篇一：房地产拆迁补偿核算；房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补；对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式；该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元；1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元；3.单位可售面积计税成本＝（）；4.视同销售成本＝×7900＝；以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁
篇一：房地产拆迁补偿核算 房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。 对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 例：a公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由a公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。 该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。 计算过程如下。 1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。 2.拆迁补偿费支出＝＝5530（万元）。需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。 视同销售收入＝＝5530（万元）。 3.单位可售面积计税成本＝（）÷2.7931（元/平方米）。需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母。 4.视同销售成本＝×.8965（万元）； 视同销售所得＝..1035（万元）。 会计处理如下。 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号―――非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。 1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：借：开发成本―――拆迁补偿费 5530 贷：应付账款―――拆迁补偿费5530 借：应付账款―――拆迁补偿费 5530 贷：主营业务收入5530。2.房地产企业开具销售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理： 借：主营业务成本―――土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品。 税务处理如下。 1.企业所得税的处理。 《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。 （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。 （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 因此，a公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝..1035（万元），缴纳企业所得税＝×25%＝570.0259（万元）。 需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。 2.土地增值税的处理。 国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号）第三条第 （一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%，则a公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。 该项目土地增值税清算计算过程如下： 不含利息开发成本＝－400＝11530（万元）； 扣除项目金额＝1%＋1%＝15801.35（万元）； 增值额＝1－98.65（万元）； 增值率＝4498.65 ÷.47%，适用税率30%，速算扣除率为0； 应缴土地增值税＝4498.65 ×30%－0＝（万元）； 已预征土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）； 应补缴土地增值税＝0.6＝（万元）。 3.营业税的处理。 （1）纳税义务发生时间。房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。 （2）计税依据。 国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。 这里的成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。笔者的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。 a公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝×7900×5%＝5（万元）。 （3）开具销售不动产发票问题。 a公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，a公司应按销售价5530万元开具销售不动产发票；a公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则a公司应该按成本价万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得＝..1035（万元）。需要注意的是，无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。篇二：陈某与上海某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同案 陈某与上海某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同 案 _______________________________________________________________________________________ （2009）普民（行）初字第42号 民事判决书 原告陈某 委托代理人沈某 委托代理人曹某，上海某律师事务所律师。 被告上海某房地产开发有限公司 第三人王某 原告陈某与被告上海某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于日受理后，依法由审判员彭瑞祖独任审判，于日公开开庭进行了审理。原告陈某及委托代理人沈某、曹某，被告的委托代理人，第三人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告系知青子女，1997年原告户籍迁至本市普陀区某西路某170号，在本市没有住房。日，该房屋被动迁，原告多次与被告交涉要求安置，但被告至今对原告未作安置，该行为侵犯了原告的合法权益，请求判令被告对原告予以住房安置。 被告辩称：被告依照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（日起施行,以下简称《实施细则》）及相关拆迁法规的有关规定进行拆迁。原告户籍所在的房屋为第三人所有，该户已于日与被告签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用货币补偿）》（以下简称《拆迁安置协议》），该协议已经将原告列为安置人员，协议内容合法，未侵犯原告的合法权益。原告的诉讼理由不能成立，不同意原告的诉讼请求。第三人述称：《拆迁安置协议》是由其委托儿子王某、王某与被告签订的，相关拆迁事宜也均由王某、王某办理，第三人对此事不清楚。 经审理查明：本市某西路某170号底层西北间及走道和二、三层西间房屋（以下简称被拆房屋）系私有房屋，房地产权利人为王某。日，该房屋被列入拆迁范围，拆迁人为被告，拆迁实施单位为上海中盛房屋动迁有限责任公司（以下简称中盛公司）。日，王某向中盛公司出具了一份由委托双方签名的委托书，主要内容为“现委托王某、王某在某170号房屋拆迁补偿安置事宜中，作为我的委托代理人，委托代理权限如下：1、代为签收与拆迁相关的文书；2、代为协商房屋拆迁补偿安置方案；3、代为签订房屋拆迁补偿安置协议；4、代为领取房屋拆迁补偿安置款及奖励费、设备迁移费搬家补助费等；5、代为办理安置房屋的入户及房地产权证；6、其他与拆迁有关的一切事宜。”日，被告（甲方，拆迁人）、中盛公司（代理人，房屋拆迁实施单位）与王某（乙方，被拆迁人）签订了《拆迁安置协议》，主要内容为“一、乙方所有的房屋座落在某西路某170号，房屋类型旧里，房屋性质私（房），建筑面积72.5平方米。二、乙方选择货币补偿的补偿安置方式。三、根据普陀区政府规定，被拆除房屋同区域已购公房上市交易平均市场单价为5330元（人民币，下同）/平方米建筑面积。四、被拆除房屋经上海申房房地产估价有限公司评估机构评估，其房地产市场评估单价为5565元/平方米建筑面积。五、根据《实施细则》第35条规定，甲方应当支付给乙方货币补偿款计算公式如下： [×2-5565)×25%]×72.5=元。六、乙方应当在签订本协议后10日内搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。七、甲方按规定付给乙方搬家补助费870元。设备迁移费2560元。八、甲方应在乙方搬离原址后15日内支付给乙方本协议第五条的补偿款和第七条约定的搬家补助费和设备迁移费。??十三、双方约定的其他事项：1、本协议安置人员为：王某、王某、李某、王某、王某、高某、陈某、王某、唐某、王某。2、根据基地政策人均10平方（米建筑面积），计算公式为：0=683875元。3、甲方提供乙方四套房源：江桥某路500弄7号103室、10号402室、16号201室、126号401室。购买。??”。王某、王某在乙方（签章）处签名盖章。协议签订后，乙方按约定履行了搬迁义务。甲方按约定提供了本市某路500弄7号103室建筑面积54.10平方米、10号402室建筑面积82.64平方米、16号201室建筑面积82.64平方米、126号401室建筑面积为73.94平方米共4套配套商品房供被拆迁人王某购买。日，王某领取了扣除购房款后的余款33494.4元。《拆迁安置协议》双方现均已履行完毕。 另查明：日，被拆迁人户分别与上海西部大众地产置业有限公司签订了上海市商品房出售合同，其中，王某、王某、王某购买了本市某路500弄7号103室，王某、王某购买了本市某路500弄10号402室，王某、王某购买了本市某路500弄16号201室，王某、高某购买了本市某路500弄126号401室。日，王某以王某、王某、王某未经其同意擅自购买本市某路500弄7号103室为由诉至本院。日，本院出具（2009）普民（行）初字第36号民事调解书，确认王某、王某、王某签订购买本市某路500弄7号103室的《上海市商品房出售合同》无效。 庭审中，原告坚持认为，原告的户籍在被拆房屋内，且他处无房，综合多种因素考虑，原告应作为被安置人口予以单独安置。被告质辩认为，原告已经作为被安置人口在王某户的拆迁安置补偿过程中进行了安置。且根据《实施细则》的有关规定，应由王某对原告进行安置，被告没有义务单独安置原告。第三人表示，原告与自己没有亲属关系，第三人曾要求原告将户籍迁出，但原告不愿意，而原告母亲沈凤英出具信函表示拆迁中不会侵害第三人的利益。 经本院主持调解，由于被告和第三人不愿意调解，致调解不成。本院认为：本市普陀区某西路某170号底层西北间及走道和二、三层西间房屋的权利人系王某。日，被告依法领取了拆迁许可证，有权对包括被拆房屋在内的地块实施拆迁。根据《实施细则》第三条之规定，拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。根据《实施细则》第十九条之规定，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。本案中，被告与王某户签订的《拆迁安置协议》主体合法，内容系双方真实意思表示，且均已履行完毕。根据《实施细则》第五十四条之规定，拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。本案中《拆迁安置协议》第十三条中明确将原告列为安置人员，被告对包括原告在内的王某户已做了拆迁补偿安置，不侵犯原告的合法权益。至于原告要主张其房屋拆迁补偿份额，可与王某户进行协商或通过其他民事诉讼途径解决。综上，原告请求被告对原告予以住房安置的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》 第八条之规定，判决如下： 对原告陈某要求被告上海某房地产开发有限公司对其予以住房安置的诉讼请求，不予支持。 案件受理费减半收取计人民币40元（预收人民币80元），由原告陈某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审
员 彭瑞祖 书
员 徐琳篇三：房地产开发不同拆迁补偿方式的税务处理 房地产开发不同拆迁补偿方式的税务处理 目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。 （1）产权调换： 拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。 （2）作价补偿： 拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。 （3）产权调换和作价补偿相结合： 以上不同的补偿方式下，开发企业将涉及不同的税务处理及税收成本。 一、产权调换方式下的涉税处理 此方式下开发企业用于补偿的开发产品将涉及营业税、企业所得税问题。 （一）营业税 对于房地产开发企业拆迁补偿实行产权调换方式，即“拆一还一”的行为，从实质上看，属于房地产公司以自己的开发产品抵偿债务的行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税。按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[号）的规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。” 该文件虽然文件针对的是外资企业，但由于内外资企业在营业税政策上适用的一致性，此政策同样适用内资企业。贵公司主管地税机关应是比照此文件对贵公司“拆一还一”行为以成本价确定的营业税计税依据。 （二）土地增值税国税发[号文件规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 由于从产权调转补偿的性质上看，属于以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产性质，因此开发企业应按照上述规定进行土地增值税视同销售处理。 （三）企业所得税 产权调换方式，企业所得税税务处理上一般情况下做非货币性交易，即“以物易物”处理（拆迁补偿为房地产企业“存货/开发成本”的组成部分，可视为以开发产品换入存货），非货币性交易的企业所得税处理按照下述政策执行： 国税发[2006]31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 产权调换方式同时涉及换入资产的计税成本确认问题，目前并无专门政策文件进行规范。但可以参考国税发[2006]31号文件中关于以土地换取开发产品的规定： 国税发[2006]31号文件规定： 企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：1、企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应
2、接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。 结合以上规定，房地产企业应在交付开发产品时，分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品和购入存货两项经济业务进行所得税处理，并将购入存货的价值计入该项目的成本，该存货的计税成本即所换出的开发产品的市场公允价值。 二、作价补偿方式下的涉税处理 在这种方式下，按照政府规定标准支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税扣除项目金额，并计入企业所得税计税成本扣除。 另一种情况：在签署拆迁协议时，双方确认了拆迁补偿的金额；但以补偿商品房的形式履行协议。 这种情况，从税务上应认定为债务重组，按照如下规定进行处理： 《国家税务总局令第六号》第四条规定：债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）；债权人（企业）取得的非现金资产，应当按照该有关资产的公允价值（包括与转让资产有关的税费）确定其计税成本，据以计算可以在企业所得税税前扣除的固定资产折旧费用、无形资产摊销费用或者结转商品销售成本等。 上述规定中公允价值的确定建议借鉴国税发[2006]31号文件的方法和顺序。 国税发[2006]31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 三、产权调换和作价补偿相结合方式下的涉税处理 该方式为上述两种方式的结合，可参照上述政策具体把握。 三亿文库包含各类专业文献、中学教育、行业资料、专业论文、生活休闲娱乐、高等教育、文学作品欣赏、应用写作文书、16房地产商业开发拆迁补偿等内容。　
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商品房拆迁怎么补偿
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产权证上商业用途与住宅拆迁时有何区别
一、对于普通住宅和商业住宅补偿肯定存在区别，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定的补偿安置方式上看不大，都是货币补偿和产权调换这两种方式，但在拆迁评估的评估方法上存在差异。二、普通住宅一般采用市场比较法进行估价，商业住宅由于缺乏同一区域位置出售的可比照案例，多采用现行收益法进行估价。不同的估价方法和估价策略最终将会影响到价值量存在很大的差异，反映到补偿价格上商业住宅单位面积的补偿价格远远高于普通住宅。三、商业性质与住宅性质的主要区别有以下：其一，建筑面积百分比不受限制在中央商务区内，商业的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制；而普通住宅的建筑面积与总住宅面积的比是有限制要求的。其二，商业用房的日照条件比住宅差按照《住宅建筑设计规范》的有关规定，居住产品中的住宅，必须满足日照、采光等相关条件。而公寓则不一定，因此同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差。其三，土地性质不同住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地（商住）、商业用地或教育用地等其它性质用地上。其四，产权年限不同住宅的产权年限多为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，其五，水电费计算不同公寓楼水电费按商用计算，而普通住宅的水电费按民用算。其六，商业用房不能落户公寓如果实在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能落户。如果是在住宅用地上建起的满足一定条件，比如60平以上，根据不同地区的要求不同，有些地方也是可以落户的。其七，价格定价不同 一般来说，公寓的单价是比住宅高的，且以小面积户型为主。　其八，产权证的用途栏登记不同监管部门对公寓进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。其九，商业用房不享受就近入学在很多地区，公寓性质的住宅是不能成为教育地产的，也就是说不能让孩子就近入学。其十，贷款利率和首付不同如果公寓性质属于商业地产的话，银行对于商业地产的贷款首付以及利率都较高。
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房产是商业或住宅用途，涉及到土地使用年限、房屋的造价及经营收益等因素的不同，所以房产价值也不同。遇到拆迁时补偿的金额可能也不同。具体标准，按照各地拆迁标准执行。
1、房屋的用途是指被征收房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的，以实际用途为准；2、土地使用年限不同 商业住宅土地使用年限为50年 商品住宅土地使用年限为70年 ；
产权性质不同 商品住宅属于商品属性的普通住宅 商业住宅属于非普通住宅；3、一般来说，经工商登记用于经营的住宅，在拆迁时是可以得到高于住宅标准的补偿的。
对于拆迁补偿，各地有各地的政策标准， 不能具体答复。希望可以帮到你！
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