浅析我国PPP模式下的特许经营合同
文章摘要：《市政公用事业特许经营管理办法》、《北京市城市基础设施特许经营条例》、《上海市城市基础设施特许经营管理办法》,特许经营合同通常包含如下主要内容:特许经营权授予的范围、期限、区域、方式特许经营权授予的范围为基础设施和公用事业的建设运营……
肖x伟律师:京都律师事务所合伙人.主要执业领域为:公司、合同、金融、矿产资源及国际贸易与投资及ppp 法律事务.肖x伟律师自1989年开始从事律师工作,至今已从业24年,其中在1998年受中华全国律师协会的选派在香港律师事务所工作.为中外企业和个人提供了大量诉讼仲裁及非诉的专业法律服务.
游x律师:京都律师事务所执业律师.游乐律师的主要执业领域为:合同、公司、房地产与建设工程、金融法律事务,常年法律顾问单位的维护等.
当前,ppp已经成为了我国社会的热议话题,从中央到地方,从政府到企业,都在谈论ppp.政府希望通过ppp模式的引入,缓解债务压力,激发市场活力；企业希望通过参与ppp项目获得经济利益,实现社会效益.
ppp涉及到许多专业领域的知识,包括:经济、法律、工程等,就ppp所涉及的法律问题而言最重要的是ppp项目合同体系的构建,而ppp项目合同体系的核心就是政府与企业之间的特许经营合同.
一、ppp的定义
ppp（public-private-partnership）,即&公私合作&,国际组织、世界各国对ppp有着不尽相同的定义,到目前为止,国际上对ppp尚未形成一个统一、明确的定义.比较常见的定义包括:
世界银行:政府和社会资本间就提供公共产品和公共服务签订的长期合同,其中社会资本承担实质风险和管理责任.
联合国开发计划署:政府、营利性企业和非营利性组织基于某个项目而形成的相互合作关系.在这种关系中,政府并非把项目的责任全部转移给社会资本,而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险.
英国:两个或更多主体之间的协议,确保他们目标一致,合作完成公共服务项目,他们之间一定程度上共享权利和责任,联合投资、共担风险和利益.
美国:ppp是介于外包和私有化之间并结合了两者特点的一种公共产品提供方式,它充分利用私人资源进行设计、建设、投资、经营和维护公共基础设施,并提供相关服务以满足公共需求.
我国的ppp是从特许经营发展起来的,我国对ppp的认识经历了一个不断发展、变化、调整与升级的过程,2014年财政部发布《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》,该通知中将ppp定义为:政府与社会资本合作模式,具体是指政府与社会资本在基础设施及公共服务领域建立的一种长期合作关系.通常模式是由社会资本承担设计、建设、运营、维护基础设施的大部分工作,并通过&使用者付费&及必要的&政府付费&获得合理投资回报；政府部门负责基础设施及公共服务价格和质量监管,以保证公共利益最大化.其基本特征为:政府与社会资本长期合作、利益共享、风险共担.
二、ppp模式下的特许经营合同
ppp项目的参与方包括政府、社会资本、融资方、承包商和分包商、原料供应商、专业运营商、保险公司以及专业机构等.各参与方之间需要签订一系列的合同来约束各方的行为,保障各方的利益,这一系列合同构成了ppp项目的合同体系.ppp项目合同体系中最为核心的就是政府方与社会资本方签订的特许经营合同,它是其他合同的基础,贯穿政府与社会资本合作的全过程.
（一）特许经营合同的签订主体
1. 政府方:政府、政府授权机构
2.社会资本方:社会资本、项目公司,通常为项目公司
社会资本是指中华人民共和国境内外的法人或者其他组织,但不包括本级政府所属融资平台公司及其他控股国有企业.
社会资本通常会为实施ppp项目而专门成立项目公司,由项目公司作为社会资本方与政府方签订特许经营合同.项目公司可以由社会资本独自出资设立,也可以由政府与社会资本共同出资设立；可以由一家公司设立也可以由企业联合体设立；可以是内资企业,也可以是外商投资企业.
（二）特许经营合同的主要内容
根据我国现有的有关ppp模式下特许经营的部门规章、地方政府法规、规章以及其他法律性文件的规定,如:《市政公用事业特许经营管理办法》、《北京市城市基础设施特许经营条例》、《上海市城市基础设施特许经营管理办法》,特许经营合同通常包含如下主要内容:
特许经营权授予的范围、期限、区域、方式
特许经营权授予的范围为基础设施和公用事业的建设运营或运营,公共产品或服务的提供,通常包含城市供水、供气、供热、污水处理、垃圾处理、城市道路、公路、城市轨道交通等项目.
特许经营期限根据行业特点、经营规模、经营方式等因素确定,一般情况下不超过30年.合同中可以约定期限届满时可以延期的情形以及延期的程序.
特许经营的区域是指经营者经营特许项目的地理区域.
特许经营权授予的方式为:（1）在一定期限内,政府授权特许经营者投资、建设、运营基础设施和公用事业,包括现有基础设施和公用事业的改建、扩建,期限届满移交政府；（2）在一定期限内,政府授权特许经营者运营已建成的基础设施和公用事业,期限届满移交政府；（3）其他经过政府允许的方式.
2.是否成立项目公司以及项目公司的经营范围、注册资本、股东出资方式、出资比例、股权转让等
特许经营合同中需要明确是否成立项目公司,由项目公司来经营项目.如果约定成立项目公司,需要明确项目公司的经营范围（经营范围应属于特许经营的范围）、注册资本数额、股东出资方式是资金、实物还是其他法律法规许可的方式、各股东出资的比例及表决权行使比例、股权能否转让等内容,项目公司章程规定的内容应符合特许经营合同中的相关约定.
3.产品或者服务的数量、质量和标准
产品或服务的数量条款应当包括数量计算单位、计算标准、最低数量要求、未达到数量要求时如何处理等内容；质量条款应当包括质量衡量标准、不符合质量要求时如何处理等内容,明确数量、质量相关内容有助于政府对经营行为进行评价和监督,保障特许经营活动的顺利进行.
4.融资条款
由于ppp项目投资数额大、回报周期长,通常需要通过融资来为项目的建设、运营以及维护等提供充足的资金支持,融资条款一般包括融资主体、数额、来源、期限、方式以及未按约定履行融资义务时如何处理等内容,有时融资条款中还需要约定在特许经营期限内项目所涉及资产和权益的归属,以衡量融资方是否有权以转让特定资产及权益或在特定资产及权益上设置抵押、质押等担保权利的方式进行融资.
5.投资回报方式以及确定、调整机制
特许经营者经营ppp项目,其目的自然是通过项目经营取得相应回报,回报的方式包含使用者付费、政府付费和可行性缺口补贴三种.每种方式的确定标准以及调整机制均不相同,即便是同一种回报方式在不同的项目中其确定标准及调整机制都可能产生差别,因此合同中应当明确约定项目的回报方式,回报方式的确定标准以及调整机制,以保障双方的利益,使风险能够被合理分担.
6.双方的权利义务
（1）政府方的权利义务
①监督权.政府可以依照法律法规及特许经营合同对特许经营者履行特许经营合同的行为进行监督,有权要求特许经营者纠正不符合特许经营合同的行为.②验收权.特许经营的基础设施和公用事业项目建设完成后和期满移交前,政府方有权对项目进行验收,对不符合要求的有权要求返工或者重做.③特殊情况下的指令.政府方因特殊情况需要,在履行相关审批手续后可以指令经营者提供特许经营合同约定之外的公共产品或者公共服务,政府方应当给予经营者合理的补偿.
④临时接管.在出现某些情形时,如特许经营者违反特许经营合同约定或者有关法律法规的规定；发生已经严重危及或者可能严重危及公共利益、公共安全等意外事件,政府应当对项目进行临时接管,并可以收回特许经营权.
⑤政府承诺.在特许经营合同中,政府可以承诺与特许经营项目有关的土地使用、相关城市基础设施的提供、防止不必要的竞争性项目建设、必要合理的补贴等内容,但不得承诺商业风险分担、固定投资回报以及法律、法规禁止的其他事项.⑥档案管理和评估制度.政府方应当建立并保存特许经营项目档案；应当监测、分析特许经营项目实施情况,并会同有关部门组织专业机构定期对项目实施情况进行综合评估.⑦保密义务.政府方及其工作人员对在实施特许经营活动和监督管理工作中知悉的特许经营者商业秘密、技术秘密负有保密义务.
（2）特许经营者的权利和义务
①特许经营权保护.任何单位或者个人不得违反法律、法规、规章等的规定终止经营者的特许经营权.②获得回报权.经营者有权根据合同约定或相关规定取得经营特许项目的回报,回报通常以使用者付费、政府补贴的方式体现.③获得赔偿权.政府方违法行为导致经营者权益受到损害的,应当依法予以赔偿.④普遍义务.经营者应当按照特许经营合同约定,提供安全、合格的产品和持续、便利、符合标准的服务,并按照合同约定向消费者普遍、无歧视地提供公共产品或者公共服务.
⑤设施更新、改造及维护义务.经营者应当按照技术规范,定期对特许经营项目设施进行检修和保养,保证设施运转正常,并将设施运行情况报告政府方.⑥信息报送.经营者应当将中长期发展规划、年度经营计划、年度经营报告、年度财务报告以及其他重大事项及时、完整地报送政府方备案.⑦资料管理.经营者应当对项目建设和运营中的有关资料进行收集、整理和妥善保管.⑧未经政府方同意,经营者不得转让、出租、质押、抵押或者以其他方式擅自处分特许经营权以及与特许经营活动相关的土地使用权、设施和企业股权等资产及其权益；不得将特许经营项目的贷款、设施及相关土地使用权用于该特许经营项目之外的用途.
⑨履约担保.为了保证项目的运行,经营者通常需要对其履行合同的行为进行担保.担保方式一般为履约保证金、履约保函以及其他方式.⑩经营者应当将特许经营项目的质量、技术标准以及其他关系公共利益、公共安全的信息及时向社会公告.社会公众有权对特许经营活动进行监督,并向政府方提出建议和意见.
7.应急预案
特许经营合同双方应当制定应急预案,在突发自然灾害、战争灾害、事故灾害以及公共卫生、社会治安等公共事件时,最大限度地保证公共产品和公共服务的正常提供.
8.特许经营期内风险的承担
合理转移政府风险,改善和提高公共产品、服务提供的质量和效率,是ppp项目合作的目的之一,因此特许经营合同中应约定特许经营期内可能出现风险种类,各类风险由哪方承担等内容.风险承担原则一般为:（1）承担风险的一方应该对该风险具有控制力；（2）承担风险的一方能够将该风险合理转移（例如通过购买相应保险）；（3）承担风险的一方对于控制该风险有更大的经济利益或动机；（4）由该方承担该风险最有效率；（5）如果风险最终发生,承担风险的一方不应将由此产生的费用和损失转移给合同相对方.一般来说,特许经营项目的建设、运营、维护等风险由经营者承担；项目的法律风险、政策风险等由政府承担；不可抗力风险由双方共同承担.
9.合同的变更
在特许经营期限内,双方经协商可以变更特许经营合同.
因法律、法规、规章修改或者废止,或者城乡规划、技术标准、政策重大调整等需要变更特许经营合同的,双方应当协商；经双方协商无法达成一致的,经过审批程序后政府方可以提前收回特许经营权,但应当给予经营者合理的补偿.
10.合同的提前终止
合同提前终止分为经营者提出提前终止申请经审核或批准后合同提前终止和政府提前终止合同两种情况.
在特许经营期限内,经营者不得擅自终止特许经营活动.如因不可抗力导致无法正常经营的,经营者可以向政府方提出提前终止特许经营权的申请,经政府审核后,应当允许其提前终止特许经营权；如因不可抗力以外的其他原因需要提前终止特许经营权的,经营者应当提前向政府方提出申请,经政府批准后,可以提前解除特许经营合同.
政府提前终止合同分为两种情况:(1)因法律、法规、规章修改或者废止,或者政策重大调整时,为了公共利益需要,政府方履行审批程序后可以提前收回特许经营权,并按照特许经营合同的约定给予经营者合理补偿.(2)因经营者违法违约时,经审批后政府方可以提前收回特许经营权,经营者同时应承担相应的赔偿责任.
11.特许经营期限届满后项目的移交
特许经营期限届满后,项目通常需要移交给政府.有关项目移交前双方需要做的准备工作,移交的时间、资产范围、方式、标准,移交后经营者是否还需要承担运营、维护义务及承担期限等内容应予以明确约定,避免双方就此产生纠纷.特许经营期限届满如果该项目继续采用特许经营方式的,在重新选择特许经营者时,同等条件下,原项目经营者优先获得特许经营权.
12.违约责任
包括双方违约行为的界定、守约方是否享有合同解除权、违约方承担违约责任的方式等内容.
13.法律适用及争议解决
特许经营合同通常应适用我国法律并按照我国法律进行解释.双方在发生争议时,首先应通过协商方式解决争议,协商不成时,双方可按照约定或法律规定申请仲裁或提起诉讼.在争议条款中还需明确约定双方在发生争议期间,对于合同无争议部分应当继续履行,除法律规定或另有约定外,任何一方不得以发生争议为由,停止项目运营.
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色情、暴力
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招标的方式有几种，有何区别?
招标是指招标人(买方)发出招标公告或投标邀请书，说明招标的工程、货物、服务的范围、标段(标包)划分、数量、投标人(卖方)的资格要求等，邀请特定或不特定的投标人(卖方)在规定的时间、地点按照一定的程序进行投标的行为。我国《招标投标法》规定，招标方式分为公开招标、邀请招标。1、公开招标：是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。公开招标，又叫竞争性招标，即由招标人在报刊、电子网络或其它媒体上刊登招标公告，吸引众多企业单位参加投标竞争，招标人从中择优选择中标单位的招标方式。按照竞争程度，公开招标可分为国际竞争性招标和国内竞争性招标。2、邀请招标：是指招标人以投标邀请的方式邀请特定的法人或其他组织投标。邀请招标，也称为有限竞争招标，是一种由招标人选择若干供应商或承包商，向其发出投标邀请，由被邀请的供应商、承包商投标竞争，从中选定中标者的招标方式。邀请招标的特点是：(1)邀请投标不使用公开的公告形式;(2)接受邀请的单位才是合格投标人;(3)投标人的数量有限。3、国际上常采用的招标方式还有第三种：议标议标亦称为非竞争性招标或称指定性招标。这种方式是业主邀请一家，最多不超过两家承包商来直接协商谈判。实际上是一种合同谈判的形式。这种方式适用于工程造价较低，工期紧，专业性强或军事保密工程。其优点是可以节省时间，容易达成协议，迅速展开工作。缺点是无法获得有竞争力的报价。从三种招标方式的定义可以看出，主要的区别在于参加投标的企业数量范围不同。公开招标的信息全公开，所有的竞标企业都可能参与到；而邀请招标则是采购方先进行一定的删选，在指定的几家投标方中进行谈判选择；议标的方式则是直接确定一到两家 直接进行定向合同的谈判了。适用范围的区别主要是如果对于一些垄断性质的投标方，那作为业主很少有选择其他投标方的机会，只能进行定向邀约。比如某公司想采购正版的windows操作系统，这个很明显的只能用议标的方式。如果是完全开放竞争的市场，则可以采用公开招标或者进行一定供应商筛选后的邀约招标方式
市场研究与分析
这两种方式的区别主要在于：(1)发布信息的方式不同;相比而言，邀请招标的公开程度逊色一些，产生不法行为的机会也就多一些，有可能提高中标的合同价，招标文件只送几家，使整个招投标的时间大大缩短，招标费用也相应减少。公开招标的程序比较复杂，从发布公告、投标人作出反应、评标。公开招标中，有许多时间上的要求，容易获得最佳招标效果;邀请招标中投标人的数目有限，竞争的范围有限，招标人拥有的选择余地相对较小。(3)竞争的范围不同。由于公开招标使所有符合条件的法人或其他组织都有机会参加投标，竞争的范围较广，竞争性体现得也比较充分，招标人拥有绝对的选择余地，招标人从中择优选择中标单位的招标方式。邀请招标;邀请招标针对已经了解的法人或其他组织，而且事先已经知道投标人的数量、电子网络或其他媒体上发布招标公告，吸引众多的投标人参加投标竞争。公开招标因使用招标公告的形式，针对的是一切潜在的对招标项目感兴趣的法人或其他组织，招标人事先不知道投标人的数量，邀请招标采用投标邀请书的形式发布。(2)选择的范围不同。公开招标采用公告的形式发布，所有的活动都必须严格按照预先指定并为大家所知的程序和标准公开进行，大大减少了作弊的可能、到签订合同，也称选择性招标。公开招标，是招标人在指定的报刊从世界各国的情况看，招标主要有公开招标和邀请招标两种方式，由招标人根据供应商或承包商的资信和业绩，也有可能将某些在技术上或报价上更有竞争力的供应商或承包商遗漏。(4)公开的程度不同，因而耗时较长，费用也比较高，要准备许多文件。(5)时间和费用不同。由于邀请招标不发公告，选择一定数目的法人或其他组织(不能少于3家)，向其发出投标邀请书，邀请他们参加投标竞争
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房贷的种类有哪几种，各有什么特点
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(1) 正常贷款：借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。
（2）关注贷款：尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素。
（3）次级贷款：借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常经营收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。
（4）可疑贷款：借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。
（5）损失贷款：在采取所有可能的措施或一切必须的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只收回极少部分。
回答者：s***2 |
　　信托投资公司办理资金信托业务时可以按照要求，为委托人单独管理信托资金，也可以为了共同的信托目的,将不同委托人的资金集合在一起管理，通常这种资金信托方式称为集合资金信托。
　　信托投资公司办理集合资金信托业务时，应设立集合信托计划，并在集合信托计划开始推介前,逐一向注册地银监局报告。
　　异地推介集合信托计划的，须先经注册地银监局审批其办理异地集合资金信托业务的资格，并在开始异地推介前向推介地银监局和注册地银监局报告，每个集合信托计划最多只能同时在信托投资公司注册地银监局辖内(城市不限)和另一个银监局辖内不超过两个城市推介,而且接受异地推介的资金信托合同，每份合同金额不得低于人民币一百万元(含一百万元)，且机构委托人需同时出具其投资于该集合信托计划的资金不超过其净资产20%的证明文件，自然人委托人需同时出具个人稳定的年收入不低于十万元的收入证明。
　　在任一时点，信托投资公司正在异地推介的集合信托计划不得超过两个。集合信托计划推介结束后5个工作日内，信托投资公司应当向注册地银监局和推介地银监局提交有关推介情况、接受资金委托情况的正式报告。
　　信托投资公司不得委托非金融机构推介集合信托计划。异地推介是指信托投资公司亲自或委托其他金融机构在其注册地银监局辖区以外的其他城市向潜在的委托人散发集合信托计划推介材料(或作口头宣传)并接受资金信托的行为。
　　集合资金信托分为两种
　　第一种是社会公众或者社会不特定人群作为委托人，以购买标准的、可流通的、证券化合同作为委托方式，由受托人统一集合管理信托资金的业务。
　　第二种是有风险识别能力、能自我保护并有一定风险承受能力的特定人群或机构作为委托人，以签订信托合同作为委托方式，由受托人集合管理信托资金的业务。
　　集合资金信托类型按照其信托计划的资金运用方向，集合资金信托可分成以下类型：
　　（1）证券投资信托，即受托人接受委托人的委托，将信托资金按照双方的约定，投资于证券市场的信托。它可分为股票投资信托、债券投资信托和证券组合投资信托等。
　　（2）组合投资信托，即根据委托人风险偏好，将债券、股票、基金、贷款、实业投资等金融工具，通过个性化的组合配比运作，对信托财产进行管理，使其有效增值。
　　（3）房地产投资信托，即受托人接受委托人的委托，将信托资金按照双方的约定，投资于房地产或房地产抵押贷款的信托。中小投资者通过房地产投资信托，以较小的资金投入间接获得了大规模房地产投资的利益。
　　（4）基础建设投资信托，是指信托公司作为受托人，根据拟投资基础设施项目的资金需要状况，在适当时期向社会（委托人）公开发行基础设施投资信托权证募集信托资金，并由受托人将信托资金按经批准的信托方案和国家有关规定投资于基础设施项目的一种资金信托。
　　（5）贷款信托，即受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按信托计划中或其指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，并负责到期收回贷款本息的一项金融业务。
　　（6）风险投资信托，受托人接受委托人的委托，将委托人的资金，按照双方的约定，以高科技产业为投资对象，以追求长期收益为投资目标所进行的一种直接投资方式。
回答者：g***1 |
房贷有两种，公积金和商业贷款是两种较普遍的。公积金贷款前提是你所在的公司有缴公积金，商业贷款就简单一些，商业贷款里又分两种还款方式：1等额本金还款，就是每月的还款额是一定的银行把贷款的利息全算出来平均到每个月里。2等额本金还款，这种是每月还款额递减的。还过的本金下个月就不在记息的，相比等额本金要比等额本息划算。就是说相同的贷款数额和年限等额本金要比等额本息所要给银行的利息要少。但是就像上面所说，你不选择还款方式时银行会默认为等额本息。如过你还有疑问请给我留言。
回答者：g***8 |
51资金项目专家为您解答:
（一）按期限不同可分为短期贷款和中长期贷款
1.短期贷款。短期贷款是1年以内的贷款。短期贷款分两种情况:一是银行之间的同业拆放，二是银行对非银行机构的贷款。
2.中长期贷款。中长期贷款是期限在1年以上的贷款，其中，1~7年的
是中期贷款；7年以上的是长期贷款。
（二）按贷款方式不同可分为期限贷款和周转贷款
1.期限贷款。期限贷款是指贷款协议中规定了偿还计划和时间的贷款，通常可以分为一次偿还本息和分期偿还本息两种。
2.周转贷款。周转贷款是指在一定期限内，银行允许借款人偿还贷款，再重新借款，只要贷款余额不超过一定的金额。
（三）按放款银行不同可分为独家银行贷款和多家银行贷款
1.独家银行贷款。独家银行贷款是指由一家银行提供的贷款。这种贷款对银行来说，风险较大，期限不太长，一般为3~5年，数额不大，一般不超过1亿美元。
2.多家银行贷款。多家银行贷款是指一笔贷款由若干家银行共同提供。主要有两种类型:一是由一家银行对外国客户提供一笔贷款后，邀请其他银行参加的参与制贷款；二是由一家或几家银行牵头，若干家银行（分属不同国家）组成银团，共同对某一国家的借款人提供贷款的银团贷款。
回答者：灰***娘 |
五种还贷方式 固定利率房贷：进入加息周期较合算 据了解，光大银行推出的固定利率房贷产品——“阳光生活”，根据期限分为三类：分别为1至5年、5至10年、10至20年，目前，各档次产品的具体利率标准没有确定。不过，业内人士分析，固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率，会比6.12%稍微高一些。 据业内人士介绍，目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应的增加。 而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。以贷款50万元期限为10年的房贷为例，如果从办理按揭后的第二年开始，如果央行每年加息0.25个百分点，浮动利率第十年的利息就为7.245%，而固定利率就算定为6.12%，10年下来，实行固定利率可以节省31300元。 对于即将推出的固定房贷利率业务，不少购房者都表现出了相当浓厚的兴趣。在记者采访的过程中了解到，有的投资者表示，房贷利率固定，也就固定了未来每个月的还款金额，比较容易从资金量上把握。但是，也有投资者表示办理房贷不会选择固定利率。“对今后的银行利率走势无法判断。如果以后银行下调利率，我感觉固定利率房贷会亏钱的。” 对此，理财专家提醒说，固定利率有利有弊。由于固定利率将高于现行利率，对于打算提前还贷的人来说，选择固定利率贷款是不划算的。 理财师分析指出，对于有升息预期的投资者比较适合申请固定利率房贷。不过，这也要求投资者具备一定的风险锁定能力。必须根据当前的宏观发展形势，对预期升息空间作出合理判断，同时结合各家银行推出的该业务品种的具体利率水平，预测今后的升息空间有多大，然后作出决定。如果投资者判断今后的贷款利率会升到8%、9%。而且在这个比较高的阶段持续比较长的时间，那就适合选择固定利率。不过理财专家认为，近期房贷利率已经两次提高，即使再有一到两次的加息，此时申请固定利率房贷，风险可能比较大。 等额本息还款：适合收入稳定的群体 据业内人士介绍，银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。 举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1376.9元。还款总额为 33万元，其中支付利息款金额为13万。 对此，银行理财专家分析，以等额本息还款方式还房贷，借款人每月承担相同的款项也方便安排收支。等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人群，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大。 等额本金还款：适合目前收入较高的人群 除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。 举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本金法，在还款初期，第一年每月还款额在1700元左右；最后一年的月均还款在800元左右。等额本金法的还款总额为31万元，其中支付利息款金额为11万。 使用等额本金还款的特点是，借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重。但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。 如果当房贷利率进入到加息周期后，等额本金还款法也会更具优势。按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。 等额递增(减)：灵活性强 等额递增还款方式和等额递减还款方式，是指投资者在人住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。 以贷款10万元、期限10年为例，如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内
回答者：x***3 |
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