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小区物业包干制和酬金制的区别
原标题：1分钟读懂包干制和酬金制来源： 天书 业主时间文/天书随着物业管理的发展，业主聘请物业公司服务的方式由单一包干制演变为包干制和酬金制共存，酬金制作为“后起之秀”，在个别城市，越来越受到追捧。那么包干制和酬金制有什么区别呢，它们各自的特点、注意事项和适用范围等是什么？本文以最短的时间为你揭秘。包干制评析 1&& 定义及阐述物业服务包干，物管企业盈亏自负。物业企业可通过加强内部管理，节能降耗，赚取更多利润。包干制物管服务，议价前物管企业须向业主（业主大会/业委会）提交物管项目预算，双方约定好服务范围、服务标准及违约责任处罚条款。此后，物管企业无须向业主（业主大会/业委会）提交运营收支账目审计。这种定价方式的实质是市场定价。注：业主大会在与物业新签合同时，也可以要求对方公开账目、提交年度预算和进行年终清算，只起监督之用，不做考核。 2&& 优点和缺点优点：业委会工作省心，投入精力少，不用操心具体物业管理事务，与物业公司之间，责权利很清晰。物业可以集中精力搞好服务,提升内部管理。缺点：1）未掌握物业财政大权，对物业公司控制力弱，更换物业时经济手段弱。2）实际个别物业有不守规矩现象，为提高利润采取降低服务标准和减少服务人员。 &&3&& 适用范围适用于：物业公司自身素质不错、守规矩，具有服务意识，能遵守法律法规规范，具备自我管控和革新能力，良心企业。业委会精力有限、业主公益力量较弱。酬金制评析&&1&& 定义及阐述酬金制，也称佣金制。是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出。业主大会自负盈亏，但现在往往兜底。在物业预算出现超支时，往往需要及时调整后面的月份预算，确保全年控制在预算之内。&&&&&&酬金制物管服务下，物业费收取有三种方式：1）物业公司代收代管（此方式不推荐，对物业管控弱）2）物业收取，业委会与物业共管账户3）业委会聘人收取，存入业委会账户，酬金物业&&2&& 酬金制的基本模式（一）职业经理人方式，代表舒可心老师的模式、崔丽娜模式。目前比例较小。 区别在于：（1）舒可心老师的酬金制模式，采用聘请社会职业经理人&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& （2）崔丽娜模式采用物业公司输出职业经理人
（二）物业委派项目经理人方式，实际是物业公司管理的方式，代表如路军港老师的阳光助业物业模式等，目前占最大比例。&& 3&& 费用控制及审计的模式1）费用不招标、物业直接报告、公开后业主监督，过程控制——代表舒老师。即费用由物业公司控制，业主查账。&&&&2）费用不招标、物业管控、公开后聘请审计公司按季度或半年审计监督，结果控制。——北京部分小区&&&&3）费用招标、公开后业主监督，过程控制——代表如路军港老师的阳光助业模式，费用由物业公司、业委会和业主组成招标小组共同招标控制，公开路径为：按月公示、账目底单查阅、邮件抄送 &&4&& 优点和缺点优点：采用后两种账户管理方式，对物业公司控制力强，更换物业时经济手段强。容易形成业主关心小区资金使用、关心公共事务、业主主动监督物业的氛围。缺点：需要业委会和业主投入监督，耗费较大精力和时间；在刚开始一两年内，年度预算不准确，存在与物业公司扯皮情况，如该修时没有在年度预算费用之内。如果非良心物业公司，虚报多报现象严重，需要业主方有甄别能力。&&&&注意：使用过程中必须兜底，否则业主物业费容易存在负债，如北京一小区三年欠物业公司800万。&&5&& 适用范围适用：业委会比较有精力、业主公益力量较强的小区。如果有可信的核价和财务审计资源，采用购买第三方服务的方式，业委会可以相对轻松。 合肥社区事务志愿者 天书
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问答题简答题物业服务收费中酬金制指的是什么？
指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或......
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指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
2.问答题 指物业管理企业接受物业产权人、使用人的委托，对其住宅、非住宅的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、修缮、整治及提供其它......3.问答题
有物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。
为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。
依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。什么是“酬金制物业管理”
来源：业主维权律师网
时间： 发布：system 点击：2 次
什么是“酬金制物业管理” 物业管理酬金制：指在预收的物业服务资金中，按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 物业服务收费酬金制的优点： 一、酬金制 ” 更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益 酬金制 ” 模式克服了包干制 ” 模式的弊病，即是同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。包干制 ” 模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管什么是“酬金制物业管理”理企业也就有可能会被广大业主炒掉。而 “ 酬金制 ” 下的酬金 ” 物业管理企业获得的收入。酬金制 ” 不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免 业主的收入被侵占。 二、酬金制 ” 加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程 采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务 等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。 三、酬金制是实现阳光财务的有效途什么是“酬金制物业管理”径 物业服务收费采用酬金制，物业服务收费实现阳光财务的有效途径。酬金制 ” 下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财。一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者物业管理处财务理财则是替业主理财。酬金制下，物业管理企业只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的所有权也是业主的酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。物业管理酬金制的内容与特征酬金制方式下，物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。 要达到上述目的酬金制方式下必须建立以下制度和机制： 一、建立管理预算制度 管理预算也称为物业管理费年度预算，物业管理活动中酬金制方式下核心内容之一，由物业管理区域负责人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务 所需的全部支出而做出的收支平衡预算。 二、建立物业服务费收支情况报告制度 也称为接受监督，费用公开制度。这是管理预算制度 基础上，因业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充什么是“酬金制物业管理”做法。 三、建立物业管理审计制度 酬金制方式下对物业服务费这样的代管资金的监督是业主的权利，正常情况下这种监 督可以通过管理预算和收支报表的公布来实现，但在有些情况下这种正常的监督不能满足 业主的需要，或者物业管理企业对业主所提管理方面的问题有不同意见时，就可聘请专业机构进行审计。这种审计是业主和物业管理企业合同关系基础上双方的权利审计。
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经营性网站谁有酬金制物业管理合同
谁有酬金制物业管理合同？
物业管理服务合同
　　(1)双方当事人和委托管理物业的基本情况;
　　(2)物业管理服务事项和服务质量要求;
　　(3)物业管理服务费用的标准及收取方法;
　　(4)合同的期限、合同终止和解约的约定、合同终止时预收物业管理服务费用、结余维修费用、物业管理用房、物业资料等的移交方法;
　　(5)违约责任及解决纠纷的途径;
　　(6)双方当事人约定的其他事项。
　　物业管理合同也称“物业管理服务合同”，是委托方和物业服务企业在根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上签订的合同。
　　基于契约自由原则，当事人在不违背法律强制规定或公序良俗的范围内，得订立任何内容的债权契约，是为债权契约自由原则。
　　民法虽对契约不采类型强制原则，但对于若干日常生活常见的合同，各国合同法一般均在分则以有名合同加以规定，按学者解释，这不外基于两项机能，其一、以任意规定补充当事人约定之不备。其二、以强制规定保护当事人的利益。
　　查现行合同法相关规定，可以发现并没有对物业管理合同作出的任何特别规定，在现行立法上，物业管理合同自应属于无名合同之一种。
你好，第一章
委托管理事项
房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。在财力许可的前提下，组织实施楼道装修改造。
共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、低压配电室、水泵房、楼内消防设施设备、楼内监控设施设备、电梯。
市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井。
公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。
公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。定期灭四害。
交通与车辆停放秩序的管理。
维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。在条件许可的前提下，全力推动实行封闭管理。在财力许可的前提下，组织实施楼道装修改造。
管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
组织开展社区文化娱乐活动。
负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业管理服务费；
2、公共区域能耗公摊水、电费和业主户内水费；
3、装修垃圾清运费；
4、业主户内维修、清洁的有偿服务费用。
5、停车服务费。
业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、或向zf相关职能部门报告等措施。
其它委托事项
1、甲方将小区业主共有之公共部分场地租赁、广告经营和外借资源使用收益等业务委托给乙方进行经营管理、所得的收益归全体业主所有，并通过业主代表大会决定用于补贴小区设施设备专项整改。
2、乙方服务采用酬金制方式，人员费用实行定员，定岗，定薪，如有缺编，应扣减编制缩减所节省费用；乙方常规型管理成本在合同签订前须经业主代表大会通过。
3、乙方的物业管理费和其它经营性收入按季度公布。非常规性支出
元以下须由业委会审批，超过
元以上须经业主代表大会审核通过。
4、物业公司的盈利收入在完成管理合同的基础上按总支出的
委托管理期限
委托管理合同，第一次为一年，自
日时止。一年后，根据业主代表大会讨论表决产生新的物业管理合同，本着双方自愿的原则可续签每次最多两年合同。若乙方未能在合同期内实现管理目标，甲方有权终止本合同。
双方权利义务
甲方权利及义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；
3、拟定和调整物业管理制度并和乙方协商确认；
4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；审核及组织业主代表大会审核乙方的非常规性支出；
6、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并向乙方移交；
7、当业主或物业使用人不按规定且不合理理由拒交物业管理相关费用时，负责催交或以其它方式偿付乙方；
8、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
10、遵守物业管理区域内共享部位和共享设施设备的使用规定，不得占有、损坏本物业的共享部位、共享设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共享部位、共享设施设备的，应征得乙方同意后实施，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿；
11、遵守物业使用规定，不得擅自改变房屋使用性质和外观；
12、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；
乙方权利及义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，确认物业管理制度；
2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
3、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；
4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修整改方案以及非常规的维护或新增项目费用支出方案，经双方议定后由乙方组织实施；
6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
8、乙方应按zf、行业法规，如实列支物业管理服务成本费用，每季度向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。业主、物业使用人如需查看账目也可向业委会递交申请批准后给予查看。乙方不得隐瞒物管收入，虚报多报支出费用。若弄虚作假，乱收费，做假账，一经发现甲方有权单方解除双方合同关系。
9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
10、向业主或物业使用人收取物业管理服务费用和相关公摊费用，对不按时交付的，乙方有权向欠费人提出催缴、奉劝、警告或停止对其服务。逾期不交纳的，按照约定收取滞纳金，直至向人民法院提起诉讼；
11、乙方按甲方要求，积极参与业主委员会会议及相关活动；
12、按物业管理条例规定为业主委员会提供接待业主之场所；
13、乙方按管理总收入的
％作为业主委员会活动经费；
14、乙方代发业主委员会委员薪酬，符合出勤要求的，每人每月
元，其他情况酌减；
15、乙方协助甲方完成本届业委会任期目标。
物业管理目标
乙方须按下列约定，实现目标管理
1、外来人员和车辆的限制性管理。业主和租户及外来车辆实行三类收费标准（业主停车收费标准按照广州市相关标准执行），以达到控制停车数量的目的；实行电子收费系统（费用从物业收费和经营收费中列支，但费用细则必须经过业委会及业主代表大会审核通过方能实施），以减少不必要的人员浪费和提高进出门效率；
2、治安措施和监控设施的完善。实行每天24小时保安制度，每栋楼每班至少巡查一次，公共出入口、商业点高频次巡查，案发率不得高于广州市平均水平；
3、小区公共卫生和楼道卫生。公共走廊、路面每日清扫，循环保洁；化粪池、沙井每
年清理一次（特殊故障即时清理），业主满意率不得低于
4、公共设施的维护保养，正常运行率不低于98%；
5、绿化面积的维护和绿化质量的保证。不得擅自减少绿化面积或挪作他用，在现有绿化植物的基础上做好养护；因养护不当植物枯萎或管理不善造成人为破坏由物业公司自费负责补种（天气剧烈变化导致植物死亡除外）；
6、消防设施的维护保养，符合国家标准；消防通道确保无障碍，否则物业公司承当由此产生的后果；
7、24小时业主热线；停水、停电急修不超过半小时；下水道、化粪池堵塞急修不超过半小时（上级供水、供电部门检修等不可抗因素除外）；小修不超过半小时内开工；
8、房屋外观：整洁完好，每
年清洗一次外墙；
9、房屋及设施、设备的维修、养护：屋面及房屋渗漏在天气许可的情况下
日内修补好；设施设备定期检修保养，一般水电故障及时维修；
10、业主和物业使用人对乙方整体管理的满意率达到
物业管理服务费用
物业管理服务费
1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米
元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米
元向业主或物业使用人收取；
2、本合同执行期间，乙方如因管理成本增加而提高物业费标准，经过甲方评估同意后召开业主听证会通过，由物价局审核，方可提高；
3、公共区域水、电能耗公摊费用按照实际使用量由全体业主进行分摊；
4、物业管理服务费每月收取一次，业主应在当月底前交纳；
5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、公共区域水电能耗公摊费，从逾期之日起按每天0.4%交纳滞纳金，滞纳金最高不得高于当月管理费；
6、装修垃圾清运费按照国家规定以实际清运数量计收费用，或由实际使用人自行清运；
7、业主出租其拥有的物业，应将与物业使用人签定有法律效定的书面约定，并负连带交纳责任；业主转让物业时，应当向乙方交清以前的各项物业管理服务费用及其他相关费用，如原业主没有交清，新业主负连带交纳责任；
乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付。
第二十一条
房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
1、房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，从物业专项维修基金中支付，更新费用，从物业专项维修基金中支付，专项维修基金不足或无法动用的，从物业盈余收益业主部分开支，责成乙方如实列支；
2、若因中大修、更新费用无法由物业专项维修基金中支付，及物业盈余业主部分收益不足支付，乙方不负因此引发的服务管理质量下降之责，甲方任何业主不得以此为由拒交物业相关费用；
3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由物业公司承担；大中修费用，由维修基金承担；更新费用，由维修基金承担；
4、公共绿地的养护费用，由物业公司承担；改造、更新费用，由维修基金承担。
5、附属配套建筑和设施的小修、养护引用，由物业公司承担；大中修费用，由维修基金承担；更新费用，由维修基金承担。
第二十二条
甲方违反合同第十九条的约定，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十三条
乙方违反本合同第二十条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十四条
甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付1年的物业费作为违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第二十五条
合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，可续订新合同条款。
第二十六条
双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第二十七条
本合同正本连同附件共
页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第二十八条
因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以zf主管部门的鉴定为准。
第二十九条
本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由乙方所在地人民法院管辖。
第三十一条
合同期满前六十天，由甲乙双方共同协商是否续签合约，应在该合同期满________天前向对方提出书面意见。
本合同自签字之日起生效。
甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方（签章）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿乙方（签章）：＿＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿年
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住宅一般不超过20%，普通住宅小区大多定在10%，太高了业委会也不答应你。
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