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物业交房流程及注意事项
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物业交房流程及注意事项
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3秒自动关闭窗口二手房验收需谨慎 谨记交房验收十大注意事项
来源：我爱我家网
责任编辑：LiuLiJuan
    二手房交房时一定要小心谨慎，二手房交房时的要点有哪些？本文将为您解答二手房交房时的。二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。这些设备设施一般有：空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。
    一、二手房设施设备清点
    由于二手房一般都被原房东和使用过，在二手房出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的，因此，二手房买房人在签订房屋买卖合同时，就应将设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明，二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。这些设备设施一般有：空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。收取发票保修卡。
    二、水、电、煤气、天然气的清点及过户
    双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续，并向工作人员询问原房东有无欠费情况。如有欠费，二手房买房人则有权要求原房东补交费用。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。作为二手房买房人，要特别注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问原房东的欠费情况，这些欠费可能是原房东以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按照日千分之三计算，累积起来就相当高了)。
    三、有线电视、数字电视、电话、宽带的过户
    二手房买卖双方应一同来到有线电视公司、电信或网通的营业网点办理过户手续，同时，二手房买房人也要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情况。
    四、物业服务费、公共维修基金、取暖费结清
    二手房买卖双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续，同时办理物业费用缴纳的交接，要注意询问物业人员看原房东是否拖欠物业费及取暖费。
    五、户口迁移
    二手房买卖双方应一同来到房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况，原房东应将户口全部迁出，如仍有户口，买房人可要求原房东迁出，若其拒绝办理，可追究其违约责任。
    六、清点二手房钥匙
    二手房原房东交给下家的钥匙包括：二手房房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、地下室或小房钥匙、信箱钥匙等。
    七、结清二手房尾款
    以上六项均二手房过户及结算完毕后，将房屋买卖合同约定的尾款在扣除下家代原房东支付的费用后，余额为下家实际应支付的款项。上加收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。
    八、签署《房屋交接书》
    《房屋交接书》应将上述7各方面的内容以文字的形式固定下来，双方签字、捺手印，一式两份，双方各执一份。 签署《房屋交接书》的法律意义在于证明原房东将符合合同约定的房屋交付给买房人，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，二手房买卖双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方违约责任的承担。如果在还没有办理完上述7个方面的手续就签署，则意味着买房人未验收就已经认可房屋符合合同约定。因此，签署《房屋交接书》是二手房交房手续的最后一道程序，不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同的约定，应将问题写在二手房房屋交接书上面，予以注明、说明，为将来追究二手房原房东的责任做好证据上的准备。
    九、质量问题细排查
     由于二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损；天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等；水、电、开关等，能否正常使用，用水通道是否畅通等等。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。
     总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。
    十、收楼证明备齐全
     对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。
     另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。
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物业公司交房验房人员须知提要：现场布置：交房现场应保持整齐、卫生。每日早晨应提前进行现场布置，将桌椅摆放整齐
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　　物业公司交房验房人员须知
　　ZZ集团参加交房、验房的员工，都应统一着装，佩带工作牌（可特别制作），对客户均要谦虚、礼貌，展现某地产集团公司良好的的精神面貌，以崭新的姿态迎接客户的到来（协助交房人员最好组织时间专门---礼仪、客户答疑、保修期限、工作内容等）。
　　一、客户前来交房时，应主动与客户打招呼，握手问好，由专人引导客户进入交房现场，并指导客户到销售、、物业等部门办理相关交房手续；
　　二、客户携带入住审批单到验房处领取钥匙及验房，期间要将客户的姓名、电话、钥匙领用数量登记到验房表上，请客户v在钥匙交接记录上签字确认；
　　三、办理完交房手续后，由验房人员陪同客户前往验房，在前往验房的途中，应向客户介绍某地产集团公司的概况及某地产集团客服的详细职责、服务内容（让客户对某地产集团公司有整体性的了解），其次应向客户说明各种钥匙的数量及分户门装修钥匙的使用方法。由客户分别试用信报箱、对讲门、分户门钥匙钥匙；
　　四、带领客户来到单元门前先验信报箱钥匙，进入楼内带领客户查看电表读数、水表读数（在管道井内的水表需配备管道井钥匙或由物业工作人员陪同开启），煤气表读数（表上的读数是出厂时校表数统计为零）并纪录在《业主入住验房纪录》上；
　　五、入户时使用装修钥匙开门，同时告知客户何时使用何种钥匙；门铃由客户装上电池后方可使用；
　　六、入户后先介绍对讲电话的使用方法，由客户试用对讲电话的通话功能、监视屏及开锁键；
　　七、由客户自行检查室内其他验收项目，如客户未曾验过房，验房人员应引导客户对验房表格上的验收项目进行查验，例如：门、窗等是否开启灵活，把手是否牢固；灯、开关是否可正常使用；接线盒内是否有线或者铁丝等（视实际情况而定） 。如客户请专业验房师进行验收时，在取得客户同意的前提下可将验房表格留于客户处，待客户验收结束后将验房表交于验房处。如客户不同意验房人员暂时离开，验房人员应耐心陪同客户至验房结束。
　　八、对客户提出的需的质量问题要如实记录，对客户提出的其它问题应耐心给予答复，如有不能马上给予答复的问题应先向客户表示歉意，然后将问题进行记录，与客户约好几日内给予答复（严禁随意回答客户的提问）。验房结束后，由客户和验房人共同在验房表格上签字确认；
　　九、房屋验收完毕后，验房人员统一将客户签字的《业主入住验房纪录》交回客服中心；如有维修项目则安排维修，若暂时不能维修应向客户说明情况，取得客户同意后告知其以后的联系方法和维修时间；针对客户提出的关于设计或规划等方面的问题时应及时向现场负责的公司领导反映，待公司领导给予批示后对客户进行回复。如有客户留钥匙进行维修的，应对钥匙进行登记，并严格保管好。
　　十、客户办完所有的交房手续领取钥匙离去时，客服人员应主动为客户开门，并鞠躬送客户离开。
　　十一、现场布置：交房现场应保持整齐、卫生。每日早晨应提前进行现场布置，将桌椅摆放整齐并保持清洁，将交房过程中需要用到的办公用品提前摆放好，重点要将《业主入住验房记录》、《钥匙交接记录》、《钥匙借用记录》、《报修记录》、《地暖打压登记表》、《礼品发放记录》等表格准备好，做到井然有致，给业主留下良好的印象。每个验房人员所需的办公用品（如验房工具、文件夹、签字笔等）都应做好领用记录，交房结束后，对数量进行核对，并且每日交房结束后，对当日的其它办公用品及要发放给业主的礼品进行数量清点，并清洁卫生，一天所需物品是否有欠缺，及时补给。
　　十二、核对：当日交房结束后，由销售公司、物业公司、客服中心共同核对交房数量；整理验房表格和入住审批单核对数量是否正确；
　　十三、所有参加交房的工作人员对待客户都需要礼貌、谦逊，禁止与客户大声争执，人人要做到服务真心、诚心、用心！
　　十四、每日交房结束后，客服专员应将验房表格上客户提出的质量问题录入客服软件中或统计到报修记录中，并于第二天上午将维修单派出，派出维修单后应及时监督单位完成维修，维修完毕后及时将维修单收回，并对客户进行回访，回访情况记录到软件或维修单中。对由于交通不便或没有时间的客户将钥匙留于客服中心进行维修的，维修完成后，客服专员应到客户家中进行维修情况检查，确保维修完毕后方可电话联系客户前来查看维修效果并取回钥匙。
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交房时应注意什么，开发商延期交房如何处理？
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　　一、交房时应注意什么
　　房屋交付涉及两方面关系：一是房屋的履行，二是物业管理合同的建立。
　　收房时主要应注意三个问题：
　　1、审查有关证件。首先审查房屋是否具备交房条件，示范合同第八条有明确约定。按《北京市城市房屋转让管理办法》规定，取得建设工程竣工备案表为交房的法定前提条件。否则，购房者一般可拒绝收房。此外，还需审查几个证件，包括住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。
　　2、审查房屋质量。主要看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如这些方面发生变化，购房者可要求退房。如存在质量问题，应要求开发商修理，待修理后再重新验房。
　　3、审查交房费用。
　　房屋价款结算。期房是依据房屋预测面积计算合同价款，收房时双方应根据面积差异予以结算。物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行强制性物业管理制度。购房者接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业服务，因此收房时就须交纳物业管理费。按北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。
　　公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款2%交纳，可交给开发商，也可直接去房管局小区办交纳。
　　二、开发商延期交房如何处理
　　在房地产买卖合同中，一般均约定有交房时间，但开发商延期交房的情况仍十分普遍。当业主遭遇开发商延期交房时，应根据不同情况进行处理：
　　1、双方在《房地产买卖合同》中的约定有违约责任的，则根据合同的约定进行处理。
　　2、如合同没有约定的，则依照规定进行处理。根据《最高人院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条的规定，可作如下处理：
　　（1）、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，业主一方可以请求解除合同的，但合同另有约定的除外。解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
　　（2）业主可以主张逾期交房违约金。逾期交付使用房屋的违约金，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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收房应注意事项不看后悔
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
房屋具备使用条件后，将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是的履行，另一方面是合同的建立。因此，收房时有很多需要注意的事项，然而，很多人对收房注意什么相关的知识了解的不多。下面，小编与大家分享一下收房是需要注意的几点，收房应注意事项有哪些，不看后悔。
新房收房应注意事项有哪些？ 二、检验住房是否与所买的户型一致，有无规划设计变更（如,窗 户位置，管道布线） 三、市政配套与公共配套完备状况，比照签订交付条件。 四、仔细读清单上内容，不要对没有实际检查的东西,随便签字。另外，对室内的情况及质量不明确的，在收楼文件上可以注明“室内情况尚不清楚”等字样。这一点需要注意。 五、实地验收： 1.结构工程：是否暴露,墙面是否渗水，是否有裂缝，，梁，柱是否符合。 2.梁与柱工程：梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线。 3.层高：其尺寸是否符合图纸标称要求。 4.工程：门的厚度，材质与规格；窗底部滑道是否平滑，窗框的材质与规格；门框,窗框与墙身无过大缝隙。 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，的门不要求严丝合缝，为了，反而规定下方须离地面1.5厘米。如果你装修要换掉就不太重要了。 5.水电工程：电气线路安装应平整，牢固，顺直，穿墙应有导管，导线加接必须紧密；应按套安装电表或预留表位，并由电器接地装置；照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全，接触良好，位置正确。 A. 防水检查：卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否渗漏。这个检测较好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。B.给排水检查：上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开便知，尽可能让水流大一点、急一点，试试水压和排水速度。每个地漏要做通水试验，可用桶装满水往里倒，看是否畅通。C.卫生间用电——卫生间内的应是防潮插座并有防溅措施，照明灯座必须是磁口安全灯座，的上方不应有插座。D. 通风——是否有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。 6.室外工程：阳台是否与事先承若及设计图相符，标识，门牌标识，层位标识，房屋标识是否与实际相符，是否有邮政接收箱，电话线是否进户等，给水情况，水质如何，水流状况,水表计量和供电是否正常。 7.墙地面空裂——墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 8.阳台裂缝——这是比较容易被忽视的地方。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知发展商。 9.电气设备——A.检查电闸及电表是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。B.开关接口——检查一下开关、插座的牢固程度，别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否结实。 10.插座——检查每个插座的数量及是否已通电。为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。 11.查抄水表、电表底度。
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