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时间：2017-12-04 04:52
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购买小产权房合同
第一、定义：小产权房是在宅基地上修建的销售给非宅基地使用人的房地产或在其他集体土地上修建的销售给非本集体经济组织成员的房地产。 小产权房通常没有国家土地和建设部门颁发的使用证和房屋所有权证书（一般由乡镇政府颁发） 第二、类型：A、（1）村委会自主开发（集体企业建设—例如北京郑各庄）和村民个人建设（2）合作开发（房地产开发商和村委会合作—重庆九隆坡）这种模式是一个出资一个出地 B、开发商和村委会没有任何手续擅自建造卖给他人的房屋 C、农民将自己的房屋卖给城市居民 D、开发商租用土地建设住宅，然后当作“廉租房”出租 在实践中，小产权房存在如下十种形式 （1）、村委会直接开发的楼房 （2）村委会和开发商联合开发的楼房，集体土地上的房屋合作开发模式探析 （3）开发商租赁集体土地建设的房屋后出售给城市居民的 （4）、村民自建房屋后出售 （5）带房进城 （6）城中村改造 （7）合村并镇 （8）新农村建设 （9）生态别墅 （10）、其他形式 第三、成因和现状 （一）成因有以下八点： （1）城乡土地二元制结构 （2）城市房价居高不下 （3）价格低、交通方便、适应市场需求 （4）城市化的飞速发展催生了众多不同的住房需求 （5）乡村想改变农村落后面貌 （6）市场对中小房地产商配置的结果 （7）小产权房买卖手续简单 （8）监管不力---建设、国土、规划，各部门发现了也不去处理，政府应承担监管不力的责任 第四、政策法规 《土管法》第62条第4款；第63条 1999年5月，国务院关于《加强土地转让管理，严禁炒卖土地通知规定》“农民住宅不得向城市居民出售” 日，国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地” 日，国土部《关于加强农村宅基地管理的意见》 日，北京高法《关于印发农村私有房屋买卖合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》 日，国务院常务会议研究促进节约、集约用地和依法严格管理农村集体建设用地的规定，强调：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发 日颁布《国务院关于促进节约集约用地的通知》 日，中国政府网公布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律政策的通知》，指出：居民不得买卖宅基地，任何涉及土地管理制度的实验和探索，都不能违反国家土地用途管制制度； 第五、小产权房和一般商品房的区别 小产权房
一般商品房 住房形态：
普通住宅 买卖手续：
无须缴纳各项税费
须缴纳各项税费 土地权属
国有 使用成本
物业、水电、采暖更便宜
使用费用高 物业
一般或无物业，不高
正规物业 权属证明
乡镇村开发
正规 第六、小产权房存在的风险 1、合同无效 2、不予认可 3、如被拆除，只能向开发商索赔 4、如果被拆迁，无合法补偿、只能作为实际使用人获得较低的补偿 第七、相关法律问题分析 1、律师可以为哪些相关的主体提供哪些服务？ 政府---农民---开发商---村委会---购房者 2、对于小产权房处理方案的预言： 土地性质不同，处理采取的方式也是不同的， A、 基本农田上建设的小产权房，分三种情况（1）刚盖的----不给任何补偿，拆掉（2）已经建设、未售的---不给任何补偿，拆掉（3）已售---对低收入者给予适当补偿 B、 在耕地上建设的房屋，分三种情况（1）刚盖的--
不给任何补偿，拆掉
（2）已经建设，没有销售的---看质量状况，质量没有问题的可以考虑保留，此处有分三种情况：a、符合规划的---征用后作为保障性用房 b、不符合规划，可以修订规划的，也可以征用为保障性住房使用
c、不符合规划，不可以修订规划的---必须拆掉。如果存在质量状况，坚决拆掉。（3）已经建设，已经销售的，也需要看质量状况，质量有状况的，坚决拆掉，质量达标的适用的方法同第二种情况 C、 在农村建设用地上建设的小产权房，应该予以保留，但是，农村的建设用地只有四种形式存在：（1）宅基地（2）集体企业（3）公共设施（4）公益用地 第八、为不同的主体能够提供哪些服务？ 1、为政府提供哪些服务？ A、提示政府的监管职责，民事、行政、刑事责任分析，如果政府能够先行上书汇报，应该减轻其责任，研究政府承担责任的相关条文，形成文件，避免责任承担，北京高院《行政案件审判规定》 开发商和村委会在集体土地上无法实施强拆，没有法律依据 B、违法建设的认定，在乡镇村规划中出现的违法建筑如何进行认定和如何处理 C、政府可以以《刑法》为武器向开发商施压，开发商涉及的罪名有那些？ 2、为开发商提供那些服务？ A、刑事责任的承担：涉及的罪名包括，逃税罪、非法经营罪、抽逃资金罪 B、提示开发商：房屋拆除、并且没收所得 C、遇到征地拆迁可能遭受损失，面临向购房者、材料供货商、建筑承包商承担损失，以及信赖利益损失，研究画家村案件，实际上以信赖利益原则给予买房损失是不对，买房也存在过错，过错方不能获得利益是民法的基本法则。 D、向开发商提示：存在资金风险，和建筑承包商签约的风险，在这种情况下，建筑承包商是不垫资的， E、调查相应规划，出具法律意见书，尽量报相关政府审批 F、尽量采用租赁方式租地进行建设 H、相关手续约定由村委会办理 最好是一个楼盘一个公司，打一枪换一个地方，卖掉就溜掉 3、为购房者提供服务 提示下列风险：A、合同无效B、违章建筑C、权属流转、继承、析产D、不能获得补偿F、停止建设带来的风险（因此一定要买现房）H、质量问题存在的风险 律师的服务：尽职调查---调查规划---开发商资质---审批手续---质量问题---村委会、开发商和上级政府的关系，如果有可能，尽量把户口迁进去 4、为村委会提供的服务 合伙建设小产权可能面临索赔，并且将承担比开发商更大的责任 5、为建筑承包商提供哪些服务 A、承包合同可能会无效B、是否经过招投标C、是否可以强制拍卖（可以采取本集体经济组织成员参加拍卖的方式解决 6、建设单位可能将被处罚 第九、相关法律问题分析 以案说法 1、 基于小产权房权属登记问题 小产权房能否办理登记----不能 2、 基于小产权房转让合同的效力问题 同一集体经济组织的居民之间转让小产权房是否有效？---可以 向另外一个集体经济组织成员转让小产权房的合同是否有效？---不能 城市居民向农村居民转让小产权房的合同是否有效？---不可以 3、 小产权房违法性之思辨 4、 小产权房租赁问题 “以租代售”的小产权房合同是否有效----无效 5、 小产权房析产继承问题 婚姻关系存续期间共同购买小产权房离婚后如何处理？（最简单的办法：到乡政府或者村委会把名字改过来） 6、 小产权房拆迁问题 小产权房被拆迁能否获得拆迁补偿----看情况，具体问题具体分析 7、 小产权房设定抵押问题 小产权房设定抵押是否有效-----无效 一般情况下：买单位内部房屋你要想办法得到上级主管部门的批准，这样一般情况下比较保险
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买了小产权房遇到拆迁该怎么办
陕西－西安&12-12 19:59&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(2)
买了小产权房遇到拆迁该怎么办
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针对你的问题答复如下：
&&&&1，你购买的是小产权房，该房产无法办理真正意义上的房产证，无法过户，无法继承，无法公证，无法享受拆迁补偿的利益，当然你对房产的所有权也得不到法律的支持，因此风险相当大；
&&&&2，当然你们签订的购房协议是有效的，受法律保护，对方违约时，你可以要求对方承担违约责任或者损害赔偿责任，赔偿损失的范围不仅包括直接经济损失，还包括可得利益，即合同履行后可以获得的利益，主要是房屋增值部分的损失。
&&&&3，购买小产权房并非明智之举，因为要顺利完成交易所消耗的时间过长，其中潜在的法律风险是任何人都难以预见和避免的。买方所获得的只是有限的差价，而其可能损失的却是整个房屋。
以上答复，如果满意，敬请采纳，并给予评价。
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&&&&&2，当然你们签订的购房协议是有效的，受法律保护，对方违约时，你可以要求对方承担违约责任或者损害赔偿责任，赔偿损失的范围不仅包括直接经济损失，还包括可得利益，即合同履行后可以获得的利益，主要是房屋增值部分的损失。
&&&&&3，购买小产权房并非明智之举，因为要顺利完成交易所消耗的时间过长，其中潜在的法律风险是任何人都难以预见和避免的。买方所获得的只是有限的差价，而其可能损失的却是整个房屋。
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小产权房-风险-拆迁补偿-2
& “转让过程挺复杂，我们被中介和房主带着到处奔波。”吴波说，“房主拿着乡产权房证明和我们一起去区公证处公证。由于国家前不久出台规定，小产权房不得过户公证，即使我们之前已达成默契，号称是房主的远方亲戚，还是不给我们办，最终房主把我们带到相熟的律师事务所，通过律师签署了一份类似私下协议转让的合同。之后房主把房子所有资料都交给我们。整个转让过程中，我们只支付了房款、中介费和律师费，没有其他税费。”
“律师提醒说我们所签署的只是一份私下转让合同，不受法律保护的，所谓的小产权房证明上的户主仍是原房主，但看到房主比较诚信不像会有欺诈行为，我们最终还是买下这套房。”吴波表示，买了房子后他四下打听，很多买过小产权房的人都表示没有什么可以担心的，中介的店员也承诺将来这套房子要转让可以找他。
郭兴荣回应称，非本村人口购买城中村宅基地的小产权房，将来一律是采用货币补偿的方式，由村集体负责。但目前正在研究分类对待，如果购买者是广州市城镇居民户口的，由于当时买价比较低，现在可补交一部分当时商品房与宅基地的差价后，获得拆迁安置；如果购买者是外来人口的，则原则上全部采用货币补偿的方式，其补偿标准与本市户籍的标准也不一样。“本文来源于小产权房
, 原文地址：
不要去买啊，今年房价暴贵我也买不起房，有朋友推荐了买小产权房，买了办不了手续，幸好是很熟悉的人把钱退回来了，不然就把所有的积蓄弄没了。小产权房有很多限制，不能抵押办贷款，不能更名，那些承诺根本没保障，你只有居住权而已
可以买，最好买交钱即可入住的，期房有风险（万一成为烂尾楼就麻烦了）。只要住进去国家就不会推到，不推倒就住着呗。小产权是买不起房又需要房的捷径。我敢买！
认识小产权房的风险
.cn 日&14:39 卓越理财
文/徐中孟 雷艳坤
在最近不管是平面媒体又或电子媒体，最常看到的名词就是“小产权房”。据一项非正式的统计，目前单是在北京，就有五分之一的房子属小产权房。那到底什么是“小产权房”呢？它又跟一般的房子有什么差异？存在什么风险呢？
其实所谓“小产权＂，一般是针对＂大产权＂而言，多在以下两种情况中使用：一是开发商在取得由房地产管理机关颁发的房屋所有权证(俗称“大产权证”)后，为每个购房者办理单独的房屋产权证(即“小产权证”)。二是指在城市郊区，由集体经济组织在本集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，购房者在办理了仅有乡(镇)政府或村委会的盖章、没有国家房管部门的盖章的“小产权证”后，即对该房屋享有了“小产权”。
第一种情况下的“小产权证”是通常意义上所讲的房屋产权证，是能够证明房屋所有权的合法凭证。这类产权证下的房屋是可以合法流通的房屋，购房者对该房屋的所有权不会因权证问题存在法律风险。而第二种情况下的“小产权房” 大多由村、镇针对本集体组织成员专项开发、建设，因其不需缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳
开发相关的各项税费，因此价格较
近日，建设部新闻发言人再次对人们在房地产市场购买新建商品房发出风险提示，其中特别提到了购买在集体土地上建设房屋损害购房者权益的情况，并提示广大购房者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和
概括来讲，购买此类房屋主要存在以下几个方面的风险：
一、无法获得法律保护，也不能进行自由交易
《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定：“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：(一)需要使用耕地的，经乡镇人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。 城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第(一)项规定的审批程序办理。”根据上述规定，村民在本村或本镇建房本身是合法的，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员也是法律所允许的。但在安置过程中，一些村集体擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，且没有按照上述规定履行相应的报备、报批手续， 不符合法律规定。在这种情况下，非集体经济组织成员即使购买此类房屋、支付了相应的对价，也无法申请办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，其取得的由乡政府颁发的“小产权”，也将因不符合法律规定而无法受到法律保护，不能进行正常的上市交易。
二、无法办理继承
由于“小产权房”只能用于安置本集体经济组织成员和特别申请的非农业户口居民，因此，对于购买小产权房的购房者，在原购房人死亡后，其继承人仍无法对该房屋享有继承权，并办理有关的过户手续，房屋价值无法延续。
三、 无法对抗国家的征地和拆迁
显而易见，对于购买这种房屋的非集体经济组织成员来讲，一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁，该购房者都可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围，因其并非该房屋的合法所有权人而无法享受有关补偿或优惠条件，对购房者极为不利。
四、无法办理抵押
现行的《担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”因此，从下述两个方面考虑，“小产权房”均不适宜作为抵押物：首先，根据担保法理论要求，只有能够自由流通的物才能成为抵押物，限制流通的物在一定条件下可以成为抵押物，而禁止流通的物则根本不能成抵押物。其次，在实现抵押物的过程中，由于小产权房交易受限，抵押权人无法顺利将抵押物变现，影响了抵押权的实现，并最终影响了抵押的效果。即将于日起实施的《物权法》虽然规定只要是法律法规没有禁止的物均可抵押，但从抵押权的实现等角度考虑 “小产权房”依然不符合抵押物的基本条件，不适宜作为抵押物，该抵押也不宜为债权人所接受。
综上，小产权房因其不符合法律规定而存在上述风险，非集体经济组织成员的购房者应尽量避免购买该类房屋，同时，如果您的债务人提出以该类房屋抵押的，您也应充分考虑其实际情况和风险，慎重决定是否接受。
如果是以投资作为目的而打算把房子出租或等待其升值而购买的话，由于其所存在的风险实在太高了，所以笔者认为并不合适，投资人不应贪图小利，而把自己处于高风险中。
北京小产权房存在五大风险和危害
日09:11 (9)
国家政策明确规定不得占用耕地建设住房&
“小产权”、“乡产权”房近期因建设部的表态、北京市国土局发出“停工停售”令而成为社会关注的热点问题。谁在买小产权房？为什么有人明知“小产权房违法仍要购买”？在建在售的小产权房应该如何处理……记者对这些热点问题进行了调查。&
小产权房主多数不是“没钱人”&
在建设部、北京市国土局表明了对“小产权房”的态度后，各界对小产权房的看法似乎集中到了一点上：因为眼下房价太高，所以小产权房才会有市场。
而经过调查发现，事实上并非如此，在北京，除通州个别项目外，购买小产权房的人多是为了“第二居所”而购房，甚至是为了住“别墅”，换句话说，在北京，购买小产权房的人多数不是“买不起房子的没钱人”，而是在城里有房、有车的“有钱、有闲人”。
早在2000年前后就在海淀区山后某小产权项目购买了一套别墅的陈先生表示，和他一样在海淀山后买“别墅”的人都应该算得上北京比较早一批有闲有钱的人，在城里都有房也有车。怀柔某小产权项目的销售负责人说，“我们的购房人，除了买了用作别墅，有的业主甚至还和某些休闲度假旅行社联系好了用来投资，作为商务接待的别墅出租。”
事实上，房山、怀柔、密云等地区的多数小产权房多为别墅形态。
小产权房为何“红火”&
调查显示，小产权房便宜的价格固然是吸引力之一，但背后还有一个原因是“建了也没有人管”、“买了也没有人管”。北京很多小产权房都在公开、“正规”地销售，销售人员会明确告知购房人，“这是小产权房”。
“这才是小产权房红火至今的真正原因”，中原地产华北区总经理李文杰认为，一直以来大量小产权项目开发商或者村集体组织没有受到应有的处罚，很多先买房人的“示范作用”是小产权房红火的真正原因。&
北京小产权房风险有多大&
隆安律师事务所合伙人陈旭律师认为，小产权房有五大风险和危害：其一，因为“目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售”，所以购买了小产权房的人没有产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益；其二，这类房子不能上市交易；其三，如果是占用耕地建设，违反了国策；其四是扰乱房地产秩序的建立；其五，别墅产品类型居多的小产权房，业主和当地村民因为社会财富等不同，容易形成新的社会矛盾。
小产权房该如何处置&
目前，因为小产权房已经形成了一定的规模，因此，对现有的小产权房该如何处置，成了各界争议颇多的话题。
陈旭律师建议有关部门尽快出台管理办法制止新的小产权房出现。同时，他强调，“在制止新的小产权房项目出现的同时，一定要对过去的小产权房、乡产权房予以处理，才能显示法律的公平性。”他提出，已经建成的小产权房，在开发商和购房人应该补交相应的税费的同时，还要对违反了土地管理法的开发商和村组织有关负责人给予行政处罚，并没收非法所得。&
陈旭提出，目前，还有大量开发商打着社会主义新农村建设的名义，在集体土地上进行违规开发建设。小产权房的泛滥和市场有关，也和以往立法、执法不及时、不严格相关。以往的土地违法中，相关人员受到的处罚都是“滥用职权罪或者行贿受贿罪”，今后，面对新的土地违法形式，应该制定专门的管理办法，并增加“破坏土地资源罪”。&
北京强拆32栋小产权房 国土部表态称一案一处理
&&日&21:12&&
国土部新政“第一大案” 北京强拆32栋小产权房
本报见习记者 宋厚亮 北京报道
小产权房生死命运正渐行渐近。
“我们是从上个月31日过来拆房的，总共来了18个人，8台铲车，两天的时间就把32栋房子推倒了，然后是清理，今天下午我们就离开。&#日，操着一口浓浓湖南口音的李姓施工工人告诉《华夏时报》记者，当天，北京怀柔区杨宋镇小产权房“水岸江南”二期被强拆完毕。
而就在一个月前的5月4日，“水岸江南”上了国土部的黑名单，成为国土部公开挂牌督办的典型的国土资源违法案件。
不过，与被强拆的“水岸江南”二期紧邻的一期却仍旧完好。国土部划定的一条“生死线”，将前后不同时间建设和出售的同一性质的房子送上了两条不同的路。
“对尚未销售的和日以后新建、续建的房屋予以拆除；对日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。&#日，在国土部挂牌督办违法案件及2009年土地例行督察公告新闻发布会上，国土部针对小产权房的最新表态是：一案一处理。
事实上，各地出现小产权房被拆案例已是屡见不鲜，原因则多是违章、未规划、占耕地和林地等。但“水岸江南”项目的命运，则似乎更多地和国土部“一案一处理”的新政相关。
黑名单
6月8日下午1点，本报记者来到北京怀柔区杨宋镇梭草村。从村外到村内，道路两旁没有任何有关“水岸江南”的指示牌。询问数位该村村民，他们的第一反应都是“这些房子都被拆完了”。
在梭草村的村头，记者看到该村宣传牌上写着“奶牛养殖专业村”。然而就是这样一个远离城市、依靠养殖奶牛发展的村落，却因建小产权房一时被外界所知。
在多位村民的指引下，记者终于在该村东面找到了四周干燥无水的“水岸江南”。高高的围墙依旧矗立在那里，墙里墙外是两个不同色彩的世界。锈迹斑斑的铁门已损坏，无人看护，可以径直进入院内。东侧是“水岸江南”一期，49栋房屋依旧在，白墙灰瓦，古色古香，只是多数房屋大门紧锁，有的则已破败不堪。树上、房屋上落满了厚厚的灰尘，小径杂草丛生。西侧则是“水岸江南”二期，早先的房屋已化为一大片瓦砾，几辆大卡车停在废墟上，装满了拆卸下来的钢筋，等待运往他处。
“以前就听说要把这些房子拆掉，不过一直没动静，现在拆的速度真快，没想到。”梭草村村民告诉记者。
2006年，“水岸江南”项目一期开建；2008年，该项目二期开发，原本计划于2009年开发的三期则没有了下文。
杨宋镇宣传科工作人员告诉记者，“水岸江南”建设后的2007年，杨宋镇政府就向北京市国土资源局怀柔分局举报过。此后，北京市国土资源局怀柔分局多次下达处理通知。此后三年，包括责令整改和处罚在内的通知不断下达，可“水岸江南”等小产权房不仅没有停止建设，反而越建越多。
国土资源部新闻宣传处的工作人员在接受《华夏时报》记者采访时表示：“水岸江南”之所以被列入国土部黑名单，是由于不符合国土部的规范标准。不过究竟是什么具体标准，该人士未予以明确。
实际上，早在5月20日，国土资源部执法监察局副局长王玲到怀柔区检查杨宋镇水岸江南等查处进展情况时就透露，关于“杨宋镇四个违法项目，温家宝总理曾经亲自做出批示，部领导还要把查处结果向温总理做出专门汇报”。
生死线
“水岸江南”的一期和二期因建设时间不同，造成了各自命运的天壤之别。日，对“水岸江南”一期来说，是一条生存线；对于二期来说，则是一条死亡之线。
1月29日，国土部部长徐绍史在北京举行的全国国土资源工作会议闭幕时表示，今年国土资源部将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。
5月初，国土部在通报国土资源违法违规案件时透露了关于小产权房的最新处理方法，即一案一处理。并由国土部、住建部等14部委牵头成立小产权房整治处理领导小组，制订小产权房整治方案。
针对“水岸江南”一、二期项目命运迥异的结果是否和新政有关的质疑，国土资源部法规司官员在接受本报采访时表示不知情也不方便透露。
主编多年《房地产蓝皮书》的中国社科院土地与房地产研究室主任李景国告诉本报记者，目前处理小产权房的难度很大，到底有多少小产权房，分布在什么地方，到现在为止仍没有权威的数据，只有一些非官方统计数据。在这种情况下，到底采用哪种标准整治小产权房，需要统计数据出来后方可决定，当然也在考验政府的智慧。
他还表示，此前的几年，在治理小产权房上，尽出文件，而缺少必要的督察，错失治理良机，造成如今整治的难度越来越大。
全国人大代表、深圳市人大常委会副主任邱玫，在今年全国“两会”上提交了《关于建立和完善“小产权房”法律制度的建议》。邱玫指出，“小产权房”虽然生来不合法，但政府以违法建筑全部拆除显然不可行，事实上也做不到，所以要区别情况，予以分类处理。
在国土部通报了北京怀柔区违规建小产权房的违法案件后，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文指出，14部委小产权房整治处理领导小组将要出台的政策，主导思路是让小产权房的买卖双方补交土地款和相关税费，从而在法律上认可这些房屋。而对于少数性质比较恶劣的，比如违法占有耕地建成的小产权房，则极有可能施以严厉的处罚措施。
&“深圳小产权房拿准生证是误读”对此，深圳市人大予以明确否认，表示该解读属于完全误读，而大部分现有违建登记确权后，将只有合法的使用权。
实际上，此轮“小产权房”合法化早在一年前便已启动。2009年5月，深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（下称《处理决定》），就已被广泛解读为深圳“小产权房”的变相合法化。处理决定》规定，经普查记录的违法建筑，市政府应区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。 11月29日，深圳市规划土地监察支队有关负责人证实，1999年以前的违法建筑的确已完成确权，颁发了房产证。与正规的房屋产权证不同，目前发放的房产证是绿色封面——未缴纳土地出让金的特殊房本，深圳将其称之为“绿本”。“绿本”无法像正式的房产证，可以作为房产在市场上的流通凭证。
深圳的此次普查,透露出历史遗留违法建筑面积达到了3.92亿平方米,占了全市总建筑面积的近一半,
,而真正意义上的小产权房是指建在农民的宅基地上或农村集体建设用地上,又用于商品买卖的住宅。
,每次城市规划的大规模修改,都会将大量的农村土地和房屋带进城市,从而产生大量的历史遗留违法建筑。
目前全国的住宅种类大致可以分为六种:第一种即大产权房;第二种是农村划转城市时,由农村带入城市的房屋,例如此前北京市将石景山区全部划转为城市,原来该区所有的宅基地上房屋都变成了大产权房;第三种是农村宅基地上的房屋;第四种是农村集体建设用地上的住宅,按照规定,农村集体建设用地只能盖工厂和公共建筑,但很多工厂都在集体建设用地上建有配套的职工宿舍,这在深圳、东莞等地非常普遍;第五种即建在集体土地上的,用于商品房买卖的小产权房;第六种则是违章建筑,即一些私搭乱建的房子,例如在宅基地外面小范围地扩建。
据国土局研究人士透露，深圳市目前的违法建筑里，超过九成以上的违建都是符合最新规定的，就是说至少超过30万栋违建能拿到房产证。”
记者采访了解到，深圳承诺5年内将违建处置完毕，而房产证从绿本到红本，深圳市政府有关部门目前也在研究，但实现可能需要更长的等待时间。
曾经被猖獗抢建、出售和地下循环的小产权房近期遭遇严打。中国证券报记者获悉，9月份以来广州、深圳连出重拳，没收小产权房购房款、叫停律师提供见证服务，并实地拆除了部分“地标性”的小产权房。
小产权房转正无望，今年以来疯狂涌入豪赌“转正”的上百亿资金，或将面临深套的命运。
日前，“西安小产权房拟征契税，身份或将合法化”消息一出便在社会上引起了极大的反响，专家、开发商、市民中，支持者有之，质疑声音也不断
这些项目不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，即使以城市商品房价格的30%出售仍有很高利润。
&小产权房在法律性质上属于不合法，有些是村民宅基地上盖的房子，不允许卖给村民以外的房子，属于限制销售，市民去买得不到法律保护，建议不要购买。而且在拆迁补偿时，因为买卖不合法，购买人的权利很难得到保障，这些风险购房者都要考虑。
小产权房不能买卖，遇上拆迁也没有补偿，
抢建小产权房成片暗地哄卖
我们的观点：应当对买卖行为认定无效，但处理时以不适用返还原则、维持交易现状为一般，以适用返还原则、恢复交易前状态为例外，应当区别对待。 ，可以依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，认定买卖行为无效，但依据无效返还中“没有必要返还”的条款规定，应当视具体情况判决不予返还，购房款可被视为对出卖人的折价补偿；在双方利益悬殊过大的情况下，可以考虑判决买受人支付给出卖人该房屋增值部分价款的1/3至1/2作为补偿。
因此，在农村集体土地上进行商品房开发，买卖行为是一种严重的违法行为，是应当受到制裁的行为，因此，是不受法律保护的行为。在农村集体土地上进行商品房买卖所签订的合同，是一个无效的合同。
在农村集体土地上所建商品房被确认无效后的处理。
按照我国法律的规定：无效合同从签订时起就没有法律的约束力，就不受法律的保护。但是，法律对无效合同也根据双方当事人的过错，规定了不同的处理方法。例如：有退还、有收缴非法所得，有赔偿损失等不同的规定。但就在农村集体土地上进行商品房买卖纠纷一类案件的无效合同处理结果，一般是适用购买方退还非法建筑物给出售方，出售方退还房款及利息给购买方
& 北京市发改委此前刚刚发布了关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设的意见。意见中明确提出，有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。此意见一发布立刻引来多方关注，舆论普遍认为此次出台的意见是对此前备受各界争议的小产权房如何入市交易的一次试水。有市场分析人员表示，发改委的这一意见是一个信号，意味着小产权房合法化即将破冰。
买小产权房的，明知道是个坑也会往下跳 08:35:43 来源：南方网 评论 32条[查看评论]
摘要：十年前，深圳原住民拉他投资入股参与建房，他拒绝了，至今为白白失去这一暴富的机会而后悔不已
十年前，深圳原住民拉他投资入股参与建房，他拒绝了，至今为白白失去这一暴富的机会而后悔不已。十年后，小产权房再次成为深圳热议话题，他作为朋友的购房顾问，见证了一次小产权房买卖。金焰，这名擅长知识产权、合同纠纷的深圳律师，以法律专业人士的身份，尽管再三进行风险提示，都最终没能阻挡朋友购买小产权房的行动。现在，深圳人大已经明确否认了要给小产权房转正，作为一个几乎亲历小产权房整个购买过程的“见证者”，金焰向记者讲述小产权房“狂欢”的背后，是怎样义无反顾的消费心理。
讲述人：金焰广东东方金源律师事务所副主任
主要业务领域为证券、并购、知识产权、合同纠纷及民、刑事案件的代理。在专利、商标、著作权及商业秘密、知识保护策略方面提供咨询服务，包括反仿冒，无效，撤销及诉讼业务。
违建盖起来就成“历史”了
记者（以下简称记）：你是什么时候开始对深圳的“小产权房”有具体概念的？
金焰（以下简称金）：最近一次应该是从深圳人大出台了那个处理历史遗留违法建筑问题的决定开始。远一点说，十年前，当时下沙的原住民就找过我，问我愿不愿意投资，和他们一起盖房子。我出钱，他们出地，建好以后，房子一人一半。一栋七八层的房子，大概要出二十多万吧。
记：后来出钱没？
金：没有。因为当时就知道这个（集资建房）是不合法的，而且盖起来的房子不能合法买卖，属于违建。最重要的是担心万一政府拆除了，什么利益保障都没有。当然，还有一个实际情况，就是当时深圳的房价很低，三四千块钱一平米，商品房比较便宜，所以集资盖这种小产权房，对我来说吸引力也不是很大。
记：现在回过头来，对十年前的决定怎么看？
金：后悔，说真的，非常严重的后悔。我的一个朋友，当时就参与集资了，现在不知道赚了多少，全家移民国外去了。我当时还有一次机会，是原村里的一个工厂房，卖家把它改造成了一个酒楼，当时说每平米1000块钱卖给我，500多平米啊。我也没敢买，懂点法律的人都知道，工厂厂房是不能改造成经营场所的。结果就是，老实人吃了亏，咱太把政府的政策当回事儿了，过于谨慎，没有了解中国的政策现实。
记：你理解是什么样的现实？
金：政府的政策不稳定，一阵风来去。我记得深圳有一段时间，曾经大张旗鼓地动真格拆除过违建，后来换了领导，就没动静了。感觉就是一个领导一个想法，总是在变，一阵打一阵停的。但你要我说，什么叫历史遗留违法建筑？政府先说某某时间之前的属于历史遗留问题，之后的要严格怎么怎么样。结果呢，违建还不是越来越多，然后看实在太多了没办法，就再把后来的违建也划进“历史遗留”了。所以那些违建抢建的知道，只要你能把房子建设起来，你就在创造历史了。
农民房气势不输黄埔雅苑
记：重新关注小产权房是因为什么，自己打算买吗？
金：不关注不行啊，周围很多人都在议论。我是在报纸上看到的，当时不是说深圳的小产权房要转正了吗。我的两个朋友，都是每月收入万把块钱的白领，特别感兴趣，想去买。就邀请我和他们一起过去看看，主要是怕有一些大的法律风险。
记：去现场看了？感觉如何？
金：没去之前真的不知道，到了龙华看到房子非常吃惊，发现建得跟黄埔雅苑一样了，后来才知道就是那个号称深圳最牛小产权房的“华侨新苑”，位置很不错，在金地梅陇镇旁边，32层，3栋楼，售楼处、海报，什么都跟商品房一样的，要是没人告诉我，我绝对不会想到这是个农民房。但是小区里面就真的落差很大，没有任何绿化，就是房子。不过价格也真不便宜。
九十年代末的时候，我从来没有见过这么“牛”的小产权房，当时都是本地人拉人集资，也就是盖个七八层，和现在比起来，真的是朴素多了。那时候买房的人也不一样，现在人买的都是一户一户的，自己住的不少，那时候都是整层整栋地买，很少自己住。
记：不是都说关外的小产权房一两千一平米吗？
金：小产权房也分三六九等，地段啊、规模啊都不一样。这个房子售价是5000多每平米，不便宜吧。但可以打折，普通买房的他们说可以打8 .6折，找了社区里的熟人，最后给我那两个朋友打了8折。但说的是，如果享受折扣，就必须一次性付清。
记：就是说，也可以贷款？
金：是啊，如果不打折的话，可以提供贷款，而且当时承诺的是说，贷款政策可以和银行一样，享受7折利率优惠。说和当地的银行正在谈。售房的人告诉我们，就算银行贷不下来，村里也可以给贷款，但是利率就不会有下浮，不过这些都是口头说的。我朋友后来，全都是一次性付清的，因为总价不高。打完折以后，均价也就是四千二三，80多平米的房子，30万出头。
买房合同上看不到“买卖”字样
记：买房子的整个过程是怎么样的？和我们买商品房有没有什么不同？
金：在售楼处，他们把人大的那个《决定》做成了一个很大的彩色海报，贴到墙上。因为我那两个朋友去之前已经交了定金的了，大概几万块钱，因为如果你不交定金，他们是不会让你看到他们的合同的。我主要需要帮我朋友看那份合同。
记：商品房买卖销售合同？
金：是他们“自制”的。那份合同很有意思，乍看上去很像国房局的那种正规的商品房现售合同，里面的一些表述也相当专业，法律用语什么的，都还挺是那么回事。但仔细看，它几乎全部都是违法的。比如说，合同的封面上写的是“集资建房协议”，也就是说，虽然我们是买卖房，但这个合同却不是这回事。
记：这就是买房唯一要签的一份东西？
金：对。我们买商品房，合同上只有买卖双方吧？不过这个合同上却是三方。里面有些内容我都能背下来。甲方，是一个姓林的人，这个人买房的朋友之前没见过，也不认识，不知道是什么人，但是合同上，他的名字是已经签好的了。
然后合同大概的表述是，甲方林某某，系某村村民，村里有宅基地，编号是多少，现在甲方需要在该宅基地上，建设自用的房屋，因此邀请丙方，就是买房的人了，集资建房，并授权乙方，也就是实际销售房子收钱的一个公司，销售收款。从头到尾，合同上都没有出现买卖的字眼，就是说我这是集资建房。我后来还特别上网查了一下，合同里的这个乙方，就是授权收钱的那个公司，真有注册，但业务是经营国内商品贸易的，很有意思。
明知道是坑也要往下跳
记：我如果对这个合同有质疑呢？感觉很奇怪啊。
金：是啊。比如说，他那个合同上明确写着12月底交房，但如果遇到不可抗力，可以暂停交房。其中就包括了如果这个房子被政府喊停了，盖不下去这种情况。其实说白了，就是说你签的这个合同任何法律意义都是没有的。
商品房买卖不是有规定，面积误差在3%的，开发商要双倍赔偿。这个合同上也有个3%，但说的是，误差在3%以内的，不给予赔偿，超过了3%的，可以给补差价，一眼看上去就是对卖房子的人特别有利。
记：你现场提这些问题了吗？
金：这些问题我都问了售楼处的人，我还提出要见见这个合同上的甲方，就是这个姓林的。他们很多问题都没办法回答我，后来叫来了一个经理，一听我问的问题，人家就说，金先生，你别买我们这个房子了，反正我们的合同是一个字都不能更改的。
记：看起来人家不差钱。
金：绝对，感觉就是，我们不在乎你买不买，宁愿少点麻烦。主要是他们也不愁没有人买。那天带我去的两个朋友，有一个还是现场就去交钱了，交钱的地方就在那个村的一个办公楼四楼，现场收钱，现金支票都行。另一个朋友当时没买，因为说现场没有看到工人施工，觉得不放心。但后来过了两个星期吧，告诉我他还是过去买了。
记：有这么大的风险，他们俩都没有再慎重考虑一下吗？
金：他们都是有家庭有孩子的，属于那种对房子特别渴望的，我看到的这些问题，我都仔细告诉他们了，但是没办法，能买得起房诱惑更大，感觉就算明知道那是个坑，他们也会往里面跳的。
小产权房借了商品房飙升的势
记：你的朋友，应该大部分都是收入中高水平的白领，这个群体里买小产权房的人多吗？
金：我周围确实有不少人想买，并且已经买了，而且，真的绝大部分都是白领。收入不算低，但是如果要负担家庭、孩子，就不能说有多宽裕了。
记：他们是为了投资还是为了自己住？
金：我认识的大部分都是买了自己住的，我觉得，如果是我，就算是投资，也不会考虑小产权房。一个简单的道理，小产权房这些年是涨了不少，但肯定商品房涨得更多。如果是投资，我不如去买商品房，因为小产权房的买卖、价格火爆，都是乘了商品房价格飙升这股风。
记：你们有没有看到深圳政府前两天开会，说要严查违建，而且深圳人大也已经明确否认了要给小产权房转正这种说法？
金：看到了，不过对我那些买了小产权房的朋友影响不大。当初他们买房的时候，华侨新苑售楼人员是说可以办下来房产证的，不过他们也有短期内办不下来的准备。当然，要是当时明确知道拿不到房产证，他们肯定还是会考虑一下的，因为最终毕竟还是想拿到房产证的。
记：十年前没集资建房你感到后悔，现在有没有想过去买小产权房？
金：我是绝对不会买的，要是住在那种“三无”房子里，还不如去租房子住。心里不踏实。这种方式，法律风险大，质量能不能合格要打一个很大的问号，买卖过程连一个有法律效力的正规文件都没有。我宁愿租房子，也不买这种房子。就算是投资，小产权房涨，肯定是因为商品房涨得更多，那我不如去买正规的商品房。
讲述记者王莹
网友们，俺今天学习了政策后知道，京沪高铁济南西客站是国家的大建设规划。这次与以往不同的是，拆迁范围内还有部分现在社会上叫作“小产权”房、“乡产权房”的居民楼。主要是也有我爸和我妹两家的房子。所以我很关心。首先作为一名受过高等教育的人，咱知道拆除这个范围的建筑物是政府的正常工作，我们也不可能因个人的问题影响国家大项目的规划建设，个人利益与国家利益、眼前利益与长远利益咱还是分的清的。但总之是牵扯到自己的切身利益了，我也很矛盾。不可否认买时贪图便宜，因为贵的咱家买不起啊！前段时间我也跟着去找政府，但意识到效果并不好，还是先找找国家的有关法律政策看看。没想到一查，政策原来是这样。我现在真懊恼，谁知道买了房子也买了麻烦啊。&到底有没有‘小产权房’、‘乡产权房’概念？事实上，法律上根本就没有‘小产权房’、‘乡产权房’这两个概念。所谓的‘小产权房’、‘乡产权房’是一些不法村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售在集体土地上建设的房子。目前所谓的‘小产权’、‘乡产权’房有两种，一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该村的集体土地所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。”拆迁时“小产权房”没有真正意义上的产权为什么小产权没产权呢？小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。“小产权房”明显存在的问题是没有真正意义上的产权，因此这种“房产”的未来充满不确定性。如遇征地拆迁，“小产权房”的生存就成了问题。什么问题呢？最大问题是没有产权，不受法律的保护；如果集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除乡产权房，购房人是得不到法律支持的，因为乡产权房属于违章建筑。建设部表示建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理“乡产权”、“小产权”，均不符法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。为何由国土部门出“叫停令”？本应由建设部门主管的所谓“小产权”销售问题，为何却由国土部门举出了“叫停令”？对此，北京大学房地产研究所所长陈国强说，由于“小产权”房屋的土地使用没有经过合理的审批手续，既没有交纳土地出让金，也没有依法纳税，和现行土地政策产生了冲突，因此由国土部门叫停“小产权房”和“乡产权房”的销售，也是追根溯源的政策。&侵占农民赖以生存的“生命线“小产权房”交易，从表面上看你情我愿，公平合理，但从长远看，其实质却是城里人侵占农民赖以生存的“生命线&”，将农村变成城里人的“后花园”。这种公平交易其实暗含着掠夺的成分，与一些房地产开发商在农村搞“圈地运动”本质相同。寄希望以小产权房来平抑房价、缓解住房难，这与饮鸩止渴何异？现在，一些农村集体经济组织将耕地变成宅基地，在宅基地上建房，然后低价向城里人出售，从眼前看，确实让农民得到了“实惠”，但如果城里人蜂拥去农村购房，农村集体经济组织有可能将更多耕地变成宅基地，建更多“小产权房”出售。其后果很可能是，若干年之后，一些城市郊区的农民将无田可种———固然他们靠卖房一时赚了不少钱，但这些钱够他们花到什么时候？他们的子孙后代又该怎么办？明知故买，指望“法不责众”是小产权房购买人押的宝尽管北京市建委和建设部明确做出风险提示，不要购买不受法律保护的小产权房，但不仅市民购买小产权房的热情没有被打压下去，而且，更多人注意到了这种价格低廉的房子。小产权房今后路向何方？国土资源部拆除没收了一些小产权房，但对于数量巨大的小产权房，无故拆除肯定不符合节约型社会的宗旨，而大量没收则会令大批居住者流离失所。“法不责众”是小产权房购买人押的宝。&&&“不少人认为随着物权法出台，公民的财产权利被全面肯定，‘小产权’房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。其实这是对物权法的误解，目前下定论还为时过早。”针对目前极为惹眼的“小产权”房问题，中国政法大学房地产法教授赵红梅表明了自己的观点。“小产权房”为何会在价格上如此便宜？据业内人士介绍，“小产权房”由于不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费。即使以城市商品房价格的30%出售仍有很高利润。要是今后合法起来，缴齐办证应该补交的正常费用，还会便宜吗？不会的。原贴出处：/dispbbs.asp?boardID=23&ID=240761&page=1
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