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业主买二手房却无法落户 律师:卖房者应担责
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摘要：2011年8月，郑州市民常先生在郑州北环一小区买了一套二手房，可是，第一任房主的户口迟迟不迁走，导致常先生一家无法落户，这让常先生很恼火。律师称，原房主有义务把户口在约定的时间内迁走，没有在约定时间内迁出的，应该承担违约责任。
2011年8月，郑州市民常先生在郑州北环一小区买了一套二手房，可是，第一任房主的户口迟迟不迁走，导致常先生一家无法落户，这让常先生很恼火。
律师称，原房主有义务把户口在约定的时间内迁走，没有在约定时间内迁出的，应该承担违约责任。
买了二手房，无法落户口
去年8月，常先生在郑州一中介公司看上一套72平方米的二手房。 当月，他便花69万元买下该房。常先生买房，是为了让妻子和将出生的孩子落户郑州。购房时，常先生和原房主丁女士在中介公司签订协议，规定房产过户后30天内，原房主将户口迁出。签协议时，常先生要求丁女士向中介公司交保证金1.6万元，若她违约，保证金归常先生所有，每天还要向常先生支付相当于房价千分之一的违约金。
去年12月，常先生到房产所在的柳林派出所办理落户手续，但被告知，一个叫陈明的人，户口从2004年就落在这套房下。常先生多次和丁女士协调，都未解决问题。为此，常先生要求丁女士赔付保证金和违约金合计8.5万元。丁女士觉得冤枉，陈明并不是她家的人。她说：“我也不是原户主，2008年，我从一个叫李玲的人手中买到了该房，李玲卖完房后，将自己的户口迁出，把丈夫陈明的户口留在了这里。”
未按约定迁户口，卖房者应担责
河南国基律师事务所律师刘保成说，在二手房买卖中，若买方对户口迁入有需求，并跟原房主作出约定，原房主有义务把自己的户口在约定的时间内迁出，没有在约定时间内迁出的，应该承担违约责任。“第二任房主丁女士应该承担过错责任，她不知道首任房主的户口没迁走，就向常先生就迁户口做出承诺，导致常先生无法在约定的时间内迁入户口，这侵犯了常先生的合法权益。”如果当时双方把能否落户口作为买卖房屋的前提条件，现在常先生有权要求退房，并由丁女士赔偿相关损失;如果当时双方仅仅把能否迁户口作为特定要件，丁女士只需向常先生支付违约金，原有的房屋买卖继续有效。刘保成称，第二任房主当初并没有就户口迁移问题跟第一任房主作出约定，但丁女士可要求第一任房主把户口迁走。
二手房落户难，律师给支招
“现行的法律法规，没有规定房屋出卖人卖房子的同时必须把户口迁走，二手房房主难落户陷法律真空。”刘保成说，近年来，在房屋买卖中，因为户口问题产生的纠纷很普遍。一旦原房主有欠债、违法、违章等行为，相关部门都会直接找到户口所在地，这会给新房主带来麻烦。对此，他建议：如果购房一方对户口问题有要求，在签订合同前，要去房屋所在地的派出所核实房主信息。另外，购房者应在购房合同中约定对方户口迁出的具体时间，还要标明具体的违约责任。
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卖房后不迁户口有什么后果？
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
户口不迁出，买方能不能落户？卖方不迁走户口会带来什么风险？卖房后不有什么后果？下面一起来看看，希望对大家有所帮助。一、户口不迁出，买方能不能落户？根据我国的规定，一套房子只能落一个家庭的户口，卖方户口不迁出，买方不能落户，户口是任何人、任何机关都不能强制迁出的。1.迁移户口属于公安机关行政行为，不属于平等民事主体之间的民事法律行为，人民法院更不能在民事判决中判决卖方迁出户口。2.变更户口登记需依当事人申请办理，公安机关无法直接办理或强制办理，没有法定理由，不能迁出公民户口，买方也不能通过行政诉讼起诉公安机关不作为。二、卖方不迁走户口会带来什么风险？对买方：上学风险——买方孩子不能入学2017年，市区义务教育阶段继续严格执行“单校划片”、“两个一致”的招生入学办法，即适龄儿童少年户籍与其父母或其他法定监护人户籍一致并单独立户；适龄儿童少年户籍地址与其父母或其他法定监护人的房产地址一致。所以如果原房主户口不迁出，买房的孩子无法落户上学。拆迁风险——遗留户口可分拆迁款不同时期，不同地区，不同。如果属于落户人，那么就等同于自己的房子拆迁补偿款要分给其他人一份。落户风险——不能落户原户主不迁出，买方不能迁入。再出售风险——遗留户口难出售在同等条件下，没有人愿意购买有户口遗留的房子，毕竟有很多看得见和看不见的隐患存在。其他隐形风险如果未来政策调整，户籍管理制度改革或者更加严苛，那么就可能引来一些纠纷问题，后患无穷。对卖方：如果合同已有约定，在规定日期内不迁出户口，要赔偿。三、卖房后，不迁户口有什么后果卖房后不迁户口，有两种情况：1.买方同意卖方不迁出。事先与买家协商是否可以不迁出户口（买方同意的概率极小）。哪怕买方同意卖方不迁户口，也需要和买方在《》里面写清楚，已经告知他户口不迁出且买受人已经同意，避免后期纠纷！2.买方没有同意卖方不迁出。如果买方没有同意卖方不迁出户口，那么按照《》约定，卖方就涉及违约了。一般按照合同约定，卖方应在约定时间内，迁出户口，如果，赔偿总价款的5%违约金，如果超出15日仍未迁出，每天都要赔偿万分之五的违约金。比如300万的房子，逾期卖方要赔偿15万的违约金，超过15天后，每天多加1500元违约金。四、购房者应注意以下几点1.户籍核查在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要可携带相关资料去相关部门核验。2.明确户口迁出时间和违约责任一定要在合同中明确约定的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明。3.户口迁不出则解约对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。想买房就联系专属您的置业管家400-658-3750
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按Ctrl+Enter发送我购买了一套二手房,后发现原房主的户口没有迁走,仍然在我所买的房子这.(因我不是本地人,没有办理当地户口的必要)请问这个对我有什么影响么?
你好!肯有影响的,既然房子都是你的了,为何让不是你家人的户口还在你的房产里?你后你要出售你的房产,买你房产的人要报户口的呢?现在原房主没有迁出户口,将来其它人迁不进来的!
你看下这篇报道:
其他答案（共1个回答）
子不想迁入自己的户口或者自己亲友的户口，那么可以说对你一点影响都没有，但是你要是想迁入户口到这套房子，别人的户口还在你就迁不进去。
最主要的还是楼主当你想卖这套房子的时候，下家要是知道还有户口没有签出就不会买你这房子了。
楼主应该尽快督促上家把户口签出。
按照户口管理规定，一套房只能有一户，所以必须要找到原户主，将户口迁出，您才能落户。谢谢您的关注。
可诉讼要求房主迁户口。
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买房两年多原房主始终不迁户在全国绝大多数省市并未出台户口强制迁出相关规定前，律师建议，购房者在决定签约之前，一定要自己到房屋所在地的派出所查询房屋内的落户情况，如果房屋内还有上上家的户口，至少可以要求卖家先把上上家的户口迁出问题处理完再签约。&&看更多精彩房价资讯房子买了两年多，原房主却一直不把户口迁走，户口簿上的户主至今也还是原来的房主。邹先生不得不因此把原房主刘先生起诉至法院。邹先生告诉记者，他是2014年年底在北京（楼盘）购买的一套二手房，总价在260万元左右，合同约定，原房主刘先生应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完毕原有全部户口迁出手续。如因刘先生自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向邹先生支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。“我于日办理的房屋过户，此后就很难再联系上刘先生一家，他家的户口一直留在房子里。”邹先生告诉记者。2016年年底，邹先生考虑把这套房子卖掉。到中介公司咨询后他发现，如果房子里尚有未迁出或难以迁出的户口，销售价要比市场价低几十万元。再次联系刘先生一家无果后，邹先生选择走法律途径。“但咨询律师后我才发现，即便是起诉，我也只能要求对方按照合同约定赔偿违约金，而不能请求法院判处对方迁出户口。”邹先生说。今年8月，法院判决邹先生胜诉，并判刘先生按照合同约定赔偿邹先生违约金。只是即便是赔了违约金，刘先生至今也依然未把户口迁走。邹先生的代理律师王玉臣告诉法治周末记者，邹先生遇到的情况在北京并不少见，他每年都会接到关于此类问题的咨询或案件。这种情况下，像邹先生一样的购房者，除了要求赔偿违约金，是否还有别的救济渠道？“户口老赖”何以存在为什么原房主在卖房后不愿意把户口迁出去？记者试图联系到刘先生本人，但是其电话一直无人接听，邹先生亦表示，他也很难联系上刘先生一家。“根据我了解的情况，有的人是户口无处可迁，比如，原房主卖了原来的房子后，没有买新房，或者买的新房没有落户权限；有的人是出于拆迁考虑，想要等房子拆迁后分一杯羹；有的是跟孩子上学有关，原房主可能还有孩子在房屋所在片区就读，就不愿意迁走。”王玉臣说，还有一些人没有任何理由就是不迁，邹先生碰到的情况就是如此。如果原房主的户口一直不迁出去，对于购房者有何风险？北京京师律师事务所房地产交易法律事务部主任王琮玮告诉法治周末记者，可能的风险包括：房屋内的上学学籍被占用了；原房主跟其他人或机构产生纠纷，结果法院传票寄到了购房者手中；原房主试图索取拆迁补偿；影响房屋的市场价。法治周末在采访中发现，全国各地都有人遇到过邹先生的情况，但问题主要出现在北京、上海（楼盘）等户口相对稀缺的大城市，这些深受原房主不迁户口之苦的购房者还成立了一个QQ群叫做“户口老赖受害全国总群”，这个QQ群的人数已经超过1000人。北京的另外一位购房者遇到的情况更为复杂，他在购房后发现，上上家的户口还落在所购房屋内；还有一位来自山东济南（楼盘）的余女士告诉记者，她在购买了房屋后，根本联系不上卖房者，她通过反复拨打当地市长热线后，才有民警主动跟她联系，帮忙找到了卖房者的现住址，但是问题也始终未能解决。原房主不迁户口怎么办遇到“户口老赖”有哪些解决办法？购房者如果到法院起诉原房主，可以要求法院判决原房主迁出户口吗？或者是否可以要求公安机关强制将原房主户口迁出？王玉臣告诉记者，如果购房合同中约定了户口不迁出的违约责任，购房者可以起诉原房主要求赔偿违约金，但是不能要求法院判决原房主迁出合同，因为这不在法院的职权范围内。户口迁移属于行政管理范畴，要求原房主迁出户口不属于民事案件受理范围。王玉臣表示，在包括北京在内的全国绝大部分地方，公安机关也没法强制其迁出，因为没有相关的法律依据。
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卖房不迁户口 房主被判违约
日 14:20:45　浙江在线-住在杭州网
【摘要】刘先生从张先生处购买了一处房屋，双方约定张先生在房屋所有权转移后将户口迁出。但张先生不仅没有迁出户口，还将新生儿落户此处。刘先生于是将张先生起诉到法院，要求张先生按照约定迁户并支付违约金。
　　刘先生从张先生处购买了一处房屋，双方约定张先生在房屋所有权转移后将户口迁出。但张先生不仅没有迁出户口，还将新生儿落户此处。刘先生于是将张先生起诉到法院，要求张先生按照约定迁户并支付违约金。
　　一审法院支持了刘先生的部分诉求，但刘先生不服法院认定的违约金数额，坚持要求法院判决张先生迁户，并上诉到北京一中院。近日，北京一中院二审判决变更了违约金数额，驳回了刘先生其他诉求。
　　日，刘先生以357万元的价格购买了张先生的房屋，并约定张先生在该房屋所有权转移之日起一定时间内迁户，如果没有按时把户口迁出则支付房屋总价5%的违约金；如果超过约定的日期，按日计算支付已付款万分之五的违约金。同年7月16日，刘先生取得房屋所有权证，但张先生却没有将户口迁出，还将刚出生的儿子落户至此。刘先生于是以张先生违约为由诉至法院，要求其按照合同约定迁户并赔偿违约金。
　　一审法院认为，张先生没有依约迁户，应承担违约责任，判决其支付刘先生10万元违约金。但因户口迁移问题不属法院处理民事纠纷的受案范围，驳回了刘先生的该项诉求。
　　刘先生不服，上诉到北京一中院，他坚持认为张先生迁户是合同义务，法院应改判。另外，一审认定的违约金过低，应重新计算。
　　北京一中院经审理认为，户籍迁移问题属于相关行政机关的行政行为，不属于法院受理民事诉讼的范围，故法院不支持刘先生关于张先生迁户的诉求。根据合同约定，张先生应在房屋所有权转移之日起790天内，即日前将户籍迁出，而他不仅没有迁出，还将儿子落户至此，其行为构成违约，应承担违约责任。
　　法院依据双方合同约定，对违约金的计算进行分段处理，酌减了日前没有迁户应支付房屋总价5%的违约金数额，酌定张先生应支付7万元违约金。在日之后，按日计已付款万分之五的持续性违约金，结合刘先生的实际损失和张先生的过错，确定张先生应以每天80元为标准，支付刘先生从日起到迁出户籍之日止的违约金。
来源： 　记者 李铁柱 通讯员 秦宇晨 　编辑：喻惠婷
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