什么情况下开发商可以自持商业地产？
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什么情况下开发商可以自持商业地产？
很多跨界转行的开发商都会有这样的疑问：我们可不可持有商业地产?到底什么样的企业适合持有商业地产?什么样的开发商应做销售型物业呢?
从广义上来说，几乎所有的房产都可以用作持有型物业，但回报较高的可持有物业主要为中高档的商业地产。房地产开发企业投资商业地产并进行持有，一方面可以为企业提供长期稳定的现金流，抵抗房地产行业的周期性风险;从另一方面来看，持有物业的资金投入大，回收周期长，而目前房地产开发商所能获得的外部资金多为短期资金，所以持有物业对房地产企业的资金运转会带来一定的挑战。
综合以上因素来看，持有商用物业可谓好处多多，但是，实际情况并非如此。
很多开发商在持有商用物业以后，却并不能获得理想的租金收入，反而是深陷泥潭，进退两难。在商业未能进入良好经营的情况下，物业的抵押和物业的增值也是水中月、镜中花，可望却遥不可及。因此，作为持有商用物业有一个先决条件，那就是项目能够获得良好的经营。实践告诉我们，如果开发商不具备一系列良好的先决条件，持有商业地产项目并非是明智之举。
注重短期业绩的公众公司，谨慎持有商业地产!
在商业地产发展的过程中，业内人士都会注意到一个重要的现象，作为住宅地产行业的老大万科地产对商业地产并不感冒。虽然万科已经宣布了其商业地产战略，但步伐仍然非常之慢，动作非常之小，对商业地产的进入可谓慎之又慎，深恐一旦进入以后会对公司的业绩带来巨大的不良影响。
看到这一现象，大家也许会疑惑：为什么像万科这样一个非常成熟的公司，却对商业地产如此谨小慎微呢?
说到这里，我们的一个提示是，万科作为一个成熟的房地产开发企业集团，资金和人才的储备不可谓不多，企业的决策者不可谓不睿智。他们之所以对商业地产如此小心，正是基于他们对商业地产和自身的深刻了解。
万科深知：做持有型的商业地产项目，回报周期十分漫长，租金收入并不稳定。像万科这样的一个上市公司，如果将资金投入商业地产却得不到相应的回报，会引起股民和资本市场的反弹，进而影响公众对万科的信心和万科的品牌形象。
万科这样的认识，不可谓不深刻。因此，虽然万科已经宣布要进入商业地产，但仍然抱着谨慎的态度，始终以住宅地产作为企业发展的主要方向。
从华尔街，到香港股市，从上证指数，到深成指指数，全世界的股民都有一个共同的特点，就是极度关注短期效益。而商业地产却需要长时间培育，才有可能结出丰硕的果实，股民的急躁、商业需长期培育的现实和商业经营的利益分配机制欠缺，都使得短视的资本市场难以重视商业地产这一类型的项目，自然也难以支持上市公司的商业地产发展战略。
股权结构复杂的企业，谨慎持有商业地产!
中国历史的发展过程说明，如果一个朝代的政治利益纷争过于复杂、管治结构无序，甚至于缺少一位有能力、有胆识的君主，这样的朝代要想实现良好的发展和社会治理基本上是不可能的。例如，在历史上，大明王朝就是因为历经党争政争之乱，而逐渐消耗了国家的元气，导致灭亡。
在商业地产的发展历程中，我们同样意识到一个商业地产企业，尤其是做持有型商业项目的企业，良好的股权治理结构非常关键。在很大程度上，这甚至于是一条根本的红线，不可逾越。
我们曾经做过类似的商业项目，没有绝对控股股东，董事会每天都在开会争论不休。项目一旦赚钱，股东就急于分利;项目出现亏损，股东就互相指责，避之不及。这样的股东结构是不可能做持有型商业地产项目的，因为在这样的项目里，没有人有担当精神，没有人有耐心去用心做好一个项目，大家都是抱着赚一把的态度。这样的商业地产项目很容易死掉，做持有型商业项目更是难上加难。加微信：fdccspx关注更多精彩内容】
曾经是国内最大的家居建材连锁超市的东方家园频繁地爆出倒闭消息。2013年元旦刚过，东方家园关闭了北京仅有的5家门店，接下来位于成都的东方家园也宣告关门。5月，长沙和福州的东方家园建材超市关门歇业。
2013年1月，据中国日报报道，东方家园建材超市总部正申请破产。
中国家居建材超市市场到底怎么了?东方家园的衰败是内部的原因还是外部的原因?
2012年是中国建材市场最难熬的一年。从宏观经济角度来讲，随着中国房地产市场全面收紧，与此相关联的上下游产业链也全面吃紧。在这个生态圈中，既有水泥钢筋这些已经陷入危机的上游产业，也有像装潢、建材这样的下游产业，整个市场全面陷入寒冬。外忧是固然是东方家园早衰的表面原因，其实内伤才是致命的。
东方家园的公开的股东名单中，公司拥有两个最大的股东，分别是其母公司东方集团和龙柏宏易。据东方集团的说法，龙柏宏易拥有东方家园65%的股权。而龙柏宏易则给出另外一个说法：东方家园早将东方家园股权转让给另外的公司，自己也未实际控制东方家园。东方家园到底是谁的呢?股权含混不清，大股东之间有矛盾和冲突，东方家园日子能好过吗?
大股东之间的冲突导致管理团队也跟着不断地频繁更换。从公开资料看，在2012年一年不到的时间里，东方家园先后走马上任了三位总裁，高管如此频繁更替，除了带来动荡和内耗，没有稳定的团队，几乎很难确定发展方向，也无法理清未来的市场战略与销售。
从严格意义上来说，东方家园并不是一个商业地产企业，它只是一个建材行业的商业企业。在过去的十年间，东方家园一度运作良好，在中国建材家居行业呼风唤雨。然而就是这样一个企业，在危机到来时，由于股权结构的分散就导致企业机制运作失灵。那么，其他股权结构分散的商业地产企业又会更好吗?
在中国，没有一个商业地产项目是轻而易举成功的，每一个运营良好的商业地产项目背后都有一段不同情节的奋斗故事。而分散的股权结构，将会导致股东之间难有奋斗精神，上梁不正下梁歪，职业经理人更加不可能有奋斗精神，这样的商业项目经营很容易走向失败的深渊。
因此，对于股东结构分散的商业地产开发企业，我们会对他们说，你们做销售型的商业地产项目或许可以，但不适宜做持有型的商业地产项目。
曾经赚钱太容易的私营企业，谨慎持有商业地产!
在商业地产发展历程中，我们逐步形成了这样一个认识，那就是：太热衷于搞资本运作的、曾经赚钱太容易的私营企业，请谨慎持有商业地产。
为什么会这样呢?
所谓大鸡不吃小米，作为搞资本运作的私营企业，或曾经开过矿的矿老板，他们之前的经历说明了“钱来得太容易了、太轻松了”。当他们也抱着这种希望钱来得很容易的思想进入商业地产领域以后，往往会栽一个大跟头。
商业地产既不是一本万利的“金矿”，也不是长袖善舞的资本运作，它的成功需要靠良好的管治水平和精心的市场培育。在认识论上，这两者差别太大了，在思维模式上一个往东，一个往西，形成了巨大的落差和裂隙，这样容易导致商业地产项目走向失败。
思路决定出路，思想指导行动。做成功的商业地产项目，尤其是做持有型的商业地产项目，思路是最关键的。
这就像恒隆广场。同样的一个地块，同样充裕的资金，同样的职业经理人，当这个项目由恒隆广场开发时，可能就是一个受人尊敬的成功商业地产项目。当这个项目由一个缺乏商业素养的地产商开发运作时，很可能就是一个失败的商业地产项目。尤其是那些曾经赚钱太容易的开发商或老板，危险更大，作出错误决策的可能性更大。
而一个错误的决策一旦作出，前面就是“地雷阵”和“万丈深渊”!
一个企业能不能做商业地产项目，取决于开发商的经历、思路和他倾注到这个企业里的商业基因。
而对那些之前赚钱太容易的私营企业老板，我们奉劝他们谨慎持有商业地产。【房企财税微信：fdccspx】
第一次进入商业地产行业的企业，谨慎持有商业地产!
无论一个人长大以后是否优秀，在刚刚从妈妈肚子里面生出来之后，他都会有一个学习成长期。即便是世界长跑冠军，健步如飞的速度可以独“步”全球，但也一定曾经像所有婴儿一样，经历了一个摔跤、站起来，再摔跤，再站起来的过程。
即使是万达这样布局商业地产多年的巨头，其商业地产仍深度依赖开发性物业的资金反哺。万达建筑综合体的出售比例高达六成以上，持有的经营性物业仅三成到四成。
商业地产看上去很美，但在实践的过程中，却危机四伏。如果你不是一个有决心的人，如果你不是一个有经历的人，如果你没有对商业地产发自内心的热爱，如果你不是对商业地产抱着战略的赤诚并且历尽苦难痴心不改，开发商业地产就是进入一个漩涡，你对规律的蔑视将会让你付出沉重的代价。
这样的企业可以持有商业地产
1、若没有一条符合的，那么恭喜你，你可以在商业地产领域大展拳脚了。虽然不能保证你一定成功，但只要坚持下去，一定可以售货丰硕的果实;
2、若你上面的四条中一条对得上，纳闷请你要小心，就像我们讲的那样，请谨慎持有商业地产;
3、若上米四条当中你有两条对得上，就意味着你开发商业地产项目存在较大的风险，一定要慎之又慎，高度重视，确保全身而退。
4、若上面四条中你有三条以上对得上，请你马上清醒，对企业得商业地产发展方向进行重新审视，仔细评价自身力及项目风险。如有必要，最好考虑推出商业地产领域，并绝对不要持有商业项目。
在上述四条之中，有没有那一条是符合你的情况?
在目前中国的商业地产开发企业当中，成功的企业是优点多而缺点少。万达集团的王健林坚忍不拔，久历苦难而痴心不改，始终保持着旺盛的精力和对企业的良好控制，这是万达集团能够在中国商业地产领域成功的重要原因。而恒隆地产、时尚集团等，亦莫不如是。
注：本文转自网络，仅供交流学习使用。
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什么叫企业自持商品房？
我有更好的答案
开发商自持商品住房面积，并将全部作为租赁住房，不得销售，其出租将纳入政府监管，企业“以租代售”将被取消拿地资格甚至注销资质。对于这部分开发商自持商品房
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，“营改增”后房地产企业用于生产经营的自持房产是否应按视同销售处理？
“营改增”后自持型商业地产是否应当视同销售？
编者按：增值税作为流转税最为重要的税种，对保证国家财政收入发挥着不可替代的作用。视同销售一直是增值税的难点，是指在会计上不作为销售核算，而在税法上作为销售，需要确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为，旨在解决增值税征税过程中“漏洞”问题。据了解，房地产“营改增”预计将于2015年全面实施，“营改增”后增值税视同销售的规定将适用于房地产企业。按照增值税原理，“营改增”后房地产企业用于生产经营的自持房产是否应按视同销售处理？开发项目在什么情况下需要视同销售？
　　一、“视同销售”的研究背景与现实意义
　　视同销售是一种会计和税务上关于销售收入的差异性确认，它存在于多个税种的税法条例中，其计税要求也各有不同。这种差异性的规定，广泛存在于流转税类的增值税、营业税、消费税以及所得税类的企业所得税中。而且“视同销售”的具体规定在不同税种中的计税确认条件和计税依据也有所差异。以增值税为例，2015年全面“营改增”后，增值税中关于视同销售的规定将会有更大的适用性，包括于房地产开发企业。近年来，随着城市化进程的加速，商业地产正以巨大的聚合效应和能量辐射而开启了新的征程。房地产开发企业自持商业地产已是大趋势，它可以为企业带来持续性的收益。以万达为例，根据其于2015年1月7日发布的业绩快报显示，截至2014年底，万达持有已完工物业面积为2157万平米，接近全球最大物业持有地产商美国西蒙地产。这么庞大的自持商业地产“营改增”后如果需要视同销售，对万达而言，这将是一个天文数字。如果“营改增”后房地产企业用于生产经营的自持房产需要视同销售，整个行业将面临巨大的税负压力。
　　二、“营改增”前房地产企业自物业的税务处理
1、营业税无需视同销售
　　营业税（Businesstax）是现行流转税制中的一个主要税种，《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条明确了营业税的征税范围，即营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。区别于销售房地产需按销售不动产缴纳营业税，房地产开发企业自持性商业地产由于未发生产权转移，因此无需缴纳营业税。当然，自持商业地产的租金收入应该按照服务业交营业税。另外，根据营业《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定了营业税视同销售的两种情况：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为。也就是说营业税下视同销售只有不动产或土地使用权赠与和自建后销售时的自建行为，除此之外其他行为无需视同销售。因此，房地产开发企业在项目开发完毕之后转作自用的固定资产不属于营业税的纳税范围，即自持性商业地产无需视同销售。
2、企业所得税无需视同销售
　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[号）对视同销售的相关情况进行了近一步说明，并明确了内部处置资产而无需视同销售的六种法定情形，其中特别提到自建商品房转为自用或经营的作为内部处置资产进行税务处理。从以上规定可以看出，企业所得税需要视同销售的一个标准是产权，即资产所有权发生改变应视同销售。因此，企业所得税与营业税采取了相同的处理，即房地产开发企业在项目开发完毕之后转作自用的固定资产在企业所得税上无需视同销售。
　　三、“营改增”后房地产企业自物业的税务处理
1、“视同销售”涉税法律规定
　　《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第50号令）第四条中，列举了单位或个体经营者的八种应视同销售行为，具体包括：（1）将货物交付他人代销；（2）销售代销货物；（3）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（4）将自产或委托加工的货物用于非增值应税项目；（5）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（6）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体工商户；（7）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（8）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。现行增值税对视同销售采取了两条认定标准，改变生产目的原则和会计主体原则，即货物用于非增值税应税项目、集体福利、个人消费、投资、分红、赠送等应视同销售，货物从一个会计主体转移至另一会计主体的应视同销售。例如“营改增”前动产自产设备用于出租的税务处理，由于有形动产出租属于营业税纳税范围，根据改变生产目的原则，自产设备用于出租应视同销售缴纳增值税。税法做出这样的安排也是处于税负公平的考虑，如果企业购进设备用于出租，购进的设备是需要缴纳增值税的，因此，自产设备用于出租不视同销售的话，对只能购进设备出租的经营主体不公平。
2、“营改增”后自持型商业地产不应视同销售
　　根据中央在十二五期间（）完成“营改增”改革计划，2015年房地产业、建筑业、金融业和生活服务业将全面纳入“营改增”试点。增值税视同销售的规定必将随着营业税的消亡而发生重大变化。继续以出租设备为例，根据《财政部、国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕37号），有形动产租赁服务（包括有形动产的融资租赁和经营性租赁）已经纳入“营改增”范围，增值税税率为17%。
　　“营改增”后由于有形动产租赁服务属于增值税应税范围，自产设备用于出租已不属于将自产货物用于非增值应税项目的视同销售行为，因此，自产设备用于出租只需按有形动产租赁服务收入缴纳增值税。以此类推，全面“营改增”后，增值税视同销售认定标准将会取消货物用于非增值税应税项目的规定。房地产业纳入“营改增”范围之后，不论开发项目用于销售还是自持，所取得的收入只需要按相应税目缴纳增值税，也就是说房地产开发企业在项目开发完毕之后转作自用的固定资产在增值税上无需视同销售。但增值税视同销售的认定标准改变生产目的原则仍然适用，即开发项目用于集体福利、个人消费、投资、分红、赠送等应当视同销售。
　　视同销售一直是增值税的一个难点与重点，“营改增”后增值税中视同销售的范围将会随着营业税的消亡而相应缩小，增值税视同销售行为将会取消自产货物用于非增值应税项目的规定。房地产开发企业在项目开发完毕之后转作自用的固定资产在增值税上无需视同销售。
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