划拔用地建房出租用于商业的法律后果及其处理原则
国家法律法规规定，教育、行政等公益用途，可以划拔无偿使用土地，划拔土地及其房屋不得用于商业。但是，教育、行政机构通常会有一些闲置房产，有的会将其出租用于商业用途，比如酒店等。实践中，此类房产在实际使用中可能无法领取消防、工商等执照，进而遭受处罚。为此，承租人可能会提出退还房屋，若无法协商一致，则双方只能诉讼解决。
此类案件中，通常双方会为租赁合同的法律效力，退还房屋后的租金、装修损失、经营损失等一系列后续事宜产生争议。现以一则实际发生的案件，解析此类租赁合同的法律效力，以及后续事宜的处理原则。
某学校有一幢培训大厦拟对外出租，某酒店管理公司有意承租。经校方出示《建设规划许可证》后，双方签订了租赁合同，约定整幢大厦出租给该酒店管理公司，不同楼层分别用于住宿、健身、娱乐等用途，总租赁面积近万平米，租期十年。
合同签订当时，该楼房产证尚未办出。酒店管理公司凭竣工验收证明，取得了工商注册，并投入大量资金用于装修和添加附属设施设备。试营业期间，因该大厦未完成消防验收，该酒店管理公司被处以大额罚款。为此，该酒店管理公司提出租金起付期延后，但被该学校拒绝。
之后学校取得有关该大厦的竣工验收备案证书，该酒店管理公司又书面提出以竣工验收之日为租金起付日期，但又被学校拒绝。该酒店管理公司申办有关酒店、KTV、桑拿、足浴等经营许可，但均被有关部门以不符合条件为由拒绝。为此，该酒店管理公司诉至法院，要求确认合同无效，并返还已付押金，赔偿该公司已投入的装修等损失以及预期赢利损失。
一审期间法院查明，该学校于租赁合同签订后取得了涉诉大厦的单独房屋产权证，但权证上登记的土地性质为划拨，房屋使用性质均为教育用房。就KTV、桑拿、足浴等需行政许可的经营业务未能办出的原因，一审法院又依职权向其他有关行政部门进行了调查。
工商行政管理局表示：公司注册企业地址时，是根据建设规划许可证以及其他建设用地文件的，当初显示房屋的使用性质是商业餐饮实训楼才予以批准的，如果是教育性质用房，现在肯定不能被批准。对已经登记的，从工商局角度看，不会注销其企业营业执照，但如果其他行政部门对该公司需经行政许可的经营范围不发行或吊销行政许可证的，其将取消该现经营范围。如该公司现申请增加KTV、桑拿、足浴等经营范围，按其教育用房性质，肯定不会被准许。该公司曾因超越经营范围被其作出过罚款的行政处罚。
房屋土地管理局表示：教育性质用房用于商业用途是不合法的，其发现了要作出行政处罚的，除非其交纳了土地出让金及办理相关的土地变更手续，才能用于商业经营。但是，如果房屋的70％左右用于教育实训，其他有商业用途的，一般不会作出处罚。
规划局表示：大厦当初规划批准的用途是作为学生培训的，该公司承租大厦用于商业经营，需重新规划，办理土地出让手续才能使用。虽之前的法律也是不允许的，但该公司承租行为在具体的规范文件之前，此问题系历史遗留问题，现在需要几个行政部门的统一执法才能解决。
食品药品监督管理局表示：教育局如果同意大厦作为商业用房，并改变其教育性质用途的登记，作为承租人的该公司才能继续使用食品卫生许可证，否则，其将收回许可证。
一审法院认为，教育用划拔用地不得出租用于商业用途，但该规定并不导致相应租赁合同无效，而是应予解除。合同解除后，承租人应返还大厦，并支付一定期限的租金，但双方在合同签订过程中均有过错，因此应对装修等损失按比例分担。
一审判决后，该学校提出上诉，认为该房屋不存在实际使用的障碍，能够达到承租人的承租目的，因此应予改判。但是，二审法院支持一审法院的事实与法律认定，维持原判。
教育用房出租用于商业的租赁合同是否有效
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条的规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。根据《娱乐场所管理条例》（中华人民共和国国务院令第458号）第七条规定：“娱乐场所不得设立在居民住宅区和学校、医院、机关周围”。
但是，上述相关法律、行政法规，虽有不得擅自改变土地使用性质的规定，但其立法目的出于行政管理的规范。根据《合同法》若干问题的解释（二）中“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”的规定，不能以此认定合同无效。
事实上，在本案合同签订前，对房屋不得擅自改变其使用性质，就早有原则性的法律规定。之后颁布的行政法规和本市的地方性法规和规范性文件，均是对该法律规定的具体操作的补充，而非新制定的法律规范。
由于本案租赁房屋的使用用途系教育性质，该学校擅自改变其使用用途，将房屋出租给酒店管理公司进行商业使用，虽不引起合同无效的法律后果，但因其本身是一种违法行为，势必会引起行政管理部门的管理约束。具体反映到本案的事实，为酒店管理公司在经营初时，即被工商处以行政罚款，其根据合同约定的用途去增加经营项目，也因房屋使用性质而不被行政许可部门所批准。正是由于租赁物存在使用功能上的法律障碍，致使酒店管理公司公司无法实现其租赁目的。这符合《合同法》第一百一十条第（一）项“在法律上不能履行”的情形，故合同应当予以解除。
合同解除情形下的损失承担
首先，本案租赁房屋所占的土地，系国家无偿划拨给学校用于教育用途，建造的房屋属于教育性质用房。该学校明知房屋性质，但其仍出租给酒店管理公司进行商业经营。由于房屋使用性质的原因，酒店管理公司无法取得经餐厅、卡拉OK等所需的行政许可证，致使其无法达到租赁目的。因此造成本案租赁合同无法继续履行，该学校对合同最终的解除要负主要责任。酒店管理公司在学校没有出示房产证，仅出示建设规划许可证的情况下，未尽其注意义务去了解租赁房屋的使用性质，立即签约并进行装饰装修，其也应承担次要责任。
其次，关于装饰装修等添附物的损失问题。有观点认为，装饰装修的价值应当按承租方与施工方的工程款支付结算为依据。但是，我们认为，工程款结算和工程造价是不同的概念，装饰装修的现值，应当根据评估单位的专业意见，即应根据经法院庭审质证后予以采纳的评估结论为准。还有观点认为，装饰装修的残值应当根据租赁剩余年限来确定其价值，而不应按评估现值认定。对此，我们认为，残值损失是指在合同解除时，装饰装修剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的费用。本案中，装饰装修现值高于摊销的造价费用，故法院按照装饰装修的现值来确定残值损失。
再次，对其他物品的损失，有关观点认为，可移动搬离的其他物品不构成对租赁房屋的附合，应当由承租人自行搬离。另有观点认为，其他物品的投资已构成损失，应当一并作为损失处理。对此，我们认为，可移动的物品已被使用，如搬离租赁房屋，其再使用的价值已趋弱值，应当作为损失的概念予以处理。就本案来说，由于校方对合同解除负有主要过错，且房屋虽不能对外进行商业经营，但本身仍具有对内的实训功能，该些物品留置在租赁房屋内，能最大限度的体现物尽利用的价值。故法院将其作为损失处理后，判归校方所有。
（文：上海大邦律师事务所律师、合伙人& 王秋瑞）
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我有一块地，拥有合法的土地使用证，但政府将其划为绿化用地，不让建房，怎么办？
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看你的土地使用证上的“用途”那栏填的是什么，如果是绿化用地，就只能做绿化。
政府可以发放给你，当然也可以干别的用
他应该给你钱的，
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划拨土地房产证的划拨是什么意思
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上土地属性划拨与出让分别是什么意思?现在已成为历史概念。它是指以土地划拨形式获得的土地。土地划拨是国家在符合土地划拨条件的前提下，将无偿交付土地使用者使用，土地使用者无须为此支付，但该土地只限于土地使用者自己使用。早年，单位和国有企事业单位的用地均为划拨所得。随着制度的实行，土地划拨成为历史。土地出让是指国家行使所有者的权利，将国有在一定年限内有偿出让给土地使用者使用，土地使用者要为此支付相应的土地出让金，土地使用者在足额交纳了土地出让金后，有权取得该土地在一定年限内的使用权利，并可以将该土地使用权在符合规定条件的前提下转让出租或抵押。以此方式获得的土地就称之为出让土地房产证上写着划拨与出让有啥区别？不是房产证，是和房产证配套的土地证。土地证性质有划拨土地，有出让土地。出让地是你出钱，国家把地皮卖给你一定期限。一般住宅土地证期限是70年，商业用房（商铺，门面）土地证期限是40年--50年。注意，是买下来开始算，等盖好，卖给你的时候已经过去几年了，你要做减法，你得到的是剩下的年限。到期后，再向国家交土地出让金，续买土地。不过，以前没有商品房，从有商品房开始到现在，都没有到70年，40年，50年的。也就是说，现在全国的商品房，商业用房都没超出土地出让期限。划拨土地，是国家不要土地出让金，白白划一块地，让你子。一般划拨给军队，学校，公路，铁路等公共单位，建设公共设施。以前，企业都是国家的。很多国有单位盖家属楼，国家会免收土地让金，划拨土地给单位。这些单位盖的家属楼是划拨土地。有些单位以职工盖房名字要来划拨土地，又和开发商合作开发商品房。这些商品房的土地性质也是划拨土地。不过，后来国家一般不再给企业划拨土地了，所以是划拨性质的很少。据说（只是据说，政策还没出来），划拨土地的土地证，以后都要补交一笔土地出让金，改成出让性质土地。估计，一栋楼的居民分摊下来，这笔钱不会很多。出让性质的土地证过户只要交80元工本费就可以了，划拨性质的土地证，除了80元工本费之外，还要多交1--2千。这钱也不算多。取得国有土地使用权有两种方式。一种是出让土地，各级ZF土地管理部门将土地使用权的一定使用年限出让给土地使用者并按规定向受让人收取一定的土地出让金的行为。另外一种为划拨土地，各级ZF土地管理部门将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这不影响房屋的转移，只不过以划拨方式取得土地使用权在转移登记时会按照土地等级、、房屋用途缴纳一定的土地收益金，而以出让形式取得的则无需缴纳。
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划拨土地的房子 买卖 土地出让金怎么计算
按土地级别收取，重庆地区一级地为80元每平米，每个地方国土资源部门都会根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地（商业用地、住宅用地、综合用地、工业用地）的出让基准地价。一级为最高，等级越高，价格越贵。但具体怎么划分，划分多少级，各地都不相同，国土资源部门都有专门的文件规定，一般可以在当地国土资源部门的网站上查到。土地出让金有两种征收方式：1、公有住房改制后的住房，第一次出售的，房本上有”优售“字样，按成交总价的1%征收；2、其它划拨地交易，按土地级别系数*建筑面积征收。土地级别系数在国土局有具体的分级。
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按出让地价的40%-70%补缴出让金即可由划拨转为出让，取得出让国有建设用地使用权。
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