香港的土地由香港岛，九龙和新界三部分组成，全境1104平方公里，约40%为已利用，40%为郊野用地，20%为未利用地。
由于历史原因，香港体系可以分为香港岛及南九龙地区适用法律、新界地区和北九龙地区适用法律两个子系统。香港本岛、九龙半岛界限街以南地区是根据1842年中英《南京条约》和1860年中英《北京条约》由中国割让给英国的。香港回归之前，这部分土地的属于英国政府；新界地区和北九龙地区是英国政府根据《展拓香港界址专约》从中国租借来的，自日起，到日，租期为99年，土地的所有权属于中国。1907年，英国政府完成了对香港全境的土地测量，宣布除新界部分农业用地归当地农民所有并称之为&农地&外，其余土地称之为&官地&。
日后，根据《》规定，香港特别行政区境内的土地和属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。
香港的土地制度
自1842年成为英国殖民地后，香港就开始实行土地批租制度，即港英政府向或土地使用者批租土地，开发商或使用者通过承租批准期限内的土地使用权，并向港英政府一次性缴纳规定期限内的土地使用权出让金。回归后，根据基本法规定，香港的土地批租制度没有改变。
一、土地批租制度
香港《条例》于1886年立法，其后几经变更。现行土地拍卖条例规定，属于政府，批出土地使用权(一级土地市场)，实行有偿有期有条件使用。在实践中，香港政府实行&土地批租&制度，把土地使用权售卖给开发商或土地使用者，使用者必须付出经济代价，即付地价。在规定年限内，允许土地使用权横向转让(二级土地市场)，土地使用者可以根据租约所定条款建造建筑物，并连同租约在市场上出售，也可以通过赠送、继承、分割、交换、强迫性转户等形式转让地产，或将房地产抵押、出租等，土地批租由地政总署负责。香港地政总署成立于1982年4月，由之前的布政司署和工务司署下属部门分拆合并而成。地政总署隶属关系也几经变更，目前由发展局管辖。地政总署负责香港的土地行政事务，主要职能包括开发土地及物业估价、征收私人土地作公共项目用途、重批及修改土地契约、土地管制及执行契约、土地测量、维修位于未拨用的政府土地上的斜坡，以及审批预售楼花同意书和大厦公契等。
香港土地批租的方式有公开拍卖、招标、协议三种。公开拍卖主要用作一般用途的土地。投标主要是针对于那些政府鼓励发展、投资庞大、技术水平高而又不适宜在多层大厦设厂经营的工业投资用地。协议一般用于两种情形：一种是土地尚未列入发展计划，但被购买人看中，可直接与政府协商取得官地；另一种是用于非牟利的公共事业，如学校、医院、庙宇等，可以通过私下协商的方式申请以优惠条件批租，政府只收取名义地价。2003年后，由于土地拍卖市况不佳，香港政府推出了&勾地&制度。在&勾地&制度下，香港地政总署定期列出公开的土地储备表《供申请售卖土地一览表》，即是俗称&勾地表&。有意购买官地的意向人，都可以向地政总署提出申请&勾地&，并报出底价。如果勾地申请底价达到官订市价的八成，就会将该地块按规定勾出，并在规定期限内组织拍卖，由价高者得。提出勾地的意向人必须参与竞价，而且报价不能低于申请底价。如果拍卖时没有达到政府的地价，则收回再拍。如果拍卖时没有高出意向人的更高报价，则政府有权没收意向人的定金。
二、地价和地租或地税
1.地价。土地出让金俗称&地价&。尽管很多学者认为土地出让金是让渡使用权的产物，而地价则是让渡所有权的产物。但实际上，在土地批租制度下，土地的用益物权在批租期限内已经完全让渡给了承租人。在这个期限内，土地使用权和土地所有权已经没有区别，因此，土地出让金在实际上就是土地的地价，其区别仅在于期限而已。在土地批租制度下，香港的地价分为完全市场价格，下调价格和名义价格。只有非盈利性组织，负责向香港低收入人群提供公屋的香港房屋署和政策支持的特殊行业(能源，科技等)有权向政府申请下调地价或名义地价；其他工商业用地和住宅用地一律按完全市场价格批地。根据香港财政司公布的《年度财政预算案》，2011年-2012年度继续以勾地表为主要出售政府土地的制度，同时引入政府主动卖地安排。过去一年，这个双管齐下的卖地安排运作良好，有效增加了土地供应。
2.地租或地税。在实行土地批租制度的同时，香港政府还实行了年租制。鉴于香港土地批租的复杂历史情况，分类实施了&实际年租制&和&名义年租制&，即地租或地税。地租或地税是政府根据土地契约向有关业主征收的款项，不管物业是被占用或空置，均须缴纳。另外，地租和地税具有互补性，凡征收地租的物业，就不再征收地税；反之亦然。地租是&实际年租制&，适用于新界和新九龙的物业，或是在日或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业。地租由差饷物业估价署负责征收，征收额相等于物业应课差饷租值的3%，日后也会按照应课差饷租值的变动而调整。同一物业的地租和差饷一般须于每季季初同时预缴。如土地的地租征收通知书已发出，但地租仍未予缴交，政府可采取法律程序重收土地。地税或者原有地租是&名义年租制&，由地政总署负责征收，适用于在日以前获批土地契约的港岛和九龙物业，或业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂，并根据《地租(评估及征收)条例》(第515章)获豁免缴交新地租的新界乡郊物业。地税的标准是续期当日物业差饷租值的3%，且一直不变，直到政府收回土地使用权位置。
3.差饷。差饷是就房产物业征收的一种间接税，其所得的收入成为政府一般收入的一部分。差饷和内地的房地产税有所不同。差饷是因拥有物业而产生的，与是否真实出租无关；而内地的房地产税主要是由出租物业而产生的，这更接近香港的物业税。差饷是按照物业的应课差饷租值再乘以一个百分率征收的，该租值是假设物业在指定的估价依据日期空置出租时，估计可取得的合理年租而计算。物业的租售限制(例如居者有其屋单位所受的限制)，以及差饷缴纳人的财政状况，都不在考虑范围内。评估应课差饷租值时，必须参考同区类似物业于估价日期或接近该日期，在公开市场所议定的租金，并按面积大小、位置、设施、完工质量及管理水平的分别加以调算。以2011年-2012财政年度而言，差饷征收率为5%，估价依据日期则为日。所有类别的房产物业，包括私人及公营房屋，都是按相同基准评估应课差饷租值。在这个公平而相同的基础上，所有物业的差饷都是根据市值租金来征收。
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香港新楼盘降价潮冰封二手楼市 土地市场连续流拍
来源：每日经济新闻
作者：区家彦
进入2014年，香港楼市刮起降价风，“崩盘”声四起。继长江实业新年首个新盘降价25%开售后，另一大巨头新鸿基地产2月10日推出一住宅项目也声称最高降幅达45%。随着越来越多楼盘推出大力度折扣，“降价风暴”弥漫香港新房市场。
&&进入2014年，香港楼市刮起降价风，&崩盘&声四起。继长江实业新年首个新盘降价25%开售后，另一大巨头新鸿基地产2月10日推出一住宅项目也声称最高降幅达45%。随着越来越多楼盘推出大力度折扣，&降价风暴&弥漫香港新房市场。
&&新盘降价潮来势汹汹，二手楼市也现&入冬&征兆。美联物业每月发布的楼价走势图显示，2月份香港二手房成交均价为8797港元/平方英尺 (约合人民币74679.9元/平方米)，同比跌幅达到4.3%，为近四年半以来新高。
&&自2003年末见底并走出一波长达十年的大牛市之后，如今的香港楼市渐现&拐点&迹象，在特区政府&双辣招&以及美联储即将退出量化宽松政策的重压下，香港楼市会否重蹈1997年式&大崩盘&，引发业界热议。
&&针对业界热议的香港楼市&崩盘论&，近日，《每日经济新闻》记者赴港调查发现，香港新房市场确掀起了一波降价潮。受此影响，二手楼市进入寒冬，颇多业主只得降价出售。土地市场接连出现 &流标&，显示出开发商对后市态度愈加谨慎。
&&随着新一届特区政府决心增加土地供应以扭转供求关系，&低利率&环境也有可能随着美联储退出QE政策而终结，如此，过去数年支撑香港楼市上涨的两大基本因素均现逆转迹象。但多位专业人士认为，只要中国经济不出现大的问题，在楼市下行周期，特区政府可以通过松绑&双辣招&等逆周期手段放松调控，因此，重演1997年式&大崩盘&的可能性并不高。
&&1。新盘降价潮袭来 龙头地产商集中出货
&&从香港红勘火车站乘坐西铁线至上锦路站，转乘小巴至映河路站，约一小时车程后，《每日经济新闻》记者抵达位于新界元朗区楼盘&&新鸿基&尔峦&。该楼盘因最高降价45%而引发市场关注，自2月10日开售至今已展开第九轮销售，几乎每一轮销售均获得逾十倍的超额认购。
&&&我们的项目昨日(3月13日)刚开卖82户新单位，就获得逾1200名买家认购，截至今天(3月14日)，累计销售470户，剩下的货已经不多了，要买就得赶紧出手。&现场销售人员说。
&&据悉，新鸿基&尔峦&曾于去年3月首度推出50户大户型单位，平均售价17152港元/平方英尺(约合人民币14.4万元/平方米)。但现场提供的报价单显示，项目实用面积超1000平方英尺(约合92.9平方米)的大户型产品平均售价为1.1万~1.5万港元/平方英尺(约合人民币9.25万~12.61万元/平方米)，中小户型产品销售均价港元/平方英尺 (约合人民币7.57万~8.41万元/平方米)，少量单位售价更低于9000港元/平方英尺(约合人民币7.57万元/平方米)。
&&为平抑楼市过热，日，特区政府宣布，非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房，将额外征收15%的买家印花税，并上调额外印花税税率5%。4个月之后，特区政府再次宣布全面提升印花税，针对二套房的买家，新政策规定200万港元以下住宅按成交价的1.5%缴纳印花税，200万港元以上则按成交价的8.5%缴纳印花税，较之前的4.25%翻了一番，由此被业界称为楼市调控&双辣招&。
&&&降价40%的说法有点夸张。&香港知名财经评论员梁海明说，新鸿基在2013年3月首推&尔峦&时，主推产品为平方英尺(折合278~371平方米)的高端大户型产品，加上政府调控措施确定不久，新鸿基在定价策略上延续了基于2012年楼价高峰期的定价策略，所以去年的定价显然是虚高。
&&美联物业首席市场分析师刘嘉辉认为，新盘掀起降价潮勿容置疑。以往同区域新盘售价较二手房往往溢价约30%，如今开发商通过各种折扣及税费回赠以吸引买家，导致新盘定价贴近甚至低于同区域质素相近的二手房，这是本轮降价潮的最大标志。
&&记者走访多个新楼盘也发现，额外折扣优惠与税费回赠几乎成为项目必备的促销手段。&香港开发商现在是不得不降价卖楼，&梁海明表示，一方面，在&双辣招&打击下，香港开发商年度目标遭遇挑战；另一方面，去年全港只有8300套一手房新增供应量，比预期减少逾5200套，导致今年新房供应量大增。对开发商而言，&求量不求价&是当前的较好选择。
&&《每日经济新闻》记者发现，港资地产商去年在香港市场的销售表现明显分化，长江实业去年在香港仅实现不足50亿港元的销售额，与300亿港元销售目标相差甚远。新鸿基地产于上半财年(月)于香港区域录得合约销售额约80亿港元，较去年同期下降27%。唯新世界(9.47, -0.06, -0.63%)发展于上半财年(月)在香港区域录得合约销售金额117亿港元，完成该财年100亿港元的目标。
&&2。二手楼市遭&冰封&成交量创16年新低
&&在新盘主动降价促销的冲击下，香港二手楼市成交降至冰点，业主降价套现的案例也逐渐增多。
&&据美联物业发布的楼价走势数据显示，今年2月份香港二手房成交均价为8797港元/平方英尺 (约合人民币74679.9元/平方米)，较上月环比下跌0.9%，若与去年同期9191港元/平方英尺(约合人民币78024.6元/平方米)的成交均价相比，同比跌幅达到4.3%。
&&目前香港二手楼市成交可用&冰封&来形容。刘嘉辉告诉《每日经济新闻》记者，根据美联物业统计显示，自去年10月份起，连续五个月香港二手房成交套数低于3000套/月，不仅远低于市场畅旺时套/月的成交水平，甚至低于套的月正常水平。&现在的交易量是创了最近16年的新低，连2003年SARS期间都不如。&刘嘉辉说。
&&实际上，在城市化程度极高的香港，二手房一直在全港商品房交易量中占主导地位。刘嘉辉告诉记者，自&双辣招&出台之后，内地买家及投资客入市比例大幅下降，目前入市的主要为首次置业者或长线投资者，市场需求大幅萎缩。由于一手楼盘降价抢客，在价格接近的情况下，买家自然倾向于购买新盘，导致原本有限的需求分流至一手市场，二手楼市可谓雪上加霜。
&&在新盘降价潮冲击下，二手楼市松动的迹象愈发明显。记者从多家地产中介代理获悉，随着开发商带头降价，不少业主降价还击，尤其在多个新盘正在推售的新界区，二手房业主也扩大了议价幅度。
&&以元朗区为例，受新鸿基&尔峦&降价影响，区内二手市场降价放盘比比皆是。以定位与尔峦最接近的二手盘YOHOMidtown为例，据美联物业一名客户经理介绍，最近成交的一套面积为972平方英尺 (约合90.3平方米)的单位，业主去年年末叫价950万港元(约合人民币753万元)，单价9773港元/平方英尺(约合人民币82190元/平方米)，到了最近，业主最终决定降价120万港元出售，单价下降至8539港元/平方英尺(约合人民币71813元/平方米)，与尔峦的同等户型折后价接近。
&&刘嘉辉预计，由于香港立法会于2月22日三读通过了俗称楼市&双辣招&的《2012年印花税(修订)条例草案》，加上新年后陆续有新盘减价发售，令有意放盘的业主愿意扩大议价空间，导致二手楼价跌势持续。他预计，本月这一情况仍将持续。
&&成交量低迷也显示出二手楼业主出售意愿并不强烈。中原地产创始人、前主席施永青接受《每日经济新闻》记者采访时表示，香港二手楼市年内出现大幅下跌的可能性甚低，最重要的原因是低利率环境并没有改变。目前在香港，房贷利率仅为2.2%，低于市场平均约3%租金回报率，在&供房比租房划算&的大环境下，大多数二手楼业主并没有抛售意愿。
&&3。土地市场现流拍 地产商慎看后市
&&与内地一线城市地王频现相比，香港自年初起两度出现地块&流拍&，港资地产商谨慎情绪表露无遗。
&&3月13日，香港地政总署公布两幅住宅用地的招标结果，其中一幅位于新界大埔白石角科进路的大埔市地段第213号的住宅用地&流拍&引发广泛关注。据悉，上述土地最大可建筑面积71.58万平方尺 (约合6.65万平方米)，此前市场估值介乎35亿~50亿港元，楼面地价为港元/平方英尺 (约合人民币元/平方米)。地块吸引了7家地产商投标，但香港政府决定不接纳这7份标书，原因是竞标金额未达到政府所定底价。
&&这并非孤例。今年1月，港铁宣布天水围轻铁天荣站上盖项目流标，成香港历史上首个两度流标的铁路住宅项目。资料显示，天荣站上盖项目总建筑面积约为98.23万平方英尺(约合9.13万平方米)，预计在2020年落成，项目在去年首次招标补价金额约为26.863亿港元，最后没有一家地产商参与竞标，迫使港铁更改招标条款。结果显示，虽然收到3份标书，但由于投标方案未能符合财务要求，因此决定不接纳有关标书，项目再度以流标收场。
&&在刘嘉辉看来，两次流标尽管有定价的原因，但也显示出香港地产商对后市预期渐趋谨慎。受未来土地供应量或将大增，以及低利率环境可能终结的预期影响，过去数年推动香港房价大涨的核心因素正面临逆转。
&&与内地楼市相似，过去十多年来香港新增土地供应不足始终备受质疑。1999年~2012年间，香港特区政府实行勾地制度(即单位或个人对具体宗地有使用意向的，可提出申请，并承诺愿支付的价格，此制度意在防止土地流拍和贱卖&&编者注)，开发商表现不积极，导致土地供应连年下跌。统计数据显示，在勾地制度推行的14年间，香港政府仅售地58幅，2003年&非典&期间及2008年金融风暴后，更曾两次停止卖地。
&&对于香港政府过去的卖地政策，恒隆地产董事长陈启宗在参加2013年一论坛时直言：&十几年来香港政府没有怎么卖地，如果说前6年在亚洲金融风暴的影响下为恢复市场信心是可以理解的，但是后来几年就不可原谅了，政府不卖地等于市场没有新的房屋供应，你想房地产价格会怎么样走？&
&&在此背景下，新一届香港特区政府决心增加土地供应，抑制房价过度上涨。2013年初，香港发展局局长陈茂波宣布取消勾地制度，土地出售由特区政府根据市场需要主动出售。根据计划，香港政府将在年度推出46幅住宅用地，连同地铁上盖和其他重建项目，共计可兴建25800个私人住宅单位。根据房屋策略督导委员会制定的长远房屋规划显示，未来10年香港将新建成47万套单位，占全港238万个家庭整体比例近20%。
&&此外，美联储开始缩减QE规模，也将对香港楼市造成重压。据香港金融管理局及中原地产研究部数据显示，2008年美国推出QE之后，大量国际资金流入香港，导致香港银行体系资金一度扩增至约3200亿港元，按揭利率由当时的3.5%下调至2%左右。
&&&如今香港银行体系的资金量已经降到1600亿港元，如果国际资金持续流走，香港的按揭利率有可能回升至3%以上的水平，对香港楼市带来更大压力。&梁海明认为，假如利率上涨，准买家因担心房贷负担加重，将降低入市意愿，买方市场萎缩；利率上涨还会导致开发商融资成本上升，因此开发商未雨绸缪，加快卖楼以回笼资金。
&&悲观预期也提前由资本市场反映出来，香港主要地产股均遭投资者抛售。从去年年初至今年3月18日，新鸿基地产、新世界发展、恒基地产股价跌幅分别约28.4%、35%、26%。
&&4。香港楼市已走牛十年 业内称崩盘几率小
&&香港房地产市场素来以大幅波动闻名。自上世纪70年代末至今，香港楼市经历了三次房地产泡沫破裂，最令人印象深刻的莫过于在1997年亚洲金融风暴的洗礼下，香港楼市经历了一波长达6年的大熊市，期间楼价最高跌幅达到76%，造就了一大批&负资产&(即物业的市价低于原先用来购买物业的银行借款)，不少港人因此破产。
&&但2004年以来，香港房价开启了一波十年牛市。监测香港楼价的中原城市领先指数(CCL)显示，该指数从2003年末约30点大幅上涨至120点，上涨了3倍。
&&如今的香港楼市会否重演1997年式的&大跳水&？
&&美银美林研究报告认为，尽管香港利率水平下降抑制了抵押贷款还款额，房价仍令许多市民难以负担。1997年香港地区房价达到峰值时价格收入比约13.2倍，2003年跌至5.5倍，目前价格收入比又已升至13.3倍。由于中国香港地区的租金回报率与10年期美国国债收益率紧密相关，目前二者均为2.8%，随着QE退出，10年期美国国债收益率将升至4%，假设租金保持不变，香港房价需要至少下跌24%，才能让租金回报率与美国国债收益率保持一致。
&&兴业银行(8.83, -0.07, -0.79%)首席经济学家鲁政委[微博]也认为，由于中国香港采用联系汇率制，只要美国利率一收紧，香港银监会就跟着加息。但现在中国内地经济整体走弱，背靠内地的香港经济难免受影响，如果香港在经济不景气的情况下还要被迫加息，楼市出现大幅调整在所难免。
&&但梁海明认为，在历次下跌周期中，香港楼价跌幅平均只在20%左右，极少遇见 &崩盘&情况，即便2008年美国次级债危机引发百年一遇的全球金融海啸，香港楼市也仅下跌了不到25%。他认为，除非全球再次爆发比亚洲金融危机更严重的金融风暴，否则香港楼市出现&崩盘&的几率很小。
&&&梁振英上任后，虽然推出严厉的楼市调控措施，但由于房地产业是香港经济重要支柱，港府官员也多次表示，如果确定楼市进入下跌周期，政府必将撤销楼市调控措施及其他有关政策，因此香港楼市远远没有到崩盘的地步。&梁海明说。
&&施永青也称，1997年在楼市顶峰期，香港人平均拿出74%的月收入贷款买楼。吸取了当年&崩盘&的教训，目前香港楼市无论是地产商还是小业主的资产负债情况均远好于当年。根据中原地产统计显示，目前香港小业主中有六成已还清贷款，剩余的按揭买家房贷支出仅占月均收入三成，加上内地买家的购买力远胜于1997年，香港房价再度出现 &腰斩&式大调整的可能性很低。
&&中原地产创始人施永青：
&&内地地产市场尚未经历一次完整周期
&&针对龙头地产商降价卖楼、香港楼市拐点渐现等困惑，《每日经济新闻》(以下简称NBD)专访了中原地产创始人兼董事施永青。
&&NBD：去年下半年起，龙头地产商降价卖楼的新闻，新鸿基的尔峦更是以最高降幅45%震惊了业界。目前香港一手房市场的降价真相是什么？
&&施永青：一些大型地产商降价卖楼是不可否认的事情，背后主要有两方面因素。一方面，这些大地产商都是上市公司，背负业绩压力，因此它们有降价促销拉动销售的动力。
&&另一方面，为了吸引买家注意力，这些项目宣传的降价幅度往往有夸大成分，比如某项目宣称最高降幅达四成，但它的参考价是前一期推出的高端大户型产品，而现在推的大多是中小户型产品，产品并无可比性。
&&NBD：以新鸿基为首的大型地产商率先降价卖楼，是否意味着他们不看好后市？
&&施永青：应该说香港地产商从去年下半年开始对于后市态度转为谨慎，最重要的原因是&双辣招&发挥了作用，内地买家与投资客撤出了市场，购买力急剧下滑，地产商推新货的时候发现市场承接力不足，为了尽快回笼资金，只能降价吸引买家。
&&NBD：新盘频频降价促销，对于二手市场产生怎样的影响？
&&施永青：压力肯定是有。实际上，一手房市场并不能代表香港楼市走势，在&辣招&出台前，二手房成交量占香港商品住宅成交高达八成，如今受新盘降价潮影响，成交占比降至六成左右。
&&目前二手房市场成交急剧萎缩，市场也出现了一些二手房业主降价卖楼的案例，但我们注意到，业主的抛售意愿并不强，这主要由于目前按揭利息为2.2%，低于约3%的租金回报率，大多数业主房贷压力并不大。当然，部分以公司名义入市或者内地炒家由于自身资金原因，出现零零星星的减价套现个案。
&&我预计，今年内一手市场售价降幅或将达到15%~20%，二手房价年内降幅应该在5~10%。
&&NBD：&双辣招&与美国退出量化宽松政策带动利率上涨，哪个才是影响香港楼价的最重要因素？
&&施永青：&双辣招&不过是行政干预政策，通过大幅加税抑制需求达到降低房价的目的，但这个政策并没有改变香港楼市的基本面。如果现在&双辣招&退出，市场必然出现剧烈反弹。
&&相对而言，香港楼市受到全球低息环境的影响更大。以往数年，香港房价之所以大幅上涨，与美联储大量&放水&不无关系。如果美联储退出QE，由于香港实行联系汇率，银行势必跟进加息，如果届时中国内地经济向好，加息对楼市的影响较少，但如果中国经济走弱，在市场预期转为悲观的情况下，加息的负面作用或许会被放大，所以美国量化宽松政策下一步怎么走，对香港楼市影响重大。
&&NBD：自2003年末见底后，香港房价开启了一波十年牛市。目前是否到了房价的拐点？
&&施永青：是否到了拐点，目前还看不清。如果中国经济能够完成结构性改革并重拾升势，香港特区的经济也必然受惠，楼市也能走出新一波的涨势。但如果中国经济走入困境，那么香港经济也难幸免，楼市无可避免受到拖累。
&&很多人担忧香港楼市重蹈1997年崩盘的覆辙，我觉得可能性很小。在经历了数次房地产牛熊周期转换后，香港无论是地产商还是小业主财务状况都较以往更稳健，香港龙头地产商负债率都很低，就算熊市来了，他们受到的影响也相当有限。相反，内地房地产市场尚没有经历了一次完整的周期，很多内地地产商发展策略激进，负债率高企，一旦熊市来临，大量企业将面临生存危机，进一步加大市场波动。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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香港为什么不开发新土地搞新楼盘?
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因为香港已经很发达了
不知道下面这条知识能否帮助到您
?众所周知,土地证是土地者或者土地使用者享有土地权或者使用权的重要法律依据,然而,目前仍有很多人对别墅的土地证办理的相关事宜存在一些疑问。那么,在香港别墅土地证怎么办理?在香港别墅办理土地证需要什么材料?
在香港别墅土地证怎么办理?需要什么材料
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香港人为什么没房住还反对开发土地？
香港至今只开发了不到30%的土地，还有超过70%的土地尚未开发。只要开发500公顷就可解决数十万人居住、就业问题。可是香港人为什么反对开发新界东北地区，建设新市镇呢？
内地众多地方政府年年都在起劲甩卖土地的同时，香港特区政府却总是因为寸土难寻而焦头烂额。说房子在香港是必需品，不如说是“急需品”，就算不去管每年几万对结婚新人要买房的需求，光是特区政府公屋（类似廉租房）轮候册上，就有超过25万低收入人士在排队等候。是香港缺乏土地吗？非也！香港至今只开发了不到30%的土地，大部分集中在港岛、九龙，还有超过70%的土地尚未开发，它们主要集中在新界，从卫星图片上看，新界还完全像是一个还没开发的农村。新界东北地区的广袤沃土，只要开发500公顷就可解决数十万人居住、就业问题。特区政府筹划开发新界东北也已超过16年，但近日依然遭受大批市民抗议而寸步难行。这让不少人看不懂，土地、房屋供应均奇缺的港人，为什么自己与自己作对，反对开发新界东北地区，建设新市镇呢？港人反对开发土地港人的“反常”，一般被归结为三个原因。首先是环保因素。环保与发展的矛盾早已成为全球性难题，香港的环保势力同样强大，以至于特区政府要填海造地，要问白海豚反不反对；特区政府征收农田，要问庄稼同不同意。自认为能与白海豚、庄稼“直接沟通”的环保组织，以开发新界破坏耕地资源为由，一直极力反对特区政府的发展计划。原因之二是微妙的反“自由行”情结。新界东北开发计划不但涉及建房用地、商业研发和发展用地，同时还涉及建设内地“自由行”边境购物城用地，以及中港经济合作区。有些反对者担忧这将容易导致新界东北地区，最终成为内地民众不用签证就可以进入的“特区之特区”，带来更大内地游客压力。原因之三是对于开发计划涉及官商勾结的怀疑。特区政府的发展新界东北地区计划筹划已久，不少开发商过去多年不断买入、囤积新界农民手中的土地。同时，新界东北未来的建设中，也不可排除地有多家开发商加入，部分港人因此批评政府“利益输送”、“官商勾结”。三原因背后的隐情不过，如果我们仔细推敲以上三个因素的细节，可以轻易发现反对背后的隐情。其一，新界地区并非全是耕地，多达数千公顷土地甚至长年荒废，杂草丛生。而且根据统计，香港市场上的农产品来自新界东北地区的也只有3%左右。香港作为全球进出口贸易最活跃的城市之一，这3%的农产品显然不是无法取代的。其二，虽然多个反对团体高举“保卫新界东北”的旗帜，但大多数反对团体并非新界原居民，例如由当年反高铁人士“旧酒装新瓶”成立的“青年重夺未来”团体，与香港不少激进反对党派有着千丝万缕的关系。所谓“一朝学得胡儿语，登上城头骂汉人”，这些并非新界原居民的反对者家住新市镇，却反对兴建新市镇，犹如此前他们坐着地铁去立法会前反修建高铁，站在会展中心反对填海，这种自我矛盾的行为，背后原因不难推断。其三，特区政府真的勾结开发商吗？并非如此。早在香港成为英国殖民地之时，虽然英国国王拥有香港主权，但却受制于割让条约中一条款：“保障原居民利益”，新界的土地依然由原住民拥有。对此，英国陆续推出了所谓的“土地使用条例”（Land Utilization），规定虽然新界原居民拥有土地，但土地只能用来做农田，不能有其他用途，要修改用途，例如建屋，需要港英政府批准，以此限制原居民的利益。1972年港英政府更出台了“新界小型屋宇政策”，也就是俗称的“丁屋政策”，规定每名男性新界原居民，年满18岁均可向政府申请土地，兴建一栋不高于3层，每层不超过700平方英尺（约65平方米）的住宅，无需补地价。这一政策让原居民不害怕失去土地，港英政府因此顺利地在新界多个地区征得了土地完成新区开发。这个政策在1997年香港回归中国后，按照《基本法》的规定被延续下来。在这个“丁屋政策”下，不少“男丁”众多的原居民家庭，以及不准备自己兴建“丁屋”的原居民，在新界各村落的村长、乡绅们牵头之下，与开发商合作，收集原居民的“丁权”后可建成豪宅出售。这对原居民而言，可获得卖地的收入，村长、乡绅们可得丰厚中介费，对发展商而言，则获得了较低价的土地。这种买卖土地形式，在香港有个很形象的比喻：开发商是“蛇头”，乡绅当“猫狗”，“猫狗”劝原居民卖地给中介公司，土地最终落入“蛇头”手上。因此，开发商囤积的新界东北土地，实际上是向新界原居民购买所得，一个愿卖一个愿买，这恐怕应该说是“绅商勾结”，而非“官商勾结”。此外，一些财力丰厚的原居民，趁机囤积土地后，在土地上种植庄稼或修建简易房屋，趁特区政府征地时坐地起价，要求政府以市区地价购买新界土地。这些原居民甚至声称，只要特区政府出得起钱，“古庙可以拆卸重建，祠堂都可送给政府”。发展计划乱象重重不少人可能都留意到，新界东北开发争议，仅仅是香港社会纷争不断的一个小缩影，近年来，类似的纷争和反抗层出不穷，大到兴建与内地连结的高铁、大屿山机场修建第三条跑道，小到重建老旧的玛丽医院，几乎都难以按计划实施，几乎都有为数不少的民众反对。对于香港的基建和开发项目总是出现这种乱象，不少内地媒体的报道、评论以“香港不再香”、“香港被边缘化”，乃至以“香港经济将死”等为题，认为在外部势力的介入下，加上香港自身纷争不断，香港的前景已越发模糊混乱，发展失去方向感。不能否认的是，这些报道、评论说对了一部分，香港当前的乱象，确有外部势力介入的迹象。但在这里不能不说的是，这些论断往往没有意识到香港社会各种纷争背后的根源，其实反映了许多香港人心态的转变。虽然经济增长创造就业，避免衰退，成为20世纪衡量进步的普世价值，被包括香港政府之内的多个政府当作绩效标杆，但是越来越多人也发现到，经济快速发展，未必能带来普遍的富足。英国一个研究机构在大量分析联合国人类发展报告数据后指出，当一个地区的人均收入增加到1.5万美元以上之后，经济增长所带来的人均寿命增长、教育参与率以及各种“富足感”指标就不显著增长。例如在美国，自1950年以来实际平均国民所得增长了3倍，但自认为“非常快乐的人”，其比例几乎毫无增长，1970年代中期开始还反而减少了。再从一个反例来看，日本虽然经济已经“迷失廿年”，期间更遭遇亚洲金融危机、欧债危机、环球金融风暴冲击，但日本民众的生活满意度几十年来也没有什么下滑的情况，而且，现今日本民众平均寿命的上升速度，却比前20年任何时间来得快。经济增长未能增加“富足感”的同时，经济扩张还不停地制造新的“麻烦”，当今债务危机、金融危机每隔几年就爆发一次，经济扩张引发全球环境问题更实实在在地威胁到了人类的生存。更严重的是，在2008年爆发有史以来最严重的环球金融危机、经济危机以后，虽然许多国家政府推出刺激经济政策，伴随经济数据好转的，是股票飙涨、房价高不可攀，香港资本市场也同样水涨船高。但是，众多调查也都显示，经济增长所带来的财富，只是进入了少数人的口袋，造成越来越大的贫富差距，更多的民众的生活愈加困苦，经济增长的假象只富足了富人。所以，在贫富差距特别显著的香港，不少人对特区政府提出的发展计划并不卖账，认为这里就业率极高，福利保障也相对完善，即使经济增速不高，民众依然可以安居乐业，各种让经济“快速发展”的措施，既难让自己得益，反而扰乱了许多宁静的生活。正如英国著名经济史学家、牛津大学教授奥弗尔（Avner Offer）指出，“真正的富足，是短期激情和长期保障之间的适度平衡”。在不少港人认为特区政府目前的经济发展逻辑是错误的情况下，往往习惯性地反对特区政府提出的任何发展计划。这些港人更深层次的想法则是，希望香港的未来发展能够更加节约与平衡。不少港人认为，虽然香港仍有大量的土地资源尚未开发，但政府并非全无办法，而是可以选择在现有的土地储备和旧区改造中优化资源的利用，把有限的资源留给下一代。只有节约资源，才能在未来应对更多的难题乃至危机。这样的认知，似乎更接近节约（Frugality）这个单词的来源。与许多人的猜测不同，这个词的起源完全与艰辛等意思无关，而是拉丁文中的“果实”。英语和拉丁语系的“节约”（Frugal）一字，从拉丁文的“Frugi”衍生而来，由“Frux”（结成果实）间接受格形成无语尾变化的形容词，而且常常和“Bonae”（好处）合并使用，构成“达到或为了“好结果”的含义，意指节制可以令社会达至长期的繁茂兴盛。一位曾在港工作多年的内地高官曾说，香港是一本难以读懂的书，需要花很长时间来读。我还想说，香港这本书虽然看似以汉字书写，但其实暗藏晦涩的符号语言（Symbolic Language）。一些内地朋友今天从书中“读”到的纷乱、内耗、原地不前，但对香港民众而言，却可能是归属感、责任感和追求可持续发展的一部分。随着内地和香港经济差距越来越小，民众的追求愈来愈趋同，今天的香港，明天，你或许就能读懂了。（作者梁海明系香港财经评论员）（原标题为：香港人你看不懂—— 没房住却反对开发土地）
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