某商城在所建房屋未经过消防安全检验的情况下将商铺出租。合同签订后，商户王某即按照合同约定支付了第一期租金、履约保证金及市场管理费，并按商城要求对所承租的商铺进行了装修后试营业。由于该商城未能通过消防安全检查，违反了《消防法》的规定，被当地公安消防大队两次作出责令商城停业处罚，并处罚款。目前，商城已无法正常运营，王某起诉至法院。那么，消防安全检查未通过，商城与承租商户签订的租赁合同是否有效？　　[析案]合同无效与合同解除，责任的承担有所不同，对案件审理至关重要。合同因当事人故意违法导致合同无效的，应追缴当事人所获得的非法财产，而合同解除不存在追缴财产问题；合同无效不存在合同履行问题，能恢复的应恢复原状，而合同解除，只对解除后的产生效力，解除前的合同仍有效。我国《合同法》规定，违反法律强制性规定的合同为无效合同。本案的争议焦点是房屋未经消防验收合格是否违反《消防法》的强制性规定。　　商城的集中商铺属于《消防法》第15条规定的“公共聚集场所”，必须经公安消防机构进行消防验收；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。“不得使用”是否包括“不得出租”？本案是毛坯房进行出租，从出租到营业要经历装修、装饰等过程，装修装饰不算房屋使用，那么毛坯房出租行为本身并不算使用，只是该房屋出租后，未经消防验收合格，承租人不得进行使用、营业，等验收合格了照样可以营业，仅存在承租商户因不能营业导致亏损的问题。故本案租赁合同没有违反《消防法》的强制性规定。　　最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定，如果因为租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。解除合同的基础是有效的合同，由此可见，房屋无法使用并不影响租赁合同效力。商户拿到承租商铺后，由于消防安检未通过，不能投入营业，商户可以根据上述第8条规定请求解除该租赁合同，并要求出租人赔偿损失。吕士杰
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13-03-20·未经消防验收的房屋出租，租赁合同真的无效吗？
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未经消防验收的房屋出租，租赁合同真的无效吗？
吴清旺 律师浙江星韵律师事务所主任民商法博士中国国际经济仲裁委员会仲裁员浙江省律师协会业务指导委员会副主任浙江省摄影家协会会员特别说明研讨对象借用（2011）浙余良民初字第287号、（2011）浙杭民终字第114号案，即赵安诉浙江现代公司房屋租赁合同纠纷案。案情参见本订阅号2月24日推送的“”一文。&问题：依照现行的法律规定，未通过公安消防验收的房屋租赁合同会无效吗？法律分析且听我来慢慢分析——（“文末有彩蛋哦”）一、合同不是随便判决无效的，无效的条件越来越严1.合同法第52条规定了合同无效的五种情形，其中第五种情形为“违反法律、行政法规的强制性规定”。2.《合同法》司法解释（一）第4条对此进一步规定，人民法院确认合同无效，不得以地方性法规、行政规章为依据，仅限于违反全国人大的法律与国务院的行政法规。3.《合同法》司法解释（二）第14条对此又进一步规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。把强制性规定划分为管理性强制性与效力性强制性两类。我国法律对合同的效力经历了由紧到松的过程，由开始动辄无效，到如今很少认定无效，这是对交易安全保护、法律行政化淡化、物权与债权分离等认识提高的过程。二、租赁合同无效的情况并不多见1．如果符合合同法第52条规定的情形，如缔约时有欺诈、串通等，当然可以直接认定合同无效。2．司法解释是法律适用的具体化，最高法院“法释”（2009）11号《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》对导致租赁合同无效的情形做了具体规定，主要是针对：（1）“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且在一审法庭辩论终结前依然未获得许可证或获得主管部门批准建设的”；（2）“未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，且在一审法庭辩论终结前仍未获得主管部门批准建设的”；（3）“租赁期限超过临时建筑的使用期限的部分，且在一审法庭辩论终结前仍未获得主管部门批准延长的”。3．本文所涉案件的判决中引用的“日[2003]民一他字第11号最高法院给云南高院的复函”，该复函直接规定未经消防验收的房屋租赁合同无效。那么，是不是可以根据该批复判决未经消防验收的租赁合同无效？让我们来看一下这份批复吧！三、根据[2003]民一他字第11号最高法院复函，能判决未经消防验收的房屋租赁合同无效吗？最高法院复函的主要内容如下：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。该复函把没有通过消防验收出租房屋分成两类，即是否属于《消防法》规定必须经过公安消防机构验收的房屋。值得注意的是，该复函发布在《合同法》、《合同法》司法解释（一）出台之后，而且充分注意到依据的是全国人大通过的《消防法》规定，虽然高法批复针对个案，但效果不可小觑，有些时候甚至比法律还要管用。通俗讲，在没有相反规定出来之前或者批复未废除，可以理解为：凡是属于必须经公安消防验收的房屋租赁，若未通过消防验收就认定合同无效。然而，五年之后，2008年《消防法》修改了，原来第10条的规定调整到第13条，条款表述也有所变更，但基本精神未变，依然规定未通过公安消防验收的禁止投入使用。所以这个法律修订并未改变最高法批复的精神。六年之后，2009年《合同法》解释（二）出台，把影响合同效力的法律强制性规定进一步划分为效力性强制性规定与管理性强制性规定。同年，最高法院出台了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将租赁合同无效限定在未取得规划许可或未获准建设的情形，而且允许一审辩论终结前补正合同效力。根据《合同法》司法解释（二）的精神，《消防法》第13条的规定属于管理性强制性规定，而不属于效力性强制性规定，因而不属于导致合同无效的理由。最高法司法解释“法释（2009）11号”便是基于这样的理解下作出的具体规定。也就是说，到了2009年法释（2009）11号出台后，甚至是《合同法》解释（二）出台后，2003年的最高法批复便与新规定发生冲突了，就不应该在引用该批复。四、容易引人误解的日[2003]民一他字第11号复函被明文废除，法院不能据此认定未经消防验收的房屋租赁合同无效2013年，最高法发布了《关于废止日至日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》，其中的第63个被废除的规定便是该复函，其理由是：与2009年法释（2009）11号规定相冲突。显然，至此，该批复的使命便宣告结束。五、反问一句，未通过公安消防验收的房屋租赁合同一定有效吗也许你会说这是废话，前面辛辛苦苦论述了半天，终于得出结论，消防验收是否通过并非合同生效的要件，未通过消防验收并不导致合同无效。我的担心基于以下理由：1.究竟哪些是效力性强制性规定？不是谁都一致的。如果法律或行政法规明确规定“必须……否则合同无效”，诸如此类的规定，当然认定合同无效。然而，现实中的法律并非都是那样直接，有学者认为，“效力性强制性规定”要通过肯定性识别和否定性识别两个标准进行判别。肯定性识别是看该强制性规定是否明确规定了违反的后果是法律行为无效；在否定性识别上，则要结合该规定的立法目的来看，通过目的解释来加以判定。这就难免会有价值判断上的主观偏差。2.能否用《合同法》第52条“损害社会公共利益”来解读？《消防法》以及公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》规定，像本案属于超过一万平方米的市场或者学校、宾馆、车站等人员密集的建筑物，未通过消防验收而使用必然存在巨大风险隐患，在此情形下确定的租赁合同是否依然有效？相信必定有人从“损害社会公共利益”来解读或判决合同无效，不仅得到政府的支持，也得到社会大众、媒体舆论的支持，何乐而不为？但从现行法律来分析，即便属于人员密集的房屋，租赁合同也不应因此而否定其效力。至于出租人违法出租或使用，应当按照有关未通过消防验收的相关行政法律法规追究其法律责任，出租人监恰恰违反的是属于管理性强制性的规定，因而不是否定引起债权的合同效力。3.会不会借用法释〔2009〕11号将未通过消防验收视同未取得规划许可，进而认定合同无效？显然，之所以没有在法释〔2009〕11号中规定未通过消防验收作为合同无效情形，绝不是立法的疏忽，而是严格区分彼此的不同。既然如此，就不应该混为一谈，或随意的扩大解释。4.本案法官在评析文章中认为租赁合同违反“合同标的需确定、可能和合法”，不能满足合同有效要件而认定无效，妥否？本案二审判决认为：“……上述工程项目在本案的法庭辩论终结前已经消防验收合格，且双方之间的租赁合同也已经实际履行，故认定赵某某与现代公某之间房屋租赁合同有效……”对补正前是否有效没有正面回答。一审经办法官专门就此案发表文章，在案例评析文章中认为：“……但根据合同的有效要件之’合同标的需确定、可能和合法’之规定，对建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等人员密集场所，未经消防验收或消防验收不合格投入使用，显属是违反了标的需合法、确定之规定内容，由此签订的合同因不能满足合同全部的有效要件被认定无效。”对此，本人认为该观点难以成立。首先，“标的需合法、确定”乃法理表述，过于原则，不能作为直接的裁判法律依据。其次，合同标的的多样性决定了有些标的因为合法而直接导致合同无效，如买卖枪支弹药，有些无权处分物并不一定合法取得，但可以通过善意取得而有效。本案未经消防验收的房屋尽管规定禁止使用，但不完全等同于标的不合法。况且，标的的瑕疵尚可通过其他法律来规制。六、法律结论1．严格从法律分析，将未通过公安消防验收的房屋出租并与他人签订合同，虽然应在道德和法律上予以谴责乃至否定，但仅从租赁合同效力层面看，依照现行合同相关规定，应认定租赁合同有效。2．未通过公安消防验收的房屋租赁合同纠纷诉讼到法院，尤其是涉及大型超市、医院、学校等人员密集的建筑物，在不同的法院、法官还是会有一定分歧，若再遇上一场大事件，领导高度重视一下，那就更说不清。这虽然不属于严格意义的法律风险，但作为生意人所面临的则是实实在在的风险。七、“律图博士”的诉讼策略1．承租人在签订合同时，尤其是大型或特殊用途的房屋，对消防验收多做个了解，至少把它与违约责任挂钩，让出租人担责。2．在诉讼时，鉴于每个案子都有其特殊性，原告在委托律师确定诉讼思路时，应当全面、谨慎，应设定两个以上思路进行对比。3．若房屋为通过消防验收而引起的租赁合同纠纷，除非有其他法律规定的无效情形，作为原告不要轻易主张合同无效。因为合同无效要要求比较高，要找到具体的法律依据。虽然，主张违约责任也许获赔不多，通过合同无效可以获得“返还租金”的效果。但是，利益与风险成正比，无效的要求也更高。4．退一步讲，消防验收可能在庭审结束前最终通过，以至于无法获得合同无效的效果。但因为消防验收没有通过的期间，必然对原告使用或招租有负面影响，对该损失有权向出租人主张。如果主张无效且被驳回，那么，接下来只有再另行提起诉讼。这样一来，诉讼费、律师费、保全费等还得再付出。忠告：“ 法律也是生产力！好的诉讼策略，好的律师代理方案也是生产力，就是金钱！”购买方式：长按或扫描上图中的二维码进入店铺购买。（本店购买的每一本《和助理说》都有吴清旺律师的亲笔签名和专属寄语哦）吴清旺律师 | 联系方式电话：8
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房屋一次消防没有验收可以吗
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房屋一次消防没有验收,可以吗
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装修从哪入手？
从免费户型设计开始…
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A：绵阳的博美装饰城，时尚美家装饰城，东辰宜家美装饰城，里面建材都很齐全，你也可以去网上购买买装修建材需要注意：　　1、充分利用网络资源，对本地建材市场有一个初步的了解　　很多业主平时的工作较繁忙，根本没有时间去了解建材市场，只能在双休的时候去看看、逛逛，但也基本上是走马观花，毫无收获。可以先在网络上了解一些建材市场的知识，现在有很多建材市场都有自己的网站，可以先去网站上了解一下，就不用亲自跑去建材市场了。也可以去一些专业的装修网站去看看，上面也有对建材市场的介绍，也是比较全面的。在网上逛建材市场的时候，还可以看看底价，有不明白的就去论坛提问，大家都很热情，会及时回答的。　　2、敲定装修方案，理清装修预算，列出装修清单　　在装修之前，大家要对房屋的结构、布局有一个大致的了解，并且准备一份关于层高、开间、进深的实测资料，重要的一些数据一定要到位。资料备好后，可以对本地的装修公司市场进行大概的扫描式了解，最终确定下自己　　3、较心仪的装修公司与设计师　　在设计师为我们设计方案前，大家可以先逛逛家具市场，看看自己喜欢哪种家具的风格和款式，设计师会根据我们的选择来设计装修风格。同时，大家要根据家庭的常住人口和每个家人的生活习惯，大致规划一下家居的平面功能，这样可以帮助我们确定一些建材的购买方向。　　4、选择适合的建材市场　　现在，装修建材市场可谓是良莠不齐。对我们业主来说，选择一个可靠、放心、价格公道的建材市场非常重要！买建材时，要注重产品质量，在实力雄厚、运作规范、信誉口碑较好的建材市场购买会更可靠、放心。各个建材市场之间，也会存在价格的差异，比如郊区的要略便宜于市区的；有些建材市场进驻的都是名牌，而有些建材市场大多则是不知名的低价小品牌。此外，建材市场还分门店型和超市型。同样的产品，后者就要比前者的标价低。像美国某品牌洁具，普通建材城统一标价3000多，而超市标价就净少了几百元。　　5、选择适合的品牌　　现在的商品同质化现象较为严重，这也是目前建材产品难以回避的一个问题。因此，在购买材料前，大家最好找一些装修过的朋友、或一些专业人士，听取他们的意见，看看他们推荐的品牌。之后，根据我们自己的个人喜好、品位、装修风格，以及经济承受能力，选择实力较强、口碑不错、售后服务有保障的品牌产品。建议大家，每类商品最好选择10家以下、5家以上的备选品牌，做到有针对、有目的的比较和甄选。　　6、听取导购意见，参考相关知识，选择产品　　在真枪实弹购买材料的时候，我们业主最好能带上比价懂行、或者较有经验的朋友，千万不要盲目下手。在购买地板、瓷砖、墙纸等各类建材时，我们可以带上自己挑选好的建材小样，或与之相配的其他建材，在整体风格上保持家装设计的统一性。我们在逛建材市场的时候，可以带上纸和笔，记录下不同品牌、同等材质的价格，或者厂商的联系方式，以便比较和选择。　　7、耐心比较价格，选择性价比最高的　　买东西，货比三家是不变的真理。对于装饰材料类商品来说，往往会出现同一商品在不同市场售价不同的现象。我们业主也不要嫌麻烦，最好在事先圈定的几个建材市场中多看多比较价格，做到用最少的钱买最合适的商品。根据业主的经验，绝大多数建材在标价基础上都留有还价的余地，大家不妨在比较价格的基础上再“砍砍”价。　　8、巧妙讲价，下单之前要看清售后承诺　　现在商家的打折、返现活动越来越多，我们业主也逐渐有些麻木了。其实，这也是商家促销的一种手段，部分经销商会在产品的价格标签上动手脚，先提高标价再推出所谓的打折，还不如不打。所以，讲价就是我们业主的不二法门了，而讲价也是有方法的。首先，我们对销售人员的态度要不卑不亢，不能因为我们是消费者就傲慢无礼，也不能因为讲价就低人一等。希望我的回答对您有所帮助
A：回复 40# 木头耳朵朵
恩，朵朵是好人，哈哈
A：家里的虫比较多的话一周用一次，不多一个月一次就可以了
A：各大家居建材市场基本都可以做到您的要求，不过单纯的建材市场是没有家具出售的。其实网上也可以选购家具建材，不过选购家具时，还是实际能看到触到比较好，网购的话图样和实物可能有一定差距。另外装修是大事，一次装修之后可能要使用十几年甚至数十年，所以关于材料的选用还是应该好好斟酌。即使多装修一段时间，暂时不入住，也好过住许多年不称心的房子。
装修确实挺费劲的，我装修的时候，朋友介绍我去的齐家团购会的，产品很齐全，价格也比市面上要便宜一些。建议你也可以去看看，他们在各大城市都有分站，你可以到相对应的城市的分站的活动去看看。
A：追朔前面的已经没用了，估计找法律或者相关部门也没用，这是你们理亏，他们确实拖了，但是不足以成为你找他们的理由，因为，在这种事情面前，它们比你更会委屈，更会强势！妥协，钱是小事，就是心里肯定会很不爽！托其他人在社会上找点人时不时去他们家坐坐吧！花个万儿八千的！
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书（2015）泰中民再终字第00031号上诉人（原一审原告、二审被上诉人）：，住所地泰兴市泰兴镇府前公寓7号楼-1-2。法定代表人：马春兰，该公司总经理。委托代理人：杜春斌，律师。委托代理人：孙小林，律师。被上诉人（原一审被告、二审上诉人）：，住所地泰兴市黄桥镇十桥中路128号。法定代表人：薛兴无，该公司执行董事。委托代理人：王建良，律师。委托代理人：姚曙琴，律师。原一、二审第三人：胡月珍。原一、二审第三人：吴素芬。原一、二审第三人：陈幼娜。原一、二审第三人：戴幼芬。上述原一、二审第三人共同委托代理人：叶碧波，法律工作者。上诉人（以下简称泰茗传媒公司）与被上诉人（以下简称天天大药房）及第三人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬房屋租赁合同纠纷一案，泰兴市人民法院于日作出（2011）泰黄民初字第1502号民事判决。天天大药房不服，向本院提起上诉。本院于日作出（2013）泰中民四终字第0336号民事判决，已经发生法律效力。天天大药房仍不服，向本院申请再审。本院于日作出（2014）泰中民申字第0058号民事裁定，裁定本案由本院再审，并于日作出（2014）泰中民再终字第00023号民事裁定，撤销原一、二审判决，将本案发回泰兴市人民法院重审。泰兴市人民法院重审后，于日作出（2014）泰民再初字第0025号民事判决。泰茗传媒公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。泰兴市人民法院原一审查明：日，第三人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬与天天大药房法定代表人薛兴无、泰兴市天天好大药房签订房屋租赁合同一份，约定胡月珍等将其所有的位于泰兴市鼓楼南路72号（原泰兴金凤商城）三至九层租赁给天天大药房，租赁期限为日至日止，共计12年；同时约定消防设施内部由天天大药房负责，消防泵及外主管道由第三人负责，五楼玻璃钢漏水部分及现三楼的玻璃破损部分由天天大药房在装潢时一并设计，翻修费用由第三人承担10万元，其余由天天大药房承担。日，泰茗传媒公司与天天大药房签订房屋租赁合同一份，约定泰茗传媒公司租赁泰兴市泰兴镇鼓楼南路72号三楼，范围为第三层，建筑面积约1700平方米，天天大药房负责消防主管道、自来水主管道的到位，提供消防主控管理，泰茗传媒公司租赁用途为经营网吧、电玩、儿童欢乐世界、音像制品，期限为10年，自日至日止，租金为每年60万元，每三年上涨10%&&租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，并赔偿对方相当于当年租金的损失。日，泰茗传媒公司支付给天天大药房租金40万元，同日，泰茗传媒公司与签订建筑装饰工程施工合同，约定包工包料，并自同年6月11日进场施工。自日起泰茗传媒公司先后分别与等签订消防工程整改、购买协议，并发生往来。日，发函给泰茗传媒公司，明确：自6月11日进入施工以来因漏雨给施工带来了很多不利，造成很大的损失&&请求泰茗传媒公司解决漏雨问题并赔偿损失56000元、延迟竣工日期。后接受泰茗传媒公司的委托于日出具律师函邮寄给天天大药房，明确：天天大药房无法提供整栋大楼的消防主控验收合格证明致使泰茗传媒公司无法领取营业执照，且在装修过程中发现三楼东北侧严重漏水，致新装修的部分全部损毁，约三分之一的面积无法使用，泰茗传媒公司无法营业，无法实现合同目的，天天大药房的行为构成根本违约，决定解除合同并要求退还租金并赔偿损失。次日，天天大药房收到泰茗传媒公司的律师函，委托回函给泰茗传媒公司委托代理人，答复称：消防主控室已经恢复，装修损失数额由双方协商，因泰茗传媒公司尚未将图纸报公安消防机构审核，且从施工到营业需较长时间，故不存在营业损失。日，泰茗传媒公司向泰兴市人民法院提起诉讼称：本案所涉房屋没有消防验收合格证导致其不能使用，天天大药房的欺诈行为导致泰茗传媒公司遭受巨大的经济损失，请求确认双方签订的房屋租赁合同已解除，判令天天大药房返还房屋租金40万元，赔偿直接损失元，可得利益损失暂定为60万元，共计元。泰兴市人民法院原一审另查明：天天大药房庭审中确认出租给泰茗传媒公司的房屋漏水整改工程于2011年9月底开始，10月初结束，消防供水于当年11月底实现。日，泰州市公安消防支队作出《关于同意江苏中录时空网吧泰兴市壹陆壹陆鼓楼加盟店1616城市娱乐综合体内部装修及消防设施改造建设工程消防设计审核意见》给泰茗传媒公司，明确：一、同意该内部装修工程消防设计图纸资料进行施工；二、以下意见需修改并在施工中落实&&以上意见应当落实整改，工程竣工后应当申报消防验收，经消防验收及消防安全检查合格后方可投入使用。日，泰茗传媒公司申请对其花费的设计费用等损失进行鉴定，泰兴市人民法院依据鉴定结论对泰茗传媒公司主张的损失认定如下：1、泰茗传媒公司支付给天天大药房的租金40万元；2、设计费85000元；3、装修费用1388503元；4、空调系统损失288991元；5、网络设备、监控设备损失109100元扣减泰茗传媒公司自行处理的设备总计46270元，余额为62830元；6、网吧桌子35640；7、收银、会员管理系统67600元；8、消防系统61805元；9、漏雨造成的装修损失56003元；10、营业损失，结合相关规定及咨询意见，计算3个月、每月53800元，合计161400元；11、户外灯箱字2万元。上述损失合计2627772元。泰兴市人民法院原一审再查明：天天大药房法定代表人薛兴无以胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬为被告于日向泰兴市人民法院提起诉讼，要求解除其与胡月珍等四人于日签订的《房屋租赁合同》并赔偿损失270万元，理由为其承租的泰兴市鼓楼南路72号三至九层房屋在转租及使用过程中存在整栋楼排水管破损漏水、电控系统全部瘫痪、没有消防控制中心、地下通风设备无电机、地下消防泵及主管道直到日才完成更换实现消防供水等。泰兴市人民法院原一审认为：泰茗传媒公司与天天大药房所签订的租赁合同合法有效。从查明的事实可以确认天天大药房在合同签订后长达六个多月的时间未能确保租赁物符合约定的使用条件，致泰茗传媒公司无法使用，应确认为不能实现合同目的，泰茗传媒公司可以要求解除双方之间的租赁合同。天天大药房在起诉解除其与第三人房屋租赁合同纠纷时的陈述印证了泰茗传媒公司的诉讼理由。综上，泰茗传媒公司于日书面通知解除合同，于法有据，故应当确认双方之间的租赁合同于日解除，天天大药房应当赔偿泰茗传媒公司为此所遭受的损失。由于泰茗传媒公司在未取得消防部门消防设计审核意见的情况下擅自进场装修，其对自身的损失亦应承担相应的责任，综合双方的过错程度，以天天大药房承担70%、泰茗传媒公司自行承担30%为宜，即天天大药房应赔偿泰茗传媒公司损失元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、确认泰茗传媒公司与天天大药房于日签订的房屋租赁合同已于日解除。二、天天大药房于本判决生效之日起60日内一次性赔偿泰茗传媒公司各项损失计元。三、泰茗传媒公司承租的泰兴市泰兴镇鼓楼南路72号（原泰兴金凤商城）三楼范围内所有装修的工程、空调系统（1.5匹格力空调规格型号为KFR35-N3、3匹吸顶空调规格型号为KFR72各1台、5匹吸顶空调KFR120计13台、全然交换机3000计1台除外）、网络设备、监控设备（泰茗盛世公司自行处理的中心交换机1台、光纤模块22个、墙柜3个除外）、收银、会员管理系统、消防系统、户外灯箱字等设施，留归天天大药房，1.5匹格力空调规格型号为KFR35-N3、3匹吸顶空调规格型号为KFR72各1台、5匹吸顶空调KFR120计13台、全然交换机3000计1台、中心交换机1台、光纤模块22个、墙柜3个、网吧桌子（定制80＊50＊68㎝）180张、网吧椅110张、沙发70张由泰茗传媒公司于本判决生效后15日内自行拆除、搬出。四、驳回泰茗传媒公司的其他诉讼请求。案件受理费44790元，诉讼保全费5000元，鉴定费17100元，合计66890元，泰茗传媒公司负担20067元，天天大药房负担46823元。天天大药房不服原一审判决，向本院提起上诉称：一审判决严重违反程序性规定，判决天天大药房承担赔偿责任没有事实和法律依据，赔偿责任应由第三人承担，请求二审撤销原判，发回重审。本院二审查明的事实与原一审查明的事实一致。本院二审认为：案涉租赁合同的解除系因天天大药房的违约行为所致，鉴于泰茗传媒公司在未取得消防部门消防设计审核意见的情况下擅自进场装修，其对自身的损失亦应承担相应责任，原一审综合双方的过错程度，确定天天大药房承担70%、泰茗传媒公司自行承担30%的责任并无不当。至于第三人的法律责任，不属于本案解决争议的范畴，故不予理涉。原一审确认的泰茗传媒公司各项损失并无不当之处，且不存在程序违法之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44790元，由天天大药房负担。泰兴市人民法院再审对原一、二审查明的案涉房屋租赁合同的签订、履行及产生纠纷等事实予以确认，就租赁房屋是否存在消防缺陷，另查明：日，泰兴市公安局《关于华联超市泰兴股份有限公司建筑工程消防验收合格的意见》载明该工程消防验收合格，在消防方面具备使用条件。日，胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬与签订了《消防安装工程协议书》，工程名称：原金凤商城消防主系统修复安装，该工程已于7月底修复完毕。日，泰州市消防技术服务事务所出具《建筑消防设施检测报告》，委托单位：泰兴市天天时尚酒店有限公司，建筑名称：天天快捷宾馆（原泰兴金凤商城5－8层），检测类别：竣工检测，检测时间：日，消防泵、消防栓均为原有设备，消防栓给水系统等经检测合格。日天天大药房法定代表人薛兴无以胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬为被告提起的诉讼中，泰兴市公安局消防大队于日《关于”泰兴市人民法院有关&金凤商城&消防问题的咨询函”的答复》中表述，日，我大队对原金凤商城二层经营的天天数码港进行检查时，发现该场所未办理相关消防手续擅自营业，同时发现该场所存在其他问题，我大队下发相关法律文书，责令该场所停止使用。日，我大队对该场所进行复查，发现该场所已经关停，责任主体消失，决定对该重大火灾隐患进行销案，相关整改通知书已全部失效。2012年该大楼内天天时尚宾馆、肯德基相继申报内部装修工程验收，并均通过消防验收，我大队及泰州市消防支队至今未接到其他经营场所内装修工程的消防验收申报。日，泰州市公安消防支队作出《关于同意江苏中录时空网吧泰兴市壹陆壹陆鼓楼加盟店1616城市娱乐体内部装修及消防设施改造建设工程审核意见》，明确：一、同意该内部装修工程消防设计图纸资料进行施工；二、以下意见需修改并在施工中落实&&以上意见应当落实整改，工程竣工后应当申报消防验收，经消防验收及消防安全检查合格后方可投入使用。日，泰兴市人民法院作出（2013）泰民初字第0970号民事判决，确认本案讼争房屋的消防主系统是合格的，该判决经本院（2014）泰中民终字第0514号民事判决予以维持。泰兴市人民法院再审再查明：日，泰兴市人民法院作出（2012）泰民初字第950号民事判决，解除了天天大药房与胡月珍等四人签订的房屋租赁合同。对原一、二审认定的除营业损失之外的泰茗传媒公司损失2466372元予以确认，对泰茗传媒公司主张的其他损失不予认定。泰兴市人民法院再审认为：本案的争议焦点为”一、出租房是否存在消防方面的缺陷而导致根本不能用于经营网吧；二、漏雨是否影响泰茗传媒公司的营业。上述两个因素是否致使泰茗传媒公司的合同目的不能实现。”泰茗传媒公司、天天大药房于日签订的《房屋租赁合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案中，泰茗传媒公司以涉案房屋存在消防及漏雨问题导致无法实现租赁合同目的，具备法定解除条件为由，请求确认房屋租赁合同已经解除。一、关于消防问题：整栋大楼即原金凤商城在2003年已通过消防验收，后交付给多位经营者经营，均未因主体消防不合格而被消防部门责令停业。2011年7月该大楼又进行了消防主系统修复安装。案涉房屋交付后，位于租赁房屋范围内的其他部分楼层亦出租给他人经营，都已通过消防验收。《中华人民共和国消防法》第十一条规定”国务院公安部门规定的大型人员的密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”，该法第十二条规定”依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工”，泰茗传媒公司在未将消防设计文件等相关材料报消防机构审核的前提下，于日擅自进场施工，至日泰州市公安消防支队才作出同意其装修的审核意见，而泰茗传媒公司早于日就书面通知解除合同，足以说明泰茗传媒公司已用行为表明其不履行房屋租赁合同，并非无法实现合同目的而被迫解除合同。天天大药房于次日收到合同解除通知并回复，且在法律规定的期限内既未向仲裁部门申请仲裁，也未向人民法院提起诉讼，故双方所签订的房屋租赁合同应认定为已经解除。二、关于漏雨问题：依据双方订立的房屋租赁合同的约定，本案天天大药房应承担的是重大设施、设备的维修养护责任。若涉案房屋消防泵及外主管道以及房屋漏雨存有问题，泰茗传媒公司可要求天天大药房进行及时维修养护，而非解除合同。事实上，天天大药房已对房屋漏雨问题进行了修缮。故泰茗传媒公司诉称无法实现租赁合同目的缺乏事实依据，不予采信。由于天天大药房未能及时将漏雨部分修缮，致使泰茗传媒公司损失56003元，应予赔偿。泰茗传媒公司未经消防部门准许，擅自装修所造成的损失应由自己承担。关于本案所涉租金损失40万元，再审中法院组织双方协调交接房屋，天天大药房及第三人均表示同意，但泰茗传媒公司并未有交房诚意，致使协调未果，故租金损失应由泰茗传媒公司承担，天天大药房不予返还。至于营业损失，因导致房屋租赁合同的解除并非因天天大药房违约行为所致，故对该项损失亦不予认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、确认泰茗传媒公司与天天大药房于日签订的房屋租赁合同已于日解除；二、天天大药房赔偿泰茗传媒公司因漏雨造成的损失56003元；三、泰茗传媒公司承租的泰兴市泰兴镇鼓楼南路72号（原泰兴金凤商城）三楼范围内所有装修工程及其它一切设施由泰茗传媒公司于本判决生效后15日内自行拆除、搬出；四、驳回泰茗传媒公司其他诉讼请求。案件受理费44790元，诉讼保全费5000元，鉴定费17100元，合计66890元，由泰茗传媒公司负担61823元，天天大药房负担5067元。泰茗传媒公司不服上述再审判决，向本院提起上诉称：（一）关于消防问题，整栋大楼虽于2003年就已通过消防验收，但其后又多次改建扩建，需要重新申报验收，租赁房屋存在重大瑕疵，于日才实现消防供水，因天天大药房违约致使泰茗传媒公司无法将承租房屋用于经营。（二）关于房屋漏水，承租房屋漏雨长达半年之久，再审判决认为不会影响泰茗传媒公司的经营是错误的。（三）本案解除合同是否属法定解除，再审判决认定自相矛盾。（四）关于交房问题。原一、二审期间及原二审判决生效后，泰茗传媒公司多次要求交房，但天天大药房一直不予理会。综上，泰兴市人民法院再审判决认定事实错误，请求二审查清事实，依法改判。被上诉人天天大药房辩称：（一）关于消防问题，泰茗传媒公司租赁房屋用于经营应由其申报消防验收，其在消防审核通过前即开始装修，在消防审核意见出来前即单方解除合同，由此导致的损失天天大药房无赔偿义务；（二）关于漏雨问题，天天大药房已采取了相应维修措施，合同解除的原因和过错责任在泰茗传媒公司。（三）关于交房问题，直到再审时泰茗传媒公司仍拒绝交房，其从未有交房的真实意思。综上，请求驳回泰茗传媒公司的上诉请求。原一、二审第三人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬称：再审判决关于消防部分的事实认定及法律适用是正确的，关于房屋漏雨的赔偿责任应依照合同约定，请求二审查明事实，依法判决。本院二审对泰兴市人民法院再审查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点是案涉房屋租赁合同解除的原因及责任承担。关于消防问题：案涉房屋所在整栋大楼2003年即通过消防验收，2011年7月实施了消防主系统修复工程，生效法律文书亦确认案涉房屋的消防主系统是合格的，2012年该大楼内天天时尚宾馆、肯德基先后申报并通过内部装修工程消防验收，上述事实表明案涉房屋并不存在导致合同目的无法实现的消防缺陷。关于漏雨问题：因房屋漏雨造成泰茗传媒公司装修损失应予认定，但2011年10月漏雨问题已解决，案涉大楼内的另一经营户也已正常营业，故房屋漏雨也并未导致合同目的无法实现。2011年9月消防部门的审核意见表明案涉房屋装修工程经过整改并申报，是可以通过消防验收的，至于漏雨问题泰茗传媒公司可以要求天天大药房履行维修义务，因此泰茗传媒公司称案涉房屋存在消防及漏雨问题导致合同目的无法实现，显然缺乏事实依据。泰茗传媒公司未事先申报内部装修工程消防验收即于2011年6月开始内部装修，在消防部门作出整改意见之前，泰茗传媒公司已于日发函给天天大药房要求解除合同，应认定合同解除原因系泰茗传媒公司单方明确表示不履行主要债务，因合同解除导致的装修及营业损失应由泰茗传媒公司自行承担。关于租金40万元，因泰茗传媒公司至今未与天天大药房进行房屋交接，且未提供证据证明未交房的责任在天天大药房一方，因此该租金天天大药房应不予返还。天天大药房未及时履行维修义务致使房屋漏雨造成泰茗传媒公司装修损失，应予赔偿。综上，泰兴市人民法院的再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。泰茗传媒公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持泰兴市人民法院（2014）泰民再初字第0025号民事判决。二审案件受理费20000元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长　　王军强审判员　　孟玉祥审判员　　陈海涛二〇一五年十月三十日书记员　　陈　鹂置顶反馈APP微信天眼查公众账号电&&&&&&&话 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