案例 | 拖欠物业费的后果会怎么样？
我的图书馆
案例 | 拖欠物业费的后果会怎么样？
3月25日，上海市奉贤区人民法院告诉澎湃新闻记者，物业费案件的数额一般都不大，正因为数额不大，当事人往往置之不理，当起了“老赖”。在这些“老赖”中，不乏生活富裕的业主。24日，该法院开展了物业类案件专项执行活动，当天集中拘传被执行人12人，其中5名被执行人被采取司法拘留措施。物业费欠缴成风3月24日，为贯彻落实高院《进一步加强破解“执行难”专项治理若干意见》，向执行难全面宣战，上海奉贤法院开展物业类案件专项执行活动，重拳打击拒不执行法院判决的物业费欠缴案件。在专项执行活动前，奉贤法院做了充分的准备，对已受理的物业合同纠纷执行案件进行梳理。通过与申请执行物业公司座谈，法院了解了被执行人的基本情况、作息规律，另外，在被执行人生活社区张贴执行公告和被执行人涉案信息等方式，充分做好强制执行前的告知工作和情况排摸。在座谈时，物业公司负责人指出，“公司管理的四个动迁小区，物业费本来就低至0.6元每平方，一户一年也不过就几百元。但欠缴成风，大部分业主都不缴纳物业费，4个小区多年来累计的损失高达500多万元。”据法院介绍，物业费案件的数额一般都不大，但时间跨度久。当事人累计多年欠缴，物业公司持续催讨，再诉至法院，几千元标的的案件往往都拖了七八年以上。也正因为数额不大，当事人往往置之不理，当起了“老赖”。“老赖”中也不乏开着奔驰、宝马的业主，吴某就是其中之一。法院从物业公司获悉，吴某平时做工程生意、开宝马、养大狗，过着富裕的生活，但就是不缴物业费。在当地略有名气的吴某不仅自己不缴，还动员整栋楼的业主一起拒缴，物业公司多次碰壁都因一句“‘杜佬馆’（吴某）缴了再问我们要”。吴某情节恶劣，成为此次强制执行的第一站。&5人被采取司法拘留措施执法当日上午6点，奉贤法院执行局全体干警及10余名法警集结出发，奔赴被执行人家中追缴执行款。6点30分许，法官敲响了吴某家的大门，穿着睡衣半梦半醒的吴某妻子告知法官吴某正巧出差在外。法官遂劝说吴某的妻女交付执行款，并告知继续拖欠执行款可能会导致拘留等更严重的法律后果。吴某女儿明白了事情的严重，立即达成和解意向交付了执行款。吴某案件顺利解决，法官立即赶赴下一个被执行人彭某家。途中偶然发现一辆车鬼鬼祟祟停在被执行人家楼下，见法官前来缓慢开动。提前做过排查的执行法官立马认出了驾驶员是彭某的丈夫，而彭某正坐在后排张望着执行法官。执行法官随即警示“停车”，追赶上前，制止了彭某的逃逸。与彭某交谈得知，因其住宅外墙渗水，才拒交物业费。而他们早些天已在小区门口看到了法院的公告，张望正是担心法院是否来执行自己家。执行法官调查发现，其住宅外墙的确有渗水的问题，做起了“老娘舅”，帮助物业公司和彭某一家达成和解协议。奉贤法院蒋宏副院长表示，物业类案件是法院执行的“顽症”，这类案件标的小，容易被执行人“漠视”，物业公司也可能存在一定的过错。选择物业类案子作为集中执行内容，是奉贤法院响应市高院破解“执行难”专项治理要求，全面向执行难“宣战”，敢对顽症“开刀”。此次奉贤法院物业类案件专项执行活动顺利开展，当天集中拘传被执行人12人，其中7名被执行人主动履行了义务得到申请人谅解或与申请人达成了执行和解协议，5名被执行人被采取司法拘留措施。此外，另有9名物业服务合同纠纷案件被执行人在执行法官上门或知晓专项执行活动后主动履行了义务。当天累计实际执结物业类案件金额64473元。&相关案例南宁一业主拖欠物业费被法院强制执行李某是南宁市某商业广场商铺的业主，2011年10月，他因拖欠物业费等成了被告。物业公司诉称，他们根据物业管理服务合同的约定，为小区业主提供物业服务。但业主李某从2011年8月至2012年5月拒交物业费，已经连续拖欠物业费共计一万多元。南宁市兴宁区人民法院开庭后判决李某给付物业公司物业费等费用共计一万多元。判决生效后，李强拒绝履行法院生效判决。物业遂向兴宁法院申请强制执行。在执行过程中，李某拒不履行，支付拖欠的物业费，法院执行人员在发出执行通知书后，通过银行查询系统，查到李某在某银行有存款五万多元。法院执行人员果断将执行款一万多元划回法院账户，并将该款及时退还给申请人物业公司。当前欠物业费被强制执行的逐年增多，据了解到，此类案件中，有好几个是像李某一样，因拖欠物业费成强制执行对象的。拒不补交的理由多是针对物业公司的物业服务质量不满引起的。而“不交物业费”成为物业没有提供好服务的报复性手段。在此建议如业主对物业服务不满意，应该通过其他途径解决，不应该一味拖欠物业费，再者一味拖欠会导致小区进入恶性循环，甚至被物业弃管。北京市16名业主因拖欠物业费被司法拘留昨日清晨，朝阳法院98名执行法官和法警兵分6路前往欧陆经典、芍药居等13个小区，采取“堵被窝”方式对57户长年拒交物业费的业主进行强制执行，对16人进行了司法拘留。据悉，被执行人均是长时间不交纳物业费，并在物业起诉、法院判决生效的情况下仍不履行的业主。&业主借钱交物业费由执行庭副庭长胡克莉带领的一对法警首先来到了位于北四环的芍药居北里10号楼。法官的突然造访，对独自一人带着孩子在家的王某来说多少有点意外，三岁的女儿不知道发生了什么事情，怯生生地站在父亲身后。“就一百块钱！”明白来意的王某指着冰箱上的钱说。他的说辞没有被法官接受，“那你和我们走吧！”法官语气有些严厉，但带走王某又让法官犯难，孩子谁管？王某看了一眼，“我去借点！”法官同意了他的请求，随后，王某到对门家借了2000元交给了法官。“我不是不交，几次叫物业给我们修房子都不来，我凭什么交费啊？”王某谈起拒交的原因时怨气颇多，而法官胡克莉建议他对物业不满意可以起诉，但不应不履行判决。&拒绝交费被司法拘留在欧陆经典小区20号楼，出电梯的法警与被执行人许某不期而遇，面对找上门的法警，许某拒绝交费，他转身关上房门准备将法警晾在门外。一名法警迅速冲上前打开房门，两名法警趁势将许某拉出并控制住。被控制的许某嘟囔着，“我服了，我交钱！”而他的小女儿正在吃饭，看到爸爸被抓走，吓得手足无措，扔下饭碗跑出门哭喊着：“你们别抓我爸爸，求求你们放了我爸爸！”但此时三名法警已将许某戴上了警车，知道事情严重性的许某跪在警车里作揖哀求法警放他回去。在集中宣布拘留现场，许某由于紧张过度无法站立，两名法警将他搀扶到现场，宣布拘留决定后，他瘫坐在地上无法起身。朝阳法院执行庭副庭长汪冬介绍，昨日共对12名拒不执行法院判决和4名妨碍公务人员处以15天司法拘留，并处1000元罚款的处罚。另有10名业主主动交纳了物业费，合计1.7万元，其中7人由于拖欠时间过长而被处以1000元罚款。
馆藏&14026
TA的最新馆藏
喜欢该文的人也喜欢绝学！起诉欠物业费业主，一告一个准
导语：对欠费业主，起诉并不是目的，而是物业服务企业维护自身合法权益的一种方式，更在于促进企业良性发展。诉讼过程中遇到的各种抗辩事由，应该在日常服务过程中予以消除，并通过优质服务赢得客户满意，避免业主起诉的发生。
绝学！起诉欠物业费业主，一告一个准
据济南市市中区法院统计，2012年受理物业服务纠纷案件300余宗，2013年上半年已突破400宗，全年审理物业纠纷案件将达到1,000宗以上。随着业主法律意识的增强，作为一名现代物业服务从业人员，了解起诉、认识起诉、通过法律途径维护公司合法权益将成为一种趋势。
笔者作为公司特别授权代表参与公司诉讼一百余宗，现将起诉工作中的经验、教训做些总结。
1、笔者认为起诉不是目的，而是维护自身权益的一种方式，同时对其他可能欠费的业主起到警示作用，从而促进物业服务费的收取，促进物业服务企业良性发展；
2、起诉过程中遇到的各种风险，应该在日常服务过程中予以消除，并通过优质服务赢得客户满意，避免起诉发生；
3、消除大家对起诉的偏见（即认为起诉特别难或者起诉会得罪业主、没面子等）。在纠纷无法调和的情况下，诉讼对于物业服务企业，特别是一个遵纪守法的企业来说总归是维护自身合法权益的一种合适的办法。
物业服务纠纷起诉过程中的关键步骤
物业服务纠纷案件属于民事诉讼的范畴，其最大特点是“不告不理”，即“民不告、官不究”。诉讼具有时效性，在规定时期内原告不主张自身权益，如果被告以超过诉讼时效为由抗辩，法院将无法维护原告权益。一般情况下，诉讼时效为两年，所以诉讼工作一定要及时。
（1）立案材料的准备
物业服务纠纷立案应提供如下资料：起诉状、公司营业执照复印件、资质证书复印件、法定代表人身份证明、代理人授权委托书及其身份证复印件、起诉证据等。如果起诉对象为企业的，则需提供对方的工商登记资料一份。
（2）诉讼费的缴纳
立案人员审核通过后需七日内缴纳诉讼费。国家规定诉讼费按起诉标的额大小计算，一万元以下的缴纳25元，超过一万元的则需要累积计算。
（3）立案的数量
为避免群体事件发生，法院会根据本院已立案数量、法官人数、案件性质及其他因素确定立案数量，笔者所在区法院一般每月立案数量控制在20宗以内。当然，作为物业服务企业也需要综合考虑在管小区实际情况，对起诉对象严格筛选，以免在后期服务过程中造成不必要的麻烦。
根据《民事诉讼法》规定，物业服务纠纷案件的送达方式主要有：
1、直接送达，即被起诉人直接签收。
2、留置送达，即受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所；也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达（现阶段法院还未全面接受这种送达方式）。
3、邮寄送达，通过邮寄方式让受送达人签收。
4、公告送达。
需要说明的是，如果上述各种方式受送达人均不在送达书上签字，则可以采取公告方式，当然这种方式费用较高且周期较长。
根据《民事诉讼法》规定，开庭前以及首次庭审结束后都会有一次调解过程，如果双方在任一过程中达成一致意见则会形成调解协议，法院将出具调解书，案件也被视为终结。笔者认为，在物业服务纠纷中物业公司适当妥协是解决问题的一种较好的方式，一方面可以有效收回现金，另一方面有些被告即使被强制执行也会采取各种方式逃避责任。
在审理过程中答辩尤为重要，如果答辩不慎将会影响法院判决，进而造成对公司不利的判决。如何确保答辩周全呢？开庭前的准备尤为重要，要考虑被告人的欠费原因，判断是否属于物业管理责任，考虑对方提供何种证据等。所以日常服务过程中客户的意见、投诉都要建立规范记录，如此方能更加全面地了解业主，在诉讼过程中就能做到有备无患。如果企业聘请律师代为诉讼，应该在开庭前同律师做好交底工作；如果由企业员工代理，除了做好上述工作外，在审理过程中一定要控制好自我情绪，一般情况下业主作为被告都会有较多的怨言，甚至说出不理智的言语，代理人应将这种干扰降到最低。
当法院下达判决书后，如果被告仍未履行判决，物业公司可以通过申请强制执行维护自身合法权益。一般判决生效后就可申请执行。如果被告接到判决书后上诉，则需要二审胜诉的判决书下达后才能执行。
进入执行阶段，多数被告人会予以交纳，因为执行阶段法院可以通过被告银行存款划款及其他严厉的方式实施强制执行，然而少数人则通过各种方式比如转移银行资产让法院无法执行。对于执行难问题，笔者认为需要进一步健全相关法律，让执行更有力，从而维护法律的严肃性。
典型案件分析
王先生案例
拒交物业费理由：
1、未与物业公司签订合同，无合法的委托关系；
2、服务严重瑕疵，如电路维护不当造成停电、公共绿地被占、电梯多次故障；
3、妻子因为楼道灯不亮摔伤。
终审对于抗辩理由的认定：
1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持；
2、王先生未提交证据证实物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主的正常生活，故以服务企业存在严重瑕疵为由拒付物业费用理由不成立；
3、王先生未提交证据证实其妻摔伤系物业公司管理不当造成，且未在一审中提起反诉，故不予支持。
王女士案例
拒交物业费理由：
1、排风机噪音影响业主生活；
2、天然气未开通；
3、门禁未启用，为确保安全安装防护网，并要求物业公司支付该费用。
终审对于抗辩理由的认定：
1、王女士为证实屋顶风机噪音大在二审中提交照片两张，但未提交证据证实照片的形成时间，在无其他证据相佐证的情况下，不能证实其屋顶风机噪音大存在于物业服务企业管理期间。即使存在噪音，亦未提交证据证实风机噪音的产生或存在与物业公司提供服务有直接因果关系；
2、天然气未开通同物业公司无关，不予支持；
3、即使存在门禁系统损坏不能正常使用的情形，王女士也未能证实物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活，故以门禁系统存在问题为由拒付物业费理由不成立。
任先生案例
拒交物业费理由：
1、园区内发生被盗事件、车辆被划；
2、房屋质量存在问题；
3、建设单位未经过招标程序选聘服务企业，所以物业公司主体不适格。
终审对于抗辩理由的认定：
1、房屋漏雨、车辆被划、小区发生被盗等问题，只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或不交服务费；
2、关于合同非法的问题，终审认为《山东省物业管理条例》中关于前期服务企业的选聘方式规定，属行政管理性规定，上述规范性文件既非法律亦非行政法规，所以该理由不成立。
上述案例，并非说明企业可以在日常服务过程中仅从事不影响全体业主正常生活的服务，进而追求利润最大化，而是希望能从上述案例中吸取教训，通过提升服务品质避免类似事件发生。另外，之所以公司能够胜诉，除了日常服务较为扎实外，在管理过程中重视各种文字记录的留存并作为证据提交法院，比如客户档案、巡视记录等，如此即使发生起诉案件亦能将公司责任将至最低。
原载于《现代物业·新业主》2013年第9期/总第269期
责任编辑：
声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
今日搜狐热点免费发布咨询，坐等律师在线服务
需求发布后
10分钟内收到律师在线回复
平均有多个律师参与回复
得到了圆满解决
您的位置： &
欠交物业费多长时间可以到法院起诉
我们都知道现在的小区都是由专门的物业公司进行管理的，当然，小区的业主也需要交纳。那么欠交物业费多长时间可以到法院起诉呢?今天，小编为您整理了“欠交物业费多长时间可以到法院起诉”的相关，希望对您有所帮助。看物业和业主签订的物业服务协议和业主手册上有没有规定或有没有约定“逾期交纳物业费收取滞纳金”。如果没写就没有权利收取滞纳金，但是必须补交以前的物业费。如果写了，那也要看物价局审批文件上有没有明确写明“允许收取滞纳金”。一、什么情况下可以不交物业费缴纳物业费是业主的义务，但在以下情况下可以不交物业费：(1)因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳;(2)将，租赁合同中注明了物业费由租住户缴纳的;(3)物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据。二、业主不交物业费会有什么后果根据《》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定，无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的，则业主委员会有权督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。对此，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条，进一步规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，业主无正当理由拒交物业费的，将因此向物业管理企业承担违约责任，并承担败诉所带来的一切不利后果。三、不交物业费或被列入黑名单另外，物业公司提供了相应标准的服务，而少数业主住户却长期拖欠物业费，也将建立黑名单制度。进入黑榜后，不诚信的业主各个方面都将受到制约。四、物业费交多少怎么确定(一)物业管理费如何确定物业管理公司为你业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有不同的。有些服务项目，其收费标准时物业管理公司与业主或用户协商而确定的。而有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。具体来说，有些项目是一次性收费;有些项目则是定期收取的，有些项目的收取方式较为灵活。具体情况也要看签订的物业管理合同是如何规定的。(二)物业管理费确定原则物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费;另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制。所以签订的物业管理合同也不能违背国家有关政策法规的制约。(三)物业管理费必须明码标价物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务)，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。如果您还有疑惑，本网站也提供律师在线咨询，欢迎您进行咨询。延伸阅读：
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈
读完文章还有法律疑惑？马上
最新相关知识
相关法律聚焦
地区找律师
热门文章推荐
热门法律专题
自媒体文章
无锡在线律师
400-400-400-
专业权威律师在线解答
专业律师优质解答已过诉讼时效 物业费能否追缴？
发布时间：　　浏览人数：20995人
近日，业主拒交物业费一度引发广泛关注。有的业主甚至一拖就是几年的时间，物业公司在无法收缴的情况下，不得已会通过诉诸法院的途径要求业主交纳拖欠的物业费。但对于物业费的追缴，是不是存在诉讼时效的问题?对于超过诉讼时效的物业费，物业公司有没有诉讼的权利?业主是不是就不需要交纳了?让我们一起看看下面这个案例。
【案情回溯】
李先生在购买了二手房后，8年来一直拖欠物业管理费，后被小区物业公司告上法庭，要求其支付物业费10486.32元。由于物业公司从未催收过物业费，法院最终只支持了物业公司索要最近2年的物业费。
物业公司诉称，李先生自日起无故拖欠物业管理费。物业要求法院判决李先生支付日至日的物业费10486.32元。李先生辩称，他没有跟物业中心签订过任何合同，这是物业公司的失职;对于收费标准认可，但这么多年物业中心从未向其催收物业费，物业公司起诉主张的2011年之前的物业费已经超过诉讼时效。
法院经审理认为，虽双方未签订物业委托管理合同，但已形成事实上的物业服务合同关系，李先生应向物业公司交纳物业费。因物业公司未能证明其曾向李先生连续追索物业费用，可以认定其明显怠于行使权力，对李先生关于诉讼时效的答辩意见予以采纳。最终，法院判决李先生给付物业管理公司两年的物业费2440元，驳回物业公司的其他诉讼请求。
案例分析：
该案中的诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当诉讼时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。
《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”诉讼时效届满后，权利人仍然向法院起诉，请求法院保护其民事权利，但法院对其实体权利将不予支持。因此，对于超过两年期限以上的诉讼请求部分，法院将审查是否存在诉讼时效中断的事由。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。”司法实践中，物业服务企业大多会向法院提交“催缴通知书”，以证明其向业主主张过物业管理费。如果物业服务企业提交快递邮件详情单或者邮件送达妥投条等催缴证明，表明其曾在诉讼时效期间向业主主张过权利，那么诉讼时效就会发生中断的法律效果，诉讼时效将重新起算。如果物业服务企业在没有证据证实其向业主主张过物业费时，对于过了2年诉讼时效的物业费，业主依法将不需要向物业公司交纳。
在此案中物业企业需要注意的是：
1、物业公司一定要注意主张权利的时间限制，避免超过诉讼时效。
2、主动收集、保存诉讼时效中断的证据材料。
3、自知道自身权利被侵害之日起，通过合法的途径以书面的形式向对方进行催收，并保留相关证据资料。直接或通过信函、邮递、张贴等方式发出催收通知、律师催收函，并保存函件原本及对方复函或回执、邮递相关票据等。也可通过拍照和录像的方式进行证据的固定。
4、在诉讼时效届满前，积极依法向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求或行使诉讼权利以保障自身的合法权益。
在实际管理活动中，物业企业或许出于主观不愿影响小区融洽关系，或许是由于客观难以保存证据等各种情况，在物业费用追索中因超过时效的而部分或完全丧失胜诉权的案例比比皆是。需要物业企业警醒，注意防范因超过诉讼时效而丧失胜诉权的法律风险。
另外，诚实信用原则是我国法律规定的一项基本原则，物业服务企业的义务是提供物业服务，在享受了物业公司提供的物业服务后，业主有义务交纳物业费。按期支付物业费，体现的是业主一方对物业服务协议和物业服务工作的尊重，能够彰显业主诚信负责的态度，也是小区可续治理过程中的重要一环。
来源：中国物业管理
江苏省建设厅网站
市政府机构网站
其他相关链接网站
行业协会网站
管理部门：扬州市住房保障和房产管理局&&&&行业指导：扬州市物业管理中心&&&&扬州市房地产信息中心
服务电话：1&&&&版权所有：扬州物业网&&&& &&&&
今日访问量：6089人
当月访问量：199588人
总访问量：5200155人
当前在线人数：91人关于拖欠物业费的民事起诉书_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
关于拖欠物业费的民事起诉书
&&因业主拖欠物业费,物业出具的民事起讼书。
阅读已结束，下载文档到电脑
想免费下载本文？
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢