北京二手房价格走势如何？北京5月成交量创下27个月的最低点-闽南网
北京二手房价格走势如何？北京5月成交量创下27个月的最低点
来源:北京商报
　　北京二手房价格走势如何？北京5月成交量创下27个月的最低点
&　　距离最严调控已近3个月的时间，从市场数据来看，北京楼市呈现量价齐跌的态势。5月，北京二手房市场成交10801套，这一数值也是最近27个月的最低点。此外，北京二手房均价已连续两个月出现下调，具体来看，多个区域的千万级二手房，降价幅度甚至超过200万元。业内认为，调控政策的效果在5月进一步深化，市场降温导致业主预期开始扭转，供需矛盾明显缓和，加上信贷政策的进一步收紧，预计未来北京二手房市场仍将保持低温运行。
&　　成交低迷
&　　&以前基本每天都会有新增客户，现在一周的时间能新增一两个客户就很不错了。&朝阳区劲松一家中介门店经纪人小王感慨道，一方面新增客户大幅减少，另一方面，客户的成交周期明显变长，导致成交量很难上去。
&　　5月初，小王通过门店接待了一位购房者，在一个月的时间里，先后带该客户看房4次，不仅是劲松区域的房屋，连临近区域甚至四环附近的同类型房屋都去看过，该客户也看上了其中几套房屋，但是客户仍然犹豫不决，迟迟未能实现签约。
&　　实际上，从北京商报记者走访的多个区域来看，小王面临&客户难下定&的这种情况并非个例，许多经纪人都反映称，近一个月时间里，成交周期明显延长，以往从新增客户到完成签约往往不到半个月的时间，现在购房者的观望情绪很浓。在市场下行的情况下，面对经纪人的催促，一句&再等等看&几乎成为许多购房者必说的话。
&　　链家研究院数据显示，客户成交周期为52天，是2012年以来的最大值，表明客户观望情绪空间明显。
&　　在实地走访过程中，北京商报记者发现，以往经纪人会穿梭在小区里带客户看房，而现在，中介门店门口三五个经纪人扎堆闲聊的现象很普遍。一线的经纪人清闲下来，也意味着二手房市场的清冷。
&　　从成交数据来看，北京二手房市场成交量明显萎缩。根据中原地产统计数据显示，5月，北京二手房住宅共计签约10801套，这是继4月之后，北京二手房网签量连续两个月下滑。此外，这1万多套的签约量，是最近27个月的最低值。另据链家研究院的数据显示，5月单月，链家经手的二手房成交量环比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，处在2015年以来的最低点。
&　　上述经纪人小王称，成交量的下滑幅度之大比统计出的数据还要明显。2016年，小王卖出去21套房，几乎月均两套成交，但是从&3&17&新政出台到现在，近3个月时间里，小王只卖出去一套房。同样的情况发生在很多经纪人身上，连续数月不开单的大有人在。
&　　价格回落
&　　与成交量大幅回落不同，北京二手房市场价格也开始回落，但幅度有限。
&　　&今年初的时候，我开始考虑在北京买一套房子，年初在东四环十里堡区域看了几次房，当时一套60多平方米的两居室，价格基本在480万元以上，因为首付款没有到位，当时没有购买。&购房者张先生称，上周，他接到经纪人的电话，对方表示十里堡有一套450万元的两居室在售，并且是南北朝向、满五年惟一只有契税。
&　　张先生感慨道，仅仅3个月时间，楼市调控政策的出台，导致二手房价格已经开始回落。从他看的房子来说，一套总价不到500万元的两居室，价格降了30万元。但是，张先生认为，二手房价格的回落才刚刚开始，他觉得仍然存在降价的可能，所以他决定等一等再买，最起码过了夏天再说。
&　　链家研究院公布的数据显示，5月，北京市二手房成交均价环比下跌2.3%，经历了连续17个月上涨之后，连续两个月出现下跌。但链家并未公布具体的成交均价。均价的下跌虽然有结构性因素（城六区成交占比环比4月下降2.2%），但在政府调控以及信贷收紧双重压力之下，购房需求明显被抑制，买卖双方预期松动，均价企稳回落成为必然结果。
&　　此外，链家研究院认为，&3&17&调控新政以来，北京二手房价总体企稳，部分地区出现价格下跌。链家研究院通过业主调价行为分析，房屋价格松动的情况有以下几种：郊区由于交通和就业等优势资源的缺乏，在抑制性调控政策下降价频率更高；地铁房的优势得以凸显，和非地铁房相比，地铁房降价幅度更小；西城区业主降价较为突出，原因在于学区房调控政策对于学区房密集的西城区造成重大影响；住房消费升级时代背景下，高品质物业的优势日益凸显，使得房龄老、小区品质较差的房子在市场上劣势明显，需要更大程度的降价才能将其售出；有抵押的房子业主降价意愿更明显，原因在于目前以换房为主的背景下，有抵押的这部分业主成交周期长，业主对价格做出一定让步。
&　　根据链家研究院对业主调价行为的调查，3月17日-5月24日，北京约8000套房源有调价行为，其中超过80%的调价行为表现为&降价&。这与新政前80%涨价的行为形成鲜明对比。
&　　政策仍持续收紧
&　　&北京二手房市场下行，与一系列楼市调控政策的出台有重要关系。&易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，目前在北京的二手房市场，有资格、有能力购房的需求明显减少，市场预期明显改变，交易需求直线下滑，市场交易量大幅减少，网签量、签单量也自然持续下跌。
&　　严跃进进一步分析认为，短期内，北京楼市调控政策仍将持续收紧。从房贷利率政策来看，5月刚刚调整的房贷利率，于6月初再度收紧。其中，北京部分银行首套房房贷利率提升至基准利率的1.1倍，而5月北京首套房房贷的利率刚刚被调整回到基准利率。
&　　对于房贷利率的收紧，中原地产首席分析师张大伟认为，目前资金成本继续上升，包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已属于低利润产品。所以，预计后续银行将逐渐从目前的基准为主提高至基准上浮。
&　　有业内人士认为，6月初房贷利率的上调只是楼市调控政策持续收紧的一个信号。实际上，自&3&17&新政以来，三四月北京楼市调控政策密集出台，5月政策出台较少，但也包括房贷利率的上调以及商办调控补充细则的发布等。&3&17&新政的限购限贷力度本身就是史上最严，后续对学区房、商住房、假离婚、假结婚等诸多漏洞的全面封堵更是非常严密。在政策的全力调控之下，北京楼市的预期逆转，需求受到限制，交易量下滑完全是板上钉钉，成交均价下跌也是意料之中。
&　　低温运行将持续
&　　&从调控的趋势看，预计信贷收紧的延续周期内，北京的房地产市场将持续降温。&张大伟如是说。
&　　链家研究院认为，调控政策出台后，市场的降温导致业主预期得以扭转，调价中降价房源占比继续攀升至89.3%，是自2012年以来的最高水平，业主态度空前缓和。调控效果在5月进一步深化，成交价格企稳回落，成交量低位运行，新增供需低迷，有效需求锐减，市场已切实步入降温期。在冷却的市场中，买卖双方预期松动，趋于理性。预计，未来北京二手房市场将继续保持低温运行。
&　　从新增供需来看，5月，北京链家新增房源和新增客源保持低位并持续回落，环比下降14%、10%，二者与3月水平相比分别下降50.8%、62.8%。此外，新增客房比继续下降为3.98，较3月明显下降。
&　　有业内人士认为，从供需两端来看，供应及需求双双陷入低迷，也就意味着北京二手房市场的下行仍在持续。同时，政策对北京二手房市场的影响很大。此轮政策带来的价格变化明显来得更快，仅一个月便出现了回落，这也说明此轮政策力度空前，价格回调速度远超以往。北京二手住宅交易目前已经下降到了一个非常低的水平，接下来或许还会下降，但下降的空间已经不大，降幅会逐渐变小，低位趋稳将成为北京二手房交易量接下来的持续走势。价格方面，由于前期涨幅过大，所以回调的空间现在依旧存在，随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。（记者 彭耀广/文 宋媛媛/制图）
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重新安装浏览器，或使用别的浏览器今年二手房成交量预计减半
上个月，北京二手房市场成交8483套，连续第6个月跌破1万套。多家中介机构的测算数据显示，今年全年北京二手房成交量或将维持在13万套左右的低位，相比去年27万套的成交量被“腰斩”的可能性极大。市场冷清的氛围下，二手房成交价也正在回归今年年初、去年年底的水平。
成交量连续半年跌破万套
在业内看来，1万套的月成交量堪称北京二手房市场的“分水岭”。市场上庞大的中介机构，以及不计其数的经纪人都靠成交量而活——如今连续6个月跌破1万套，市场很难养活这么多人了。
数据显示，北京二手房今年前11个月已经成交125992套。按照目前市场低迷的态势预计，今年全年的二手房成交量将在13万套左右。“2017年全年北京二手房交易量与去年全年27万套的网签量相比，跌幅将超过50%。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。
从另一份数据看，市场交易的节奏依然缓慢。伟业我爱我家市场研究院的信息显示，11月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为15.1次，环比10月增加0.95次；每位成交客户的平均看房次数为5.62次，较10月增加0.77次。全年来看，这两个数据目前均已达到全年最高值。
“3·17新政”之后，北京二手房市场预期出现扭转，市场逐步从卖方市场转向买方市场，每套成交房源在成交前都要经历多次比较，抢房、恐慌性购房的现象消失。胡景晖分析，目前入市的基本都是刚需人群，市场基本面也没有改变，购房者依然很谨慎，交易需求缓慢平稳释放，房价依旧保持了稳中有降的势头。
年底房价或将回归年初水平
在今年3月开启的“最严调控季”中，北京的调控力度堪称“全国最严”。
中介人士也道出了目前市场的真实状态：“3·17新政”后，购房需求减少，看房量下降，业主和购房人的心理预期发生重大变化，购房人普遍由新政前的恐慌抢购，变为观望等待，充分议价后才理性出手购房；业主的心态普遍由新政前的坐地起价，变为理性报价，甚至主动降价寻求可靠买家。
从5月份开始，北京二手房成交均价已连续7个月出现回落，虽然11月份的房价跌幅有所收窄，但房价持续回落的趋势依旧。
中原地产首席分析师张大伟分析，北京整体二手房价格调整非常明显，从4月开始到现在，6个月累计跌幅已经超过15%，部分区域房源价格降幅接近20%。
也正是由于房价实质性回落，使得部分购房人开始结束观望，出手购房。从数据上看，近几个月北京二手房市场实际的合同签订量和网签量有小幅增长，但依旧处于低谷，成交量在七八千套左右。
胡景晖预计，年底北京二手房价预计将回归到今年年初、去年年底的水平。经过9个多月的楼市调控，一季度房价的大幅上涨，基本在5月份以来的房价回落中被消化掉。
商贷支付比创年内最低
虽然近几个月成交量依然维持在七八千套左右，但购房人的支付方式结构已经发生转变。来自伟业我爱我家的数据显示，11月北京二手住宅交易中，全款支付的比例为31.9%，商贷支付的比例为22.1%，市管公积金支付的比例为26.1%。
“使用商贷的人群比例已经从最初的过半降到了22%，创下了年内最低值。”胡景晖说，全款购房占比在6月份达到45%以后也是逐月减少，目前已减至三成。
他分析，自从北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上调银行贷款利率后，二手房交易中使用商业贷款的客户比例就逐步下降。剩下的购房者中，经济实力尚可的选择全款购买，经济实力较差、有公积金的就选择公积金，还有的选择通过其它方式筹措资金。总之，商业贷款在北京的二手房交易中已经不再是主要支付方式。
经历政策调控和市场盘整之后，目前北京二手房市场已鲜有投资投机需求，市场需求以首次置业的和需要换房的人群为主。虽然交易量处于低位，交易节奏也比较缓慢，但市场更加健康、平稳，高杠杆投资购房积累的风险大幅降低。
今年二手房成交量预计减半
上个月，北京二手房市场成交8483套，连续第6个月跌破1万套。多家中介机构的测算数据显示，今年全年北京二手房成交量或将维持在13万套左右的低位，相比去年27万套的成交量被“腰斩”的可能性极大。市场冷清的氛围下，二手房成交价也正在回归今年年初、去年年底的水平。
成交量连续半年跌破万套
在业内看来，1万套的月成交量堪称北京二手房市场的“分水岭”。市场上庞大的中介机构，以及不计其数的经纪人都靠成交量而活——如今连续6个月跌破1万套，市场很难养活这么多人了。
数据显示，北京二手房今年前11个月已经成交125992套。按照目前市场低迷的态势预计，今年全年的二手房成交量将在13万套左右。“2017年全年北京二手房交易量与去年全年27万套的网签量相比，跌幅将超过50%。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。
从另一份数据看，市场交易的节奏依然缓慢。伟业我爱我家市场研究院的信息显示，11月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为15.1次，环比10月增加0.95次；每位成交客户的平均看房次数为5.62次，较10月增加0.77次。全年来看，这两个数据目前均已达到全年最高值。
“3·17新政”之后，北京二手房市场预期出现扭转，市场逐步从卖方市场转向买方市场，每套成交房源在成交前都要经历多次比较，抢房、恐慌性购房的现象消失。胡景晖分析，目前入市的基本都是刚需人群，市场基本面也没有改变，购房者依然很谨慎，交易需求缓慢平稳释放，房价依旧保持了稳中有降的势头。
年底房价或将回归年初水平
在今年3月开启的“最严调控季”中，北京的调控力度堪称“全国最严”。
中介人士也道出了目前市场的真实状态：“3·17新政”后，购房需求减少，看房量下降，业主和购房人的心理预期发生重大变化，购房人普遍由新政前的恐慌抢购，变为观望等待，充分议价后才理性出手购房；业主的心态普遍由新政前的坐地起价，变为理性报价，甚至主动降价寻求可靠买家。
从5月份开始，北京二手房成交均价已连续7个月出现回落，虽然11月份的房价跌幅有所收窄，但房价持续回落的趋势依旧。
中原地产首席分析师张大伟分析，北京整体二手房价格调整非常明显，从4月开始到现在，6个月累计跌幅已经超过15%，部分区域房源价格降幅接近20%。
也正是由于房价实质性回落，使得部分购房人开始结束观望，出手购房。从数据上看，近几个月北京二手房市场实际的合同签订量和网签量有小幅增长，但依旧处于低谷，成交量在七八千套左右。
胡景晖预计，年底北京二手房价预计将回归到今年年初、去年年底的水平。经过9个多月的楼市调控，一季度房价的大幅上涨，基本在5月份以来的房价回落中被消化掉。
商贷支付比创年内最低
虽然近几个月成交量依然维持在七八千套左右，但购房人的支付方式结构已经发生转变。来自伟业我爱我家的数据显示，11月北京二手住宅交易中，全款支付的比例为31.9%，商贷支付的比例为22.1%，市管公积金支付的比例为26.1%。
“使用商贷的人群比例已经从最初的过半降到了22%，创下了年内最低值。”胡景晖说，全款购房占比在6月份达到45%以后也是逐月减少，目前已减至三成。
他分析，自从北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上调银行贷款利率后，二手房交易中使用商业贷款的客户比例就逐步下降。剩下的购房者中，经济实力尚可的选择全款购买，经济实力较差、有公积金的就选择公积金，还有的选择通过其它方式筹措资金。总之，商业贷款在北京的二手房交易中已经不再是主要支付方式。
经历政策调控和市场盘整之后，目前北京二手房市场已鲜有投资投机需求，市场需求以首次置业的和需要换房的人群为主。虽然交易量处于低位，交易节奏也比较缓慢，但市场更加健康、平稳，高杠杆投资购房积累的风险大幅降低。
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