未取得土地使用权证书的土地转让协议是否有效
核心提示：【案情】
韦某与兰某系夫妻，经河池市人民政府批准，两人取得位于河池市金城江区教育社区的一块国有出让私人住宅用地，并办理了该土地的《建
　　【案情】
　　韦某与兰某系夫妻，经河池市人民政府批准，两人取得位于河池市金城江区教育社区的一块国有出让私人住宅用地，并办理了该土地的《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》，但未办理土地使用权证书。日，韦某、兰某与莫某签订《土地使用权转让合同》，合同约定韦某、兰某将该土地以50万元的价格转让给莫某，莫某向韦某、兰某支付了合同定金10万元。后因土地价格上涨，韦某、兰某未按合同约定到国土部门办理该土地的土地使用权证书并过户至莫某名下。莫某起诉至法院请求韦某、兰某双倍返还定金20万元。
　　【争议】
　　韦某、兰某与莫某签订《土地使用权转让合同》是否有效，韦某、兰某是否有义务双倍返还定金20万元给莫某。
　　第一种意见认为，双方签订的《土地使用权转让合同》无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；”本案土地系韦某、兰某以出让方式取得，但未取得土地使用权证书，因此本案《土地使用权转让合同》无效，按无效合同的规定，韦某、兰某只需返还定金10万元给莫某，而无需双倍返还。
　　第二种意见认为，本案《土地使用权转让合同》为有效合同，根据《中华人民共和国》第八十九条的规定，韦某、兰某不履行合同义务，应双倍返还定金给莫某。
　　【评析】
　　笔者赞同第二种观点，本案《土地使用权转让合同》合法有效，韦某、兰某应双倍返还定金给莫某。
　　关于本案《土地使用权转让合同》的效力问题。根据《中华人民共和国》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，作为宅基地转让方的韦某、兰某的确没有取得该宅基地的土地使用权证书，在法律上未产生取得该宅基地土地使用权的法律效力。但根据《》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》［法释（2012）8号］第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的土地使用权转让条件属管理性规范，而非效力性规范。具体到本案，韦某、兰某转让给莫某的土地虽未办理土地使用权证书，但并未导致转让土地的原因行为即本案《土地使用权转让合同》无效。综上，本案原、被告经平等、充分协商后于签订的《宅基地转让协议》系双方的真实意思表示，在双方签订该合同时合同已成立并生效，韦某、兰某履行合同义务，应双倍返还定金20万元给莫某。
相关阅读：个人土地使用权转让协议怎么样才有效
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个人土地使用权转让协议怎么样才有效
提问者：水和雅| 地点：
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您好，对《国有土地使用权出让合同》是从两个方面来进行审核：
(1)国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地行政主管部门。出让合同应由市、县人民政府土地行政主管部门与受让方(申请人)签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同无效；
(2)出让标的只能是经依法批准的国有土地使用权，出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权，签定的出让合同无效。
所以签订的土地使用权转让合同无效。处罚需要查询相关法规。
回答数：1691
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得去相关部门把手续办完才可以哦
回答数：2721
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您好，对《国有土地使用权出让合同》是从两个方面来进行审核：
(1)国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地行政主管部门。出让合同应由市、县人民政府土地行政主管部门与受让方(申请人)签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同无效；
(2)出让标的只能是经依法批准的国有土地使用权，出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权，签定的出让合同无效。该宅基地转让协议有效
当前位置:&&&&&&&&&&&&
该宅基地转让协议有效
中国环境法网
】【】【】
[案情介绍]
王某、沈某均为某城区人。王某系拆迁户，在其现住房的屋后有已领取国有土地使用证书的宅基地一块，并已领取了建房的相关手续，但资金不足，意欲将宅基地转让。沈某系外来户，人口多，急需建房，但苦于无宅基地。日，王某和沈某经人介绍，就转让宅基地事宜达成了书面协议。协议书规定：王某将已领取国有土地使用证书的宅基地一块以5万元的价格转让给沈某，因王某已领取建房执照，故沈某在向王某交付8万元后开始建房。沈某建房完毕后先由王某领取房屋产权证书，然后再和沈某办理房屋产权证书，然后再和沈某办理房地产权证书，然后再和沈某办理房屋产权和土地使用权的变更手续。协议书签订后，沈某出资近16万元于次年6月建成了三上三下楼房及厨房等设施，建成后沈某即入住该楼房。王某在沈某房屋建成后也按约去房产管理部门办理了房屋产权书。但在沈某提出办理房屋产权和土地使用权变更手续时，王某先是找借口进行拖延，后则意欲拒绝。日，王某以自己领有土地使用证和房屋产权证为由，向某法院提起诉讼，要求沈某其享有产权的房屋中迁出。沈某应诉时称，我是以5万元的价格从王某处受让该宅基地的，盖楼房时我全额出资所建，产权应归我。至于土地使用权和房屋产权的变更，只存在一个变更的时间问题。现王某撕毁协议，不按约和我办理房屋产权和土地使用权变更手续，其行为显然违约，请求法院在驳回王某请求事项的同时，反诉要求法院判决王某履行变更房屋产权和土地使用权的义务。
[法律分析]&&&&
王某和沈某所签订的《宅基地转让协议书》不违反国家法律、法规的规定，应认定为有效协议。王某的请求事项应予以驳回，沈某要求王某履行办理房屋产权土地使用权变更手续的反诉请求应予以支持。其理由是：
&&& 1．王某对转让的宅基地享有使用权，该宅基地是国有土地，且是位于城市内的城镇国有土地，因而该宅基地是可以转让的。
&&& 其法律依据是：(1)《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“土地使用权可以依法转让。”(2)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下称条例)第三条规定： “中华人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依据本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”(3) 《条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。”&&&(4) 《条例》第七条规定： “土地使用者出让、转让、出租、抵押、终止土地关系及有关地上建筑物、其他附着物，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理过户手续。”由以上法律、法规的规定可见，城镇国有土地的使用权的土地主体是可以转让其享有使用权的土地的，不需要到土地管理部门办理批准手续，只需要到土地管理部门办理过户手续就可以了。因而，王某向沈某转让该宅基地的行为是合法的、有效的。
&&& 2．最高人民法院《关于使用{中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第九条回答： “法律、法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。” 《条例》没有规定城镇国有土地的转让协议在办理登记手续后生效，故王、沈间的宅基地转让行为有效，无须对该行为进行登记。
&&& 3．《土地管理法实施细则》规定的是土地所有权、使用权的变更自变更登记之日起生效，是规定的土地所有权、使用权的受让主体实际取得受让土地所有权、使用权的时间，是规定的土地所有权、使用权的实际转移时间，并不是规定土地所有权、使用权的转让协议应当进行登记后才发生法律效力，因为签订协议和办理登记手续是两回事，不能混为一谈。
&&& 所以，王某和沈某所签订的宅基地转让协议是合法有效的，并不能因为土地使用权变更手续未履行而将协议认为无效。办理土地使用权变更登记手续和办理房屋产权变更登记手续是一样的，登记行为是双方按约定履行义务而不是协议的生效条件。如果王某拒绝和沈某履行有关变更登记手续，就显然属于违约，人民法院应当依法判令王某履行该项义务，以体现保护诚实信用、公平交易的民事法律原则。
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土地转让合同有效吗
实践中，土地使用权转让是法律允许的。但是不意味着，土地使用权转让合同就一定有效。那么，土地使用权转让合同的效力怎么判断?土地使用权转让合同在什么情形下会无效?今天，小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。土地使用权转让，是指土地使用权人作为转让方，将土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的行为。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。《》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。”《城市》第60条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”在实际的土地使用权交易中，经常存在以下情形：1.在签订转让合同时，转让方未取得出让土地使用权证书;2.合同签订后，当事人一方或双方未办理土地使用权变更登记手续;3.转让方就同一块土地与多个受让方签订转让合同。如果在这几种情形下，双方发生纠纷，那么应如何认定转让合同的效力，又如何确定土地使用权的归属呢?土地转让合同的效力怎么判断?转让方未取得土地使用权证书转让合同的效力第一种观点认为合同无效。《城市房地产管理法》第37条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书……”这种观点认为，上述法律条款是对出让土地使用权转让行为的强制性规定，如果转让方未取得土地使用权证书，则土地使用权不得转让。《》第52条第5项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此转让合同应认定为无效。第二种观点认为合同有效。根据我国民事立法所依据的理论及具体条文，物权变动采取的是债权形式主义的物权变动模式，即债权契约加登记原则。在这种模式下，登记行为与债权合同是相互独立的两个行为，登记行为只是物权取得与转移的证明，其作用是将物权变动的时间界限确定在标的物登记之时，属于合同的履行问题，不是合同的生效要件。这种观点认为：《城市房地产管理法》第37条、第38条是对土地使用权权属变动所作的强制性规定，针对的是登记行为而不是债权合同。如果转让方没有取得土地使用权证书而与受让方订立合同转让土地使用权，行政机关不得办理变更登记手续，其结果是出让方无法履行合同，而合同本身的有效性不受影响。笔者赞同这种观点的理论分析和对法律的解释，但却不同意其结论。以上就是华律网小编为您介绍的“土地转让合同有效吗?土地转让合同的效力怎么判断?”的。通过上文的详细介绍，我们知道，有关土地使用权转让合同的效力的有关问题。在实践中，只要合同内容没有涉及国家的禁止性规定的，都不会影响合同的效力。如果您情况比较复杂，本网站也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行。延伸阅读：
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