推荐这篇日记的豆列
&&&&&&&&&&&&美国房地产投资的主要税务简析
　　对于不动产投资来说，其事项就涉及物业税、转让税、增值税、赠与税、遗产税等，所需纳税义务包括了在美投资的外国人。因此，中国人在美国进行房地产投资时，税务问题是不可避免的。本期美国戴上律所专业的律师公孙女士对美国税务问题做了解读，本文主要简单介绍一下美国联邦税法在房地产交易中所涉及的主要税务问题。
　　增值税
　　税务局IRS官网论题409定义了“资本收益”和“资本损失”：纳税人所拥有的自用或投资目的的资产几乎都被认定为资本，如房屋、家用设施、投资目的的股票或债券。当纳税人进行资本出售时，产生资本收益还是资本损失主要取决于资本本金和出售价格之间的差额。当产生资本收益时(即出售价格高于资本本金)，纳税人需要缴纳增值税；反之，纳税人增值税金额为零，但仍然有资本损失的申报义务。
　　资本收益增值税又被细分为：
　　长期收益：出售前持有资本(如房产)1年以上
　　短期收益：出售前持有资本(如房产)1年或以下
　　一般来说，资本收益作为纳税人当个财政年的所得，按照个人所得税税率进行税务缴纳。但是，若认定为长期收益，那么长期资本净收益则按照当个财政年IRS规定的长期资本净收益税率来进行税务缴纳。通常“长期资本净收益税率”要比同期的个人所得税税率要低。而且，“长期资本净收益”的纳税基数也会比“短期资本净收益”的纳税基数计算方式要更有优势，即长期资本出售收益 - 过去持有资本年限中未使用、无法申报抵税的资本损失。
　　据美国最大的报税系统Turbo Tax数据分析，在2014年，根据纳税人不同的税级(Tax Bracket)，短期资本收益税率可以最高达到43.4%， 而当年的长期资本净收益税率为0%、15%或20%不等，除其他税法规定的25%或28%高额纳税率特例以外。对于房地产市场，长期和短期收益税率不同，有效地规范和防止了一批“炒楼”现象。
　　在产生资本损失的情况下，纳税人在一定限额内可以抵扣纳税基数。每年的资本损失用作抵扣个人所得税纳税基数至多为$3000(若夫妻所得税进行单独申报，每个各自可使用的抵扣数额为$1500)，若资本损失超过$3000, 多余损失通过一定的计算方式可以累积到后续财政年进行抵扣。
　　房产资本收益的增值税特殊机制
　　由于房地产自身的特殊性，IRS针对其出售后的资本收益增值税纳税机制进行了专门的规定。通过IRS官网论题701、703以及公告523号文件全面设立了纳税计算方式、申报制度和减免情形。以下，我总结了几种投资者需要知悉的特殊规定。
　　增值税免征额
　　当纳税人出售“主要住宅房屋”(Sale of Main Home)时，若符合IRS规定的特殊条件，个人将至多享有$25万，夫妻共同申报至多享有$50万的免征额。据IRS(联邦税务法案)规定，享有免征额的标的出售房产必须满足两个条件，即所有权和使用的双重条件：
　　个人申报
　　5年内必须拥有且使用“主要住宅屋”累计长达2年或以上
　　所有权与使用条件无需在同2年内满足(2/5年)
　　如果纳税人在出售标的房产前2年内已经通过其他房产出售享有过一次免征额的优惠政策，则该标的房产出售的资本收益就无法再次享有。
　　夫妻共同申报
　　夫妻任一方满足前述的2/5所有权年限要求
　　妻共同满足前述的2/5使用年限要求
　　夫妻双方在出售的前2年都没有享受过其他房产的免征额优惠。
　　可以看出，上述免征额主要提供给纳税人的自用房产(Primary Residence)，并不适用于投资房产(如出租房)。
　　增值税的基数抵扣
　　增值税的基数，也就是资本收益净额=出售价格-资本本金-免征额(如适用)
　　税务局公告523对资本本金的计算方式进行了详细的罗列和分析。而如何理解和运用这部分资本本金的概念，决定了纳税人的缴税基数大小。因此，在投资房产前期和持有房产期间，咨询正确的税师意见和聘请规范的会计师申报税务是非常重要的一环。
　　资本本金主要包括：
　　购房时的购买价及其他费用
　　出售房产时的相关支出
　　出售房产时需缴清的房屋抵押贷款余额
　　持有时的房屋改建费用(Improvements)
　　所以，购房时的律师费、买方转让税、产权金、测绘图支出、经纪费、转让税(州立)、律师费等都可以算入资本本金，作为增值税基数的抵扣。
　　更需要投资人知晓的应当属房产持有期间的改建费，它并不包括房屋折旧通常产生的维修费(如维修漏水问题等)。以上的表格中，IRS明确规定了可抵扣的改建费类型，主要指的是加建卧室、车库、凉台、搭棚、游泳池、栅栏、新的屋顶搭建、阁楼的隔离设施系统、管道铺设、地下室的翻新等。所以，投资人必须将这些可抵扣的改建项目和费用记录都保存好，以便享有到最大的增值税基数抵扣。
　　增值税缴纳的延迟机制―1031同类财产交易
　　为了达到衡平法原则，联邦税务法案IRC为无法享有免征税额的投资房产所有者提供了另一种纳税机制，即1031同类财产交易(1031 Exchange)。IRC第1031条款规定，若纳税人通过出售投资资产A的资本来换取另一种同类投资资产B，那么出售所得的资本收益暂时无需缴纳增值税，待纳税人进行投资资产B时再进行增值税的缴纳。这个规定主要是为了避免投资资产的重复征税问题。为了符合1031条款的要求，出售和购买的资产必须是同类型且具有投资性。而在房地产市场，所有房产都被认定是同类，因此只要符合投资性房产这一个要求，投资人即可运用1031延迟报税机制。当然，有些州也并不使用该机制。所以，投资者需咨询相关律师。
　　预扣税
　　预扣税(Income Tax Withholding)对于海外投资者来说是不得不提的话题。根据规定，外国人作为美国房地产所有人，在其处置房产的所得时必须向国税局缴纳预扣税。
　　“外国人”的定义
　　据IRC第1445条款和财政规定第1.1445条款提供了以下几种条件：
　　出售房产时，纳税人没有美国国籍
　　出售房产当个财政年，纳税人不是绿卡持有人
　　出售房产前的3年内，纳税人在美境内逗留时间并未达到法案所规定的基本逗留时间(Substantial Presence Test)
　　若无法满足其中任意一条，则认定为外国人，应当遵循预扣税政策。
　　在交割时，纳税人/卖方需将预扣税额交付给买方，由买方代缴给IRS。待纳税人来年完成该房产增值税申报和缴纳之后，再由IRS将其预扣税额退还给纳税人。如果纳税主体是自然人，预扣税率为交割价的10%；如果纳税主体是外国商业机构，预扣税率为房地产收益分配给其股东对价的35%。
　　预扣税减免制度
　　如果交割价为$30万或以下，且买方交割之后为自住房目的，则无需进行预扣税缴纳；
　　如果卖方享有一定预扣税额减免情况，通过提交8288-B表格并出示由IRS批发的预扣税额减免证明 (Withholding Certificate)，则纳税人的预扣税义务将得到减少，甚至是免除。
　　美国整个税务体系对于纳税人的申报和缴纳义务有着严格的规定和规范，如果没有遵守，纳税人将面临高额的罚金，也会损害到在美的信用记录。如果妄想欺骗税务局或做假账，甚至会遭到牢狱之灾。作为外国投资者，考虑的税务问题会涉及到更多、更加复杂的内容，包括国与国之间的税务双边协议。
　　本期内容也只是概述，点出了几方面外国投资者需要了解的税务规定。每位外国投资者在进行美国境内房地产投资前，都应聘请法律、会计专业人士，咨询全面的税法规定，寻求专业的报税服务，这样才会在美国这个税务天堂中达到自己的投资最大收益。
05/06 15:4204/28 10:5904/15 15:0804/15 11:24
海外精品推荐
每日要闻推荐
社区精华推荐
精彩焦点图鉴
　　【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。美国房产投资 | 史上最全税务指南来了a year ago168收藏分享举报{&debug&:false,&apiRoot&:&&,&paySDK&:&https:\u002F\u002Fpay.zhihu.com\u002Fapi\u002Fjs&,&wechatConfigAPI&:&\u002Fapi\u002Fwechat\u002Fjssdkconfig&,&name&:&production&,&instance&:&column&,&tokens&:{&X-XSRF-TOKEN&:null,&X-UDID&:null,&Authorization&:&oauth c3cef7c66aa9e6a1e3160e20&}}{&database&:{&Post&:{&&:{&isPending&:false,&contributes&:[],&title&:&美国房产投资 | 史上最全税务指南来了&,&author&:&wo91usa&,&content&:&\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fb9bb2fbae79c08bea272a76_b.jpg\& data-rawwidth=\&707\& data-rawheight=\&494\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&707\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fb9bb2fbae79c08bea272a76_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='707'%20height='494'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&707\& data-rawheight=\&494\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&707\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fb9bb2fbae79c08bea272a76_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fb9bb2fbae79c08bea272a76_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自 Internal Revenue Service （美国国家税务局, 以下简称 \u003Cstrong\u003EIRS\u003C\u002Fstrong\u003E）的繁琐税务政策。如果你看到之前分享的\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Flink.zhihu.com\u002F?target=http%3A\u002F\u002Fmp.weixin.qq.com\u002Fs%3F__biz%3DMzA5NTQ0ODE1NA%3D%3D%26mid%3Didx%3D1%26sn%3D3ac7d0ec1fdd0bba434ac75e5c1ae81c%26scene%3D21%23wechat_redirect\& class=\& wrap external\& target=\&_blank\& rel=\&nofollow noreferrer\&\u003E房市解析 | 不出50万波特兰就可以买好房子\u003C\u002Fa\u003E，很可能按捺不住已经想要马上买买买吧！好不容易怀着激动的心情选好了房，买了！可是，买房卖房如何合法规划避税，出租房如何合理从税务角度利益最大化，你准备好了吗？\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F2ff3934d7cdf29_b.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&282\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F2ff3934d7cdf29_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='500'%20height='282'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&282\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F2ff3934d7cdf29_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F2ff3934d7cdf29_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E这个问题\u003Cstrong\u003E至\u003C\u002Fstrong\u003E(yao)\u003Cstrong\u003E关\u003C\u002Fstrong\u003E(ren)\u003Cstrong\u003E重\u003C\u002Fstrong\u003E(lao)\u003Cstrong\u003E要\u003C\u002Fstrong\u003E(ming)。一般美国房产公司都需要请职业会计师或律师来处理税务问题。这里，小编给你科普一些投资房产的税务知识，如果你能坚持看完，绝对能顶大半个\u003Cstrong\u003ECPA\u003C\u002Fstrong\u003E！退回来的税可以去约会吃\u003Cem\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Flink.zhihu.com\u002F?target=http%3A\u002F\u002Fmp.weixin.qq.com\u002Fs%3F__biz%3DMzA5NTQ0ODE1NA%3D%3D%26mid%3Didx%3D1%26sn%3D915e6cc27ddff08ede0fc1a9escene%3D21%23wechat_redirect\& class=\& wrap external\& target=\&_blank\& rel=\&nofollow noreferrer\&\u003E波特兰美食三月\u003C\u002Fa\u003E。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fem\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fde270fddf346bc364a21b388aacff860_b.jpg\& data-rawwidth=\&366\& data-rawheight=\&488\& class=\&content_image\& width=\&366\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='366'%20height='488'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&366\& data-rawheight=\&488\& class=\&content_image lazy\& width=\&366\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fde270fddf346bc364a21b388aacff860_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E▲\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E相亲话语：我是个有些 Schedule D 又添加了一点 Schedule E 的人\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E（用人话说就是，哥有房有户口，还会投资有分红）\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E买房就像一部好剧，每一个环节都是一个精彩故事。接下来，就请跟随小编来一同观赏这部从买房到卖房的年度大戏吧。不管你是准备买房，还是已拥有一套以上房产的有房一族，甚至你已决定使用公司名义来投资房产，希望此文都能给你一些帮助。知己知彼，才能百战百胜！\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fadba51f7c4a2d47bdb6bc2cf46443a91_b.jpg\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&17\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&640\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fadba51f7c4a2d47bdb6bc2cf46443a91_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='640'%20height='17'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&17\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&640\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fadba51f7c4a2d47bdb6bc2cf46443a91_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fadba51f7c4a2d47bdb6bc2cf46443a91_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E第一集
买房准备\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E第二集
购买房产 \u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E第三集
房屋运营\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E第四集
出售房产 \u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E精彩花絮 .
\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E注意事项\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fadba51f7c4a2d47bdb6bc2cf46443a91_b.jpg\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&17\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&640\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fadba51f7c4a2d47bdb6bc2cf46443a91_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='640'%20height='17'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&640\& data-rawheight=\&17\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&640\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fadba51f7c4a2d47bdb6bc2cf46443a91_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fadba51f7c4a2d47bdb6bc2cf46443a91_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E第一集
买房准备\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E作\u003C\u002Fstrong\u003E为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E身份：是否是美国税务公民（不同于移民法律规定的美国公民）\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fc8ca046cde68d32eddd4ca3eb2049f7f_b.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&200\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fc8ca046cde68d32eddd4ca3eb2049f7f_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='500'%20height='200'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&200\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fc8ca046cde68d32eddd4ca3eb2049f7f_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fc8ca046cde68d32eddd4ca3eb2049f7f_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E为何要考虑用途？\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E房产的主要拥有形式：\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E个人直接拥有\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E如果是自住 ，你的房子只有支出没有收入，那么你只需要用到 Schedule A，\u003Cstrong\u003E分项扣减额\u003C\u002Fstrong\u003E（Itemized Deductions，以下简称\u003Cstrong\u003ESch A\u003C\u002Fstrong\u003E）。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E，\u003Cstrong\u003E房产以及其他投资收入\u003C\u002Fstrong\u003E (Rental and Royalty Income，以下简称\u003Cstrong\u003ESch E\u003C\u002Fstrong\u003E)了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E公司形式拥有\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E房产投资通常以合伙企业（Partnership），有限责任公司（Limited Liability Corporation，简称LLC），或是 小型企业股份公司（S-Corporation）形式运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是，你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表，其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1，流入你的个人所得税表Form 1040（Individual Income Tax Return）中。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fd8a10a0bd32ad71a131a8_b.jpg\& data-rawwidth=\&450\& data-rawheight=\&150\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&450\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fd8a10a0bd32ad71a131a8_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='450'%20height='150'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&450\& data-rawheight=\&150\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&450\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fd8a10a0bd32ad71a131a8_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fd8a10a0bd32ad71a131a8_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E为何要同时考虑卖出时间和用途？\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E你也许听说过美国“\u003Cstrong\u003E主要住宅”（primary residence）\u003C\u002Fstrong\u003E卖房可以享受\u003Cstrong\u003E$250,000\u003C\u002Fstrong\u003E（单身纳税人）至\u003Cstrong\u003E$500,000\u003C\u002Fstrong\u003E（夫妻纳税人）的免税额。简单来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：1）必须是你的“\u003Cstrong\u003E主要住宅\u003C\u002Fstrong\u003E”，2）持有房屋所有权\u003Cstrong\u003E5年\u003C\u002Fstrong\u003E，3）在卖房前的\u003Cstrong\u003E5年内\u003C\u002Fstrong\u003E至少有\u003Cstrong\u003E2年\u003C\u002Fstrong\u003E住在这里。而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少于\u003Cstrong\u003E2年\u003C\u002Fstrong\u003E。是不是很简单？下面我们来举几个例子：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003EA君\u003C\u002Fstrong\u003E买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租3年，然后卖出赚了25万。那么，这25万增值完全免税哦！\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003EB君\u003C\u002Fstrong\u003E买了第一套房作为主要住宅，自住1年，出租三年，搬回来住1年，然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损。IRS就默认你5年中只有两年是符合自住，另外3年动机不纯不可当作主要住宅。于是他们就搞出了个案例说是按自住时长占拥有房子的总时长（即2年\u002F5年）的比例来计算增值税。于是B君按照比例有3\u002F5即15万美元的增值需要缴资本利得税（Capital Gain，税率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$22,500的税哦！\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003EC君\u003C\u002Fstrong\u003E买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租4年，然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年，可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件（第1年自住是5年前），居然整个25万增值全部都要交税，也就是$37,500资本利得税。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003ED\u003Cstrong\u003E君\u003C\u002Fstrong\u003E买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万，同时买了第三套房，第一套房的25万增值免税。这一年，D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。如果你对这个优惠有所了解，可能会想到传说中的\u003Cstrong\u003E1031同类交换（Like-Kind Exchange）\u003C\u002Fstrong\u003E，我们稍后再细说。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E除此之外，还有很多其他政策都会影响到你与房地产税务的关系，在此就不一一列举了，小编想说的是，想合法合理避税，\u003Cstrong\u003E买房整体规划很重要！\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F1540afb0dc0da1dd0c499_b.jpg\& data-rawwidth=\&638\& data-rawheight=\&479\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&638\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F1540afb0dc0da1dd0c499_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='638'%20height='479'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&638\& data-rawheight=\&479\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&638\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F1540afb0dc0da1dd0c499_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F1540afb0dc0da1dd0c499_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E▲\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E我想有个房，可是我不想被 IRS 拿走我的钱！\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E第二集
购买房产\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E买\u003C\u002Fstrong\u003E房成交后你一定会收到一张“\u003Cstrong\u003E房地产交易完成单\u003C\u002Fstrong\u003E”（Closing \u002F Settlement Statement），俗称\u003Cstrong\u003E HUD-1\u003C\u002Fstrong\u003E，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的费用列表。这是一张又臭又长看着就头疼的清单，可是你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子\u003Cstrong\u003E成本（Basis）\u003C\u002Fstrong\u003E。上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方（Buyer）的明细即可。你的成交费用（Closing Costs）包括佣金（Commission），产权费用（Title Costs）等等都可以加到你的购买价格上\u003Cstrong\u003E增加房子成本\u003C\u002Fstrong\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E比方说，房子买价50万，你的 HUD-1 表上显示各种费用2万，那么卖房时你的成本就是52万，这样增值部分就减少了2万，开心吗？若是以公司名义买房，你的成交费用（Closing Costs）以及贷款费用（Loan Fees）需要计入无形资产，然后按贷款时长来摊销（类似折旧）。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F4dd29e0a6e3a40cca547ecc09d7cda09_b.jpg\& data-rawwidth=\&970\& data-rawheight=\&616\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&970\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F4dd29e0a6e3a40cca547ecc09d7cda09_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='970'%20height='616'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&970\& data-rawheight=\&616\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&970\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F4dd29e0a6e3a40cca547ecc09d7cda09_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F4dd29e0a6e3a40cca547ecc09d7cda09_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E另\u003C\u002Fstrong\u003E外得单独说一说\u003Cstrong\u003E房产税\u002F地税（Property Tax）\u003C\u002Fstrong\u003E。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HUD-1 表中，它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年\u003Cstrong\u003E自住\u003C\u002Fstrong\u003E，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于\u003Cstrong\u003E出租\u003C\u002Fstrong\u003E，那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 费用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到\u003Cstrong\u003E贷款利息\u003C\u002Fstrong\u003E (Mortage Interest）\u003Cstrong\u003E1098表\u003C\u002Fstrong\u003E。如果房子是\u003Cstrong\u003E自住\u003C\u002Fstrong\u003E呢，你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）第10行。如果房子用于\u003Cstrong\u003E出租\u003C\u002Fstrong\u003E，那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出（Mortage Interest）。通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数（Points）也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic6.zhimg.com\u002F43adad5deaaa_b.jpg\& data-rawwidth=\&385\& data-rawheight=\&214\& class=\&content_image\& width=\&385\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='385'%20height='214'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&385\& data-rawheight=\&214\& class=\&content_image lazy\& width=\&385\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic6.zhimg.com\u002F43adad5deaaa_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E▲\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E坚持住，还有很多干货在后头，别倒下啊！\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E第三集
房屋运营\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E房\u003C\u002Fstrong\u003E子到手后，业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢？ 首先，我们要明白自己的房屋到底是\u003Cstrong\u003E自住\u003C\u002Fstrong\u003E还是\u003Cstrong\u003E出租\u003C\u002Fstrong\u003E。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产，自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在波特兰，可是夏威夷有一套度假房，偶尔去住住，偶尔出租，这究竟怎么算呢？所以小编在这里又要科普一下房屋在税务领域里的\u003Cstrong\u003E分类\u003C\u002Fstrong\u003E了:\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E个人主要住宅（Principal Residence）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E顾名思义，只要是自己住或是一年不超过\u003Cstrong\u003E15天\u003C\u002Fstrong\u003E出租日（Rental Days），都可以当成自住房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E第二套房（Second Home）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003EIRS 认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于\u003Cstrong\u003E15天\u003C\u002Fstrong\u003E，\u003Cstrong\u003E并且\u003C\u002Fstrong\u003E自住（Personal Days）超过\u003Cstrong\u003E14天\u003C\u002Fstrong\u003E，那么你这15天以内的租金收入 IRS 也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件，你的租金则需要上报到 Sch E，而相关贷款利息，房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。当然啦，小编也不知道 IRS 如何能追踪你的出租天数，这个，全靠自觉吧。不管怎样，保留所有费用的“证据”一定不会错！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E假日出租房（Vacation Rental）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E你都已经有两套房子，第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过\u003Cstrong\u003E14天\u003C\u002Fstrong\u003E，\u003Cstrong\u003E并且\u003C\u002Fstrong\u003E你自住天数少于\u003Cstrong\u003E14天\u003C\u002Fstrong\u003E或是租期的\u003Cstrong\u003E10%\u003C\u002Fstrong\u003E，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F0dc14d9c33b33bd0af37552_b.jpg\& data-rawwidth=\&960\& data-rawheight=\&540\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&960\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F0dc14d9c33b33bd0af37552_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='960'%20height='540'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&960\& data-rawheight=\&540\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&960\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F0dc14d9c33b33bd0af37552_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F0dc14d9c33b33bd0af37552_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E出租房（Rental Property）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E这就是纯粹的出租房了，不再需要出租日14天测试，只要个人自住不超过\u003Cstrong\u003E14天\u003C\u002Fstrong\u003E则所有收入支出全部 Sch E 报上。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E投资房产或地产（Investment Property）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非运营，所有房产税\u002F地税也只能报到 Sch A 上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息（Investment Interest）抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣，受限于2%净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E商业房产（Business Property）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E顾名思义，就是用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，通常不受到房地产“被动生意（Passive Activity）”的规定限制。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F78c07f5b26a88f31fab1def_b.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&282\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F78c07f5b26a88f31fab1def_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='500'%20height='282'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&282\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F78c07f5b26a88f31fab1def_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F78c07f5b26a88f31fab1def_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E▲\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E你最爱的剧情要来了！喘口气再继续看下去，加油！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E分\u003C\u002Fstrong\u003E清楚自己房产类型之后，接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理\u003Cstrong\u003E减税\u003C\u002Fstrong\u003E的：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E房贷利息和点数（Mortgage Interest & Points）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E前面在第二集买房时提到贷款利息如何报税，那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者Sch E（适用于出租）来抵扣你的应缴税收入（Taxable Income）。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款（Refinance），头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E房贷保险费用 （Mortgage Insurance）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的\u003Cstrong\u003E调整\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cstrong\u003E净收入（AGI）\u003C\u002Fstrong\u003E高达$109,000 (夫妻纳税人）或$54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E房产税 \u002F 地税（Property Tax）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E如在第二集买房篇提到，你支付的地方与州的房产税可放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者 Sch E（适用于出租）来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HUD-1 中，你会收到单独一张资产税单（Property Tax Statement）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E意外损失（Casualty Loss）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E这一点是很多人不知道的\u003Cstrong\u003E。\u003C\u002Fstrong\u003E例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F155c504d42aaa743f455e89ad78c2e0f_b.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&250\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F155c504d42aaa743f455e89ad78c2e0f_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='500'%20height='250'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&250\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F155c504d42aaa743f455e89ad78c2e0f_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F155c504d42aaa743f455e89ad78c2e0f_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E装修改装费用（Improvement）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本（Basis）也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的\u003Cstrong\u003E抵消增值获利税\u003C\u002Fstrong\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E房屋节能环保装修和改进（Residential Energy Credit）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得\u003Cstrong\u003E最高$1,000\u003C\u002Fstrong\u003E的税务减免（Residential Energy Credits）优惠。\u003Cstrong\u003E税务减免（Credits）\u003C\u002Fstrong\u003E不同于各种\u003Cstrong\u003E税务抵扣（Deductions）\u003C\u002Fstrong\u003E，它是在前期步骤计算出来的应纳税所得（Taxable Income）的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在1040税表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F781a0ef8069e28aabd8a9b0_b.jpg\& data-rawwidth=\&1536\& data-rawheight=\&1024\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&1536\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F781a0ef8069e28aabd8a9b0_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='1536'%20height='1024'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&1536\& data-rawheight=\&1024\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&1536\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F781a0ef8069e28aabd8a9b0_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F781a0ef8069e28aabd8a9b0_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E家庭办公室（Home office）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室\u003Cstrong\u003E所占房屋面积比例\u003C\u002Fstrong\u003E将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣\u003Cstrong\u003E$5\u002F平方英尺\u003C\u002Fstrong\u003E（最高\u003Cstrong\u003E$1,500\u002F年\u003C\u002Fstrong\u003E）的家庭办公室费用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F2f7f4714d2afe1042d87_b.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&400\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F2f7f4714d2afe1042d87_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='500'%20height='400'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&400\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F2f7f4714d2afe1042d87_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F2f7f4714d2afe1042d87_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E以\u003C\u002Fstrong\u003E上这些基本税务优惠几乎无门槛，适合所有类型的房产！而接下来这些抵扣，对运营中的出租房\u002F商业房非常重要！通常会见到 Sch E 或是公司税表 \u003Cstrong\u003EFormC\u002Fstrong\u003E\u003Cstrong\u003E（折旧计算表）\u003C\u002Fstrong\u003E上会出现一笔可观的折旧费用，无需现金支出却可以抵消收入，谁能不爱！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E房屋普通折旧（Depreciation）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是\u003Cstrong\u003E商业房产\u003C\u002Fstrong\u003E，即以公司名义投资的中大型房产，例如用于商业用途的写字楼，店铺，工业建筑等，商业房产的直线折旧年限是\u003Cstrong\u003E39年\u003C\u002Fstrong\u003E。若是\u003Cstrong\u003E民用房产\u003C\u002Fstrong\u003E，给广大群众提供住宅解决了民生问题，IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧，年限是\u003Cstrong\u003E27.5年\u003C\u002Fstrong\u003E。例如你在日买的房子100万，那么2015年你可以将3.6万（=100万\u002F27.5年）的折旧用于抵消你的租金收入。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E固定资产的179折旧以及奖励折旧（179 \u002F Bonus Depreciation）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定\u003Cstrong\u003E永久延长\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cstrong\u003E$500,000\u003C\u002Fstrong\u003E的\u003Cstrong\u003E179折旧额\u003C\u002Fstrong\u003E。在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时，房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定，如果你今年添置了不超过$500,000固定资产（新的或是二手），那么你可以直接当做\u003Cstrong\u003E折旧费\u003C\u002Fstrong\u003E用来\u003Cstrong\u003E抵消收入\u003C\u002Fstrong\u003E，无需计入固定资产。另外，条例还规定了\u003Cstrong\u003E奖励折旧额\u003C\u002Fstrong\u003E年保持 \u003Cstrong\u003E50%\u003C\u002Fstrong\u003E， 2018为\u003Cstrong\u003E40%\u003C\u002Fstrong\u003E， 2019年为\u003Cstrong\u003E30%\u003C\u002Fstrong\u003E。也就是说，如果你2015年买入一台全新设备，价值10万，那么你可以将5万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是，奖励折旧额仅限于\u003Cstrong\u003E全新\u003C\u002Fstrong\u003E的固定投资财产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E小额固定资产添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E这是美国政府新出台的固定资产规定（Tangible Property Regulation，简称 \u003Cstrong\u003ETPR\u003C\u002Fstrong\u003E）中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置，例如购置沙发$2,000美元，是需要计入固定资产，然后按照五年折旧。可是从2015年起（严格意义上说是2016起）一切\u003Cstrong\u003E单件$2,500以下\u003C\u002Fstrong\u003E的购买全部直接当做费用支出，不再分多年折旧，也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fbff1c67fbb1ce331a93ede_b.jpg\& data-rawwidth=\&390\& data-rawheight=\&306\& class=\&content_image\& width=\&390\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='390'%20height='306'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&390\& data-rawheight=\&306\& class=\&content_image lazy\& width=\&390\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Fbff1c67fbb1ce331a93ede_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E你\u003C\u002Fstrong\u003E可能会问，\u003Cstrong\u003E\u003Cstrong\u003E那如果我不住在美国，也不是绿卡持有者，可是我有钱想在美国投资，税务要怎么办？\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fstrong\u003E这就回到一开始我们要解决的问题，\u003Cstrong\u003E税务身份跟报税有什么关系？\u003C\u002Fstrong\u003E如果你不是美国税务公民，IRS 对你的缴税要求稍微严格。其实想想也是合情合理，你若逃税，远在天边他们也抓不到你，所以税必须从源头收起。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以个人身份持有的房产若有租金收入，需要根据你对于这个出租生意的\u003Cstrong\u003E“参与管理程度 (Material Participation)”\u003C\u002Fstrong\u003E来决定你的需缴税房租最终如何计算：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E对于消极参与房屋管理的外国持有者，通俗点说就是你只管把房子租给租客，并不花时间精力去管理，维修与服务等。那么你必须使用\u003Cstrong\u003E总额法\u003C\u002Fstrong\u003E来计算，即租金收入总额的\u003Cstrong\u003E30%\u003C\u002Fstrong\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cbr\u003E对于积极参与房屋管理的外国持有者，IRS 认为你都那么积极参与了，应该跑不了，所以恭喜你基本享有和美国税务公民一样的\u003Cstrong\u003E净额法\u003C\u002Fstrong\u003E，即应税收入＝租金收入 - 费用 （贷款利息，房产税，维修费用，折旧，等等）。净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。你会问，我人不在美国怎么积极参与？小编偷偷告诉你，如果你雇佣美国的专业房产管理公司（Property Management Companies）帮你打理，记账，你支出适当服务费，也有可能符合“积极参与”的要求。\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F80e57f2dd846f147272edceb_b.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&221\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F80e57f2dd846f147272edceb_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='500'%20height='221'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&221\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F80e57f2dd846f147272edceb_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F80e57f2dd846f147272edceb_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E当然，外国纳税人也可以以公司身份持有房产，好处是公司投资的房产出现意外时个人无需承担法律责任。公司可以使用净额法来计算所得税，房产投资的收入默认性质为“\u003Cstrong\u003E被动收入\u003C\u002Fstrong\u003E”，净被动收入（Net Passive Income）会根据情况缴纳公司税和所得税，净被动损失（Net Passive Loss）不能与其他非被动收入（Non-Passive Income）来抵消，只能推迟到下一年（Passive Activity Loss Carryover）有净被动收入时才能使用抵消。如果你以公司身份持有房产之后又嫌太麻烦，IRS 还允许你选择（Elect）以个人身份来缴税，计算方式见上述。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E如何判断是否非美国税务公民，是否需要提交 1040NR 表格，这些都属于个人所得税范畴，讲起来可以洋洋洒洒几千字，此篇就不着重介绍了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E第四集
出售房产\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E卖\u003C\u002Fstrong\u003E房成交后你又会收到一张又臭又长的\u003Cstrong\u003E“房地产交易完成单”（Closing \u002F Settlement Statement \u002F HUD-1）\u003C\u002Fstrong\u003E，想必你已经对它不陌生了。这次你需要关注的是卖方（Seller）明细，上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。例如产权保险（Title Insurance）、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用，只要能证明是为了推销房屋，都可以作为卖房费用（Selling Expense）用于抵消你卖房的增值额哦！还记得我们在第一集中提到的，买房费用可以增加成本（Basis）吗？是时候实践起来啦！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我们来综合买卖时的费用举个例子：2011年买房价值50万，HUD-1 上各种买房费用2万，2016年打算卖掉，为了提升房子价值，翻新花了10万。卖房时卖价80万，卖房 HUD-1 上费用花了6万，你以为简单算算增值了30万么？\u003Cstrong\u003ENO\u003C\u002Fstrong\u003E，你最终卖房的增值是：80-6-50-2-10 = 12万。若恰好你还满足前面提到的\u003Cstrong\u003E主要住宅\u003C\u002Fstrong\u003E减免条件的话，恭喜你，不用交增值税了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F4aa2be11a4f9328eecbfe662a4eea336_b.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&281\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F4aa2be11a4f9328eecbfe662a4eea336_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='500'%20height='281'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&281\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F4aa2be11a4f9328eecbfe662a4eea336_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F4aa2be11a4f9328eecbfe662a4eea336_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E如\u003C\u002Fstrong\u003E果以投资眼光购房者，可以利用更高级、更有主动权的\u003Cstrong\u003E1031同类交换策略\u003C\u002Fstrong\u003E（1031 Like-Kind Exchange）。 也就是说在你的房产（不包括自住房地）增值后卖出，接着马上买回价值不低于原房产的同类型的房产，这样资金又回流至房地产市场。这可不就是美国政府最想看到的吗？资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中，于是他们就给予这种同类交换一个大大的优惠政策 － \u003Cstrong\u003E增值税延迟\u003C\u002Fstrong\u003E。交换延税的房地产可一换多，也可多换一，在最后卖出所有房地产，不再继续同类交换投资时，一并缴交增值税。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E再\u003C\u002Fstrong\u003E来讲讲\u003Cstrong\u003E非美国税务公民卖房\u003C\u002Fstrong\u003E的规则。若外国人出售房产，且持有期间未超过\u003Cstrong\u003E一年\u003C\u002Fstrong\u003E，其增值收益与其他普通收入一起，按个人所得税累进税率来计算税额。若持有期间超过一年，则会被视为长期持有资产，允许使用不高于\u003Cstrong\u003E15%\u003C\u002Fstrong\u003E的资本利得税税率计算。又回到我们之前提到的原理，在外国人出售房产时，IRS会先扣下售价的\u003Cstrong\u003E15%\u003C\u002Fstrong\u003E，待到出售次年纳税人提交1040 NR表时计算多退少补，因为 IRS 也怕你跑了追不到债嘛。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F056df5ddc365fb9ea047b8_b.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&237\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F056df5ddc365fb9ea047b8_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='500'%20height='237'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&237\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F056df5ddc365fb9ea047b8_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F056df5ddc365fb9ea047b8_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E如\u003C\u002Fstrong\u003E果你的房子想处理掉，又担心增值了可能要缴税，你还可以用最土豪的做法将房子和将来潜在增值税一并：送人！这种转移房产的方式称之为\u003Cstrong\u003E赠\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cstrong\u003E与\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cstrong\u003E（gift）\u003C\u002Fstrong\u003E。美国的赠与和遗产税务是同一个体系。根据2015年最新数据，一个税务公民终身只能赠与不超过\u003Cstrong\u003E543万\u003C\u002Fstrong\u003E美元的免税额，每年可有\u003Cstrong\u003E1.4万\u003C\u002Fstrong\u003E美元的赠与额。如果你1年内的赠予超过这个数额，就要向税务局申报\u003Cstrong\u003E709表格\u003C\u002Fstrong\u003E。你也可选择现在不交赠予税，即把赠予从终身543万赠与\u002F遗产的可用免税额中减掉。注意，赠与税是\u003Cstrong\u003E赠与人\u003C\u002Fstrong\u003E可能需要交的税，\u003Cstrong\u003E被赠人\u003C\u002Fstrong\u003E永远不需要交赠与税。如果G君在20年前10万购入房产，在市值80万美元时赠与给子女，被赠子女所拿到房子的\u003Cstrong\u003E成本（Basis）\u003C\u002Fstrong\u003E与原房主的成本\u003Cstrong\u003E保持一致\u003C\u002Fstrong\u003E（Carryover）。2年后出售该房子售价100万美元，于是子女获得90万美元收益，这90万全部交资本所得税。正所谓“捡房容易养房难”，被土豪送房前先好好考虑咨询下今后的缴税问题哦。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而对于\u003Cstrong\u003E非美国税务公民\u003C\u002Fstrong\u003E在\u003Cstrong\u003E美国的资产\u003C\u002Fstrong\u003E，你能享受的终身赠与\u002F遗产免税额\u003Cstrong\u003E远低于\u003C\u002Fstrong\u003E美国税务公民。所以在美资产转移特别需要策略规划，运用公司或是信托形式来合理避税。对于来美定居或者投资却拥有\u003Cstrong\u003E海外房产\u003C\u002Fstrong\u003E的朋友，要小心美国政府会将你全球收入纳入美国缴税范围。若你的海外房产升值不少，那么建议成为美国税务公民前卖掉海外净增值的房产，或者赠与父母。父母卖了钱再赠与回来。可避免房产增值部分的资本利得税。例如，投资人在20年前以成本10万美元购入在中国购买房屋，2015年房主搬到美国成为美国税务公民，房子市值100万美元。那么，当他卖掉房子时90万美元全部都要缴增值税。但如果他在2014年赠与父母，父母以市值卖掉，再将100万元现金赠与投资人，那么一分钱税也不用缴。\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F7f4da02d478e4f6761b14_b.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&281\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F7f4da02d478e4f6761b14_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='500'%20height='281'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&281\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F7f4da02d478e4f6761b14_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F7f4da02d478e4f6761b14_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E有\u003C\u002Fstrong\u003E客户问，我的房子想转给我儿子，可是我和儿子都没钱缴税，怎么办？CPA 笑笑说，那你还可以去死啊！这只是玩笑，可是话糙理不糙。继续用这个例子，在30年前10万购入房屋，房主去世时房屋作为\u003Cstrong\u003E遗产继承\u003C\u002Fstrong\u003E给子女，那么若房子在其去世的时候市价为 100万美元，该房屋的成本（Basis）则自动\u003Cstrong\u003E匹配市值\u003C\u002Fstrong\u003E变为100万美元（Step up）。子女住满2年后出售，获得120万美元，增值的20万美元才要交税。当然 IRS 也见识过见缝穿针的例子，父亲重病眼看挨不过一年，儿子将10万美元成本市值100万美元的房产赠与父亲，半年后，父亲去世，儿子继承房产，成本自动变为100万美元，儿子立马卖掉房子，一分钱税也不缴。很聪明对吗？IRS 后来又补充了规定，\u003Cstrong\u003E短期内\u003C\u002Fstrong\u003E赠与赠回，最终房产的税务状态没有改变（儿子依旧是房主），这种情况继承的优惠政策不再适用。\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Ffedf08d78ef9_b.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&228\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Ffedf08d78ef9_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='500'%20height='228'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&228\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Ffedf08d78ef9_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Ffedf08d78ef9_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E精彩花絮
注意事项\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E报税日将至，\u003Cstrong\u003E3月15日\u003C\u002Fstrong\u003E为公司税表提交截止日期，有限责任公司（LLC）和合伙企业（Partnership）截止日期与个人税表截止日期相同为\u003Cstrong\u003E4月18日\u003C\u002Fstrong\u003E。你必须在相应截止日期之前提交税表，或者是提交要求延期6个月申报（延至\u003Cstrong\u003E10月17日\u003C\u002Fstrong\u003E）。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E对于在国外生活的美国公民，IRS 理解你无法及时处理税务问题，所以又提供了两个月的宽限时间。只要在\u003Cstrong\u003E6月15日\u003C\u002Fstrong\u003E之前提交个人纳税申报表和纳税额，或是提交申请四个月的延期（延至\u003Cstrong\u003E10月17日\u003C\u002Fstrong\u003E）即可。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E强烈建议纳税人如期提交税表，哪怕数据不精确也先报上。因为晚报税（Late filing）的罚款率是\u003Cstrong\u003E5%\u003C\u002Fstrong\u003E，而晚缴税（Late Payment）的罚款率仅\u003Cstrong\u003E0.5%\u003C\u002Fstrong\u003E。你是愿意交哪个呢？\u003Cstrong\u003E注意\u003C\u002Fstrong\u003E，提交6个月或4个月延期报税仅延期报税（Filing），并不延期缴纳税款（Payment）哦。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E由于美国民众不满这么苛刻的罚款，IRS 于是贴心地造出了一个\u003Cstrong\u003E安全港协议（Safe Harbor）\u003C\u002Fstrong\u003E，只要你按原报税日缴上去年税款的\u003Cstrong\u003E100%\u003C\u002Fstrong\u003E（或者高税额纳税人的\u003Cstrong\u003E110%\u003C\u002Fstrong\u003E）即可免于以上两项晚报晚缴税罚款。当然事后延期报税日前你还是得老实按实际最终税额\u003Cstrong\u003E多退少补\u003C\u002Fstrong\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E合理避税并非偷税漏税，不是造假。\u003C\u002Fstrong\u003E避税必须要有法律依据，票据是必须的，即使是商业地产的租约，也要租客提供维修等票据。否则在美国如果因为造假而被审计，处罚\u003Cstrong\u003E很严重\u003C\u002Fstrong\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E奥巴马政府2009年5月发布税制改革的“绿皮书”，要求严加追查有关美国境外所得申报。IRS 为了防止纳税人在海外逃税，规定国外银行账户总额超过\u003Cstrong\u003E10,000\u003C\u002Fstrong\u003E美元的纳税人必须提交\u003Cstrong\u003E海外账户申报（Foreign Bank Account Report，FBAR）\u003C\u002Fstrong\u003E。上报时需要海外银行信息与金额等，但支付宝和微信付账户等还属于灰色地带，目前没有见过有人上报，也许将来 IRS 会考虑。电子表格申报最终截止日期是\u003Cstrong\u003E6月30日\u003C\u002Fstrong\u003E。违 FBAR 条款者可能会导致高达\u003Cstrong\u003E10万\u003C\u002Fstrong\u003E美元罚款甚至\u003Cstrong\u003E十年\u003C\u002Fstrong\u003E监禁刑事的后果。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E美国税务整体来说是个非常复杂，是一个需要高度专业性和判断力才能完全理解的体系。本文旨在科普税务的故事，原理，逻辑，让读者更好地理解房产投资的税务知识。本文提供的仅限2015年报税数据，美国税务的政策每年变动频繁，如果您是商业房产投资，还需咨询注册会计师或是税务律师。\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fcfa5a643b44_b.jpg\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&100\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fcfa5a643b44_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='500'%20height='100'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&500\& data-rawheight=\&100\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&500\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fcfa5a643b44_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fcfa5a643b44_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E本文由遇见俄勒冈版权所有，未经许可不得转载\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E遇见俄勒冈\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一个资深波特兰人的自白\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我们的网站: \u003Ca href=\&http:\u002F\u002Flink.zhihu.com\u002F?target=http%3A\u002F\u002Fwww.exploreoregon.us\& class=\& external\& target=\&_blank\& rel=\&nofollow noreferrer\&\u003E\u003Cspan class=\&invisible\&\u003Ehttp:\u002F\u002Fwww.\u003C\u002Fspan\u003E\u003Cspan class=\&visible\&\u003Eexploreoregon.us\u003C\u002Fspan\u003E\u003Cspan class=\&invisible\&\u003E\u003C\u002Fspan\u003E\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E&,&updated&:new Date(&T18:55:06.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:18,&collapsedCount&:0,&likeCount&:168,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002Fv2-e0079b2cbc3d32ab839f219c68c5127a_r.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&reviewers&:[],&topics&:[{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&美国&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&房产&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&投资&}],&adminClosedComment&:false,&titleImageSize&:{&width&:450,&height&:150},&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&tipjarState&:&closed&,&annotationAction&:[],&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:18,&hasPublishingDraft&:false,&snapshotUrl&:&&,&publishedTime&:&T02:55:06+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&lastestLikers&:[{&bio&:null,&isFollowing&:false,&hash&:&37f4ffa080f7d4519bfe0&,&uid&:154900,&isOrg&:false,&slug&:&cuicui-34-80&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&cuicui&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fcuicui-34-80&,&avatar&:{&id&:&f7ed6c1594affc2b96de8bc137ee6118&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&穷是一宗罪。&,&isFollowing&:false,&hash&:&2c722eb4dcdb&,&uid&:32,&isOrg&:false,&slug&:&wenxuan-lian&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&Wenxuan Lian&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fwenxuan-lian&,&avatar&:{&id&:&23973cb38&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&科学爱好者&,&isFollowing&:false,&hash&:&3dc27ecad17eaa4b1abb3c2f9bd20448&,&uid&:328400,&isOrg&:false,&slug&:&zhang-yao-15-55&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&Bruce888888&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fzhang-yao-15-55&,&avatar&:{&id&:&da8e974dc&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:null,&isFollowing&:false,&hash&:&a37f8b13eca83bf&,&uid&:949700,&isOrg&:false,&slug&:&asu7p0p0997&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&asu7p0p0997&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fasu7p0p0997&,&avatar&:{&id&:&077711acdeae&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&&,&isFollowing&:false,&hash&:&73cd8dfb416&,&uid&:108000,&isOrg&:false,&slug&:&alhuang-23&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&ALHuang&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Falhuang-23&,&avatar&:{&id&:&v2-42d1e815d221fa95bb1b3c55&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:true}],&summary&:&\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fb9bb2fbae79c08bea272a76_200x112.jpg\& data-rawwidth=\&707\& data-rawheight=\&494\& class=\&origin_image inline-img zh-lightbox-thumb\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002Fb9bb2fbae79c08bea272a76_r.jpg\&\u003E在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自 Internal Revenue Service （美国国家税务局, 以下简称 \u003Cstrong\u003EIRS\u003C\u002Fstrong\u003E）的繁琐税务政策。如果你看到之前分享的\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Fmp.weixin.qq.com\u002Fs?__biz=MzA5NTQ0ODE1NA==&mid=&idx=1&sn=3ac7d0ec1fdd0bba434ac75e5c1ae81c&scene=21#wechat_redirect\& data-editable=\&true\& data-title=\&房市解析 | 不出50万波特兰就可以买好房子\&\u003E\u003Cem\u003E\u003Cstrong\u003E房市解析 | 不出50万波特兰就可以买好房子\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fa\u003E，很可能按捺不住已经想要马上买买买吧！好不容易怀着激动…&,&reviewingCommentsCount&:0,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&annotationDetail&:null,&commentsCount&:18,&likesCount&:168,&FULLINFO&:true}},&User&:{&wo91usa&:{&isFollowed&:false,&name&:&遇见俄勒冈&,&headline&:&我们是一群热爱生活的波特兰人。以俄勒冈以及周边地区为主，针对华语读者，分享我们身边旅游，美食和生活资讯。所以我们创建了这个分享的平台, 来讲述这个神奇的梦想之地。个人微信pdxbbm&,&avatarUrl&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F4edb95fb8f_s.jpg&,&isFollowing&:false,&type&:&people&,&slug&:&wo91usa&,&bio&:&微信公众号 - wo91usa 一个资深波特兰人的自白&,&hash&:&514bbdab3ccbafa5d0cd1b7&,&uid&:360600,&isOrg&:false,&description&:&我们是一群热爱生活的波特兰人。以俄勒冈以及周边地区为主，针对华语读者，分享我们身边旅游，美食和生活资讯。所以我们创建了这个分享的平台, 来讲述这个神奇的梦想之地。个人微信pdxbbm&,&badge&:{&identity&:null,&bestAnswerer&:null},&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fwo91usa&,&avatar&:{&id&:&4edb95fb8f&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false}},&Comment&:{},&favlists&:{}},&me&:{},&global&:{&experimentFeatures&:{&ge3&:&ge3_9&,&ge2&:&ge2_1&,&searchSectionStyle&:&loosen&,&androidPassThroughPush&:&all&,&newMore&:&new&,&nwebQAGrowth&:&experiment&,&nwebFeedAd&:&experiment&,&qawebRelatedReadingsContentControl&:&open&,&marketTabBanner&:&market_tab_banner_show&,&liveStore&:&ls_a2_b2_c1_f2&,&qawebThumbnailAbtest&:&new&,&nwebSearch&:&nweb_search_heifetz&,&searchHybridTabs&:&without-tabs&,&enableVoteDownReasonMenu&:&enable&,&showVideoUploadAttention&:&true&,&isOffice&:&false&,&enableTtsPlay&:&post&,&newQuestionDiversion&:&pause&,&wechatShareModal&:&wechat_share_modal_show&,&newLiveFeedMediacard&:&old&,&hybridZhmoreVideo&:&no&,&recommendationAbtest&:&new&,&nwebGrowthPeople&:&default&,&qrcodeLogin&:&qrcode&,&androidDbFollowRecommendHide&:&open&,&isShowUnicomFreeEntry&:&unicom_free_entry_off&,&newMobileColumnAppheader&:&new_header&,&androidDbCommentWithRepinRecord&:&open&,&feedHybridTopicRecomButtonIcon&:&yes&,&androidDbRecommendAction&:&open&,&zcmLighting&:&zcm&,&androidDbFeedHashTagStyle&:&button&,&appStoreRateDialog&:&close&,&topWeightSearch&:&new_top_search&,&default&:&None&,&isNewNotiPanel&:&no&,&androidDbRepinSelection&:&open&,&nwebRelatedAdvert&:&default&,&androidProfilePanel&:&panel_b&,&nwebWriteAnswer&:&experiment&}},&columns&:{&next&:{}},&columnPosts&:{},&columnSettings&:{&colomnAuthor&:[],&uploadAvatarDetails&:&&,&contributeRequests&:[],&contributeRequestsTotalCount&:0,&inviteAuthor&:&&},&postComments&:{},&postReviewComments&:{&comments&:[],&newComments&:[],&hasMore&:true},&favlistsByUser&:{},&favlistRelations&:{},&promotions&:{},&switches&:{&couldSetPoster&:false},&draft&:{&titleImage&:&&,&titleImageSize&:{},&isTitleImageFullScreen&:false,&canTitleImageFullScreen&:false,&title&:&&,&titleImageUploading&:false,&error&:&&,&content&:&&,&draftLoading&:false,&globalLoading&:false,&pendingVideo&:{&resource&:null,&error&:null}},&drafts&:{&draftsList&:[],&next&:{}},&config&:{&userNotBindPhoneTipString&:{}},&recommendPosts&:{&articleRecommendations&:[],&columnRecommendations&:[]},&env&:{&edition&:{&baidu&:false,&yidianzixun&:false,&qqnews&:false},&isAppView&:false,&appViewConfig&:{&content_padding_top&:128,&content_padding_bottom&:56,&content_padding_left&:16,&content_padding_right&:16,&title_font_size&:22,&body_font_size&:16,&is_dark_theme&:false,&can_auto_load_image&:true,&app