核心导读　　在物业管理小区中，业主千方百计维护自身的合法权益是理所当然的，但由于物业管理起步较晚，物业管理法规在逐步完善中，部分业主对物业管理存在着认识上的偏差，因此在维权过程中，一些业主容易走入一些误区。通过以下的案例，业主可以了解如何依法维护自身的合法权益，尽量避免维权不当的现象发生。　　案例1　　入住二手房才知拖欠物管费　　2005年5月，刘军购买了马涛的二手房，2007年11月入住。可就在刘军入住没多久，小区的物业找上门来，要求刘军支付物管费。　　刘军这才从物管那里得知，他们向马涛催要拖欠的物管费，马涛拒交并说他已经把房产卖给刘军了，自己不应承担物管费。　　说起拖欠物管费，A物业公司无奈地表示，他们于1998年12月和马涛签订了一份协议，双方约定物业公司对马涛居住区域的公共设施、卫生等实施物业管理；同时马涛必须按约定按时缴纳物业管理服务费用。　　该物业公司说，在协议签订后，他们是按照约定履行自己的义务，可是马涛并没有按约定及时缴纳物管费。“一直催他缴物管费，可是催了这么多年也没结果，后来他说房子卖给别人了，以后收物管费就别找他了。”　　物业告业主不缴纳物管费　　接下来，A物业公司就找到了房子的新主人刘军。可刘军说协议是马涛和物业公司签的，凭什么让他缴纳物管费？　　原来的业主说房子已经卖给别人了，不用缴纳；现在的新业主称自己入住前的物管费和自己无关，也不用缴。可是，这从1999年11月到2007年12月的物管费究竟该由谁来承担呢？最后，物业公司将刘军告上了法庭。　　刘军知道A物业公司将自己告了，十分气愤。他说，自己现在住的房子是当初从马涛手里买过来的，和物业公司的合同是马涛签的，他和物业公司根本没有签过物业管理合同，何况他2007年11月份才入住，之前的物管费不应该由自己缴纳。　　法院：购房时权利义务也发生转移　　究竟刘军该不该支付物管费？如果要支付，应该付多少才是合适的呢？　　法院经过审理，首先认定马涛和A物业公司签订的协议是合法有效的。对于刘军提出他购买的是二手房，和物业公司没有合同关系，不该缴纳物管费的主张，法院是这么认为的：　　刘军因为购买行为取得了该房屋的所有权，那么该房屋上的权利义务都应该由刘军享有和承担，因此物业管理费理应由物业使用人，也就是刘军按时缴纳。　　不过，A物业公司提出要求刘军支付1999年11月到2007年12月的物管费不合理。刘军是2005年5月底才取得了该房屋的所有权，因此刘军应缴纳的物业管理费用的期间应为2005年6月至2007年12月。而对于2005年6月之前的物业管理费，物业公司可对原房主马涛另行起诉，不应由刘军承担。　　最后，法院判决刘军向A物业公司缴付2005年6月到2007年12月期间的物业管理公共服务费及滞纳金总共为790多元。　　案例2　　服务了却收不来物管费　　2007年11月，周彬所在小区的业主委员会与B物业公司签订了一份服务托管合同，将小区交由该物业公司负责小区的日常管理与服务。　　其中，对物业服务收费标准约定为：住宅房屋由B物业公司按有关文件向业主或物业使用人按建筑面积0.3元/平方米按半年收取，住户空置房按70％标准收取。物业费2007年度由业委会支付，2008年1月份开始向业主征收。　　可是，&2008年，物业公司准备向业主开始征收物管费时，有的业主竟然拒绝支付物管费，周彬就是其中一位。　　B物业公司将周彬告上了法庭。B物业公司认为，他们为了管理好这个小区，付出了大量的人力、物力和财力，可是周彬却迟迟不愿缴纳物业费，2008年上半年（1－6月）周彬共拖欠物业费252元。　　业主称物管进驻没经自己同意　　可周彬却表示，他到目前为止都没有见到物业管理合同，更不知道合同的内容。物业公司所说的物业管理合同是业主委员会的个别人与物业公司签订的合同，是业主委员会个别人的行为。　　周彬说，该小区曾就物业管理事宜进行了调查，小区内有90户人不同意聘请B物业公司对被告小区实施物业管理。2007年11月，物业公司没经过小区大部分业主的同意，强行进入小区实施管理，其实施管理没有法律依据，因此对于签订的物业管理合同他是不认可的。“物业公司按照该合同向我们索取物业管理费没有依据，与业主委员会个别人签订了物业管理合同，其应当向个别人主张物业管理费。”　　法院：业委会有权代表业主　　法院认为，业主委员会有权代表业主签订物业服务合同，业主应当根据B物业服务合同的约定缴纳物业管理费。即使业主与业主委员会之间存在内部纠纷，但并不能因此否认物业管理服务合同对外的效力，B物业公司与周彬所在小区的业主委员会签订的合同不违反法律法规的规定，合法有效。因周彬未按物业托管合同的约定履行缴纳物业服务费的义务，物业公司要求周彬缴纳拖欠的物业管理费252元（140平方米×0.3元/平方米×6个月），符合法律的规定，法院予以支持。业主与业主委员会之间的内部纠纷可另行解决。法院一审判决周彬付给B物业公司自2008年1月起至2008年6月止的物业管理费252元。　　经市中级人民法院二审调解，周彬当庭给付B物业公司物业管理费400元（2008年全年），双方2008年度的物业管理纠纷就此了结。　　（文中人物均为化名）　　本报记者&陈新颖&通讯员&郭宏&春华　　对话法官　　法官名片　　张建，南京大学法律硕士，市中级人民法院民事审判第三庭副庭长，长期从事民事审判工作并数次荣获优秀法官等荣誉称号，近年来在省、市级刊物发表应用法学文章十余篇。　　拒缴物管费不是维权的好办法　　记者：这两个案例都是因为业主拖欠物管费被告上法庭，在日常生活中，经常看到当业主对物管不满意时就会以拒缴物管费抗议，可往往适得其反。　　法官：当业主对物业管理企业产生不满的时候，拒缴物业管理费就成了业主消极对抗的砝码。试想如果物业管理企业收不到相应的费用，当然也就不可能提供相应的服务，更不可能提高服务质量，势必导致业主和物业管理企业“双输”的局面，其实在业主不满意物业管理企业服务的时候，只有积极主动与物业管理企业沟通，共同想办法解决问题才是最好的选择。　　记者：可否就这两个案例，讲一下业主在维权时存在哪些误区？　　法官：案例1中的业主刘军认为自己是购买的二手房，而且没和物业公司签订物业管理合同，因此自己不应缴纳物管费。在房子交易后，权利与义务自然也产生了转移，房屋上的权利义务都应该由刘军享有和承担。案例2中的业主周彬拒缴物管费，则是物业公司没与自己签订合同，而事实上业主委员会是代表大多数业主的利益，可以代表业主行使一定的权利，而它的决定对业主也具有约束力，并不能成为拒缴物管费的理由。　　记者：业主与物业公司之间，如何正确实现权利与义务的对等？　　法官：实际上，业主与物业公司之间的紧张关系由来已久，因为停车位、物业费、取暖费、房屋修缮等引发的纠纷比比皆是，如何创造一种和谐、良性的物业关系就成为法律的首要任务。首先，物业公司要改进自身服务，在管理、安全方面加强服务水平，严格按照合同约定提供相应服务。其次，业主要遵守物业合同的约定，当自己的利益受损时应用合理的手段来维护自身权益，而不是消极对抗。只有这样，才能促使业主与物业之间的关系更融洽、和谐的发展。　　市中级人民法院下周开庭公告　　（1月4日—1月8日）　　1月5&日9:30，上诉人中国人寿财产保险股份有限公司江苏省分公司与被上诉人徐州清华会议服务有限公司财产保险合同纠纷一案在第29法庭开庭审理，主审法官冯昭玖。　　1月5&日14：00，上诉人中国东方资产管理公司南京办事处与被上诉人江苏七洲集团有限公司金融借款合同纠纷一案在第29法庭开庭审理，主审法官王兴。　　1月&6日9:30，上诉人邳州市辰方煤炭有限公司与被上诉人江苏徐塘发电有限公司买卖合同纠纷一案在第28法庭开庭审理，主审法官李玲。　　1月&6日9:30，上诉人徐州市久隆建安工程有限公司与被上诉人朱慧、李齐买卖合同纠纷一案在第29法庭开庭审理，主审法官冯昭玖。　　1月6日14：30，上诉人李祥道与被上诉人永大化工公司股权纠纷一案在第28法庭开庭审理，主审法官李玲。
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房子不能买也不能卖，手里有多套房的人要小心了！
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　　笔者的一位朋友，A先生，本年因为卖房子的事堵心得不得了。本年3月份签的卖房合同，但是5月份才拿到买房付出的首付款，而尾款到现在还没收到。因为房子是卖给朋友的，也欠好直接终止合同。从前看中的也早已被别人买走，因为有过出售记载，他估计换房的时分要掏8成的首付，但现在他卖房的尾款仍未到位，现在也不敢出售。仅有令他欣喜的是，的价格没怎么涨，还有所下调。　　但他现在仍是很忧虑，因为从实践看房的状况来看，他明显感觉看房的人多了。如果房款迟迟不到位，他的费事会很大。　　3月份卖房，9月份还没拿到房款。这就是当下二手房商场真实写照。据不完全统计，现在放款周期遍及拉长到了6个月左右。现已完结签约的购房者，要想赶快获得房贷只能自动提出上浮利率，以求“插队”成功，不然只能等候，在等候的过程中，还有可能被银行上调利率所伤，像这一轮多个城市的银行上调的工作未来必定还会有。房价不涨了，但购房本钱却不断提高　　这事其实有点为难。想必许多刚需都感觉到，现已不是钱的问题了。全款买房现已是人尽皆知的事了，刚搞了个措施，不得要求购房者全款买房，也不得组织全款买房者优先。但聪明的开发商会怕这个“矛”吗？　　其实呈现这种状况很好了解，房价可以不涨，但时间本钱、精力本钱、联系本钱却无形中增加了。只需你想买房，该掏的总是要掏。　　实际就是这样，未来你想买房，本钱必定还会增加，所要做的是保住全局，现在还要求额定照顾某一部分人，说真的，有心无力。　　看看银行近期的动作吧。上调房贷利率还不算完，银行也现已开端封堵其他途径，比方消费贷，这就是在通知所有人，接下来绰绰有余的房贷额度连供给刚需都不行，炒房客如果还要买房，请自掏腰包吧。楼市正在进入收割期　　现在的流动性几乎现已降至冰点。1天6个城市同时限售，这不是在开玩笑。它清晰向商场发出了激烈信号：往后买房至少会面对3-5年的确定时。这些城市都是以房本为核算起点的。而如果买的是，差不多要1-2年，而房本差不多是在收房后1-2年才能到手，再加上2-3年的限售期。从签到可以再次出售，这中心至少要等候4-7年。　　这儿趁便提一嘴这座城市。大部分城市都是要求获得产证两至三年方可出售，但石家庄则不同，它要求的是5年。正本石家庄楼市就是虚高，在华北，石家庄正本就是个特别为难的城市，房价也只不过是在炒概念，现在5年禁绝卖，6-7年的确定时直接把这点概念浇灭了。可以幻想，接下来现已没有幻想空间了，回调是大概率事情。　　房子被确定几年，其实践效果有三点，一是打破炒房客的杠杆；二是按捺泡沫，安稳楼市；三是抵御外部压力。比方某国缩表，加剧资金流出的动能，而这些资金很大可能是来自于我们的房地产。　　但确定房屋仅仅权宜之计，其实它是为后续完全理顺楼市赢得时间。所以那些以为接下来还有一波向上的行情的人要留神了，这一次真的不一样。　　酝酿多年的方案现已蓄势待发，合作不动产一致挂号，行将开端收割。接下来是哭仍是笑，就看你手里有多少房子，借了多少钱了。点击任何端口，留下您的电话，您就是我们VIP比售楼处更便宜，省钱、省时、省力№1&置业管家24小时在线咨询，及时回复，解决您的购房疑问，让您买房更省心省力省钱。№2&吉屋网报名专车看房，滴滴专车司机接送，随叫随到，售楼处还有我们的专业置业管家接待，看房省心省钱又省事。品质推荐（点击以下楼盘，可查看楼盘更多详情）扫一扫，登录手机版吉屋▼码上有房
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物业费拖欠 如何打物业费官司
凡是有房子的一定要顶啊
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1、物业费案件在法院是诉一件判一件的，也就是说物业公司是100%赢的。原因并不是因为物业公司完全占理，而是因为法院在审理中根本不审查不理睬业主作为被告方的理由。
——这是物业管理费诉讼的实际操作情况。
2、物业费的依据并不是法律规定，而是基于业主与物业公司的合同。所以，只要是物业公司应该做到而没有做到的，都可以成为业主拒付物业费的抗辩理由。但实际情况请参照第1条。
——这是物业管理费法律层面的问题。
3、鉴于法院在物业案件上的实际操作情况，法院实际已经成为物业公司的催帐员，不要指望能打赢官司。这种都是一批几十甚至几百个案子上的，法院都是把这些案子当作提高结案率的皮夹子来捡的，你不要指望法官会为你一个案子来花心思。这样的法官恐怕若干年后才会有。
4、法院已经意识到物业案子不能用这样的思路判了，因为遇到大量物业公司有问题的案件。已经有法院向高院提出过建议要求对物业案件的办案思路进行调整。
1、开庭谈判调解，打折付钱。（底线）
2、拖。收到诉状和传票后，要期限内提出要求反诉（反诉提出，不管有没有道理，法院必须接受的。如果不接受，是要出裁定的，出了裁定可以上诉，中院有结论后下来后，再继续本诉。如果一审法院既不接受反诉，又不让你上诉，灵了，案子判好后，上诉，发回重审。）审理过程中，说有新证据提供，要求延长举证期限。尽可能拖长时间，把这件案子的进行与其他案件分离出来。判好再上诉呗。反正能用的程序用足。
反正离中院近，花不了几个车钱的。但律师的诉讼成本上去了。物业案件的最大优势在于量大，可以摊薄律师成本。所以这种办法最好是有大量的业主不服判决的，每个案子各自操作，这样诉讼成本就上去了。
有好的物业公司，也有坏的物业公司。物业管理条例根本不是从业主权利出发的，根本谈不上对业主权利的保护。拒交物业费是没有办法的办法。
本人在浦东的房三年没交物业费。一直等物业公司起诉，不过物业公司一直未起诉，原因是物业收了停车费都吞了。小区停车费应当业主的收入，扣除管理成本后应当转入维修基金的，这个上海某法院已经有判例了。对物业不满的，可以注意一下维修基金数字，只有出没有进的，说明停车费给黑了。这个可以成为你谈判的筹码。
交也要折腾死它！
对于交物业费我是这样想的，大家看看有没有道理
从现在开始，我们就是不交物业费，就等着它告吧，在法庭上能争取一下就争取一下，赢了官司正好，当然，输了也是意料中的事情，物业费最终是要交的，但要看是怎样的交法，记住！这是个关键，要让物业公司也付出成本！即使我们交出物业费也要让物业公司付出成本！物业公司请律师也是要付出成本的，律师天天往法院跑也是要付出成本的，尽管那是他的本职工作。那我们从现在开始，每个人都等着法院判决后再交物业费，算一算新华联有多少住户，要是每家都跟物业公司过一遍法院，那不得把它折腾死，把法院烦死！老子不是没钱，不是交不起物业费，但这个物业费交的不舒服，心里憋屈！那我也让你收钱收的也不舒服，有本事你就告呗，下次我还是不交，还是等法院判完我再交
2、 经济纠纷在法院的流程是：
1，起诉，立案。谁起诉谁就交诉讼费，经济纠纷的要按诉讼额的百分比来交（20%）。如果物业真的要告，那要出一大笔的诉讼费代缴（诉讼费要由法院确定双方谁出）。
2，传达、调节、开庭。。。最少要3各月以上。导致的结果是两个：1，物业赢了。2，物业输了
如果物业输了，那他就自己承担诉讼费。还没有要到钱。
如果物业赢了，记住这个时候才是关键。官司是输了，要钱就难了。不给钱物业还是没有办法。物业只好再去法院立案申请执行，这个环节就有法院的执行庭来执行了，当然法院的执行厅还要交一笔钱（20%），法院才能来执行。执行的时候没有你的存折账户和开户行，你存折上的钱是安全的。（除非物业或法院有你存折）。那执行什么呢？你家里的东西，物品可以折价，你要配合法院让他们把东西搬走，不然就是妨碍公务。
物业最终得到你家里的沙发、床和电视等。反正用三年就要换了，还不如折价算了。
物业没有要到钱，还花了不少给法院大人们的奖金，或是盖办公楼的钱。
黄世仁在现在的社会就这样。是制度这样规定的，不是想这样。我们也是被逼的。
至于那个律师函，哎。收到后物业一定会打电话给你说：“律师函收到了吧，快交吧，不然。。。”
3年前我回答是：“我本来打算交，你看现在律师函都收到了，我只好等法院的传票了，哎。。”
我现在还是没有收到传票。
应对物业起诉的下中上三策
象物业因为不缴物业费起诉业主这种事情，说实话，业主胜诉的可能性是微乎其微的。这并不是说业主的行为就是不正义不道德的，而完全是因为在现有的司法体系下，业主可能反诉物业不作为和侵权的法律主体——业委会缺失所造成的。但即便如此，物业起诉业主的主要目的，也并不是就为了那一加一户不过数千的小钱，而是追求一种杀鸡给猴看的群体效应，造成多数业主因恐惧物业起诉而不敢维护自身权益乖乖地缴纳物业费。真要是一家家通过打官司来催缴物业费，恐怕过不了一年，物业也就挺尸了。
缓交物业费的正当性和必要性，这里就不多说了。小时候在街边遇狗，常常有这样的经历：你跑，狗追，在后面狂吠不止；你站住，回身，弯腰做拾砖样，狗飞逃。应对物业这种恶人\小人，就必须要勇敢面对，而不能退缩。
当然，应对也要得法，才可止恶。老夫综合这些年的法律、生活常识，总结下、中、上三策，以飨诸位同学。
有个同学说的好，一个字，拖。
拖完了开庭拖判决，拖完了一审有二审，也甭费心琢磨什么证据、答辩，花些冤枉钱请什么律师，更不用为此着急上火、发愁烦心，反正咱有时间就去庭上转转，看看物业这帮不要脸的东西耍猴开开心，就算官司一年半载以后彻底输了，也不过几千大洋的小事，有钱还难得买个开心呢！物业想要滞纳金？放心吧，崩说门，连窗户都没有！就连这几千块钱，还不一定给到他手里呢！再执行个一年半载，得了，看着法官兄弟不容易，给个面子吧；要钱，没有，要物，刚出炉的老彩电、录音机倒是有一批，当年的发票都在，看能顶多少银子？物业不想要？就这都是执行法官好不容易执行回来的，给脸不要，自己看着办。
也是一个字，哄。
物业不是不嫌丢人吗？那我们就帮着他们哄哄，赶赶场子。也别光咱爱建园一个小区，什么罗山花苑、金桥新城的业主们都联合联合，反正网上交流这么发达。除了接到起诉的同学，别的同学们也可以联名写个东西，把物业的“光荣行为”都给他写出来，作为补充证据给法官们看看，也让他们开开眼，看见以后写着“云……”物业的小区都绕着走；法官不采纳？那也不要紧，新闻媒体上播播，小报记者这年1月活着也不易，就等着这个好拿封口费呢！没准儿招了几个人大代表，再谈谈法律的缺失那也说不定哈！就这么着，同学们说说，这物业能不露脸吗？这脸不得露大发喽？！
还用我说吗？说一千道一万，要是有了业主委员会，我们还会受这个欺负吗？！说句不好听的话，都到了今天了，业主们也并不团结，还在各自打着小算盘，这样下去，业主的利益不受损，那才是老天爷不长眼睛呢！说实话，我有自己的实业，炒房卖房，和我也不搭边。爱建园这房子本来买来就是自己住得舒服的，至于它会不会因为物业的表现而贬值或者升值，对我而言，仅仅是一些数字，没有任何实际的意义。物业惹着我，不行；物业起诉我，我下策保证比谁玩得都漂亮。别人受得了，我更受得了，大家瞧着办好了。
关于如何应对强制执行的建议
&至于大家担心的“拘人”，就更不用怕了。别看大家经常在媒体上看到强制执行拘人
的事，甚至判刑，那都是媒体忽悠吓唬老百姓了，不排除物业用利益驱动媒体大肆宣传
以威慑大家。在司法实践中，法院极少采取这个手段，极少极少，除非您直接与法官法
警发生言语冲突直至身体对抗。听一听拘人程序大家就明白了。执行法官首先要整理材
料，写报告，说明我们如何如何藐视法律，对抗执行，行为恶劣，报到庭长那批准，庭
长批准后，再报主管院长批准，都批准后，制作拘留决定书。然后和法警队主要是队长
协调，看看法警队的同志们什么时候有时间，再看自己的时间有没有空闲，别跟开庭冲
突了。最后一切都弄妥当了，才会到你家。到你家后，也不是马上就拘人，要宣讲政策
，告诉你，必须得执行判决，你办不办，不办我们可带着拘留决定哪，可以拘留你。你
怎么办？当然要办啊，当然要尊重法律啊，法院的同志们也很辛苦，大老远来一趟，不
能让你们白跑，但我也没那么多钱，老父亲刚刚住院治疗花了一大笔钱，能不能先给一
部分，回头我慢慢筹钱，或者请我的邻居给我担保一下，我保证在多长多长时间内给钱
，这些都是法律允许的缓兵之计，等等，只要把执行法官好说好商量哄走了，下回来就
不一定何年何月了。总之，执行法官不是到家里马上就拘人的，没那么恶，他一定会告
诉你，请你配合执行，否则我就拘人。要是口齿伶俐的业主，可以想办法再拖拖，要是
您不愿意和穿制服的多纠缠，直接给钱打发走就完了，绝不至于被拘留。那些当场被拘
留的，一定是在言辞和肢体上与法官和法警有激烈对抗，这种情况就不需要拘留决定书
了，可以直接以妨碍执行公务拘留。
&这段本来是结尾段，但我写完后感觉太长了，所以把大家关心的拘人问题提前到第一
&我相信家园里的法律工作者不少，代理过执行案的也不少，在执行过程中采取强制执
行手段的也不会少，但真正走到“拘人”这一步的肯定不多，因为法院本身采取这一措
施就慎之又慎，少之又少。我在上周刚刚执行过一个拘留了对方法定代表人的案子，有
一些新鲜的经验供ZZ们参考。
&大家首先要明白一个前提，这是我们的优势，就是广大业主“广大”这个词在现实中
的意义，就是人多，物业尤其是法院根本管不过来。大家一定要充分发挥这个优势，每
个业主都“拖”一点，耗一点，物业和法院就受不了。这个“拖”并不是说非法的拖，
而是在法律赋予你的权利范围内拖。比如，一个案子从起诉、受理、通知、庭前交换证
据、质证、审理、（二次审理）、合议、宣判到上诉，上述过程再走一遍，进入执行阶
段，申请执行，受理，安排时间执行，请法警，一次执行不行，再来一次，还不行，再
来一次，甚至在执行过程中，您再提个执行异议，要求执行听证，或者我一时凑不出这
么多钱，我多凑两次，那执行员就得多跑两次，或者，我给您法官大人写个保证，保证
在12月内还清，或者请我的邻居给我担保，我一定在12个月内或6个月内还清，等等。
您想想，上述过程都走一遍，物业和法院累得不轻吧。这还只是您一个人的，要是所有
的被诉业主都这样把法律赋予我们的诉讼权利用个够，拖也把物业拖死了。持久战，我
们怕什么，最不济我们最后把物业费交了，那也把物业折腾个够。
&关于诉讼阶段的建议，我不再多说，家园网的高人支的高招不少了，我只说一点，如
果应诉通知到了您手里，确定要开庭了，被诉的业主一定要去应诉。当然在此之前，您
也可以想办法不让自己见到收到法院传票。一定要在法庭上把我们的想法理由充分的说
，能说多少说多少，尽管法官不爱听，不想听，最后我们也败诉，但任何事情发生变化
，比如从败诉到胜诉，都需要一个过程，这是一个从量变到质变的过程，我们每个人如
果不积累这个量，那质变的过程只会抻的越长。就象杜宝良因违章被罚款一万多，这个
钱他肯定要交，他胜诉不了，但不也换回来交通管理局开始给大家邮寄违章通知单了
吗。我们都不是刁民恶民，不交物业费肯定有原因，物业是有责任的，这点难道法官不
知道吗？他当然知道，法官也买房，买的房还都不错，他当然知道到底这个矛盾谁造成
的，谁的毛病更大，换句话说，更应该先整治谁。大家都尽力去抗争，胜利肯定会来
&败诉了，法院判决生效了，该执行了，如何面对？就是不理他，拖着。说说法院的工
作流程工作量，您就明白拖是最方便最好用的办法了。说句公平话，撇除个别法官的灰
色行为灰色收入，法官的收入不高，尤其是公务员工资改革以后，一般也就两三千块钱
，可是他们的工作量远远超过挣两三千块的人所承担的工作量，一句话，他们的工作量
非常大，经常加班，他们非常忙。这么忙的人哪有功夫一趟又一趟的往我们这跑，你只
要倍儿尊敬和颜悦色的把他这趟哄走，下一次来不来就不一定了，来也指不定几个月以
&物业再NB，再有背景，他也是具体的某一个人具体办这事，当他面对的是成百上千的
业主时，他的时间和精力也显得很少。他得费心费力的疏通法院一级又一级的环节，诉
讼环节和执行环节的承办法官又不是同一个人，他们的领导也不同。即使环节全都疏通
了，最后工作还要具体的落实到某一个法官头上，他的时间和精力更有限，前面说了，
法官很忙。而且，物业疏通了法院的环节，不是说这一次疏通了，以后就随便用了，不
用再做思想工作了。举个例子，不是说您今天加油了，以后这车每天就随便开了，不用
再加油了，您只要想要这车能发动，就得加油，您去一趟清友园就得加一次油，下次去
，下次还得加油，谁给我加油，我就去谁那。这油可比93号汽油贵多了。您想想，假如
您是一个法官，出去一趟，北京又这么堵车，您是愿意执行一个标的5000万的案子，还
是标的5000块的物业费案子，5000万的案子得加多少油，5000块的案子又能加多少油。
5000万的案子执行的好，年终写工作总结多有面子，5000块的案子去欺负老百姓，又能
有多少面子，能算多少工作业绩。
&很不幸，在您不理他拖着他的过程中，执行法官和法警百忙之中还是到您家来了，强
制执行来了，怎么办？不要怕。国有单位、国有机关最怕激起民愤，闹成XX性事件，这
会影响他的升迁、政绩、甚至饭碗，现在从中央到地方不都在建设和谐社会嘛。所以只
要我们不用强，执行法官就不好用强。更不能跟法警对抗。我见过的法定代表人一次开
保时捷去法院，一次开AUDI A8L去法院，车牌都是京A85开头的，在执行员宣读拘留决
定书后，法警一点都不客气，一把就从椅子上薅起来，另一个法警一下就把另一只手拷
上，那也是在社会上很有身份的董事长啊。所以，不用强，尊敬法院，尊敬执行员和法
警，和颜悦色，但就是不给钱（因为本来就不该给，我们冤枉啊），用尽法律允许的一
切办法拖着。实在拖不过去怎么办，那就多少给点，比如给个30%，表示一下诚意，给
法官点面子，让他回去多少能交个差，绝对不全给，执行法官下回什么时候来就不好说
了，物业也没办法啊。
&虽然ZZ们总败诉，虽然法官对待ZZ们总是声色俱厉，但这不意味着法院就是物业他们
家开的，他想让法官干什么法官就干什么。物业请法官出来执行一次，那也得费牛劲了
，法官不会仅仅为了物业的事一趟又一趟的出来。实际上，法官也很烦物业，起诉了那
么多业主，都归到法官那，就是工作量啊。面对的又是一个又一个散落在社会上的老百
姓，不好执行，不好结案，结不了案就影响工作业绩，法院是以结案率来考核法官的。
执行法官请法警出来也特别费劲，大家都明白，如果哪个法官承办物业的案子，他会受
到物业的礼遇，出去执行也算完成自己的结案率，法警苦哈哈的跟您瞎忙活什么啊，没
动力，所以法警在民事纠纷中不是容易请出来的，执行法官需要好好协调与法警的关系
，当然羊毛出在物业这只羊身上。
&再举个例子。有一次我们请长春的法官去沈阳执行，一趟就出去5W多，还无功而返。
到现在，第二次执行还没启动起来。知道法官出来执行一次多难了吧。
&所以，如果不幸，您被起诉了败诉了执行了，没关系，只要好说好商量着，就是不给
钱也没事，实在拖不过去就给点，反正已经达到了拖的目的。但明年，对不起，我还是
不交，只要你物业一天不改变，我这物业费就一定不会痛快的交。你愿意告就告去，愿
意执行就执行去，你要折腾的起，我们ZZ就陪的起。拖也把物业拖傻了，这帮硬塞给咱
们的‘管家‘，拿着咱们给的钱还要工资，主人让他报报帐目都不肯，你把我们业主的
钱花哪去了都不告诉主人，主人还敢把钱再给你吗？不要把服务与被服务的关系搞成管
理与被管理的关系。其实说到底，拖也不是我们的目的，我们也并不是想白白的让他们
给我们服务，我们一分钱也不给。我们要的只不过是与服务水平相匹配的支出，要的只
不过是根据国家法律规定业主和物业应该各自承担的义务和享有的权利，一个字，公
平。但我们手里掌握的最直接最有效的手段就是物业一直想要的钱，那还不利用的充分
&至于这次朝阳院执行庭的统一行动，明显有两个色彩。一是到十月底了，马上就年底
了，他们面临结案压力，需要结一批案子，所以突击搞一下。另外一点，有某领导搞政
绩工程的痕迹。所以说，这是一次临时性的行动，不是长期性经常性的。赶上这拨的，
您就配合一下法院的工作，毕竟判决生效了。但下次还是不交，物业有本事就一次又一
次请法院来，反正我们陪的起，大不了就是给点钱。没赶上的，就更不用交了。
&所以，大家不要担心更不用怕，只要讲点斗争策略即可。这还是说当面对的同志时的
态度。对待物业的态度，就是不客气，坚决斗争到底。担心了，害怕了，就中了物业的
&最后再补充一句，如果您真被拘留了，7天也好15天也罢，而且确实在里面呆了那些天
，那您还真就别交物业费了，反正拘也拘了，这已经是强制执行的最后一招了，到时间
法院就要放人。估计以后物业再也不敢到你们家收钱了。
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怎么没人顶啊 浪费我一翻心意啊
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有房子的一定要顶 没房子的以后肯定会有房子 所以还是要顶&&
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好几年没付过物业费了 来收就说房子漏水 交一盆水在角落总会的咯 再不行就说 小区里棋牌室什么时候关什么时候交
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水磨年糕 发表于
好几年没付过物业费了 来收就说房子漏水 交一盆水在角落总会的咯 再不行就说 小区里棋牌室什么时候关什么时 ...
厉害 学到啦 哈哈
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顶你一下 要是被拘留 我可找你算账哦
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看完了 好长，，，& &部落里的 兄弟 有多少不交的啊
&&NND&&偶年年 交的嘛&&，，，， 亏了，，，
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漏水后没交过
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让他们当你的物业是你亲手同意的吗？
你们一幢楼亲手同意了吗？
没有同意，或者冒签，合约失效
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阿拉是遵纪守法的好市民，物业费不曾拉下。
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好好 发表于
顶你一下 要是被拘留 我可找你算账哦
拖时间 到最后谈好交 以后看到小区里有问题的地方都拍照拍下来 当证据 然后以后物业费减半
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不交物业费 是不是不能转让啊？
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我只能承认自己比较二，物业费从不拖欠。
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物业垃圾 不拖死它才怪