吴晓波：一线城市已经疯了，我该在三线城市买房吗
　　文/巴九灵（微信公众号：频道）　　杭州有一个地铁站叫西湖文化广场，站点附近有一个地标建筑叫环球中心，它的22楼是杭州最大的房产中介公司总部，从年底开始，地铁站的广播不再是地铁通知或普通服务信息，而是“单曲循环”告诉大家去中介公司应该走C出口，并指路如何到达。在环球中心的楼下，随时可以看到排着长队上电梯到22楼签约的人们。以往深圳开发商开盘，会租用酒店的宴会厅。去年年底一个开发商发盘，直接租用了体育馆，这个体育馆最多可容纳1.8万人。这次演唱会式的开盘，前3小时就已经有上千人排队，开盘过程只持续了6个小时，4次宣布加房源，将1637套房源全部卖完，签约金额达60亿。　　去年来，卖方在谈判过程中几次提价，几日就涨价百万的房子屡见不鲜；房东不让看房子，直接问出价；好不容易看完房子，房东也不肯收钱，怕卖早了吃亏……房价暴涨的副作用――二手房违约如期出现，民事业务的律师事务所业务量暴涨，因二手房违约造成的纠纷，一个月的量几乎可以抵得上14年一整年。
　　2015年一线城市房价领涨，深圳涨了33%，上海涨了17%。当一个城市的房价年增长超过30%的时候，城市里的居民大概什么工作也不想做了――买不起房的自暴自弃，买得起房的坐收渔利。　　如火山爆发般的房价高潮还未来得及延伸到二三线城市，就不期而遇从天而降的冰川冷水――上星期，传闻多日的上海“史上最严”楼市政策终于落地。非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限，由满两年调整为满五年。同时，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。深圳市场也下达了关于收紧住房贷款的相关决议。　　如果说房地产政策的不断调整在宏观上只是数据的体现，那深入到寻常百姓人家那就是如同过山车一般的体验。　　面对2016年新政策的推出，许多本没有能力买房的人也按耐不住内心的焦虑，他们不断在房价的曲线上徘徊，无法做出决定――想倾注一切来拥抱这个泡沫，却更害怕其在一瞬破灭。
　　肯尼迪曾说“如果当鞋匠都在买股票，我就不想呆在里面了”。当整个社会都潮水般扑向房市的时候，我们更应用理性的思维分析其背后暴涨的原因。除了政策导向之外，还有两大客观因素――
　　一线城市的房价暴涨，与其稠密的人口净流入量分割不开。今天的一线大城市，人口净流入量都以百万为单位计，无时不刻在向北上广深等几座中心城市聚集。
　　城市的经济规模和人口增长又形成良性的循环和经久不衰的扩张势头。　　以上海为例，单就整体经济规模，早已超越多个国家，可以说是“富可敌国”。　　人口不断增长，土地供应却非常有限，住房供不应求，而价值膨胀也是顺理成章的。
货币总量增长
　　从2005年到2015年，我国的广义货币总量每年都以两位数的百分比增速一路小跑。以2015年为例，去年我国的货币总量增加将近14%，但GDP增长却是6.9%。货币增发的速度达到了经济增长速度的两倍，跑得最快的大概就是印钞机了。
　　而由于通货紧缩和实体经济的不振，最近一年央行持续降息六次，又造成了货币持续宽松的状态。　　银行不，股市像冒险，每个人都感觉到口袋里的钱在贬值，这样的情况迫使我们选择一个可靠的避险性投资，房市再一次成为最佳选择。最起码，你住或不住，房子就在那里。　　正如莎士说的“极度的疯狂是不能用一根丝线拴住的，就像空话不能止痛一样”。楼市急需理性来平衡火山般的疯狂，而以上三个因素一定是房市的晴雨表。　　如何用这三个因素判断二三线城市的房子是否有增值空间？到底是哪一个利益方愿意看到房价上涨而不断推动？调控房价的国五条依然有效吗？一个负责任的政府该如何维稳房价？点击下方，直接收看本期吴晓波频道，听吴老师如何解答。
（责任编辑：马郡 HN022）
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一线城市的买房焦虑
（原标题：一线城市的买房焦虑）
日，楼市行情“红火”的深圳，大量市民在房地产权登记中心排队等候取号。图|新华&一线城市的买房焦虑　　　　《中国新闻周刊》记者|王思婧　　　　微信公号：百万庄的小星星　　　　正在吃火锅的林芊巧突然大叫一声。　　　　她放下手机，当即宣布，从此自己不再是“无产阶级”。房屋中介告诉她，房产证到手了！　　　　从此，她从集体户口变成个人户口。她告诉自己，这一切证明漂泊的日子结束了。　　　　半年里，她看房、抢房、签约、贷款、缴税、过户。这些繁杂的手续和冗长的等待，似乎更加激发她此刻的幸福感。　　　　与林芊巧的幸福形成对比的，是她的中介的疲惫不堪。这段时间，为了给客户排号，他数次凌晨排队，与号贩子抢位。殊不知，另一位更敬业的同事在前一天下午就赶到北京市东城区建委门口排队了。他站在门外，看着工作人员一个个下班，接着是20个小时的等待。“为了给客户排号，数九寒天也要到这里，太难了！”　　　　住房过户手续需要在各区的房屋交易大厅办理。由于官方每天对办理过户的名额有限定，中介不得不早起为客户排队、抢号。　　　　与这些中介一起争抢的还有号贩子，他们同样冻了一宿。清晨，他们站在北京18个房屋交易大厅门外，手拿着号，待价而沽。　　　　虽然一个“黄牛号”开价高得离谱，但仍有人毫不犹豫地付款，生怕过户被推迟一天，“一天不过户，就一天不踏实。”　　　　对于买房人而言，他们畏惧和争抢的，是自己的未来。制图|叶雪鸣　　　　2天上涨120万　　　　疯狂的楼市，让彭宇心惊肉跳。　　　　2015年夏天，彭宇的女友开始看房，那时中国A股牛市正劲。随后的大跌让他赔掉几万块，而此时，北京的二手房价格开始上扬。　　　　2015年12月，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格统计，数据显示，北京二手房价格同比涨幅超过两成，涨幅仅次于深圳，为全国第二。　　　　2016年初，女友告诉彭宇，3个月前看的房子，如今普遍涨价三四十万。两人开始慌张，他们更是抓住一切机会集中时间看房。他们发现，去年10月还能买得起的房子，如今已不能负担；能负担的，房型和位置已经不够理想。　　　　他们本想赶在春节前签约，但发现二手房市场已经“有价无市”——“所有卖方都不愿意出手，都觉得价格还会更高。过完年，这个世界就不一样了。”彭宇告诉《中国新闻周刊》。　　　　春节前夕，央行再次降准，银行下调了首套房利率。金融搜索平台融360的统计数据显示，北京下降了0.031个百分点，上海下降了0.068个百分点，深圳下降了0.07个百分点，广州下降了0.005个百分点。　　　　二手房交易中，买卖双方达成购买意向后，要进行网签，也就是在房屋管理部门备案，并在互联网上公示。据伟业我爱我家数据中心统计，2月14日至2月20日（春节后首周），北京二手住宅的网签量仅3天就超过1000套。一周的网签量达到6048套，日均成交864套，交易量为2010年以来的最高值。　　　　2月14日，彭宇发现，房子普遍又涨了二三十万。他原本属意的一套望京100平方米两居室，在两天内，从410万变成了530万。这套房的房主想换房，而他要买的房子涨了120万，所以他得把自己持有的这套房子抬价120万。　　　　“好像是一个恶性循环，准备卖房的不敢卖，想买房的要靠抢。偶尔成交的价格又高，推高了整个二手房市场。”彭宇这样分析。　　　　3月7日，北京、上海、广州、深圳4个一线城市的房贷利率全线下调，从8.8折变成8.5折。同时，北京二套房贷首付第一次出现4成，甚至有继续下降的趋势。　　　　中原地产的数据显示，2016年以来，北京二手房签约已经高达36413套，相比2015年同期涨幅高达86.7％。　　　　如今接连出台的楼市利好政策，让人们联想到2012年底至2013年初的购房潮。2012年6月，北京首套房贷利率从之前基准的1.1倍回落至8.5折；另外，自2011年末起，央行3次下调存款准备金率、2次降息。这一系列政策将楼市价格推向新高。　　　　此情此景，再度在一线城市重演。　　　　抢抢抢　　　　林芊巧准备好所有材料时，已经是夜里12点。可第二天，还没签字的房主反悔了，因为有人可以付出全款。还有一次，她甚至已经交了意向金，但房主见到源源不断的看房者，就决定再等一个更高的价格。　　　　急于买房的田红雨和男友不愿再等了。他们越过中介，直接联系房东，开始和另一户买家“竞价”。　　　　“他们加了5万，还能交200万首付。”卖家说。　　　　“我们也加5万，交200万首付，再给您20万定金。”　　　　就这样，他们终于把已经离开的房主叫了回来，从别人手里抢走了房子。田红雨一边开车赶去签约，一边用手机转出所有的理财产品，也不管它们有没有到期。东凑西凑，当场拍给房主20万定金。　　　　时至今日，她还没有看过房子。“没时间看，只能抢。”田红雨告诉《中国新闻周刊》。　　　　她和男友决定结婚，房子成为跨不过去的门槛。看房的1个月里，田红雨数不清被几个房主拒绝过。有时，她看完房下楼，房子就被别人签走。“这种感觉就是，现在你回头，走出去，就再也没有你的机会了。”　　　　她在地产App上看到天通苑的房价不断上涨，两天涨10万，一周涨50万。“简直是疯了。”这里已经是北京的五环外。　　　　3月6日，彭宇遇到一位着急用钱的房主，终于成功签约。最初，他希望用两百多万作为一套房子的全款，如今200万成为他的首付，贷款240万，月供1.3万元。　　　　交了10万押金后，彭宇还是不放心，“过户之前房主可以随时反悔，如果有人出价更高，他大不了赔我20万。唯一的希望就是他的契约精神。”　　　　彭宇的一位同事也在同一天签约买房，他连夜飞回武汉，卖掉老家的房子。　　　　他们不约而同地用“幸运”形容自己。但是，他们此时经历的只是买房过程中的第一步。　　　　过户难　　　　双方达成购买意向并签约后，买方要提交材料进行购房资质审查，并办理网上签约手续。如需贷款，买卖双方要在银行办理按揭、资金监管；银行批准贷款后，买方缴纳二手房交易税，双方办理过户手续。　　　　链家地产的一位中介告诉《中国新闻周刊》，整个手续办下来，“一般卖方需要跑4次，买方则需要5次”。　　　　李伯通买的房子是一个位于北京西三环六里桥的30平方米的开间。为了这套房子，他在两个月里一路颠簸。　　　　链家地产办理贷款业务的金融部门在东二环的金宝街，李伯通申请商业贷款的银行总部位于东三环的光华路，海淀房地产交易中心在北五环外的西二旗，他的上班地点在知春路。那段时间里，李伯通穿越着整个北京城，疲于奔命。而他的中介，则要在凌晨5点就要为客户去海淀交易大厅排队。　　　　办理过户是二手房交易中最后的一道手续，但在当前的火爆楼市中，这一步也成为了最难走的一步。　　　　彭宇在3月初签约买房后，中介开始催促他结婚，以便开始购房资质审核，在过户时将他和妻子两个人的名字写在房产证上。签约后的第4天，他们领了结婚证，但已经无法赶在3月过户。　　　　朝阳区的房屋过户量一直名列北京市第一，相当于整个北京市三分之一的量。北京市住房和城乡建设委员会的数据显示，2016年2月，朝阳区二手房网上签约4636套，占北京二手房网签总量的27.9％。　　　　几年前，在朝阳区办理过户需要到现场排队，而这里过户量很大，一天处理不完，就时常有人白跑一趟。于是，从日起，朝阳区不动产登记事务中心率先开始了网上预约。每周五早上8点开始发放下一周的预约号，每个工作日发放400号，一周共2000号，约满为止。　　　　但还是有人抱怨每天400个网上预约号，一号难求，“甚至不如现场排队公平”。当时朝阳区房屋管理局回应称，该局工作人员的人均登记量是全市的4.5倍，网上预约的业务只占每天工作量的40％。尽管管理局承诺将集中加班办理，以缓解过户难问题，但问题一直存在。
　　　　号贩子　　　　2015年10月，张扬（化名）终于在朝阳房产中心办理过户，为了这一天，他已经等了一个月。“早就听说朝阳不好办过户，因为人多。”为了省下几万元中介费，他没有找地产经纪，而是自己办理过户手续。　　　　过去的一个月里，每周五早上不到8点，他便坐到电脑前刷屏，但是，不是网页打不开，就是出现故障无法进入下一步。30分钟内，下一周的过户号就被预约一空。　　　　于是，他在淘宝输入“代办过户”。号贩子承诺他：“400元，只要给钱，就能有号。”当他打定主意准备将材料信息交给号贩子时，对方又临时涨价，“因为限制号源，400元变成800元。”　　　　2016年1月，刘美英的朋友在淘宝花了800元买了一张黄牛号。那时，她觉得太贵，但如今自己连1500元的过户号也买不到了。“我们所有二手房买卖的时间都因此往后推迟，现在号贩子要2000元，还是不指定日期的，如果指定日期的过户号，还要更高。”　　　　在淘宝，号贩子展示着五十多个预约成功的图片，并给买家讲述详细的交易流程。只需要在微信或淘宝上告诉他们房屋所有权证号、网签合同号等证件号码，周五一早就能收到预约编码。　　　　如今，朝阳区的网上预约系统发出启示：“有个别人使用刷号软件进行非法刷号，占用大量系统资源，严重影响了其他市民正常进行的网上预约。我们在此呼吁尊重网上预约规则，不要尝试通过不道德甚至非法技术手段占用他人办事资源。”　　　　一个号贩子说，现在一旦被发现刷号，账户会被封3个月。　　　　又是一个周五，张扬终于自己预约成功。他来到朝阳区房产中心，当他站在交易大厅门外时，号贩子凑上来：“要号吗？不用排队，可以直接走绿色通道。”　　　　绿色通道是朝阳区房产中心给孕妇、老年人、残疾人等开设的快捷窗口。如今，一家淘宝网店依然承诺“所有号源都是绿色通道”。其实，网上预约后，特殊人群可以凭借短信或打印凭条，在规定时间内到服务台换取绿色通道呼叫号。办事大厅的16个窗口同时接受绿色通道呼叫号，该号发放后，窗口工作人员在办理完当下业务后，就会叫到绿色通道呼叫号。　　　　网络预约没有成功的凌慧珍选择现场排队，她原本排在第5位，但朝阳交易大厅一开门，“现场被彻底冲乱了，”她告诉《中国新闻周刊》，“根本没人能有效维持秩序，最后我们变成了19号，整个状况非常混乱。”　　　　人满为患的状况不仅出现在朝阳区，存量房交易仅占北京市6％的西城区排队现场也一样浩浩荡荡。　　　　上午不到8点，西城区交易大厅外的队伍已经拐了三个弯。号贩子开始在队尾发起小卡片，并告诉排队的人他们所排的这个位置，一般无法预约成功。当别人询价时，号贩子便伸出4只手指。　　　　在队伍的前排，号贩子用小椅子、石头等占位，甚至不避讳在椅子上写上自己的名字。他们还竭尽全力地试图证明自己的合理性，并在卡片上把自己的业务描述为“我爱我家家政服务中心”。　　　　最痛恨号贩子的是房屋中介，一般中介公司会派专人在交易大厅驻站，他们了解政策的最新变化和一切手续，以便为客户整理资料。他们比号贩子起得还早，以保证占领更靠前的位置。而如果抢号失败，迫于签约的时间压力，他们也只能向号贩子买号。　　　　链家地产一位经纪人告诉《中国新闻周刊》，以前，排在前5个号，号贩子才会要价400元，10到20号200元，20号以后的100元。如今，只要办理过户手续的统一价为400元，抵押等其他业务的200元。　　　　“号贩子从医院跑来这儿了。”人们抱怨。　　　　确实，这些号贩子不仅可以“帮助”预约过户和缴税，也可以医院挂号、银行排队。只要排队困难的地方，都有他们的身影。　　　　8点40分，西城区交易大厅大门开启，在寒风中瑟缩多时的人们一股脑冲进大厅。20分钟后，全部的号告罄。　　　　一位买房者妥协了，他交给号贩子400元，拿了一张预约号。　　　　在众人的目光中，号贩子吸了一下鼻涕，“前一天下午6点过来排队，冻了一宿，400元多吗？” 　　本文首发刊载于《中国新闻周刊》总第749期　　声明：刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权
(原标题：一线城市的买房焦虑)
本文来源：中国新闻周刊
责任编辑：黄欢_NN1650
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第三方登录：一线城市娶老婆成本大降 不再必须买房?
来源：每日经济新闻
网上有一个段子说，各个城市男青年娶妻成本，最贵的是深圳&&不吃不喝30年+倾家荡产，可以娶到中上条件的老婆。北京、上海也至少要不吃不喝28年以上。即使是房价最便宜的广州，也要不吃不喝16.5年，外加倾家荡产，才能娶到各方面都更好的妻子。
据说，推高娶妻成本的因素之一，就是&房价的丈母娘理论&，要娶妻，先要过丈母娘的财产考察关。其实，从丈母娘的角度，要求女婿买房，没有什么不对。毕竟辛苦养育女儿几十年，希望看到她幸福，而不是吃苦。
所以当有人说&为什么非要买房，可以租房&时，他成了网民抨击的对象。在丈母娘眼里，租房的结果是女儿居无定所，随时可能被房东赶出去，跟着老公颠沛流离。
所以，结婚买房，往往被界定为&刚需&，婚房是一种不能不买的商品。
好在今年以来国家的一系列政策，让&刚需&买房的压力骤减。
刚需不再&必须买房&
11月28日上海发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，就要求培育和发展住房租赁市场，鼓励社会专业机构不断扩大代理经租业务规模，切实落实居住房屋租赁合同登记备案制度，规范住房租赁行为，稳定住房租赁关系，保障租赁当事人合法权益。
这绝不只是一纸文件，上海早从土地政策上，就开始鼓励租赁了。
今年5月，上海周浦一幅住宅用地出让，规定了开发商必须自持项目15%住宅物业70年，只能租赁，不能销售。自此后，上海所有出让的住宅开发用地，都会有开发商自持面积的比例要求。
上海对开发商自持住宅比例的土地出让要求，很快被全国的其他城市效仿。
11月25日，北京市住建委发布《关于本市&限房价、竞地价&项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(征求意见稿)，提出通过&限房价、竞地价&的交易方式取得土地使用权的项目，房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，其持有年限拟与土地出让年限一致。
通知提出，企业出租自持商品住房前，应对房屋进行全装修，确保满足居住条件，且在应实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平共同商定。为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租也将纳入北京市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。
此前，北京市规划国土委发布了位于海淀、大兴的4宗地块的出让补充公告，提出将试点采用&限房价、竞地价&的交易方式挂牌出让。11月17日，4宗地块全部完成现场竞价，均为房地产开发企业100%自持。
业内专家分析认为，租赁房源将满足以自住为目的的刚性需求，而且海淀北部地区是中关村科技园重要的产业功能区，租赁房源供应更能满足年青群体的住房需求，增强城市活力。
&穷人&活得不累，才是好城市
一位地产圈的富二代认为，政府大规模发展租赁市场，是希望让更多年轻人可以不用买房，这能让他们的资金投到股市或者其他金融类产品中，或者更多地去消费，盘活实体经济。下一步可能出台的房产税，也是想让更多人放弃买房。
实际上，邦爷觉得，加大土地自持比例、鼓励租赁，还有一个目的是防范金融危机。
最近上海印发了《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》要求，严格执行住建部还款能力的计算比例，从50%调减为每月还本额占工资基数不超过40%。
这其实就是一个信号，要把偿债能力差的低收入人群，从购房市场赶出去。
众所周知，2008年全球金融危机的爆发，最初就是因为美国的次贷危机。而引发次贷危机的&蝴蝶翅膀&，就是华尔街部分金融机构把大量的借款借给了没有足够还款能力的穷人。
但如果粗暴地把低收入人群挡在购房市场之外，他们无法满足基本的居住需求，不仅违背国家&让更多流动人口安居大城市&的意愿，也将削弱城市中长期的竞争力和生活质量。
东方卫视的主持人骆新曾说，一个富人周围要有八个穷人，才会感觉幸福。因为，富是相对穷而言的。如果他周围没有穷人，只有富人，甚至有很多人比他更富。那么，他的富就完全没有意义。没有人为他烧饭，没有人帮他打扫房间，也没有人替他开车，他要自力更生做所有的事，那么他的生活状态其实和穷人是没有区别的。
同样的道理，如果一个城市没有相对低收入者，只有中产阶层和富人。那么，市民的生活不一定会幸福。
想想这样的场景，当一碗普通的面要50元甚至100元才能吃到;理一次发，要100-200元;送一次快递要60元&这样的高消费城市，谁的生活压力会不大?
对实体经济来说，一个城市如果没有低收入者，那么对这个城市的产业没有未来。复旦大学的孙立坚教授说过，全世界的制造业，无论低端还是高端，最后一定是拼成本，谁成本便宜，谁就有竞争优势。
换句话说，如果人们为了买房，都要求制造企业给予高工资，那么大多数制造企业只能迁厂，或者宣告破产。
如何让相对低收入者愿意留下来?发展房屋租赁市场，提供一个稳定并且能够长期租赁的居所，是非常有效的办法，而这才是住房租赁市场可能替代刚需房销售市场的根本原因。(每经地产评论员 杨羚强)
原标题：一线城市娶老婆成本大降 不再必须买房?
编辑：李慧（房产）
[此文系转载，来源于每日经济新闻，版权归属原作者]
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