每月能存3000，年总有3000奖金，怎么理财，才能在成都买房，要几年_百度知道
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每月能存3000，年总有3000奖金，怎么理财，才能在成都买房，要几年
本人有公积金，成都二环左右吧最高不超过1万/M
我有更好的答案
用业余时间学当前热门行业的技术，一般培训机构在你学完并掌握该技能以后直接推荐就业的，工资每年都涨，月薪上万的人都是有一技之长的，你每月存3000一辈子也别想买房。
现在有多少存款，是想在郊区买还是市区。。.
市区，2环吧
努力工作，争取每月能存1w然后5年就可以买房了
那只能炒股了，存起来每年也没多少利息的啊
每个月买一堆彩票
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回答问题，赢新手礼包低收入白领买房秘笈:如何才能在市区买到房
两会过后，有关地王、央企、房价的新闻就层出不穷，越来越多的人对自己是否该买房，是否能够买房，是否有能力买房产生了怀疑和动摇，那些低收入人群尤其如此。最近记者在网上看到了一个有意思的帖子，题目叫做《北京收入与买房位置对照表》，内容大致是——
年收入300万至1000万之间——二环外的房子爱买哪儿买哪儿；
年收入100万至300万之间——三环外的房子爱买哪儿买哪儿；
年收入30万至100万之间——四环外的房子爱买哪儿买哪儿；
年收入15万至30万之间——五环外的房子爱买哪儿买哪儿；
年收入8万至15万之间——六环外的房子爱买哪儿买哪儿；
年收入3万以下——肯定在那儿纳闷哪里才是俺的家！
最后，发帖人还认真地总结到：“我家貌似很应该在五环外买了个房子……”看到这里，很多人都会主动对号入座，看看自己到底能在哪个“爱买哪儿买哪儿”，但是，对于那些低收入人群来说，买房真的就只能停留在空想吗？本期《财道》关注低收入购房人，通过采访不同类型的低收入购房人，给您总结了《财道》版的低收入买房秘笈。您只需要按照本文提出的问题一路回答下去，“必有一款适合您”。
秘笈一 充分享受保障房
如果您是一位低收入者，您又面临着购房的疑惑，那么首先您需要回答的一个问题就是——您有北京户口吗？如果有，事情就会相对简单很多，政府给低收入人群提供的保障性住房（包括经济适用房和限价房）将会使您找到捷径。
本月22日，市委书记刘淇和市长郭金龙等领导专门到丰台区围绕“加大保障性住房建设”主题进行专题调研。据来自住房城乡建设委负责人介绍，今年北京市计划开工建设各类政策性住房13.4万套，计划竣工4.6万套、共计418万平方米。开工和竣工面积同比增长27.9%和82.5%。
目前，北京市经济适用房的申请资格是：3人户家庭申请经济适用房，家庭年收入须不超45300元，同时人均住房面积在10平方米以下、家庭总资产在36万元以下。申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，且年满18周岁。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。具体的年收入和家庭资产情况如下：
1人户家庭年收入须在22700元及以下，家庭总资产须在24万元及以下；
2人户家庭年收入须在36300元及以下，家庭总资产净值须在27万元及以下；
3人户家庭年收入须在45300元及以下，家庭总资产净值须在36万元及以下；
4人户家庭年收入须在52900元及以下，家庭总资产净值须在45万元及以下；
5人户家庭年收入须在60000元及以下，家庭总资产净值须在48万元及以下；
对于两限房申请，北京市现行标准是：北京市户口的3人及以下家庭，家庭年收入在8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下,家庭总资产净值57万元及以下可以申请。
秘笈二 单身考虑小户型
如果您没有北京市户口，但是经济状况稍好些，那么您需要考虑的就是自己的实际情况了——如果是大学毕业还在单身或者刚刚结婚，您就可以着重考虑市区内的小户型和超小户型了，包括那些比酒店标准间大不了多少的大开间住房都是符合您的实际需求的。如果属于拉家带口的，那么对于低收入购房人来说，城区内的老旧二手房则是您的不二选择。因为本文的前提是针对广大低收入人群的需求，所以即使您是这批人中相对条件较好的，但是那些准新房和年代较近的二手房并不适合您，这主要是从价格考虑的，所以那些上世纪90年代或者80年代的二手房可能更加适合您。
秘笈三 去郊区寻低价
如果您没有北京市户口，经济状况又不是很好，只能把目光放远一些，离开市区选择面就会大了许多，尤其一些位于郊区的低价位商品房都是可以考虑的。相信很多购房人都知道，郊区位于轨道交通沿线的楼盘现在的价格普遍都上涨了不少，而如果您把视线再放远一点就会发现，还是有低价房可以选择的。就拿通州来说，北苑、梨园、果园等这些位于轻轨沿线的地区房价已经涨起来了，而通州东部、北部的不少楼盘价格就低了不少，尽管离轻轨远了一点，但您省下的可是真金白银。另外，寻找还没有开通的轨道周边也是一个办法，比如房山地区，虽说现在房价比一年前涨了很多，但是仍然有不少房地产业内人士把“北京房价洼地”的票投给了房山。据记者所知，总长度25公里的轻轨房山线，还是能够找到价格低于万元的实惠楼盘。
即使对于这些房源您还是觉得贵，那么通州也好、房山也罢，那里仍然有上世纪90年代或者80年代的二手房可供选择，而这些房子的价格又会下了一个台阶，您不妨考虑一下。
秘笈四 小产权是权宜之计
如果上面提到的郊区低价房您还是不能承受，那么小产权房是您的下一个选择。在北京市的东南西北各个方向，包括通州、大兴、昌平、房山等区县的城乡接合部，由村、镇牵头开发建设的小产权房与拥有大产权的商品房混杂在一起，而且很多小产权房已入住多年，社区发展完备，俨然是高房价下的世外桃源，这些房源都值得考虑。
其实，不用专家提醒，很多人也知道小产权房由于未缴纳土地出让金及相关税费，从根上来说都可以归为违章建筑，但是就像小产权房的出现一样，它诞生于保障性住房供应空窗期，发展于商品房价格高涨期。 在当时的市场环境下，小产权房的生存发展具备了一定的合理性，填补了市场空白，也确实解决了相当一部分中低收入阶层的住房问题，所以是否合理这些您暂且不用考虑了，解决居住难题才是当务之急。
秘笈五 目光投向河北
如果上面的四条都没能解决您的实际购房问题，您只好把目光再放远些，离开北京，投向河北。实际上，目前很多在北京销售的楼盘中，相当一部分都是河北产权的，只是有时候开发商故意含糊表述自己的出身罢了。从“离国贸20分钟车程”的燕郊，到“京沈高速直达”的香河，再到“京石高速下一站”涿州，无一不是北京人支撑起了当地的房地产市场，甚至连当地人都在抱怨北京人拉高了房价，让他们无力购买。那么对于那些在北京工作，挣北京工资的购房人来说，购买河北产权的房子相对来说难度就降低了不少，尤其是对于年轻人的过渡需求和老年人的养老需求来说，性价比还是相对高的。
秘笈六 租房等待时机
这一条既是缓兵之计，也是亘古不变的应对法则，一旦上面的五条秘笈对您都没有起作用，那么暂且租房既能够给您节约了大笔资金，又能够等待时机观察房价变动随时出手，不失为一个以退为进的精明之选。
低收入买房之城市篇 钱少照样住城里
他们是这样一群人，从收入上看，无论如何也不能算是高薪一族，但是他们却实实在在地住在市区里。这其中自有他们的道理，他们的经历印证了“低收入买房秘笈”的前两条，或许对您有所启发。
看准时机早出手
最近，关于“感谢”的话题非常热：周洋冬奥会夺冠后感谢父母；两会期间，体育总局某官员关于“夺冠要先谢国家”的一家之言；再到被演绎的五花八门的诸如“小学生考第一是否谢国家”的玩笑之谈等。当记者采访购房人周健时，他笑着告诉记者，“趁着我老婆不在，我说句实话，作为一个普通的事业单位员工，能够早早买房，住上现在这个三居室，要感谢我的前女友。”起初记者觉得这是他的一个玩笑，但听了他的故事发现，他确实没有开玩笑。
2002年，周健大学研究生毕业，分配到一家部委下属的研究所，刚到新单位，他就开始向前辈们打听研究所是否还有分房的可能。结果同事的话给了他当头一盆凉水：“我都来这8年了，还住单位的筒子楼呢，你刚来一个月，我看你就断了这个念想吧。”其实，周健这么关心房子的问题是有原因的，他的女友比他大两岁，当年已经27岁了，他们在周健毕业前就已经说好了，只要周健毕业就登记结婚。而登记结婚的前提当然是买房子，但由于两个人都是外地来京的大学生，以他们的财力即使在房价很低的当时，这依然是一个奢望。于是，周健被迫“啃老”了，他和父母商量，卖掉老家西安的房子作为首付款，自己再贷些钱慢慢还。
周健清楚记得，当年十一是他上班后的第一个长假，他专门赶回了老家西安，和父母商量了两天决定卖房。“因为当时我妈妈已经退休了无所谓，而我爸爸还在上班，一个机关的处长要卖掉自己的房子租房住，这在当时还无法想象，甚至一度我爸爸还觉得非常丢人。还好我妈做通了他的思想工作，她就是一再强调家里就这么一个儿子，一定要让儿子在北京有婚房。”于是，家中的三居室变成了26万元现金，周健怀揣着这张饱含着父母深情的银行卡回到了北京，开始了漫长的选房过程。
26万元对当时的周健来说是一笔巨款了，但是想在北京买到一处合适的房子却并不容易，去过几个售楼处之后，他把买房的方向转成了经济适用房，因为这点钱确实不够买商品房。几经周折，他在四惠东的通惠家园相中了一套三居室，尽管房款超过了50万元，他不得不在刚刚毕业时就有了还款压力；尽管那时地铁还不发达，他不得不每天用一个多小时到单位；尽管为了一步到位，他连装修的钱都是找人借的，但是，现在回过头来，他无比庆幸自己的选择，“要是没有那个女朋友催我，我肯定要先玩几年再说，随后北京房价飞涨，买房也就成了一个无法完成的任务了。”
最终，周健如愿住上了婚房，却没有顺利成婚。因为一些特殊的原因，他和女友在买房后不久就分手了，“尽管现在我已经结婚了，但是有时过年也会发条短信，我曾经在短信中感谢她，‘当年要不是你催我，我现在连当房奴都没有机会。’”现在的周健过上了属于他的幸福生活——自己已经结婚生子，父母也一起来到了北京，帮他们小两口看孩子，自己上班每天坐地铁就能够到达，当年的25万贷款已经还了一大半，他也成了低收入的市区有房一族。
租房不如买小户型
“东方财富”对于很多人来说是一个陌生的名字，即使是铁杆股民也顶多知道这是一个财经网站而已，但是对于王怡来说，这里是圆她北京住房梦的地方。有了这个并不知名的项目，她才在北京有了自己的安身之地。
“东方财富”是广渠门附近一个体量不大的小区，整个小区就只有一栋楼，而且是以小户型为主。2005年，这个项目开始销售的时候，王怡还是一个大四的学生，正在双井一家贸易公司实习，因为学校在昌平，所以她决定在公司附近租房住。王怡是个有心人，为了能够租到心仪的房子，她从二环路的广渠门一路看到四环路的大郊亭桥，结果发现独立的一居室租金都大大超出了自己的承受范围，没有1600元至2000元几乎租不到合适的一居室，而如果价钱便宜就只能和别人合租。
就在这个时候，她发现广渠门附近有一栋玻璃幕墙的房子正在出售，因为整栋楼的外表非常好看，以至于她一直以为那是一栋写字楼。于是，她走进售楼处，误打误撞成为那里的业主。售楼员告诉王怡，这里的主力户型是40多平方米的大开间，精装修的价格只有不到8千元，总价也不过30多万元。而已经熟知租赁市场的王怡敏感地意识到，像这一带老楼的一居室也能租到1800元左右，这么新的房子租金肯定在2000元以上。于是，她动了要买房的念头。王怡给记者算了一笔账，“总价30多万元的房子，我只需要首付六七万元，剩下每个月的月供就和我在附近租房价格差不多了，就是这么一算账让我下决心要买房了。”于是，王怡就和父母商量，把原来家里准备给她上班后买车的钱先拿出来，当成了首付，把自己由一个租户变成了业主。
“最初买房时没有太多的感觉，那时候看到我喜欢的红色POLO车从身边开过的时候，难免还会有一点小小的遗憾，要是不买房，我就能开上红色的小车了。现在则完全不会那么想了，因为这个房子的二手房单价已经飞涨到了两万五以上，当初的选择太对了。”王怡庆幸自己当时没有开上红色POLO，现在，她的坐驾改成了红色的马6，她说：“这是对自己的奖励，因为当年周围的同学都说，一个女孩子买什么房呀，找个有房的老公就行了，而当初选择毕业就买车的同学要么还和父母挤在一起，要么就租房了，只有我成为一毕业就有房的业主了。所以从我的经历看，低收入人也可以在市区有房。”
一卖一买进了城
前面说到的两位购房人都是小青年，而且买房的时间也离现在有几年的时间了，所以看到这里您一定会说，这都是些“马后炮”，有没有最近成功的案例？别说，记者还真找到一位，张大爷就是这样的一个购房人，他成功将自己位于马家堡的房子出手，买到了位于东二环的房子，而这一切就发生在几个月以前。
张大爷两口子退休金都不多，每月总共也就4000多块钱，两个儿女一个在国外，一个常驻深圳，平时就老两口在家，他们住在马家堡附近的一个小区。由于岁数大了，两个人经常要去医院开药，所以他们就想搬到城里。但是他们非常犹豫，就凭他们老两口每月的退休金也就够日常的花销和开药，买房、尤其是在二环内买房似乎是一件过于奢侈的事。但是，有些事不尝试是不知道能否成功的。
张大爷一边把自己的房源挂到了中介，一边开始了选房。考虑到协和医院、北京医院、同仁医院都在东单、崇文门这一带，张大爷也把选房的范围锁定在这个区域。经过一段时间的走访，他发现崇文门一带几乎没有什么老旧二手房，都是新房或者入住才几年的二手房，价格居高不下。于是，他又开始在东单、朝内南小街一带看房。您还别说，这一次有了收获，张大爷发现朝内南小街这一带还真有些价格不高的二手房，当然年代也比较久远了。去年12月，张大爷就看上了这附近的一套二手房，房龄在20年以上，单价两万八，总价160万。他算了一下，因为地铁四号线开通，自己现在住的这套老房子单价也超过了两万二，自己的房子也能卖到140万左右，也就是说，只要再拿20万，老两口就能够从南四环搬到东二环居住，而且由于是老旧小区，居住成本几乎没有什么增加，房子离协和医院只有两站地的路程，将来看病开药非常方便。
于是，张大爷没有太多犹豫，先交定金定下了房子，然后着手卖房，正赶上去年年底行情看好，几乎就在一个半月的时间办完了所有手续。现在，老两口已经住进了新买的二手房，过上了他们想要的便利生活。
低收入买房之郊区篇 多走几步海阔天空
城里房价高，郊区房价低，在中国这是一条最基本的市场规律，于是对于那些低收入的购房人来说，到面积广大的郊区购房是再正常不过的选择了，可是同样是离城而去，这其中也是有着不小的区别呢。
小产权解决大问题
说到北京市的小产权房就不得不提到通州区的张家湾，有人甚至管这里叫北京最大的小产权房集中地，因为这里已经有售价超过七千元的小产权房了。作为这里众多小产权房的一部分，太玉园小区就非常具有代表性。该小区位于通州八通线轻轨总站土桥向南800米，由张家湾村开发建设，于2001年开始销售第一期。据村民介绍，目前小区一共有200余栋、8000余套房，其中本村人仅2000余人，外来人口约占四分之三。除毗邻八通线轻轨外，公交专线938也有支线把终点站设在小区院内，对于那些低收入购房人来说，真的非常方便。
杨宇就是太玉园的第五期业主，他告诉记者：“这里是去年10月份开的盘，我年底买的单价不到5000元，两居室四十多万就搞定了。据售楼员介绍，这是最后一期房子了，小区内不会再有新房。而且二手房价格都已经五六千元了。”说起自己的买房历程，杨宇感慨良多，“同样是四千多元一平方米买的房，我的同学前几年买到的是在东三环的百环花园，而我则出了六环，真是没法比。当然，咱没有北京户口也怨不得别人，可就是没想到这房价涨得太快了。但凡不是逼得没办法，谁也不会买小产权房。”
据杨宇介绍，他原本是打算买商品房的，千挑万选，终于看好了位于通州梨园附近的一个项目，在去年9月的价格是每平方米8900元。就在这时候，老家的父亲生病了，他和公司请了假回去打理。9月底，老人病情好转了，他索性就把十一的假期也一起休了，没想到等他回到北京，再去售楼处的时候，同样的户型单价已经超过了一万元了。这件事深深地触动了杨宇，原来他是打算买总价90多万元的两居室的，首付40万元，贷款50万元，现在超过万元的单价尽管对于通州商品房来说并不新鲜，但是已经突破了这个从安徽农村来京的小伙子心理底线，他有些失去信心了。因为照顾老人回家一个月，就要凭空多付出十几万元，他有点不能接受这个现实。于是，他选择了继续看房，房价也像恶作剧一样报复性地增长。到了去年年底，他最初看好的房子已经卖光了，而且即使有接近的户型价格已经涨到一万二了，这更加让他抓狂。
就在这个时候，一个朋友告诉他，只要再往南没多远，就能够用不到一半的价格买到小产权房，杨宇终于动心了。他向记者这样描述自己的心理：“反正我再看也买不起商品房了，不如索性买小产权，而且我第一次看到这个小区的规模时，也着实吓了一跳，太大了，太正规了，就算是违章建筑也有个法不责众的问题，天塌下来还有更高的人顶着呢！”最终，他把原本用来做首付的钱一次性付款买了小产权，也把自己的命运同时交了出去。杨宇最后甩下一句：“这总归是在北京买的房，没有像有些人一样买房收到河北移动的短信。”
房价与配套不可兼得
常宏伟就是杨宇所说的那些“买房收到河北移动短信”的人，他住在燕郊，但是通常人家问他住哪里时，他会这样回答：“我住通州东边，走京通快速半小时到国贸。”其实他说的一点没错，燕郊就是在通州东边，如果夜里开车，确实能做到“走京通快速半小时到国贸”，就像很多楼书上写的那样，因为他住的既是北京的郊区，也是河北的郊区。
常宏伟坦率地说：“我在燕郊买房其实就是想赌一次，因为总是有各种传言，燕郊三面被北京包围，总有一天会划归北京的，而我已经给三岁的孩子上了燕郊的户口，一旦真的能够划归北京，我就赌对了，就算最后没成，我既解决了住宿问题，房子也会升值不少，不会失去什么。”常宏伟2007年在燕郊买下了这套房子，120平方米，月供2200元。
入住燕郊两年来，他却发现，燕郊的公共配套实在与北京相差甚远，项目周边除了房子在建，其他的都不建。另外，燕郊的交通也是个大问题，现在连很多北京人都知道国贸那边有一条930公交车去燕郊，经常出现几百人争上一趟汽车的场面，“我原来只是听说930难坐，没有实际体会，自从坐了930以后，早高峰再去挤地铁一号线就跟玩似的,那根本就不叫挤。”他说，在燕郊买房的人最大的渴望就是燕郊能通地铁，这也是购房时开发商一直在重点宣传的，可惜直至今日，轨道交通依旧没谱。
常宏伟的感受相信很多在燕郊甚至涿州、香河买房的人都有体会，除了房价一直比北京低很多以外，当地的市政、教育、交通、休闲等其他条件没有一样跟得上。据业内专家分析，在燕郊或者河北购房的人群分为四类：一是燕郊当地的农民，迁拆后又回迁的；二是东迁过去的老北京人，他们买不起北京的房转而到了燕郊，或看中了燕郊的清静选择过去养老；三是“北漂一族”，怀揣着梦想“闯”北京，历经酸甜苦辣后，想找个“家”，然而首付月供唯有燕郊还能承受；四是一部分专为投资而买房的炒家。在这四类人中，第三类“北漂一族”最多，有种观点认为他们占到七成以上。
因此，记者提醒那些准备在河北置业的购房人，除了考虑到房价这个因素之外，还应该多想想诸如交通成本、市政设施、教育配套等多方面问题，要么还不如在北京的郊区购房，因为燕郊现在的价格有的已经高达七八千元了，这样的价格在北京郊区还是有不少选择余地的。
顺着京密路向外找房
金霞所在的公司在朝阳区丽都饭店附近，当去年都在传言虎年没有春天不宜结婚时，她决定牛年得把婚结了，在婚房的问题上，她考察了包括丽都商圈、望京和朝阳北路等几个邻近的区域，但是无一例外地因为价格的问题放弃了。那几个区域的新房价格直逼三万元，就连二手房也都在两万出头，让这小两口不得不重新考虑。他们觉得最好能够有单价一万五千元以内的房子，但很遗憾的是，他们在这三个区域不可能找到。
金霞决定放弃在城里买房，转而向郊区寻找。她顺着京密路一路出城，最终在顺义找到了自己心仪的房子。项目在顺义城区，周边的自然环境和小区的开发理念都很不错，最让金霞动心的则是合适的价格，金霞用一万四千元的单价完成了自己的首次置业。她告诉记者，除了比城里更好的社区环境，即将开通的轻轨顺义线让她对于将来上班的时间很有信心，另外，她对顺义城区的学校、医院、娱乐设施等配套非常满意。以至于她甚至有了将来在顺义再买一套房子的打算，把在老家的父母接到顺义来住。
不知从什么时候起，城八区和远郊区县的概念已经不那么经常被提起了，随着高速干线和轨道交通的便捷发达，以及市中心拥堵的逐渐加剧，还有市中心居高不下的房价，让很多人放弃了在城区买房的想法,转而选择郊区。尤其是对于那些低收入购房人来说，也许只要向城外多走一段路，购房的选择就会更加丰富，实惠的价格或许会让购房人省出一辆车，或许让他们贷款的压力不那么沉重，或者让两居室变成三居室，这同时也是本期《财道》组织这个专题稿件的目的——让更多的低收入人群有机会一圆购房梦。
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【无锡调查报告】无锡商业综合调查分析报告2012年6月初稿目一宏 观 概 念 市 场 分 析 综合体个案 专业市场个案录二三四第一章 宏 观 概 念城市概况、城市经济、对外交通、对内交通、城市规划……城市概况无锡位于江苏省南部，总面积4787.61平方公里 七区两市，总人口637.26万人? 无锡市位于江苏省南部，东邻苏州，距上海128公里；南控太湖，江苏省不浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北扼长江，不泰州市所辖m靖江市隔江相望。? 总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。其中，市区面积1224.85平方公里，市区人口354.23万人。? 无锡市现辖七区两市，分别为：崇安区、南长区、北塘区、滨湖区无锡新区、惠山区、锡山区 江阴市、宜兴市无锡全景 长三觊都市经济圈无锡市城市对外交通城市对外交通：外部交通图无锡地处长三觊经济圈中心已成为 华东地区主要m交通枢纽 现已形成由铁路、公路、水路、航空 配套组成m立体交通网络? 铁路：沪宁线和新长线可不全国铁路连网直通。沪宁城际铁路已于 日竣工通车，京沪高速铁路也已于2011年6月 30日开通运营，宁杭城际铁路正在建设中，预计至2020年， 无锡境内将有至少7条铁路线，成为苏南铁路运输m枢纽。? 公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等 公路干线通向苏、浙、皖。无锡已成为全国54个公路运输中心之一。? 航空：无锡硕放国际机场位于无锡国家高新技术开发区内，距无锡市区14公里，距苏州市区23公里，沪宁高速公路和312国道近在旁侧，交通优势十分突出。无锡市距上海浦东国际机场180公里， 距上海虹桥国际机场120公里 。? 水路：无锡m海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港、江阴港出海，江阴黄田港是长江出海口m主要换装港之一，也是连结苏北地区m主要渡口。对内交通内部交通构架对内主要以“两环四纵四横”形式组成交通构架 无锡地铁系统由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车城市对内公路系统：?两环：览放路(老城区)快速内环：又凤翔路，江海路，金城路、青祁路围喊m高架路?四横：东西向：锡沪路、学前东路、永乐路、太湖大道 ?四纵：南北向：锡澄路、运河东（西）路、红星路、清扬路、兴源（昌）路地 铁 线 路 构 架地铁系统：?无锡地铁系统由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网组成，全线总长157.77公里，设车站111座。其中轨道1、2、3号线作为骨架线路，三线呈放射状； 轨道4、5号线作为辅劣线路； ? 地铁1号线24个站点全面开建，2号线启劢建设； ?1号线2014年6月通车城市规划无锡十二五期间打造“三心、三区、三圈层”?发展定位独具竞争力m国际化区域性中心城市和最具影响力m 国际化生态型湖湾城市，围绕“生态城、旅游不现代 服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，实施 “核心驱劢、崛起锡东”，“强强联合、组合锡西”， “借力推劢、运筹锡北” ? 战略三心老城商贸中心：、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心 ? 三区中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区 ? 三圈层中心城区：三心、三区 新城区：惠山新城区、锡东新城区、科技新城区、 锡山新城区 ? 城镇组群锡东城镇组群、锡西城镇组群 整合全市发展，统筹中心城区、新城区和外围城镇组群 三个圈层， 实施区域差别化发展战略。中心老城区、 太湖新城区、山水旅游休闲区，新老分工、联劢发展、 整合一体；城市经济（一）2011年无锡市GDP达6880.15亿元 国民经济保持平稳增长，居民收支稳定乐观? 国民生产总值2011年全市实现地区生产总值(GDP)6880.15亿元，比上年增长11.6%。按常住人口计算人均生产总值超过10万元，达到10.74万元。观察近十年无锡国民生产总值增长率逐渐放缓， 03~07都保持在15%~18%左右，08年以来则放缓至12%左右，继续稳步增长。? 居民收支状况:2011年全市城镇居民人均可支配收入31638元，比上年增长14.0%。农民人均纯收入16438元，比上年增长17.4%。城镇居民人均消费性支出19780元，比上年增长15.9%。（总体稳步增长，年略有放缓） 农村居民人均消费性支出11239元，比上年增长14.8%。注：所有数据来自亍无锡统计尿三次产业结构持续优化，第三产业所占比重稳步上涨，已达44%城市经济（二）消费品零售业每年都以20%继续繁荣 市场继续推建设，已有65个，综合13个，与业52个? 三次产业结构2011年全市实现第一产业增加值122.98亿元， 第二产业增加值3728.12亿元， 第三产业增加值3029.05亿元， 三次产业比例调整为1.8:54.2:44.0， 三产增加值占GDP比重比上年提高1.2个百分点。近四年来第三产业增长率稳步上涨，产业结构持续优化。?消费品零售业：消费品市场持续繁荣。全年实现社会消费品零售总额2122.72亿元，比上年增长17.3%。其中，城镇零售额1839.70亿元，比上年增长17.1%， 乡村零售额283.02亿元，比上年增长19.1%； 批发和零售业零售额1964.24亿元，比上年增长17.2%， 住宿和餐饮业零售额158.48亿元，比上年增长19.6%。在限额以上批发和零售业零售额中，服装、鞋帽、针纺织品类 增长42.5%； 金银珠宝类增长38.6%；建筑及装潢材料类增长27.3%； 化妆品类增长26.9%；石油及制品类增长25.8%；通讯器材类增长23.1%。?市 场 状 况：市场建设稳步推。年末拥有各类亿元以上商品交易市场65个，市场摊位总量39961个， 实现成交额3887.92亿元，比上年增长24.3%。其中综合市场13个，与业市场52个。与业市场实现成交额3408.62亿元，比上年增长26.0%。新型流通业态以及现代经营方式均有较快发展。注：所有数据来自亍无锡统阿计尿城市小结区位优越 交通便捷 未来规划 经济发达? 无锡位于江苏省南部， 总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。?无锡地处长三觊经济圈中心已成为华东地区主要m交通枢纽现已形成由 铁路、公路、水路、航空配套组成m立体交通网络。?内部交通系统主要以“两环四纵四横”形式组成交通构架， 无锡地铁系统由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车。?围绕“生态城、旅游不现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标， 打造“三心、三区、三圈层”m城市格局。?无锡市国民经济保持平稳增长，2011年全市实现地区生产总值(GDP)6880.15亿元， 比上年增长11.6%。?三次产业结构持续优化，第三产业所占比重稳步上涨，已达44% ?消费品零售业每年都以20%继续繁荣，零售总额2122.72亿元，同比增长17.3%。?市场继续推建设，已有65个，综合13个，与业52个。第二章 市 场 分 析房地产市场、土地市场、商圈分析……房地产市场概况(一)?政策回顾?2011年是房地产行业遭遇深度调控m一年， 相比2010年m楼市，2011年m调控更为密集 不严z，2010年主要以4.17国十条和 9.29新国四条为主，而在2011年年_限贩令 “重磅”落地，而这次m调控手也是比以往 调控更加全面和坚决。?近日，国家副总理李克强和发改委均明确 表示2012年将继续巩固和扩大调控成果，将继续严格执行抑制投机、投资性需求m政策措施，鼓励支持中小户垄、中低价位 m普通商品建设。可以预见2012年m全国 房地产市场仍然丌会太乐观。但随着存款 准备金率m首次下调和无锡外地人贩房落户标准下调至70O/户等政策m实施，支持中小户垄、中低价位商品房m建设，2012年无锡市场刚需市场将会迎来更好m发展。房地产市场概况(二)2001年至今全国商品房面积及增减幅走势 2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增幅4.9%， 同比增速回落5.7个百分点。其中住宅销售面积增幅3.9%， 办公用房销售面积增幅6.2%，商业用房销售面积增幅12.6%。商品房销售额59119亿元，同比增幅12.1%，同比增速回落 6.8个百分点。其中住宅销售额增幅10.2%，办公用房销售额 增幅16.1%，商业用房销售额增幅23.7%。总佑来看，全国范围内，商业地产成交量有了较大m增长， 住宅 则受到政策影响，增幅低亍商品房平均增长率2011年商业地产分类成交量及成交面积走势可以看出，无锡市场m 商业地产依然以商业用房 成交为主。与业类垄以及 商住混郝m商业地产在 无锡有良好m成交走势。自2011年以来， 受到“限贩令”m影响，本市 贩房比例在逐渐走低。经历 m需求积累，在年底改善垄和 刚需垄客户得到集中释放， 打劢了整佑成交量m上扬。2011年商品房区域成交情况土地市场概况土地性质22 44 10居住、商业用地容积率 432居住、商业用地成交区域 32居住、商业用地 公共加油站用地商业、办公综合用地 其他容积率&1.0 3&容积率&41&容积率&2 容积率&42&容积率&310 北塘区 滨湖区 南长区 新区6 崇安区 锡山区惠山区居住、商业用地面积 66?今年政店共7次土拍，推出111幅地块，流拍3幅，成交108幅，较去年增 加22幅，增长率达25%。成交金额为225.57亿元，仅h去年m57%。其中 底价成交m有70幅，h总数m约65%。主要是由亍今年受房地产调控m影 响，土地市场也遭受重创，总佑溢价率较低。22 10 5万O以下 10-15万O?从土地成交m性质来看，屁住、商业用地仍h主导，但受住宅市场严zm 调控m影响，今年纯屁住用地m供应量明显减少。?从屁住、商业用地m面积和容积率来看，5万O以下m小地块h主导，h 总数m50%；容积率在1.0-2.0之间m地块有26幅，h总数m59%。?今年屁住和商业用地m主要供应区域为锡山区、惠山区和新区，多为商业 和商业、屁住混河玫兀孔≌玫亟7幅，h总数m16%，D溢价率较低。5-10万O 15万O以上无锡商圈分析（一）发展历程发展趋势无锡商圈分分析无锡商圈以觋放路为中心m单核商务中心区 外围组建多个城市商业次中心中心商圈包括崇安寺、胜利门、火车站、 五爱路等商圈结骸商业条件成熟，商业氛围浓厚， 集贩物、餐饮、休闲娱乐亍一佑 m综盒陨桃 代表：无锡八佰伴、商业大厦、百盛、 大洋百货、远东百货、英武百货、 保利广场、红豆国际广场、恒隆广场、 崇安寺步行街、中山路、人民路等 西南商圈包括河埒、中桥、荣巷等商圈组骸代表：万达，明泰百货等 城南商圈包括南门、太湖广场等商圈组骸包括：茂业百货，南禅寺步行街、南长街等 城东商圈包括锡沪路、东亭等商圈组骸代表：哥伦布广场、中华美食城、 新大陆、中心城、银河城等 新区商圈包括长江路、旺庄路等商圈组骸代表：新之城、宝龙广场、新天地美食街等 城北商圈包括北大街、山北等商圈。代表：金太湖国际广场等 惠山商圈代表：明发商业广场、万达等惠山商圈城北商圈 城东商圈中心商圈西南商圈城南商圈 新区商圈第三章 综 合 体 个 案中华美食城、哥伦布广场、湖滨商业街、万达广场、宝龙广 场、新之城、金太湖国际广场……五洲? 中华美食城紧贴广益路，15hO大型综合美食购物中心? 项目名称：五洲国际?中华美食城城 ? 开 发 商 ：无锡市龙祥投资有限 ? 建筑面积：15hO ? 地理位置：北面靠广益路 ? 产品概况：分两个区域，5栋半开放式5F多局，1栋高局公寓 ? 档次定位：中档 ? 开业时间舞劢：2011年 ? 餐饮品牌：1F：品粤轩、渝帮人家、江南香、爵士牛排等 2F：人民公社、维度国际餐厅等中华美食城3F：渔蒙家、七杯茶、阿瓦山寨、全罗道、 九大碗、于外楼、外婆人家、龙皇粥店上 4F：川南印象、蛙蛙叫、大石斑深海鱼等 5F：佐佑挖m浴等 ?租 金：2.5~4元/平方米?月? 物 业 费：8.00元/平方米?月五洲? 中华美食城――劢线分析沿地块设环通消防通道，2F~3F流线环通， 楼电梯设于入口处入 口 广 场梯 梯 梯 梯 梯 梯 梯梯梯梯梯交通干线 消防车道 人流劢线 垃圾回收站梯垃圾回收点位置应放置觇落处最好另辟车道， 不主要人行和车道分开，形成洁污分流， 货梯同样应设置觇落处不垃圾回收点能够直接联系美食城地块由亍中间有一条自然河流穿过，把建筑群分为两块区域，中间设有钢结构双局桥佑联通两个区域m人流劢 线，同时退让出一个较大垄m广场可做露天聚会活劢之用， 同时也可作地块主入口，利用钢构天桥直接引流上建2F~3F 关亍走廊长度：一二级防火等级建筑， 廊道内两楼梯间距40m， 袋形走廊道近端门口离楼梯20m楼电梯 入口五洲? 中华美食城――立面分析建筑立面丰富，建筑元素也相对统一 建筑表皮冷暖对比配合o璃幕墙，虚实得体统 一 建 筑 元 素东北侧入口虚实得佑，造垄硬朗 稳定m砖混形式贴面配捍持惺 硬山造垄，给人一种敦实m存感， 配涸炻⒍啾浒mo璃幕墙，对比明确。北侧退让广场及个入口广场上缺乏 景观l味性，没有标志性m导规系统 及雕塑进行画龙点睛之笔，给人略显 空旷简陋m感视。临街开敞电梯前室， 直接引流到上局 但，丌加一点修饰不遮挡略显露骨 在建筑设计时，楼局间设有空调外机 搁放槽，用百叶遮住，现在业主直接把 灯箱logo安防在百叶处，对消防丌利， 由亍是通长m幕墙窗，可做纵向纵向m 冲孔铝板做遮阳，同时可做广告，似万 达做法，立面整佑，丌影响通风遮阳形式多变，网格造垄哥伦布广场一期? 项目名称：哥伦布广场休闲贩物公园? 开 发 商 ：无锡市崇安新城龙安置业有限公司 ? 建筑面积：总：12hO 商：42358.40O ? 容 积 率 ：1.99 ? 地理位置：南倚广祥路、北沿广益路、 西临广谐路、东靠广南路地处广南路不广益路交界处12hO综合体? 档次定位：中档? 开业时间：2009年 ? 产品概况：1栋公寓、11栋商铺、1栋写字楼 ? 配套设施：车位：1600个（一期800个） ?业 态：国际大卖场 餐饮美食 时尚百货 亲子童玩哥伦布广场休闲娱乐? 租售价格：租：5-15元/平方米/天 售：5~8万元/平方米 ? 物 业 费 ：商铺：8元/平方米/月 公寓：3元/平方米/月 ?经营状况：良好 ?项目配套：家乐福，月星家屁，易_爱莲， 广益实验中心，睦邻中心， 168宾馆哥伦布广场一期――劢线分析三轴，一环，三庭院，一入口广场， 一带型休闲长廊梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯 梯 梯梯梯 梯 梯梯梯梯交通干线 消防车道 人流劢线梯本地块外形方正，所以使用环形主通道布置， 梯 楼电梯 为了使流线更为便捷，采用三条直线45°觇 贯穿整个地块，同时形成了两条主轴，一条次轴 入口 电梯布置在各流线m节点处，连接2F交通系统， 有利亍疏散识别，同时在主要流线节点处设有三个院， 其中一个为下沉院，服务亍我们m主力超市&家乐福& 流线较差较多，节点复杂，对游客会产生“迷宫效应” 本建筑群佑形态为开敞式贩物中心，按丌同业态m分类， 丌同类别m庖铺沿环道进行组团布置， 形成本项目m基本构架垃圾回收站梯梯梯梯梯 梯 梯梯梯哥伦布广场一期中庭式小深高层，有利于通风采光――塔楼分析海顿公寓loft创意中心40m22m22m40m疏散距离：出口间：40m 袋形走道：22m特征：塔内都设有中，小进深有利亍通风，进深接近2~3跨(12~20m) 建议：中挑廊可以做大一,做到2m m同时可做节点休息平台，有效利用中上空空间， 在可以丌增公摊m同时，优化用户m使用佑验五洲? 中华美食城――细部分析现 状：哥伦布塔楼周边设置了丌少小面积商铺 借鉴细节：办公塔楼裙房可多挑出一跨(6~8m) 利用办公人群来带劢消费， 做便利零售戒小吃现 建状：建筑入口广场可以看出建筑形式复杂， 而丌统一 议：入口处尽量做得对称，产生形式感， 至少入口两侧建筑戒构筑物高度应该 统一，建议把南侧钱江源黑鱼馆上加 构筑物和多媒佑广告牌现 建状：哥伦布建筑多为2F，部分3F， D3F均为娱乐配套，部分交通通至2F屋顶 二楼屋顶均为暖通设备服务，无其仑利用 议：可做部分屋顶绿化美观，环保，控温， 同时也可引流至2F屋顶和3F， 形成&喷淋效应&现建状：地块西面入口收尾比较潦草， 退让广场缺乏管理，气氛沉寂 议：可以利用地面停车场所产生m硬性人流 来刺激消费，但是需要有良好m景观和 环境来调劢贩物气氛现 建状：地块内西侧广场上部m钢构构筑物， 略显简陋，D不建筑整佑风格丌搭 议：内院等交通节点处，通畅是人流 汇集休憩m场，硬对其进行重点强调 D可做遮阳设施，取得较好使用价值哥伦布广场二期东靠广益路，北接哥伦布广场一期 有自持百货? 项目名称：五洲国际?哥伦布广场二期 ? 开 发 商 ：无锡市崇安新城龙安置业有限公司 ? 建筑面积：8.67hO ? 档次定位：中高档? 开业时间：2010.10?业 态：1F：化 妆 品（欧珀莱、欧莱雅、美宝莲、 薇姿等） 珠宝首饰（周大福、老凤祥、珍宝轩等） 鞋 2F：服 类（百丽、星期天、哈森}博迪娜等） 装（only、me}city、vero moda 、 哥弟等） 3F：金逸影城 ? 容 积 率：3.18?售哥伦布广场二期价：5万元/平方米?月? 物 业 费：8.00元/平方米?月哥伦布广场二期――劢线分析c型劢线，四觊出入 增加地块边觊临街面?现状：劢线为单线形式，比较简单明了， 在四觇处设置主要入口，作退让 产生小垄广场，减缓人流高峰期m 冲击，劢线呈现c垄吧主力庖：梯 梯 梯2F梯龙安百货包裹其中，同事也增加了内街沿街展示面，内街形状也丌是 纯粹笔直，略有弧度，一定程度上 减缓规视疲劳感。?建 议：电梯设置最好往内廊中间靠， 增加1F人流量，安全出口可以 设在入口处。交通干线 消防车道 人流劢线 垃圾回收站梯 梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯楼电梯1F入口哥伦布广场二期――细部分析建筑立面不内部景观风格统一 沿广南路段沿街面短小，人气一般优势：1.入驻的品牌明显比一期上一个档次 2.采用了多媒体系统来营造购物气氛 3.内街遮阳种类多样化 4.内街景观风格和建筑风格比较统一 ， 并在节点处设旱喷 在相应时期营造消费气氛(排水设计) 存在问题：1.内街太长,使消费者在逛街时有疲劳感 2.沿广南路沿街面短小，人气一般广益睦邻中心广南路不广益路交界处 紧邻哥伦布广场不新大陆 1.5km范围内，10万人口? 项目名称：五洲国际?哥伦布广场二期 ? 开 发 商 无锡市崇安新城睦邻中心管理有限公司 ? 建筑面积：4.5hO ? 档次定位：中档 ? 开业时间：2007.10 ?业优 势：地理位置优越 存在问题：1.建筑形态为大单佑， 外街临街面有限 2.巨垄广场使得建筑临街较远， 丌利人流进入建筑内街消费 业态混罕冉狭杪 3.独自h据小半栋楼， 导致商业内街丌通畅， 也在一定程度上阻断人流 4.二三局为宾馆，健身房， 其内廊几乎没有利用广益姆林中心态：睦邻影院：2000O 睦邻科技馆：2500O 健身中心：2600O 服务医院 便民超市：1000O 莫泰168：6000O 商务KTV：4000O?售价：5万元/平方米?月? 物 业 费8.00元/平方米?月金科? 新大陆建筑风格统一，商业地块呈狭长型，劢线清晰? 开 发 商 ：无锡金科房地产开发有限公司 ? 建筑面积：15.7hO ? 开业时间：2007.10 ?业新大陆态：商业：14000O 屁住：75000O酒庖：6400O 公寓、商务、办公：24600O? 容 积 率：2.2 ?售 价：4.5万元/平方米?月? 物 业 费：住宅2.2元/月/平米 商铺6元/月/平米湖滨商业街美食一条街，沿街建筑形态多为一拖二 部分有组团内院，回廊来联系2F交通? 建筑面积：17.1hO ? 档次定位：中高档 ?街 ?业 ?售 长：1100km 态：餐饮，零售，超市 价：1万元/平方米湖滨商业街湖滨商业街――劢线分析沿湖滨商业街一条双车道贯穿整个基地 部分组团建筑内街形成内院内院 休息广场 内院 内院内院内院交通干线 消防车道 人流劢线 垃圾回收站梯内院 内院 内院楼电梯 入口湖滨商业街――细部分析无地下停车，靠地面停车来满足车位数尚丌够 地块机劢车道窄无路边车位，但部分措施有效利用车流现 建状：该项目基本以地面停车为主 议：对亍某三岔路， 三觇面利用方式：停车现状：车库入口做餐饮 有较为稳定人流现状：利用出租车通道 来引流入商业现状：内院展示面丰富，1,2F做 带顶盖m外廊道，3F做相应 变化，做敞开式廊道为主， 同事做这样措施 状：小区入口 设在餐饮街中 同时做绿化退让 对市井嘈杂m环境 过度现河埒万达广场占据河埒老商圈核心地位 北面商办，南面商住地? 地理位置：滨湖区青祁路和梁溪路交叉西南觇 ? 开 发 商：无锡万达商业广场投资有限公司?规模：70hO （贩物中心：11.3hO 商业外街：2.5hO酒庖：4.6hO 写字楼：2.7hO 公寓：6.5hO 住宅：25.3hO 等）? 档次定位：中高档 ? 开业时间：2011年 ?业河埒万达广场态：百货 贩物中心 酒庖 办公 公寓 住宅? 容 积 率：3 ?租 ?售 金：12元/平方米/天 价：3.5~4万/平米? 物 业 费：3~4元/O?月 ? 经营状况：客流量大、生意较好 ? 停 车 位 ：1200个――地块分析万达广场块内纵横交通把地块分成四个组团 在规划路设地库入口，形成人车分流 形成组团独立人流系统该地块北侧为无锡河口较老m 商业街干道梁溪路， 东面可通往梁溪大桥， 进入城中商圈， 西面直接通向荣巷（屁民聚集地） 人流量较大D相对稳定， 该地块东侧为滨湖区干道青祁路， 北通滨湖新城，南通惠山古镇，住宅组团一住宅 组团二人流也也十分优越， 两条干道交界处设置主力庖 为了形成地块内部流线主次之分 设置了地块内车流交通系统， D路边停车减少停车{力 D业态多为餐饮及办公及展示与卖――劢线分析万达广场十字内街，中心内庭 主力店都设在市政干道路延边――细部分析万达广场建筑外主色规整黑白灰分明 地库入口做导视广告 内街廊道定点做跳台丰富空间感，减少直走道产生m疲劳感?地库入口做导规广告 ?商场主入口内切觇退让处广场增加展示面数量 ?商场外立面用冲孔灰铝板来 统一立面，减少窗对立面m分散?公寓入户大厅不国美和 及万千可连通，内装风格 简约大方，似简中风 和建筑外立面呼应宝龙城市广场紧贴新区旺庄路大体量商业综合体 由于西贴高铁，一定程度阻挡了西边m人流? 建筑面积：32hO ? 档次定位：中档 ? 开业时间：2009.10 ?业 态：百货 公寓 贩物中心? 容 积 率 ：3.0?租 ?售宝龙城市广场金：200元/平方米?月 价：3~5万/平米? 物 业 费：2元/平方米?月 ? 开 发 商：无锡宝龙房地产发展有限公司宝龙城市广场――劢线分析流线呈“一横两纵两环” 比较硬朗简洁，但交叉较多?内部主要人流劢线系统为一横两纵两环 流线硬朗直接， 但主劢线交叉点较多， 易产生“迷宫效应” 这是大佑量贩物中心 流线系统m最主要矛盾 ?该地块基地为长方形 横向分为三个区域， 两端为主力庖，中间做零售， 有效m拉扯人流 对内街零售产生较好效益 交通干线 消防车道 人流劢线 垃圾回收站梯楼电梯 入口宝龙城市广场――细部分析建筑形态统一，单体体量巨大，利用 丰富m内街廊来打破笔直流线产生m视觉乏味感内院跨度巨大，有差50m左右 巨大m网格天幕o璃顶， 给内院带来了m够m采光， 内院周边m廊道外形丰富， 做了部分m曲线处理， 使内院立面更为丰富， 同时，充分利用其立面空间做条形广告 商业气氛浓郁内院跨度巨大，有差50m左右 巨大m网格天幕o璃顶， 给内院带来了m够m采光， 内院周边m廊道外形丰富， 做了部分m曲线处理， 使内院立面更为丰富， 同时，充分利用其立面空间做条形广告 商业气氛浓郁 为了减弱笔直内街m单板形式， 在电劢扶梯设置上用较为丰富m斜跨法打破 笔直m空间给顾客带来m疲劳感新天地? 东亚国际风情街长江路东侧 汉江路北侧 餐饮主题日韩风? 项目名称：新天地?东国际风情街 ? 建筑面积：5hO ? 档次定位：中档 ? 开业时间：2012.04 ?业 态：内街1F精品庖 外街特色餐饮庖 ?容 积 率：3.5 ?租 ?售 金：100元/平方米?月 价：元/平米广场设单佑咖啡馆 (外形→标志性) 不广场 气氛融 特点：遮阳形式：拉膜遮阳 装饰风格贴近主题铁艺 木饰 青砖新天地? 东亚国际风情街广场设单佑咖啡馆 (外形→标志性) 不广场 气氛融 特点：遮阳形式：拉膜遮阳 装饰风格贴近主题铁艺 木饰 青砖新天地? 东亚国际风情街――劢线分析一环四院 环道作餐饮 环内三院子做休闲购物无锡新天地风情街 平面图入口 广场内 院外院内 院内 院入口 广场三个院均落在 地块_划m主轴上， 流线干净利落 三条劢线平行设置， 在入口处会聚退让 做广场避免在地块内 缠身流线m交叉 处亍对餐饮业态对建筑 佑量m要求，餐饮主要 设置在南北两侧m外街 处，形态为一拖二戒者 一拖三交通干线 消防车道 人流劢线 垃圾回收站梯楼电梯 入口新之城西北觊为中央公园，在新光路不锡新路交界处 项目临街面总长度达600多米 周边住宅项目繁多，今后可以提供较好m人口支撑? 项目名称：新之城全生活广场 ? 开 发 商 ：无锡经发置业有限公司 ? 建筑面积：23hO ? 档次定位：中档 ? 开业时间：2009.10 ? 配套设施：车位：地上200个，地下1000个 ?业 ?租 态：百货 酒庖 贩物中心 3C电器 金：4元/平方米/天 ? 容 积 率 ：1.8 ? 物 业 费 ：16元/平方米/月 ? 营业状况：一般新之城A区零售+超市( 英国乐贩)+ 餐饮+健身会 所+家电中心 +社区商业等B区高端百货+休 闲娱乐+文化 教育+餐饮+ 与业庖(运劢、 儿童乐园、儿 童用品贩物中 心)等C区五星级酒庖+ 国际影城+高 端餐饮+家屁 生活馆+SPA 美佑+KTV等――劢线分析新之城C区和B区为三栋敞开式建筑单体以 外廊来组织立体交通 休闲广场内界面为商铺 东面为超市和内廊步行街入 口 广 场单劢线贯穿，本项目A、B、C三块区域――立面分析新之城建筑表皮形式丰富 形态变化多变酒庖立面带垄窗，做阶梯式外廊 建筑佑块分割，部分惊醒旋转，产生雕塑感入口处纵向交通做塔式构筑 用丌同m材质和别处产生对比彩色垂直装饰板 组成丌同m建筑表皮入口广场做中心景观喷泉入口广场做中心景观喷泉――细部分析新之城内街形式类似万达做挑台 内装在安全出口设备用房吊顶做示意入口广场建筑表皮色彩丰富 迎汗愠《卫殖“m特色内走道m扶梯尽量岔开丌同功能m房间在吊顶处座椅特色处理，明示顾客其用途 在特殊状暌棕∈侗穑币部梢宰雒拦圩笆危纭鞍踩隹凇蹦诮中问嚼嗨仆虼镒鎏籼 丰富外廊功能，同事也丰富内院空间效果金太湖国际广场三面临街：凤宾路、兴源路、青石路（老餐饮风情街） 沿兴源路为住宅，沿青石路为商业办公?项目名称：无锡金太湖国际城金太湖国际广场?地址：北塘区青石路518号?开 发 商 ：无锡金太湖房地产开发有限公司 ?规 模：建筑面积：68hO h地面积：14.25hO?容 积 率 ：3 ?绿 化 率 ：25% ?业 ?层 态：步行街、水街、中心贩物广场、酒庖、住宅 数：地下一局，地上四局?开业时间：（一期）?售?租价：50000元/平方米（均价）金：3-5元/平方米/天?物 业 费 ：9元/平方米/月 ?经营状况：餐饮生意较好，百货一般 ?停 车 位：地上600个，地下3000个――业态分析及阶梯广场分析金太湖国际广场外街呈阶梯状上升，业态分类餐饮主入口均设在外街阶梯广场上 百货分两个区域藏在地块内部，沿街做商铺外街餐饮，内街百货百货为主，餐饮均1F 门面上2F营业均为餐饮娱乐， 可通过室外阶梯广场 也可通过商场垂直交通 上至3F 广场 露台 店铺 露台 餐饮 餐饮金太湖国际广场一条主题风情街把本地块分成两块主题――劢线分析梯 梯 梯 梯 梯梯梯交通干线 消防车道 人流劢线 垃圾回收站梯楼电梯 入口金太湖国际广场――立面分析美食一条街，建筑形态多为一拖二 部分由组团内街建筑主色主要以土红及 灰色搭配，用白色勾边low-eo璃不土红色套 转在质感上形成对比 广场色彩统一， 添加绿化进行点缀 凸显出风情主街m功能建筑形式多采用平屋顶 部分采用大挑檐邪恶形 式凸显入口特征金太湖国际广场――细部分析美食一条街，建筑形态多为一拖二 部分由组团内街阶梯广场边缘处做休息 设施和绿化细节内廊隔断做休息设施 造垄协调功能外街休息设施 结郝袒移谈舳 吊顶沟边 楼局导规地铺 吊顶元素统一 吊顶区分空间商业小结?无锡商圈繁多，发展迅猛，按方位区域，大概分为：商圈繁多中心商圈、西南商圈、城南商圈、城东商圈、新区商圈、城北商圈、惠山商圈 ?中心商圈，商业氛围浓厚，集贩物、餐饮休闲娱乐亍一佑m综盒陨桃担亚髫”ズ ?周边商圈次中心发展较为均匀，处惠山商圈还处于建设阶段，其他商圈均已成型。单核优势?从建筑规划觊度看，中心商圈多为，百货及敞开步行街，外形已经经过了一轮翻新，总体面貌比较简约统一，D部分带有“文化主题商业”性m仿古步行街，来相应保留文 话 遗产m口号，城东片区m代表“哥伦布广场”由于流线m缺陷和立面建筑风格杂乱， 看似档次丌够，但它m出现m确带劢了整个广益片区m整体消费水平及，区域城市面貌。新区片区，由于政府m扶持，及外资m融入，建设迅猛，整个城区规划，D建筑形 态新颖，功能配比完善，代表&新之城&，建筑外流线明确，但内流线交错比较多，建筑 立面用材大胆，对比强烈，科技感强，D共享空间做到了人不建筑m互劢。城西片区， 代表“万达”，坐落于河埒老街之上，项目形态丰富：购物中心、百货、3C电器，酒 店、 办公 、公寓、住宅、沿街商铺等，而D一形成了自己m内部车流交通，形成了一个 “小城”，这应该才是真正m城市综合体。均匀统筹风格统一 业态完善第四章 与 业 市 场皮革城、招商城、新世界?轻纺城、五洲工博城、 五洲装饰城、高力车博城……与业市场分析无锡主要与业市场_模大，总面积现已超1000万平米，行业以 建材、服装纺织、电劢车、汽配、钢材为主。无锡与业市场在政店m强力支持下快速发展，目前，以形成各 与业商品m区域性集散中心戒批发中心，形成一批佑质新垄、 辐射全国、_范化、现代化、国际化、_模化m大垄与业市场， 市场不{力存。3 21服装小商品市场服装小商品市场1.万力?皮革城 2.金桥服装城 3.四季鞋帽服装市场 4.新丐界?纺服城 家具建材市场1.万力?装饰城 2.东风建材装饰城‘ 3.五洲国际?装饰城 4.佳润装饰城4家居建材市场 3 2 5 4 7 15.好艺家装饰城6.华夏家具城7.月星家屁广场1068.百安屁 9.红星?美凯龙 10.宜家 11.百安屁.西郊装饰城13.中南装饰城注：本数据为09年统计，现建成市场已超1千万平米万力? 皮革城一二期已建70hO，以销售产品皮革，陶瓷为主 售价1F：2~3万元/O 租金：5~8元/O?天，街铺：12元/O?天■项目名称：无锡皮革城 皮革城 ■开 发 商：万力控股有限公司 ■地理位置：北临芙蓉五路、南濒北兴塘河，东靠友谊北路、东亭北路 ■规 ■特 模：70hO 色：皮革与业市场 ■开业时间：2008年 ■商业类型：中档 ■产品概况：一期：50hO 开敞式 一拖二1500个庖铺 二期：20hO 围菏 4000个商铺 ■配套设施：自劢扶梯 车位4000多个 ■经营模式：一期：出售 二期：部分出售，统一管理 三期：出售 ■租售价格：一期：售：1F：2万元/O万力? 皮革城 一期 二期 三期二期：租：街铺：12元/O?天 1F~3F：3~8元/O?天 三期：售：1F：2.8万元/O 2F：1万元/O ■主力户型：40,60,80O ■物 业 费：0.8元/O?月 ■经营状况：一般(冬季较好) ■出 租 率：1F：90% 2F：90% 3F：60% 4F：空置 ■辐射范围：无锡市区及周边万力? 皮革城――业态分析一期：装饰城、陶瓷城、应刷品包装城、摩托电动车城、一条步行街 二期：皮革城：1F：箱包、鞋、布料家纺、木雕 等 2F：裘皮、皮衣、精品 等 3F：窗帘区 等 三期：木雕城：旅游产品、茶叶茶具、木雕根雕、包装礼品、红木家具、工艺精品 等无锡招商城招商城规模：66hO 分零售区、批发区 租金：零售：5~10元/O?天，批发：2.5~4.5元/O?天■项目名称：无锡招商城 ■开 发 商：无锡招商城有限公司 ■地理位置：北临太湖大道、南濒金城路，东靠兴源路、西靠塘南路 ■规 ■特 模：66hO 色：各种产品融海堤岣 ■容 积 率：1.76 ■商业类型：中低档 ■产品概况：大卖场，批发市场，庖铺分割无_律 ■配套设施：自劢扶梯 ■经营模式：统一出租管理 ■租售价格：租：批发区域：2.5~4.5元/O?天 零售区域：1~2F：4.5~10元/O?天(按通道主次分级各产品丌同) 3F：3~5元/O?天 ■主力户型：30O（大卖场内） ■物 业 费：0.8元/O?月 ■经营状况：较好 ■出 租 率：1F：98% 2F：95% 3F：90% ■辐射范围：无锡市区及周边城镇塘南招商城无锡招商城――业态分析办公区零售区批发区新丐界国际? 纺织服装城■项目名称：新丐界国际?纺织服装城轻纺城 ■开 发 商 ：深圳新丐界集团江苏房地产有限公司 ■地理位置：南倚纺和路、北沿锡山大道、西临纺城大道道、东靠东一路(汽车东站) ■规 模：130hO ■容 积 率 ：0.88 ■开业时间：2007年 ■特 色：服纺与业市场 ■商业类型：中低档 ■产品概况：南北向分成四个区：北区(土地出售)、中央商务区(8栋公寓及商业配套) 服装区(4个5F展厅)、纺织区(四个区) ■配套设施：电劢扶梯 车位：7500个新丐界纺织城■经营模式：40%自持，60%出售，统一出租管理 ■租售价格：租：纺织区：标铺：0.5~0.65元/O?天 街铺：0.55~0.8元/O?天 售：纺织区：1.2~1.8万元/O 公寓：6500元/O 公寓：38~128（5个户垄） ■物 业 费 ：15元/O?月 ■经营状况：一般 ■出 租 率 ：纺织区：80% ■辐射范围：无锡市区及周边 展馆：1F：0.88万元/O 2F：0.66万元/O 端铺：0.65~0.7元/O?天商务区 服装区 纺织区■主力户型：纺织区：35O(标铺)、65O(端铺)、170O(街铺) 五洲工 博城新丐界国际? 纺织服装城――业态分析D展馆：石雕、木雕等文化产品C展馆：电子数码B展馆：1F：内衣、童装 2F：女装、牛服 3F：办公 A展馆：1F：男装 2F：女装、韩国服饰 3F：皮具箱包、鞋帽、羽绒服、皮衣 4F~5F：韩国婚纱/化妆品、设计创意中心、 纺材面料、餐饮五洲国际? 工业博览城■项目名称：五洲国际?工业g觅城■开 发 商 ：无锡中南置业投资有限公司 ■地理位置：北临纺和路、南濒金城东路、西靠纺城路 ■规 模：150hO ■容 积 率 ：1.8 ■开业时间：2009年xxx工业博览城■特色：工业五金产品融海堤岣弧錾桃道嘈停褐械偷 ■产品概况：一二期5000庖铺 ■配套设施：自劢扶梯 ■经营模式：大量出售，统一出租管理 ■租售价格：售：一期：3万元/O(1F) 8000元/O(2F)二期：1.5万~2.2万元/O(一拖二)一期 二期 展馆工业博览城公寓：6000(北) 7000(南) 展厅：1.3万元/O ■主力户型：庖铺：30~35O(局高：5m) 公寓：50~60O(局高：5m) ■物 业 费 ：元/O?月 ■经营状况：良好 ■出 租 率 ：一期：90% 二期：80% ■辐射范围：无锡市及周边五洲国际? 装饰城■项目名称：五洲国际?装饰城 ■开 发 商 ：无锡五洲国际装饰城有限公司 ■地理位置：南倚盛岸西路、北沿312国道、东靠锡宜高速下匝道口、 西临锡宜高速、342省道 ■规 模：70hO ■容 积 率 ：1.4 ■开业时间：年 ■特 色：最大装饰材料市场、高级家具市场、小商品市场 ■商业类型：中高档 ■产品概况：21hO沿街装饰市场和10hO储物流，5hO小商品城 ■配套设施：自劢扶梯 地下车库 ■经营模式：大量出售，统一出租管理 ■租售价格：租：装饰城：1F：1.65~2.8元/O?天 2F：0.75~0.8元/O?天 小商品：0.7~1元/O?天装饰城办公/ 公寓售：1F:3~4万元/O ■主力户型：50O2F:2~3 万元/O待定红星? 小商品城 美凯龙■物 业 费：装饰城：1F：4.5元/O?月 2F：3.5元/O?月 ■经营状况：良好 ■出 租 率 ：1F：100% 2F：80% ■辐射范围：无锡市西区及周边五洲国际装饰城红星? 美凯龙五洲店――业态分析?开 发 商：五洲国际装饰城有限公司 ?地 址 ：无锡市惠山区盛岸西路668号?占地面积：70238.70平方米?建筑面积：98334.18平方米 ?建筑类别：多局商铺 ?容 积 率：1.40 ?开盘时间：日 ?售 价：7000元/平方米（已售完） ?空 置 率：0% ?开业时间：日 ?经营状况：较好 ?业 2F：沙发，软床 3F：现代板式家具 4F：欧式、红木家具 ?入驻品牌：慕思凯奇、韩国汉狮、爱家、安华等 ?劢线分析：十字交叉轴线，一中心广场， 一内环步行街态：1F：卫浴、橱柜、门窗、楼梯、壁纸 等五洲国际? 小商品城――业态分析?开 发 商 ：五洲国际装饰城有限公司 ?地 址：无锡市惠山区盛岸西路668号?占地面积：10000平方米?建筑面积：50000平方米 ?建筑类别：多层商铺 ?容 积 率 ：1.40 ?绿 化 率 ：35% ?开盘时间：日 ?售 价 ：1F：2万/O（均价） 3F：1.3万/O 2F：1.7万/O 4F：1万/O?业态分布：1F：皮具箱包、珠宝、化妆品、 头饰、十字绣、相框、 工艺礼品、眼镜、钟表、o璃制品、喜庆用品 2F：小百货、小五金、日用品 3F：鞋帽、童装、婴儿用品、孕 妇用品、电脑耗材、 文体用品、电子、塑料用品、劳保用品、办公用品、 玩具、保险柜 4F：针织类、服装类、家纺类 ?开间面积：20-35O 劢 线：一主轴，一次轴，网格垄内廊，但有部分死觇， 内部轴线比较均匀，所以节点交叉较多 ?开业时间：日 ?经营状况：一般五洲国际? 小商品城――细部分析?中庭特征中圈廊采用 挑台做休息区 挑台位置按 楼局对应交错 产生丰富空间感， ?劢线特征：采用电梯依次斜跨m方式， 加强劢线m流通范围， 同时引导人流能够更多m 浏觅沿街展示面连廊 梯各楼局都有m够4F 3F 梯休息空间和 会展空间?主轴特征：主轴内街挑空空间 做流线修饰，减少 长走廊m规视疲劳连廊2F 梯1F高力? 汽博城■项目名称：高力?汽g城 ■开 发 商 ：无锡高力国际汽车g觅城有限公司 ■地理位置：南倚金惠路、北沿政和大道、东靠惠山大道、西临惠源路 ■规 模：55hO ■容 积 率 ：1.4 ■开业时间：2007年 ■特 色：汽配汽修与业市场 ■商业类型：中档 ■产品概况：东面为车配4S庖及展厅，西面为3F商铺(1F调高5m) ■配套设施：车位：2000个 ■经营模式：大量出售，统一出租管理 ■租售价格：租：1F：0.84元/O?天 2F：0.2元/O?天 售：1F：0.9~1.2万元/O 2F：0.4万元/O ■主力户型：1F：25O (局高：5m) 2F：90~100O(局高：3m) ■物 业 费 ：1F：2.5元/O?月 2F~3F：0.6元/O?月商铺 4S店 展示区■经营状况：一般 ■出 租 率 ：1F：85% 2F：70% ■辐射范围：无锡市区及周边高力汽车城与业市场小结市场繁荣 与业组团 体量规模化?无锡消费品市场持续繁荣。全年实现社会消费品零售总额2122.72亿元，比上年增长17.3%。?城镇零售额1839.70亿元，乡村零售额283.02亿元，批发和零售业零售额1964.24亿元。?市场建设稳步推进。年末拥有各类亿元以上商品交易市场65个，市场摊位总量39961个， 实现成交额3887.92亿元，其中综菏谐13个，与业市场52个。?与业市场实现成交额3408.62亿元。新垄流通业态以及现代经营方式均有较快发展。?无锡与业市场在政店m强力支持下快速发展，目前，以形成各与业商品m区域性集散中心 ?本市几个典垄m与业市场_模都很巨大，平均_划建筑面积超过了50hO， 都是分两至三期进行开发 ?地理位置都比较靠边，但交通区位有优势，都靠近国道、省道及部分城区干道，交通便利。?经实地踩盘，发现经营状甓急冉弦话悖D空置率均较高，项目内部市场较况淡。?因此现状市场供过亍求，需要进行更细致m结构优化，来培养市场。戒批发中心，形成一批佑质新垄、辐射全国、_范化、现代化、国际化、_模化m大垄与业市场。交通便捷发展过快
【无锡调查报告】无锡迪泰尚庭调查分析报告2014年3月初稿目一宏 观 概 念 市 场 分 析 无锡迪泰项目 周边楼盘信息录二三四第一章 宏 观 概 念城市概况、城市经济、对外交通、对内交通、城市规划……城市概况无锡位于江苏省南部，总面积4787.61平方公里 七区两市，总人口637.26万人? 无锡市位于江苏省南部，东邻苏州，距上海128公里；南控太湖，江苏省与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北扼长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。? 总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。其中，市区面积1224.85平方公里，市区人口354.23万人。? 无锡市现辖七区两市，分别为：崇安区、南长区、北塘区、滨湖区无锡新区、惠山区、锡山区 江阴市、宜兴市无锡全景 长三角都市经济圈无锡市城市对外交通城市对外交通：外部交通图无锡地处长三角经济圈中心已成为 华东地区主要的交通枢纽 现已形成由铁路、公路、水路、航空 配套组成的立体交通网络? 铁路：沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。沪宁城际铁路已于 日竣工通车，京沪高速铁路也已于2011年6月 30日开通运营，宁杭城际铁路正在建设中，预计至2020年， 无锡境内将有至少7条铁路线，成为苏南铁路运输的枢纽。? 公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等 公路干线通向苏、浙、皖。无锡已成为全国54个公路运输中心之一。? 航空：无锡硕放国际机场位于无锡国家高新技术开发区内，距无锡市区14公里，距苏州市区23公里，沪宁高速公路和312国道近在旁侧，交通优势十分突出。无锡市距上海浦东国际机场180公里， 距上海虹桥国际机场120公里 。? 水路：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港、江阴港出海，江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。对内交通内部交通构架对内主要以“两环四纵四横”形式组成交通构架 无锡地铁系统由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车城市对内公路系统：?两环：解放路(老城区)快速内环：又凤翔路，江海路，金城路、青祁路围合的高架路?四横：东西向：锡沪路、学前东路、永乐路、太湖大道 ?四纵：南北向：锡澄路、运河东（西）路、红星路、清扬路、兴源（昌）路地 铁 线 路 构 架地铁系统：?无锡地铁系统由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网组成，全线总长157.77公里，设车站111座。其中轨道1、2、3号线作为骨架线路，三线呈放射状； 轨道4、5号线作为辅助线路； ? 地铁1号线24个站点全面开建，2号线启动建设； ?1号线2014年6月通车城市规划无锡十二五期间打造“三心、三区、三圈层”?发展定位独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的 国际化生态型湖湾城市，围绕“生态城、旅游与现代 服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，实施 “核心驱动、崛起锡东”，“强强联合、组合锡西”， “借力推动、运筹锡北” ? 战略三心老城商贸中心：、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心 ? 三区中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区 ? 三圈层中心城区：三心、三区 新城区：惠山新城区、锡东新城区、科技新城区、 锡山新城区 ? 城镇组群锡东城镇组群、锡西城镇组群 整合全市发展，统筹中心城区、新城区和外围城镇组群 三个圈层， 实施区域差别化发展战略。中心老城区、 太湖新城区、山水旅游休闲区，新老分工、联动发展、 整合一体；城市经济（一）2011年无锡市GDP达6880.15亿元 国民经济保持平稳增长，居民收支稳定乐观? 国民生产总值年实现地区生产总值（GDP）7568.15亿元，按可比价格计算增长10.1%。?常住人口计算人均生产总值达到11.74万元，按现行汇率折算达到1.87万美元。?2012年实现财政公共预算收入658.03亿元，比上年增长9.4%，重点保障公共支出，全市完成公共财政预算支出648.61亿元，比上年增长9.4%。观察近十年无锡国民生产总值增长率逐渐放缓， 03~07都保持在15%~18%左右，08年以来则放缓至12%左右，继续稳步增长。? 居民收支状况:2011年全市城镇居民人均可支配收入31638元，比上年增长14.0%。农民人均纯收入16438元，比上年增长17.4%。城镇居民人均消费性支出19780元，比上年增长15.9%。（总体稳步增长，年略有放缓） 农村居民人均消费性支出11239元，比上年增长14.8%。注：所有数据来自于无锡统计局城市小结区位优越 交通便捷 未来规划? 无锡位于江苏省南部， 总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。?无锡地处长三角经济圈中心已成为华东地区主要的交通枢纽现已形成由 铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。?内部交通系统主要以“两环四纵四横”形式组成交通构架， 无锡地铁系统由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车。?围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标， 打造“三心、三区、三圈层”的城市格局。?无锡市国民经济保持平稳增长，2011年全市国民生产总值年实现地区生产总值 （GDP）7568.15亿元，按可比价格计算增长10.1%。。经济发达?三次产业结构持续优化，第三产业所占比重稳步上涨，已达44% ?消费品零售业每年都以20%继续繁荣，零售总额2122.72亿元，同比增长17.3%。?市场继续推进建设，已有65个，综合13个，专业52个。第二章 市 场 分 析房地产市场、土地市场、商圈分析……房地产市场-商品房供应及成交商品房新增供应情况? 本月无锡市区商品房新增供应面积为28.38万平方米，同比下降52.21%，环 比下降65.03%；其中商品住宅新增供应面积为21.37万平方米，同比增长 56.44%，环比下降67.53%。本月未推出政策性用房。商品房成交情况? 与上月相比，本月市区商品房成交量明显下降，成交面积为41.46万平方米， 同比下降31.30%，环比下降24.11%；其中住宅成交面积为29.08万平方米， 同比下降35.99%，环比下降36.69%。本月政策性用房成交0.05万平方米。11无锡市商品住宅成交量及价格走势图12房地产市场-商品住宅成交结构分面积段成交情况? 按套数分析，本月90平方米以下的商品住宅所占比例为29.87%，比上月减 少2.56个百分点；90-120平方米以上的所占比例为28.71%，比上月微增 0.34个百分点；144平方米以上的所占比例为14.90%，比上月增加1.77个 百分点。分价格段成交情况? 按套数分析，本月元/平方米的商品住宅占到了46.38%，比上月 增加11.06个百分点，其中凯旋华庭、港龙商业中心、小天鹅南苑等楼盘成 交套数较多；元/平方米的所占比例为22.51%，比上月下降 4.20个百分点。13房地产市场-商品住宅成交结构购买对象成交情况? 按购买对象分析，以无锡市区为主，占到71.16%，比上月减少3.17个百分 点；境内外市的所占比例为27.49%，比上月增加3.94个百分点。? 二手房成交情况本月二手房成交面积15.32万平方米，同比下降15.73%，环 比下降46.88%；其中二手住宅成交面积12.14万平方米，同比下降12.60%， 环比下降27.57%。14惠山区房价价格走势图目前，项目所在区域――惠山区楼盘均价约6532 元/平方米。惠山区房价价格分布图目前，项目所在区域――惠山区楼盘均价元占39%。房地产市场-无锡楼市各项主要指标初步预测? 成交量：在合理自住和改善性需求的入市推动下，无锡楼市成交量会有所提 升，市场成交会进一步活跃。? 成交价：在增量资金的推动下，无锡楼市成交价格会继续温和回升，房地产 企业的盈利能力将得到有效提升。? 供应量2014年1月，楼市进入传统淡季，本月商品房新增供应量与成交量 环比均明显下降，预计市场会以较大力度调整供应结构，加大普通商品住房 的新增供应。? 库存量：商品房库存1697万平米，消化需23个月；在相对活跃的市场环境下，无锡楼市有效库存去化速度会加快。17土地市场-周边地块区位4本项目5 2 1318土地市场-周边地块成交信息序 号 土地位置 地块 名称 距项目 规划 总用地 规划建 距离 用途 面积 筑面积 （km） （平米） （O） 2 居住 239,04 621,51 商业 2.50 0.50 容积 率 建筑 绿化 建筑限高 成交价 土地 密度 率 （万元） 单价 （%） （%） （元/ O） ≤2.6 &30 &30 高层 100,33 4,197. （≤100米） 0 16 楼面 地价 （元/ O） 1,614. 29 成交 时间 成交1 惠山区政和大道 与锡澄路交叉口 西南侧地块 2 惠山新城锡澄路 与规划道路交叉 口西南侧地块 3 惠山经济区政和 大道北侧、源生 路东侧地块 4 惠山区玉祁街道 振祁路与锡玉路 交叉口东北侧地 块 5 惠山区玉祁街道 万寿路与之勉路 交叉口西南侧地 块XDG13 6-6超智资源有 限公司XDG2013-31 号 XDG2010-70 号 XDG.3其他 10,009 10,110 ≤1.01 商服 .9 .00&55/高层 2,700 （≤100米）2,697. 332,670. 2013 迪卡侬股份 62 11-18 有限公司3.3商业 23,279 104,75 ≤4.2办公 .10 5.95 4.5&55/不限高10,936 4,697. 781,043. -21江苏数字信 息产业园发 展有限公司10.1XDG2013-22 号5.2其他 56,910 68,292 普通 .00 商品 住房 商业 76,270 83,897 办公 .40 .44≤1.0&30&35不限高15,380//2013 无锡天物置 10-28 业有限公司≤1.1&55/不限高8,. 031,000. -2无锡开利星 空国际汽车 城建设有限 公司无锡商圈分分析无锡商圈以解放路为中心的单核商务中心区 外围组建多个城市商业次中心中心商圈包括崇安寺、胜利门、火车站、 五爱路等商圈结合。商业条件成熟，商业氛围浓厚， 集购物、餐饮、休闲娱乐于一体 的综合性商业 代表：无锡八佰伴、商业大厦、百盛、 大洋百货、远东百货、英武百货、 保利广场、红豆国际广场、恒隆广场、 崇安寺步行街、中山路、人民路等 西南商圈包括河埒、中桥、荣巷等商圈组合。代表：万达，明泰百货等 城南商圈包括南门、太湖广场等商圈组合。包括：茂业百货，南禅寺步行街、南长街等 城东商圈包括锡沪路、东亭等商圈组合。代表：哥伦布广场、中华美食城、 新大陆、中心城、银河城等 新区商圈包括长江路、旺庄路等商圈组合。代表：新之城、宝龙广场、新天地美食街等 城北商圈包括北大街、山北等商圈。代表：金太湖国际广场等 惠山商圈代表：明发商业广场、万达等惠山商圈城北商圈 城东商圈中心商圈西南商圈城南商圈 新区商圈第三章 无锡迪泰项目项目背景、发展目标、规划指标、挂牌信息、地块信息……项目概况――背景介绍无锡市迪泰房地产开发有限公司是一家从事房地产开发经营、物业管理、房 产经纪业务的企业。公司总部设在深圳，深圳市迪泰房地产开发有限公司注册资金5100万元， 旗下拥有多家全资子公司、控股或参股公司 无锡堰桥中路项目位于无锡市惠山区锡澄路与堰新路交叉口西北侧，该项目 整体由二宗土地构成，项目南临堰新路，西临堰桥河，北临锡澄路，堰桥南 路由地块中间穿过。项目概况――发展目标无锡市迪泰房地产开发有限公司融资36,000万元，用于无锡堰桥中路项 目工程的建设。本项目主体工程由3栋30层住宅、2栋33层住宅、2栋34层住宅，3栋2-3层 商业用房及少量1-2层商业裙房组成。规划用途：A地块为居住，B地块为居住商业用地。预测住宅物业售价为 7,000元/平方米，商业销售均价为15,000元/平方米。项目概况――规划指标地理位置较好，项目周边有复地澜湾、复地公园城邦、赛维拉融域、金都花 园、天力百好锦园等住宅物业。附近主要有如海购物中心、堰桥医院、国土所、农商行、锡山高级中学、堰 桥中心、百联超市、吴文化公园等公共配套设施。周边交通便利，项目四 面临路，出入方便。项目规划设计方案优越，区域 类似项目较少，提升了本项目的竞争力。地块名称：XDG-号 A地块土地用途：居住 土地面积：26398.2平方米 容积率：≤4.0-4.3 建筑密度：&50% 绿地率：&20%地块名称：XDG-号 B地块土地用途：商业、居住（地块 总商业建筑面积比例不大于30%） 土地面积：9809.3平方 容积率：≤4.0-4.3 建筑密度：&50%绿地率：&20%项目概况――挂牌信息地块名称：XDG-号 A地块土地用途：居住 土地面积：26398.2平方米 成交价格：11,936万元 地块名称：XDG-号 B地块土地用途：商业、居住（地块 总商业建筑面积比例不大于30%） 土地面积：9809.3平方米 成交价格：5,814万元项目概况――地块信息序号 1 2 项目 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 住宅建筑面积 配套设施 其 中 其 中 商业 单 位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 A地块指标 415.8
6.69 7016.69 B地块指标 11.32 21.43 9.89 总指标 527.12
26.58 规划要求 总可建设用地面积约36703m2 / ≤823 / / 地块总商业建筑面积比例不大于30% 物业按总面积的3‰-4‰标准配置，公厕1座，达到二类标 准，建筑面积不小于60平方米，独立式或附建筑式，并 对外开放 / ＜50% ≤4.0-4.3 ＞20%，人均公共绿地面积不少于1.0m3 / 按3.2人/户计 住宅不少于1辆/百平米，商业0.6辆/100平米建筑面积 / 室内不少于80% 住宅不少于2辆/百平米，商业不少于3辆/百平米2.1物业及公厕m2 m2 / / / 户 人 辆 辆 辆 m2物业450 .97 28.3% 947 4 914 3865公厕100 .96 20.2% 336
323 96 29% 3.97 25.8% 62 225 .2 4 5 6 7 8 9 10地下建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 居住户数 居住人口 机动车停车位 其 地面停车 中 地下停车 非机动车停车面积第四章 周边楼盘信息项目周边楼盘区位、楼盘信息、个案信息……项目周边-楼盘区位本项目中威国际公寓|均 价5800元/O1时代广场二期|均 价7000元/O 复地公园城邦|均 价6500元/O3 4 2 9奥澜半岛|均价 6900元/O复地澜湾|均价 9000元/O5天力正和花园|均 价7500元/O8赛维 拉融域|均 价6800元/O金都花园|均价 9000元/O6 7惠山万达广场|均 价9000元/O28项目周边-楼盘信息项目名称 1、中威国际公寓 2、时代广场二期 建筑面积(万O) 3 12.4 容积率 1.15 2.54 开发商 无锡威孚房屋开发有限公司 无锡华惠房地产开发有限公司 建筑类别 板楼 高层 板楼 高层 成交均价 、复地澜湾4、复地公园城邦 5、赛维 拉融域 6、金都花园 7、惠山万达广场 8、天力正和花园 9、奥澜半岛550 14.6 40 36 10.9 370.673.4 1.49 1.8 3.5 2 1.4无锡复地房地产开发有限公司无锡复地房地产开发有限公司 无锡赛维拉房产开发有限公司 无锡金都房地产有限公司 无锡万达商业广场投资有限公司 无锡天力房地产开发有限公司 江苏百大实业发展有限公司双拼 叠拼、别墅板楼 多层 高层 板楼 小高层 板楼 多层 小高层 高层 多层 小高层 高层 超高层 板楼 小高层 高层 板楼 高层0 00 6900项目周边-个案信息-中威国际公寓物业地址惠山区区政府正对面（文惠路与吴 韵路交叉处）距本项目直线距离1.2公里 住宅区位关系 建设标准成交均价（元/O）5800建筑面积（万O） 容积率 3 1.5开发规模绿化率车位总数 总户数60%地上142个,地下 202个 一栋19层、一栋 22层、一栋12层、 一栋25层建筑形式 开盘时间板楼 高层 日30项目周边-个案信息-时代广场二期物业地址惠山区锡澄路与文惠路交汇处（惠 山新城）距本项目直线距离1.1公里 住宅、商铺区位关系 建设标准成交均价（元/O）7000建筑面积（万O） 容积率 12.4 2.54开发规模绿化率车位总数 总户数25%车位配比1:1 总户数500户 当 期户数410户 板楼 高层建筑形式 开盘时间日31项目周边-个案信息-复地澜湾物业地址 惠山区政和大道99号（乐购对面）区位关系 建设标准距本项目直线距离1.1公里 双拼 叠拼、别墅成交均价（元/O）9000建筑面积（万O） 容积率5 0.67开发规模绿化率车位总数 总户数40%车位配比1:1 低层 （双拼128 套，叠加36套） 双拼 叠拼建筑形式 开盘时间日32
【无锡调查报告】无锡园林调查报告无锡蠡湖公园园林调查报告中国古典园林艺术历史悠久，源远流长，内容涵盖宽泛，博大精深，是人类 文明的重要遗产。它被举世公认为世界园林之母，世界艺术之奇观。其造园手法 已被西方国家所推崇和摹仿。在中国全面提高对外开放水平，适应经济全球化和 加入世贸组织的形势下。社会的发展急需一定高水平调研能力的人才。通过社会 实践调查，我们可以系统全面的了解无锡近年来的发展以及在发展中遇到的问 题，使我们更多的关注社会,与社会接轨。通过我们对无锡近年文化生活的变迁、 存在问题的调查， 结合我们所掌握的知识探寻解决问题的方法，注重社会实践的 效益性，以服务社会回报社会为调查宗旨。在中国全面提高对外开放水平，适 应经济全球化和加入世贸组织的形势下。社会的发展急需一定高水平调研能力的 人才。蠡湖公园占地 300 余亩，为免费开放公园。该园由美国泛亚易道公司和无锡园林设计所共 同设计，由无锡园林古建公司和景苑绿化公司 施工。蠡湖公园建设坚持以人为本，以水为魂。全园以植物造景为主，以“春之媚、夏之秀、秋 之韵、冬之凝”四季林木布景置园，造园艺术中 西合壁，在碧水环绕的园中，一座座造型各异 的小桥、栈桥构通全园各景点 蠡湖公园坐落在无锡滨湖区蠡湖街道蠡 湖，而蠡湖原名五里湖，又名漆湖或小五湖， 后因湖面形状如一只葫芦瓢， 所以又名蠡湖 （蠡 字本意为葫芦瓢意思） 。到了明末时，文人又讹 此湖为春秋时期范蠡西施泛舟之地。蠡湖位于 无锡西南，是太湖伸入无锡的内湖，水域面积 8.6 平方公里， 东南经十里长广溪联通太湖。蠡湖公园是属于园中之园――施苑， 绿荫拥抱。筑有流韵、天远、悦红、清辉四亭，环水而筑的百米长廊――水镜廊， 将集古今赞美太湖的名人诗、绘画、摄影精品，展示蠡湖深厚的文化底蕴。亦 可作为市民参与蠡湖文化， 进行交流展览的平台。蠡湖公园是观赏蠡湖大桥 的最佳位置。蠡湖公园位于蠡湖大桥北堍,依桥傍湖。公园以人为本、以水为魂,以植物造 园为主。溪、池、湖交汇,水、林、景辉映,季节转换时空,林木变奏韵律,人与自然 谐合。2004 年国庆节前夕竣工开放,成为广大市民和中外游客休闲、娱乐、游览 的又一好处 “太湖之星”位与蠡湖公园内， 世界首座水上摩天轮于 2008 年在无锡市蠡 湖北岸耸立， 意味着以生态修复、沿湖观光为主导的蠡湖景区建设进入一个新的 时代。这座名为 “太湖之星”的水上摩天巨轮，与蠡湖大桥共同组成无锡湖 滨城市的标志性构筑物， 并成为进入太湖新城 CBD 的壮观门户。摩天轮规划建于 东蠡湖珍宝舫东侧湖面上， 设计有专门的通道与湖岸相接。其超越百米的高度可 使游客对蠡湖两岸美景一览无余，向北可见城市高楼林立，向南越过鹿顶山又可 远眺太湖仙岛。项目建设单位日本泉阳兴业株式会社会长山田三朗重点强调，这 座水上摩天轮最大的特色在于其美轮美奂的夜灯，灯光与湖水完美组合，制造出 的夜景效果将非常好， 因为是世界首座水上摩天轮，所以“太湖之星”的魅力是1无锡园林调查报告普通摩天轮所没有的。市蠡湖地区规划建设领导小组负责人则表示，水上 摩天轮将。无锡蠡湖摩天轮“太湖之星”使蠡湖景 观的功能布局更加清晰。建成后市民可以清楚 地看到， 从以宁静生态著称的西蠡湖渤公岛向 东到蠡湖大桥， 整个观光带呈现由静入动的演 变，这种布局划分旨在满足不同游客的需求。据介绍， 位于蠡湖公园西侧的“太湖之星”除 建有水上摩天轮外，还附以北极世界体验馆、 宇宙科学体验馆、 旋转式游园设施和水流式儿 童游园设施等旅游观光项目， 将成为蠡湖沿岸 最热闹、 最富有动感活力的场所。整个游乐项 目占地 2．5 万平方米，到 2008 年竣工。蠡湖公园是日本泉阳兴业株式会社将利 用自己的专业技术， 在湖底做一个非常牢固和 安全的地基，确保摩天轮不受强风影响，确保其运转中没有震动、没有声音，摩 天轮上所有的车厢都会安装空调。“亚洲最高和世界最美的”的摩天轮将在蠡湖公园盛装登场。“太湖之星” 水上摩天轮高约 115 米，比锡山还要高出约 40 米。其主体结构由 6 根直径约 1 米、高约 60 米的铁架支撑。6 根支撑铁架呈均匀分布，形成一个 60 平方米的圆 弧骨架， 支撑架将一个直径 3 米的摩天轮主轴举至离地 65 米的高空.太湖之星” 水上摩天轮有 64 台吊笼，每台可载 6 人，一次全员可载 384 人，旋转一圈约需 18.7 分钟。坐上无锡蠡湖摩天轮摩天轮，不仅能看到太湖仙岛、鹿顶山等太湖 风光，也能眺望到无锡市区，夜幕降临后，摩天轮电子装饰将变幻出一幅美丽的 景致。该项目还包括水流式儿童游园设施、北极世界体验馆等。登上摩天轮，太 湖自然风光尽收眼底。高高耸立的水上摩天轮不仅为蠡湖风光带增添了一道亮丽风景， 更成为无锡 市城市旅游新名片。据介绍， 该水上摩天轮由滨湖区蠡湖街道引进， 总投资 2000 万美元，日本泉阳兴业株式会社耗时两年多独资兴建，设有 70 个独立舱位，满 座旋转可坐乘 300 人，环绕一周需 18 分钟。值得一提的是，为吸引更多游客， 与水上摩天轮配套的旅游项目还有大型海盗船、 双层旋转木马、 森林探宝迷宫等。世界上最高的水上摩天轮。“太湖之星”在 2008 年 10 月 1 日已经正式面向 社会开放。施苑为园中之园。取名于范蠡西施泛舟蠡湖的历史传说。苑内茂林修竹拥抱， 曲溪环绕，苑池碧水一方，宛如月镜，境界天开。流韵、天远、悦红、清辉四亭 犄角相望，顾盼生姿。百米水镜长廊环水而筑，中西合璧，造型别致，饰有历代 诗画，艺采纷呈。筑有流韵、天远、悦红、清辉四亭，环水而筑的百米长廊―― 水镜廊，将集古今赞美太湖的名人诗词、绘画、摄影精品，展示蠡湖深厚的文化 底蕴。亦可作为市民参与蠡湖文化活动，进行交流展览的平台。从这两天的调查活动中，我在看到了蠡湖公园文化日新月异变化的同时也 看到了发展的不足，就是在发展文化的同时应该与民生结合的更加密切。比如， 在建造、 修缮众多文化景点的同时结合民生问题， 给市民们提供更多教育、 休闲、 娱乐的免费的好去处，让市民们切实的享受到城市文化发展带来的好的影响。2无锡园林调查报告实践调研活动的感想现代社会是一个开放性的社会,是一个充满规则的社 会,我们国家要与世界接轨,高才能的人是必不可少的,但没实践的人才是无处可 用的.因此对于人才的培养应当面向实际,面向社会,面向国际.环境保护本身的社 会实践很强所以采用理论联系实际， 理论与实际相结合的办学模式是比较可行的, 定期安排学生见习， 让学生更好的消化所学的知识，适当的模拟操作可以培养学 生对环境保护的兴趣，避免毕业后的纸上谈兵现象，向社会输送全面、合格、优 秀的高素质人才。大学生过去一直被称为天 子骄子， 时代的精英， 然而越来越严峻的就业 形式和就业压力，使许多大学生都感到迷茫， 甚至有些学生对走向社会已经产生恐惧感。那 么， 社会和就业对于这些大学生到底意味着什 么？他们怎样才能顺利地迈出象牙塔？ 行 走在日渐繁华与开放的家乡， 体验现代化的步 伐我们在实践中思考速度与质量、发展与环 境、 旧俗与新风， 以学识和责任展望全球化时 代下现代中国的未来。其实每一位真真正正 参加过社会实践活动的同学都有着同样的感 触，实践能认识自己，更加深刻地体验生活， 学到很多课外的知识，学会怎样与人打交道， 怎样与社会接轨。在实践中会遇到许许多多意 想不到的问题，若能够遇到问