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法拍房便宜 买这种房子有风险吗？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
看着一路走高，很多朋友想尽快“上车”，但有些人因为社保问题被挡在门外，不具备买房的资格。这种时候，有一种法拍房可能会被购房者们注意到。据说，法拍房，价格比市场价还低。情况真的是这样吗？购买法拍房存在哪些风险？ 一、什么是法拍房？ 法拍房一般是因债权债务纠纷或其他原因被强制拍卖的，需要通过竞拍的方式获得产权的一些房子。来源主要有四种：违约产生、民间借贷违约产生、司法没收、无主房产。 二、法拍房的优点 1、不限购 法拍房是否限购，每个城市的规定不同。目前京沪等城市大多数法拍房是不限购的，建议购买之前前往交易核心咨询台核实具体情况。 2、价格低 法拍房起拍价低，一般只有市场价的8成左右。如果第1次流拍，二次拍卖起拍价还会再降低20%的售价。通常情况下，法拍房价格比市价低出10%-20%左右。不过，拍卖本身价高者得，价格变数很大。 三、法拍房的风险 1、只能全款买 法拍房资金要求较高，拍卖前先交保证金，一般为起拍价的10%左右。如果竞拍成功，要在10-15个工作日内（具体看约定）交齐全部房款，否则房子不仅会被收回，保证金还会作为没收。 2、可能无法 拍卖房的房主往往涉及债务问题，房子可能已被抵押，甚至多次抵押。按规定，法拍房后续所有风险均由买受人承担，如果不能解押，被抵押的房子无法过户。 3、可能住不进去 法院拍卖的是产权，不包括使用权，如果房子已被占用，法院一般是不负责清场的。如果房子已有租客，按照买卖不破租赁的原则，在租约期限内将无法入住。如果原房主拒不挪窝，购房者想收回房产也会比较麻烦。 在这里普及2个概念，参与拍卖前要辨认清楚： 交吉拍卖：不但保证帮助过户还负责空房交付。 不交吉拍卖：只管竞买人拍付清购房款后，协助办理过户手续，和其他纠纷，由竞买人自己处理。 4、有其它额外损失 竞拍销售意味着购房者接受房子的全部现状。如果房子产权存在瑕疵，比如拖欠水电、未交、、违规搭建等等，购房者需要为此承担责任。 购买法拍房确实存在“捡漏”可能性，但风险也不少，建议前期做好调研，将房子可能存在的风险一一排除。拍卖前设定一个心理价位，一旦超过就放弃，防止一时头脑发热、冲动举牌。
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最近全国各地房价迅猛上涨，特别是央行在13日公布的7月份金融数据中显示，整个7月人民币贷款只增加了4636亿元，而住户贷款就增加4575亿元，占比高达98.7%。
2016年8月以来，苏州、南京等地陆续都传出了住宅限购消息。而上海、北京等地也一度传出商住房限购消息。7、8月，杭州的各个区域再度上演“面粉贵过面包”的神奇现象。全国各地的房价愈发坚挺，且房企拿地热情持续高涨。在这百废房兴，房地产包场的大好形势下，大家再也按捺不住自己购房的冲动。考虑到腰包的实际情况，房产的司法拍卖就成为众人所关注的另一片战场。
因笔者对房产比较关注，也有不少在房地产圈的朋友，我也曾有幸参与其中。今天趁这机会给大家强行科普一波司法拍卖房产，以求大家在财富升值的路上能更进一步。
一、什么是房产网络司法拍卖
众所周知，“执行难”是长期困扰法院发展的一个老大难问题，而执法难最困难的地方就在于执行人的财产很难变现，导致申请执行人一直无法获得自己的权益。在最高人民法院给中央的《关于解决“执行难”问题的报告》中，“执行难”被形象地概括为：“被执行人难找，被执行财产难寻，协助执行人难求，应执行财产难动”。其中第4点很好的说明了应执行财产变现难的现状。
自2002年左右开始，所有法院的被执行财产均需要拍卖，一般通过拍卖行等方式来进行。通过拍卖行拍卖的缺点是信息不透明公开，仅非常狭小的关系人群能获得消息来源。在拍卖过程容易操纵，几个人一围标基本就没有别人什么事情了。另外，拍卖行也不是慈善机构，在执行过程中，往往需要买方承担的司法拍卖中的佣金极高，无法实现被处置财产的价值最大化，进而实现当事人利益的最大化。即便是在日，针对司法拍卖中佣金高的问题，浙江省高院下调了最高法院规定的拍卖佣金上限，并规定了最高限额。仍无法有效的解决以上的问题。为提高司法拍卖的成功率，日，浙江法院首次在淘宝网上举行网络司法拍卖。该模式优点在于：
1、信息公开，原先法院哪些在卖东西，在卖啥，大家都没有渠道了解。
2、基于原有的淘宝账号，无需为了一次拍卖再注册，再信息认证，再绑卡……
3、基于淘宝会员众多，信息传播广度不成问题。
4、 竞买人谁都不认识谁，串不了标，也围不了标，杜绝了围标串标的问题；
5、拍卖效率提高、竞价更为充分。利用互联网平台实施拍卖，避免了以往的委托拍卖中所耗用的过长周期，大大提高了拍卖的效率。
6、零佣金，减少了执行成本。多少拍卖公司对此深恶痛绝，一直想想法设法闹事啊。
而对于想买的人，最大的馅饼在于以下一些：
1、价格方面确有优势。笔者的一个朋友就曾以420万的价格买到了市场价560万的房子。大家在买之前也都可以对比下当地的成交价和市场上的二手房价格，了解下价格空间，才能根据价格差来进行规划。
2、信息透明，无论是拍卖物品的相关信息，相关证件等，在拍卖页面中一一公示。另外拍卖的信息根据拍卖情况随时更新，利用互联网技术较好的规避了一些暗箱操作的可能性。
3、相关流程清晰，司法拍卖对于一些不熟悉拍卖过程的小白而言，就如同一个黑洞，总觉得背后有繁复的规则，网拍过程中整个拍卖过程更加的清晰，何种阶段需要做什么都非常的明确。
4、在大部分房源可贷款。凡在信息界面上标注可贷款的都是可以贷款，是否支持公积金都会有说明。
5、对于一些限购的城市，如上海等，司法拍卖的房子是不限购的。对于一些想买多套的人就提供了一个得偿所望的机会。
虽然网络司法拍卖好处多多，在司法拍卖网络化的过程中也并非一帆风顺，从日开始，被抢了蛋糕的中国拍卖行业协会直接向浙江省高院“开炮”。其发表声明称，浙江省高院联合淘宝网推出网络司法拍卖活动的做法，不符合拍卖法律法规。直到日，新修订的《民事诉讼法》才规定，法院可以自主开展网络拍卖。这一年网络司法拍卖越办越完善，截止到2016年2月，全国已有28个省区市超过1200家法院入驻淘宝网司法拍卖平台，成功处置涉诉资产标的物总金额约1200亿元。今年前段时间（8月3日）最新出台的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，进一步规范了网络司法拍卖，使得网络司法拍卖能起到更好的作用，很多专家也对此进行了解读。这个有机会我们再展开来讲讲，对司法拍卖感兴趣的可以先行了解下，简而言之，就是更加规范了。
二、司法拍卖注意要点
1、拍卖价格
拍卖当然最关注的首先是价格。
首先是评估价，对拟拍卖的财产，人民法院都是委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。实际操作中，评估公司评估费用往往是基于评估物价值。所以你们懂的，评估的价格实际上是有水分的，不要按此来指导竞拍。
起拍价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；但每次流拍的，下一次拍卖时，价格最高下调比例不能超过上次拍卖保留价（即流拍价）的20%。下调比例由法院定，被执行人无异议即可。对于不动产而言，法院可拍卖三次。
所以单从拍卖价格看，拍卖的价格和市场价格还是有很大的升值空间的。从这个角度来看，司法拍卖无疑是个大馅饼。
一套房子在拍卖时的房产价格
相同小区，相同户型的二手房价格
在现实情况中，有很多的操作方法。比如首次拍卖基本在9折左右，首拍大家基本都很默契地让它流拍，然后再二拍，降10%~20%左右，再流拍，再降 10%~20%左右，进入三拍，这个时候就不要错过了，都相互抢起来吧。基于这种默契大家实现了利益最大化。
所以看到多次拍卖的房源，大家可以重点关注关注，因为它的价格往往已经被压了20%以上。当然，也要了解清楚流拍的原因，如果是房子本身有一些问题，也可能会带来流拍的结果。
另外价格方面需要注意的是，根据新出的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，不再设置保留价，一人报名一人出价即可成交，这对购买者来说，也算是个利好。
2、限购的问题
虽然对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题，国家层面没有明确的规定，但目前全国在房屋管理的实际操作中，对于司法拍卖的房屋，确实不受限购的限制，能够办 理过户手续。当法院出具了《裁决书》和《协助执行通知书》后，司法拍卖房办理过户手续基本没有问题。换言之，司法拍卖房在实践中并不属于限购范围，这又是个大馅饼，在限购城市想买房那叫一个难啊，司法拍卖剑走偏锋，也能避开限购政策，购置到自己想要的房子。当然，按照法院的要求，购买法拍房必须一次交付全款，不能贷款。
可能主要的原因也在于：现在拍卖房屋都在通过淘宝司法拍卖交易平台发布、出价，使得交易的可视面贯通了全国，也使得对竞拍人资格的审核变成了不可行。淘宝网上进 行的司法拍卖面向的是全社会，其它不执行限购的城市可以竞买、过户，上海竞买人一旦竞买成功却因限购无法过户，会导致畅通的流程中出现死节点。
当然，虽然说司法拍卖的财产是不受限购政策影响的，但具体情形还是应当在参与拍卖前去咨询下执行法院网拍对接人员，如果限购的话在拍卖页面上一般也会有说明。
3、手续是否完备齐全的问题
房 屋的产权状况是否有问题，三证有没有办好，按揭是否还清，当前的实际居住情况如何？有没有清场？有没有被抵押出去、有没有出租出去、有没有重复抵押、有没 有被注册为某个公司的办公地点、房主人登记的姓名与被执行人是否一致、房屋现在是否有人居住等等。有很多有纠纷的买下来会有很多麻烦，倒不是说这样的房子 不能买，而是要提前弄清楚，然后考衡量拍卖价格是否合适时需要考虑进去。
具体房子的这些内容在淘宝司法拍卖的详情页都会有所陈述，大家要留意分辨。如果在页面上没有提及，也可以向对接的法官进行沟通了解。
特别是有些房子司法拍卖成功，并且也顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。反馈到法院，法院也以还有人居住不予以强制执行。另外，法拍房 还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需 的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。所以在司法实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，是往往不予执 行。
笔者的建议是当你对该房感兴趣时，一定要到现场去踩踩点，敲敲门，左邻右舍询问下，看看是否还有人居住，是否已经清场。对于还未清场的还是要慎重再慎重。
4、房产欠费问题
欠费主要是水电气费和物业费。在了解是否具备购买条件后，重点关注拍卖房屋是否存在欠费问题。购买拍卖房屋，一定要提前到现场实地考察，了解项目是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费的情况。
现在的司法拍卖都还是非常透明的，我指的是长三角这一带，其它的没参与过，没有发言权。象物业费、水电气等欠费情况都会在该房产的详细信息中列明，并精确到分。所以你在评估该房子是否该购买时，也需要将欠费部分纳入到成本范畴中进行考虑。
5、是否有租房备案
特意把租房备案单独拿出来说，上了这个当的人实在太多了。根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。
网上有很多这样的坑爹例子，比如今年1月份，张先生通过司法拍卖购得宝安区某房。3月份，张先生从法院拿到了《执行裁定书》等文件，不过资料中却包含一份 “租房合同”，承租方两名人士在房屋内居住，自称已经住了两年多了，其老板是房屋原业主的债主，老板签订租赁合同时“一次性付给了出租方90万元租金”……张先生说最初自己是在深圳市土地房产交易中心看到该房产拍卖信息，当时拍卖信息上确有“租约”二字，不过没想到的是，租约竟会长达15年。其称， 租赁合同载明租金按月支付，一次性付了90万不合常理，并且租约一般是签一年，最长不过三年，该房产一下多出了15年租约，这种情况要么你就出钱摆平，要么就等租约期满，没有什么好的办法。
6、税费问题
司法拍卖交税的特殊性在于，上下家税费由买受人一人承担。用脚趾头想都知道法院或者拍卖行不可能给你交税。而且纳税有一个很重要的特征——必须当场全额缴纳。
对 于这个税费均由买受人承担，其实也很好理解。其原因在于司法拍卖的房屋中大多数被执行人也就是原房主已经无力偿债，或已外逃下落不明。因此在司法拍卖中惯 例就是由拍卖成交人全额交付所以过户相关费用，该条款也都在拍卖时载明，一般没有出过很大的争议。但如果房屋本身价值超过被执行金额营业税等出卖人费用肯 定被执行人出，如果不足额只能由购房人出。
不同地区税费减免等政策也有所不同。房子过户也就契税，营业税和所得税，这几个是大头。但这些税都是按评估价格来计算的，我举个例子，你这套房子50万元， 但评估价格在100万元的话，如果契税按1.5个点，营业税按5.5个点计算的话，虽然税率只有7%，但基数按100万元来算的话是7万元，折到你50万 元的房价上那就达到14%的费率了。
笔者就有个朋友通过司法拍卖，前段时间其他手续终于在法院办理好了，开开心心的去房管所过户，到那一看傻了眼，一套50W的房子，杂七杂八的费用加上去过户 费竟然高达20%？还全部要买家出，这个价格已经超过本镇周边新开盘或者已经建好在售的房子房价了，本来拍卖就是全款支付不能贷款，因为便宜而购买，这样 一来交这么高的过户费，简直比贵的还贵！
网 上也有很多类似的例子，如王先生通过司法拍卖拍得一套住宅，成交价150万，面积100平方米，此房屋原系某公司所有，该公司于2004年购入，价格60 万，从未交纳过房产税。在王先生办理过户手续时被要求交税，经咨询国税和地税部门，需要交纳各种税收近50万。坑有多大，大家可想而知。所以，大家别光看 司法拍卖的房子便宜就跃跃欲试想出手啊，一定要算清楚，这个世界还是馅饼与陷阱共存的。
对了，搞不清楚时，大家就记得，司法拍卖的价格，说白了就是法院最终要拿到的数，其余产生的费用都由买方担，记住这点就行了。
7.能否贷款的问题
司法拍卖支持贷款，这也是为了降低了群众参与司法拍卖房产的门槛，既满足了竞买人的融资需求，又提升了法院的执行工作质效，还有利于银行提高不良资产处置效率。
需要竞拍人注意的是，别等拍下来再去找银行！需申请贷款的，在司法拍卖公告发布10日内可向银行提出申请。一旦申请被批准，竞买人竞拍成功后，只要在规定时间向法院交付首付款，法院就会出具成交确认书送到银行，有银行和购买人办理过户和抵押手续，银行则会在指定限期内将余款打到法院账户上。
右上角有可贷款标记的，方为可以贷款项目。在项目信息中也会注明贷款提供的银行及联系方式，可在拍卖前先行联系了解情况。
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法拍房司法拍卖
法拍房司法拍卖
今日搜狐热点什么是法拍房？买法拍房有什么要注意的地方？
闲鱼司法拍卖平台“惊现”一套170平方米的北京二环金融街附近的丰汇园小区房产，起拍价为1964万元。不到二十分钟便引来6位竞拍人。据房产中介人介绍，丰汇园小区目前均价在20万-22万元/平方米。
相关司法人士表示，参与拍卖房产交易存在一定的风险。参与竞拍前首先应确认是否具有购房资格；同时法院拍卖的房屋往往需要一次性付款，应提前做好资金准备。事实上，拍卖房一向被认为要比市场流通的商品房便宜，尤其在深圳等一线城市，在房价居高不下的背景下，部分购房者也会舍弃主流的买房渠道，而考虑买拍卖房。然而，购买拍卖房也很容易“踩雷”，哪些坑要注意躲避？购买拍卖房跟购买普通商品房有哪些区别？1.拍卖房的价格一般低于正常的市场价格。根据相关法律规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，在第一次拍卖时，保留价不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。一般而言，拍卖房在价格上比较低廉，成交价普遍比市场上同地段、同品质的房产低，有时由于房产拍卖现场经常会出现互相叫价，使最终房价高于市场价格的情况也时有发生。2.司法拍卖也会受限购政策的限制。有些人认为，司法拍卖不受限购限制，各地情况不一样。目前不少法院系统的拍卖都是委托给专业公司进行，法院作为委托人根本没有能力审查竞买人的资质；在此情况下，有些法院所采取的作法是，在发布拍卖公告时，就明确标注凡参加竞买房产的竞买人均需符合当地限购政策规定，因该政策导致的后果由买受人自行承担，委托人及拍卖人不承担任何责任。3.拍卖房往往不能办理按揭贷款。在法院主导的拍卖中，大部分情况下，购房者必须一次性交付付款，不能按揭贷款，只有对于本身资质较好的客户，才有可能供贷款支持。如果银行贷款批不下来，会导致保证金被没收。买拍卖房有哪些风险要注意？1.存在产权争议问题。如果房产存在借名购房的代持关系，实际产权人向法院提出执行异议之诉，尽管最后可能法院不一定会支持实际产权人的请求，但是会占用购买人的资金和时间，增加了买受人的成本，最终还可能会拖延买受人的过户时间。2.拍卖的房产存在长期租赁合同。现在民间借贷中，债权人往往会要求借款人签订空白的租赁合同或是长期的租赁合同，以保证在债务存续期间，房产不被处分，若拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，买受人取得房屋所有权后，也不能对抗租客的租赁权，即使取得了房屋的所有权，也无法实际入住。很显然这种做法的出租人和承租人主观上存在是恶意，买受人可以向法院申请主张租赁合同无效。但实践中，要证明出租人和承租人存在主观上的恶意是比较困难。3.房产存在抵押。在此情况下，抵押权人对拍卖房产主张权利，买受人将陷入纠纷。如果存在无法提前解除的抵押，那会很麻烦。因为解除抵押登记受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，如果银行不同意提前解除抵押权，或者为他人设定的抵押担保，而债务人不愿意提前清偿，则解除抵押也存在问题，又比如卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。4.房屋属于违法建筑或存在其他瑕疵。房屋如果属于违法建筑，或房屋实际面积与产权面积不一致或存在质量问题等情况，买受人在短暂的现场看房的时间内，可能无法发现房屋存在的隐蔽的瑕疵。由于法院拍卖的房屋，强调现房现状拍卖，对于房屋的状况，仅能依据竞买人现场短暂地看房。买受人购得房屋后，若发现房屋存在以上问题，买受人只能自己承担这个不利的法律后果。5.实际居住人拒绝搬迁，入住难。买受人成功拍得房产，也办理了过户手续高高兴兴准备入住时，实际居住人拒绝搬迁，无法入住。在此情况下，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。6.欠缴税费风险。部分被拍卖的房屋，可能存在拖欠水电费、物业费、土地使用费及滞纳金等费用的情况，这部分费用算下来也可能是一笔不小的数目，如果买受人在竞买前，没有了解清楚的话，需要买受人自行承担。有些拍卖公司的拍卖规则还明确规定一切过户税、费（含应由卖方支付的税、费）均由买受人负担。购房者怎么才能避开雷区？1.购买法拍卖房前应先调查清楚。尤其是该房产是否已取得房产证、是否被查封；还应审查受托拍卖人是否取得了合法有效的授权委托，房屋是否存在抵押权或房屋租约。同时，需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。在拍卖前，对房屋成交价大概的价格区间做到心中有数。2.了解是否存在抵押债权。要想了解拟拍卖房产之上是否存在抵押债权，一般可向拍卖的组织者及房产所在地房地产权登记机关了解是否存在抵押债权，有无办理抵押登记。3.获知拍卖房具体欠费情况。可通过相关房产拍卖公告或看拍卖的委托人所披露的信息；此外，也可自行或委托律师等社会服务机构从业人员进行调查。4.避免因自身原因造成违约。遵循有关拍卖的法律规定，避免因自身原因造成违约，所交定金被没收并赔偿相关权利人的损失情形的发生。法院拍卖的小产权房究竟能不能买？“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。其次，小产权房并不等于违法建筑，一般情况下，违法建筑指的是没有取得建设工程规划许可证，或虽已取得建设工程规划许可证，却未按照许可施工所建的工程，在有些地方村委利用集体土地所兴建的统建楼也是领取了绿本房地产证的。第三，小产权房的存在有其合理性，小产权房也是有一定使用价值的，小产权房进行司法拍卖也是常见的现象，但是该拍卖的小产权房是否系违法建筑，以及能否实际交付由竞买占有使用，在将来能否办理产权登记，都要视情况而论，不能一概而论。
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