解读《关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》
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作者：孙佑海　陈龙业
& 陶桃绘 　　□
现实中，经常有国有荒地经过开荒用于农耕的情形，现有法律对这种土地使用权的性质及土地使用权转让合同的效力问题等无明确规定，导致一旦产生纠纷，裁判尺度不统一，而且也影响当事人开垦荒地的积极性。为此，最高人民法院近期公布了《关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》（以下简称《批复》，给出了明确的法律规定。
荒地开发利用引发新的法律难题
现行法律对国有土地开荒后用于农耕的土地使用权的性质及该土地使用权转让合同的效力问题无明确规定，导致理论和实践对此存有较大争议，影响裁判尺度的统一，亟待加以解决。
对国有的荒地进行开垦利用，对于充分发挥土地效益，实现土地资源的保值增值，促进经济发展具有重要意义。在我国尤其是中西部地区，开垦利用国有荒地的情形时有发生，由此形成的纠纷案件也不在少数，有关国有土地开荒后用于农耕的土地使用权的性质及该土地使用权转让合同的效力问题也一直是困扰司法实践的一个难题。现行法律对上述问题并无明确规定，导致理论和实践对此存有较大争议，影响裁判尺度的统一。
据最高人民法院研究室相关负责人介绍，甘肃省高级人民法院(甘高法〔2010〕84号)《关于对国有土地经营权转让如何适用法律的请示》（以下简称《请示》），针对在未办理土地使用权证书或未履行批准手续的情况下，开垦国有荒地用于农耕，并转让土地使用权的具体案例，请示以上转让合同纠纷如何适用法律，是否应认定无效。《请示》对此形成了两种意见：一种意见认为，因案涉土地为国有耕地，不适用与建设用地有关的法律法规及司法解释，属于《农村土地承包法》第二条规定的&其他依法用于农业的土地&，应参照适用该法第三十七条&土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包方同意&的规定；另一种意见认为，此属于新类型涉农案件，根据党的十七届三中全会及最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》（法发〔2008〕36号）的精神，应当认定该国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同为有效。此为倾向性意见。
最高人民法院研究室经研究后认为，国有土地开荒后用于农耕的土地使用权的性质问题在现行法律中并无明确规定，该土地使用权转让合同的效力认定问题不仅与相关当事人利益攸关，而且会影响当事人开垦荒地的积极性，进而影响土地效益的充分发挥。鉴于《请示》所涉及问题在司法实践中具有一定普遍性，为统一裁判标准，指导各级法院妥善审理相关案件，有必要制定司法解释予以规范。正式立项后，最高人民法院研究室开展了深入调研，并先后征求了全国人大常委会法工委、国务院法制办、农业部、部分专家学者及最高人民法院有关部门意见，起草了《批复》，经最高人民法院审判委员会审议通过后发布施行。
开荒后用于农耕的土地是否适用《农村土地承包法》？
最高人民法院研究室相关负责人介绍，对于这一问题，在调研过程中，有关部门及专家学者一致意见认为，开发未确定使用权的国有荒地从事农业生产的，不适用《农村土地承包法》，而应适用《土地管理法》及相关行政法规的规定。最高人民法院赞成此意见。《农村土地承包法》第二条规定：&本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。&鉴于《请示》所涉及的土地为开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地，并不属于上述规定的农村土地，故不能适用该法调整。此类土地使用权的转让，应适用《合同法》和《土地管理法》等相关法律规定加以规范。
如何区分开荒土地使用权转让合同纠纷中的物权变动？
根据《物权法》的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。有关土地使用权转让的合同效力要与物权变动本身予以区分，未办理批准登记手续影响的是土地使用权是否变动本身，并不能就此认定合同无效。
区分原则是《物权法》规定的一项重要原则，其第十五条规定：&当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。&在《物权法》施行后，有关土地使用权转让的合同效力要与物权变动本身予以区分，未办理批准登记手续影响的是土地使用权是否变动本身，并不能就此认定合同无效。肯定合同效力，至少可以通过追究违约责任的方式对守约方予以救济，也符合诚实信用原则的要求。但是若简单地认定合同有效，在实践操作上容易与土地使用权转让本身相混淆，影响国家的土地管理秩序。从维护合同诚信、公平保护当事人合法权益及鼓励交易的理念出发，按照区分原则的要求，对国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的效力认定问题应作以下理解：
区分认定该土地使用权转让与该土地使用权转让合同的效力。转让人是否取得土地使用权证书或者其使用该土地是否经有批准权的人民政府批准直接涉及当事人对该土地是否为合法有权使用，当然也是该土地使用权合法有效转让的基础性条件。但这应该与该土地使用权转让合同相区分，该合同的效力仍应依据《合同法》第五十二条等规定从合同本身进行判断。对于当事人仅以转让方未取得土地使用权证书或者其使用该土地未经有批准权的人民政府依法批准为由请求确认该土地使用权转让合同无效的，人民法院应当依法不予支持。
区分认定该土地使用权转让合同的不同条款的效力。《合同法》第五十六条规定：&合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。&如上所述，转让人是否取得土地使用权证书或者其使用该土地是否经有批准权的人民政府批准是该土地使用权合法有效转让的基础性条件。这可以影响该合同项下的土地使用权转让部分的效力，但不能影响该合同项下关于当事人履行办理土地使用权证书义务条款的效力。在此条款不违反法律、行政法规的强制性规定的前提下，有关当事人负有办理土地使用权证书的义务。而在其履行办理土地使用权义务并取得土地使用权证书或者经过有批准权的人民政府依法批准后，该合同项下土地使用权转让部分的条款当然也就具备了合法有效的基础。因此，对于未取得土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府批准的情况下，将有关土地使用权本身转让的条款理解为未生效更为科学合理。这样规定既充分尊重了当事人的意思自治，又能够有效维护守约方的合法权益，更是倡导了诚实守信、鼓励交易的《合同法》基本价值取向。
开荒土地使用权转让合同的效力如何认定？
作为一种新的涉农案件类型，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，法院将尽量维持合同效力，不以未办理相关土地使用权证书或履行批准手续为由认定合同无效，以促进土地开发和利用，推动农业生产和发展。
这一问题是《批复》的核心内容。对此，最高人民法院在调研过程中有两种意见：一种意见认为，国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的效力认定不能适用《农村土地承包法》，而《土地管理法》等法律对于国有农用地使用权流转并没有设定行政审批等限定条件，其流转无需履行审批手续，未取得相关证书或未经有关部门批准，只是土地使用缺乏合法性，并不影响合同本身效力，故国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同应当认定为有效；另一种意见认为，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对此已有明确规定，其第九条规定：&转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。&国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的效力认定问题，可以直接适用此规定，即国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同在起诉前未经有关部门批准的，应该认定为无效。最高人民法院研究室经认真研究后认为，对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的效力认定问题，应该根据案情进行具体判断，对于不违反法律、行政法规的强制性规定的，当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的，人民法院应依法不予支持。
关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同效力的判断规则。《合同法》第四十四条第二款规定：&法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。&《物权法》第十五条规定：&当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。&最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第四条规定：&《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。&其第九条第一款规定：&依照《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。&虽然《土地管理法》第四十条规定&开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用&，但是本条规定仅是对国有荒地出让或划拨的限定，并非对国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让的禁止性规定，&经县级以上人民政府依法批准&也不是国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的生效要件。因此，不能以未经县级以上人民政府依法批准或者未取得土地使用权证书认定国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同无效。
从法律效果与社会效果有机统一的办案目标考量。作为一种新的涉农案件类型，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，尽量维持合同效力，不以未办理相关土地使用权证书或履行批准手续为由认定合同无效，符合《合同法》、《物权法》及最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》等法律、规范性文件的精神，有利于维持合同关系稳定，促进土地开发和利用，推动农业生产和发展。
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最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
颁布日期：& 发文文号：& 发布部门:最高人民法院
c0,c0最高人民法院中华人民共和国最高人民法院公告法释[2005]第5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自日起施行。最高人民法院二○○五年六月十八日cpdf/c04103.pdfa7、n国有土地、土地使用权、合同纠纷、转让、合作开发房、地产c04103最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。二、土地使用权转让合同纠纷第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。第十三条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。三、合作开发房地产合同纠纷第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。第十七条投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。第十八条房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。第十九条在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。第二十条房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的?凑赵级ǖ睦蠓峙浔壤范ā?span class="br">第二十一条当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。第二十二条合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。第二十三条合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。四、其它第二十八条本解释自日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。
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农村土地转让合同如何签订才合法
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
只能在本集体组织的成员间进行。如果要对外部人转让使用权，需要经过村民大会通过，并经乡镇政府批准，否则无效。也就是说，一切私下的转让合同都是无效的。那么，合同如何签订才合法呢？根据调查显示，在我国过程中，普遍存在土地流转过程不规范，手续不健全等问题，或者是双方仅只是定下口头协议，或者是签订的土地流转合同里条款不清、权责不明，使得许多农民心里不够踏实，总担心土地流出后自己的权益无法保障，更可能为日后的纠纷产生埋下隐患。一、的权属调查和资信能力调查　　1、合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。　　2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成后资金无法收回的结局。　　二、转让价格评估事宜　　在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权，也就是说价格低于市场价时，你是不能卖的，也是不能买的。另外，当土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。　　三、转让的担保　　1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方（买家）必须关注的核心。转让合同签订之前，必须去国土部门、主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。　　2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。土地转让合同需注意什么?　　权属调查，转让方须为国有土地使用证上载明的土地使用者。　　税费负担，转让合同中应注明因土地转让发生的税费负担问题。　　权利瑕疵，签订合同前审查拟转让土地有无抵押或被采取司法限制。　　转让范围，未约定国有土地使用权转让效力是否及于地上建筑物的，推定为包含。签订流转合同时，应注意以下事项：　　1、在流转合同中要填写出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话，受让方如果是单位，要注明单位法人姓名，当事人是农户的，一般情况下户主的姓名可代表全家;同时，还要填写流转土地的名称(地块名称)、等级、四至坐落(东南西北相邻的地块名称)和面积(长宽的长度和面积的亩数)。　　2、签订土地流转合同要写清土地承包经营权流转的期限和签订日期。　　我国《承包法》规定，二轮土地承包的期限为30年，即日至日，因此，签订合同时，流转的年限和起止时间要明确，填写时间应从合同签订之日到日计算，合同有效期限最长不能超过日。土地流转合同自签订之日起生效，如日签订合同，则合同自日起生效，因此，合同上要写清签订日期。&&& 3、流转费及支付方式。流转双方协商流转价格，计算年总流转费，并确定流转费于每年几月几日支付，以及是以现金、实物或其他方式支付。　　4、规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷中的处理方法。
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如何处理农村土地承包纠纷
网友提问：如何处理农村土地承包纠纷?土地确权后可以流转吗?解答：如何处理农村土地承包纠纷一、农村土地承包纠纷引发的原因特点㈠土地承包纠纷的特点土地承包纠纷呈逐年上升的趋势。俗话说：土地是农民的命根子，特别是近年来农村减免了税收，实行粮种补贴，农民更加珍惜土地。出现了种粮热潮，这种热潮的出现，刺激了农民种田的积极性，从而导致了大部分外出经商、打工农民回乡承包土地，导致了农村承包土地纠纷的增多，可土地承包纠纷在处理时矛盾大，工作难做，引发上访苗头。㈡土地承包纠纷的原因⑴土地承包经营权侵权引发的纠纷。①在原地取得承包地后婚嫁到新地，原地收回其承包地引发纠纷;②死亡后，土地承包经营权是否随承包地存在，引发纠纷;③取得承包地后，因升学、当兵提干、当工人当公务员、有固定工作，户口也迁出(离乡该离土但未离土)，土地承包经营权是否随承包地存在引发纠纷;④自动放弃承包地，进城经商务工办企业，但户口仍在原地(离土未离乡)，土地承包经营权引发纠纷。⑤外出打工将土地转包给他人引发的纠纷。⑵土地流转不规范导致的纠纷。由于国家“三农”优惠政策的出台，农村土地越来越俏。因以前农村土地流转手续不完备、不配套，土地流转行为不规范而引发的土地承包纠纷频频发生。一是转包转让型纠纷。如税改前，种田效益不高，一些农户将土地转让给他人承包，其税费也相应地由接受者承担。现在不仅土地税费减免，而且种粮还可以拿到“两补”，原承包户纷纷要求被转让户退还其承包地，被转让户又不愿退，于是双方发生纠纷。二是代耕代种型纠纷。一些农民承包集体土地后，没有耕种土地，而是转让给他人种植，后来原土地承包人欲收回土地经营权，与种植人发生纠纷。⑶侵犯承包经营权的纠纷，一般是第三人作为承包方与作为发包方的村集体签定承包合同，但作为该村集体成员的村民或村民小组不服，直接抢种或以其它方式侵占承包人承包的土地。　土地承包人对第三人，主要是当地村民，提起停止侵权诉讼，要求法律保护其正常的生产经营活动。⑷因土地被征用引发的纠纷。近年来，随着城市开发建设的加快，城乡建设的迅猛发展，大量投资项目的上马，农村特别是城乡结合部的农村的土地越来越多的地被征用，有时甚至是一个村或几个村的土地被征用。因征用土地引发的纠纷逐年增加，甚至有愈演愈烈的趋势。在此主要是指承包地征用补偿费用分配纠纷，即被征用承包地的农民与农村集体经济组织就其取得的土地补偿费用的金额发生的纠纷。包括承包地被依法征收的承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的，从承包方手中分包或承租土地承包权的第三人请求获得青苗补偿费、地上附着物补偿费的。⑸因违反农业承包合同发生的纠纷。一是因发包方违约引发的纠纷。如在农业承包合同履行过程中，发包方或不履行合同，将农民的承包地随意收回;或以建设公益事业项目为名，随意占用农民已经承包的土地;或未经农民同意，随意调整农民的承包地，随意提高承包费;或随意缩短土地承包期等。二是因承包方违约引发的纠纷。包括在承包合同履行过程中，承包人拖欠承包费和承包人随意变更土地使用方式等。其中前者占此类纠纷的绝大多数，承包人有的是因为对发包方在履行合同义务方面有意见，有的是因为经营不善，交纳承包费有困难，有的是故意不交纳承包费。有的承包费经发包方同意减少，但由于没有书面证据，发包方负责人更换后不能得到继续认可。⑹有的乡镇政府行为不规范，对农民的自主经营权干预过高，越权处理承包合同的现象时有发生，对经济林、池塘、水库等承包合同的进一步尤为突出，甚至违法行政侵害农民的土地利益。⑺有些乡镇政府工作不到位，缺乏必要的村社干部行政规范指导，造成农村承包合同的订立和履行中不必要失误，成为纠纷产生的重要因素，如有的村社干部漠视农民利益，往往巧立明目，采取行政手段强制单方更改承包合同，有些农民土地、经济林、池塘水库等承包经营权当未到期，就强行收回或者另行发包，也不给原承包农民合理补偿;有些村在发包土地时，违反民主议定原则，采用村委部分负责人“暗箱操作”的方式，根据个人好恶，亲疏远近擅自进行发包，引起群众不满，有些对外发包的土地承包手续不完备，未履行土地管理法所要求的程序，造成合同无效引发纠纷等。⑻在履行过程中常常因为村委负责人更换，新班子对前任村委订立的合同不满意，就否认原合同的效力，私自变更合同条款或对标的物重新发包，因为前几年订立的合同一般期限较长，承包费花费低，随着人均收入的提高，有的发包人以合同承包费不合理为由，单方决定提高承包费，或者单方终止合同，另行发包，导致纠纷发生。⑼一些地方在本村妇女出嫁或者离婚后，该妇女未取得新的土地承包权，原土地承包合同也未到期，即单方终止合同，收回其原来承包的土地，使该妇女因为出嫁或离婚丧失了土地承包权。⑽农民承包方未按约定履行合同造成纠纷，有的承包户以低价承包，又擅自以高价转包，从中坐收渔利，有的不遵守合同约定，故意拖欠承包费;有的承包户不主动交承包费，村委也不进行催收;有的村委班子更换，集体事务无人管理，造成承包户未能及时交纳承包费;有的承包户擅自改变土地用途，违反合同约定破坏土地和林业资源，损害集体的利益。三、解决农村土地承包纠纷案件的原则、对策、建议农业是国民经济的基础，土地是农业的根本，维护土地安全，保证土地生产正常运行，是关系农业发展、农村稳定、农民幸福的大事，解决好农村土地承包纠纷案件是服务“三农”建设的一项基础性工作。因此，在解决农村土地承包合同纠纷案件时应采取如下对策：㈠处理原则⑴公正及时地审理每一件案件，对侵权事实清楚的及时受理，予以支持。要保护合法有效的合同，支持承包人依法经营土地，对违法破坏他人土地承包经营权的人，要依法给予制止和制裁;对擅自毁约，终止合同的当事人要依法追究其责任，足额赔偿给相对人造成的损失。审理过程要强调速度，尽快审理，尽早将当事人从诉讼中解放出来，不误农活，保证生产。⑵对土地流转纠纷。如转包、出租、互换、转让，其他指荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地，可通过招标、拍卖，公开协商等方式承包。要在自愿平等，不变更土地性质，同等条件下本集体组织成员有优先权承包权的基础上进行，达到公平公正。⑶针对外出打工后，将地交给他人耕种发生的纠纷。原则上保护承包人的权利。⑷承包合同纠纷，此类纠纷很少签订合同。依照《中华人民共和国土地承包法》第23条规定之规定，处理时有合同的依合同办事，无合同的看是否实际取得土地承包权，已取得的受法律保护。按照《土地承包法》第23条之规定，承包合同签订后，县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。⑸关于出稼女承包权问题。目前农村存在着一些农家女出嫁后，居委会或村民小组收回其承包土地引发纠纷，针对此类问题纠纷，处理上应按照《土地承包法》第&27条之规定处理，承包期内，对个别农户之间承包耕地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定《土地承包法》第30条之规定，承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地;妇女离婚或者丧偶，仍在原居住生活或者不在原居住地生活但在新居住未取得承包的地，发包方不得收回其原承包地。因此，严格按照《土地承包法》办事，是减少此类纠纷的有效方法。⑹引入情势变更原则，公正界定当事人之间的权利义务，增强审判的社会效果。对历史的原因或政策性原因引起的合同，不能简单地以签订合不完全符合法律规定、权利义务失衡为由宣布无效，造成高成本的善后处理工作的发生，应该以促进生产、承认有效为原则，保护合同的履行，维护土地生产现状，不中断、不损害土地生产。为救济合同中的权利义务失衡现象，适用合同法中的公平原则，可以情势变更为理由，调整承包期限，变动承包金数额，以化解矛盾，消除纠纷。⑺加强诉讼调解，力促社会和谐。在处理过程中，要坚持调解主导诉讼，多做说服教育疏导工作，争取当事人在友好协商、平等谈判中共同寻求解决纠纷的方法。要充分发挥农村优秀传统文化的教化引导作用，利用老长辈、老党员、老干部的力量参与支持调解，以灵活有效的措施解决纠纷。⑻积极开展法制宣传，着力提高农群众法制意识，增强他们走依法处理各种矛盾和纠纷的能力。对于基层人民法院，特别是人民法庭要将司法的被动性与能动性有机结合起来，开展巡回审理，坚持送法上门，把庭审建设成为普法的“桥头堡”，通过审结一案，教育一方的方法，向人民群众输送法制意识和法律知识，提高农村土地承包活动的规范性，保证土地生产顺利进行。㈡建议为认真做好土地承包纠纷工作，化解社会矛盾，建议各级党委、政府要做好以下几个方面的工作：⑴充分发挥基层民调组织，乡村干部的工作积极性，把矛盾化解在基层，尽量减少上访和诉讼案件发生，确保社会稳定。⑵利用各种媒体对乡村干部及群众宣传《土地承包法》相关知识，让他们学法、知法、用法，自觉遵守法律法规。⑶县乡政府应加大对土地承包经营权的管理力度，县、乡政府要对土地承包问题采取有效措施，加强管理。县、乡政府应对由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。严格按照《土地承包法》第48条之规定办事。即发包方将土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报请乡(镇)人民政府批准，但在承包土地中有些村及个人未有严格按照《土地承包法》办事，造成纠纷之多。县政府颁发承包经营权证落实不到位，也是造成土地承包纠纷的主要因素，如果权证落实到位，即使引发纠纷，各级政府处理时也有依有据，便于处理。如果权证落实到位，此类纠纷将大为减少。⑷有关部门对土地纠纷案件要提前介入，做好前期工作。各级政府、乡村土地等部门要牵头联动，密切配合来处理此类纠纷，仅靠法院或土地管理部门来处理是远远不够的。⑸法律的困惑，很难适应法律效果与社会效果的有机统一。如梁庙乡小王庄村民组与本组出嫁女纠纷，群众明讲法院判的对，就是不给她地，法院判决是一张废纸，并且言词激烈，态度蛮横，法院处理两难境地，处理起来难度大。⑹乡镇政府要切实加强农村土地承包管理，规范农村土地承包行为。⑺司法机关和乡镇政府加强对农村基层调解组织的业务指导，强化基层调解，充分发挥基层调解组织在调解农村土地承包合同中的作用。⑻强化农村法制宣传工作，提高农民的法律意识和法制观念，自觉守法、护法，自觉运用法律武器保护自身的合法权益，从而有效防止各种矛盾纠纷的发生。(三)对策农村土地承包纠纷，涉及面广，表现形式多种多样。对这些问题，要依据有关法律法规，采取相应的政策措施妥善处理。具体措施如下：1、严格规范机动地管理。集体机动地，要在村民大会或村民代表大会民主商议的基础上，采取公开招标或公开协商方式发包，严禁暗箱操作或仗权承包。同等条件下，机动地优先发包给本集体经济组织成员。为了切实保证机动地合法、合理、公开发包，保护广大农民合法权益，凡是机动地发包合同，必须经乡镇农村经济管理机构进行依法鉴证。承包的机动地，任何人不得转包、转让他人。机动地承包期限一般为一年，最长不得超过3年。以前合同约定承包期较长，符合法律法规和政策规定的，应保持不变;按最高人民法院有关规定，需要调整承包合同的，按规定的承包期进行调整;按规定应解除的合同，解除后按新的承包期发包。机动地发包收入计入集体积累。2、积极促进土地承包经营权流转。对离田从事其他经营或劳务输出的农民，要支持和鼓励其进行土地承包经营权流转。要维护他们的土地承包权和收益权，不得强迫或阻碍农户进行土地承包经营权流转，不得截留、扣缴农户承包地流转的收益。要坚持按程序进行流转。农户进行土地承包经营权流转，转出方和受让方要签订流转合同。采取转让方式流转的，要经发包方同意;采取其它方式流转的，要报发包方备案。流转合同当事人可以向农业行政主管部门申请合同鉴证。3、妥善处理承包期内收回的农户承包地。土地延包后，以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回农户承包地搞招标发包的，要及时纠正，切实维护农民的土地承包经营权;《农村土地承包法》实施前，发包方收回农户承包地抵顶所欠承包费，签订协议的，按协议约定执行;《农村土地承包法》实施后，依法纠正。《农村土地承包法》实施前，全户农转非和全户户籍迁出，已收回的承包地不再退回;未收回的，除迁入设区的城市外，应保留其承包地，由其继续承包。4、是妥善处理“户在人不在”农户的土地承包。土地延包时得到承包地的“户在人不在”农户，凡是愿意继续承包的，不得强行收回其承包地;愿意将土地承包经营权流转的，应支持、鼓励其依法流转;不愿意继续承包的，应办理相关手续，退还给集体。土地延包时，未得到承包地的“户在人不在”农户，要求承包的，原则上应同意其承包土地。承包地可在机动地复垦地、退包地中解决，暂无力解决的，可通过候地解决。“户在人不在”农户与集体经济组织签订不要承包地协议的，从其约定。5、妥善处理婚出婚入人口承包地问题。土地延包前结婚的妇女，户籍在土地延包前迁入的，由迁入地分给承包地;未分给承包地的，从机动地、复垦地、退包地中解决;暂无力解决的，可通过候地解决。户籍在土地延包前未迁出的，由原户籍所在地分给承包地;未分给承包地或分给后收回的，在机动地、复垦地、退包地中解决;暂无力解决的，可通过候地解决。由于地域间土地延包实施时间不一而导致婚嫁妇女无地的，原则上由户籍迁入地解决承包地;无力解决的，可通过候地解决。因负有赡养义务，男到女家生产生活的，在土地承包上与婚出婚入妇女同等对待。6、妥善处理征收征用或占用农户承包地问题。凡征收征用集体土地的，要依法及时足额兑付土地补偿费和安置补助费。土地补偿费和安置补助费尚未足额到位的，要尽快兑现到位。乡、村公益事业建设占用农户承包地，从集体机动地、复垦地、退包地中给予解决。乡、村办企业占用农户承包地，应给予适当补偿;无力补偿的，可实行土地承包经营权入股。7、认真落实农户承包地退耕还林(草)补助政策。8、妥善处理弃耕撂荒承包地问题。禁止弃耕撂荒承包耕地。对弃耕的，集体经济组织应组织耕种，不得撂荒。承包农户连续两年弃耕的，发包方有权终止承包合同，收回承包地。9、妥善处理土地使用权纠纷。农村土地承包中出现的土地使用权纠纷，要本着依法办事、尊重历史的原则，妥善处理。农户在国有林业企业施业区内耕种的土地，要区别情况处理。凡不适宜耕种的，要按国家有关规定有计划地退耕还林还草;适宜耕种，并已纳入计税面积、签订30年土地延包合同的，由农户继续承包经营，不得收取土地承包费或土地使用费。10、进一步完善土地延包工作。：土地确权后可以流转吗地确权后可以流转，土地流转先确权征地须按证补偿。根据《中共中央&国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》要求：1、凡被征收的农村集体所有土地，在办理征地手续之前，必须完成农村集体土地所有权登记，在征地拆迁时，要依据农村集体土地所有权证或农村集体土地使用证进行补偿;2、凡是进入市场流转的经营性集体建设用地使用权，必须经过确权登记，做到产权明晰、四至清楚、没有纠纷，没有经过确权登记的集体建设用地使用权一律禁止流转;3、农用地流转需与集体土地所有权确权登记工作做好衔接，确保承包地流转前后的集体所有性质不改变，土地用途不改变，农民土地承包权益不受损害;4、对新农村建设和农村建设用地整理涉及宅基地调整的，必须以确权登记发证为前提。为充分发挥农村集体土地确权登记发证工作成果在国土资源管理各个环节的基础作用，《通知》提出，农村集体土地确权登记发证与集体建设用地流转、农村土地整治、农用地流转、土地征收等各项重点工作挂钩。凡是到2012年底未按时完成工作的，农转用、土地征收审批暂停，农村土地整治项目不予立项。
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