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购房后卖方反悔违约 买方如何维权
来源：房天下 &&发布时间：
当前房价上涨，卖房后卖方反悔的情况不在少数。面对卖方违约，购房者如何维权？小编这里根据卖方违约的三种情形进行分析。
第1种：出卖人将房屋直接卖给第三人 如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果已经将房屋出卖给第三人且已经交付或者如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据违约责任或房屋差价赔偿违约责任。 第2种：出卖人要求提高房价办理过户 出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。在这种情况下，买房人应该立即向法院提起诉讼，要求查封所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求法院判定出卖人继续履行合同。 第三种：出卖人卖房后反悔并要求合同无效 在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。 除此之外，出卖人是与配偶以外的人共有房屋，那么，出卖人需要有证据证明房屋是共有的。如果不能证明，买房人还是可以要求继续履行合同。 如果出卖人能够证明房屋是共有，那么合同不能履行是由出卖人过错造成的，买房人可以在合同解除后要求出卖人承担违约责任。 对买方的相关建议 （一）发生纠纷前对买方建议： 1、可以在合同中加重卖方的违约责任，使其不敢轻易反悔。 2、购房人在签了合同、付了或首付款之后，可以通过预先登记将先期“预订”下来。五到十个工作日即可办妥。买卖双方除了身份证、房产证、网上签约的原件，还要带上双方关于约定的原件。 （二）发生纠纷后买方的应对措施： 1、找个专业的纠纷律师，无论是在纠纷前的法律风险防范还是发生纠纷后的解决，都能给你宝贵的意见 2、先审查合同效力，如果可能存在合同无效、撤销、解除的情况，积极准备应诉 3、如果合同有效且能继续履行，考虑自己的诉讼请求：是要房为目标还是不要房要赔偿 4、出卖人要求提高房价办理过户。在这种情况下，买房人应该立即向法院提起诉讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求法院判定出卖人继续履行合同。
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　　去年“3·30新政”之后，深圳房价暴涨。来深奋斗多年，眼看着孩子要上学，王先生终于踩中节奏，赶在暴涨之前，在龙华买下一套学位房。然而，没想 到的是，卖家的儿子以母亲有精神病为由，诉上法庭要求判定交易无效。而宝安区法院一审认定卖房者有精神病无民事行为能力，且购房者在明知卖家有精神病情况 下仍进行交易，不属于善意取得，判决房屋买卖合同无效，要求王先生腾退房产。王先生不服判决，目前该案进入二审阶段。
　　临时加价1万终于买入首套房
　　王先生今年33岁，从外地来深圳工作已10年。6年前，他和妻子结婚后生孩，一家人租住龙华新区。
　　王先生告诉南都记者，孩子已5岁多，眼看着越来越大面临上学问题，夫妻俩决定买房。“我老婆没有工作，我攒了点钱，父母凑了点，还找朋友借了一些钱。”去年4月5日，他与刘某桥签订房屋转让合同，购买了龙华新区潜龙花园的一套房产，这套房产带小学和中学学位。
　　这一购房时间点卡得非常及时。去年3月30日，深圳发布楼市新政，购房政策有所放宽。新政后楼市并无立刻反应，从当年5月份楼市才开始一路狂飙。王先生正好是在房价暴涨之前买入。这套71平方米的两房住宅转让价为176万元，但市场价目前已超过300万元。
　　进入到5月，深圳楼市开始暴涨，大量卖家违约，引发交易诉讼潮。王先生告诉南都记者，他购买的这套房产涨价幅度当时至少在40万元，对方也提出要加价，否则后续过户时不会配合。双方有过一阵拉锯战。
　　最终王先生在总价176万基础上增加了1万元。同一天，双方签订了正式的二手房交易合同，并在房产登记中心申请办理产权变更。去年6月2日，王先生拿到了写着自己名字的房产证。此后，买卖双方签订了《交楼确认书》，确认交楼。
　　一方面王先生开始向银行按月偿还长达25年的按揭贷款，另一方面王先生也在装修房子。此时太太已经怀上二胎，他们也打算在新房里迎接孩子的降临。
　　家庭起争端卖家被曝有精神病
　　王先生回忆，同年8月他突然接到法院传票，才得知卖家的儿子以母亲系精神病为由诉请法院宣告交易无效，退还房产。
　　卖家刘某桥早年与丈夫离异，两人育有一子郝某，1988年出生。郝某诉指，母亲每月过万的退休金以及两套房产均被外婆及舅舅霸占。由于早年年幼，如今成年的他正通过诉讼拟成为母亲监护人。
　　郝某诉称，他在同年4月8日已向法院提出诉讼请求变更母亲的监护人。外婆及舅舅此时变卖房产，实际是为占有他的财产。他还指当时市价200万的房产被低价售出，合同明显恶意，王先生并非是善意的第三人。
　　卖 家刘某桥是否为精神病？法院查明情况显示，2005年4月刘某桥因遭打劫导致头部重伤昏迷，随后送至医院治疗，同年12月出院。2006年4月，司法鉴定 书作出结论，刘某桥重型开放性颅脑损伤后一年，目前突出的临床症状为颅脑创伤后遗忘综合征，个人日常生活自理能力及社会功能明显障碍，精神残疾评定为重度 （一级）。
　　刘某桥时任深圳市委统战部处级干部。遭此劫后，2006年9月，深圳市委组织部向刘某桥的工作单位市委统战部发出《公务 员退休通知书》，刘某桥因意外受伤丧失工作能力，同意其办理提前退休。2012年，深圳市福田区残疾人联合会向刘某桥发放了《残疾人证》，并指定刘某桥的 母亲为其监护人。
　　综上所述，一审法院认为，刘某桥是明显有异于常人的精神残疾者，属于无民事行为能力人，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，无民事行为能力人实施的法律行为无效，故刘某桥本人签署的所有涉案文书行为均为无效。
　　王先生则辩称，交易过程中刘某桥亲笔签署了多份交易文件，书写流畅，由其弟弟与母亲陪同。他并没看出刘某桥有不正常行为。促成交易的房产中介在法庭上答辩亦表示，交易过程中未曾发现刘某桥的精神异常。
　　王先生还表示，诉讼后他才知道刘某桥的母亲系监护人，交易过程中其均在场。“当时的177万交易价也是市场价，并非明显低于市场价，没有侵害刘某桥的利益。”王先生认为他是善意取得房产。但一审法院认为，王先生并非善意取得。
　　一审宣判后，王先生向深圳市中级法院提起上诉，目前该案二审已经开庭审理，案件尚未宣判。
　　法院认定
　　●买家明知对方有精神病仍交易
　　一 审法院认为，王先生明知刘某桥系涉案房屋的所有权人，亦是转让合同相对方，整个交易过程却未与一直在场的刘某桥有过任何沟通，没有确认刘某桥的弟弟有作出 相应行为的授权委托，而是越过合同当事人刘某桥，对合同内容的确定均直接与刘某桥的弟弟沟通，合同部分现金价款亦直接交给刘某桥的弟弟，这显然不符合正常 人购买价款高达数百万房产的审慎心理与交易习惯。
　　再次，刘某桥作为一个精神重度残疾的病人，根据本院与被告当事人的接触情况，刘某 桥有明显异于正常的言行举止，被告王先生在长达一个小时的合同签订及后续合同履行过程中，多次与刘某桥当面接触，却对刘某桥的异常言行视若无睹，结合签订 合同时刘某桥一直由多位家人陪同及本人一言不发、只有在需要签名时按手印等有悖常理的表现，王先生称无法得知刘某桥存在精神疾病的答辩，该院不予确认，认 为购买涉案房产行为不属于善意取得。南都记者注意到一审法院的判决中描述交易过程中，多次提到刘某桥与多名亲属在场，但并未明确这些亲属当中是否有刘某桥 的监护人。
　　●房产交易恰逢变更监护人诉讼期
　　同时，一审法院还认为，该案涉及的房产交易行为恰好发生在郝某向人民法院提起变更母亲的监护人的诉讼期间，该房产交易动机存疑。
　　一审法院解除了交易合同，要求王先生解除抵押，退还房产。至于购房款的退还，则要王先生另寻法律途径解决。
　　律师说法
　　如何与无民事行为能力人交易房产？
　　监护人需在场&交易价勿明显低于市场价
　　生活中，不少未成年孩子以及精神病人持有房产，这其中10周岁以下的孩子以及发作中的精神病人均属无民事行为能力人。如何与他们进行交易，才能保证交易的合法有效？
　　南都记者采访了深圳两名专业从事房产交易诉讼的律师，两名律师都认为，通常情况下，需要监护人在场以及交易价格不能明显低于市场价。
　　广东宝城律师事务所律师周争锋与广东信荣律师事务所律师张茂荣均表示，如果前述房产交易中，监护人与他人串通，以明显低于市场价的价格进行交易，显然买家并非善意取得，可以判定交易无效。
　　周争锋律师认为，即便这一房产交易动机存疑，但这是卖家的交易动机存疑，买家在这一过程中并无过错。他认为如果卖家的儿子对此有异议，完全可以发起诉讼，去要求获得卖房款项。他认为这一问题的核心还是在于房价飙升，否则原告可能也只是要钱而不是要房。
　　对于法院认为的交易动机存疑，张茂荣律师则认为，如果买卖双方没有串通压低房价，房款也未被侵占，判定交易存疑较为牵强。
　　（报料人：陈先生报料奖：200元）
　　采写：南都记者&李亚坤
责任编辑：孙爱林 SN146
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“特朗普现象”其实是美国新教文明进入衰退期以后的一次自救。特朗普和他背后的美国群众，是对内外挑战的坚决应战，是美国文明不甘沉沦的生命活力迸发。而与之对立的建制派，则是腐朽的、堕落的。特朗普参选的结果，将决定美国未来是走向中兴还是就此沉沦。
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未雨绸缪 教你如何算购房违约金
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　　购房者违约
　　在买新房过程中，出现违约的情况一般比较少，如果有违约的情况，一般都是由于购房者无力支付购房款而出现违约情况。在这种情况下，买房者要不要支付违约金?
　　政策变化“被违约”
　　由于信贷等诸多政策的变化，导致出现“被违约”情形发生。由于信贷政策的调整，使得不少购房者在申请贷款环节面临困境，甚至导致违约情形发生。
　　国务院推出的调控措施，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，如要求房价上涨过快的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这两项规定使得部分购房者措手不及。
　　另外，购房首付比例的增加，也会让少数购房者陷入被动境地，对于少数资金实力有限的人来说，也有可能会违约。业内人士表示，有少数购房者曾经购买过房产，根据现行政策，这部分人再次购房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前签订买卖合同并首付3成，但根据新的信贷政策，银行显然会要求买家增加首付款，如果买家无法自行解决，必然会发生违约情形。【】
　　交易过程中的违约现象
　　出卖人将房屋直接卖给第三人
　　如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。
　　出卖人要求提高房价办理过户
　　在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。
　　在这种情况下，买房人应该立即向法院提起诉讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求法院判定出卖人继续履行合同。
　　出卖人卖房后反悔并要求合同无效
　　在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。【】
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母女共同买房女儿私自卖房 法院判买卖条款无效
　　母亲和女儿共同购买房屋，母亲持有该房屋10%产权。谁知女儿未经她的同意，私自将房屋卖给他人。为要回房产，母亲将女儿与买房者一同告上法庭。2月25日，沙坪坝区法院一审判决，认定女儿与买房者签订的房屋买卖（居间）合同中关于房屋买卖部分的条款无效，判令买房者在判决生效后10日内搬出所购房屋。　　母女共同买房　女儿私自卖掉　　今年58岁的汪霖，在2008年与女儿张倩一起购买了位于小龙坎正街369号的房屋一套，她占有该房屋10%的份额，女儿占有90%份额。　　去年3月25日，张倩以自己和母亲的名义，与李宏及重庆市朗浩房地产经纪有限公司（下称中介公司），签订了一份《房屋买卖（居间）合同》。合同约定，她和母亲经过中介公司居间介绍，自愿将二人拥有的房屋出售给李宏。张倩独自在这份合同上签了字，并收取了李宏交付的定金1万元。为证明自己有权处置和母亲共同拥有的房产，张倩还在当天出具了一份承诺书，承诺自己有权代母亲处理位于小龙坎的这套物业。去年4月7日，李宏再次给付张倩购房款6万元。张倩在收款后便将与母亲共同拥有的房屋交付给李宏。李宏和妻子随后搬入该房屋居住。　　发现房屋被卖　状告女儿买家　　去年底，汪霖发现房屋被女儿偷偷卖掉，便将女儿及买房者一起告上法庭，要求法院确认买卖合同无效。　　法院开庭审理时，李宏表示，张倩和汪霖是母女关系，都是自己所购房屋的共同产权人。当时自己购买房屋时，张倩出具了她有权出卖该房屋的承诺书，她和妻子才支付了相应的购房款。而汪霖在合同签订后长达8个月的时间内，没有提出任何异议，表明她已认可该房屋买卖合同的效力。因此，他们不同意汪霖的诉讼请求。　　被母亲告上法庭的张倩也表示，自己代表母女二人签订的房屋买卖合同有效，不同意母亲的诉讼请求。　　法官组织双方调解，但因分歧较大，调解未能成功。　　未得母亲认可 卖房合同无效　　法院认为，张倩把与母亲共有的房屋出售给李宏，在签订房屋买卖（居间）合同时，没有经过作为房屋共同权利人的母亲的同意，事后也没有获得母亲的追认，属于无权处分。　　此外，李宏称汪霖在房屋买卖（居间）合同签订后长达8个月时间内没有提出任何异议，应视为对该合同进行了追认。根据相关规定，不作为的默示，只有在法律有规定或者当事双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。由于李宏没有举证证明他与张倩和汪霖就默示的情形进行了约定，也没有法律规定汪霖的不作为应当视为追认。因此，李宏的说法不能得到支持。　　依据上述观点，法官一审判决张倩与李宏签订的房屋买卖（居间）合同中，关于房屋买卖部分的条款无效。在该判决发生法律效力后10日内，李宏和妻子要将现在所居住的房屋交付给汪霖。　　（涉及隐私，当事人均为化名）　　作者：王明 (责任编辑：侯俊杰)
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