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广州史上最严的“330”政策 竟为商铺留了一条出路
来源：新浪乐居
2017广州“330新政”的出台，确实引起了市场的一顿哇然，公寓产品备受打击。但政府此举，其实也是为了稳定楼市的正常发展。尽管不少业内人士都评论本轮调控对商服类房地产项目影响巨大。但笔者，却从这次的调控之中，看到了商铺售卖市场生机。
3月30日，广州楼市迎来了史上最严的楼市政策，主要对住房限购、信贷、商服类房地产项目等多维度进行深化管理。而其中，对商服类房地产项目影响最为严重，其中公寓产品最受关注，但除公寓之外，其实商服类产品还包括了商铺、写字楼物业。
房产数据统计得知，2017广州“330新政”确实对市场造成巨大的刺激，在3月30和31日两天，广州商业项目成交套数直攀高峰，两天共成交301套，日均约为150套。而对比前后10天的成交数据，分别为657套和367套，日均分别约为65套和36套（网签数据）。 &
新政前后，市场成交量折半，也体现新政实施后夯实商业办公的本质属性的效果，对房地产市场健康以及广州的城市发展都会产生深远意义。
新政过后 商铺投资更具前瞻性
2017广州“330新政”的出台，确实引起了市场的一顿哇然，公寓产品备受打击。但政府此举，其实也是为了稳定楼市的正常发展。尽管不少业内人士都评论本轮调控对商服类房地产项目影响巨大。但笔者，却从这次的调控之中，看到了商铺售卖市场生机。
从上图第2、3点中可得知，300平起的建筑面积和每年所需负担的高额税率，将使得商服类的投资的小额资金流不复存在。在未来的市场，商服类产品面向的投资群体只有掌握市场大额资金，准备作长期投资的大客户群，也就是所说的高端客户群。如此一来，整个商服类产品市场的竞争将变得清净起来，市场价格的走势将变得相对稳定。只要抢占先机，利用本次政策的出台，大额地进行区域性的商服类项目投资，提升整个区域GDP，将有机会把控市场价格变化。受益于最能带动的GDP产值和高回报率的属性，在三类商服产品中，商铺具升 值力较好。
选对产品&更要选对区域
一个产品的升 值能力，不仅受其自身属性所影响，更受外界区域的各项因数所影响。在地里位置上，认定为每个城市都拥有四个郊区，但在广州，却唯独少了西郊，因为西部郊区，已被佛山认领了。所以在广州西，已然是全市中心般的繁华。老广州有句话：“有钱住西关，有权住东山。”在这个百年历史的传承背景下，在广州投资商铺，西部绝对是一个绝佳的选择。
选商铺，人流绝对是第一考虑因数。近几年，随着城市建设的高速发展，高楼林立，地铁通车，面对广州西部，首先迈入眼帘的绝对是金沙洲版块，据了解，2004年，金沙洲居住人口不及2万，而如今已超过15万，连翻3番。一个如此庞大的人流，就是白花花的的资金流。
金街28临街商铺站在成熟的商业氛围之上
15万的人流和日均2万车流，让整个金沙洲早已形成五大成熟商业带，在未来，随着周边七大商业中心的打造，也将带来金沙洲大型百货超商的经营热潮，带旺整个市场的商业氛围和消费习惯，保证金沙洲居民的本地消费不外流，同时吸纳城西板块的部分消费客群以及佛山片区的消费客群。 &
坐享庞大的人流量和车流量，加上区域早已形成商业氛围和消费习惯，金沙洲版块的商服投资，何须多虑！
金沙洲，一望遍地是宝。但无奈土地市场的紧缺，区域内仅有几个项目在售，特别是一手产权临街商铺销售，更是少之又少，而目前最受瞩目的，当属()项目。据了解，目前金街28在售的商铺面积为20-80平，均价6万/平，对比周边8大商业中心的产品，具有全展示面，24小时营业，使用成本低绝佳优势。 &
据调查，目前周边临街商铺均是旧铺，形象及使用功能均有所影响，而金街28作为一个全新项目推出，使用功能更齐全，展示形象更好。完全满足了商铺投资的指标之一——“可视性”因子！
金沙洲小面积商铺产品
2017广州“330新政”的出台后，对于商服类产品，有一点是影响着未来整体市场趋势的变化，就是商服类项目的新建规划建设及办理不动产证的最小单元建筑面积不低于300平方米。如此一来，未来所有新建的商服类项目，都将捆绑住大额的资金流和高税费。
而看回金沙洲板块，目前金街28项目拥有小面积，大开间的20-80平的临街商铺，这个，也是手握小额资金流投资客户的救命稻草，错过了金街28的商铺项目，未来在商铺投资的路上，小额资金流的投资客户将越走越艰难。
一手产权临街商铺，产品新颖，功能齐全，区域位置利好，金街28项目的商铺产品，将其称为当下金沙洲商铺珍宝，一点都不为过！
PS：想要了解更多关于“330新政”最新解读吗？本周六下午13:30，在【富力金街28】销售中心，将落地“【探路投资】专家面对面 房地产新政下的资产配置新思路”活动。
届时，司马春秋先生、中原地产项目部总经理——黄韬先生、金融投资专家——何佳轩先生，将一起深度解读广州330房地产新政、新政出台后投资者的投资出路以及个人注册公司购买商业物业的注意事项、购买流程、税费等方面的问题。
位置有限，有意者可提前预约！预约电话：020-
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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　　二套房贷款首付降至四成！在3月30日下午4点58分，央行、住建部、银监会三部委联合发布通知之前，谁也没想到政府会有如此大的力度刺激楼市，更没有想到的是仅仅10分钟后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。
　　都知道今年的房地产调控政策会放松，但这个力度远超市场预期，对已经显现疲态一年多的楼市而言，这无疑是一剂强心针。当晚，不仅中介机构延长营业，开发企业的高管们也挑灯夜战，积极应对。次日，地产股全线飘红，部分直接受益的项目售楼处被购房人挤爆，部分业主甚至开始提价。
　　毫无疑问，从去年的9&30到今年的3&30，受益最大的群体都是改善型置业，对北上广深四大一线城市而言，都是楼市主要置业群体，但楼市是否就此掉头向上，一路飘红，重现2009年？从新房到二手房，此起彼伏的涨价信息是真是假？对此，京华时报地产周刊的记者展开即时调查，为购房者释疑。
　　■企业
　　加速推盘
　　&我们的小户型产品刚刚全部卖完了，现在就只剩下几套大户型。&4月1日早上，位于南六环的某住宅项目销售人员告诉记者，该项目的户型主要是90平方米以下的两居和120平方米的三居，受3&30政策的刺激，这两天的看房人数、电话咨询量和认购量都有明显上升。
　　不少房企纷纷在第一时间通过新政推介自己旗下的项目。新政发布次日，万科旗下包括北京、沈阳、大连、烟台、太原、青岛、济南、天津、唐山等多个分公司同时打出在未来24-48小时内&不涨价、不打烊、等你来抢房&的广告语，以此来吸引购房者。
　　北京龙湖则趁势推出&暖春行动&，推介在售的滟澜新宸、双珑原著、好望山、长城源著等4个项目，不但没有提价，而且给出优惠措施，以其在孙河板块在售的高端别墅双珑原著为例，目前全款购房享受9.8折，五成首付9.9折，电商排卡20万抵40万，4月30日前，龙湖老业主推荐新客户成功购买指定户型，最高可减免30万物业费。
　　据龙湖&双珑原著销售经理程浩介绍，双珑原著一直卖得不错，今年以来势头更好，3月份就成交了1.1亿元，对于总价在2000万-4000万元的高端项目而言，这个成绩相当不错，&新政出台，对我们这样的项目利好还是很明显的。政策出台后，我们对客户做了个小调查，我们的业主基本都是二套房以上的客户，贷款首付从七成降到四成，极大降低了客户的购入门槛，对犹豫是否要出手的客户而言，新政给予了他们信心，把心里的石头放在了地上。&基于这样的了解，程浩对双珑原著即将推出的4000万元上下的&中央墅&产品很有信心。
　　推盘同时，成交数据也不错，万科24小时成交1.56亿元，合生滨江帝景36小时成交22套。
　　&涨声&四起
　　5点新政刚发布，不到一个小时，项目涨价传闻已经不胫而走，次日，甚至出现集团发布的涨价&红头文件&，以及各种限时不涨、最后抢购之类的广告、宣传，借助微信、微博等新媒体传播工具，迅速抢占买房人、卖房人、围观群众的眼球。
　　3月30日，政策刚一出台，深圳宝安某项目就宣布，从3月31日开始报价上调5%，但具体售价需要面谈。
　　3月31日，位于深圳、烟台、宁波等地的多个楼盘&急迫&地发出涨价通知，其中，烟台5个楼盘均表示将在本月内开始涨价，涨幅最高的是位于莱山区的金地格林世界&&从4月6日起，该项目封盘大调价，最高涨幅为5万元。
　　金地在宁波的项目外滩1号也有调整价格的打算，网上流传的一份金地集团的文件显示，政府救市态度已经非常明确，楼市即将回暖，各地项目呈热销趋势，经集团商讨决议，故对二三线以上城市优秀项目将实行统一上调价格的战略调整。故此项目需在4月20日前完成价格每平米提价500-1000元不等的调整。
　　>>释疑
　　说涨价更似炒作
　　一位业内人士私下告诉记者，&这种涨价更类似营销炒作方式&。据其分析，3&30政策的确会提振市场信心，但在库存居高不下、新增面积迅速增加的大背景下，明智的开发商都会选择趁机加速出货，消化库存，而绝不是趁机涨价、增加利润。&如此强力的刺激，也不足以让市场有强烈的信心相信房价很快会暴涨，并为此接受更高的房价。&
　　据记者了解，北京市场暂时还没有出现明确表示涨价的在售楼盘，接受记者采访的多位房企相关负责人普遍表示，新政的确带来了更多的看房人，这会加速库存的去化，因此短期内仍会以走量为主，而在此之后，才会考虑是否溢价的问题。
　　■二手市场
　　业主试探性涨价
　　政策出台之后，记者接到了多个经纪人电话，问是否需要抓紧看房。而春节前就开始挂牌出售房源的王小姐在新政策出来的当天晚上就接到了7个要谈价格的电话。
　　据王小姐介绍，她年前着急用钱，所以以350万的价格挂出了她在东三环附近近90平方米的两居室，后来因看房人太少，降价10万，但仍然没有顺利出手。而就在新政出台的当晚，接完众多电话之后的王小姐心态就明显地出现了变化。&从没人买到很多人想找你谈价格时你的心态肯定会有变化的，我先等一下，暂时不那么着急了，挂牌价格说不好，但我觉得可能会调高5万左右。&
　　另据报道，太阳宫某项目业主一夜提价35万元。该报道称，澜石小区有一套2居室出售，本来业主与客户已经谈好出售价格为745万，并且准备近日签合同，但业主在看到政策后立马将价格涨到780万，而且一点议价空间都没有，但购房人不同意，合同只能作废。
　　5改2后上市房源增加
　　根据链家地产统计，新政出台后首日，签约成交客户增多，其中主要为之前已经看好房子的客户，实际成交价格保持平稳。值得关注的是，部分区域2到5年房源增多，且这部分房源业主报价有一定上涨，但涨幅不大，一般在5%以内。从市场整体情况来看，买卖双方表现较为理性。
　　链家劲松门店的一位经纪人告诉记者，他这两天已经接到2套购买5年以内的房源信息，&业主也在换房，本来不打算卖房的，因为价格不太合适，这次政策一出，想挂出来看看情况&，对部分5年内房源提价的现象，这位经纪人表示，&原来5年以内的房源挂牌价普遍低于满五唯一的房源，营业税也多是由卖家和买家共同承担，现在部分房源报价上涨，只不过把这部分买房人隐性的支出公开化了，其实算不上涨价&。
　　>>释疑
　　涨价可能卖不掉
　　伟业我爱我家副总裁胡景晖奉劝广大业主朋友别涨价，&因为涨价的结果就是卖不掉，量价齐升的年代过去了，借机涨价的结果是自讨没趣。新出台的政策仅会刺激二季度房地产成交放量，价格则变化不大。这两个政策加在一起，最多也就是刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能够有所上升&。
　　海淀林萃路附近某门店的经纪人表示，目前只接到一个业主调价的要求，幅度大概5%。&其实现在很多业主都非常理性，着急卖的就不会太调高价格，这样只会错过卖出去的机会。去年9&30新政的时候就是这样，很多人也要求调价了，但调整的结果就是错过了那一轮卖出去的机会，还得等下一轮。&
　　■购房者
　　理性对待，冷静出手
　　首次置业的刘女士表示，自己很理性，虽然之前看上一套房，但也不着急。&这么多政策密集出台说明房地产市场并不是太好，着急什么。&刘女士称，她之前在西四环附近看过一个房子，去年最早时候挂牌价格是200多万，一个月卖不出去业主调整一次降几万，她之前去看，已经降到165万。&所以，我不觉得房价短时间内会暴涨。&
　　据我爱我家统计，其全国12个城市近1600家门店和全国统一呼叫中心的业务接待方面来看，除了咨询量有10%左右的增多外，新增房源挂牌量、新增买房客户登记量、交易量、成交均价均未有明显变化，客户连夜抢购、业主连夜提价的现象非常鲜见。
　　■股市
　　地产股震荡上扬
　　&3&30楼市新政&不仅牵动着购房者的神经，也影响着资本市场地产板块走向。
　　周一午间，有消息称央行紧急召开记者会，发布信息可能与楼市有关，使得午后地产股迅速拉升，再度带领股指冲击高点。同花顺统计的134只地产股中，天房发展和香江控股等10只个股收盘涨停，40多只个股涨幅在4%以上。
　　然而，&3&30新政&发布后，地产股却上演震荡行情。
　　周二，房地产板块集体大幅高开，一度推动沪指站上3800点。但短暂高走后下探翻绿，尾盘跳水杀跌。根据中信一级行业分类，房地产板块整体下跌1.84%，居行业跌幅榜之首，建筑板块紧随其后跌1.84%。
　　周三，地产股再次大部分翻绿转红。截至收盘，房地产开发指数上涨0.96%，低于当日上涨指数1.66%的涨幅，沪深两市房企股价上涨87家，下跌26家。
　　值得注意的是，地产股短期震荡难以掩饰今年以来整体上扬。数据显示，截至3月31日收盘，今年以来，申万二级行业分类房地产开发板块整体上涨20.15%，大幅跑赢上证综指。从单周数据来看，上周，房地产行业融资净买入为52.96亿元，此前两周的融资净买入额分别为29.99亿元和30.93亿元。而3月第一周，则出现了48.29亿元的融资净买入。
　　不过，民生证券指出，本轮房地产调整是短期因素和中长期因素共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。
　　■市场执行
　　新政执行尚有过程
　　3&30两大新政的生效时间均为3月31日起，但截至4月1日，记者了解到，在售新盘以及二手房市场均尚未开始执行新政。
　　记者从伟业我爱我家了解到，从3月31日到4月1日，伟业我爱我家一直在与各个门店、贷款经办部门进行沟通，各个门店的反馈较快，但银行的情况目前还不太明确。伟业我爱我家相关人士表示，虽然新政已经从3月31日起生效，不过从行政程序上来说仍然需要一个过程。
　　而方面，截至4月1日，只有工商银行、招商银行等少数银行公布了关于二套房贷首付比例的方案，农行、建行、中行、交行尚未有进一步具体的房贷政策，兴业银行北京分行、民生银行北京管理部等均在等总行相关细则，光大银行也表示目前尚未有具体的细则，但是会严格按照三部委文件要求执行。
　　□业内分析
　　2009年不会重现
　　3&30新政出乎预料的力度，让市场沸腾的同时，也出现了不少喊涨的声音，甚至有人认为&2009年再现&。知名经济学者马光远就表示，房地产政策调整早在意料之中，二套房首付降至40%，二手房营业税政策调整也意味着政策回归至2008年救市模式。在今年经济形势极为严峻的情况下，通过政策稳定房地产的预期是可以理解的，&政府对房地产的爱是真爱。&
　　2008年年底救市后2009年房价的一路飙升，购房人记忆太过深刻，那么此轮如此力度的救市，是否会重现2009年？记者采访发现，大多数人士虽然都认为3&30新政的确会促进楼市稳步向上，但均不认为会重现2009年的涨势。
　　2008年10月底，央行、财政部和国税总局联手推出包括降低首次置业小户型单位的契税、免征土地增值税和印花税以及首次购房首付降至两成、贷款利率下浮30%等多项刺激楼市的一揽子救市政策。此外，地方政府也相继出台买房送户口、获财政补贴等地方版的救市措施。
　　&两次政策的出台背后，都和持续低迷的态势有关。&上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，2008年受
　　全球经济危机影响，信贷等开始收紧，进而导致楼市步入萧条。救市的目的就是为了让楼市快速复苏。而在2015年的救市方面，也是对楼市反弹力度小的一个提振。
　　&两类做法都对楼市进行了比较强的刺激，背后体现的是房地产市场依然受政策保护的需要。从政策层面看，对于首套和改善型需求、营业税免征期限等方面都有类似的做法。&严跃进表示，2008年年末的救市政策，本质上是一种总量刺激的做法。在经济危机下需求不足的情况下，通过此类政策刺激能够带来市场购房需求的全面释放。而2015年的救市，更多是从结构改善的角度进行的。此次政策很大程度上呼应了&两会&精神，进而对刚需和改善型需求两类进行的格外呵护。
　　对此，来自房地产销售一线的声音也同样不那么乐观。
　　&对于已经沉寂很久的楼市来说，3&30政策所带来的刺激会相对明显，但绝不会是翻天覆地的，不会出现像2009年时市场突然的反转，&北京某房企负责人对记者说。在他看来，新政对一二线城市的刺激要比三四线城市更为明显，对于购房者来说，上半年将是一个很好的入市时机，而到了下半年，对于库存去化比较好的项目来说，可能会出现一定程度的涨价。
　　不过，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在当前我国经济增速放缓、结构调整的新常态下，尽管本轮新政会刺激宏观楼市二季度持续复苏，但是依然无法从根本上扭转趋冷的大趋势，未来宏观楼市像过去几年那样量价齐升的情况将不会再出现，量增价稳将成为2015楼市新常态。
来源：中国经济网
关键词：楼市
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