网签价低于公示价 房价是涨上去的还是吹出来的？
08:39:45　作者：古优裕 蒋奇政　来源：南方都市报　（）
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【文章摘要】从大亚湾、惠阳片区开启的量价齐升的热浪席卷了年后至今的惠州楼市。从行业规律判断，房价的上涨主导原因则是量在价先，即成交的剧烈放量必然会导致房价的快速上涨，和其他城市楼市上涨的情况类似，供求关系的变化必然会带来量价的变化。
　从大亚湾、惠阳片区开启的量价齐升的热浪席卷了年后至今的惠州楼市。从行业规律判断，房价的上涨主导原因则是量在价先，即成交的剧烈放量必然会导致房价的快速上涨，和其他城市楼市上涨的情况类似，供求关系的变化必然会带来量价的变化。　　但实际并非如此，部分购房者和业界人士注意到惠州部分楼盘的宣称快速涨价，以及销售向好的理由并不具备完全的说服力。市场反馈显示，部分楼盘开发商的公示价格远远高于实际的网签成交价格，一方面我们可以认为这是开发商的营销手法所致，另外一方面则是和网签的滞后和行业从业者的不自律有较大关系。个别楼盘价差超过2000元/平方米　　受楼市热潮鼓动的董先生也准备在惠州购房，当他的目光从江北转移到惠莞城轨沿线的恒裕世纪广场时，却开始感到不安。董先生的疑问是，缘何5月初售楼员报给的均价是1.1万/平方米，但在惠州房管局官网上查询的网签成交均价4月份的仅为7037元/平方米，5月第一周的均价也仅有7575元，和恒裕世纪广场对外公示的最低9000元，最高11000元的均价相去甚远，这超过2000元/平方米的价格差去哪里了?　　董先生的疑问也是近期惠州业界探讨的热点话题之一，3月起惠州楼市开始暴涨，3月份惠州官方统计数据显示，惠城区的网签价格为6935元/平方米，仲恺片区为5591元/平方米。4月惠州世联行统计数据显示，惠城、仲恺再创历史新高，网签均价涨至7137元/平方米、6031元/平方米，从上述成交均价来看，尽管有所增长，但仍属于理性的涨跌范围。　　网签数据的统计结果和惠州城区市场楼盘的表现出现极大的不同，金山湖、水口片区，已经找不到7300元/平方米以下的房子，中洲天御、中信凯旋城称最高均价已经突破9000元/平方米，仲恺片区几大标志性楼盘T&C&L康城四季、鑫月城、恒裕世纪广场的销售均价均突破8000元/平方米。　　但从网签的均价来看，并非如此，中洲天御4月份的网签均价仅有7453元/平方米，仲恺康城四季、恒裕世纪广场网签均价均为7000元出头，鑫月城的网签均价还不到7000元/平方米。而此前宣称均价要破8000元/平方米的双璧湾4月份的网签均价仅为5814元/平方米。价差去哪里了?主客观原因均有　　我们和董先生一样希望能够梳理明白开发商公示的楼价和网签均价之间的价格差究竟去了哪里。答案是既有主观原因也有客观原因，也是行业俗称的潜规则造成的。　　多位业界观察人士在受访时表示，网签的滞后是造成上述价格差的罪魁祸首。合生创展集团惠州区域公司相关负责人，对其上观国际项目4月网签价6026元/平方米的统计归结为网签的滞后性，“现在上观国际4月的认购均价为6508元/平方米，开发商的对外公示价格为7300元/平方米，上述价格至少有半个月的延迟期。”　　惠州世联行副总经理胡光宇也认可这种网签滞后造成的价格差情况，他说，惠州房价年后一直在上涨通道中，网签均价滞后的情况，实际上无法把上涨期间的成交均价也完全计算在内，“有的项目3月底到4月中旬涨价都超过2000元了”。　但胡光宇和另外一位要求匿名的业界观察人士在受访时同时提到，开发商利用行业潜规则的虚假折扣包装手法才是造成网签和公示价格差的主因。以合生上观国际730&0元的对外公示均价为例，其相关负责人称，上述均价是没有包括任何优惠点数以及电商团购的楼面对外均价，实际上合生上观国际的优惠包括团购优惠，以及在销售过程当中5—8个点的现场折扣，案场的一个销售都有至少2个点的折扣释放权利。方直君御和恒裕世纪广场也都以电商团购的方式进行折扣包装，其中前者的团购优惠是2万抵10万，后者是2.5万可以抵7万-10万不等。　　这种虚假的折扣包装手法折算到房价，形成较高的公示价格，给购房者造成了不利的因素。胡光宇称，不排除部分有意向购房者看到开发商的虚假房价，而加快了入市步伐，“年后惠州本地业主的恐慌性入市有部分原因就是开发商的虚假房价倒逼所致。”　　上述要求匿名的业界观察人士还表示，造成价格差的另一个原因则是部分开发商的自律性不够，在今年惠州楼市量价齐升的同期，部分开发商一边涨价一边让部分内部员工认购，一方面可以加价卖出去，赚取价格差，另外一方面可以提前套出来银行贷款。这种现象肯定是有，但比例一定不高。　　卓凡律师事务所律师曾环钦表示，开发商的上述做法是打边球和走行业潜规则，长远来看解决的办法有两方面，一是监管部门要加强监管强度，严格执行一房一价策略，杜绝收取团购费等方式，另外一方面则是要依靠购房者的甄别能力。　网调　　92%的受调查者：今年曾遇到成交价和开发商报价严重不符情况　　在此前惠州房地产形势下行的时间窗内，楼盘的对外公示价格和实际的网签均价不相符的情况极少出现，因为降价去化是行业的主旋律。但在本年度惠州房地产市场量价齐升的状态下，开发商的公示价和网签的均价不相符的状态称为常态化。南都和惠州搜房网的联合网络调查显示，92%的受调查者表示，在今年遇到过开发商的报价和实际成交均价严重不符的情况。　　在关于购房者在购房过程中遇到的虚假房价，73%的投票者的态度是坚决抵制，希望开发商给说法，但另外12%的人则选择继续购买。　　而对于惠州市场网签和实际均价的价格差事实，58%的购房者认为是严重扰乱市场正常秩序的行为，35%的参与调查者认为是涉嫌虚假宣传，另外8%的人则认为这是属于开发商的正常销售行为。　　对于这一现象给市场造成的影响的选项上，50%的受调者认为此举将会造成楼盘价格体系的混乱，另外42%的投票者认为楼盘的虚假价格并不能代表市场的真实状态。38%的投票者认为，真楼盘假房价的原因应该归结于相关职能部门的监管不力。42%的受调查者认为这是开发商的销售手法，目的是制造价格的上涨氛围。　楼盘扫描　　谁在真涨价谁在虚张声势　　惠州房价持续飙升，有的楼盘房价涨得离谱，短短几个月时间，动辄上涨好几千元。排除部分楼盘的真实涨价，也有相当一部分楼盘的涨价，是开发商的一种营销手法(忽悠)，虚张涨价声势，诱导客户恐慌性入市，南都记者调查发现普遍都存在楼盘公示价格高于网签均价的客观事实，这其中有网签的滞后问题，但更多的还是楼盘自身的因素所致。　楼盘名：合生上观国际　　地址：惠城三环东路旁(皇冠假日酒店对面　　开发商：惠州亚新房地产　　公示均价：730&0元/平方米(搜房网公示均价)　　实际均价：6026元/平方米(惠民之家4月网签成交均价)　　调查情况：合生上观国际当前的均价5月20日的最近更新为7300元/平方米，公开信息显示，合生上观国际目前主推25/26/40栋产品，主力户型分别为83/92/120/144平方米2-&4房，均价7300元/平方米。当前购房可享优惠，100平方米以内户型可享1&.3万抵7万，100平方米以上可享1&.7万抵9万的优惠。合生上观国际的均价从3月初的6200元上涨至7600元后再降至7300元/平方米。显然7300元的均价是没有包括任何优惠点数以及电商团购的楼面对外均价，实际上合生上观国际的优惠包括团购优惠，以及在销售过程当中5—8个点的现场折扣，未经证实的消息称案场的一个销售员都有至少两个点的折扣释放权利。楼盘名：中洲天御　　地址：惠州奥林匹克中心斜对面　　开发商：惠州大丰投资有限公司　　公示均价：元/平方米　　实际均价：7453元/平方米(惠民之家4月份网签均价)　　调查情况：中洲天御当前在售产品为138—170平方米单位，其中9栋楼王140、168平方米五房产品以及138平方米复式单位均价为9000元/平方米，现在中洲天御在售的产品是3月中旬开盘的产品，从3月中旬至5月中旬其复式产品和楼王单位的对外公示均价一直没有变化，都是9000元/平方米，而且没有优惠。中洲天御销售人员称，当前项目的在售均价介于元/平方米之间。惠民之家的统计数据显示，4月份中洲天御网签367套，网签均价为7453元/平方米，和3月下旬中洲天御的开发商对外公示均价折后约7500元/平方米保持一致，也是3月中旬中洲天御开盘的网签数据。和真实售价比较接近。3月份惠民之家的统计数据显示，中洲天御的网签均价为6161元/平方米。楼盘名：隆生东湖9区　　地址：惠城东湖花园东湖路　　开发商：惠州隆生房地产有限公司　　公示均价：1元/平方米　　成交均价：10107元/平方米(惠民之家4月网签均价)　　调查情况：东湖9区现在售的是2、5、6三栋，建面是介于119-&266平方米的3-5房，项目整体均价12500元/平方米，6座在售建面为120-&130平方米三房，均价12000元/平方米，2座江景楼王单位，在售建面为226、266平方米5房，均价18000元/平方米。而惠民之家的数据显示，4月份东湖9区网签均价为10107元/平方米，相差并不大。搜房网统计数据显示，东湖9区的价格在3月底至4月下旬才进入上涨通道，3月底推售的5栋和4月下旬推售的5栋均价上有1000元/平方米的涨幅。而从4月初至5月初其最低均价从10000元/平方米上涨至12000元/平方米，其景观楼王的均价维持不变。惠民之家4月的网签记录应该是3月份东湖9区的成交记录，和东湖9区3月份的公示价格相差不大，预计5月、6月的网签均价将在12000元/平方米以上。另外隆生开发的项目折扣的释放上一直都较为谨慎。东湖9区是全款9&.8折，按揭9&.9折，无额外优惠。　楼盘名：深业喜悦城　　地址：仲恺高新区和畅西五路105号　　开发商：惠州仲恺鹏基投资有限公司　　公示均价：7300元/平方米　　成交均价：6415元/平方米(惠民之家5月第二周成交均价)　　调查情况：当前深业喜悦城的主力户型区间是介于80-&128平方米的2-&4房，折后均价7300元/平方米。深业喜悦城的房价从3月初至今的涨幅在800元/平方米左右，在仲恺并不属于涨幅特别大的项目。惠民之家的统计数据显示，喜悦城5月第二周的成交均价为6415元/平方米，意味着项目的成交折扣上拥有较多的弹性和区间，深业喜悦城开发商对外公示的优惠即是购房者选购100平方米以下户型，送5万元装修基金，购买128平方米以上户型可享受8万元的装修基金。楼盘名：恒裕世纪广场　　地址：仲恺大道与和畅西三路交会处　　开发商：惠州恒裕科技有限公司　　公示均价：9000元/平方米　　成交均价：7037元/平方米(惠民之家4月网签均价)　　调查情况：恒裕世纪广场现3、4栋房源在售，3栋户型建筑面积95平方米3房和120平方米3+&1房，4栋户型建筑面积108平方米3房和140平方米4+&1房，3栋均价为9000元/平方米，4栋均价为1.1万元/平方米。惠民之家的统计数据显示，恒裕世纪广场4月份的网签均价为7037元/平方米，和现在在售的均价相差较大，惠民之家的上周成交统计数据显示，其成交均价为7575元。实际上从3月份开始借助深圳客的强势回流大潮，仲恺片区的房价开始迅速上涨，3月底从此前6500元/平方米均价直接涨到了8300元/平方米，而到了4月其均价又再度上涨，到4月底最高价格已经过万。但是其使用电商团购等形式，给予2万抵7万—10万的优惠折扣，而且现场还有其他方式的折扣，价格差较大。楼盘名：丽日君颐家园　　地址：云山东路32号　　开发商：丽日地产　　公示均价：14000元/平方米　　成交均价：12432元/平方米(惠民之家的4月网签均价)　　调查情况：丽日君颐家园当前在售的主力户型为2、3栋，对应的产品分别是95、103、110平方米三房以及116、131、147平方米四房，上述两栋单位的均价介于1元/平方米之间，从价格指数来看，丽日君颐家园的均价是从3月初开始上涨，从此前的11000元/平方米上涨到5月下旬的14000元/平方米，3月前半个月的均价依然是11000元，在3月后半月均价上涨至13000元/平方米。而惠民之家的网签均价4月份为12432元，结合网签的滞后性，价差并不大。而且在4月底，丽日的楼王单位均价还有下降的趋势，统计数据显示，4月下旬其3栋均价为16000元/平方米，而到了5月上旬，这一价格降到了15000元/平方米，而且丽日的优惠幅度也不大，统一购房总价减5万。楼盘名：润城双璧湾　　地址：惠城惠博大道4&6&6号惠州求实职业技术学校往西500米　　开发商：惠州市润城房地产开发有限公司　　公示均价：6800元/平方米　　成交均价：58&14元/平方米(惠民之家4月份网签均价)　　调查情况：当前双璧湾在售的是31、32栋建面介于87-&124平方米3-&4房，3、4栋是介于140-&170平方米江景楼王在售，折后均价6800元/平方米。目前还有部分特价房6500元/平方米，以及10套特价房送10万装修活动。惠民之家的统计数据显示，4月份双璧湾的网签均价为5814元/平方米。双璧湾的房价从3月初开始上涨，从此前的5800元/平方米涨到了6800元/平方米，其间均价曾短暂上涨到7200元/平方米，但随着深圳客户的退场，又迅速回落到6800元的均价上来。而且双璧湾的折扣相对较多，其以特价房、送装修基金以及其他现场折扣的方式呈现。抛开网签的滞后性，5月第二周惠民之家的网签均价去到6421元/平方米，和在售的6800元的均价相差并不大。楼盘名：日升昌天誉　　地址：惠城文华一路31号　　开发商：惠州市和胜置业有限公司　　公示均价：元/平方米　　成交均价：10369元/平方米　　调查情况：日升昌天誉目前在售的主要是7、8栋住宅，主力户型为建筑面积为240平方米的5房，另外还有部分150平方米的房源在售，均价介于元/平方米之间。日升昌天誉的150平方米户型的均价从3月初至今均价都是在12000元/平方米左右，一直没有变化，但其240平方米的五房从3月份的13000元涨到了15000元/平方米。统计数据显示，4月份日升昌天誉的网签均价为10369元/平方米，日升昌天誉目前购房都享受9折优惠，在这个9折之后，现场可能还有其他的折扣方式，预计5月的网签均价可能会有部分的提高，主要是其15000元/平方米均价的大户型房源开始增多。楼盘名：T&C&L康城四季　　地址：仲恺高新区和畅4路　　开发商：惠州T&C&L房地产开发有限公司　　公示均价：9500元/平方米　　成交均价：7023元/平方米(惠民之家的4月网签均价)　　调查情况：TC&L康城四季当前在售的主力为公寓产品，主力户型为建筑面积介于49-51平方米的一房、69平方米的两房、87平方米的2+&1房，开发商的均价报收都是9500元/平方米。TC&L康城四季项目的房价是从3月初开始呈现出极速的上涨态势的，相较于此前的7500元/平方米的均价，涨幅为2000元/平方米。惠民之家的统计数据显示，4月份康城四季的网签成交均价为7023元/平方米，这和3月份TC&L康城四季的均价有出入，而4月份的价格指数显示康城四季的均价介于元/平方米之间，而最近一周康城四季的周成交均价为9019元/平方米，应该就是9500元均价的折后价。楼盘名：方直君御　　地址：东江新城21号小区　　开发商：广东方直集团有限公司　　公示均价：元/平方米　　成交均价：8829元/平方米(惠民之家4月网签数据)　　调查情况：目前方直君御在售为T13栋，其户型主力面积段介于173—191平方米之间，整体均价5月23日调整到元/平方米，从年后至今，方直君御的均价涨幅介于元/平方米之间，在惠城区都属于单价涨幅较高的楼盘之一。惠民之家的统计数据显示，方直君御在4月的网签均价为8829元/平方米，而的统计数据显示，君御的均价4月份在元/平方米之间。另外方直君御继续使用电商团购优惠，2.5万元可抵10万元。惠州世联行副总经理胡光宇　　出现开发商的公示均价和实际网签均价有差别这很正常，实际上所有开发商在对外公布价格时，都是面价，即没有包括任何折扣优惠点数的楼面价。至于开发商为什么这样做，理由很简单，就是通过面价和实际价格来起到第一步甄别客户的目的。　　如果购房者没兴趣，只是随便问问，那么售楼员肯定告诉你这个房子是8000元均价，但如果你真有兴趣或表现出较强烈的购买意愿，售楼员会告诉你楼盘实际折扣方式以及其他折扣，一定会比面价低甚至低很多。　　影响一个楼盘或者某一栋楼的发售均价主要是楼层、朝向，一般高一层景观、视野好一点的都会相对贵一点，但部分开发商的折扣包装有相当的手法，比如在总房价里加上这些之后，再用类似电商多少抵多少的方式优惠，或者折上折，或者是准时签约折扣，或者特价房、或者7天签约折扣以及一次性付款折扣、按揭折扣、总经理权限折扣等方式，给购房者造成一种错觉，即该项目的优惠力度巨大，现在购买是合适的时机。　　这些面价和实际成交价的价格差，对于真正想买房的消费者而言影响是极有限的，主要对有初步意向的购房者造成心理影响，而实际上涨价的预期并没有想象中的高。　　另外，一般网签的滞后性在两至三周左右，长的可能超过一个月。这种滞后性相对于惠州第一季度一路上扬的市场而言，其网签均价并不能很好地反映出实际成交情况。　&&&&网签滞后造成价格差&开发商不自律也是推手　　惠州某房企营销总监文先生(化名)　我们一般认为网签的滞后性是造成开发商公示的面价和实际成交均价价格差的主要因素。经常开盘的销售数据被滞后两三周是很正常的事情，有时候你会发现某一周一个楼盘销售了好几百套，而此前几周或数周，该楼盘成交相对较少或者根本无成交，这就是明显的集中签约所致，意思就是开发商等到积累到一定批次后，统一到房管局备案。　　年后至今，惠州房地产市场急剧升温，成交量快速放大的同时，均价也处于快速上升状态，而网签均价滞后性至少都有半个月。面价在上涨的同时，网签均价还停留在此前的成交价上。如果你看部分中介机构周成交单盘排行榜的前几名，就会发现相距一周的成交均价和开发商公示的面价相差并不会很大，但周成交网签的数据并不能代表一个月的网签均价。　　此前房管局发文明确要求开发商不准以各种名义收取诚意金，旨在打击部分开发商以团购、电商的名义巧立名目。但实际上这些电商平台都是与开发商合作，通过拉高房价后再给予部分优惠，这也成为部分职业经理人牟利的平台，比如一万抵十万，这样的操作对面价有一定的影响。　　还有，部分开发商自律性不够。今年惠州楼市量价齐升的同期，部分开发商一边涨价一边让内部员工认购，这样可以加价卖出去赚取价格差，还可以将银行贷款提前套现。这种现象肯定是有，但比例一定不高。律师说法　　开发商因房价上涨不履行合同将承担违约责任　　惠州卓凡律师事务所律师曾环钦　基于惠州房价在短期内大幅度的拉升，关于商品房买卖的纠纷尤其是房价变化导致一方故意违约的情形在惠阳、大亚湾片区成为高频次事件，诉讼案件急剧增加。　　违约方选择通过违约方式来应对所带来的收益远远大于其违约成本或违约处罚，以此阻止交易，但违约方的这种行为并不能都达到目的。《合同法》第60条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，针对卖方有条件履行而选择故意违约的情形，买方有权要求卖方继续履行并承担相应的损失赔偿责任。事实上，在司法实践中，法院在审查后认为合同可以继续履行的，也都判决卖方继续履行。购房提醒　　谨防开发商抬高房价再打折　　部分房企会利用先抬高价格然后再降价的手段吸引购房者，他们会把房价提高到物价部门的申报备案价格以上，这样就算优惠，其实价格并没有便宜多少。如果商家的报价远高于备案价，再假称给消费者优惠，在虚高报价上打折，这就是虚假优惠折价的价格欺诈行为。折上折优惠　玩营销噱头　　有时候售楼处的一些优惠活动看似力度较大，实际只是给购房者制造感觉“划算”的氛围。购房者要了解当时的楼盘价格，最好还查询一下该楼盘全年销售价格和销售速度，避免上当受骗。房企对购房者做出的所有价格承诺，都应该不折不扣毫无异议地履行，无论这种价格承诺是登在广告上的、写进合同里的或是口头约定的。　“特价房”是幌子　总是“已售罄”　　当楼盘推出“大减价”“大吐血”的特价房时，往往只是开发商吸引购房者的幌子，售楼员的回答总是“已售罄”。当然，如果这个楼盘已经处于尾盘销售阶段，则特价房可信度较高。　警惕房价偷换概念　　房企竞争激烈，各种广告推陈出新，但以立方米为房价的计量单位，让不少消费者有种被忽悠的感觉。户外广告上“m”的右上角不是“2”，而是“3”，谁又能想到以“立方”卖房?如此的营销手段存在偷换概念的嫌疑，遇到此类情况，消费者可以要求开发商将房价换算成XX元/㎡，再考虑买不买。
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买首套房做好这些准备 你一定不会吃亏的
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
买房是一件大事,在买房前,必须要做好相关的准备工作,毕竟,买一套房子,要耗费许多人大半辈子的心血。对于头次买房的人来说,一定要做好下面这些准备。 一、是否有 如今,很多城市都实施住房,一些城市规定,买房需要缴满一定年限的社保或个税才可以。买房前,先了解当地的购房政策,了解自己是否具备买房资格。比如,社保/个税缴满一定年限了吗?是否被限购了? 二、征信记录有无问题 采用贷款的方式买房,要注意查询一下个人的信用记录。因为信用不良,会被拒贷。 1、去当地人民银行分支机构、征信分核心查询 需要携带的材料有:本人有效身份证原件、本人有效身份复印件、《个人信息报告本人查询申请表》。 2、通过互联网查询 查询网址:http://ipcrs.pbccrc.org.cn 查询步骤:登陆/注册、身份验证、提交查询申请、申请后的第2天获取查询结果。 三、明确自己的需求 还是二手房? 买还是? 买在哪个区域? 买房是一步到位还是阶梯换房? 买多大面积的?几室几厅? 一家三口或四口居住还是三代同堂? 不同的情况,肯定是要区别对待的。 四、评估购房能力 1、/ 确定有买房资格、无不良信用记录后,就要考虑买房首付了。首付是买房路上的拦路虎,是买房的一道门槛。 了解目前买房首付是多少,贷款政策是怎样,比如贷款的利率是多少等。 2、多少 贷款年限最长为30年,贷款年限长短受到房龄、贷款人年龄的影响。在相同的情况下,贷款年限越长,则月供越少;贷款年限越短,则月供越多。通常情况下,月供应该控制在月收入的30%左右。 3、买房税费 新房的主要税费有:交房时缴纳、、一年的和取暖费。 二手房的税费通常比较多,有契税、个税、增值税、等主要的税费。 4、装修费用 不管买的是新房还是二手房,买了后,都得对房屋进行装修。这个装修包括硬装,即铺地板、刷墙等。方面,包括买家具家电等。这方面的费用,也是买房前要考虑的。 5、养房能力 买房入住后,要缴纳物业费、水电费、燃气费、网费等各种费用,如果有车位,还要缴纳车位费。 五、了解房产知识 买房前要了解必要的房产知识,比如二书、梯户比、/得房率、、人车分流、容积率、绿化率等;掌握选楼栋、选户型、选楼层等看房选房技巧;知晓公积金贷款、商业贷款、组合贷款的区别,以及等额本息和等额本金还款方式的特点;了解新房、二手房购房流程等。 买房无小事,在买房前,要做好足够的准备功课,确保买到心仪的房子。
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按Ctrl+Enter发送二手房成交价、网签价、评估价你都懂吗？二手房成交价、网签价、评估价你都懂吗？搬砖房产百家号对于买房新手来说，很多专有名词都是第一次见，经常会搞的自己晕头转向，比如定金和订金，对于二手房来说，有几个价格也是容易被购房者搞混的，那就是成交价、网签价、评估价和指导价，房屋交易需要受市场监管，所以就衍生了指导价；买卖房屋需要在进行备案，就出现了网签价；贷款买房的话银行需要知晓房屋价值，这就是评估价。购房者需了解其各自含义。这几个价格一定要搞明白，才能在买房的时候更加顺利。成交价：成交价是指购房者最终支付给卖家的总金额，是房屋的实际价格。比如出价100万的房子，最终以97万成交，那么成交价就是97万。指导价：过户指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下线，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。换句话说,二手房过户指导价就是政府根据他的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围。网签价：现在房产交易都要进行网上签约，所谓的“网签价”就是指在网管局系统里体现的成交价格。网签价不能低于房管局要求的区域最低过户指导价。网签价最高可以到达合同价的90%-95%。网签价的高低即决定贷款数的高低，也决定了交税的高低(商业贷款首套贷款额=网签价×80%，商业贷款二套贷款额=网签价×70%)。评估价：评估价就是专业的评估机构通过一定的方法对房产价值进行评估，最终给出一个评估价。银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多。比如100万的房子，如果评估价分别是90万和110万，那么首付的费用是不一样的，100万的房子，那么按照30%的首付比例来算，首付是30万，如果评估价是90万，可以贷款63万，如果评估价是110万，可以贷款77万，所以很多人会选择故意把评估价做高，但是如果一旦被银行发现，贷款很有可能会被银行拒绝，而且还有可能影响以后的贷款，更甚者会被定为骗贷而被追究法律责任，所以大家对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。搬砖房产百家号最近更新：简介:上涨的不是房价，是人的心理承受力作者最新文章相关文章