12-1812-1812-1812-1812-1812-1812-1812-1812-1812-18最新范文01-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-0101-01　　说说目前的投资收益情况吧。　　以本人实际勘查的部分商住公寓为例：　　先说说北京某CBD百子湾附近的公寓　　房子价格+中介费+税，共计120W，50平。　　该房子目前能租3800/月，贷款按基准利率，存款按一年期存款利率，租金每年递增5%，不考虑房价涨跌。　　下表可明显看出，购买商住房出租，收益将远远大于存银行。　　如果120W，大家拿去炒股、做买卖能有更好的收益当然更好，这里只说存在银行里。　　下表的比较，完全没考虑接下来30年通货膨胀对房价的影响。　　
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　　看到上表的比较，那些资金还存银行的，还坐得住么？　　仔细的网友可以看出，比较下来，贷款最多的却是收入最高，这正验证了一个截至目前的真理：在满足目前生活基本条件的情况下，贷款越多，收入越高！　　因为目前贷款利率奇低，银行在为你打工！！！
　　真不错！就是这样的！真理掌握在少数人手里，财富也是如此！
　　@桃女妖妖 2楼
17:23:16　　真不错！就是这样的！真理掌握在少数人手里，财富也是如此！　　-----------------------------　　老朋友好，哈哈，欢迎指正
　　当别人都在纠结20%税的时候，我来给你说说买商住房的机会到了　　--------------------------------------------------------　　借用著名空军的一句话，当潮水退去，就知道哪些人在裸泳。　　商住或商业地产因为不限购，吸引了广大为限购而烦恼的多军，相对限购地产，热钱更加汹涌，价格相对炒得更离谱，更加偏离本来价值。当未来政策变动，比如限购取消时，我们真可能看到裸泳者。
　　现在中国还有这样的租售比，强烈怀疑。　　
　　手上有房的，做梦都笑醒
　　炒房客估计会把商住房改为新的投资渠道吧。可是商住房有3个缺点，1：40年产权 2：水电商用 3：如果买卖的话税很厉害。
　　房子价格+中介费+税，共计120W，50平,楼主，想请教一下，税是多少啊？
　　二手非住宅买卖，税是很厉害的。　　大头有三个，一是营业税，为总额的5。6%；　　二是土地增值税，为去掉所有税和费用后，差价的30-60%，但每年自然增值5%不用缴税，装修和贷款等费用可以扣除；　　三是个人所得税，为去掉所有税费后，差价的20%。计算方法比较复杂，网上可以查。简单的算就是差价的50%。　　比如一套房，现在50万，过二年100万卖，那么需要交差不多25万的税，你自己得25万。涨的越多，税的比例就越大，最多可以达到增值部分的60%。　　就算一分钱都不增值，那么营业税5。6%，和买方的契税3%，就接近9%，再加上七七八八和中介费，轻松超过10%，这还是不算利息的情况下。　　所以一般商铺都是只租不售，因为增值太多，出售不划算了。　　买商住楼，除非地段好，决心永远收租不出售，否则相比住宅，收益大大减少。
　　涨的越多，税的比例就越大，最多可以达到增值部分的60%。　　---　　更正，最多可达到70-80%。　　比如50万的商铺或商住楼，10年后增值10倍，到500万。那么需要交的税为：　　营业税：500万*5。6=28万　　差额=（500-50原价-28营业税-装修20-（50原价*5%每年自然增值*10年=25）-贷款利息25万）=352万　　土地增值税=差额*60%=211万　　个人所得税=（500-28-211）*20%=52。2万　　卖方一共要交的税为=28+211+52。2=291.2万　　买方还要交3%的契税15万。　　买卖双方一共要交的税为291+15=306万。如果再算上中介和其它小额的七七八八的费用，就算320万吧。　　10年前50万买的，现在卖500万，交了320万的税，再算上25万的利息，10万的装修，一共是350万，卖家才得150万。　　这个帐不管怎么算，都无利可图。比住宅吓人多了。
　　@小肥婆 12楼
13:21:16　　涨的越多，税的比例就越大，最多可以达到增值部分的60%。　　---　　更正，最多可达到70-80%。　　比如50万的商铺或商住楼，10年后增值10倍，到500万。那么需要交的税为：　　营业税：500万*5。6=28万　　差额=（500-50原价-28营业税-装修20-（50原价*5%每年自然增值*10年=25）-贷款利息25万）=352万　　土地增值税=差额*60%=211万　　个人所得税=（500-28-211）*20%=52。2万　　卖方一共要交的税为=28+211+......　　-----------------------------　　总有一天，民宅也会这样收税的
　　小道消息，真假自辩啊，不负责其准确性。　　北-京的细则将是：　　1.已购公房，且未经过买卖的，可不收20%税；　　2.商品房，满五年且唯一，可不收20%税。　　另，税款、装修款等可以抵差额。　　因此，以下类型房产将受青睐：　　未经买卖的已购公房、满五唯一的商品房、新房、商住两用房、装修款等较高房子。
　　@小肥婆 10楼
13:21:16　　涨的越多，税的比例就越大，最多可以达到增值部分的60%。　　---　　更正，最多可达到70-80%。　　比如50万的商铺或商住楼，10年后增值10倍，到500万。那么需要交的税为：　　营业税：500万*5。6=28万　　差额=（500-50原价-28营业税-装修20-（50原价*5%每年自然增值*10年=25）-贷款利息25万）=352万　　土地增值税=差额*60%=211万　　个人所得税=（500-28-211）*20%=52。2万......　　-----------------------------　　土地增值税是差额的30%　　个税是差额20%　　另外商住的营业税也是差额征，跟住宅不一样
　　@小肥婆
13:21:16　　涨的越多，税的比例就越大，最多可以达到增值部分的60%。　　---　　更正，最多可达到70-80%。　　比如50万的商铺或商住楼，10年后增值10倍，到500万。那么需要交的税为：　　营业税：500万*5。6=28万　　差额=（500-50原价-28营业税-装修20-（50原价*5%每年自然增值*10年=25）-贷款利息25万）=352万　　土地增值税=差额*60%=211万　　个人所得税=（500-28-211）*20%=52。2万......　　-----------------------------　　@gypgypgyp 13楼
17:26:31　　土地增值税是差额的30%　　个税是差额20%　　另外商住的营业税也是差额征，跟住宅不一样　　----------------------------　　每个地方不一样，海口非住宅的营业税是全额征。土地增值税是差额的30%-60%。　　土地增值税率表 　　级数 计税依据 适用税率 速算扣除率 　　1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0 　　2 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分 40% 5% 　　3 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分 50% 15% 　　4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35%
　　@小肥婆
13:21:16　　涨的越多，税的比例就越大，最多可以达到增值部分的60%。　　---　　更正，最多可达到70-80%。　　比如50万的商铺或商住楼，10年后增值10倍，到500万。那么需要交的税为：　　营业税：500万*5。6=28万　　差额=（500-50原价-28营业税-装修20-（50原价*5%每年自然增值*10年=25）-贷款利息25万）=352万　　土地增值税=差额*60%=211万　　个人所得税=（500-28-211）*20%=52。2万......　　-----------------------------　　@gypgypgyp
17:26:31　　土地增值税是差额的30%　　个税是差额20%　　另外商住的营业税也是差额征，跟住宅不一样　　----------------------------　　@小肥婆 14楼
22:16:32　　每个地方不一样，海口非住宅的营业税是全额征。土地增值税是差额的30%-60%。　　土地增值税率表　　级数 计税依据 适用税率 速算扣除率　　1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0　　2 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分 40% 5%　　3 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分 50% 15%　　4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35%　　-----------------------------　　我说的是北京的政策
　　@小肥婆
13:21:16　　涨的越多，税的比例就越大，最多可以达到增值部分的60%。　　---　　更正，最多可达到70-80%。　　比如50万的商铺或商住楼，10年后增值10倍，到500万。那么需要交的税为：　　营业税：500万*5。6=28万　　差额=（500-50原价-28营业税-装修20-（50原价*5%每年自然增值*10年=25）-贷款利息25万）=352万　　土地增值税=差额*60%=211万　　个人所得税=（500-28-211）*20%=52。2万......　　-----------------------------　　@gypgypgyp
17:26:31　　土地增值税是差额的30%　　个税是差额20%　　另外商住的营业税也是差额征，跟住宅不一样　　----------------------------　　@小肥婆 14楼
22:16:32　　每个地方不一样，海口非住宅的营业税是全额征。土地增值税是差额的30%-60%。　　土地增值税率表　　级数 计税依据 适用税率 速算扣除率　　1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0　　2 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分 40% 5%　　3 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分 50% 15%　　4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35%　　-----------------------------　　肥婆很精通，不错。　　拿考察的CBD真实数据来看，某小区，09年的盘，50平，当时房价40多万：　　1.房价，目前房价不到3倍即100万多些，有效抵御了通货膨胀；　　2.租金，租金目前近4K，租售比不低，收入不菲；　　3.买卖，据说可以按最低指导价过户，税费基本为10W上下。　　由此看，对于限购的我等P民，在缺少投资渠道、股市不振的现在，商住两用房不失为比较好的渠道。　　调控细则近期会出台，若真是单身只能购一套，商品房20%税，那么对商住房绝对是利好，而非利空。
　　@小肥婆
13:21:16　　涨的越多，税的比例就越大，最多可以达到增值部分的60%。　　---　　更正，最多可达到70-80%。　　比如50万的商铺或商住楼，10年后增值10倍，到500万。那么需要交的税为：　　营业税：500万*5。6=28万　　差额=（500-50原价-28营业税-装修20-（50原价*5%每年自然增值*10年=25）-贷款利息25万）=352万　　土地增值税=差额*60%=211万　　个人所得税=（500-28-211）*20%=52。2万......　　-----------------------------　　@gypgypgyp
17:26:31　　土地增值税是差额的30%　　个税是差额20%　　另外商住的营业税也是差额征，跟住宅不一样　　----------------------------　　@小肥婆
22:16:32　　每个地方不一样，海口非住宅的营业税是全额征。土地增值税是差额的30%-60%。　　土地增值税率表　　级数 计税依据 适用税率 速算扣除率　　1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0　　2 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分 40% 5%　　3 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分 50% 15%　　4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35%　　-----------------------------　　@耳立 16楼
23:58:17　　肥婆很精通，不错。　　拿考察的CBD真实数据来看，某小区，09年的盘，50平，当时房价40多万：　　1.房价，目前房价不到3倍即100万多些，有效抵御了通货膨胀；　　2.租金，租金目前近4K，租售比不低，收入不菲；　　3.买卖，据说可以按最低指导价过户，税费基本为10W上下。　　由此看，对于限购的我等P民，在缺少投资渠道、股市不振的现在，商住两用房不失为比较好的渠道。　　调控细则......　　-----------------------------　　是的，听说北京的指导价比较低。　　听中介说，海口的商业房税率在18%。　　问题在于隐患很多，将来把指导价提到正常水平，我们有什么办法？　　比如海口高档小区的指导价（税务能通过的成交价），基本和成交价差不多。　　我是刚买了商住房，又准备退了，是开发商违约。但买了之后，研究商业房的税费，真的有点后悔了，何必给今后，甚至儿女留下这个麻烦？
　　据一个北京的中介朋友说，北京的底商税已经到50%了。商业地产的税，政府想怎么收就怎么收，完全没压力。
　　将来遗产税，怀疑商业地产也是收税的重点对象。
　　@小肥婆 18楼
10:03:57　　据一个北京的中介朋友说，北京的底商税已经到50%了。商业地产的税，政府想怎么收就怎么收，完全没压力。　　-----------------------------　　商业地产和住宅都会面临税的压力，现在商业地产税负已很高，北京的细则一旦出具，加重住宅的税率是无疑的，这样就减轻了商业地产的压力，从趋势来讲，对于商业地产是利好。　　再者，商业地产抛开房价升值空间不谈，仅是出租回报率，还是很高的，在投资渠道日益缺乏的今天，不失为一种投资的手段。
　　今天惊闻，CBD某商住小区，从去年底的不到110W，涨到了120以上，才3个月，看来不是楼主一个人认为商住的可投资性。　　但仁者见仁智者见智，想买的，抓紧吧。不想买的，还是继续等待吧，呵呵。
　　@耳立 21楼
12:33:19　　今天惊闻，CBD某商住小区，从去年底的不到110W，涨到了120以上，才3个月，看来不是楼主一个人认为商住的可投资性。　　但仁者见仁智者见智，想买的，抓紧吧。不想买的，还是继续等待吧，呵呵。　　----------------------------　　楼主我和你的想法相同，并且就是这么做的，我去年11月买了2套商住，当时每套80万左右，现在一套能卖100万，一套能卖115万左右，叫东亚三环中心。出租收益相当的好，每套都是3000多/每月。　　至于税费，完全不用纠结，我过户的时候，一套税费花了4万多，一套2万都不到。　　至于指导价格的提高，请放心吧，指导价格永远大幅度的低于市场价格的。原因是，如果指导价格和市场价格一样，那么统计局的房价数据就得大幅修改提高，那么统计局发布的北京的房价上涨幅度就是不可想象的，那市长就该抓狂了，这是政治。
　　@小肥婆 9楼
13:07:06　　二手非住宅买卖，税是很厉害的。　　大头有三个，一是营业税，为总额的5。6%；　　二是土地增值税，为去掉所有税和费用后，差价的30-60%，但每年自然增值5%不用缴税，装修和贷款等费用可以扣除；　　三是个人所得税，为去掉所有税费后，差价的20%。计算方法比较复杂，网上可以查。简单的算就是差价的50%。　　比如一套房，现在50万，过二年100万卖，那么需要交差不多25万的税，你自己得25万。涨的越多，税的比例就越......　　-----------------------------　　你的错误就在于，精明而不聪明。具体就不解释了，事实胜于雄辩。
　　东亚三环，租客群是哪些人？　　空置率咋样？
　　想知道楼主提到的楼盘名称，多谢！
　　@福乐安康2012 24楼
17:13:59　　东亚三环，租客群是哪些人？　　空置率咋样？　　-----------------------------　　实地去考察下，最靠谱，东亚三环楼主亲自有去过的。　　@wangcongwu777
提到的房子，35平左右，比较适合出租，且该小区离4号线很近，附近配套也ok。　　还有两个小区，你可以参考下，都是总价较低的，有钱人可忽略。　　一处是14号线的新华联丽港　　另一处是7号线的金都心语　　依楼主的考察来看，金都心语相对比较适中，潜质较大，当然仁者见仁智者见智，大家可以亲自考察看下。　　另外，也欢迎各位把实地考察的情况分享给大家。
　　好吧，分享下，我也是去年11月入的，中关村公馆，各种税费中介费全下来170万出头，40多米，租金5000多。50年产权。位置很好，地铁四号线和十号线交汇。可以出租给附近新东方新航道读书的学生，以及周边公司白领。　　当时还心仪一个叫立方庭的楼盘，后来犹豫是因为40年产权。　　东亚三环中心，我刚才也看了下，也是40年的产权啊。　　这个房子，我贷款了40多万，按现在的收入现金流看，预计年内可以还清。所以也犹豫，年底是一次性还清？还是拿着这笔钱再投资个小的？或者说干脆先还清后，用房产抵押贷款的方式再投资？
　　当时还考察过距离积水潭地铁几百米的五月华庭，以及德胜凯旋。最后综合选择了中关村公馆。　　五月华庭是商住房和住宅混合小区，只有一层二层是不限购的商住房，30米左右，总价当时120左右，虽然总价低，地理位置好，但感觉小区环境很差，乱糟糟的，长长的筒子楼的构造。总之，老公很不喜欢（其实我还是觉得这个小区一定会很好租的）。　　德胜凯旋60多平米，因此总价高，地理位置离地铁有点远，出租在6000左右，小区环境还可以，但我实在想不出这里的客户群是什么类人群，对空置率有担忧，我果断否定。
　　一个截至目前的真理：在满足目前生活基本条件的情况下，贷款越多，收入越高
　　@福乐安康2012 29楼
23:33:36　　当时还考察过距离积水潭地铁几百米的五月华庭，以及德胜凯旋。最后综合选择了中关村公馆。　　五月华庭是商住房和住宅混合小区，只有一层二层是不限购的商住房，30米左右，总价当时120左右，虽然总价低，地理位置好，但感觉小区环境很差，乱糟糟的，长长的筒子楼的构造。总之，老公很不喜欢（其实我还是觉得这个小区一定会很好租的）。　　德胜凯旋60多平米，因此总价高，地理位置离地铁有点远，出租在6000左右，小区环......　　-----------------------------　　福乐的功夫下得还比较深，毕竟100多万也不是小数目，投资前多考察下还是必要的。　　五月华庭小区楼主也看过，环境不好，楼道很乱，有种电视里香港廉租房的感觉，另外，是冷楼，无暖气无中央空调，说实话，真的很冷，也被直接楼主排除了，不过即使是这样的小区，这几个月也涨了10W以上。
　　楼主费点心，说说这几个月商住的变化吧，给大家做个参考：　　以1月份和目前价格对比为例，仅以搜房网、安居客价格为例：　　1.东亚三环中心，4号线沿线：　　35平，北向，年初报价83万，目前报价96万　　35平，南向，年初报价93万，目前报价105万　　2.新华联丽港，14号线沿线：　　48平，西向，年初报价95万，目前报价135万　　52平，东向，年初报价115万，目前报价150万　　3.金都心语，7号线沿线：　　50平，东西向，年初报价105万，目前报价120万　　据中介说，国五条以来，商住房子成交增加明显，数据告诉了我们什么？欢迎探讨。
　　楼主怎么不买一手商住呢？　　
　　不错，顶一个。
　　@小肥婆
13:07:06　　二手非住宅买卖，税是很厉害的。 　　大头有三个，一是营业税，为总额的5。6%； 　　二是土地增值税，为去掉所有税和费用后，差价的30-60%，但每年自然增值5%不用缴税，装修和贷款等费用可以扣除； 　　三是个人所得税，为去掉所有税费后，差价的20%。计算方法比较复杂，网上可以查。简单的算就是差价的50%。 　　比如一套房，现在50万，过二年100万卖，那么需要交差不多25万的税，你自己得25万。涨的越多，税的比例就越大，最多可以达到增值部分的60%。 　　就算一分钱都不增值，那么营业税5。6%，和买方的契税3%，就接近9%，再加上七七八八和中介费，轻松超过10%，这还是不算利息的情况下。 　　所以一般商铺都是只租不售，因为增值太多，出售不划算了。 　　买商住楼，除非地段好，决心永远收租不出售，否则相比住宅，收益大大减少。　　—————————————————　　牛人!　　学习了
　　这些地方贷款额度、政策怎么样？听说金都心语50平只能贷30万，得掏近百万　　
　　如果把商住楼装进公司，搞股权转让，成本会不会低　　
　　@小肥婆 9楼
13:07:06　　二手非住宅买卖，税是很厉害的。　　大头有三个，一是营业税，为总额的5。6%；　　二是土地增值税，为去掉所有税和费用后，差价的30-60%，但每年自然增值5%不用缴税，装修和贷款等费用可以扣除；　　三是个人所得税，为去掉所有税费后，差价的20%。计算方法比较复杂，网上可以查。简单的算就是差价的50%。　　比如一套房，现在50万，过二年100万卖，那么需要交差不多25万的税，你自己得25万。涨的越多，税的比例就越......　　-----------------------------　　哈哈，上有证册，下游对册。实际税会远远小于计算的税
　　楼主不来了呢！　　
　　看看下边的新闻吧，只要限购不放松，商住交易量会继续增高，而带来的就是商住房价的补涨。　　--------------------------------------------------------------------　　（转载）北京商住楼交易量同比涨146% 创15个月来新高　　 06:54北京晚报 评论收藏打印字号：T|T　　[摘要]更严格的“限贷”、“限购”政策下，二手房市场日成交量不停下滑，不受限购的商住楼重新受到购房人青睐。　　更严格的“限贷”、“限购”政策之下，二手房市场日成交量不停地下滑，不受限购的商住楼重新受到购房人青睐。　　据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年4月北京商住房网签2855套，比去年同期上涨了146%。若考虑到4月商品住宅市场少有放量，当月商品住宅仅仅成交了5258套，商住楼交易量相当于54%的商品住房交易量，该比重达到自2012年2月以来的新高。　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，4月商住房热销，一方面是由于部分受到新政影响的投资需求转向商住房市场，另一方面，是面对很多住宅楼盘延缓开盘的现状，一些购房人转向商住楼市场。不过，他也提醒购房人，商住楼在贷款政策、首付比例、水电等方面和住宅不同，需谨慎地购买。
　　大家是否有QQ群啊，想一起讨论下投资房产问题？
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)商铺过户要交多少税费？
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