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资产评估评估机构招标公告
资产评估评估机构招标公告
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广东电网有限责任公司年度资产评估项目评估机构框架招标公告
2015/GG/274/001号
根据实际需要，广东电网有限责任公司年度资产评估项目评估机构框架招标项目进行公开招标，对此项目有意向的潜在投标人，可按照本公告的具体要求购买标书及参加投标。详细内容如下：
一、项目信息
（一）项目名称：广东电网有限责任公司年度资产评估项目评估机构框架招标项目
（二）资金来源：自有资金
（三）招标模式：框架、公开招标
（四）招标人：广东电网有限责任公司
（五）招标人地址：广州市越秀区东风东路757号
（六）招标服务单位：广东电网有限责任公司物流服务中心
（七）招标代理机构：广东省电力物资总公司
（八）招标结果有效期及适用范围：招标结果有效期自中标通知书发出之日起截止至日止。本次招标适用于广东电网有限责任公司的所有资产评估项目。
二、招标标的物信息
（一）标的物清单及分包情况
&供应商备选评估
&标包占标的物总额的比例（%）
&资产评估项目
&佛山、珠海、阳江、茂名、肇庆、云浮、潮州等7个地区+广州地区
&东莞、惠州、清远、韶关、揭阳等5个地区
&江门、中山、湛江等3个地区
&河源、梅州、汕尾、汕头等4个地区
1.上述预测金额仅为各单位基于历史数据趋势预测的估算值，具体采购金额应以招标结果有效期内实际发生的采购量为准，招标方不承诺有确切需求。
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2.本招标项目采取框架招标形式，最终各标包实际评估业务数量、金额、费用比例以各标包中所含单位的实际评估工作项目情况为准。
3.广州地区单位包括公司本部、新闻中心、服务中心、电力调度控制中心、电力科学研究院、电网规划研究中心、信息中心、物流服务中心、应急抢修中心、机巡作业中心、省物资总公司、教育培训评价中心、管理科学研究院、省输变电工程公司、省电力通信有限公司、电力投资有限公司、广华实业进出口公司、省电力技术改进公司、电网发展研究院等单位。
4. “√”表示该标的物需开展该项工作。
三、购买招标文件的具体要求
（一）投标人资质要求
1、中华人民共和国境内注册合法运作的法人或其他组织，具有独立承担民事责任的能力、独立承担招标项目的能力和独立履行合同的能力。
2、合法正常经营的资产评估机构。必须提供年审合格且在有效期内的营业执照、组织机构代码证、税务登记证，近1年公司审计报告及经审计的财务报表。
3、具有良好的财务状况和商业信用，且在近3年内未出现重大违法行为（以行业协会提供证明为准）。
4、注册资金不少于100万元（含100万元）人民币。
5、属于南方电网公司公布的备选资产评估机构。
6、具备省级或省级以上财政部门颁发的资产评估资格证书。
7、近2年有从事大型企事业单位或电力行业的评估工作业绩。
8、本项目经理应至少安排2名，项目经理要求具有注册评估师资格3年及以上，有电力行业的评估从业经验，近2年从事过大型企事业单位的评估工作。
9、本项目至少安排注册评估师6名（不含项目经理），注册评估师在近2年从事过大型企事业单位的评估工作。
10、为防止厂家间出现围标、串标、关联交易行为，对于存在以下情况的，一经查出，涉及单位全部作废标处理或废除中标资格：
（1）单位负责人为同一人的两个及两个以上单位同时参加同一标包或未划分标包的同一标的的投标；
（2）控股与被控股单位同时参加同一标包或未划分标包的同一标的的投标；
（3）管理与被管理单位同时参加同一标包或未划分标包的同一标的的投标；
（4）同一控股单位的直属下属兄弟单位同时参加同一标包或未划分标包的同一标的的投标。
11、不接受联合体投标。
（二）标书工本费及投标保证金的收取
1.收费标准
&标的物名称
&标书费（元）
&保证金（万元）
&资产评估项目
&2015/ZB/411
2.标书工本费在购买招标文件时现场收取，仅接受刷卡支付方式（不接受现金）。
3.投标保证金需在购招标文件购买之后至投标截止时间前递交，具体收取方式及要求详见招标文件的相关规定。
（三）招标文件发布渠道
1.潜在投标人可通过招标公告刊登的网站（，南方电网电子商务平台，中国工网在线等网站）查阅和获取本项目的招标信息，并下载相关资料。
2.招标公告自发布起按规定发售时间将接受投标人购买招标文件。
（四）需提交的材料
1.投标意向书原件一份（格式详见附件1）。
2.法定代表人身份证明书原件一份（格式详见附件5）。
3.投标人代表授权书原件一份（格式详见附件4）。
4.廉洁承诺书原件一份（格式详见附件3）。
5.招标文件领取确认表（格式详见附件2）。
6.营业执照复印件一份（加盖公章）。
7.往来单据数据收集表（格式详见附件8；该表请于日前，以excel格式发至电子邮箱，请勿改动其格式；并购买标书时须递交该表。）
注：所需提供的上述材料（1-7项）需加盖单位公章（或经授权的投标专用章），投标人须对购买招标文件时所提交资料负责，如发现提交资料与实际情况不符或其他情况，造成招标相关信息无法送达、投标无效或其他连带问题的，一律由投标人自行承担。
（五）招标文件购买流程
1.潜在投标人应按要求完整、如实填写相关表格及材料，并加盖法人公章（或经授权的投标专用章），在规定时间内带齐所需材料的书面盖章版及电子版到标书购买的指定地点。
2.到现场在排队机取号后，按照现场指引及叫号机提示到广东电网有限责任公司物流服务中心服务窗口将本公告第四条第（四）款所列的材料提交审核。
3.经工作人员审核通过后，到广东省电力物资总公司服务窗口（同在服务大厅内）递交相关材料及缴纳标书工本费。
4.缴费完毕后，工作人员将纸质及电子招标文件提供给投标人（电子版标书请自备U盘拷取），投标人签字确认后，完成招标文件的购买。
（六）招标文件购买的时间和地点
1.招标文件发售时间：日至日，具体工作时间为上午9:00-11:30，下午14:30-17:00（北京时间，周六日或者国家法定假日除外）。
2.招标文件发售时间截止之后，招标人将不再接受潜在投标人购买标书的申请；未在发售时间内购买标书的潜在供应商，招标人将不接受其投标。
3.购买标书地点：广州市天河区黄埔大道西平云路163号广电平云广场B塔5层广东电网有限责任公司物流服务大厅。
4. 本次招标文件的发售只接受现场购买，不接受邮购等方式。
四、投标文件的递交
（一）投标文件的递交只接受现场递交的方式，以其他方式递交的投标文件将不予以受理。
（二）投标文件递交的时间为日9: 00-9：30（北京时间），截止时间为日9：30，投标文件递交地址为广州市天河区黄埔大道西平云路163号广电平云广场B塔5层广东电网有限责任公司物流服务大厅。
（三）投标截止时间前递交的投标文件为有效投标文件，逾期送达或未送达指定地点的投标文件不予接收。
（四）凡属以下情况之一的，招标人有权拒收其投标文件，或在评标时作废除资格处理：
1.不能满足本公告第四点第（一）款所列基本要求的。
2.超出国家各级工商行政管理机关核准该企业经营范围的。
3.未通过正规渠道购买招标文件的。
4.未缴纳投标保证金的。
5.通过公告规定以外的方式，如邮寄、传真、电子邮件等方式递交投标文件的。
6.未按要求对投标文件进行密封的。
7.违反国家和省有关法律法规、中国南方电网有限责任公司、广东电网有限责任公司有关规章制度或本公告其它相关规定的。
五、业务咨询方式
联系地址：广州市天河区黄埔大道西平云路163号广电平云广场B塔5层广东电网有限责任公司物流服务大厅。
招标项目联系人：徐工，***-********或后可见；李工，***-********或后可见。
服务大厅备案咨询电话：彭小姐，***-********或后可见。
六、监督和投诉
（一）投诉提交方式
各投标人或其他利害关系人对本公告存有异议的，可以将投诉书签字盖章后，连同其他附件资料以现场递交或邮寄的方式在规定时间内提出；采用邮寄方式提出的投诉，可以在规定时间内先以传真方式提出，但书面投诉书必须在传真发出的当天同时寄出。
投诉书必须由其法定代表人或者授权代表签字并加盖单位公章；投诉由其他利害关系人提出的，还需出示投诉人与本次投标存在利害关系的证明文件，并附有效身份证明复印件。
（二）受理机构及联系方式
受理机构：广东电网有限责任公司监察部
地址：广东省广州市东风东路757号（725室）
邮编：510600
联系人：梁工
联系电话：***-********或后可见
投诉邮箱：
（三）投诉不予受理的情形
1.投诉人不是招标投标活动的参与者，或投标人以外的其他利害关系人未能提供与本次投标存在利害关系证明文件的；
2.投诉事项不具体，且未提供有效线索，难以查证的；
3.投诉书未具备投诉人真实姓名、签字和有效联系方式的；以法人名义投诉，投诉书未经法定代表人签字并加盖公章的；
4.超过投诉时效的（以收到投诉书的日期为准；采用邮寄方式的，以邮戳日期为准）；
5.已经作出处理决定，并且投诉人没有提出新的证据的；
6.投诉事项已进入行政复议或诉讼程序的；
7.涉及招标评标过程具体细节、其他投标人的商业秘密或其他投标人的投标文件具体内容但未能说明内容真实性和来源合法性的投诉。
（四）恶意行为的处罚
经核查发现投诉人所提出的投诉存在诬告、故意扰乱招投标秩序等恶意行为，给招标人或他人造成损失的，将限制其1年内不得参加广东电网有限责任公司组织的招投标活动。
（五）投诉书格式和要求详见附件7。
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单项选择题资产评估机构与委托人或被评估单位串通作弊，故意出具虚假报告的，没收违法所得，处以违法所得(
)的罚款，并予以暂停执业；给利害关系人造成重大经济损失或者产生恶劣社会影响的，吊销资产评估资格证书。A．一倍以上三倍以下B．二倍以上三倍以下C．二倍以上五倍以下D．一倍以上五倍以下
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1A．①②B．①③C．②④D．①④2A．3日B．7日C．10日D．15日3A．行业自律B．政府管理C．统一领导，分级管理D．政府管理和行业自律管理相结合4A．1年B．2年C．3年D．4年5A．出票人向票据债务人请求支付票据金额B．持票人向票据债务人请求支付票据金额C．根据票据法的规定而产生D．根据法律的规定而产生
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　　吉林省众太工程建设招标有限公司受长春大成新资源集团有限公司委托，根据《中华人民共和国政府采购法》等有关规定，现对长春大成新资源集团有限公司选聘资产评估机构项目进行公开招标，欢迎合格的供应商前来投标。&项目名称：长春大成新资源集团有限公司选聘资产评估机构项目项目编号：JLZTZB项目联系方式：项目联系人：齐经理项目联系电话：& 采购单位联系方式：采购单位：长春大成新资源集团有限公司
地址：长春市西环城路886号长春大成集团联系方式：李经理
7&代理机构联系方式：代理机构：吉林省众太工程建设招标有限公司代理机构联系人：赵佳
代理机构地址： 长春市前进大街晨光花园小区A座402室&
一、采购项目的名称、数量、简要规格描述或项目基本概况介绍：
对长春大成新资源集团有限公司自有资产进行评估，出具符合规定的报告。&二、投标人的资格要求：1、投标人资质要求：具有有效营业执照,具有财政部门颁发资产评估机构执业证书且评定为AA类或AAA的事务所；投标人要求具有承担类似本项目的业绩和具备本项目的服务能力，并近3年（年）有一项（含）项目业绩，拟投标项目负责人应具有注册资产评估师职业资格,近3年（年）有项目业绩。2、拒绝列入政府取消投标资格记录期间的企业或个人参加投标。3、本次招标接受联合体投标，禁止有隶属关系或相关联企业同时投标。4、与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标。违反这两款规定的，相关投标均无效。5、本次招标不接受联合体投标。&三、招标文件的发售时间及地点等：预算金额：18000.0 万元（人民币）时间：日 08:30&至&日 15:30(双休日及法定节假日除外)地点：到吉林省众太工程建设招标有限公司获取招标文件招标文件售价：￥800.0 元，本公告包含的招标文件售价总和招标文件获取方式：携带（1）营业执照副本（2）资产评估机构执业资格证书（3）项目负责人注册资产评估师证书（4）评定为AA类或AAA的事务所证明文件（5）企业业绩证明材料（6）法定代表人授权委托书&四、投标截止时间：日 09:00五、开标时间：日 09:00六、开标地点：长春市金川街151号5楼2会议室&七、其它补充事宜&八、采购项目需要落实的政府采购政策： 符合《法》、《中华人民共和国招投标法》
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贵州省财政厅
事项办事指南
1.立案：根据工作职责和计划，以及日常监督发现的线索或者群众举报的案件开展监督检查。
2.检查：制发并送达《财政检查通知书》，实施检查。依照《财政监督工作底稿规则》，制作监督检查工作底稿，于检查工作结束后10个工作日内，形成书面监督检查报告。
3.审理：对工作底稿、检查报告等材料进行复核。
4.告知：财政部门在做出处理决定前，应书面告知当事人违法事实，作出处理决定的事实、理由、依据及其享有的陈述、申辩、要求听证等权利。
5.决定：财政部门收到监督检查报告之日起30日内依照法定权限作出处理决定或者检查意见。
6.送达：将处理决定或者检查意见，送达监督对象。
7.执行：督促监督对象落实处理决定或检查意见，并于送达之日起30日内上报执行情况书面报告
办理流程图
办事评价结果
该事项累计评价0次,其中,非常满意0次,满意0次,一般0次，不满意0次
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注册资产评估师考试(CPV) 资产评估学习笔记1-3-11-13-14
第一章 总 论 一、资产评估要素 基础：1.评估假设 2.评估原则 3.评估依据 4.评估程序具体评估： 5.评估主体 6.评估客体 7.评估基准日 具体评估业务内容： 8.评估目的--直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择 9.评估的价值类型--对资产评估参数的选择具有约束性； 10.资产评估方法二、资产评估假设 资产评估的假设中最重要的基本假设有：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。 （一）交易假设 1.含义：交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过 程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 2.意义：（1）为资产评估得以进行创造了条件；（2）限定了资产评估的外部环境：资产是被置于市场交易之中， 不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。 （二）公开市场假设 1.含义：（1）公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。（2） 公开市场的含义：指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买 者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制， 或不受限制者的条件下进行的。（3）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。（4）资产的交换价值 受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。 2.使用条件: 凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。 3.意义：其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。 其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照 其他假设 （三）持续使用假设 1.含义：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关 数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。 2.使用条件：持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制 的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。 3.分类：该假设细分为三种情况：在用续用；转用续用；移地续用； （四）清算假设 清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。 清算评估值通常要低于 要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。 要低于三、资产评估的原则 （一）资产评估工作原则 1.独立性原则：评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系； 独立性原则包含两层含义：（1）评估机构独立性；（2）评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独的第三者地位； 2.客观公正性原则：要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。 3.科学性原则：要求资产评估机构和评估人员必须： （1）遵循科学的评估标准； 1（2）以科学的态度制定评估方案； （3）采用科学的评估方法进行资产评估； （二）资产评估经济技术原则 1.预期收益原则：是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。资产价值的高低主要取决于给他 的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。是收益法中收益额确定的重要基础前提 2.贡献原则:（1）是预期收益原则的一种具体化；（2）主要适用于：构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或 者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。 3.替代原则:作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果 具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。这是市场法评估的理论基础； 这是市场法评估的理论基础； 这是市场法评估的理论基础 4.供求原则:假定在其他条件不变下， 商品价格随着需求的增长而上升， 随着供给的增加而下降。 对替代原则的补充。 5.评估时点原则：评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值 就是评估基准日的资产价值。四、资产的特征和分类 资产的特征和分类 （一）资产的基本特征 1.必须是经济主体拥有或者控制的。 2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源 3.资产必须能以货币计量。 （二）资产的分类 1.按资产存在形态分类 分为有形资产和无形资产。 2.按资产与生产经营的关系分类 分为经营性资产和非经营性资产。经营性资产按照对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。 3.按资产能否独立存在分类 分为可确指的资产和不可确指的资产。可确指的资产是指能独立存在的资产，除商誉以外都是可确指的资产；不可确指的资产是指不能独立于有形资产而 单独存在的资产，如商誉，（不可确指资产只有商誉）。 4.按资产是否具有综合获利能力分类 可以分为单项资产和整体资产。五、资产评估目的 （一）资产评估目的分类 1.资产评估目的分为一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。 2.资产评估一般目的 （1）资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。 （2）资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。 （3）资产评估中的公允价值的一个显著特点：它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合， 并且没有损害个当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。 3.资产评估的特定目的 （1）含义：资产评估的特定目的指的是资产业务（指的是引起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的经济 行为）对评估结果用途的具体要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同。 资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或者具体条件下 判断特定条件下或者具体条件下资产的公允价值。 判断特定条件下或者具体条件下 （2）我国资产评估实践表明，资产业务主要有：①资产转让。②企业出售。③企业兼并。④企业联营。⑤股份经营。 ⑥中外合资、合作。⑦企业清算。⑧担保。⑨企业租赁。⑩债务重组。 （二）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用 2 引起资产评估的其他合法经济行为1.资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。 资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，而且还是资产评估活动所要达到的目标。他是评估时必须 首先明确的基本事项。 2.资产评估特定目的是界定评估对象的基础。 3.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。 （1）资产评估结果的价值类型要与资产评估的特定目的相适应。 （2）但是评估的时间、地点、评估时的市场条件、资产业务各当事人的状况，以及资产的自身状态等，都可能对资 产评估结果的价值类型产生影响。 六、资产评估的价值类型 （一）资产评估的价值类型的含义 资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定 质的规定。 质的规定 不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。 不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。 （二）资产评估的价值类型的分类 1.对资产价值进行合理分类的目的 （1）为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引； （2）资产评估报告的使用者能够正确理解和恰当使用资产评估结果； 2.主要分类标准及结果 （1）以资产评估估价标准形式 估价标准形式表述的价值类型，包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格 估价标准形式 （2）从资产评估假设的角度 假设的角度表述资产评估的价值类型，包括：公开市场价值、继续使用价值和清算价值 假设的角度 （3）以资产评估时所依据的市场条件 依据的市场条件，被评估资产的使用状态 使用状态以及评估结论的适用范围 评估结论的适用范围 依据的市场条件 使用状态 评估结论的适用范围划分资产评估价值类型，具 体包括：市场价值和市场价值以外的价值。 资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。 （4）从资产业务的性质 资产业务的性质，即资产评估特定目的 资产评估特定目的划分资产评估的价值类型，包括：抵押价值、保险价值、课税价值、 资产业务的性质 资产评估特定目的 投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。 （三）关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值 1.市场价值与市场价值以外的价值的划分标准 （1）资产评估时的市场条件 市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。 市场条件 （2）资产评估时的资产的使用状态 使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用。 使用状态 （3）资产评估时的所用的信息和参数来源 信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。 信息和参数来源 2.市场价值 （1）定义 《国际评估准则》中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成 的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。” 根据《国际评估准则 1》关于对市场价值的其他补充说明，我们把资产评估中市场价值定义整理如下：资产评估中的 资产评估中的 市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 （2）市场价值有区域性； （3）市场价值是整体 整体市场认同（P15）：市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的。 整体 3.市场价值以外的价值（又叫非市场价值、其他价值） （1）定义：凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。 （2）市场价值以外的价值是局部的 局部的市场认同（P16）；只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的； 局部的 （3）评估实务中使用频率高的市场价值以外的价值类型 3①在用价值：企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，而不 考虑该资产的最佳用途或变现的情形 ②投资价值：资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具有的价值；注意投资价值与投资性资产价 注意投资价值与投资性资产价 值区别；投资性资产价值指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。 值区别；投资性资产价值指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。 ③清算价值 ④残余价值：机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数 员 （4）《国际评估准则》认为市场价值以外的价值产生的价值基础 产生的价值基础分为 3 类 产生的价值基础 ①特定主体从资产所有权中获得的收益（如投资价值） ②特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格（如特殊价值和合并价值） ③法律法规或者合同协议中规定的价值 4.特定业务引起的评估价值类型（有市场价值也有市场价值以外价值） ①以税收为目的的资产评估，如课税价值。②以保险为目的的资产评估业务，如保险价值。③以财务报告为目的的 资产评估业务，会计计量属性及价值定义包括公允价值、现值、可变现价值、重置成本，在符合会计准则计量属性规定 的条件下，会计准则的公允价值等同于资产评估中的市场价值，而会计准则设计的现值、可变现价值、重置成本等可以 理解为资产评估中的市场价值或者市场价值以外的价值类型。④已抵（质）押为目的的资产评估业务，如抵押价值。 ⑤以拆迁补偿为目的的资产评估业务，如拆迁补偿价值。 （四）价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系 P19-23 1.关于价值类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系应从两个方面来认识和把握。 其一要从正确选择价值类型的角度，来关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的影响。 其二要从价值类型的选择对实现资产评估目的，以及满足其他相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择。 2.影响资产评估值的因素（或者说资产评估价值类型的确定需要考虑的因素）： （1）影响资产评估价值的基础条件：资产评估特定目的 （2）影响资产评估值的内因：评估对象自身功能、利用方式和使用状态 （3）影响资产评估值的外因：评估时的市场条件 以上三大因素的不同排列组合， 以上三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础 3.资产评估价值类型的合理选择也应该成为实现评估目的，以及满足资产评估相关条件的重要途径。 （1）资产评估中的公允价值的相对性 对于某一资产而言，公允价值不是一个确定不变的值，而是一个相对的值。不同的评估特定目的、不同的市场条件 等因素使得同一资产有不同的合理价值，但是该价值相对于他们各自面对的条件都是合理和公允的。 资产评估中的公允价值与评估条件的相对性和相关性决定了资产评估中的公允价值的相对性质；资产评估中的公允 价值的相对性质又决定了资产评估中公允价值具有抽象性质和高度概括性质。在资产评估实践过程中还需将其具体化。 （2）市场价值在资产评估中的作用 ①市场价值是资产公允价值的坐标。 资产评估中的公允价值与市场价值是两个不同层次的概念。 资产评估中的公允价值是一个一般层次的概念,它包括了 正常市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果； 而资产评估中市场价值只是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果。相对于公允价值而言，市场 价值更为具体，条件更为明确，在实践中评估人员更易把握。它是资产评估中最为典型的公允价值。 我们可以从以下 4 个方面来理解市场价值对公允价值的意义 ◇ 市场价值是正常市场条件下的公允价值 ◇ 市场价值是正常使用（最佳使用）状态下的公允价值 ◇ 明确了市场价值，有利于把握市场价值以外的价值 ◇ 明确了市场价值，有利于把握公允价值 4②市场价值在其评估所依据的市场范围内，对任何交易当事人都是相对合理和公允的。而市场价值以外的价值的相 对合理公平性是受到某些条件严格限制的。 4.明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用。 （1）有利于评估人员对评估条件与评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了的说明其评估 结果的确切含义。 （2）便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。七、资产评估的特点、种类、功能和作用（记忆：“特种功用，4323”） 资产评估的特点、种类、功能和作用（记忆： 特种功用，4323” 特点 （一） 资产评估的特点 1.市场性：（1）根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告。（2）评估结果经 得起市场检验。 2.公正性 （1）定义：公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。 （2）公正性的表现有两点： 一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础； 二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。 3.专业性。 （1）从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成 （2）评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断是建立在专业技术知识和经验的基础之上 4.咨询性 （1）资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力 （2）评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。 （二） 资产评估的种类 1.从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方式看，目前国际上的资产评估主要分为三类： （1）评估：类似我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。它一般服务与产权变动主体。 （2）评估复核：指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估。 （3）评估咨询：一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是评估人员对 评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。 2.从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分 为： （1）完全资产评估：严格遵守资产评估准则的规定进行的资产评估 （2）限制性资产评估：没有完全按照资产评估准则的规定进行的资产评估，需要做更为详尽的说明和披露。 3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估还可分为 （1）单项资产评估：对单项可确指资产的评估 （2）整体资产评估：若干单项资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估。如企业价值评估 （三）资产评估功能：最基本的内在功效和能力：评价和评值 （二）资产评估的基本作用 1.咨询的作用：是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力 2.管理的作用：特定历史时期的特定作用，它不是与生俱有的。是我国特定历史时期的产物，此作用现在已经消失。 3.鉴证的作用：鉴证包含鉴别和举证两个部分，资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。5第三章 资产评估程序 一、资产评估程序通常包括哪些主要环节 资产评估程序通常包括哪些主要环节 哪些 根据 08 年度 7 月 1 日实施的《资产评估准则-评估程序》第六条规定，注册资产评估师通常执行下列基本评估程序： 1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作底稿归档； 2-7 为狭义，1-8 这广义。 为狭义， 这广义。二、资产评估程序的重要性 1.评估质量和公信力的保证；2.服务质量评价依据；3.评估机构和人员维权手段三、资产评估具体程序 、 （一）明确资产评估业务基本事项 （二）签订资产评估业务约定书 与委托人签订评估业务约定书的应当是资产评估机构，不能是资产评估师个人 资产评估约定书具体包括以下几个内容： 1.资产评估机构和委托方名称、住所； 2.资产评估目的； 3.资产评估对象； 4.资产评估基准日； 5.出具资产评估报告的时间要求； 6.资产评估报告使用范围； 7.资产评估收费； 8.双方的权利、义务及违约责任； 9.签约时间 10.双方认为就应当约定的其他重要事项。 （三）编制资产评估计划 （四）现场调查 （五）收集资产评估资料 （六）评定估算 利用资料，利用现的勘查的情况，财产的核实情况，进行估算 （七）编制和提交资产评估报告 （八）资产评估工作底稿归档四、执行资产评估程序的基本要求： 执行资产评估程序的基本要求： 基本要求 1.评估机构和人员健全建立自己的评估程序。 2.评估机构和人员认真履行适当评估程序。 63.评估机构应指导和监督评估程序的实施。 4.评估程序部分无法履行，应考虑对评估结论的影响并在报告中披露，必要时拒绝接受委托。 5.评估机构和人员将评估程序记录于底稿并在报告中披露。五、资产评估过程中，应当考虑哪些相关信息： 资产评估过程中，应当考虑哪些相关信息： 哪些相关信息 1.有关资产权利的法律文件或其他证明资料； 2.资产的性质、目前和历史状况信息； 3.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息； 4.有关资产的使用范围和获利能力的信息； 5.资产以往的评估及交易情况信息； 6.资产转让的可行性信息； 7.类似的资产的市场价格信息； 8.卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件； 9.可能影响资产价值的宏观经济前景信息； 10.可能影响资产价值的行业状况及前景信息； 11.可能影响资产价值的企业状况及前景信息； 12.其他相关信息。六、判断资产信息资料合理性和可靠性的主要因素： 判断资产信息资料合理性和可靠性的主要因素： 1.该渠道过去提供的信息的质量； 2.该渠道提供信息的动因； 3.该渠道是否被通常认为是该种信息的合理提供者； 4.该渠道的可信度。七、资产信息资料分类： 资产信息资料分类： 1.按可用性原则划分 （1）可用信息 （2）有参考价值信息 （3）不可用信息 2.按信息来源划分。 （1）一级信息。一级信息是从信息源来的未经处理的事实。这些信息是没有经过变动、调整或根据有关人员的观点 选择处理过的。是最原始的信息。可靠性高。 （2）二级信息。二级信息提供的是变动过的信息。二级信息比一级信息更容易找到。但经过某些信息源的加工，与 一级信息比有变化。四、评估过程中常用的逻辑分析方法 （一）比较 1.定义：比较就是对照各个事物，以确定其间差异点和共同点的逻辑方法。在一般方法叫比较分析法。 2.用比较分析法，要注意以下几点： （1）一般要注意可比性。包括时间可比性，空间可比性，内容可比性等等； （2）要注意比较方式的选择； （3）要注意比较内容的深度。 7（二）分析与综合 1.分析：在实际评估中，事物之间以及构成事物整体的各要素之间的特定关系，通过由此及彼、由表及里的研究，以 正确认识事物的一种逻辑方法。 各种因素之间的关系重要有： （1）因果关系 （2）表象和本质关系 （3）相关分析 （4）典型分析 2.综合： 综合是同分析相对立的一种方法。 它是指人们在思维过程中将与研究对象有关的众多片面分散的各个要素联 系起来考虑，以从错综复杂的现象中探索它们之间的相互关系，从整体的角度把握事物的本质和规律的一种逻辑方法。 （三）推理 1.定义：推理是由一个或几个已知的判断推出一个新判断的思维形式。 2.推理的要素：前提、结论、推理过程 3.常用的推理方法有：演绎推理（一般到个别）和归纳推理（个别到一般）第十一章 资产评估报告 一、资产评估报告的基本概念 资产评估报告的基本概念 （一）资产评估报告 1.广义的资产评估报告是一种工作制度，狭义的资产评估报告即资产评估结果报告书 2.《国际业务约定书评估准则》和美国《专业评估职业统一准则》对资产评估报告的规定都是从报告类型和报告要 素来进行规范的 3.我国 2007 年发布的《资产评估准则-评估报告》是根据要素和内容对评估报告进行规范的重要评估准则。2008 年 度版本的《企业国有资产评估报告指南》对评估报告的标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明 等方面进行了规范。 （二）资产评估报告的作用 1.对委托评估的资产提供价值意见； 2.反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。 3.对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段； 4.资产评估报告书是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。 （三）资产评估报告书的种类 资产评估报告书分为以下几个不同的种类： 1.按资产评估的范围划分 分为整体资产评估报告书和单项资产评估报告书 整体资产评估报告书的内容不仅包括资产，也包括负债和所有者权益 2.按照国际惯例，评估报告书可以分为 完整型评估报告书、简明型评估报告书和限制型评估报告书，注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估报告 的类型。 3.根据资产评估基准日的选择，评估报告书可以分为 现实型评估报告书：评估基准日是现在时点 预测型评估报告书：评估基准日是未来时点 追溯型评估报告书：评估基准日是过去时点 评估报告的使用有效期，通常要求评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年。 8二、资产评估报告的基本要素 （一）资产评估报告一般应包括以下基本要素 1.委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者； 2.评估目的； 3.评估对象和评估范围； 4.价值类型及其定义； 5.评估基准日； 6.评估依据； 7.评估方法； 8.评估程序实施过程和情况； 9.评估假设； 10.评估结论； 11.特别事项说明； 12.评估报告使用限制说明； 13.评估报告日； 14.评估机构和注册资产评估师签字签盖 （二）在评估报告中，注册资产评估师应当对被评估资产的基本情况进行说明。 评估师可以根据评估业务性质、评估标的情况、委托方和其他评估报告使用者的要求，合理确定评估报告详略程度。三、国有资产评估报告的基本制度 （一）资产评估报告基本制度的产生与发展 1.1991 年国务院以 91 号令颁布的《国有资产评估管理办法》 2.1999 年财政部颁发的关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知，对原有的资产评估报告有关 制度做了进一步修改完善，使资产评估报告制度不仅适用于国有资产评估，也同样适用于非国有资产的评估。 3.2001 年 12 月 31 日《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意 见的通知》对资产评估项目管理方式进行了重大改革，取消对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行核准制和备 案制，并加强对资产评估活动的监管。 4.2007 年发布的《资产评估准则-评估报告》是根据要素和内容对评估报告进行规范的重要评估准则。 5.2008 年 11 月 28 日，中国资产评估协会发布了《企业国有资产评估报告指南》，并定于 2009 年 7 月 1 日起实施。 （二）资产评估报告书的基本内容 《企业国有资产评估报告指南》所指企业国有资产评估报告，由标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细 表和评估说明构成(金融企业和行政事业单位国有资产评估报告另行规范)。其中评估报告正文应当包括： （1）绪言；（比《资产评估准则-评估报告》多出的一条） （2）委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况； （3）评估目的； （4）评估对象和评估范围； （5）价值类型及其定义； （6）评估基准日； （7）评估依据； （8）评估方法； （9）评估程序实施过程和情况； 9（10）评估假设； （11）评估结论； （12）特别事项说明； （13）评估报告使用限制说明； （14）评估报告日； （15）签字盖章。四、资产评估报告书制作的技术要点 1.文字表达方面的技能要求 文字表达必须准确清楚，又要提供充分的依据说明，还要全面叙述评估的具体过程，不得带有任何诱导、恭维和推 荐性的陈述； 2.格式和内容方面的技能要求 应该遵循《资产评估准则-评估报告》和《企业国有资产评估报告指南》 3.评估报告书的复核及反馈方面的技能要求 对资产评估报告必须建立起多级复核和交叉复核的制度 4.撰写报告书应注意的事项 （1）实事求是，切忌出具虚假报告 （2）坚持一致性，切忌出现表里不一 （3）提交报告书要及时、齐全和保密。 （4）评估机构应当在评估报告中明确使用者、报告使用方式、提示评估报告使用者合理使用评估报告 （5）评估师应该关注对评估对象的法律权属，但是不得提供保证 （6）评估师应该明确披露受到的限制、无法履行的评估程序和采取的替代措施。五、委托方对资产评估报告书的使用 资产评估报告书，可以作为以下几种具体的用途进行使用： 1.根据评估目的，作为资产业务的作价基础 2.进行会计记录或调整账项的依据 3.履行委托协议和支付评估费用的主要依据 注意： 1.只能按报告书揭示的评估目的使用报告，一份评估报告书只允许按一个用途使用 2.只能在有效期内使用报告 3.有效期内，资产评估数量发生较大变化时，应由原评估机构或者说资产占有单位按原评估方法作相应调整后才能 使用 4.涉及国有资产产权变动的报告书等必须经国有资产管理部门或授权部门核准或备案后方可使用 5.作为企业会计记录和调整企业账项使用的资产评估报告书及其相关资料，必须根据国家相关法规执行六、资产评估管理机构对资产评估报告书的运用的作用 资产评估管理机构对资产评估报告书的运用的作用 评估管理机构对资产评估报告书的运用 1.资产评估报告书是反映资产评估工作过程的工作报告，通过对资产评估报告书资料的检查与分析，评估管理机构 能大致判断该机构的业务能力和组织管理水平； 2.资产评估报告书是对资产评估结果质量进行评价的依据； 3.资产评估报告书能为国有资产管理提供重要的数据资料。10第十三章 我国资产评估行业发展状况 一、我国资产评估行业发展状况 1、我国资产评估工作正式起步阶段 1989 年，国家体改委、国家计委、财政部、原国家国有资产管理局共同发布了《关于出售国有小型企业产权的暂行 办法》和《关于企业兼并的暂行办法》，明确规定：“被出售企业的资产（包括无形资产）要认真进行清查评估。”“对 兼并方的有形资产和无形资产，一定要进行评估作价，并对全部债务予以核实。如果兼并方企业在兼并过程中转换为股 份制企业，也要进行资产评估。”同年，原国家国有资产管理局发布了《关于在国有资产产权变化时必须进行资产评估 的若干暂行规定》。1990 年 7 月原国家国有资产管理局成立了资产评估中心，负责资产评估项目和资产评估行业的管理 工作。这些早期资产评估管理文件的发布和资产评估管理机构的成立，标志着我国资产评估工作正式起步。 2、资产评估行业迅速发展阶段 1991 年以国务院第 91 号令发布了《国有资产评估管理办法》。《资产评估机构管理暂行办法》、《资产评估收费管 理办法》等评估行业基本法规、制度的起草和发布工作也陆续完成。为建立国有资产评估项目管理制度、资产评估资格 管理制度等提供了法律依据，推动了我国资产评估行业在初期阶段的快速发展，并对我国评估行业的发展发挥了长期指 导作用。 1993 年 12 月，中国资产评估协会成立，并于 1995 年代表我国资产评估行业加入国际评估准则委员会。中国资产评 估协会的成立标志着中国资产评估行业已经开始成为一个独立的中介行业，我国资产评估行业管理体制也开始走向政府 直接管理与行业自律管理相结合的道路。 3、我国资产评估行业的发展进入到一个强化行业自律管理的新阶段 2001 年 12 月 31 日，国务院办公厅转发了财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作 意见的通知》（国办发[ 号），对国有资产评估管理方式进行重大改革，取消财政部门对国有资产评估项目的立 项确认审批制度，实行财政部门的核准制或财政部门、集团公司及有关部门的备案制。之后财政部相继制定了《国有资 产评估管理若干问题的规定》、《国有资产评估违法行为处罚办法》等配套改革文件。通过这些改革措施，评估项目的 立项确认制度改为备案、核准制，加大了资产评估机构和注册资产评估师在资产评估行为中的责任。与此相适应，财政 部将资产评估机构管理、资产评估准则制定等原先划归政府部门的行业管理职能移交给行业协会。这次重大改革不仅是 国有资产评估管理的重大变化，同时也标志着我国资产评估行业的发展进入到一个强化行业自律管理的新阶段。 2003 年，国务院设立国有资产监督管理委员会。根据《国务院国有资产监督管理委员会主要职责内设机构和人员编 制规定》，财政部有关国有资产管理的部分职能划归国资委。国资委作为国务院特设机构，以出资人的身份管理国有资 产，包括负责监管所属企业资产评估项目的核准和备案。财政部则作为政府管理部门负责资产评估行业管理工作。这次 改革实现了国有资产评估管理与资产评估行业管理的完全分离，表明日益壮大的我国资产评估行业在形式和实质上都真 正成为一个独立的中介行业。 2004 年 2 月，财政部决定中国资产评估协会继续单独设立，并以财政部名义发布了《资产评估准则――基本准则》、 《资产评估职业道德准则――基本准则》。根据 101 号文件的要求，财政部组织在全国范围内对资产评估行业进行全面 检查，进一步推动了我国资产评估行业的健康发展。 2003 年 12 月 31 日，国务院国有资产监督管理委员会和财政部联合发布《企业国有产权转让管理暂行办法》，对企 业国有产权转让行为进行规范，其中明确规定在企业国有产权转让时，应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家 有关规定进行资产评估。 2005 年 8 月 25 日， 国务院国有资产监督管理委员会发布了 《企业国有资产评估管理暂行办法》 ， 对企业国有资产评估行为进行了进一步的规范。 2005 年 5 月 11 日，财政部发布《资产评估机构审批管理办法》（财政部令第 22 号），这是新时期政府部门制定的 资产评估行业的重要部门规章，对资产评估机构及其分支机构的设立、变更和终止等行为进行规范。 二、目前我国资产评估行业实施行政许可管理的项目有 1.由财政部门实施的资产评估机构设立许可。 112.由财政部与中国证监会共同实施的资产评估机构从事证券业务许可。 3.人事部门与财政部门共同实施的资产评估师职业资格许可（含珠宝评估专业）。 4.注册资产评估师注册由中国资产评估协会实行自律管理。三、我国资产评估法律规范及制度体系 1、《国有资产评估管理办法》 1991 年 11 月 16 日，国务院发布《国有资产评估管理办法》（国务院 91 号令）。 国有资产评估管理办法》 该办法是我国第一个关于资产评估管理的行政法规，也是迄今为止我国法律效力最高的资产评估专门法规。 2、财政部、原国家国有资产管理局等资产评估行政主管部门制定的资产评估规章制度 财政部、 构成了我国资产评估法律规范体系的最主要内容，主要有以下几个方面的内容： （1） 资产评估综合管理方面， 如原国家国有资产管理局颁布的 《国有资产评估管理办法施行细则》 （国资办发[1992]36 号）； （2）资格管理与考试方面，如人事部与原国家国有资产管理局联合颁布的《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》 （人职发[1995]54 号），人事部与财政部联合颁布的《关于调整注册资产评估师执业资格考试有关规定的通知》（人发 [1999]23 号）； （3）注册管理方面，如原国家国有资产管理局颁布的《注册资产评估师执业资格注册管理暂行办法》（国资办发 [1996]35 号）； （4）机构管理方面，如财政部颁布的《资产评估机构审批管理办法》（财政部令第 22 号）； （5）评估项目管理方面，如财政部颁布的《关于改进资产评估确认工作的通知》（财评字[ 号）； （6）后续教育方面，如财政部颁布的《注册资产评估师后续培训制度（试行）》（财评协字[199，8]54 号）； （7）执业规范方面，如原国家国有资产管理局颁布的《资产评估操作规范意见》（国资办发[1996]23 号）； （8）体制改革方面，如财政部颁布的《关于资产评估机构脱钩改制的通知》（财评字[ 号）； （9）评估收费和财务管理方面，如国家物价局与原国家国有资产管理局联合颁布的《关于资产评估收费管理暂行办 法》（价费字[ 号）。 3、资产评估相关法律、法规和规章制度 资产评估相关法律、 资产评估法律规范体系的重要组成部分。这些法律、法规和规章制度主要包括三方面的内容： 1.全国人大或者人大常委会颁布的法律，如《公司法》、《证券法》、《合伙企业法》、《拍卖法》、《刑法》（掌 握） 这些法律主要从以下几个方面涉及资产评估行业，第一是对需要进行资产评估的情形做出了规定；第二是对企业国 有资产评估中评估机构选聘以及评估机构执业提出要求；第三是对评估机构、专业人员违反法律规定的罚则做出了规定。 其中最为重要的是《公司法》，该法将资产评估作为组建有限责任公司和股份有限公司过程中的重要一环予以了明确规 定。 2.司法机关颁布的司法解释 3.相关政府部门颁布的规章制度 4、资产评估行业自律管理制度 、 1.建立起了注册资产评估师注册管理制度 2.建立了会员管理体系 3.建立了后续教育培训体系 4.发布了资产评估准则 5.建立了行业职业质量自律监管制度四、我国资产评估准则体系概况 我国资产评估准则体系概况 2004 年 2 月，财政部正式发布了《资产评估准则――基本准则》和《资产评估职业道德准则――基本准则》，标志着 12我国资产评估准则体系初步形成。财政部和中国资产评估协会发布了 18 项资产评估准则，包括 2 基本准则、8 具体准则、2 评估指南、6 指导意见。标志着中国的评估实践进入准则规范时代。 五、中国资产评估准则体系建立的指导思想 1.我国资产评估准则应当是综合性的评估准则体系，包括不动产、动产、机器设备、企业价值、无形资产等各类别 资产的评估准则。 2.我国资产评估准则体系应当高度重视程序性准则与专业性准则。 3.我国资产评估准则体系中应当将职业道德准则放在与业务性准则同等重要的高度。 4.我国资产评估准则体系应当层次清晰，逻辑严密，并具有一定的灵活性。 六、中国资产评估准则体系的构成 1.从资产评估准则体系横向关系上划分，资产评估准则包括业务准则和职业道德准则两个部分。 2.从资产评估准则体系纵向关系上划分，资产评估准则分为不同的层次。 （1）资产评估职业道德准则的纵向关系较为简单，分为职业道德基本准则和具体准则两个层次。 职业道德基本准则对注册资产评估师职业道德方面的基本要求、专业胜任能力、注册资产评估师与委托方和相关当 事方的关系、注册资产评估师与其他注册资产评估师的关系等进行概要规范；职业道德具体准则将根据评估实践中存在 的与职业道德有关的问题和职业道德基本准则中的一些重要内容如独立性、保密原则等进一步明确规范。 （2）资产评估业务准则由于涉及面广，在纵向关系上分为以下四个层次： 第一层次为资产评估基本准则。 基本准则在整个评估准则体系中占有极为重要的地位。 基本准则是我国评估准则体系的一大特点，目前在各国评估准则及国际评估准则中并没有类似的基本准则部分，我 国资产评估基本准则是将各类资产评估的共同规范进行有机结合的首次尝试。 第二层次为资产评估具体准则。资产评估具体准则分为程序性准则和实体性准则两部分. 程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范，包括评估程序、 评估业务约定书、评估工作底稿、评估报告等 实体性准则针对不同资产类别的特点，分别对不同类别资产评估业务中的注册资产评估师执业行为进行规范。根据 我国资产评估行业的惯例和国际上的通行做法，实体性准则主要包括企业价值评估准则、无形资产评估准则、不动产评 估准则、机器设备评估准则、珠宝首饰艺术品评估准则等。 第三层次为资产评估指南。 资产评估指南包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对资产评估中某些重要事项的规范。 第四层次为资产评估指导意见 资产评估指导意见是针对资产评估业务中的某些具体问题的指导性文件。该层次较为灵活，针对评估业务中新出现 的问题及时提出指导意见，某些尚不成熟的评估指南或具体评估准则也可以先作为指导意见发布，待实践一段时间或成 熟后再上升为具体准则或指南。 七、《资产评估准则――基本准则》的主要内容 、《资产评估准则――基本准则》 资产评估准则――基本准则 2004 年 2 月 25 日财政部发布《资产评估准则――基本准则》（以下简称基本准则），自 2004 年 5 月 1 日起施行。 该准则属于业务性准则的基本准则，共 6 章 27 条，从资产评估基本要求、操作准则、报告准则、执业责任等方面对各类 资产评估业务进行了规范。《资产评估准则――基本准则》重点在以下方面做出了规定： （一）根据国际惯例重新定义资产评估 基本准则指出资产评估是“依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行 分析、估算并发表专业意见的行为和过程”。 （二）对注册资产评估师执业提出了基本要求 1.基本准则要求注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则，具有良好的职业道 德； 132.勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。 3.基本准则要求注册资产评估师具备能够胜任所执行的评估业务的专业能力，并对聘请专家和指导助理人员等行为 进行了规范。 （三）对评估操作进行了原则性规范 1.基本准则第一次对评估程序做出了规定，要求注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据业务具体情况履行适 当的评估程序，并列出明确评估业务基本事项等八个资产评估基本程序。 2.基本准则遵循国际惯例，引进了价值类型的概念。 价值类型的意义在于指出同一资产可能具有不同内涵的价值，注册资产评估师应当避免使用未经定义的、笼统的价 值概念； 3.对评估方法的运用重点做出了规定。 基本准则要求注册资产评估师熟知、理解并恰当运用市场法、收益法和成本法三种基本评估方法；应当根据评估对 象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法，形成合理评估结 论。 4.基本准则明确要求注册资产评估师执行资产评估业务，应当合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及 其对评估结论的影响。 （四）对评估信息披露环节进行规范 1.在评估披露要求方面，基本准则要求注册资产评估师应当在执行必要的评估程序后，编制并由所在资产评估机构 出具评估报告； 2.应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论； 3.可以根据评估业务具体情况以及委托方和其他评估报告使用者的需求，确定评估报告繁简程度。 （五）明确执业责任 1.基本准则第一次明确提出注册资产评估师应当对评估结论的合理性承担责任。 2.基本准则指出遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算 并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用 评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 3.基本准则指出注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法 律权属及其证明资料来源予以必要说明。注册资产评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。八、《资产评估职业道德准则――基本准则》 、《资产评估职业道德准则――基本准则》 资产评估职业道德准则――基本准则 （一）注册资产评估师遵纪守法的要求 注册资产评估师在具体评估过程中应做到： （1）要独立地进行专业判断，不得以委托方或相关当事方预先设定的价值量作为评估结果； （2）不得利用工作之便为自己或他人谋取不正当利益 （3）应当遵守保密守则，除法律、法规和有关制度另有规定外，未经委托方书面许可，不得对外提供在执业过程获 知的各种商业秘密和相关业务资料； （4）不应同时在两家以上（含）评估机构执业，也不得以个人名义从事资产评估业务活动； （5）对参与评估人员的工作进行指示、督促和复核，保证评估人员执行执业标准、程序和遵守职业道德规范 （6）要维护评估行业的职业形象，不得从事与注册资产评估师身份不符或可能损害其职业形象的活动； （7）在每个具体的工作过程形成能够支持评估结论的工作底稿，并按照有关规定管理和保存好评估工作档案； （8）要自觉接受中国资产评估协会的管理，积极履行对资产评估行业协会义务等要求。 （二）注册资产评估师恪守独立、客观、公正的要求 1.恪守独立性原则要求。 14（1）独立性包括实质上的独立和形式上的独立。 ①实质上的独立是指注册资产评估师与服务对象之间没有利害关系。 ②形式上的独立是指注册资产评估师在为委托方提供服务时所表现的在社会公众或第三者面前呈现出一种独立于委 托人的形象。 （2）要保证注册资产评估师在执业过程中恪守独立性原则，应该注意以下几个方面： ①要避免注册资产评估师与委托方或与被评估资产有关单位或个人之间存在利害关系，只有这样才能真正得到实质 上的独立（实质上的独立） ②要保持在社会公众面前独立于委托人的身份，只有这样才能获得社会公众的信任（形式上的独立） ③要在委托方配合的具体过程中把握好独立性，不能片面理解独立性。 独立性应表现为：在广泛与委托方接触和自己深入了解和掌握情况的基础上，认真听取委托方的意见，经过全面分 析和思考后，独立对评估业务做出判断的意见。 2.恪守客观性原则要求。 注册资产评估师要保证执业过程恪守客观性原则，应该注意以下几点： （1）在执行资产评估业务时应公平、理智，摆脱利益冲突的影响； （2）应当基于客观的立场，以客观事实为依据，实事求是，真实地反映资产现状、充分考虑市场条件并通过占有尽 可能多的资料数据，对被评估资产做出分析、判断、预测，在此基础上出具基于客观立场、以客观事实为依据的评估报 告； （3）在执行资产评估业务时，应当排除个人感情、成见或偏见的影响。 3.恪守公正性原则要求。 要保证注册资产评估师执业过程恪守公正性原则，应该注意以下几点： （1）要恪守独立性、客观性原则。 （2）要求注册资产评估师正确处理好服务与报酬的关系。 （3）在资产评估过程中建立和健全必要的监督和约束制度，尽量消除评定价值和服务收费之间的因果关系。 （三）注册资产评估师在承接业务、评定价值、评估结论披露等具体执业过程中的职业道德要求 1.不得以个人的名义进行评估业务的承揽工作 不仅要求注册资产评估师不得以个人的名义承揽资产评估业务， 也要求注册资产评估师不得以个人的名义接受和开展资产评估业务， 还要求注册资产评估师不得同时在两家或两家以上资产评估机构执业。 2.在承揽和接受业务时，与委托方或相关当事方存在利害关系时，应主动回避。 3.在接受资产评估业务时，应实事求是地与委托方签订规范的委托合同（协议）。 4.注册资产评估师进行价值评定时，应当严格执行资产评估执业标准和执业程序，不得随意降低执业标准，不得随 意删减、简化执业程序。 5.注册资产评估师进行价值评估时，应当独立进行专业判断，不得以委托方或相关当事方预先设定的价值量作为评 估结果。 6.注册资产评估师进行价值评定时，应当使用合理的假设。 7.注册资产评估师进行价值评定时，应当获取足够的相关资料和数据，并应当对获取的资料、数据和评估有关事宜 进行充分分析。 8.注册资产评估师进行价值评定时，应当对参与评估人员的工作进行指示、督促和复核，保证评估人员执行执业标 准、程序和遵守职业道德规范。 9.注册资产评估师进行价值评定时，有时还需要利用有关专家协助工作。 注册资产评估师应当采取必要的措施来保证该专家的专业水平和与该资产价值有关的专家工作意见的合理性和可信 度，并对协助其评估工作的专家工作结果负起相应的责任。 1510.注册资产评估师执行资产评估业务过程中，应当在每个具体的工作过程形成评估工作底稿。 11.在进行评估结论披露时，应当根据相关法律、法规和资产评估准则出具评估报告。 12.在进行评估结论披露时，应当在评估报告中充分披露评估所依据的假设、限制条件和评估相关的必要信息。 13.在进行评估结论披露时，应当引导报告使用者恰当使用评估报告。 14.在进行评估结论披露时，不应在自己未参与或不了解项目的评估报告上签署名字，也不得允许他人以本人名义签 署评估报告。 15.在完成评估任务的整个过程中，不得向委托方或相关当事方索取约定服务费之外的不正当利益。 （四）注册资产评估师专业胜任能力的要求 1.专业胜任能力要求包括两个方面的内容 （1）指要从事资产评估业务的人应当先经过专门教育和培训，获取了评估方面的专业知识、专业训练，并取得评估 的实践经验，具备从事资产评估业务的分析、判断和表达能力，才能进入这一行业从事评估活动； （2）指已进入资产评估行业从事资产评估业务的注册资产评估师在承揽、接受和进行资产评估业务时，一般只能在 其专业技能和时空安排等方面能够胜任的范围内进行，对超越其专业技能和时空安排等胜任能力的业务应当放弃、拒绝 或采取恰当的措施加以解决。 2.要保证注册资产评估师的专业胜任能力，就应该注意以下几个方面： （1）应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验。 （2）应当接受后续教育，继续学习相关专业理论知识，保持和提高专业胜任能力。 （3）注册资产评估师在承揽、接受和进行资产评估业务时，一般只能在其专业技能和时空安排等方面能够胜任的范 围内，对超越其专业技能和时空安排等胜任能力的业务应当放弃、拒绝或采取恰当的措施加以解决。 （五）注册资产评估师与委托方和相关当事方关系的要求 1.对资产评估业务质量的责任要求。 2.对客户责任要求。 具体包括应当做到按时按质完成委托的资产评估业务；坚持保密原则，做好为客户保密的工作；竭诚为客户服务。 3.在完成评估任务的整个过程中，不得向委托方或相关当事方索取约定服务费之外的不正当利益。 4.提示客户恰当使用评估报告，并声明不承担相关当事人决策失误的责任。 5.对社会责任要求。 （六）注册资产评估师与其他注册资产评估师关系的要求 1.对同业的其他注册资产评估师要求以诚相待，保持良好的工作关系，做好与同行之间的沟通与协作； 2.不得贬损或诋毁其他注册资产评估师，要共同维护和增进本行业的职业信誉和形象； 3.不得以恶意降低收费等不正当竞争手段与其他注册资产评估师争揽评估业务。其他第十四章 国外评估准则 一、资产评估准则定义 资产评估准则是指导评估师执行资产评估业务的技术规范和职业道德规范的总称。二、国际评估界具有较大影响的评估准则 目前在国际评估界具有较大影响的评估准则主要有： 国际评估准则委员会（IVSC）制定的《国际评估准则》（IVS） 美国评估促进会（AF）制定的《专业评估执业统一准则》（USPAP） 欧洲评估师联合会（TEGOVA）制定的《欧洲评估准则》（EVS） 16英国皇家特许测量师学会（RICS）制定的《评估与估价指南》（Red Book）三、《国际评估准则》介绍 、《国际评估准则》 国际评估准则 1、 国际评估准则委员会于 1985 年制定了 《国际评估准则》 第一版； 国际评估准则委员会于 2007 年发布了第八版 《国 际评估准则》 2、《国际评估准则》结构体系 （1）前言 重点对《国际评估准则》的起源、《国际评估准则》的结构等进行介绍。 （2）公认的评估原则的基本概念 对构成资产评估理论和评估准则基础的法律、经济等基础性概念、理论进行的总结和归纳。 （3）行为守则 行为守则即职业道德准则。从约束评估师职业道德角度出发，对评估师职业道德、专业胜任能力、评估披露和评估 报告等方面的要求做出了规定。 （4）资产类型 该部分对作为主要评估对象的不动产、动产、企业价值和金融权益四种资产类型及其区别进行了说明。 （5）国际评估准则 该部分是《国际评估准则》的核心内容，包括三个准则： 《国际评估准则 1――市场价值基础评估》； 《国际评估准则 2――非市场价值基础评估》； 《国际评估准则 3――评估报告》。 （6）国际评估应用指南 本部分包括两个应用指南，对这两种重要评估业务提出要求： 应用指南 l――以财务报告为目的的评估 应用指南 2――以担保贷款为目的的评估 （7）评估指南。第八版《国际评估准则》中共有 15 项评估指南。 （8）词汇表。提供所有准则、应用指南和评估指南中定义的术语的概要。四、《国际评估准则》中的基本概念 、《国际评估准则》 国际评估准则 1.与资产相关的概念。 （1）不动产与不动产权 不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产是实物 形态的、有形的“物体”，可以看得见、摸得着。 《国际评估准则》中将不动产所有权称为“不动产权”。不动产权是指包含在不动产中的各种权利，通常由独立于 不动产实体的所有权证明文件体现，如所有权证书、租约等正式文件。 不动产权是一个非实物性的法律概念，而不动产指的是不动产物理实体。 与不动产所有权相关的权利很多，包括使用权、占有权、进入权、转让权、租赁权、遗赠权、赠送权等以及选择行 使或不行使上述任何一个或几个权利的权利。 （2）动产与动产权 不动产之外的资产在法律上称为动产，包括不动产之外的所有有形或无形的资产。这些资产不是永久性地附着于不 动产，通常具有可移动性。动产所有权称为“动产权”。 （3）财产 是个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。 17⑷资产 资产在一般意义上往往用来表示不动产、动产或两者全称。 在资产评估中，资产更多地被理解为是基于某项资产的各种权利的排列与组合。 2.资产评估的经济概念 即从经济意义上说，评估师进行评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。 3.折旧概念 评估师在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。这些扣除部分（评估中 的折旧）依其产生原因可分为实体性损耗、功能性（技术性）陈旧或经济性（外部环境）贬值。 会计上的“折旧”概念是指会计师根据历史成本原则做出的对资产原始成本的一种摊销，而并不考虑这种摊销是否 与实际情况相符。 折旧在评估和会计上最重要的区别在于，对评估师而言，评估中的“应计折旧”应当与市场有关，反映相关的市场 状况；而会计上的“应计折旧”则与会计原则有关，并不反映市场状况。 4.市场、成本、价格和价值概念 《国际评估准则》指出价格和成本是事实，而价值是对资产在一定条件下应当进行交易的价格的估计额。 市场是买方和卖方之间在价格机制作用下就商品和服务进行交易的体系。 成本是与生产相关的概念，是为商品或服务所支付的货币数额，或者是生产商品、提供服务所需要的货币数额。 价格是与商品或服务交换相关的概念，表示就某商品或某项服务所要求的、提供的或支付的货币数额，反映了商品 或服务进行实际交易的货币金额。一般情况下，价格反映出在特定条件下特定的买方和（或）卖方对商品或服务价值的 认可。 价值是个经济概念，价值并不是事实，只是根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务进行交易时最可能形成 的价格的估计额。价值的经济概念反映了在价值的有效日期（基准日），市场（而不是特定买方或卖方）对于某人由于 拥有某商品或接受某服务而具有的利益的评判。 5.最高最佳使用 最佳用途又称为最大最优用途，指对某项资产而言，实际可能的、经合理证明的、法律允许的、财务上可行的并能 实现该被评估资产最大价值的最可能用途。 最佳用途概念是市场价值评估的一个组成部分。虽然最佳用途概念并没有出现在《国际评估准则》市场价值的定义 中，但评估师在进行市场价值评估时，应当结合相关资料分析被评估资产的最佳用途，并在此基础上评估资产的价值。 6.市场价值与市场价值以外的价值 （1）市场价值 《国际评估准则》中市场价值的定义如下： 市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交 易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。 根据市场价值的定义，市场价值具有以下要件： 第一，自愿买方 指具有购买动机，但并没有被强迫进行购买的一方当事人。该购买者会根据现行市场的真实状况和现行市场的期望 值进行购买，不会特别急于购买，也不会在任何价格条件下都决定购买，即不会付出比市场价格更高的价格。 第二，自愿卖方 指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的 一方当事人。自愿卖方期望在进行必要的市场营销之后，根据市场条件以公开市场所能达到的最高价格出售资产。 第三，评估基准日 指市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以 后的市场情况和条件。 18第四，以货币单位表示 市场价值是在公平的市场交易中，以货币形式表示的为资产所支付的价格，通常表示为当地货币。 第五，公平交易 指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。 第六，资产在市场上有足够的展示时间 指资产应当以最恰当的方式在市场上予以展示，不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所不同， 但该展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意。 第七，当事人双方各自精明，谨慎行事 指自愿买方和自愿卖方都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场状况，并假定 当事人都根据上述知识为自身利益而决策，谨慎行事以争取在交易中为自己获得最好的价格。 市场价值反映了各市场主体组成的市场整体对被评估资产效用和价值的综合判断，不同于特定市场主体的判断。 （2）市场价值以外的价值 《国际评估准则》中并没有给出非市场价值的定义。市场价值以外的价值又称非市场价值或其他价值，指所有不满 足市场价值定义的价值类型。 市场价值以外的价值分为 3 类，包括：实体特定价值、资产互换特定价值及有法律和合同特别定义的价值。 市场价值以外的价值主要包括公允价值、投资价值、特殊价值、协同价值等。 公允价值：在公平的市场交易中，资产在理性、自愿的买卖双方之间进行交易的价值数额。 投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。这一主观概念将特定的资产 与具有明确投资目标、标准的特定投资者或某一类投资者结合起来。 特殊价值是指资产价值量超出和高于其市场价值的部分。特殊价值是由于该资产与其他资产存在物理性、功能性或 经济性组合而产生的，比如相邻资产。特殊价值是针对特定的资产所有者或使用者、未来特定所有者或使用者的资产价 值升值，而不是针对整个市场，即这种价值升值是针对具有特殊兴趣的购买者。 协同价值：有两种或者两种以上利益相结合而产生的价值附加值，其中组合利益的价值要大于原有各项利益价值的 加和。 7.评估方法 《国际评估准则》明确提出，成本法、市场法和收益法是资产评估中最常用的三种基本评估方法。五、《国际评估准则》中的《行为准则》 、《国际评估准则》中的《行为准则》 国际评估准则 包括引言、范围、定义、职业道德、胜任能力、披露要求、评估报告几个部分。六、美国的《专业评估执业统一准则》（USPAP）基本框架 美国的《专业评估执业统一准则》（USPAP） 》（USPAP 2008 年版《专业评估执业统一准则》包括定义、引言、职业道德规定、胜任能力规定、工作范围规定、允许偏离规 定、司法例外规定、增补标准规定、10 个准则、10 个准则说明（SMT）和 29 个咨询意见（AO）七、美国的《专业评估执业统一准则》关于评估报告的内容要求 美国的《专业评估执业统一准则》 （一）评估报告的形式、格式与类型 1.美国 USPAP 规定不动产评估书面报告的类型必须是完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告这三种类 型中的一种，并且必须在评估报告中明确列示所采用的报告类型。 2.报告的实质性内容决定了报告采用何种形式、格式或者类型。 3.美国规定每份书面或口头不动产评估报告必须： （1）清晰、准确地反映评估，不得误导； （2）包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能够正确理解评估报告； 19（3）清晰、明确地披露任何直接影响评估的特别假设或逆向假设，并指明它们对价值的影响。 （二）评估报告主要内容 1.概述 （1）当预期的使用者是除了客户以外的其他方时，评估人员必须提供完整型评估报告或者简明型评估报告。 （2）当预期的使用者不是除了客户以外的其他方时，评估人员必须提供限制型评估报告。 （3）三种评估意见的根本区别在于报告所提供信息资料的内容和详细程度。 （4）美国准则所要求的评估报告的内容和信息详细程度是对每一种类型报告的最低要求。评估人员必须在必要的时 候补充完善报告的形式内容，保证对报告的预期使用者不产生误导，并且保证所提供的报告遵守专业评估执业统一准则 提出的要求。 （5）为了满足披露的要求而接受完整型评估报告、简明型评估报告或者限制型评估报告的副本的人员不能成为评估 结果的预期使用人员，除非评估委托人明确表示这种人员是评估结果的预期使用人员。 2.完整型评估报告 完整型评估报告的内容必须与报告的预期用途相一致，并且，至少包括以下内容： （1）明确说明客户和预期使用者的身份。 在非常特别的情况下，当客户要求保持匿名时，评估人员仍然要在工作文档描述确定客户的身份，但可以在评估报 告中删除客户身份的描述。 评估报告的预期使用者可能包括出借人、政府机构的职员、客户的合伙人、客户的律师和客户的会计人员。 （2）明确评估的预期用途。 （3）明确并用充分的信息资料描述被评估的不动产，这种描述包括与评估业务有关财产的物理和经济方面的特性。 （4）明确说明被评估的不动产权益。 （5）明确说明评估的目的，包括对被评估的价值定义和类型以及它的来源的说明。 （6）说明评估生效日和报告日期。 当评估报告日的市场状况不同于评估生效日的市场状况时，在评估报告的不同阶段多次同时强调说明评估生效日和 评估报告日，对评估报告的阅读者正确理解是十分重要的。 （7）明确叙述足以向评估客户和评估结果使用者说明评估的工作范畴的信息。 （8）明确说明影响评估分析、意见和结论的所有假设、逆向假设和限制性条件。 （9）明确描述评估中所考虑的信息，所采用的程序和支持其分析、意见和结论的推理过程。评估人员应确信评估报 告已提供足够的信息，以使客户和评估报告的期望使用者能够理解评估结果或者结论的合理性。 （10）明确描述评估日期现存不动产的用途，以及明确描述在评估报告中反映出来的不动产的用途；以及当评估业 务的目的是要得出市场价值时，明确描述评估人员对不动产最佳用途的分析意见的合理性和推理过程所用的论据。此款 要求评估报告需包含评估人员关于被评估不动产最佳用途的意见，除非关于最佳用途的意见是不必要的。 （11）经评估人员签署的证明文件。 3.简明型评估报告 简明型评估报告的内容必须与评估的预期用途相一致，并且至少包括以下 11 项与完整型评估报告相似的内容： 4.限制型评估报告 限制型评估报告的内容必须与评估的预期用途相一致，并且至少包括以下 11 项与完整型评估报告相似的内容： （三）三种类型评估报告的比较 1.完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告三种评估意见的根本区别在于所提供信息的详细程度的不同。2.完整型评估报告的特点 （1）完整型评估报告应包含所有对解决评估问题具有重要意义的信息。 （2）“描述”是完整型评估报告与其他报告区别的术语。要求用足够的信息对进行评估业务所涉及的工作范畴向客 20户和评估的期望使用者加以说明。 （3）完整型评估报告的阅读者可以期望所有重要数据都被详细报告。 3.简明型评估报告的特点 （1）简明型评估报告应该包含对解决评估问题具有重要意义的信息做出概略说明。 （2）“概略说明”是简明型评估报告区别于其他评估报告的重要术语。要求用足够的信息对进行评估业务所涉及的 工作范畴向客户和评估的期望使用者加以概略说明。 （3）简明型评估报告的阅读者可以期望在表格或简单叙述中发现所有重要数据。 4.限制型评估报告的特点 （1）限制型评估报告是仅仅为客户使用的。 （2）限制型评估报告应该包含对解决评估问题具有重要意义的信息的简短陈述。 （3）“陈述”是限制型评估报告区别于其他评估报告的重要术语。要求对数据的收集、核实和报告过程的范围予以 简单说明或者摘引保存在评估人员工作底稿中描述所进行的评估工作范畴的评估协议内容。 （4）限制型评估报告的阅读者不应期望所有的重要数据都被报告。 （5）报告必须注明存有支持评估人员的观点和结论的专门资料档案，而且该档案的内容应当足以使评估人员编制一 个简明型评估报告。该工作文档应该可供客户（或客户的代理人，比如客户聘请进行评估复核工作的评估人员）查阅， 也可供国家有关部门以及通过法律程序授权的第三方和经过适当授权的专业审查委员会审查。八、英国评估准则概况 英国评估准则概况《评估与股价指南》 （被称为红皮书），最新版本是 2003 年 5 月 1 日开始实施的第五版。21
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