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房地产开发与经营管理练习题参考答案1--8套
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3秒自动关闭窗口三季度房地产公司和自用买家引领北京市场
日，北京–世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日发布《2017年第三季度北京优质物业市场回顾及展望》。
日，北京–世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日发布《2017年第三季度北京优质物业市场回顾及展望》。报告指出，北京优质写字楼市场、优质零售物业市场、工业地产市场和投资市场，呈现如下特点：1.& 优质写字楼市场：季度市场净吸纳量创6年历史新高，达13.4万平方米；需求方面，金融及TMT行业表现依然突出，能源和专业服务类企业的需求亦较为强劲。2.& 优质零售物业市场：购物中心积极尝试转型，主题街区成热点；年轻时尚品牌服饰较上个季度活跃。3.& 优质仓储物流市场：整体市场处于几乎满租的状态，空置率创有纪录以来最低。租金报价同样本环比上涨0.5%。4.& 投资市场：本季度共有9宗大宗物业投资交易成交，包括四宗写字楼、两宗零售物业、一宗酒店和两宗综合体交易。今年前三季度共录得17宗大宗交易，接近去年21宗的总数。&一．北京优质写字楼市场——新兴商务区日趋成熟，空置面积持续消化2017年第三季度，北京写字楼市场有二个项目落成，分别是位于奥运村地区的中海国际中心和恒毅大厦，共为市场带来12.3万平方米的办公面积。需求方面，金融及TMT行业表现依然突出；此外，能源和专业服务类企业的需求亦较为强劲。季内，上述行业中均录得面积超过5,000平方米的大宗租赁交易。季度市场净吸纳量创6年历史新高，达13.4万平方米；空置率环比下降0.2个百分点至7.1%。因部分前期落成项目去化速度较快，个别业主小幅提高租金报价使得整体市场剔除样本变化微升0.1%，季末平均租金报价每月每平方米426.6元。未来六个月，预计有47.1万平方米的办公租赁面积入市。新项目分布于CBD、燕莎和望京区域。新增供应将会给市场提供更多选择，同时亦会给现有物业的业主在留住租户方面带来压力。整体市场空置率短期内将有所上升，租金有望保持平稳运行。世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事 刘焕丽指出：“以望京和奥运村为代表的新兴区域基础配套日益完善，商务氛围逐渐成熟，其新项目较高的楼宇品质和性价比逐渐成为高品质租户的重要选址目标。随着这些区域的供应高峰逐渐步入尾声，写字楼需求有望进一步外溢至丽泽、通州等具有长远发展潜力的外围区域。”二．北京优质零售物业市场——购物中心积极尝试转型，主题街区成热点2017年第三季度，无新项目落成。西单国际大厦商业停业装修。北辰北苑路店经营权转让给上品折扣，更名上品+，被定义为首家互联网城市奥莱。多个购物中心推出新的主题街区，例如：半岛广场“有氧公社”、西单大悦城“样街”、石景山万达广场工业主题街区。由于新燕莎金街购物中心、国贸等项目部分改造完成，市场整体空置率环比下降0.2个百分点至5.2%。餐饮业态依然活跃，必胜客休闲餐厅、德国失重餐厅等进驻北京。年轻时尚品牌服饰较上个季度活跃。北京SKP引入全国首家I29-铁狮东尼、北京首家BA&SH；太古里引入全国首家Gilly Hicks。购物中心首层商铺平均租金同样本环比增涨0.6%至每天每平米36.3元。成熟外围区的部分项目租金增长较核心区更为明显。未来六个月，有5个项目计划入市，总体量近33.6万平方米。新增项目入市后，可使空置率小幅上升，而市场租金将保持平稳。世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务商业部主管 希诺表示：“以零售和体验业态复合为特点的生活方式类门店扩张日趋活跃，此外王府井等核心商圈年底将迎来多个国际品牌的旗舰店，这两类大面积租户将在优质零售物业租户组合中占据日益重要的位置，为北京核心和新兴商圈注入新的活力。”三．北京优质仓储物流市场——仓储物流市场接近满租，租金环比上涨2017年第三季度，北京经济技术开发区成交一块工业用地，北京主要工业园区土地价格报每平方米2,138元，与上季度基本持平。仓储物流市场近两个季度均无新增供应，市场仅存的空置面积在本季度被吸纳完毕。受可租面积匮乏所限，市场需求的活跃度较上季度下降，现有租户稳定，鲜有退租。新近成交客户以面积需求较大的第三方物流为代表，如中外运在百利威物流二期承租7,000平方米。整体市场处于几乎满租的状态，空置率创有纪录以来最低。租金报价同样本环比上涨0.5%至每月每平方米41.3元。未来六个月，受施工规定因素的影响，计划于2017年底交付使用的仓储物流设施将延期至2018年上半年，整体租赁市场将以存量交易为主，由于需求旺盛，空置率预计仍将处于低位，租金水平有望维持小幅上涨趋势。四．北京物业投资市场——前三季度大宗物业投资交易宗数接近去年总数2017年第三季度，共有9宗大宗物业投资交易成交，包括四宗写字楼、两宗零售物业、一宗酒店和两宗综合体交易。今年前三季度共录得17宗大宗交易，接近去年21宗的总数。房地产公司依然是最活跃的买家，季内完成4宗交易，购买标的全部为增值型资产，并以改造翻新以实现资产增值为投资策略。自用型买家本季度表现亦较为活跃，完成了3宗交易。其中一栋位于电子城的写字楼被企业购买自用，而京客隆和北京华联则分别收购大兴一座商业酒店综合体和凯德安贞项目，买家此前分别为所购物业的主力租户。本季度有8个交易项目位于非核心区域，由于核心区域可售物业稀缺，未来投资者将继续在非中心位置寻找投资机会。世邦魏理仕中国华北区投资及资本市场部执行董事 纪刚指出：“今年有房地产公司表现活跃，完成多宗交易，但以保险公司为代表的大型机构投资者则较为沉寂，前三季度缺乏单项交易额高的重量级交易。市场普遍观望十九大期间宏观政策的走向，预计今年全年北京大宗投资总额难以达到去年的高度，但和历年相比仍处于较高水平。”
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《房地产开发与经营》辅导资料.doc 83页
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房地产开发与经营辅导资料一
题：第一章 第一、二、三、四、五节 “房地产的概念与种类”、“房地产商品的特性”、“房地产开发的含义及分类”、“房地产开发企业的管理”和“房地产开发的主要参与者”辅导资料
我们这周主要学习第一章房地产开发的程序与管理第一至五节的相关内容。希望通过这几节内容的学习使同学对房地产的概念及种类、房地产商品的特性、房地产开发的含义及分类、房地产开发企业的管理、房地产开发的主要参与者等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。
一、学习要求
（1）了解房地产的概念、房地产开发企业的含义、房地产开发企业资质管理制度。
（2）掌握房地产的种类、房地产商品的特性、房地产开发的含义、旧区改造与新区开发的特点、房地产开发企业设立的条件、房地产开发的主要参与者。
二、主要知识点
1．房地产的概念与种类
这一部分内容书上没有但课件里进行了详细讲述，同学们学习的时候参照课件学习。
（1）房地产的概念
对房地产概念的理解可以从两个角度来看：从实物形态上看，房地产是指土地以及土地上的建筑物；从权属属性上看，房地产是房屋和土地作为一种财产的总称。
（2）房地产的种类
从物质形态上划分，房地产主要分为：土地、在建工程、建成后的物业。请同学们注意在建工程与建成后物业的区别。在建工程指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产,是房地产开发建设过程中的一种中间形态。建成后的物业指通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。是否通过竣工验收是在建工程与建成后物业的一个本质区别。
土地依据所处状态不同分为:熟地、毛地或生地。请同学们重点注意熟地、毛地或生地的区别，尤其是不要将毛地与生地弄混淆了。熟地，指具备开发建设条件（达到七通一平，指通给水、通排水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整）立即可以开始建设的土地；毛地，指不具备开发建设条件的城市国有土地；生地，指不具备开发建设条件的乡村集体土地。毛地和生地都不具备开发建设条件，但土地的所有权归属不同，毛地是城市国有土地，而生地是乡村集体土地。另外，还要掌握土地一级开发的概念。土地一级开发指由政府或政府授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到七通一平的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
建成后的物业按用途不同，分为：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。
2．房地产商品的特性
这一部分内容书上没有但课件里进行了详细讲述，同学们学习的时候参照课件学习。
房地产商品的许多特性都是由土地的特性决定的,所以在了解房地产商品的特性之前有必要了解一下土地的特性。
(1)土地的特性
土地的特性包括自然特性与社会特性。土地的自然特性包括：不可移动性或位置固定性、承载能力、土地肥力和土地有限性。土地的社会特性包括：区位性、多种用途性、经济效益性、商品性。这里要重点理解土地区位的含义。土地区位指特定地块所处的空间场所以及该场所与其周围地块之间的相互关系。
（2）房地产商品的特性
房地产商品的特性包括：位置固定性或不可移动性、使用期限较长、生产规模的有限性、投资大、受政策影响大。
3．房地产开发的含义及分类
（1）房地产开发的含义
课件里介绍了三个定义，大家回答课件上第2个或第3个定义均可：
第2个定义：房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第3个定义：房地产开发是指由具有一定开发资质的房地产开发企业在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设，并通过销售或出租开发建设的房地产，从而获得经济利益的过程。
（2）房地产开发的分类
重点掌握第二种分类，即按开发地域划分为：旧城区改造与新区开发，同时要分别掌握旧城区改造与新区开发的特点。这部分内容在书上28页-31页。
①旧城区改造特点
土地费用高昂
规划条件苛刻
旧城区所处区位优越，适用于作为商业、办公、餐饮、娱乐、旅游等类型项目的开发。
②新区开发特点
拆迁安置费用低
受周围环境制约少，城市规划限制条件也少
征地审批困难
基础设施及配套设施不健全
4．房地产开发企业的管理
这一部分内容书上没有但课件里进行了详细讲述，同学们学习的时候参照课件学习。重点掌握房地产开发企业设立的条件，了解房地产开发企业资质管理制度。
房地产开发企业设立的条件
有符合公司法人登记的名称和组织机构
有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房
注册资本100万元以上
有四名以上持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计
正在加载中，请稍后...位置功能交通服务 投资型公寓4大秘籍
日14:25　&
　　北京的公寓市场，除了纯粹为解决居住问题的购房者外，型的购买客户也开始浮出水面，并逐渐形成一种趋势。面对这种市场细分的现实和结果，发展商及市场有必要作相应的策略调整和产品准备。　　商务、商住、酒店式公寓三分市场天下　　投资型公寓经过了多种物业形态的演变，出现商住公寓、商务公寓、酒店式服务公寓，不同的定位对应了不同的客户群体，各得其所。　　在投资型公寓中，投资型居住公寓的买家主要是投资者，其购买目的非常明确，即是为了出租以收取稳定的投资回报。目标租户则主要是外资企业、涉外国际机构的驻京工作人员。这类公寓要求提供精、全套家具、全套家电等硬件设施和高水平的物业管理等居家功能性服务，可称之为酒店服务式公寓。此类物业在ＣＢＤ及周边地区市场前景广阔。另一种是投资型商务用途公寓，买家主要是境外或外埠的驻京联络处、办事处等，由于用户的规模较小，往往是居住及商务合二为一。因此，不但需要提供居家服务，还需要提供物业的商务性服务（如宽带区域网、订票、会议、送餐等）。我国经济尚处在发展初期，城市的经济形态在不断地变化、组合之中，创业型、发展型小公司较多。 由于特殊的土地使用权制度（如开发商为了少交土地出让金、按揭方式的不同等），出现了一种特殊的物业形态――纯商务公寓，即名义上的住宅楼，实质上的。因其租金便宜，市场的庞大，这部分物业也吸引了不少投资客的关注，成为另一种新的投资型商务公寓。　　位置、功能、交通、服务一项也不能少　　投资型公寓有着鲜明的区域位置特点：一方面，区域经济的持续发展是其基本条件，围绕大型企业的上、下游服务型公司要形成完整的产业链条并能互相促进；另一方面，周边要有完善的商业配套、快捷的交通条件和浓厚的商业氛围；再者，目标租客的区域性强。这在北京的强热经济区，如ＣＢＤ、、亚运村和燕莎商圈等处尤其明显。　　在我国经济持续稳定发展的大前题下，特别是入世及奥运带来前所未有的机遇和挑战，科研开发、技术服务、广告设计、策划咨询等独立性较强的小公司不断涌现。这些公司人数少，效率高，对公司形象要求不高，且工作时间不易掌握，需要宜商宜住。另一方面，这类公司大多处于创业期，资金压力大，更愿意以租赁方式完成创业梦想。这一现实验证了投资型公寓第一是位置的特点。自房地产成为商品以来，有一句话已经被很多人重复了很多遍，但其今天仍然是指导房地产投资的不二法门：首先是地段，其次是地段，再次还是地段。只是在城市的不同发展阶段，对不同地段存在不同的理解和利用。　　城市经济的发展，会形成一些特定的区域经济主题，区位经济优势明显的区域在城市的发展中有着特殊的、无可替代的地位。在北京看一看高科技产业（特别是信息产业）对((,))地区物业的带动作用和对外交流对东部房地产的影响，即可深刻理解地段的核心价值。　　同时，随着城市功能的不断扩大和分化，城市发展进入多元化发展阶段，比如北京东有国贸、北有亚运村、西有中关村、南有丰台科技园等。城市经济板块的分化导致了城市功能的不断细分，不同的经济板块如同不同的细胞分裂方式，形成了不同的城市功能区，不同的功能区对投资型物业有不同的现实需求。ＣＢＤ区域对居住型公寓有特殊需求，中关村地区对小型商务办公也有相应需求。因此，不但投资型公寓对地段的要求高于自用型物业，不同区域对不同的投资型公寓也有特别的需求，需要仔细区别和考虑。　　项目的功能特点。只有根据目标客户的特点，有针对性地进行房产投资，才能获得良好的预期收益。在ＣＢＤ地区、燕莎商圈或使馆区，对酒店服务式公寓的投资或许是一个好主意，因为这里有大量住房补贴较高的外籍员工。但在中关村，选择小型商务公寓投资可能才是正确的决定。　　快捷、便利的交通系统。现代城市的发展，交通是命脉。人们选择租赁物业，最主要的还是在乎能否工作、生活两相便利。　　完善的配套服务设施。成熟、完善的周边配套和社区配套，是任何一处投资型物业的生命力所在，是未来升值不可忽视的重要基础条件。　　项目的品质特点。投资型公寓，特别是投资型商务公寓，品质特点非常重要，既要有高智能化配置和精装修，又要具备功能分布的灵活性。　　客户服务体系是否健全、完善。投资型物业必须考虑的一个因素，是能为租客提供周到、舒适、合意的全面服务。因此，高水平的专业化物业管理服务，是投资型物业保值、增值的重要前提。
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