三四线城市的房价，什么情况下才会重新大涨？ : 经理人分享
三四线城市的房价，什么情况下才会重新大涨？
当前，全国房价严重分化，一线城市房价大涨，尤其是深圳，但三四线城市仍然低迷。探究原因，当然跟经济发展、人口流出等基本面有关。但如果说直接原因，那就是供大于求！在市场经济条件下，供大于求，自然会导致房价涨不动。
商品住宅的供求关系，可以用一个重要指标来衡量：存销比，或者称为去化周期。存销比越长，说明现有的住宅需求去化的时间就长，说明市场供大于求，房价涨不动，或者下跌。
上海易居房地产研究院的数据表明：今年10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9个月。相比9月份10.0、12.4和19.5个月的数值而言，一线城市去化速度基本持平，而二三线城市的去化速度都有所加快。
一线城市10月份市场总体活跃，已经连续10个月存销比低于12个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。二三线城市的存销比走势也基本一致，总体在收窄。这和目前二三线城市房价上涨的城市数量持续增加态势有密切关联。
看图就很清楚了，当前三线城市的存销比已较一年前明显好转，但绝对值仍达19个月，不仅高于2013年上半年14个月，更高于2011年初的10个月！于是，三四线的朋友们，只能耐心的等待，如果什么时候存销比重新回到10个左右，那么房价又可以大涨了！这种机会，不是没有。但未来可能只存在于优质三四线城市。
接下来，我们不妨再看另外一张图，把10月份35个城市存销比做个排名：
北海的存销比数值最高，为31个月，其次，茂名、烟台的存销比也比较高。二线城市中的沈阳，情况依然不乐观。这些城市的房价仍然比较低迷，暂时看不到上涨的希望。明年再观察一下吧。
合肥、苏州、南京、深圳等四市，存销比只有5、6个月，自然是房价最强的。南昌和济南虽然数值也小，但事实上房价不强，可能是官方公布的数据存在少报现象。
另外，值得关注的是杭州，存销比相比去年高点已经大降，基本回到偏合理区间，但实际存货量仍大，房价想要大涨，还需要时间，如果有朝一日也能降到6个月，则就有戏！
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作者：佚名
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三四线城市房价为什么会涨？2017年三四线城市房价走势共有1557人学习了本文 | 发布时间：
　　近日一线城市持续降价，但是三四线城市房价为什么会涨？2017年三四线城市房价走势怎么样&&&& 三四线房价为什么会上涨?　　造成中国房价短期内不断上涨的，有两大重要因素：　　一个是地方政府减少土地供应，造成的楼市资源稀缺;另一个则是，宽松货币政策周期下，市场上的闲钱太多，造成旺盛的投资需求。　　供不应求的局面下，房子特别是一些重点城市的房子，就成了市场相互争夺的目标，房价也就被越炒越高。　　王炸中的王炸：增加土地供应!　　与以往的楼市调控政策都集中于抑制住房的需求，忽视住房的供给保障不同，本次调控政府开始在住房供给保障方面进行积极探索。　　4月1日住房城乡建设部和国土资源部联合下发了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，着力于加强和改进住房及用地供应管理、改善住房供求关系、稳定市场预期。通知要求各地编制完成住宅用地供应中期(年)规划和三年(年)滚动计划，并向社会公布。同时，要求各地根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。　　对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36-18个月的，要减少供地。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。而且要求地方政府每半年要报告土地出让的进展，没有完成房价调控目标的，要追查责任。　　关于三四线楼市，在未来到底是价值洼地，还是投资大坑?　　我们可以从两个维度来看一二线、三四线城市房价的分化。　　一是人口流动，目前，具有购买力的年轻人口，依然在向一二线核心城市流动;二是优质公共资源的分布，目前，优质的教育、医疗、养老等公共资源，依然集中在一二线城市，特别是一线城市。这就决定了，未来中国核心城市的房价仍有可能处于高位，而外围三四城市的房价很可能会持续处于低位。　　从中长期内看，市场发展与调整的广度和深度依然难以预测，但是三四线城市本轮销售上涨，并非由内在的发展力量(地铁、教育、商业、医院、产业等公共资源)作支撑，而仅仅因一二线城市限购得到的外溢需求刺激和去库存政策红利，那么这种利好福利是不会长久的。　　在购房者“买涨不买跌”的心理下，长远来看，三四线城市对于人口吸引力、本地居民购买力、产业等公共资源方面的短板问题依然突出，购房者对价格的变化更为敏感，我认为三四线城市的楼市繁荣最多火爆一到两年，绝不会出现超级繁荣，想要在三四线，尤其是不靠近中心城市、没有显著人口增量的三四线城市买房投资的一定要小心再小心，楼市投资不是炒短线，而且在政策的诸多限制下要背负太多的风险。　　总结：史上最严调控之下，市场会降温，但是不会立刻降需要一定的时间周期，同时也不会冷冻。可以预见的是，短期内，重启限购限贷的城市，成交量必将大幅下降，而房价调整也已经是大趋势。　　可以这么说这一次楼市的严厉调控，是刚需最好的机会。但是，没有任何人知道什么时候房价的底，所以，你需要建立一个自己的底线(比如下跌了10%或15%)，可以先花2-5个月的时间来观察行情以及选房，一旦发现达到这个底线的房源出现的时候，迅速出手。而不是跟着政策走，等到政策宽松的时候，房价就又涨上去啦。
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& shop.com, all rights reserved.悲剧已来！一文看懂三四线城市房价暴涨的根源
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　　“怎么办啊？县里的房子价格又涨了，你哥凑首付更难了&&”老妈第一次显得十分忧心忡忡地在视频聊天里对着我讲。因为在她眼里，她怎么也想象不到老家这么一个五六线小县城房价竟然也可以天翻地覆，涨至6000元/平方米。　　五六线尚且夸张至此，老佛爷查了一圈数据下来发现，从去年四季度开始，三四线城市的房价已然涨穿天际。两年前的5000元只是如今的起步价，突破1万元的前赴后继，甚至出现部分三线城市房价竟然力压省会。就连贫困县也加入了房价突然上涨的狂欢之中。　　　　与之呼应的是，越来越多房地产企业前往三四线城市拿地。日前，中原地产通过对283个三四线城市的统计得出，今年前8月，上述城市的住宅用地成交金额达到9830.3亿，接近去年全年的水平。住宅用地溢价率达到50.25%，创历史新高，比去年的25.17%近乎翻倍。而今年前8月，京沪穗深四个热点一线城市的住宅用地溢价率尚且不足30%，深圳更是低至个位数。　　　　以上种种火爆行情引发了老佛爷的好奇，在三四线城市人均收入不高的情况下，究竟是什么支撑起这么逆天的房价？这一轮狂涨还能持续多久？未来谁来接盘？　　三四线城市集体暴涨根源　　其一，因城施策导致需求转移。在一二线城市严控购房和贷款需求后，大量的房地产资金自然会转向市场宽松的三四线城市。炒房客纷纷改换阵地，大量热钱涌向三四线城市的后果，就是短期内购房者会大大超过存量房，房价自然会疯长。　　其二，棚改货币化改革制造出来的本地需求。全国各地推行货币化安置的棚改模式，以棚改之名大肆拆除现有的住房，再以货币化补贴之名，让被拆迁者有了购房的资本。既少了原来的存量，又多了新的需求，短期制造抢房的热潮，进而推动房价的上涨。　　　　其三，大城市漂族“返乡置业”。随着人口控制和疏解的政策出台，不少大城市漂族最终选择回到家乡的城市买房。与之印证的是，北上广“人口拐点”的信号已经悄然出现。根据国家统计局数据，从2010年至2015年，北京常住人口增幅放缓，上海则在2015年首次出现负增长。而一些目前仍坚守在北上广的“漂族”们也选择在家乡省会或者其他三线城市购置房产。眼看房价涨到了家门口，北漂、沪漂、深漂们连夜飞回故乡抢楼盘已经成了三四线楼市火爆下的“常规动作”。　　其四，城镇化带来的农村人口进城所带来的购买。在中部省份长期从事婚介工作的张女士总结出了一条“规律”：“镇上的一般要求男方在县城有房子，县里的要求在市里有房子，市里的要求在省城有房子。”在张女士看来，这恰恰就是三四线楼市房价上涨的推手之一。三四线城市往下的乡镇中，教育资源和医疗资源的分布很不均衡。在这种情况下，城镇化其实就体现在了人们从小城镇往上一级的城市走，这一需求也支撑了三四线城市房价的上涨。　　其五，“去库存”政策成三四线城市上涨的最大推手，赶着资金去接盘。据统计，在上半年全国三四线城市所去掉的房地产库存中，河南、浙江、江苏、广东四省几乎占一半。明显的城市群优势无疑成为此轮三四线城市房价上涨推动力。　　其六，在影响房价的上涨因素中，除了教育资源，其次就是交通。日前据第一财经公布的一份关于50个三线城市地铁规划名单，预示50城拟上马地铁项目（根据各地“十三五”交通规划及公开资料不完全统计）。老佛爷对比了一下年三线城市房价涨幅，结果城市重合度极高。房价暴涨的三线城市，如九江、蚌埠、扬州、赣州、湛江、宜昌、泉州、烟台、安庆、秦皇岛、常德、桂林、唐山、济宁、襄阳、泸州均在轨道交通规划50城榜单之列。　　　　　　此外，多家A股上市银行的数据显示，居民消费性短期贷款在今年前七个月的增量已经超过去年全年。而认为最可能的原因就是，不少消费贷款通过多个渠道，变相流向了房地产市场。这种无抵押信贷泛滥的结果加上一线城市地产龙头带动效应，有钱没钱只要赚钱，恐慌杀入自然而然。　　悲剧已来，部分三四线城市开始降温　　一些多年来没涨的库存严重过剩的城市房价暴涨，过去10多年卖不完的房子一夜之间卖光，地王也出现了，大量的开发商从一线城市向这些以前从来不光顾的地方转移&&千年难遇的房价暴涨，焦虑的资金像雨滴一样扑向干渴的土地，就在大家以为终于等来了奇迹的时候，没成想，悲剧接踵而来。　　8月份以来，全国有接近15个三四线城市发布了楼市约束性调控政策，这些城市均非一线周边的热点城市。从调控趋势看，9月份后，预计三四线城市可能出现一轮收紧调控，以避免这些城市出现价格继续过快上涨。　　与此同时，不少三四线城市看上去供需状况很良好，但实际上已经到了强弩之末，购房需求已经被透支殆尽。比如九江、滁州、马鞍山、安庆、北海、六安、淮安、盐城等城市，这些城市虽然上半年出现闪光点，但后继乏力也已经显露无疑。除此之外，以下几个方面也证明三四线城市难以延续火热态势：　　1、对于三四线城市，可以用危机四伏来形容。一方面是空置房现象相当严重，不但如此，"去库存"玩出了新的空置房。另一方面，上涨的房价已经超出了普通大众的购买力。刚需购房者买不起，炒房客卖不出去，二手房有价无市。　　2、再看看三四线城市人均收入水平，拿今年进入“万元俱乐部”的阜阳来说，人均月收入元，再高端点的岗位不过元，何以支撑如此高的价格呢？有人说，收入少怨自己不努力，其实三四线及以下城市经济状况和体量就摆着在那里，对于大多数人来说，谁都想挣的更多，但现实如此。　　3、细分来看，三大城市群中的三四线楼市销售明显好转，比如廊坊、保定、嘉兴、昆山、惠州、佛山等城市，这些城市由于被动承接了一线城市的购房需求，已经不得不开始收紧楼市，以平衡供需。但在远离三大城市群的三四线城市，商品房销售并不乐观。　　4、在三四线赚到大钱的房企已经开始撤退了。在一位百强房企老总看来，他们在市场最低迷时以不到2000/平米（楼面价）的价格拿下，然后目前以13000/平米卖出的行情让他既感到兴奋但也隐隐担忧甚至害怕。老总认为，这一波收割完，未来相当长的时间都不会再有。作为开发商，要像狼一样，看准了机会，去叼几块肉，要赶紧回来，否则一旦市场下行，至少要陷在里面三四年动弹不得。对此，该老总采取的策略是快周转，加快推盘，回笼资金，并于今年下半年收缩三四线的布局，加大二线的布局。　　5、杠杆已经加到吓人的地步。棚改货币化和按揭本质上都是杠杆：棚改货币化买房资金可视为三四线居民用之前财富（棚户房）直接偿付的第一部分杠杆；而按揭和公积金是他们要用未来财富来慢慢偿还本金和利息的第二部分杠杆。综合看杠杆比率非常高。兴业证券研报称，万亿三四线销售金额中，3.47万亿居然是货币加的杠杆，实际就是居民的负债，杠杆比例高达74%。2017年三四线杠杆比例仍在持续上升。　　　　6、在三四线城市，目前大部分银行的利率上浮，政策调控仍在加强。政府态度很明确，就是去库存，但不是让三四线过度繁荣，太好的城市全部一一限购限贷。为何会这样？其实政府目标已经很清楚：一线城市库存不够，持续限购，把资金赶往了二线城市，二线城市去库存后限购，把资金赶往了三四线城市，三四线去库存后限购，然后全国的库存都解决了，房地产市场又开始良性发展了。　　可以想象，这一轮上涨周期一旦真正到尾声，三四线因为没有人口和产业的支撑，则很有可能陷入缓慢、持续下跌的状态。有分析人士指出，比如呼和浩特、沈阳、长春、乌鲁木齐等城市。而现在随着调控在加深加严，这些城市受到的影响将最大，下跌极有可能是最快的！　　你的钱变成三四线城市的房子，但这些房子却无法再次变成钱。未来就算割肉，也无人接盘。且看前车之鉴，2013年那波全国大涨之后，多少三四线城市房价跌的妈都不认识了，好多地方现在都没涨回当年的价吧。　　　　看完此文，知道真相后的你是不是和老佛爷一样，泪流不止。李嘉诚有句话相信大家都听过，不要去挣最后一个铜板。老佛爷希望大家都能守住自己的财富，别傻呼呼的去陪葬！　　来源 | 网贷之家 作者：老佛爷　　声明 |登载文章内容仅供传递信息，不构成投资建议，转载请注明来源网贷之家。
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关于三四线城市房价暴涨的原因，今天看了一篇分析，写的很中肯，截取几段，大家看看
在70城新建住宅价格指数排行榜上，前10名中有7个属于三四线城市；前三名，也全被三四线城市包揽。1 R2 _+ M0 o/ y8 o
（咱们排第七，环比涨幅1.7%）
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但是，调控政策已经那么严厉了，为什么三四线还能涨的这么凶猛，这些地方貌似本来就没什么潜力呀。% U& ^) m1 \3 c% ^7 J+ z, K& P
这里，大家要留意一个词，“棚改货币化安置”。$ A6 S+ c% u9 x' Y! m+ @9 K- t2 n
以往，政府拆掉棚户区，给你换一套安置房，这叫“实物安置”；现在呢，都流行给你一笔补偿款，你自个儿拿去买房吧。
货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%。至于那个房价飙升的芜湖，“货币化安置”的比例是100%！
这笔钱可不是个小数字哦，政府从哪搞到这么多钱？
这背后，又有我大央妈的贡献。在2014年年底的时候，央妈大笔一挥，在国开行等金融机构中，搞出了一个叫PSL的东东来帮地方政府推进棚改。 # Q& N$ ^8 w5 p. y7 k2 R
PSL，中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气，实质就是一种期限长、利率低的贷款。 , H3 U1 `* A' f6 j9 Y4 W
大家都知道，影响房价的短期因素，其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币，但是通过这个PSL，依然可以给地产市场送钱。 ) M7 C. z, }0 ]# S& ?
这钱有多少？菜鸡查了下，截止 2016 年末， 央行PSL 余额为20526 亿。
换句话说，两年来，央行为房地产市场定向放水2万亿，而且主要都流向了三四线城市。
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而其实质，就是政府掏钱，让大家改善性购房。既满足了棚户区居民的刚性需求，又消化了挤压的商品房库存。 8 L: \5 k! X* J+ n) p: o& F
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山东省已经连续3年，蝉联棚户区改造任务的全国冠军了……
根源理清了，那么房价的走势也不难判断。这种纯粹由货币推动的楼市行情，只有短期效应，并不可持续。
7 N1 a5 H, X3 i& y. F+ r% D& \
大家都知道，一个城市长房价的基本面，或者说长期价值，还是要看“人口净流入”这个指标。
“棚改货币化安置”，只是短期内急剧释放了刚性住房需求，但对于大部分三四线城市来说，人口在不断向一二线大城市迁移，那些长期来看，恐怕没多少人来接盘。 * y" N* ]& ~& L" q+ q8 R8 q2 U
现在入场的朋友，未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析，看下自己所在城市的具体情况。 , V. H$ |) D, O! n* y9 A2 Z/ W# n' p
总结下来，三四线城市的朋友们，如果是刚需自住，该买就买；但是还想投资的朋友，就别去这些三四线城市投机了。
顺便在说几句我想到的。
我在坐出租车的时候，有个司机曾给我提到过，他们那里拆迁，现在是给房票，必须去指定的地方购房。说是在小北湖，去北湖买房加上房票，还能在优惠些。/ x: l6 U' ^7 r3 K" [/ Z, M
小北湖的房价为何突然暴涨，直逼主城区，根据上文提到的棚改，加上房票等政策，也不难想象这就是幕后推手了。
我并不是黑北湖，我也有计划未来去那里养老的，但是现阶段，各种配套设施全靠图纸规划的地方，明显价格已经偏离了正常，甚至透支了未来十年或更多的增长潜力。* H/ ]$ q' g9 p1 t
所以现在想去南北购房的，一定要谨慎，千万不要高位接盘。
来自手机呀！
vividabcd 发表于
顺便在说几句我想到的。
我在坐出租车的时候，有个司机曾给我提到过，他们那里拆迁，现在是给房票，必须去 ...6 N$ D: t1 B&&p5 I
北湖涨价是因为附小和附中的建设，自己山师附小。山师附小一签，明德华府从3800直接涨到5300。附小附中一签，城投鹿港从4800涨到6300。别墅区更是涨的疯狂，北湖湾从1万2涨到1万7。北湖的定位在这放着，就问你济宁哪里别墅区最多？别墅区是给什么人准备的？以后北湖别墅区还会有国际学校，涨价只是开始。不信你等着看。3年内你看着北湖能涨到多少。
来自手机呀！
vividabcd 发表于
顺便在说几句我想到的。
我在坐出租车的时候，有个司机曾给我提到过，他们那里拆迁，现在是给房票，必须去 ...
你连最基本的理念都没搞清楚。房票不能跨区知道不？而且北湖的库存率低，全部推行的给房，压根就没房票一说。现在北湖有四大回迁片区。最早的豪庭御都和京杭佳苑，然后今年李集村的西南片区，廉庄赵村的东北片区。还有一个西北的片区忘记叫什么了。记住：房票是任城的，北湖没有房票之说。
来自手机呀！
好么，一二线就不是高位接盘了?
说的好 ，今年的房价比去年平均高了1000/平。收入还是那样，指望攒钱买房子是遥遥无期了
! R) {( K* c- B% s6 E
好么，一二线就不是高位接盘了?0 S6 V. S" G7 N4 v- x
你现在拉过来几个小青年问问，他们愿意去一线二线，还是在三线四线，只是没有能力去罢了。北漂为什么有，你不向往大城市？要什么有什么，走在世界的前端。吃喝玩乐购都比三线思想强太多，打个比方，全国有多少人向往北京，有多少人向往济南，有多少人向往济宁，自己想想就知道了。这人流量能比吗？
你把全文发上来看看
vividabcd 发表于
顺便在说几句我想到的。
我在坐出租车的时候，有个司机曾给我提到过，他们那里拆迁，现在是给房票，必须去 ...
北湖房价确实涨得不正常 现在5000多才算合理
济宁大部分是下面县市区上来的 再加上城区小&&但是下面县市区只能是人口往外走 流入的不多 除非农村进城
以前没买房的，现在后悔。不知现在不买房的，以后会后悔不哩。
来自手机呀！
vividabcd 发表于
顺便在说几句我想到的。
我在坐出租车的时候，有个司机曾给我提到过，他们那里拆迁，现在是给房票，必须去 ...' m& p- D2 j- H5 ?/ [
谢谢楼主的好文章
来自手机呀！
小版主 发表于
22:26* |6 O% @% ?3 Y( g7 ~. M
北湖房价确实涨得不正常 现在5000多才算合理5 Z1 g1 _, ?
因为北湖配套小学了，但凡有小学的地方没有低于6000的。电厂的凤凰城都能卖到6500，北湖就不能过6000吗？大运河西边都5000了…北湖就不能6000吗？
来自手机呀！
现在买房的都是“傻子”？唉，买房前先来声远看看，都好有远见，好有哲理。
来自手机呀！
08年的时候国家投了4万亿，房价升了一倍，直到15年才看到房价有点降的趋势。这一波如果真如你说的2万亿定向投到三四线，你就可想而知了
只要地价在涨，房价不会降
傻成啥了，你查查GDP只有济宁一半，1900亿的，商丘房价4000涨到7000多，再看看济宁房价就知真高不高了" j/ c0 ^+ z" m+ G
来自手机呀！
洪波涌起 发表于
23:50, r1 B$ Q; B" H
傻成啥了，你查查GDP只有济宁一半，1900亿的，商丘房价4000涨到7000多，再看看济宁房价就知真高不高了
土地供应的问题，地多就建的房子多…为啥济宁这半年的房子不愁卖？因为15、16去库存闹的，没批地…现在开一个楼盘就能卖70%以上，金色兰庭捂盘被通报了
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