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经济学专家称：未来三年之内，不问价格，卖掉所有投资性房产？房地产已经偏离了正常发展的轨迹，必须被扭转过来，否则将引发更大范围的金融系统危机。是以自去年底中央首次提出“房住不炒”的定位也已经明确了要弱化房子的投资属性、强化其居住属性，以及剔除市场中存在的炒房等不利因素，所以我们看到，围绕这一定位，至今全国已经有一百多个城市相继出台调控政策，中央对于稳定房地产市场的决心已经显而易见，随着调整的不断深入，我们也看到房地产市场正在逐渐回归到平稳，一二线城市已经暂时冷静，三四线虽然有些地区还在火热但势头已经有所减弱。对于炒房的打击，是前所未见的。据不完全统计，截止目前全国总共有41个城市出台了“限售”政策，22日起的3天9城闪电出击，更让我们看到了对于打击炒房的决心和不计代价，掐住炒房者手中房产的流动性将成为更为普遍的策略，其作用也是显而易见的，等于直接断绝了房产的短期交易可能，这招“关门打狗”无疑让很多炒房者已经意识到了危机。很多朋友咨询行情火热的三四线会不会跟进，笔者一直都强调，三四线火热不可能一直持续下去，现在政策的出台已经在遵循“哪里热打哪里”的定律了，所以三四线接下来大调整是“大概率事件”。中原地产首席分析师张大伟也表示：“政策的密集向投资者宣战，说明了中央对楼市的调控力度在逐渐从过去的抑制住15个热点开始逐渐下调到更多的热点二三线城市，未来将有更多城市发布约束性的政策。”不知道大家是否记得，今年6月份，在“第二届中国股权投资人大会”上，经济学家金岩石金岩石说：我再重复一遍，未来三年之内，卖掉所有投资性房产，不问价格。今天我给大家提个醒，三年到五年时间，「金融海啸」就在我们的身边。金认为“过去30年，获得的财富是城市化福利。”房地产本身不会创造价值，房子永远是房子，100万买了房子，现在升值了，但房子没有变，它本身只会贬值，升值是来自于房产的交易。交易的不是房子，而是预期，是空间的价值，这才是房子升值的原因。当人口集中积聚趋势即将完成的时候，楼市投资的黄金时刻结束。
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“未来三年内卖掉所有投资性房产”的建议靠谱吗？金式预言能否成真？
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沉寂许久的经济学家金岩石再出惊人言论。
与他曾豪言“北京房价卖不到每平30万是开发商的耻辱”，“深圳前海房价涨不到每平米30万是开发商耻辱”的说法不同，这一次他不再扮演楼市大多头的角色，而是反转了角色，开始唱空楼市。
日前，在“第二届中国股权投资人大会”上，经济学家金岩石和另一位同样颇有争议的投资人但斌在房产投资问题上针锋相对。
金岩石：“我再重复一遍，未来三年之内，卖掉所有投资性房产，不问价格。今天我给大家提个醒，三年到五年时间，金融海啸就在我们的身边。”
但斌：“对一般的老百姓，最好的财富保值的方法就是买房，真正买到好的地段的房子，千万不要卖。”
对于这二位的观点，你支持哪一个？金岩石的建议真的靠谱吗？现在起到未来三年要逐渐抛售房产吗？
其实金岩石和但斌的观点并不是绝对冲突的，他讲话的时候耍了一个滑头。我查找了金岩石过去一两年关于房产投资的言论时发现，对于“投资性房产”，他有一个非常严苛的定义：排除了自住房产、改善型住宅和“能够证券化的房产”（有稳定租赁现金流的房产）。
看到没有，他定义的“能够证券化的房产”并不在他认为要“卖掉”的范围之内，那么什么是“能够证券化的房产”呢？往窄了说就是但斌提到的“真正好的地段的房子”，往更宽的范围看，就是大都市圈的房子。
再看看他建议抛售房产的逻辑：
过去30年，获得的财富是城市化福利。房地产本身不会创造价值，房子永远是房子，100万买了房子，现在升值了，但房子没有变，它本身只会贬值，升值是来自于房产的交易。交易的不是房子，而是预期，是空间的价值，这才是房子升值的原因。当人口集中积聚趋势即将完成的时候，楼市投资的黄金时刻结束。
极少数城市会出现豪宅，鬼城、鬼区也在出现。去年6月份，我正式发布卖房信号，因为去年是城市化的元年，城市圈的元年。
日，长三角城市圈落地，该城市圈占22%的国土空间，12%的常住人口，21%的GDP；今年粤港澳大亚湾延伸到三亚，珠三角城市圈即将落地，该城市圈占2.5%的国土空间，15%的常住人口，25%的GDP；明年会看到京津冀城市圈落地，该城市圈占2.2%的国土空间，12%的常住人口，21%的GDP。三大超级城市圈落地，结果就是，7%的国土空间，容纳35~40%的常住人口，70%左右的GDP。
未来三年将看到，一方面，15%的国土容纳70%的常住人口，创造将近90%的GDP；而另一方面，80~85%的空间集聚不到30%的常住人口，创造不到10%的GDP，个别地区成无人区，这些无人区的房产还以资产抵押在银行，银行坏账短期还没有浮出水面，但这些鬼城、鬼区不断占领，风险就不断暴露，金融海啸可能会拔地而起，北上深的豪宅价格或将一夜腰斩。经济学原理是非理性繁荣，必然会伴随着断崖式下跌。
对于家庭资产配置，弃房、持股、全球化，家庭财富的配置从房地产未来五年转向全球配置，证券投资主导。
我赞同金岩石的几个判断：人口集聚度影响房价、三四五线甚至部分二线城市不建议再持有更多房产、未来几大都市圈会集中中国大部分人口和GDP、家庭资产配置要多元化。
我不赞同金岩石的观点是：北上深豪宅价格会一夜腰斩、经济在未来三五年内会出现断崖式下跌、人口集中积聚趋势即将完成。
为此我谈谈个人一些不成熟的看法：
1.&从人口集中度的演变趋势看，似乎有这么一个特点，即越是区域内经济差距较大的地区（总体欠发达地区），其中心城市往往对周边地区的人口产生很强的虹吸效应，而区域内各地方经济差别不大的发达地区往往中心城市对周边地区人口的虹吸效应较弱。
前者典型的如京津冀地区的北京和天津、中部的武汉、郑州以及西部的成渝；后者的典型就是上海，在过去4年中上海的人口净增加值非常可怜，每年7、8万人口增加值，此外南京、苏州对外来人口的吸聚力也因为产业转移等因素在逐渐降低。（见下图表）
2015年城市常住总人口（万）
2006年城市常住人口（万）
过去10年常住人口增加（万）
过去10年常住人口增加（%）
2012年城市常住人口（万）
过去4年常住人口增加（万）
重庆（主城区）
（部分资料来源：第一财经日报）
2.&鉴于上面的分析和实际人口的流动情况，我们有理由看好房价继续上涨的地区就缩小为两类：一类是经济欠发达地区的中心城市，比如北京、天津、武汉、郑州、合肥、重庆（主城区）、成都、贵阳、昆明等地；另一类是经济发达地区的一二三线城市，比如珠三角都市圈和长三角都市圈当中的半数以上城市。
当然，珠三角和长三角都市圈内前期补涨过猛又缺乏产业和人口流入支撑的三线城市我本人是非常不看好的。具体的例子就不举了，各位可以对号入座。
3.&三五年内发生经济危机的概率极低，但家庭资产配置多元化确是趋势。
中国政府有别于西方国家的体制以及政府对经济资源的控制程度决定了中国发生系统性金融危机的概率极低，低到可以忽略不计。
遥想04年四大国有商业银行改革之前，四大行的不良贷款率（两位数）和资本充足率数据都极为难看，政府通过组建四大资产管理公司剥离、处置银行不良资产，又通过财政部拨款注资补充四大行资本充足率，引入外资出售部分股份（10%），再在香港和内地A股市场上市，通过一系列举措使得国有商业银行成功摆脱当初的困境。
今天中国政府对于经济的调控能力显然更强、经验也更为丰富，只要政府调控不出现极为重大的失误，那么发生金融危机的概率就极低。
在中国一线城市居民家庭财富的构成中，房产几乎占了绝大多数的比例，这一点看也是不太正常。应该讲，即使在一线城市，未来某些地段的房产也会存在阶段性的“有价无市”行情，说白了就是没多少人接盘。
房产在家庭资产中的比例过重已经带有某些潜在的风险，房产交易性如果不强是非常糟糕的一件事情，适当卖掉一部分投资回报率不高的房产，增加家庭中其它资产的配置比例正成为必要的选择。
其实吧，老金（岩石）是个明白人。
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大多头金岩石为何“叛变”？三五年内真的会发生金融危机吗？
　　《水浒传》是中国以白话文写成的章回小说，列为中国古典四大文学名著之一，六才子书之一。
　　其内容讲述北宋山东梁山泊以宋江为首的绿林好汉，由被迫落草，发展壮大，直至受到朝廷招安，东征西讨的历程。又称《忠义水浒全传》、《江湖豪客传》，一般简称《水浒》，全书定型于明朝。
金融危机真的会来吗？
金岩石：未来三年之内，卖掉所有投资性房产
　　经济学家金岩石一向是唱多楼市的，日前突然唱空了，在一二线排山倒海的调控来临后，多头部队阵地不断被占领，急需援军时，这位老革命突然“叛变”，令多头们阵脚大乱。
　　金岩石过去可是说过，如果北京卖不出30万元/平方米以上的天价，那是开发商的耻辱。
　　他为何临阵倒戈了？先来看看他的观点。
　　我再重复一遍，未来三年之内，卖掉所有投资性房产，不问价格。今天我给大家提个醒，三年到五年时间，金融海啸就在我们的身边。
　　过去30年，获得的财富是城市化福利。房地产本身不会创造价值，房子永远是房子，100万买了房子，现在升值了，但房子没有变，它本身只会贬值，升值是来自于房产的交易。交易的不是房子，而是预期，是空间的价值，这才是房子升值的原因。当人口集中积聚趋势即将完成的时候，楼市投资的黄金时刻结束。极少数城市会出现豪宅，鬼城、鬼区也在出现。
　　去年6月份，我正式发布卖房信号，因为去年是城市化的元年，城市圈的元年。日，长三角城市圈落地，该城市圈占22%的国土空间，12%的常住人口，21%的GDP；今年粤港澳大亚湾延伸到三亚，珠三角城市圈即将落地，该城市圈占2.5%的国土空间，15%的常住人口，25%的GDP；明年会看到京津冀城市圈落地，该城市圈占2.2%的国土空间，12%的常住人口，21%的GDP。
　　三大超级城市圈落地，结果就是，7%的国土空间，容纳35~40%的常住人口，70%左右的GDP。未来三年将看到，一方面，15%的国土容纳70%的常住人口，创造将近90%的GDP；而另一方面，80~85%的空间集聚不到30%的常住人口，创造不到10%的GDP，个别地区成无人区，这些无人区的房产还以资产抵押在银行，银行坏账短期还没有浮出水面，但这些鬼城、鬼区不断占领，风险就不断暴露，金融海啸可能会拔地而起，北上深的豪宅价格或将一夜腰斩。
　　经济学原理是非理性繁荣，必然会伴随着断崖式下跌。过去百年，只有一个国家例外，那就是韩国，非理性繁荣维持10年以上。30年代的美国，60年代的欧洲，70年代的日本，80年代的台湾、香港、马来西亚，90年代的新加坡、香港，所以未来三年，卖掉所有投资性房产。
　　对于家庭资产配置，弃房、持股、全球化，家庭财富的配置从房地产未来五年转向全球配置，证券投资主导。
　　我也不知道金岩石怎么突然就看空了，对他的观点，说说我的看法。
　　1、金岩石去年6月份发出卖房信号，不知道他说的是什么地方卖房，如果是深圳，那是说对了，但其他城市，去年6月份开始卖房的话，无疑是错过了这一波大涨期的，尤其是北京和其它二线城市，去年下半年涨幅大多在50%以上吧，看空的时间点过早了些。今年3月后看空就比较合时宜。
　　2、人口积聚的趋势其实还没有结束，也就是我们说的城镇化还没有结束，去年才到57%，虽然人都是进城了，但还没有全部在城市里安家，后面买房的需求肯定还是有的，城镇化到70%左右就差不多了。所以我没有他这么悲观，我只是不看好未来调控的这几年，房地产大周期牛市长远看并没有结束。
　　3、长三角、珠三角、京津冀三大城市群未来的人口吸附能力肯定还是最强的，这个没错，但并不代表其他中西部城市没有机会，比如中部的湖南、湖北、河南，西部的成都、四川，经济发展也很强劲，他们的省会城市还是全省资源集中的地方，对省内的人口吸附能力也较大。
　　4、以后的空城，鬼城主要是指四五线城市，以地级市和县级市为主，早几天的棚改文章我也谈到了，这一轮新的棚改计划到2020年结束，届时三四线城市的需求会明显感觉后劲大大不足，甚至是几乎没有需求。别看今年明年还涨，但三年之后就是悲剧的开始。
　　5、三五年内会不会发生金融危机？谁也不知道，几乎没人能预测到具体什么时候会发生金融危机，但其实我们已经意识到风险了，所以为了防范金融危机的发生，监管部门已经在进行严格的金融监管了，这样也可以降低未来全局金融危机发生的可能性，如果是局部的危机问题不大。
　　过去多国发生金融危机，大多是通过连续加息，引爆房地产泡沫破灭，如果我们是迅速去杠杆，经济硬着陆，发生金融危机的可能性也会加大，但现在一行三会，已经放出信号，未来是温和去杠杆，当然是希望软着陆，通过时间来慢慢出清，也就是温水煮青蛙，杠杆利用率太高的投资者将成为牺牲品，资金充裕的企业和个人将笑到最后。
　　6、金岩石说的未来三年卖掉投资性房产，这点我很认可，如果有多套房的，确实可以出手套现，持有现金，你不用担心未来几年人民币贬值，应该看到我们已经在保汇率了，同时M2增速也会放缓，至少目前看到没有放水了，这些都说明了人民币短期贬值压力都在降低，至于以后会不会重新放水，我想三年之内是看不到房地产调控放松的。
　　政策导向非常明确，现在南院提出的“房子是住的不是炒的”理念，我相信这几年一定会通过调控来落实，如果说放松，那岂不是言而无信？我想没有哪个领导人在任期内愿意背上这个骂名。
　　所以未来三年，甚至是五年，你的投资性房产，能不贬值就要烧香拜佛了，别想会升值。但具体会跌多少，也没人能预测到，只是肯定会有一个相对更低的价格上车。
　　至于说卖房持股，是不是合适的投资方法，我就不知了，因为我不擅长炒股，不好建议。如果小也不懂炒股，有钱又不知道怎么投资，我之前写过文章，可以买点理财产品。
货币放水的问题
　　关于货币放水的问题，我这几天都在争论解释，今天还有人问我，既然我们是以美元为锚发行货币，那这几年外汇占款减少，2015年以来少了5.5万亿，相应的人民币应该回收，如果再通过公开市场操作发行货币，6.5万亿，是不是就变成无锚货币，是不是就可以理解为放水了。
　　我想问，假如我们的外汇储备3万亿美元全部耗尽，对应的21万亿基础货币回收后，如果再发行的货币，难道你们都要理解为超发吗？
　　怎么可能呢？
　　如果按照这样的理解，外汇占款全部消失后，没有锚了，不应该再发行货币，那我们剩下的10万亿基础货币，GDP还要发展吗？直接倒退到改革开放前去。
　　市场中消失21万亿基础货币，也就是意味着M2消失上百万亿，M2总额剩下50万亿，你觉得可以支撑起74万多亿的GDP发展吗？
　　这个逻辑太可笑了！
　　这也是为什么美国当年要放弃美元以黄金为锚的问题，黄金产量毕竟有限，而经济却在不断发展，有限的黄金，怎么可能维持经济发展所需的货币供给量呢！所以美元与黄金脱钩是必然的结果。
　　其实中国以美元为锚，是汇率政策，不是货币政策，中国的货币政策是独立的，这个独立你可以理解为，发行多少货币，是根据中国的经济运行需要，虽然货币是超发了，但超发也是为了保经济增长，所以严格来说，谈不上货币的发行是以美元为锚，只是我们这些年靠出口赚来了很多美元，在强制结汇下，相应的基础货币也就在被动增加，所以外汇占款就成了我们货币供应的主要方式，占到了基础货币的70%，所以民间的说法就是货币发行以外汇占款为锚，但实际上这个说法是不严格的。
　　我们的货币政策工具是以货币供应量为目标，所以央行每年会提前公布下一年的货币供应量目标。
　　另外，还有个货币以什么为锚发行的问题，其实货币发行，并不一定非要以什么作为锚来发行，货币才不会超发，货币发行多少，其实都是为了经济运行服务的，有的国家以国债（国家信用）为锚，实际上也是树立外国对本国货币的信心，上篇我也说了，货币供应量增速如果等于GDP增长速度加CPI增速，那既不会通胀也不会通缩，当然这是理想状态，实际总是会偏离。比如德国，就是按照经济运行的需要，每年固定发行多少货币，并不是以什么为锚，德国这么多年都没有发生过通货膨胀。
　　樱桃小房子的文章均属原创，欢迎转载，文章开头请注明来源，并放上二维码。
樱桃小房子（ID:cherryhouse2017）金岩石让大家未来三年内卖掉所有投资性房产 你怎么看？
金岩石让大家未来三年内卖掉所有投资性房产 你怎么看？
在“第二届中国股权投资人大会”上，房价走势成了当前最热门的话题。卖掉还是持有，抛售还是观望？一时众说纷纭。在这个大会上，出现了很多不同的声音。被海内外媒体誉为索罗斯的中国门徒、纳斯达克市场的活字典的金岩石说：我再重复一遍，未来三年之内，卖掉所有投资性房产，不问价格。但斌：对一般的老百姓，最好的财富保值的方法就是买房，真正买到好的地段的房子，千万不要卖。作为一个著名的经济学家，金岩石表示，过去30年，获得的财富是城市化福利。房地产本身不会创造价值，房子永远是房子，100万买了房子，现在升值了，但房子没有变，它本身只会贬值，升值是来自于房产的交易。交易的不是房子，而是预期，是空间的价值，这才是房子升值的原因。而但斌认为，对一般的老百姓，最好的财富保值的方法就是买房，股票并不能很好的保值，全世界最好的保持财富的方式就是房子。一般的老百姓一辈子可能就一套房子，建议大家还是要选择房子。真正买到好地段的房子，千万不要卖。买了不要卖这个观点有些意思。名人、专家对于买不买房，居然持有完全相反的态度，或许专家的观点并非绝对对立，但是为了造舆论，碰火花，于是故意把让各自观点更加标新立异。锋芒相对。作为老百姓，买房无可厚非。经历了2016年房价的飙涨后，购房压力增大。在国家严格的调控之下，房降下降明显。房产市场必将走向正常，向金岩石所说的那样，卖掉投资性房产也许是最好的办法，目前从炒房客纷纷抛售来看，他们也许就看透了这一点。炒房族如果彻底被挤出，房地产市场才会平稳健康发展。
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