二套房贷款首付比降至4成&2年以上二手房免征营业税
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原标题：二套房贷款首付比降至4成 2年以上二手房免征营业税
京华时报制图何将 　　市场预期的房地产“利好政策”靴子终于落地。央行、住建部、银监会昨天联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，财政部、国家税务总局联合发布称二手房营业税免征期限由5年降至2年。 　　□政策出台 　　>>二套房贷款 　　首付由六成降至四成 　　昨天下午，一则“央行紧急召集媒体当天下午召开发布会”的消息即在市场传开，并表示可能与二套房贷首付比例下降有关系。京华时报记者昨天向央行方面求证，得到回复称没有发布会，二手房政策尚不清楚。然而，就在各股票市场收盘之后，昨天16：58，央行、住建部、银监会三部委联合发布通知，宣布对二套房贷首付等个人住房贷款进行调整。 　　这份名为《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》规定，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。而在此之前，二套房贷款执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。 　　>>转让营业税 　　免征期限由5年变2年 　　无独有偶，就在三部委联合发布调整二套房贷的通知几分钟后，财政部、国家税务总局又联合发布消息，称将从3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。 　　具体调整内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 　　据悉，我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施，规定个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售可免征营业税，而购买不足5年的住房将全额征收营业税。 　　□新闻背景 　　房地产市场低迷 　　事实上，自去年以来，房地产市场的情况并不乐观。根据本月国家统计局公布的2月份数据显示，70个大中城市中，66城新建商品住宅价格环比下降，北京新房价格连续8个月下跌。 　　根据亚豪机构最新的统计显示，截至3月30日，2015年一季度，北京共成交商品住宅20383套，相比去年四季度41722套商品住宅成交量下滑了51%。 　　土地市场方面，受供应等因素的影响，成交量同比大幅下滑。据中原地产统计，一季度北京土地市场成交金额484.7275亿元，相比2014年一季度的753.44亿元，跌幅高达35.7%。2014年一季度土地成交高达50宗，而在2015年一季度仅成交28宗。 　　多次出重拳调控 　　近年来，政府多次出重拳调控房地产市场。2010年1月，“国十一条”出台，要求加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款首付比例不得低于40%；当年4月，“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷；2011年1月，力度空前的新“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；2013年2月，新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，北上广深、厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至六到七成。 　　□专家解读 　　放松程度超过预期 　　二套房贷首付比例迎来5年以来的首度下调。链家地产市场研究部张旭表示，本轮组合拳政策偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40%，此后一直处于上升趋势，自2013年起，二套房首付比例一直维持在70%的水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置套总价200万元的二手房来说，首付金额可下降60万之多。 　　亚豪机构市场总监郭毅表示，综合来看，本轮政策调整可谓是房地产松绑的组合拳，特别是个别政策已经宽松至2008年的历史最宽松期的标准，这将会极大地提振市场信心。 　　营业税又回6年前 　　张旭表示，从历史情况看，营业税政策也全面回到2009年的水平。据链家地产测算，目前北京二手房市场上约有16%的购房者需要交纳营业税，如果营业税“5改2”政策落地，交纳营业税的占比可能要降低到8%，整体购房者的负担将会有所降低。 　　郭毅表示，目前二手房交易本就以次新房为主，以前的税费政策极大地抑制了购房时间在5年以内的 　　二手房交易，也从一定程度上造成二手房整体交易量的下滑，本次营业税调整后，税费的降低将有助于拉动一轮购房时间在2年到5年之间的二手次新房交易。 　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“5改2”政策最大的受益者其实是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，降低其购房成本，能够省几万到几十万不等。 　　但是，郭毅也指出，本次税费调整并未涉及个人所得税这一二手房交易税负最重的税种，目前这一税种的征收标准是5年以内房产，征收(销售价格-房产原值)的20%，房产满5年且为家庭唯一住房才会免征。二手房个税未如预期中一样，与营业税同步下调，无疑将会在一定程度上影响对于二手房市场交易量的拉动力度和效果，也说明在二手房政策上，政府同样保留了一定的调整空间。 　　重点支持改善需求 　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在宏观楼市整体表现依然低迷的大背景下，以支持首次自住型需求和合理改善型需求的楼市利好政策再度加码。从三部门联合下发的通知核心内容看，本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟须改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群，政策明显加大了对此类人群购房的支持力度，降低了其购买二套房的首付门槛。同时本次新政也重申了使用公积金购买首套房的首付门槛降到20%，盘活公积金使用效率的意图表现明显。 　　北京大学房地产法研 　　究中心主任楼建波表示，此次楼市新政，改善型住房家庭受益面最大。以前对二套房的首付限制，基本已经消除了。近期一些城市的租金一直上涨，就是因为太多家庭都在观望楼市。这次宏观调控后，对改善型住房家庭有一定的帮助。 　　一线城市灵活调整 　　值得注意的是，本次通知还强调，要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，“因地施策、分类指导”意味着政策不应一刀切，像北京、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产持续过热的城市可考虑不下调首付比例，同时，银行亦可根据自身经营状况灵活调整。 　　□影响预测
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原标题：提高 个人卖房缴20%个税
根据中国政府网1日发布的消息，国务院办公厅近日发出通知，要求继续做好房地产市场调控工作。通知要求，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征。制定价格控制目标上涨过快要约谈问责认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。提高二套房贷首付和利率个人售房将征20%个税继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，要及时采取限购等措施。继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要严格执行第二套(及以上)住房信贷政策，要强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。今年住房用地不低于过去5年平均供应量各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。严查擅改保障房用途及套型面积等违法行为全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。强化规划统筹，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。加强分配管理。完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。地级以上市3年内实现住房信息联网2013年起，各地区要继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，要加大查处力度，禁止其参加土地竞买，暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，禁止其通过信托计划融资。要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。建立和完善引导房地产健康发展的长效机制各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。据新华社、中新社3月1日电□落地深圳二手房市场将受到较大影响晶报记者 易少龄昨日，针对国务院拟出台提高二套房首付和利率，严格落实卖房征20%个税的楼市调控政策。多位分析人士指出，由于近期房价上涨预期增强，当前房地产市场调控仍处在关键时期，此次出台的政策或将对存量房市场造成不小影响。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，由于二套房的置业者都有一定的经济实力，全额付款的也不在少数，因此对二套房置业者影响有限。“严格落实卖房征20%个税的楼市调控政策将对深圳二手房市场造成不小影响。”深圳地产分析人士半球表示，过去的政策明确是二手房5年内买卖，新政策并未对此进行明确，这意味着，过去深圳二手房市场大约有15万套交易方面受20%个税影响，而目前影响范围则大大扩大了，而小产权房和军产房将不受影响。半球还认为，由于对二手房交易提高了成本，新房刚需或会进一步增长，或将推高新房价格，而二手房市场将受到平抑。□解读房产税试点扩容深圳或纳入第二批晶报记者 邓媛昨日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，将楼市调控措施细化，此时距离国务院常务会议发布“国五条”不足10天，被业界普遍称为“国六条”。多位业内人士昨日在接受记者采访时表示，“国六条”紧跟“国五条”步调，且细则升级为加强版，更体现出中央抑制房价的决心，势必会对当前房价上涨过快的趋势发挥抑制作用。一： 限购范围扩容根据中国指数研究员公布的近两月百城价格指数均可看到，排在涨幅前十的城市中，超过半数为未限购城市，部分限购城市尤其是中西部的省会城市，由于限购执行比较宽松，也出现了较大涨幅。中原地产副总经理贺晓丽认为，如按“统一要求”，则接下来部分上涨过快的城市将面临调整的压力。深圳作为上涨较快的城市之一，在限购的各项流程上可能将面临监督力度的加大。二：房产税试点扩容贺晓丽分析称，从深圳近期的房地产市场走势来看，继2012年底出现翘尾行情，量价齐升后，2013年1月的深圳楼市又创下限购以来的新高。深圳作为市场程度化较高的城市，无论从环境、条件、技术上发展都较成熟，所以深圳很有可能纳入第二批试点城市之列。三：外来务工人员纳入保障房范围贺晓丽分析道，在房地产调控政策中“国六条”首度把外来务工人员纳入当地住房保障范围，新型城镇化建设也进一步提上日程，住房保障体系也将越来越完善。根据2013年1月的《深圳市住房保障制度改革创新纲要》，深圳保障房的保障范围已从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸，十二五期间，深圳会推出21万套保障性住房，从而解决一部分刚性需求。四：二套房首付及贷款利率提升中联地产市场研究部总监周庆亮认为，“国六条”的调控力度之大，不仅对限购、限贷、限价等政策做出了细化，甚至提到对中介的加强监督。重点要看地方如何依据“国六条”出台地方调控细则。就目前而言，开发商而言，或会加快推盘节奏；对置业者来说，由于看到国家对楼市调控的进一步深化，观望情绪将会趋浓；对中介来说，由于监管加强、操作更趋规范，代理量或会减少。以上因素综合作用的结果是，成交量将会明显下降。
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