当中国房价碾压日本，人民币就会洒满东京，在日本买房和在中国买房的差异有哪些？
作者：万景路，常年行走日本，对日本的自然景色及社会人文有细致的观摩和深刻的了解，对中日差异和中日文化互动有深入的研究。
十一长假临近，40万中国游客将再次挤满日本街头。
每逢节假日，日本街头都挤满了中国游客
已有日本媒体发出预警：汹涌而来的中国人不光是来旅游，还可能用人民币“占领”日本，因为大批中国人正在抢购东京、大阪乃至北海道、冲绳的房子。一种恐慌的说法是：
中国人目前已经成为日本的房屋中介行业的主要客户。
中国人狂买日本房产，始于北京房价超过东京。2013年，国际货币基金组织数据显示，北京、上海平均房价已超过东京。
近年，中国房价一飞冲天，世界十大最贵的房地产市场中有七个都在中国――北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。
相比之下，日本的建筑用地和房价，已经下跌到了20年来的最低点，大约相当于日本泡沫经济顶峰时的1/8。
东京将举办2020年奥运会、日元持续贬值，也被中国人看作利好。据统计，中国大陆已经超越香港、台湾、新加坡，成了海外赴日买房的最大来源。
2020年举办奥运会
东京以及周边房价上涨潜力大
前阵子在东京接待了一位来自上海做餐饮的朋友，朋友是第一次来日本，属纯玩。没想到，玩着玩着，就看好了东京，仅仅数天的东瀛游，在做不动产中介的朋友帮助下，居然立马拍板拿下了一栋可以改做民宿的小楼，外加一个供自己常来常往住用的高级公寓。感慨有钱的土豪就是任性的同时，也再次为国人投资日本房地产的手笔而咂舌不已。
日本的“一户建”深受国内购房者喜爱
“一户建”内部装修图
确切地说，国人投资日本不动产热也就是近两年来的事儿，随着安倍政府打出“观光立国”的牌子，降低了入国审查的门槛，国人籍此得以以各种身份进入日本，这其中一些生意人在游玩中则以他们锐利的眼光发现了日本房地产中孕育着的商机。
必须感慨现在国人的实力和速度，也因此，国人在购买日本房地产上点燃的星星之火，迅速以燎原之势在短短的两年内烧遍日本列岛，先是在以东京为主的关东地区开花，然后西征大阪南进冲绳北上北海道，中国房东遍布日本全境。
于是，继“爆买”、“爆网购”之后，日本媒体又给中国人创造了一个“爆买不动产”的新词儿。
目前，外国人在美国、加拿大、澳大利亚购置房地产都有着身份和购入数量的限制，2017年上半年加拿大温哥华和多伦多还开始对海外买家加收15%房产税。
相比之下，日本房产对海外买家没限购，而且只要买到手了，就可获得永久产权，而不是像在国内的房产那样只是拥有70年的使用权。
（日本）房子是你的就是你的，不会和你耍套路
现在来日购房的国人，还大都是以北上广为主，尤其是北京人，他们深深知道奥运给北京带来过多少商机。
随着2020年东京奥运会的临近，东京以及周边的地价、房价甚至租金都在悄然上涨。国内房地产投资人士也闻风而动，据东京都政府民政部门调查显示，东京一些靠近电车站、地铁站的高级公寓都成为了华人买家的首选之地，甚至在东京湾岸区域的海景公寓也都成为了华人置业的目标。
中国内地人成了海外赴日买房的最大来源。
东京大阪房产租金回报率是北上广深的3倍
日本房产的物美价廉，对国内来的购房客来讲同样具有极大的诱惑力。在东京一个3LDK（约80平米，相当于国内的小三室一厅）的高层公寓，假设是20年前造的，由于日本泡沫经济后房价一直走跌，那么现在的价值也就是2000万日元（125万人民币）左右，甚至有些地方1000万（62万人民币）日元就足够了。
日本“一户建”内部装修图
最近，恰巧看到过一篇分析世界各国房地产投资回报比例的文章，文章中有一个全球房产租金回报率排行榜，美国德克萨斯州达拉斯的城市拔得头筹，它的租金回报率｛实际租金回报率=（一年租金-房屋保养费／房屋价格｝为7.35%，排在第二位的是日本的大阪为5.91%第三为洛杉矶，为5.80%，第四为东京为5.76%。也就是说按这个统计表来看全球租金回报率最高的前四位里，日本就占了两位。
再来看我们国内最牛的的北上广排在哪里呢？由图表可见，北京的租金回报率排在倒数第一，为1.41%，深圳倒数第二，为1.44%，上海倒数第三，为1.50%，广州倒数第四，为1.74%。我们不仅排在倒数第一到第四，而且数值也都差不多，平均1.5%。按国际公认的适合投资的房地产回报率为高于5%，从这个意义上来说，我们没有一个地区符合这个国际共识。
而据日本自己的统计数字表明，日本新建高级公寓的租金回报率为5%到6%之间，旧公寓因房屋价值低反导致回报率偏高，居然达到新建公寓的一倍10%左右。按这个方法粗略计算一下，也就是说，在日本投资房地产出租，平均20年左右可以收回成本，而在北上广却需要100年左右。这也有例为证，笔者在上海也有公寓出租，租金一万多，还算偏高的了，但按现在市价要收回成本需要70年。
长此以往，10年后北海道就会变成中国的一个省？
国内房价一飞冲天、物价不断上涨，银行利息越来越低，分散资产风险成为刚需。投资者发现，在日本投资房地产的程序相比于国内更简单、顺畅而且安心。
日本除了房产，樱花美景也令人十分向往
以笔者为例，笔者在上海有一处房产，借国内房价持续高扬之东风，当初花100万人民币买的这套112平米的高层公寓已经涨到700万元了，换算成日元（目前1元人民币约兑换17日元）也算是个小亿万富翁了，那么，如果笔者卖了上海的这套房子，在东京不错的地段就可以买到5、6套2000万日元左右的三室一厅公寓，那怕是买4500万日元左右的新建高级公寓也可以买2、3套了。
鲁迅笔下的上野公园
举这个例子只是想说明一下在现在的赴日爆买房地产大潮中，其实就有很多人是和笔者一样的，尤其是精明的上海人，他们在上海拥有数套房子的大有人在，利用旅游的机会来到东京，看到东京的物美价廉又极具投资价值的房子，于是，卖掉上海的一两套房子然后跑到东京来买幢楼房改造成民宿，再租给同样精明的来日游玩的不愿花高价住酒店的上海人，可谓是一举数得，即能拿到居留日本的签证，又做到了分散投资以降低国内的房地产风险，还能享受到日本的医疗保险等福利待遇。
不过，最近也有媒体根据东京的华人购买房地产数量出现减少趋势，从而报道说中国人爆买日本房地产热已经出现了“退热”现象。其实不然，只能说国人对日本的房地产投资更趋理性化、更具前瞻性了，这从除去东京、大阪等大都市，在日本一些二、三线城市也出现的中国人购房置地现象就足见一斑。
比如在北海道，借几年前电影《非诚勿扰》的无敌美景，让大批国人看中了日本的这块风光无限的北国大地。而后在国内就掀起了北海道房地产投资热。记得去年曾有报道说中国开发商在开汤100年的北海道洞爷湖温泉地购入了7.7万平米的土地建设大规模观光设施；而这一两年来，个人来北海道投资的也是越来越多，日本新闻就报道过一位中国人来到札幌，觉得适合投资，立马毫不犹豫的甩出1000万日元在札幌市中心买下了一个事务所，接下来又投资3000万购入土地建造旅馆。
电影《非诚勿扰》北海道外景点
如此例子，可谓是在北海道各种保养胜地、旅游景点等时时发生，以至于连北海道当地人都在慨叹、羡慕中国人资金雄厚的同时，又怀着矛盾的心理担心地方中国化。其实，非只是普通民众担心，记得曾有国会议员在国会开会时提出这个问题，要求国家立法限制中国人购买日本土地、房产，甚至有报纸报道：长此以往，10年后北海道就会变成中国的一个省了。
在日本买房和在中国买房的差异有哪些？
继澳大利亚、美国之后，日本正在成为中国人购房者的新目的地。各种数据和报道都显示，赴日买房已成当下的一种流行趋势，那么，在日本买房和在中国买房究竟有多大的差异？一起来看旅日华人在日本买房后，发现和中国买房明显的差异，主要在以下6个方面存在区别，现在分享给大家。
1.土地归属
中国：土地属于租借制，土地全部归国家所有。
日本：土地属于私有制，归所有者所有。在日本买房，就会相应的得到土地。如果是楼房，则所有用户平摊地价，共同使用权。一户建下的土地，则完全就是自己家财产了，传给你的子子孙孙或者卖掉，都是你自由支配。
2.建筑质量
中国：中国房屋的使用十年，在外观和内在出现一些质量问题。
日本：日本房屋使用十年不论是内在设施还是外观，都比中国房屋的使用情况好很多，并且日本每个月都会有交修缮费，在10-15年进行房屋修缮，根据管理公司的不同修缮的年份也会不同。
3.面积计算
中国：在国内80平-200平房屋面积是算上公共面积和阳台一起的总面积。
日本：日本买房，日本的80平-200平房屋面积是实在的面积，并没有加上公共面积与阳台面积。
4.省去装修麻烦
中国：房子绝大多数是毛坯房。买下后，自己还要再花钱装修。
日本：日本买房，房子是精装修的。不管是买成品房，还是自由建，都是建房装修一步到位的。
中国：相比国内什么也没有的毛坯房，高档内装和厨浴卫等电气自动化设备等等，都是自己添钱安装的。
日本：日本买房，房子一般都有少量附送品，例如普通厨卫设备。
6.按揭贷款
中国：日本普通工薪层平均买3500万日元的房(包括地)，还25-35年贷款，还贷几十年这点和中国百姓也没什么区别，当然日本的房贷利率更低。
日本：注意事项(购房者为日本人时)
不过有一点最大不同是，在日本，丈夫的名义房，如果丈夫不在了，妻子不需要还贷款，因为是丈夫的名义，还贷的法律义务只是丈夫一人，保险公司会帮你付清剩余贷款，房子依然是妻子的。而如果房子妻子有名义，就是说妻子有继续还贷的法律义务，则必须自己继续还贷，还不起，自然就不能继续拥有房子。
房产小知识
日本房产广告中出现的“表面回报率”和“实际回报率”有何区别？
表面回报率：是指一年的房租收入÷房屋购买时的价格所计算出来的房屋的回报率。
年租金收入÷房屋购入价格
实际回报率：是指(房租收入-管理费和修缮费以及各项杂货)/房屋购买价格所得出的回报率
这个收入就是一年的净营运收入，一年的实际到手的回报率。
(每月租金收入-每月管理费-每月修缮费)×12个月÷房屋购入价格
Q:10%以上回报率的房产算是好房吗？
首先，日本地区房产的"表面回报率"一般为5~10%，但这个回报率还未将房屋的持有成本减去。持有成本是指日本公寓(アパート除外)每个月都需要维持费用，比如，每个月的管理费，修缮费，每年的固定资产税，都市計画税等费用。这些费用是即使房屋空着都是需要缴纳的。
其次，回报率10%以上的房子在东京，大阪等好地段是相当罕见的。日本买房，如果在日本的偏远地区，近年来农村和偏远地区的人口一直在减少，如果这个高回报的房子一旦变成空房的话，没有房租回收，对于投资家来说，也是较大的风险。
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想去日本买muji家具,有什么办法能带回国内吗?
金额肯定超过5k，所以无法走KJ3快速通道，另外货运怎么搞呢，日本有国际转运公司吗，有没有好的解决方案？前提是控制总成本，如果总费用超过国内专柜了，那就没必要折腾了。
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tenso可以，还能选择走海运，运费便宜1/3，就是时间慢了点，大约要1个月
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近年,大多数的家具都是含有害物质:甲醛和苯,长期接触对人体健康伤害很大。因此我们在购买家具时,就要看材质,看标志,看看家具上是否有国家认定的“绿色产品”标志,接下来小编就为大家介绍国内环保家具品牌有哪些,环保家具怎么选购呢?
国内环保家具品牌,环保家具怎么选购
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日本房产泡沫破灭后年轻人买房或是租房的压力如何?
最近很多讨论北上深房价的问题，也讨论到日本房价泡沫破灭的影响，讲到了那些高位接盘的日本人的状况，很多答案里那些中年人似乎过得挺惨。我想问的是，现在日本房价和租金怎么样？既然泡沫破灭，那现在日本的年轻人在住房这方面的经济压力如何，是不是就能轻松拥有自己的住房？而当时没有选择高位接盘的人如今过得怎么样？
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日本年轻人其实买房的不多，一般都是结婚了以后，才开始考虑买房。而且会根据经济实力量力而行。只要是日本企业的正式员工，一般福利待遇都很好。有很完备的宿舍，就算自己租房住也有租房补贴，有的大公司甚至报销80%的房租。如果是结婚以后买房，正社员向银行贷款也很方便，贷款利率是1%不到，其实压力并不大。日本现在的房价可以说很便宜，东京23区的房子3000w日元可以买到实用面积80平米左右的新房，加上1%的贷...
日本年轻人其实买房的不多，一般都是结婚了以后，才开始考虑买房。而且会根据经济实力量力而行。只要是日本企业的正式员工，一般福利待遇都很好。有很完备的宿舍，就算自己租房住也有租房补贴，有的大公司甚至报销80%的房租。如果是结婚以后买房，正社员向银行贷款也很方便，贷款利率是1%不到，其实压力并不大。日本现在的房价可以说很便宜，东京23区的房子3000w日元可以买到实用面积80平米左右的新房，加上1%的贷款利息，应该都可以买得起房子。
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根据国家现行的相关规定,土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格,依一定比例缴费。
房产70年“无偿收回” 买房如租房惊呆小伙伴
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违法信息举报邮箱：中国富人日本买房置业 大阪买房一套24万
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在东京附近的工业区购买一块土地，每平方米仅需5000元人民币;在大阪买一套一居室仅需24万元人民币，在日本购买不动产的两位中国人向记者讲述了他们近期在日本的投资故事。
随着中国房价的不断攀升，越来越多的中国富裕人群开始尝试在海外投资不动产，美国、英国、新加坡都是近年的热点，近期，和中国毗邻、房屋总价低、投资回报率较高渐渐成为在日本投资的“比较优势”。
在东京附近的工业区购买一块土地，每平方米仅需5000元人民币;在大阪买一套一居室仅需24万元人民币，在日本购买不动产的两位中国人向记者讲述了他们近期在日本的投资故事。
在日本买地其实远没有想象中昂贵，每个月要去日本谈两次生意的刘东最近就在东京附近的三条市市区买了一块土地，地价为人民币5000元/平方米。
刘东的地是从一家不动产商社买来的，他认为，三条市相对于东京的位置就好比廊坊相对于北京，“是个工业区，但生活应该比廊坊更便利”，从东京坐新干线大约2小时就可以到达，刘东所买的土地距离新干线站点大约有5分钟路程。“三条市是个工业比较多的城市，但即便是到更偏远的地区买房子也无所谓，因为日本的城乡差距很小”。
刘东的这块土地可以盖成两层的小洋楼，一层大约50多平方米，加起来就是100多平方米，房子边上可以建成花园和车库。刘东粗略计算下，要盖好房子，每平方米还要花人民币5000元，刘东打算将这个房子的一楼做成门面，公司可以在这里办公，二楼可以给提供给员工住宿或者出租。刘东合计，大约100多万元人民币就可以搞定在日本的办公地点，还可以省下大笔的员工宿舍支出或者获得高额的房租回报。刘东觉得这次买卖非常划算，“花100多万元人民币就可以在日本拥有一个永久处所，我在海淀一个并不是甲级写字楼的地方租用一个办公场所，一年还要交18万元人民币的房租。”
在日本买地已经不是新鲜事了，地产商人黄怒波就在北海岛购地。日本《产经新闻》甚至这样报道：“中国在日本全国各地收购土地的状况已经到了非常严重的地步。这不仅包含水源地和森林，而且表现为中国资本收购企业，建立类似‘中华街’那样的街区。中国的领事馆还试图在市中心购买大块土地。这一方面反映了日本地方经济衰退，寄希望于快速发展的中国经济;另一方面，中资的大举进入也带来了人们对景观和治安的担忧。”
刘东是个生意人，他对这笔投资看得很清楚。在日本，房屋修缮的人工成本比中国高，所以他准备一开始就把房子盖得特别好，要经久耐用。刘东要盖的是单户(一户建)，修缮房屋的花费完全看个人财力，没有一定之规，所以刘东打算一开始就用最好的材料把房子盖好。按照日本的习惯，一般30年要给房子做个大修，“日本装修一个150平方米的房子大约要花1000万日元，估计和大修的费用也差不多”。
刘东在附近找了条件类似的房子，对新房子能“赚”到多少钱做了估算，“一个一楼的17坪(约56.1平方米)的房子月租金是17万日元(临街铺面)，二楼30坪(99平方米)的房子月租金要25万日元。
如果要在东京买房，投资回报率如何呢?StasiaCapitalJapan董事陈霞雯告诉记者，港区新房的回报率在3%;台东区、江东区、品川区等为5%，面积越小回报率越高。总价越低，房龄较长的可以到6%―12%。而在北京，无论是二手房还是新房，投资回报率基本在2%左右。StasiaCapitalJapan的上海公司每个月都要组织一批中国人去日本看房。
从事日本房屋交易的网络平台JPhouse告诉记者：“日本租赁市场成熟，人口密度高、消费集中，入住率始终维持在90%以上，很适合租赁收益。在日本，即使地产价格根据行情变动，租金并不会受影响，收益较为稳定。另外，日本房产从合同的签定、定金的支付、房屋的验收、产权证件的取得、房产的出租以及再出售等全过程都受到严密地、系统地监督，以保证投资人的合法利益。”
深圳人陈非非在大阪花了23.86万元人民币买下了一套约24平方米的房子。他将房子交给中介公司出租。“日本房子虽然很小，但非常精巧和人性化，住起来挺舒适的，质量非常好。”
陈非非的房子已经出租半年了。他预测了一下，大约10年可以收回全部的投资。“扣除税费，一个月到手的大概有3100元人民币。”
陈非非觉得在日本买房非常可靠还有一个原因，就是整个买卖流程都非常透明化、法制化。“不动产公司或者私人卖房，标价和实价浮动的空间也就在5%左右，他们不会漫天要价，而且一切文书都是齐备的。不动产公司的职员给我的文字材料里甚至连公寓楼内的下水道是公用产权还是个人所有权都标注了。”日本的电梯、花园这些公摊都不算在使用面积里，“80平方米的房子可能比中国100平方米的房子都大”。
如果在日本有公司的中国商人在日本买房是很合适的，因为那样就可以贷款买房，日本贷款利率非常低，很多银行为了招揽客户，利率是0.9%。日本政府为了扭转长期通货紧缩的局面，实施零利率政策来刺激经济。
不利因素：连续下跌20年
陈非非在深圳已经买了两套房子，他觉得深圳房价已经太高，再投资就有风险了。东京、大阪的非核心但交通和生活很便利的区域，房价和北京、上海的房价非常接近，有的还远低于北京、上海。“大阪能找到很多单价在人民币1万元―1.5万元/平方米的房子，但‘房租房价比’远比北京、上海合理，这是我认识的人在日本购房投资最主要的原因。”刘东和陈非非都觉得“房租房价比”合理是他们在日本买房的最重要原因。
但是日本本国人面对这样的投资回报率，为什么不动心去买房呢?
“日本的职员习惯把工资的五分之一用来租房、四分之一用来旅游、四分之一喝酒、四分之一家用，很少储蓄。我认识的日本人都是在有了小孩以后才买房的。他们还认为自己国家人口一直负增长，土地也很多。经历了房价大跌的时代，很多人不喜欢买房也不敢买。”刘东经常和日本的大公司职员有业务往来，他眼中的日本人生活很西化，也非常不爱储蓄。
眼下，不仅仅是中国人，很多其他亚洲国家的投资者也会选择去日本买房。日本房地产市场泡沫20年前破裂后，美国很多地产基金购买了大量房产。2007年东京和周边的房价曾经回暖，之后又爆发了金融危机，一些基金撤离，房价又下跌了一些，所以一些金融和房地产分析人士认为眼下是投资日本房地产的好机会。
到了2008年，据日本的风险投资企业JCLHoldings的统计，在日本购买房屋的中国人中，有四分之一的中国人是为了投资。看惯了“只涨不跌”的房价，经历了短暂的房地产发展，中国人对房价的思考角度和日本人有很大的不同。
对此，刘东提醒道：“因为日本房价已经连续下跌20年了，有的日本人认为还会继续下跌，所以才不买房。是否该到日本买房，也全看自己衡量。谁也说不好什么时候是最佳时机。”
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中国富人日本买房置业 大阪买房一套24万
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