）非房屋产权人出卖他人房屋的。
有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。
（三）出卖共有房屋未经其他共有人同意的。
共有房屋形成的原因一般是：
1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋；
2、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为两人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有；
3、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋；
4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。
根据《城市房地产转让管理规定》，“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。”出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。
（四）因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。
开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
二、合同无效应该怎么办？
根据我国法律规定，合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失，一般采取如下方法处理：
（一）要求返还财产。
返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。返还财产可以是一方返还，也可以是双方互相返还。如果当事人依据无效合同取得的标的物还存在，则应返还对方；如果标的物即房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
（二）索取赔偿损失。
没有过错的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失；双方都有过错的，应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。
合同签约时房屋买卖中关键环节，千万要留心可能导致合约无效的情况，已导致的合约无效应根据实际情况合理处理。
来源：链家网综合整理
0人赞过买卖房时不注意，可能满心欢喜签的合同被认定无效了，不仅很可能影响利益，而且重新签也非常麻烦。二手房签约时是否都注意到合同签约人是否合法？房产交易中，签约是重要的一步，签约时既要保证签约人具有完全民事行为能力，又要具备签约资格。作为购房者，你必须知道在商品房买卖中，应如何确定违约金。如果遇到开发商恶意违约，违约金应该如何确定？若以上问题你不了解，那就赶紧看看下文吧。房屋共有的情况，共有人拥有优先购买权，且共有权人中任何一方对房屋交易提出异议或否定，都可能导致合同无法履行或交易失败。如果所售房屋是在未成年人名下，在签合同的时候有很多细节都需要注意。最新百科前天看了又看
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这种状况在实际中是对比多见的，受害者终究通常是购房者，因而有必要严厉核实房主身份。 2.签定合同时要清晰约好付款时刻和过户时刻 这个条款的主要性体现在卖房人期望得到价款，而买房者期望赶快入户。可是假如时期呈现房子市价有大的变化，就可能致使其间一方违约，带来费事。 3.清楚各种费用的交费时间和方法 二手房由于是处于使用中的，所以会存在如水电，煤气，还有物业，暖气，有线电视等费用，其间有些费用是需求预付的，有些是年终结算的，这些费用怎样交代，什么时候交代都有必要有个清晰的规则，否则简单引起胶葛。 4.有必要写明违约责任和合理使用补充条款 违约条款是全部合同中对比主要的条款，它承当着法令救助的主要使命，合同在实行时期免不了会有违约景象，而经过违约条款的清晰规则，能够保证受害一方能够及时得到救助。 5.结合该房子详细特色约好一些补充条款 二手房购房由于其性质特殊，需要针对房子自身的特色进行合同编撰，尽量将个人需要维护的权益都写入合同，这么才能比较可靠的保障购房的利益，削减买卖过程中的变数和麻烦。 七种状况签定的房子买卖合同无效 ② 产、地产分别转让;
②未办理产权过户手续;
③产权主体有疑问;
③ 犯优先购买权;
④ 位违反规定购房;
⑤ 买卖中存在诈骗行为，显失公正;
⑦非法转让。 免责声明：凡本站注明 “来自：XXX(非楼盘网)”的新闻稿件和图片作品，系本站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本站新闻中心，电话：7。有用 ( 0 )没用 ( 0 )微信更多上一篇：下一篇：买房卖房装修租房家电建材家居新房二手房租房房价长沙楼市在售楼盘数：86400元/㎡6300元/㎡猜您喜欢一周热点相关百科热门回答我是销售代理机构
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二手房哪些买卖合同无效 合同无效怎么处理
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
在的过程中，由于买卖双方缺乏一定的专业知识，常常导致交易纠纷，甚至合同无效。那么，哪些房产无效呢，合同无效又该如何处理呢？ 一、哪些房产买卖合同无效 1.卖方将和土地分别卖于不同的买方，房产买卖合同无效。 2.产权主体有问题，房产买卖合同无效。 3.侵犯优先购买权，房产买卖合同无效。 4.非法转让，房产买卖合同无效。下列房地产不得转让： （1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的； （2）依法收回的； （3）共有房地产，未得到其它共有人书面同意的； （4）权属有争议的； （5）未依法登记领取权属证书的； （6）法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。 二、房产买卖合同无效如何处理 1.出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。 2.有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 3.在过程中，如涉及到恶意行为而导致合同无效，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。 4.因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。 5.涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。
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张辉，广东晋元律师事务所执业律师，毕业于北京大学法律本科。先后在北京、上海、广州等知名企业和上市公司从事法务；在合同、侵权、婚姻家庭等法律领域经验丰富。主要擅长：合同纠纷
以我之专业，解您之困惑！
张辉律师电话：
中顾高端访谈
现实生活中，很多朋友因为积蓄不够但又迫切想要买房，所以将目光房子二手房上，但是二手房交易手续相当复杂，所以一不小心就会出现合同纠纷。为了避免出现二手房合同纠纷问题，我们应该注意什么?出现合同纠纷之后我们又该怎么办?...
1、中顾法律网司南：非常欢迎您的到来，首先请张律师为我们简单介绍一下在现实生活中二手房买卖常见的几种类型?
张辉律师：近年来，随着二手房交易数量的增多，二手房屋买卖合同的纠纷也越来越多，笔者综合办案实践，就二手房交易过程中容易出现的纠纷简单总结为几种常见类型：一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同引起的纠纷;以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷;一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系;买方逾期支付房款;卖方逾期办理所有权转移登记手续;因中介行为引起的纠纷;房屋买卖合同对定金性质约定不明确;因要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷;因房屋质量引起的纠纷;因&阴阳合同&引起的纠纷等等。
2、中顾法律网司南：二手房买卖交易不可避免的牵涉到过户的问题，那么房屋买卖合同签定后，迟迟未办过户，责任应当由谁承担?
张辉律师：房屋买卖合同签订以后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，卖方未履行办理所有权转移登记手续的，属于违反买卖合同约定义务的行为，卖方应承担相应的违约责任，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。
3、中顾法律网司南：一房多卖的情况已经变得很常见，尤其是在二手房买卖交易过程中，如果在一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，这种情况应该怎么处理?
张辉律师：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记;( 2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
4、中顾法律网司南：在二手房买卖交易过程中，经常看到这样的情形，买家以他人名义购房，此情形如果借名人与登记人之间发生的，应该如何处理?
张辉律师：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
5、中顾网司南：张律师上面讲了这么多，按照您多年的经验来看，在现实生活中二手房买卖交易签订合同时，作为买家应该注意哪些问题?
张辉律师：笔者认为，二手房屋买卖合同的纠纷的起因源于合同，一些纠纷可以通过买卖双方严谨的合同约定来避免，或可以通过合同约定使纠纷简单化，给遵守合约一方带来最大利益。
二手房买卖时，三个合同特别重要，第一个合同是中介委托合同，如果是通过中介买房，那中介一般不会让你直接见卖房人，他们会担心你会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让你跟他签一个中间合同。
第二个合同是房屋买卖合同，这个合同上，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。
如果买二手房时不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。这种情况下，对于消费者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。
6、中顾网司南：如果在二手房买卖交易中，卖家违约，作为买家是否有权解除合同?应该怎么处理?
张辉律师：为了维护市场经济的交易秩序，合同解除权不能任意行使，即使卖方违约，买家要行使解除权仍需要具备合同解除权。解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权即双方协商一致在合同内约定的一方可以解除合同的条件，该条件具备时，一方可以通知解除合同。法定解除权即合同法规定的对方违约情况下的解除权，主要包括对方逾期履行经催告后在合理期限内仍不履行、对方违反合同致使己方不能实现合同目的、对方明示或以自己的行为表明将不履行合同的等等。在以上情况之一的，才可以解除合同。
7、中顾司南：关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?
张辉律师：定金在二手房交易中经常涉及，我就定金的相关问题简要补充几点：定金是指买卖双方在订立买卖合同或履行合同之前，为了担保合同的订立或履行而由一方向另一方支付一定数额的金钱作为订约或履约的保证金。《合同法》第八十九条规定&当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。&该条通常也称为定金罚则条款。
1)定金交付越多，是否赔偿越多?《合同法》第九十一条&定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。&以及最高人院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条&当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人院不予支持。&定金数额最多不能超过房屋价款的百分之二十。如果一方违反订金合同约定，多交的定金部分，另一方需要退还或不需要双倍返还。因此，超过法律规定数额的&定金&，不是法律意义上的&定金&，不适用定金罚则。
2)买卖合同未能达成一致协议，定金罚则是否适用?双方因买卖合同条款没有达成一致意见，而未能签订买卖合同，即使交付了定金，&定金罚则&也得不到适用。因此，不一定交付了定金，就一定能够合同的顺利签约，或适用定金罚则。在此，笔者建议：双方在签订定金合同或交付定金时，应先就买卖合同条款达成一致意见，并将买卖合同附于定金合同后;或将买卖合同主要条款在定金合同中列明;或将定金条款写进买卖合同内。以避免日后一方以买卖合同未能达成一致意见为由，不签订买卖合同，发生定金罚则条款不能适用的情形。
3)&定金&与&订金&的区别。&定金&与&订金&只有一字之差，&定金&是法律上的概念，法律对定金有明确的规定，具有担保性，适用定金罚则，但&订金&法律没有明确的加以规定，一般视为预付款，且不具有担保性，不适用定金罚则。 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定&当事人交付留置金、担保金、金、订约金、押金或者订金等，但没有约定性质的，当事人主张权利的，人民法院不予支持。&笔者建议，双方在合同中应当明确所付款项为&定金&，并约定付定金的一方违约，无权要求返还定金，另一方违约，应双倍返还定金。
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