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一个做了十年的老中介，用良心给大家讲几点买房你应该知道的内幕！
签到天数: 46 天
一、为什么中介口碑这么差，市场还有这么多中介？
　　今天大家买房卖房，很多实际情况使得我们必须通过中介才能实现需求。原因不是因为中介的服务有多么切合客户需要，而是不找中介没渠道找到房源。主要因为：
　　1、买家想找到业主房源要么通过路边中介找到房源，要么通过网站信息找到中介房源。没有切实的第二渠道可以帮我们实现买家与卖家的直接对接。
　　2、房屋买卖的前期交易达成及后期的交易手续办理二大核心事项咱老百姓大多做不到自行解决。
　　答案：市场上没有第二种产品服务能够完全替代中介的作用，所以大多只能找中介。
　　二、为什么中介收费这么高，老百姓还得认交？
　　买家通过中介买一套房子，少则几万，多则几十万的中介费支出真不是小数目，最少是一个普通人一年的薪资收入，而这笔钱用来买什么了呢？让我们总结一下：
　　1、买中介手上的出售信息。
　　2、买中介给予的置业见意。（如得到正向见意还好，但有时得到的可能是反向见意）
　　3、买中介带着你去看房子，帮你下决心出钱定房子。
　　除以上几点，没了，显然是不合理的。这时有人说过户手续不是还要由中介办理吗？中介不是提供第三方居间吗？非也：过户手续您还得支付代办费用，几千块是跑不了的。中介所提供的第三方居间在法律上及实际上是没有任何意义的，真出了问题中介一点责任都没有。
　　答案：老百姓认交的主要因素有：
　　1、习惯所致，因为大家都认了，我也就跟着认吧。
　　2、不认中介就不提供成交服务，我也没别的办法能搞定业主。
　　3、虽然我感到这钱花的不值，但为了能买到我能接受的房子，几百万都花了这几万也就认了。
　　三、国家规定中介收费那些是合法的，而真正合理的收费应该是什么标准？
　　国家有明文规定中介收费的标准，北京目前普通住宅一般国家规定最高是成交价2.2%，除此再超收一分钱都是违法的，老百姓大多并不清楚那些中介收费是不合规的，常见不合法收费项目如下：
　　1、加以0.5%的担保费（以前叫《代书费》），这笔钱完全是个别品牌中介为了提高营业额自编自设的一笔故事性费用。（内部认为能收就收，收完了有懂行的找上门追究再退）
　　2、中介费以外的代办过户费，这笔钱国家也有明文规定最高收费是1000元以内，但大多起收就3000元。
　　3、贷款服务费，一笔住房按揭贷款银行除评估费及抵押登记费有可能产生不足1000元以内的费用，并且大多银行现在为了竞争也能不收就不收了，中介收多少大多都是自已留着了。
　　答案：真正现实合理的中介收费应该是什么标准，个人感觉如下：
　　1、前期帮助买卖双方实现交易的中介服务费应该不超过1%以内是合理的，因为就目前从事中介服务的人员自身能力及所能提供的服务质量来讲，一切均要本着合理为上。
　　2、如果只是提供信息+协助成交+代办后期手续，全整收费1-2万还是比较说得过去的。
　　3、如果只是协助成交+代办后期手续，元就足够了，再多了就是不合理。想想中介同仁们我们都做了些什么，这世上我们的劳动力有那么贵吗？我们值那么多钱吗？
　　有一个硬道理，世上任何不合理的现象都是不可能长久的，终有一天，房产中介的天将会大变，将会回归以现实为基础的自身行业价值。
　四、买房人当下如何才能通过中介买到适合自己的房子？关键点有那些？
　　注意以下几种情况的出现及应对方式：
　　1、当通过中介了解某套房子时，为了不被假房源受骗白跑去看房，你在电话里和中介人员沟通时一定要问几个问题，一是房本准确面积是多少，二是直接问这房子一定是真的吗？三是问房本发证日期的年月日，四是业主是不是家庭唯一住房。问的过程中要分析中介人员回答的自然不自然，而不是准确不准确，如果此中介对你所问房源非常了解的话他会很自然的回答你所提的问题并给出更加详细的介绍，如果是假的或他并不了解的房源，一般应答是不太自然的，还有就是直接告诉你先与业主联系一下或回头联系之类的回应方式。
　　2、通过中介看完某套您感觉不错能接受的房子时，就算再想定下来买，也一定要出一个明确的买价给中介，（目前的行情一般照着10万至20万往下聊吧，聊不下来对你也没坏处）让中介帮您聊价格去，这一点是帮你省钱的关键，要不花那么多中介费确实太亏了，就算中介费省不下来，就当借中介之力帮您聊下来房价找点平衡吧。这里千万注意别相信中介说的明天房子就没了的传说，就算真没了你也得这样做，买不到只能说你和这套房子没缘分。
　　3、决定要通过中介买下某套房子时，在与业主签约谈判达成一致后，一定要当着业主的面与中介聊中介费用的问题，千万不要单聊，（这时候大多中介要将你与业主分开，为什么就别说的太过了）聊的过程中你完全可以还考虑中介要多少中介费，你就根据你认为中介本次服务值多少中介费来自己衡量可以给多少中介费，在此教你两点：一是无论你出多少中介费都要坚持你的立场，不到最后不加一分钱，二是中介公司如果不同意你就明说不之有你们一家中介，别的中介也和我说过有这套房，并且同意以我所出的中介费帮我做，（基本上所有的中介面临这种情况都会交枪）。不是我要帮着你整我们的同行，而是我实在看不下去现在做中介的收费太过份了。
　　4、千万不要认为品牌大中介会有多么的好，前期信息提供方面确实是比一般小中介强的多，但专业度及后期各项手续办理的效率往往比小中介要差很多，因为单子量大，还要分很多人交替服务完成。关键点还是收费，大中介收费最高，小中介只要你能定下来买房，聪明的买家往往都能省去很大比例中介费。更不要认为大中介能给你更多保障，不出问题做点附加服务还有可能，一但出问题，往往最不负责的往往是大品牌中介，因为内部需要层层汇报，脱也能脱的你无语无奈。
　　5、房子贵一定有贵的原因，便宜一定有便宜的原因，买一套什么样的房子才是最适合自己的，只有自己才是最了解自己需求的，千万别指望别人帮你拿主意，更不要只是单纯的可着手上的钱去买房子，大多在北京远郊区买房子为解决自住的人都是后悔的。一定要结合自身的资金及收入，交通及工作区域，家庭及成员需要，个人喜好及配套喜好，自身对房况的喜好，自身对周边环境的喜好这六大要素来判定你的购房区域及房型定位。别人的见意终归只是见意，不是主意，主意一定要自己拿，因为房子买完是你要住的，不是别人，每个人的需求都是不一样的，要相信自己。
　五、买房人如何定位适合自己购买的房子？没有十全十美，适合的就是最好的。
　　买房人主要考虑以下几点：
　　1、自己手头上有多少钱可以用于购房，一般是所持资金的80%。
　　2、现在买房最主要的需要是什么，如结婚，不想再租房，将来要在京定居，买房是必须。
　　3、现在买房主要是自往，还是可以先出租将来再自住，一般马上需要自住的现在占多数。
　　4、上班的单位在那里，自己意识中喜欢京城那个区域，自认为那个区域适合长期居住。
　　5、是全款还是贷款，贷款贷多少合适。
　　6、家里三五年内有多少人要住，需要买多大的房最适合。
　　7、房子周边最好有那些配套，必须有那些配套。
　　8、自己印象中最喜欢什么样的房子，如户型，格局，装修等。
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考虑肯看看
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为什么中介收费这么高，老百姓还得认交？
　　买家通过中介买一套房子，少则几万，多则几十万的中介费支出真不是小数目，最少是一个普通人一年的薪资收入，而这笔钱用来买什么了呢？让我们总结一下：
　　1、买中介手上的出售信息。
　　2、买中介给予的置业见意。（如得到正向见意还好，但有时得到的可能是反向见意）
　　3、买中介带着你去看房子，帮你下决心出钱定房子。
　　除以上几点，没了，显然是不合理的。这时有人说过户手续不是还要由中介办理吗？中介不是提供第三方居间吗？非也：过户手续您还得支付代办费用，几千块是跑不了的。中介所提供的第三方居间在法律上及实际上是没有任何意义的，真出了问题中介一点责任都没有。
　　答案：老百姓认交的主要因素有：
　　1、习惯所致，因为大家都认了，我也就跟着认吧。
　　2、不认中介就不提供成交服务，我也没别的办法能搞定业主。
　　3、虽然我感到这钱花的不值，但为了能买到我能接受的房子，几百万都花了这几万也就认了。
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揭秘二手房中介炒房内幕
& & 为什么有这么多的房产中介?如此多中介来瓜分二手房市场这块蛋糕，他们的生存状态如何?花了几天时间做工作，某房产中介负责人陈胜(化名)终于肯对记者开口说出其中奥秘了，从他的亲身经历中，我们不妨看看二手房中介炒房的冰山一角。
　　从事什么行业，能够让一个人的身家从30万飙升至500万?博彩中大奖?非也。陈胜说，他就是抓住恰当的时机，恰当地开了一家二手房中介，“当然光靠吃中介费是不成的。我们还有其他的赚钱手法”。
　　财富滚雪球
　　6年房中介 身家500万
　　“成都起码有30%以上的中小二手房中介，加入到了炒房的行列，助推了成都的房价。前几年因为炒房赚得盆满钵满，所以尝到甜头的中小中介纷纷扩张。”成都某中介负责人陈胜向记者揭开了房产中介公司遍地开花的奥妙。
　　说起成都的房价和炒房，陈胜表示自己是最有发言权的，从2008年进入这个行业的30万到现在资产几百万，他最高纪录是资金每个月都以100%以上的利润在增长。“每月100%，也许你不相信，但是你想想炒房是交2成首付以小博大的交易。”陈胜诡秘地笑着说。
　　陈胜在2008年年底进入了二手房中介这个市场，因为他眼光准，以前有金融相关行业的经验，当时就感觉流动性过剩，大家没有好的投资渠道可能还是会去买房，所以问家里人拼凑了30万元开了一家中型的房产中介公司。
　　陈胜告诉记者，几年前他还是开着一辆五六万元的二手车，房子也没有，而现在自己都已经换上了30万左右的新车，自己的住宅也有400多平方米，店铺还有两套，除掉银行按揭总资产应该在500万以上。而这两年产生这样质的变化就是依靠炒房。
　　记者比较好奇地问道，为什么国家打击炒房的政策对你这样的人没有用呢?“我和下面门店的人一年交税就有近百万，我们是纳税大户，怎么可能是在干违法的事情呢。”陈胜笑着说。当然国家对房地产的调控政策对炒房者是有比较大的打击力度，但是他在这行里有一些诀窍，再加上前几年正是有好的行情，以及自己的独到眼光，所以能赚得比别人多。
　　中介“炒房”的技巧
　　除了收取中介费外，二手房中介究竟还有其他什么生财之道?
　　“洗脑”客户低买高抛赚差价
　　“你以为我们房产中介都是在赚中介费吗?这些钱对我们来说小意思啦，低买高卖炒房赚利差才是我们中介赚钱的核心。”陈胜说道。
　　他告诉记者，去年他们公司通过收中介费赚的钱还不到60万，他开这么一家中型的房产公司每个月的开支就有5万多元，前几年好的行情下，他做中介收支才刚刚平衡，如果是在2008年，他起码要亏40万。他还表示，他下面有十几个中介业务员，每天的餐费、每个月的电话费、店面租金、水电费、媒体的广告费，一个月5万的开支是最起码的。而他去年自己和公司门店炒房赚的钱起码有500万。
　　“房价不断上涨是我们中介炒房的基础，只要有低于市场价一定比例的房子挂牌，我们就买下来，转手以市场价卖出。”陈胜说，中介一直是二手房交易最主要的渠道，拥有独一无二的信息优势，这是中介获得差价的基础。
　　他把一叠资料给记者看，这套城西三环内的房子是他们上个月以1万1一平方(市场价1万3一平方)的价格收过来的，打算这个月挂1万4出掉。记者比较奇怪他为什么能买到低于市场价的房子?陈胜告诉记者，炒房在行内称“接房”，把房子接到手再转手卖出去。对于普通老百姓来说，一辈子也难得买卖两三次房子，而对于他来说，这个就是他的职业，他每天要和房子、价格打交道，每天有许多的信息源，而普通人没有买房、卖房经验，正是这种信息的不对称，让他们这些中介钻了空子。
　　“做中介要先去学心理学。”陈胜笑着说，他还是举这套城西三环内房子的例子，当时房东急需用钱，打算用1万2一平方稍微便宜一点卖掉去，陈胜就找了5个人分别约房东出来谈价格，每个人都不看好此房，比如说什么楼层不好、采光不好，户型不好等，大家都和房东说你这房子最多也就值1万一平方，等几次这么洗脑以后，房东碰到了一个1万1一平方的买主，当然是马上就急于成交了。
　　陈胜给记者算了他这套房子的利润有多少，1万1一平方，总价104万左右。他按揭7成，自己只要花30万左右的资金，2个月以后一些手续办好就可以卖到132万左右，除掉税后，他能够赚20万左右，39万的资金赚20万，利润就有60%多了。
　　“零首付”空手套白狼
　　对于两个月60%这样的盈利水平，他只是笑笑，“现在利润是越来越少了，以前月赚100%的房子经常碰到，甚至空手套白狼的事情也做到过。因为一般买卖二手房，买卖双方在签约之前是见不到面的，只有中介了解双方的心理价位，就可以一边向卖方压价，一边抬高买方的预算。”
　　然后，中介以一次性现金付款的方式买下该套房源，但不进行任何买卖手续，而是让卖家出具一个委托出售的委托书，直接在加价后把房源卖给下家，“赚个十几万差价的事情我都碰到过。”陈胜笑着说。不过现在买卖双方都特别精，这样的委托书越来越难开，他们现在基本是要先把房子买下来，这样加上税，利润就低了很多。
　　陈胜表示，虽然二套房贷收紧政策自执行之日起就开始实行了，但是自己包括客户真的想买的话，他还是有办法做到两成甚至更低的首付。“方法很简单，中介通过评估公司，将房屋的估值做高，例如，原本价值为100万的房屋，中介让买卖双方多签一份价格为150万的合同上交审核，按首付3成计，投资者可以获得105万元的贷款，银行还要多找你5万元。不过他也表示，这个不是什么人都能这样干的，这个要看你的关系硬不硬了。”
　　他在去年下半年以8000元一平方的价格买下了武侯新城的一套房子，总价60多万，他找到银行，评估给他做到了70多万，他当时首付加税全部只付了10万元不到，房产证做下来，以1万1一平方卖了90多万，净赚30万，以10万的低首付赚30万，月利润超过了150%。
　　提供短期拆借吃利息
“我们还顺便做点转贷款的业务，这部分的利润也不能小觑。”陈胜说。
　　由于很多客户的房子是按揭的，在卖房的时候要先付清银行的欠款，要是遇到买卖双方都没有足够多的钱来还清银行贷款，他们中介往往会自己垫钱给客户去垫款，这部分利率比较高。他们是按天计算的，这个就要看借款的大小和时间长度，不过这里面往往也能在几天时间里赚个几千元乃至上万元。
　　“现在客户还清贷款后，一般很快就能拿回抵押给银行的他项权证。我们垫资的时间也就是这短短的几天，利息3、4分都有。”
　　而有的时候，如果要求垫资的客户多，中介自己也没这么大财力的时候，他们就会把其他在做民间放贷生意的人介绍给买卖房子的客户。
　　目前，成都二手房中介的服务费一般是按照房产交易总价的2%左右来收取，以一套100万元的房子来计算，中介服务费是2万元。“要成交一套房子不是那么容易，要不停地陪人去看，晚上很晚可能还有人要求看房。相比之下，短期拆借这个钱赚得更容易。”
　　业内人士
　　只属于个人行为
　　“这种炒房的事情应该是属于他的个人行为。因为不是属于公司行为，我们也很难界定是否存在违法违规的行为。”成都房地产业协会秘书长黎光成在听到此事以后表示了自己的观点，对于成都二手房中介里这样的现象多还是不多，会不会对成都房价推波助澜产生影响，他没有给记者一个明确答复。
　　有着十几年行业经验的福多多房产负责人汪皓向记者表示，房产中介行业光靠拿中介费确实是比较难有很高的利润，几年经营下来能够持续盈利确实是不多的，他认为房地产中介人士来炒房只能算做个人行为，他们也只是属于炒房大军里的一部分，他们也有投资、投机的自由。
　　●记者手记
　　刚性需求者和最后接盘的人是游戏的最后输家
　　几天前，采访中记者来到了位于武侯区的晋阳路，由于附近的龙湖金楠天街、丽景华庭、格林楠、优品道等等几个大型小区，基本都是近几年交付的，所以房产中介特别多，基本走三步就是一户，从连锁的21世纪不动产到家缘房产、三多利房产、陶居客房产、大唐房屋，在这条短短几百米的马路上，就有十几家房产中介公司。还有三家房产中介公司是门挨门开在一起的，竞争真的到了白热化的地步。
　　而在知道了陈胜的故事后，对于晋阳路上的中介盛况，我很能理解了。尽管有些人说现在成交量没有以前好，还会发生跳单的现象，但他们有着收取房贷返点以及上述那么多的隐形收入，还不用缴税，怪不得有那么人加入到开房产中介的大军。
　　可以这么说，在去年下半年乃至今年二季度成都房价的上涨过程中，有“炒房”行为的二手房中介起到了推波助澜的作用。通过炒房，中介的日子好过了，但有着买房需求的老百姓的日子就不好过了。一位朋友跟我说，房价过快上涨，最受伤的是刚性需求者和最后接盘的人，尤其是准备结婚的人就是炒房客和炒房中介“祸害”市场后的最终买单者。
　　2013年年底开始，国家各部委也针对房地产开发商出台了各项措施，如拿地的首付成本提高，打击囤地、开发商不得“挤牙膏”卖房等等加以调控。相比而言，参与炒房的二手房中介，其助涨房价的行为并不为众多老百姓所知。希望这个问题能引起有关部门的重视，遏制二手房中介的“炒房”行为。
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买房十年无法过户 过世老太是户主市民陷尴尬
&&这是一张属于死人的房产证，俨然成了一套属于幽灵的房子&&无论是房屋拆迁，还是安置房购置、转让，被拆迁人、产权人都是这名早已过世22年的老太太。而花了28万真金白银购买这套房子的林先生，却始终拿不到属于他的房产证。&&拿不到房产证，即使是用了十多年的房子，始终觉得不属于自己。因此，林先生一家不敢装修也不敢入住&&9年多来，这成了一家人最大的心病。&&读者来电 &&郭女士(原声)&&&&我儿子2005年跟小卓买了一套拆迁安置房，一共28万元。因为当时房产证还没办，我们谈好协议，等房产证办完马上过户，最后再给他6万尾款。可是，2012年房产证办下来了，名字竟然是小卓母亲杨老太太的名字，而老人早在1992年就过世了。&&不久前，小卓的两个姐姐认为这套房子是母亲的遗产，弟弟不能擅自主张卖房子，将我们告上法庭。法院最后还是判我们胜诉，认为此次房屋买卖行为合法。可是，我们告厦门市国土资源与房产管理局，认为房屋应该登记在小卓名下的官司，法院却判我们输了，房屋的产权仍然在这个过世20多年的老太太名下。&&现在，我们处于尴尬的境地，房屋买卖行为合法，却无法办理房产过户，拿不到属于我们的房产证。希望通过媒体的帮助，找到解决方案。&&2005年 &&买房 &&28万元买套安置房 房产证迟迟未办好&&郭女士的来电说的到底是怎么一回事呢？记者采访后发现，事情的来龙去脉异常曲折。&&2005年，与女友交往一段时间的林先生打算结婚，家中母亲听说这一消息兴奋不已。&当时母亲经过一个朋友介绍，看中了万寿北里的一套安置房。谈好价格后，就签订合同购买了。&林先生说，当初家中二老买这套房，就是为了让他结婚时作为婚房使用。&&可是，由于是政府新盖的安置房，房产证迟迟未办。林先生也与原房东小卓签订了合同，约定&在通知办理产权15日内办理房屋的一手房产证手续，而一手房产证办好后，在7日内办理二手房过户手续&。待二手房产证办好后，林先生才会将6万元的尾款交给小卓。&&从日起，即双方签订买卖合同之日起，林先生一家便开始等待房产证办理通知。&因为没有房产证，我们一直不敢搬家，连装修都不敢。&林先生说，这一等就是好几年，他的女儿都上幼儿园了，&等不了这么久，只能先结婚，住在爸妈家了。&&&2012年 &&官司 &&苦等七年房产证出炉 却要同时打两个官司&&2012年，苦等了7年的林先生一家终于等到了开发商办理的一手房产证。可是，这本房产证却让他们傻了眼&&上面的产权人竟是已经过世20年的杨老太太。&&&杨老太太是小卓的母亲，在世时两人住在一起。&林先生说，杨老太太早在1992年时就已经过世，而在购买这套安置房前，小卓与母亲长期居住在思明西路一套政府租赁的公屋里。2004年，中南对那一带的房屋进行拆迁，杨老太太就是被拆迁人之一。由于杨老太太已经过世，则由长期使用人小卓代为办理拆迁事宜。&&&小卓拒绝政府的安置，自己贴钱买了一套全新的安置房。&林先生说，这些情况在买房时小卓都有告诉他们，但产权人是杨老太太的名字着实让他们摸不着头脑，&即便是小卓在母亲过世时没去办理更名，那国土房产局在办证的时候，不用核对产权人的情况么？一个过世的老人如何拥有房产？&于是，林先生家将国土房产局告上法庭，要求将产权人更换成小卓的名字。&&然而，就在这起案件审理过程中，小卓的两名姐姐突然出现，称房子为母亲的遗产，林先生与弟弟之间的房屋买卖行为不合法。就这样，林先生既作为原告，又作为被告，频频出现在思明区人民法院的法庭上。&&&我们从来都不知道他还有姐姐，直到法院通知我们开庭时才知道。&林先生无奈地说，更令他头疼的是，作为原卖主的小卓竟在开庭前消失了，&法院甚至还登报找他了，他还是没有出现。&&&林先生说，后来他才知道，小卓卖房的事根本没有告知姐姐，当新的房产证办好后，姐姐以遗产的名义要求房屋过户时才知道弟弟把房子卖掉了，&两姐妹硬说这套房子是母亲的遗产，要求我们退还，我们就这样被告上法庭。&&&2013年 &&判决 &&房屋买卖行为合法 产权人名字也合法&&2013年11月，经历了二审，两场官司都有了最终判决，但结果与林先生一家预想的不太一样。&&在与卓氏姐弟的民事纠纷中，林先生胜诉了。在民事判决书中记载，法院认为小卓为杨老太太生前共同居住人，可以认定为思明西路这套公房的承租人，代为行使安置房申购权。因此，小卓对新买的安置房具有处分权。法院判处林先生与小卓的房屋买卖行为合法，万寿北里的这套安置房归林先生所有。&&但在另一个法庭上，林先生则败诉了，房产证上的产权人依然是那名过世20多年的杨老太太。在行政判决书中，厦门市国土资源与房产管理局称林先生的观点是错误的，因签订拆迁协议时杨老太太已经死亡，拆迁补偿的权利应该由继承人继承。而小卓则是以使用人的身份办理拆迁事宜，不是获得该拆迁房屋的所有权利。因此，法院判林先生败诉。&&而这也意味着，自这两个判决书下达之日起，林先生一家陷入困境&&房屋买卖行为合法，却无法办理房产过户，拿不到属于他们的房产证。&&律师献策 &&必须找到继承人 &&变更产权人信息&&过世20多年的老人竟能拥有一套房子的产权？在这个事件中，国土房产局到底有无过失，林先生一家又该如何处理这件事？带着疑问，记者咨询了福建金海湾律师事务所郑志宁律师。&&郑志宁说，从实际情况来说，国土房产局是做不到一一核对登记人信息的，他们的职责就是明确房屋归属进行登记。因此，在本案中土房局并没有责任。&&郑志宁提到，家中老人过世，继承人有义务主动到相关部门办理信息变更手续，重新登记房产证。&&而对于林先生一家遇到的困境，郑志宁说，事实上，处理的方法非常简单。&这种案件近几年经常会碰到。林先生如果想要得到房产证，则需要小卓向国土房产局出示各类相关手续将该房屋的房产证更改到自己名下，再依据两人的交易合同过户给林先生。&他说，目前最要紧的就是找到小卓本人，才能办理一系列的变更手续。
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