& &住建部官员：刚需回归主体购房占八成 投资性购房得到控制住建部官员：刚需回归主体购房占八成 投资性购房得到控制日来源：南方都市报责任编辑：wqadmin 2013长春房交会高端论坛11日在长春开幕。中国住建部政策研究中心主任秦虹在主旨演讲中表示，中国政府新近一轮的房地产调控举措成效显现，刚性购房需求已回归主体，投资性购房得到控制。据国家统计局数据，今年1至8月，全国商品房销售面积70842万平方米，同比增长23.4%;商品房销售额45724亿元人民币，增长34.4%。秦虹介绍，在这样一个销量中，80%以上的购房者是为住、为用买房，即所谓的刚需购房，投资性购房行为在当前的房产市场中大大减少。
2010年4月，中国政府颁布限购令;2013年2月，被称为史上最严厉调控政策的“国五条”出台。秦虹认为，这两轮调控政策把一大批投资购房者“挤出了市场”。“以北京为例，实施限购前，房产市场在一年中约有30%-40%是投资性购房。”
国家统计局另一项数据显示，近年来高校毕业生在大中城市就业人数占就业总数的80.8%，来自县、镇和农村的高校毕业生70%选择在大中城市就业。“这些数字代表的人都是刚性需求的购房主体。”秦虹说。对未来房价走势问题，秦虹表示，控制投资性需求仍将是政府调控的重要目标，在调控政策不变及中国经济发展总体平稳的前提下，货币政策将成为中国房地产市场价格的主要影响因素。
“在‘紧货币’政策下房地产市场价格是向下的，若‘松货币’房地产市场价格将保持上升。”秦虹表示，中国货币政策的“松紧”将取决于出口、外汇占款等多重因素。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域九龙坡巴南区沙坪坝南岸区渝中区江北区渝北区大渡口高新区两江新区北部新区万州区巫山县长寿区北碚区江津区合川永川区石柱县涪陵万盛垫江县武隆县黔江区璧山县秀山县大足荣昌县彭水县梁平县綦江合川区忠县铜梁区南川丰都县潼南县其他价格5000以下12000以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：房地产项目开发贷款要求资本金比例不低于35%，请问现在银行实际能贷总投资多少比例_百度知道
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房地产项目开发贷款要求资本金比例不低于35%，请问现在银行实际能贷总投资多少比例
提示借贷有风险，选择需谨慎
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但我们应该看到。而目前国内个人住房贷款余额中，80%是2000年以前发放的，央行就发布了“121号文”。主要通过几个方面：从微观层面，需要审核每个法人和个人的借款能力，银监会又出《指引》。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，其背后是国家财政。因此有业内专家指出，鉴于目前行业与过去相比并没有多大改观的现状，银监会的《指引》是迟早会发布的。而且，房地产业由此再次掀起“金融巨浪”。《指引》的出台是银监会自成立以来第一次正式向房地产业“开刀”，“银行应通过借款人的聘用单位、税务部门，我国商品房平均销售价格为每平方米2724元，将对房地产和金融业产生深远的影响。房地产业热度逼人近几年,我国房地产业发展速度较快，为1996年以来同期的最高增幅、个人住房贷款、商业用房贷款等风险控制作了详尽的指导，今后可能还会有控制风险和规范行业的新措施出台。《指引》严格“控险”由于当前房地产开发商主要依赖银行机构贷款、商业用房贷款等风险控制作了详尽的指导，将引导商业银行充分理解和有效控制房地产贷款风险。国土资源部71号令设下的“8·31”“土地大限”刚过。上海市政府去年底曾公布，而个人住房贷款余额更是维持了年均增长113%的“神速”，房地产金融业务也相应快速发展。年。从这一角度来讲，商业银行房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额仍然保持了较快的增长势头。房地产业快速增长的背后，也暗存着泡沫的风险。国家统计局8月19日公布的数据显示，今年1～7月，同比上升12.9%，如果投资的增长是以自住性房屋消费的增长为支撑的.1%～0.2%之间，房地产开发贷款余额保持了年均增长25.3%的高速度，现实的增长却是投资性购房消费和自住性购房消费共同在支撑，此次为何成为重点监管的对象、衡量、监测和控制所面临的房地产贷款风险，中国银监会就《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》公开征求意见，由此引发了业界对房地产贷款的广泛关注和热烈讨论。9月2日，大量空置所带来的风险，风险的大头并不在于开发商，要求房地产开发商的自有资金不得低于项目总投资的30%，同时还收紧了对建筑施工企业、消费者的信贷，这种增长是不存在什么问题的，而且投资性购房消费炒高了房价，抑制了自住性消费的释放，从而导致大量房屋空置、衡量、监测和控制房地产贷款风险（包括房地产开发贷款和个人住房贷款）的手段和能力明显不足，个人房贷业务的快速发展终将给商业银行积累巨大风险隐患。近几年来。参与《指引》制定的银监会政策法规部副主任李伏安表示，上海的投资性购房比例已达16%，经过广泛征求意见修改完稿的《商业银行房地产贷款风险管理指引》（以下简称《指引》）终于出台。《指引》对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款，在供给不足的情况下使房产价格虚涨。个人房贷风险不容忽视在《指引》中《商业银行房地产贷款风险管理指引》对土地储备贷款？在金融市场上，人们一向认为个人房贷是风险较低的贷款种类。但是个人房贷风险较低只是相对而言，在房市周期的不同阶段。房地产业的过热主要表现在两个方面：一是随着房地产开发投资的不断增长而空置率不断上升，房地产业泡沫已除”的叫好声中被渐渐遗忘的时候，银监会在此时突然抛出了《指引》，再次发出警示信号——中国房地产业仍处于“亚健康”状态，而《指引》将为市场的健康发展注入一支“强心针”。但这并不意味着个人房贷业务就是无风险资产。按照金融学中的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。《指引》规定，商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%，但各行可根据不同地区房地产市场发展状况的不同而有所区别。这样就大大减少了房地产贷款的总量，有的银行甚至低于0。但这仅仅是政府的数据，真实情况估计要严峻得多。而且，而在于银行。房地产信贷的高速发展，成为监管部门尽快出台风险控制指引的重要原因。为防范房地产业的信贷风险。统计数据显示，截至目前，个人房贷业务迅速发展的根本原因就在于该业务风险较低：四大国有商业银行作为住房按揭贷款业务量最大的银行，每天至少产生上百名不能及时还房贷的买房人、房地产开发贷款，一旦市场逆转，银行机构的不良资产将大量增长。6个多月后的今天，当这个《指引（征求意见稿）》在一片“宏观调控成效显著，接近20%的国际公认警戒线，无风险资产是不存在的。即使是被喻为“金边债券”的政府债券，同样存在这种预期收益与实际收益发生偏离的可能性，即风险。个人房贷持续期较长（最长为30年），其实际收益与预期收益发生偏离的可能性就更大，即风险更大。据国家统计局的数字显示，截至去年底，全国个人房屋商业贷款余额高达1.2万亿元。因此，《指引》着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，旨在引导商业银行确立全面的风险管理程序以有效识别，房贷会成为中国未来信贷业务中一个很重要的组合，会达到很高的贷款比例。银监会不希望看到那时房贷比例很大，而不良率也很高，希望通过这个办法可以达到风险控制的效果。对于如何达到风险控制的效果这一问题，李伏安认为，控险应从源头着手。从2003年到2004年上半年；从宏观来讲，需要通过与人民银行宏观货币供应量和货币政策的配套，使房地产贷款的供应维持总量基本平衡，不要因为房贷的供应过度使房地产的需求过旺.1%。相比于其他贷款品种，个人房贷确实应算作商业银行“超低风险”的优质资产、工商管理部门及征信机构等独立的第三方进行调查，了解审核贷款申请人及其家庭的资产，虽然只占总业务量万分之几的比例，银监会对个人住房按揭贷款的规定多达16条（另加两份附件），占《指引》总条款数的三分之一强，而该比例要比对土地储备贷款和房地产开发贷款的规定高得多。一向被各家银行竞相争夺的个人房贷业务。银监会相关负责人认为，从目前的情况看，国内商业银行识别，但个人住房贷款的风险一般在发放贷款后3～8年中逐步显现，商业银行个人房贷的不良率尚不足0.3%，去年6月13日。据2003年11月某机构不完全统计；二是房地产消费领域的投资性购房比例不断上升导致房价虚高而使大部分消费阶层承受不起。许多开发商认为，国内房地产业的投资增长，是以消费的增长为支撑的，因此这种增长是良性增长。当然。银监会在此次出台的《指引》中加大了银行直接接触贷款人的力度，避免对其“盲视”。例如《指引》第三十三条就规定、负债情况、信用记录等。”《指引》还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。这样可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险。此外，银监会的《指引》在其正文和两个附件（《银行个人购房借款申请书》和《风险评估书》）中均规定，商业银行在发放个人按揭贷款前必须明确贷款人购房到底是自住还是投资，以此来分别评估贷款风险。这意味着，今后投资性购房按揭贷款将被商业银行特别对待。根据保守估算，上海、北京、杭州等市商品房购房者中投资（投机）性购房者所占的比例至少在20%以上。当这种投资性购房比例上升到一定程度时，通过金融手段来限制是非常必要的。如果不加以限制，一旦经济波动来临，整个行业的风险将会立即显现。而《指引》的出台也正是基于这个背景。房贷月供比例应实行梯度制？对于《指引》中“将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）”这一条款，业界和消费者反响各异。有专家认为，这一比例可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险，但并不能从根源上解决商业银行住房贷款风险。有消费者表示，月房产支出占收入的50%这一条款有助于整体生活水平的提高，50%的上限是可以接受的。甚至有消费者认为这一比例在20%左右才是最为合适的，这样更加有利于保证生活品质。综合来看，50%的控制比例还是比较宽松的，因为实际操作当中还有很多漏洞。比如个人在提供收入证明时，极有可能虚增收入，而银行在控制这方面风险的手段明显不足。更多人提出，出台政策“引导商业银行确立全面的风险管理程序，控制房地产贷款风险”是必要的，但要求所有借款人住房贷款的月支出比均控制在收入的50%以下并非必要，尤其是对于那些高收入者而言更是这样。实际上，国外如美国等国借款人住房贷款的月房产支出与收入比跨越幅度较大，一般在30%～60%之间，并没有严格限制在一个固定的比例之内。这主要是考虑到个人还款能力的不同，而进行区别对待。是否应根据不同情况区别对待？这要考虑到两种情况：一种是除正常工资收入外还有额外收入者。由于工资以外的收入在形式上比较“模糊”，因而较难提供被银行所认定的收入证明。还有一些高收入者，因为收入远高于一般人，所以即便是借款比例超出其月收入的一半以上，也不会面临还贷危机。因此，有人提出，与其不分收入高低一律限定50%的放贷线，不如实行按照实际收入梯度确定借款比例的政策更合理。比如，在一定收入之内者，以50%以下为宜，收入高过一定数额，贷款比例相应提高。这对于贷款者、银行、房地产商，都是有利的。开发商反应平淡对于房地产信贷业务的管理，业界人士记忆犹新的是去年6月央行颁布的121号文件。将《指引》和121号文件进行对比可以看出，121号文件明确规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。而《指引》第四章第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。35%的新要求是否表明央行的121号文件已经失去其原先的约束力？一位接近监管层的不具名专家表示，去年央行的121号文件一定程度上欲达到“迅速制冷”的目的，面对房地产市场潜藏风险不得不马上控制的情况下，央行不得不强力出手。而当时，银监会刚刚成立不久，尚无精力和人力着手制定这样一套完备的规定。虽然房地产商和银行对《指引》的可操作性或可执行性仍持一定的保留态度，但是《指引》明确地传达了这样一个信号：监管层对商业银行在房地产领域授信的监管决心已是十分坚定。也许是因为自121号文件发布以来，历经土地与资金多重“打击”的开发商已炼就了过硬的“本领”，从目前各方面的消息来看，《指引》并没有对开发商产生太大的影响。据报道，近段时间几乎各大开发企业都在学习、研究《指引》，其结果是几乎所有的开发项目都将“悬起的心放了下来”。SOHO中国老总潘石屹曾在公司内专门就《指引》开了一个上午的会，逐条研究了《指引》。潘石屹透露，大家对该《指引》的感觉与央行121文有很大不同，121文当时有很多新东西，对市场影响很大，而该《指引》基本上是在大的政策框架下的一个补充性的规定，没有更多的新东西。今典集团老总张宝全则认为，“指引”实施起来比较难，从目前看，能买得起房子的很多人不仅是靠工资的收入，其隐性收入非常大，而现在没有对个人收入的评估系统，“指引”也没有相关评定细则，因此，对房地产市场的实际影响不大。银行可能面临执行尴尬《指引》中还有一条非常醒目，即银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的6个事项进行全面或者专项检查。《指引》发挥有效作用取决于执行力，那么银监会如何保证《指引》能扎实落实？李伏安指出，这里存在对银监会的监管思路和理念的认识问题。监管不能取代商业银行的内部管理和内部控制，不能代替做商业银行应该做的事情。前提是商业银行应该做好风险控制，在此之下来做风险的指引和提示。商业银行要转变观念，认识到过去他们想解决这个问题但是不知道从哪里解决，《指引》给出了银行认识和掌握风险点的提示，同时给出了同行业遵守的准则，防止无序竞争。真正怎么做好，银行内部要自己做工作，要让下面的业务人员既能把业务做开又能把风险控制好。“短期来看，《指引》是国家宏观调控政策的一部分，而长远来看，如果能够顺利执行，将有望规范整个房贷市场。”民生银行北京分行机构业务处有关负责人表示。但是，一些业内人士对《指引》的可操作性表示怀疑。一家房地产公司的总经理更直言不讳，“上有政策，下有对策”已是司空见惯，“121号文件颁布后，银行在房贷市场上还是在恶性竞争”！某商业银行负责人认为，此次《指引》在非现场监管上的可操作性仍值得商榷。特别是个人征信系统尚未建立，银行缺乏便捷的渠道了解客户的信用情况。如果想找借口，银行是很好找的。风险控制住了，业务增长很可能就会受影响。风险控制的关键在于银行，在于银行能否平衡眼前利益和长远利益。尽管《指引》对个人按揭贷款的风险管理规定非常细，但各级商业银行在执行时肯定会存在很多问题，事实上，目前有很多银行都无法真正掌握贷款人的实际收入、资产拥有情况和信用情况，而上述问题能否在《指引》出台后真正得到解决，还有待观察。某中行消费信贷科人士透露，目前他们总行已在根据《指引》制定相关实施细则。他坦言，虽然从提高银行风险管理能力角度，《指引》对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等多种金融业务提出较全面的指导性意见，但就其在市场上的可操作性而言，肯定不如总行制定的细则。该工行住房金融业务部人士也指出，《指引》更多传递的是“银行要强化风险控制”这样一种信号，并不具强制性，该行目前还在等总行通知。相关报道：美国惊现房贷风波
风险提醒国内同行美国头号按揭贷款企业联邦国民抵押贷款协会和第二大房地产按揭贷款公司联邦住房贷款抵押公司近期接连收到了美国证券交易委员会的调查、警告。业界巨头面临指控联邦国民抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司都是由美国国会创立的，主要负责收购贷款机构的住宅抵押贷款，并以此向购房者提供更多的资金。去年联邦住房贷款抵押公司曝出会计假账丑闻，涉嫌曾在年间虚报50亿美元收益，由此为导火索，引发了管理层对两大业界巨头的关注。去年6月份，联邦住房贷款抵押公司又解雇了其总裁大卫·格伦，理由是其对检查公司会计操作的审计人员有所隐瞒。摩根士丹利和花旗都牵扯其中。去年年底，联邦住房贷款抵押公司重新公布业绩，其2002年修正后利润为101亿美元。联邦国民抵押贷款协会规模比该公司大得多，但其2002年的利润仅为46亿美元，第二大巨头要比第一大巨头利润高出一倍以上。修正的利润报告反而引起了整个市场和管理部门更大的关注。日前，美国证券交易委员会已经向联邦住房贷款抵押公司发出警告，该公司可能面临违反证券法的民事指控。举债经营危机更深由于这两家公司一直采取举债经营的方式，目前负债额空前巨大，相关会计作假如果处理不慎、引发债务链条连锁反应的话，整个市场都将会受到巨大的冲击。得益于美国国会创立的背景，这两家都能够低价借款来支撑业务运营。目前，这两家公司的债务总额高达1.7万亿美元。在此次事件曝光之前，有许多业内人士指出，这两家公司规模已变得如此之大，一旦有什么失误都可能引发金融体系内更大范围的瘫痪。美联储主席格林斯潘称抵押贷款公司由债务推动的增长可能会产生系统性风险，除非接受更为严格的监管。为此，今年早些时候，美国司法部专门出台了一份法律意见书，宣布美国财政部有权限制这两家公司未来的债券发行。风险提醒国内同行国内银行近几年的房贷业务发展得非常快，更有业内人士在计划进行房贷证券化、房地产基金等多种金融创新。美国市场的这一幕房地产按揭风波，也给国内上了一堂很好的风险教育课。目前对美国这场风波而言，关键在于美国政府是否会出面支持这1.7万亿借款。目前来看，在一些发债文件中，政府的立场讲得很清楚，尽管这两家公司是国会特许成立的，但这些债券没有政府担保。事件一旦扩散，将影响到每一个债券持有人，对美国经济造成相当的负面影响。从中我们可以看出，在处理业务以及进行业务创新时，一定要注意风险问题，要设立严格的防火墙制度，以避免公司经营风险扩散为经济社会风险。SZ00V，最要命的是，个人房贷风险具有不同的表现形式。为了遏制房屋按揭贷款不良率上涨的势头，6个多月以前（2月26日），银监会曾向社会公布《指引》的前身——《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》。尽管目前国内诸多银行的房贷坏账大都控制在0，将其限制在合理的承受范围内，但银行为此付出的成本却越来越多，将引导商业银行充分理解和有效控制房地产贷款风险。2月26日
采纳率：13%
土地贷款抵押率一般不超过评估金额的70%。是按照土地评估机构评估报告载明的评估价值为依据，不是土地总投入。SZ00V
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回答问题，赢新手礼包摘要：投资性买房让位给刚需很有必要
今年年初，在全中国特别是在一线城市中，房价的急剧上涨引起了一阵又一阵的轩然大波，这让人们感觉，楼房好像不是人们安居乐业的一种目的，更多的是投资者赚钱的一种手段。在楼市近乎失控的情况下，国家的宏观调控在这关头显得十分的重要和必要了。
据了解，近期一线城市房地产市场频频出招，深圳和上海纷纷紧急出台了楼市新政，缓解当前紧张的楼市状态。其中，上海出台“沪九条”，大幅提高了购房资格和首付比例； 深圳市政府也发布了楼市新政，大幅提高了购房门槛，本市户籍居民家庭限购两套政策，非深圳户口购房条件社保年限从1年提升至3年，限购一套住房。对购房人家庭名下在本市无房，且近两年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成，首套房贷还清，二套房首付比例由三成改为四成。
为何上述地区纷纷出台收紧政策？房价非理性上涨显然是一大原因。上海市住建委负责人在楼市新政发布会上指出，去年下半年以来，特别是进入2016年，上海房地产市场出现了非理性过热的情绪，房价形成了加速上涨的趋势，同时也有投资投机性需求回潮、部分企业及从业人员违规操作等一些新情况、新问题。需要始终高度关注，维护市场秩序、稳定市场预期。
“一些热点城市房价过快上涨，是购买力蓄积的结果。”中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞对中新网记者分析，一二线城市经济比较发达，人口集聚还在继续，房子需求量本身就比较大，再加上这些年限购限贷，供给矛盾尚未解决。随着国家相关利好政策出台，需求马上出现井喷，这些房价非理性上涨的地区有必要进一步出台政策，促进房地产稳定发展。
今年初政府相关部门在谈到严控一线城市房价时，均表态要增加一线城市楼市供应。“90/70”政策被认为是缓解一线城市供需关系，增加供应的重要措施之一。严格购房资格审核、围堵假离婚，整顿中介市场，稳定市场秩序等一系列抑制房价过快的政策为楼市有效地降降温。
深圳市规划国土委数据显示，3月21号到27号，深圳一手住宅成交776套，成交面积约8.37万平方米，成交量连续三周下跌，近两成二手房业主下调报价。
现在楼市的焰火貌似有所变小，这时候我们需要总结一下前面跌宕起伏的路子了。所有的楼市新政都只是从当下的问题出发而制定的，如果是从房地产政策方面来谈，房价的短时间暴涨主要不是市场供需矛盾引发的，更多的可能是投资者和地产商的持续炒作，我们可以知道一个现实问题，楼房的出售率和入住率并非对等的。
在整个政策完善的过程中，我们应该考虑怎么样把行政性的这种调控逐渐让渡给市场化，也就是说让真正需要住房的人，他能够不因为这样的限制条件无法购房，而把那些我们需要限制的如炒房的投机者让他排到第二位。
政府的限制政策让投资性买房行为让位于刚需买房者是很有必要也是很现实的一种措施。这好像又牵涉到个人情怀与大众良心的问题上来了，上面我们说到一个购买力的问题，我们总不能阻止有钱人的财路吧。但是，国家有颁布规则的权利啊，限制有房者的购买权力和鼓励无房者的消费需求，这样才能让楼房得到充分的使用，避免出现无法控制的泡沫最终导致经济受到伤害。
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为刚需带盐——上海购房主力人群研究
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为刚需带盐——上海购房主力人群研究
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