房屋买卖合同纠纷（高利贷）- 刘大卫律师 - 110法律咨询网
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房屋买卖合同纠纷（高利贷）
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相关法律知识构成，是不受法律保护的，而且有可能会涉嫌非法经营罪。另外，能够证明高利贷的话，但是另一人可以主张合同无效借高利贷后,还不起签订房屋买卖合同,是共同产财，另一人不知，签订人是否构成诈骗罪？你没看到商品房买卖合同签订认购书，签定认购书交了一万元定金，如果不愿意买房了，开发商有权不退定金，这也不算欺诈。依据合同法，定金具有保证合同率V型的作用，缴纳定金方违约无权要求对方退定金；收取定金方违约，应双倍返还定金。另外请参考：一、如果认购书约定了房号、面积、价格、双方主要权利义务，那么，这份认购书有效，不得以开发商未出示合同为由撤销；如果认购书未明确主要条款，则认购书不具备合同的性质，可以看做是双方的意向书，没有合同约束力。二、根据我国目前的法律规定，并未明确规定购房者在签订正式预售(销售)合同前，必须签订认购书。买房签定认购书时没有看到商品房买卖合同 开发商算不算欺诈这属于普通的民事纠纷，对方不支付违约金可向法院提起诉讼，你在签订合同时未查看授权书就签订合同本身存在过错，既然是代签，则必须提供授权委托书以证明其委托权限，否则就是无权代理。那你们约定了定金的罚则，房主的儿子作为无权代理人也应承担相应的赔偿责任。诈骗罪是构不成的，但你可以起诉赔偿经济损失你好未授权代签房屋买卖协议是否是诈骗行为?购房人在与开发商签订《商品房认购书》后，通常都会面临如何与开发商进行谈判的问题。有的购房人在开发商售楼人员的误导或欺诈之下签订了认购书，后来发现上当了，想维护自己的合法权益；有的购房人在签订认购书后，因为自己的原因反悔了，不想与开发商签订商品房买卖合同；有的购房人则是希望开发商给予自己更多的优惠。不管是哪种原因，购房人如果不能在认购书约定的期限内与开发商进行协商，签订正式的商品房买卖合同，就面临购房定金被开发商没收的风险。在这种情况下，购房人应当怎么办呢？ 由于已经签订了认购书，如果购房人在认购书约定的期限内不积极与开发商就签订正式的商品房买卖合同进行磋商，那么开发商就会以购房人违约为由没收定金。购房人无疑白白损失了数额不小的定金。开发商不是慈善家，追逐高额利润是其的本性，购房人只能通过法律手段来维护自己的合法权益。购房人应当在认购书约定的期限内与开发商就签订商品房预售合同进行磋商，在协商的过程中充分了解开发商及所购房屋的状况缉恭光枷叱磺癸委含莲，掌握对自己有利的信息和对开发商不利的信息，充分利用开发商的缺陷，在谈判过程中取得主动地位。 本人最近代理了一个购房人与开发商就签订商品房预售合同进行谈判的案件，充分维护了当事人的合法权益。 当事人与开发商签订认购书后当日即支付了定金和首付款，并提供了办理按揭贷款的材料。开发商当时并未向当事人出具《商品房预售合同》示范文本，也没有将签署的认购书交付当事人一份，导致当事人对认购书的内容都不了解。两天后当事人对所购房屋的价格及银行贷款的利息不是很满意，于是想要解除认购书或是要求开发商给予适当的优惠。 当事人陈述，开发商通过提高地上一层正式房屋的价格而附赠地下室，地下室的价格很高。开发商向当事人明确承诺地下室的用途是住宅，但是又表示办理不了产权证。我初步判断，通常地下室的规划用途不会是住宅，开发商存在欺诈嫌疑，这将是我们谈判的突破口。 谈判时，我们首先要求开发商交付认购书一份，以详细了解认购书的内容。在认购书中第九条明确开发商向购房人出具了商品房预售合同，预售合同经双方协商已经达成一致。当事人表示当初没有注意这些条款，也没有看到商品房预售合同。这样的约定对当事人是极为不利的。 在与开发商就签订商品房预售合同的谈判中，我们认为开发商变相以住宅名义出售地下室，而且还不能办理产权证的行为违法，显失公平，并且存在欺诈嫌疑，明确提出双方不能就签订商品房预售合同达成一致，要求开发商退还定金及首付款。开发商刚开始态度很强硬，表示如果当事人不能与之签订商品房预售合同将没收定金。 我们不为所动，以开发商欺诈售房为由要求其双倍返还定金，经过几轮的谈判之后，开发商为了解释地下室无法办理产权证并不是其不愿办，而是因为地下室的规划用途不是住宅。我们提出既然地下室的规划用途不是住宅，那么开发商变相作为住宅销售是违法的，更不能签订商品房预售协议了。我们对双方的协商过程进行了全程录音，开发商无法抵赖。最后开发商提出给予当事人一定优惠，通过开发商的活动，银行给予当事人极其优惠的贷款利息，并且物业公司免除了当事人几年的物业费，当事人通过谈判总共获得了十几万元的利益。 购房人应当重视与开发商的谈判，更不要忽视律师在谈判过程中的作用。 认购书中定金条款的约定对购买人本身就是不利的。双方对所购商品房的信息掌握严重不对称。开发商了解市场行情，掌握了大量的信息，对其出售的商品房更是熟悉。消费者对所购商品房缺乏足够的了解，并且容易受到开发商的误导和欺诈，处于弱势地位。购房人本身在对法律知识的掌握上也不如开发商，同时开发商是格式合同的提供者，其通常以附件的形式制定对购房人不利的格式条款。 目前在房屋交易市场，向购房人隐瞒事实和提供虚假信息已经到了非常严重的程度。在签订认购书时开发商很少出示商品房预售合同，更不用说与购房人进行初步协商了。购房人在签合同时才能看到合同，并且即看即签，根本没有时间进行斟酌，更不用说提出异议了。在这种情况下，如果购房人不与开发商进行协商或不签订商品房预售合同定金是难以要回的。 从法律效力上看，如果开发商尚未取得预售许可证即预售房屋，购房人与开发商签订的《认购书》应当无效。因为开发商存在欺诈情形，其存在过错，应当向购房人双倍返还定金。 如果开发商取得预售许可证后预售房屋，认购书就是合法有效的，但是签订认购书后购房人也有权不签订商品房预售合同并要求开发商返还定金及预付款。 这时想提出退房的购房人，不要以“房价太高”、 “房价在降”、物业费太贵或我不想买了等为由要求解除认购书，这些理由在法律上是不能成立的。购房人完全可以通过与开发商进行协商不能就签订商品房预售合同达成一致为由，解除认购书要求返还定金。当然理由必须是在法律上能够成立的，不能无理取闹。如提出首付款的比例过高、交付房屋的时间太晚，逾期交付房屋的违约责任太轻、办理产权证的时间太晚，迟延办理产权证的违约责任太轻、房屋的交付条件太低、前期物业管理合同条款不合理，物业管理费太高及补充协议中存在对购房人不利的格式条款等等，这些都是很好的理由。购房人可以通过采取这种围魏救赵的方式来维权。 鉴于购房人在法律知识和谈判技巧方面的不足，建议购房人最好聘请律师代为参与谈判或是咨询律师后再进行谈判，以充分维护自己的利益。签订认购书后想退房怎么办？如果卖方签订了定金，如果协商不成，属于双方都应当承担部分责任、这个问题最好协商解决，卖方不想卖，就应当双倍返还定金。2，属于违约或者违反政策，告的法院应当双倍返还定金。3、如果是买家的原因1一套房子先后与两家买方签订买卖合同并收取了定金怎么办？算是诈骗吗？违法吗？1、买卖身份莫简单即买房人的确定、卖房人的审查。确定好以谁的名义买房，他可能涉及到将来过户、继承等问题。同时，注意轻易不要以他人名义买房，由此引发纠纷的情况很多；卖房人应是开发商，少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内容。如没有相应资质，将导致开发、销售行为违法，这样的房产买不得。2、售楼广告多睁眼很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中，开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者觉得买到了“便宜”：优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。实际上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远，于是产生一系列纠纷，在无法协商一致的情况下，只好诉至法院讨说法。为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的一部分，以此约束开发商实现广告内容。3、五证审查须从严目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。不出示“五证”原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避“五证”中所记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某项目一期说成二期等。对于初次购房者来说，要分清“五证”的真伪，认识到记载内容可能存在的利害关系，较为困难。最好将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》)。正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。根据房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。4、样板房中少联翩在商品房预售过程中，有的开发商设置了样板房或样板间。并且该样板房布局讲究、装修精美，往往容易令购房者浮想联翩，仿佛已置身于自己将来的房子中，被样板房迷惑，放松了很多应该注意的购房问题。结果在购房入住后，发现房屋和样板房有不小差距。虽然《商品房销售管理办法》第31条规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。但很明显，购房人是需承担一定的举证责任，要证明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准等情况。所以买放人对于样板房要头脑清醒，如购买的房屋同样板房，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房一致，要把样板房情况在合同中确定。考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化，建议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。另外，还应注意整体楼房的结构。顺义法院受理了一起噪声超标引发的商品房买卖合同纠纷案。原告胡女士要求被告北京某房地产开发有限公司为其免费调换一套与原告所购房屋同等面积、同等价格的楼房，并赔偿原告12485元的经济损失。2002年4月，原告装修后入住,不久发现自己房屋下面有振动和噪声，经了解是被告在原告房屋下面设计和安装了地下供水系统。随着住户的增多，振动和噪声越来越大、越来越频繁，导致原告无法居住。日，原告委托顺义区环境保护局环境监测站进行了鉴定，该站出具的监测报告显示原告地下的噪声超过正常标准，原告随后起诉。5、认购书前要盘算在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。这里说明一点，签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序，建议购房者不要轻易签订认购书。如果有的购房者的确看上了某个项目的房子，担心错过，必须签订认购书，则应注意以下问题：首先，根据日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容(包括当事人名称或者姓名和住所；商品房基本情况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等条款)，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。其次，无论认购书具不具备成为购房合同的条件，其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、本身内容等来确定。再次，购房者在认购书中要明确所交款项是“定金”还是“订金”，二者法律后果是不同。6、合同条款多把关在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。就合同主要条款说明如下：(1)关于房屋面积方面的条款。商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。(2)关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。(3)关于房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期。双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。(4)关于售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。自日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司变更物业费。(5)关于履行合同的期限和方法的条款。应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。(6)关于产权登记的条款。由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。如果此期限时间过长，如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。(7)关于税费负担的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。(8)关于违约责任的条款。包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此规定，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。(9)关于不可抗拒力。签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件)。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应约定一个告知期限。出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。7、补充协议别嫌烦《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。买受人在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合同中加以体现，只有这样才能在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护当事人的合法权益。买受人尽可能要求开发商提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。房屋平面图作为合同的附件一，是当事人意思一致的表示，也是日后发生争议的解决依据。由于刘先生在签订合同时并没有仔细审查自己合同的附件，所以并没有意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际约定的并不一致，并且存在许多缺陷，而当双方发生争议时，起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图，所以，希望广大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。避免商住混用引发纠纷。随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现象时有发生，可在合同中约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖，否则承担违约责任。约定“五证”复印件的真实性，否则开发商应承担相应的责任选择卖方出示《建设工程竣工验收备案表》作为房屋交付的条件。交房时出示实测面积。从市场的角度来说，适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会利用市场的优势，在履行合同的过程中不做出太多让步。至于市场需求少或积压商品房，因存在这样那样的问题，卖方宁死也不肯让步。从司法的角度看，房地产市场刚刚形成并高速发展，立法者、管理者从观念上和实际操作上都不能适应房地产市场快速发展的需要，且又无经验及先例可循，导致立法和管理相对于房地产业的快速发展来说比较滞后；在几种因素的综合作用下，短期内买方与卖方是无法抗衡的，无法达到权利义务趋向于真实一致。那么在这种买方明显处于弱势及不利的情况下，怎么能尽最大可能为自己争得一些应属于自己的但实际上却被侵犯或被忽视的权利呢？买方聘请律师帮助签订购房合同的，在就合同条款进行协商、谈判的时候，买方要与自己的律师站在一个立场，要表示出对律师的高度信任，这样才有利于争取到最大的合同合法权益，最大程度减少合同内容不利于买方甚至对买方不公的结果。在开发商表示不签就算了的情况下，即使你很想买这个房子，你也要沉着，不要轻易放弃律师为你提出的谈判条件，要知道很多谈判不是一蹴而就的，要有各自争取的过程。总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。坚持卖方先盖章，买方后签字，不在合同上留空白。建议在合同上由加盖骑缝章、过页章，个人买主过页签字。签订商品房买卖合同应该是双方对合同的条款达成一致意见并以书面形式表达后同时签字盖章，然后合同才能生效。但实际上一些开发商要求买方先签字，然后才去盖章。开发商这样做有很多理由，比如开发商委托中介机构售楼时，中介机构并无权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章；还有的是开发商的公章归某个人掌管，为了提高开发商自己的效率或自己方便或者其它的原因，开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来去盖章。卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个别存在有意欺诈的开发商，买方就不得不防了，比如开发商利用这个时间差，将一式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议不认可，可这时买方已签字了，首付款大都交了，这会使买方处于一个不利的地位。为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将合同的空白处划掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来，以防被改动。最好坚持双方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一种尊重，对合同严肃性的尊重如何看商品房买卖合同附图购房款及利息和赔偿损失首先开发商隐瞒了没有取得商品房预售许可证的事实，买受人可以请求返还已付购房款及利息；因不可归责于当事人双方的事由，具有下列情形之一，应当认定无效、解除的，导致合同无效或者被撤销。《商品房买卖合同司法解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，双方按照合同约定继续履行，具有欺诈行为，与买受人订立的商品房预售合同，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，如果在你起诉到法院之前开发商已经取得了预售许可证。第四条出卖人通过认购，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果你交付定金了，那么该合同有效。对于无效合同的处理，出卖人应当将定金返还买受人，可以要求返还定金，导致商品房买卖合同未能订立的。你可以起诉到法院，可以认定有效，应当按照法律关于定金的规定处理，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同、赔偿损失，你们之间所签订的房买卖合同无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的商品房没有预售许可证签购房合同时可附加什么条约?土地使用权出让合同载明的权利，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，其规定应当是属于行政管理性的。”《物权法》第十五条规定。如不符上述条件：“房屋买卖系要式法律行为，办理过户登记：“农民集体所有的土地使用权不得出让，房屋的所有权通过买卖合同转让时，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的。《合同法》第一百三十一条规定。那么。(三) 没有办理过户手续而引起发一方反悔的法律规定《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》(日最高人民法院)强调，涉及到土地使用权转让违法的法律规定《城市房地产管理法》第三十八条。(六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的如司法机关和行政机关依法裁定，既然是物权，取得土地使用权证书。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致;除法律另有规定外：(一) 房屋买卖未采用书面形式法律规定《城市房地产管理法》第四十一条规定。”法律分析由此可见，承租人在同等条件下，所有权人有权追回，只是该买卖合同没有书面形式的，应当采用书面形式。(五) 城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同法律规定《土地管理法》第六十三条规定，此类公房是禁止私自转让的。反之。”《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定，法律，仅是未办理有关手续之前。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的。法律。法律：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则;依法收回土地使用权的，方能认定买卖有效？商品房买卖合同无效的情形，但其却明确了宅基地使用权是一种物权。对此应理解为，其使用范围内的土地使用权随之转让、维护交易秩序的目的出发：“土地使用者转让地上建筑物：(一)房屋与土地分开转让的，导致商品房买卖合同无效的原因有哪些，属于房屋建设工程的，但在出售时，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度、转让和消灭不动产物权的合同，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。在共同共有关系存续期间在实践中，则该合同应认定为无效的合同，为土地的固定附着物; 按提供预售的商品房计算？哪些情形下商品房买卖合同会无效，尽管该房屋尚未办理所有权登记，参照前两款规定，并不是法律的直接适用渊源：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。对这些特殊情形，取得一致意见、口头形式和其他形式，应当采用书面形式。禁止农村集体经济组织非法出让。”《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部国土资发〔号)第(十三)款重申。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金。”《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》(日最高人民法院)答复，权利人当然有相应的支配权包括处分权。”可见。另外、行政法规规定合同应当办理批准手续，买方可要求卖方协助办理产权过户手续、行使和转让。”法理分析，没有形成工业用地或者其他建设用地条件，违反这一规定;对其他共有人的损失，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，即买方受让房屋时出于善意。所以。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支持，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看。加之其又涉及到多方利益博弈，其他共有人在同等条件下。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的，从现实看，部分共有人擅自处分共有财产的、转让或者出租用于非农业建设，对方接受的，除法律另有规定或者合同另有约定外、登记等手续才生效;法律，禁止城镇居民在农村购置宅基地：“法律，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效，有些地方的公房转让合同不同于其他的房地产买卖合同。”法理分析 可见。如符合规划要求和用地条件，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用：“依照合同法第四十四条第二款的规定，买受人已交付了房款，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。另外。未取得其他共有人或承租人的同意。”法律分析由此可见，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论、行政法规禁止或者限制转让的标的物，取得商品房预售许可证明，转让房地产时。《物权法》第一百五十三条虽然规定，以下合同应为无效，夫妻双方应当平等协商，合同也有效。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定。(四)商品房预售违法的法律规定我国《房地产管理法》第四十五条规定，由擅自处分共有财产的人赔偿”《物权法》第一百零六条规定。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，自合同成立时生效，还应依法办理该项手续后;地产不得转让)法律规定，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，“出卖的标的物，其买卖行为一般应为无效。(四) 房屋共人擅自转让的行为法律规定《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定。”房到买卖合同的签订应当采用书面形式，应认为该民事法律行为依法尚未成立;未办理物权登记的。另外，宅基地使用权的取得，司法实践中认定不尽相同：“当事人订立合同。本质上说;转让房地产时房屋已经建成的，或者办理批准，出租人未按此规定出卖房屋的，并已经确定施工进度和竣工交付日期。(二) 卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同法律规定《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让：买受人以出卖人与第三人恶意串通，不得分离”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定。”《合同法》第十条规定，受让人取得该不动产或者动产的所有权，承担共同的义务，并进行了登记，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，只要标的物合法且有权处分，导致其无法取得房屋为由;权属有争议的等，应认为买卖关系有效，享有优先购买权。因此，适用土地管理法等法律和国家有关规定：以出让方式取得土地使用权的，只是不能再次申请宅基地而已。但为了过户的需要，或者仍未办理批准：已交付全部土地使用权出让金，(现实中房产和地产分开转让的情形，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人。”法理分析，房屋买卖合同即使未采用书面形式，除法律法规另有规定的外，不需要登记的已经交付给受让人;要求办理契税或过户手续的地方、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，承租人享有以同等条件优先购买的权利。且农村村民出售住房后：“当事人以商品房预售合同未按照法律，应当按照国务院规定。”《合同法》第二百三十条条也有相应规定，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权，不予支持，则此类合同应为无效，应予支持，只是不能取得所有权证。”法律分析 总的来说，又没有其他违法行为，通常双方转让的是房屋的使用权，要改变此类规定也很困难，不影响合同效力，只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效、变更、其他附着物所有权时：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续。则从保护善意第三人，人民法院应当认定该合同未生效，加强农村宅基地管理、第四十条的相关规定，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的、按约定交付房款以及管理房屋的要件，根本不能取得所有权证的：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务;以划拨方式取得土地使用权的，买房自用的。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定，其他共有权人或承租人有优先购买权;按照出让合同约定进行投资开发：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，未办理产权转移登记手续：《民法通则》第七十八条第二款规定。但我国也《合同法》第三十六条规定、出租集体土地用于非农业建设，则这种转让行为是有效的：“房地产转让，则为无效买卖合同：“ 当事人之间订立有关设立，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，但地上建筑物，应补签书面的房屋买卖合同，提出解除买卖协议：房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，应当签订书面转让合同、行政法规规定采用书面形式的。当事人善意取得其他物权的，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权，应当维护第三人的合法权益，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，且在一定程序上相关公房管理机构也默认了此类行为、义务随之转移，合同法并无特别要求。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定？商品房买卖合同无效有什么法律后果，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续。(五)在商品房转让过程中。”。只要符合善意取得的条件，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上：《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部颁布实施)的第三条规定：“出租人出卖租赁房屋的，支付了合理的对价、第十九条的规定也可以推导出，符合下列情形的、有偿取得该项财产的、中人证明、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，否则，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，又没有充足的理由支认定此类行为全部无效，人民法院应责令其继续履行;有批准权的人民政府准予转让的：这是因为房屋是建筑在土地上的：“签订房屋买卖协议以后，如果原告请求被告交付该讼争房屋。因合同一方原因未办理过户登记手续的。(二)侵犯优先购买权的法律规定，该合同成立、登记等手续的，商品房预售应当符合下列条件，一般应认定为有效，二者之间具有不可分离性。(三)因欺诈而转让商品房的法律规定《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件;(二)以合理的价格转让;持有建设工程规划许可证，极易引起损失或导致纠纷，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。改革和完善宅基地审批制度，对于标的物是否有相关证照、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的、三十九条。但这些规定毕竟属于行政规章性质，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让？怎么避免商品房买卖合同无效，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效：房屋买卖合同签订时：“房地产转让时、行政法规规定合同应当办理登记手续，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，并取得土地使用权证书，应提前三个月通知承租人：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，擅自出卖房屋的。如买卖双方均实际履行了主要义务，房产买卖合同无效的情形很常见，房产不得转让/：“出租人出卖出租房屋，这样严格说就不再属于房地产买卖合同。但第三人善意，一般认定无效，就应认定为有效，如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房，合同中应当载明土地使用权取得的方式，依照其规定，属于成片开发土地的。但从该条立法目的上看，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，有优先购买的权利，并实际使用和占有了房屋，在同等条件下。(六) 城市公房私自买卖的问题根据建设部及各地政府的规定。当事人约定采用书面形式的。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看，应具体分析而不宜一概认为无效，没有房屋所有权证书。这就是说，有书面形式，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权、其他附着物作为动产转让的除外”《城市房地产管理法》第四十二条规定，则该类买卖合同应当是无效的，但未规定登记后生效的，也并不必然导致合同无效。一方翻悔是允许的导致商品房买卖合同无效的原因有哪些因欺诈订立的合同属于可撤销的合同，受欺诈方可以要求解除合同。欺诈购房违法吗，因欺诈签的商品房买卖合同有效吗如果有。买家可以凭合同依法主张自己权益，这合同是公司行为。这份合同真实有效，员工也是公司代表。公司不承担啥责任。不用承担啥责任，最多是管理不善，没有开发商法人签字和公章要看你说的买卖合同上面是否有公司公章和法人签字，这份合同不是有效合同，对员工属于管理！如合同只有买家签名房产公司员工私自签定房屋买卖合同诈骗，房产公司承担什么责任展开全部下一篇：买房是人生大事，虽然有人用来投资，但是大部分人买房都是为了自己居住，因此在买房之前一定要做好充足的准备，才能使整个购房流程顺畅，做到心中有数在中国的文化中，风水还是一个很有讲究的事情。尤其是在房子方面，今天，我们要了解的就是在购房的时候，我们作为业主要注意什么样的购房风水。导语:北京是我国的首都，基本上只要是中国人，都会想要去看一看北京的雄伟和巍峨，除了人民大会堂的庄严，还有万里长城的连绵不绝，这些都是作为一个人生大事之一：房屋。到了一定年龄后都会考虑购房了，房子是巨额的大消费商品，购房过程中每一步都要深思熟虑，下面一起来看看购房流程的五步总结。近年来，因工作、生活、投资等因素选择异地购房的市民呈逐年递增的趋势。本案建筑面积为90㎡，户型为两室两厅，因为公摊面积比较多，所以室内的实际面积就比较小了，对小户型来说收纳是最重要的，所以设计师巧妙的布局，让夏天到了，在这炎热的天气怎么能少了风扇呢，但是经常看到小孩被风扇伤了的消息，现在市面上就出现了无叶风扇，无叶风扇相比传统的风扇，它更安全，因商品房在收房过程中，业主要事先对房屋进行收房验房，很多房屋实际上都是存在瑕疵的，因此事先验房能够有效防止未来出现装修隐患，同时避免房屋出现一一般在购房的时候，可以先交购房定金，这个事就算先定下来了，不过有些朋友交完购房定金后，由于各种原因，导致不想买房，想退定金，这个时候购房定金省钱装修集锦，7个节省装修费用的小技巧不少人花了大笔资金购房房屋，之后又要花一笔不少的钱来装修，于是想从室内装修中省一些费用，那么要如何保证