房屋贷款_百度百科
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房屋贷款，也被称为房屋抵押贷款， 是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
房屋贷款贷款简介
贷款的最长不超过30年，二手房公积金贷款不超过15年；贷款额度是房屋评估值的70%；按照规定的同期同档次贷款利率执行，基准根据贷款年限有所变化，以下是2013年最新贷款利率表，（各银行根据房屋情况利率有所上浮）。
贷款基准利率
基准贷款上浮10%
基准利率上浮15%
等额本金（首月）
　　　　　　　　　　　　　　　　备注：速算数以1万元为单位；等额本金速算结果为客户首月还款额！
房屋贷款贷款利息计算的基本常识
(一)人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：
1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
2.月利率(‰)=年利率(%)÷12
(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。
1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：
利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。
2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：
计息期为整年(月)的，计息公式为：
①利息=本金×年(月)数×年(月)利率
计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：
②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率
同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：
③利息=本金×实际天数×日利率
这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。
（三）复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。
（四）罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。
（五）贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。
（六）计息方法的制定与备案
全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告知客户；区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户；农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案，并由农村信用社法人告知客户。
（七）参考依据：
1.《人民币利率管理规定》银发【1999】77号。
2.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发【号。
3.《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》银发【号。
房屋条件：房屋的年限在20年之内；房屋的面积各银行要求不一；房屋要有较强的变现能力；一般要求，公寓，商铺，写字楼。
，一般需要通过专业的来办理，房产抵押贷款已经成为居民个人的一个重要手段，通过抵押贷款的方式贷出资金以满足临时的消费需求甚或企业经营需求，以期盘活居民手中持有的不动产，而且在各种融资渠道中，依旧是成本最低的方式之一。
房屋贷款申贷资料
1.借款人的有效身份证、户口簿；
2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；
3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；
4.借款人的（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；
5.房产的产权证；
6.担保人（需要提供身份证、、结（未）婚证等）
1.必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物的1/2；
2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源；
贷款需要支付律师见证费、、抵押房产的保险费、房产的评估费等。
一般贷款下来要1个月左右
房屋贷款贷款金额
1.住宅类房屋：贷款额最高可达到评估价的70%-80%　　2.公寓类房屋：贷款额最高不超过评估价的60%　　3.别墅类房屋：贷款额最高不超过评估价的70%　　4.商业类房屋：贷款额最高不超过评估价的60%
房屋贷款手续流程
1.借款人贷款前填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济;借款担保人的营业执照和法人证明等文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。
2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或交银行收押。
4.借贷双方担保人签订合同并进行公证。
5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
6.贷款申请人按月还款。
房屋贷款还款方式
房屋贷款简介
在一年以上的房屋贷款还款方式一般有和等额本息还款两种。
房屋贷款等额本金
是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
每月还款金额= （/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
特点：由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
房屋贷款等额本息
在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括和利息)。
每月还款金额 = [××（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]
特点：相对于的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
不论是等额本息还款法还是等额本金还款法，利息的本质都是不会改变的。总体来看，等额本息是会比等额本金多付一点利息。。但前提是贷足了年限。看似银行都收回了利息，但实际上，等额本金还款法随着本金的递减，银行可以加速还款，尽快回笼了资金，降低经营成本在这一点上是有利于风险系数的低。 在实际操作过程中，等额本息更利于借款人的掌握，方便还款。。事实上，大部分借款人在进行比较后，还是选择了等额本息方式，因为这种方式月还款额固定，便于记忆，还款压力均衡，实际上与等额本金差别不大。因为这些借款人也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单的说，就是等额本息还款方式由于自己占用了银行的本金时间较长，自己就要多支付利息；等额本金还款方式占用银行本金的时间较短，利息也就自然减少了，并不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。 实质上，两种还款方式是一致的，没有优劣之分。只是在需求不同时，才有了不同的选择。 因为等额本息还款方式还款压力均衡但需多支付利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降，生活负担日益加重，并且无打算提前还款的人群。 而等额本金还款法，由于借款人本金归还较快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因为适用当前收入较高者，或预计不久将来收入大幅度增长，准备提前还款人群，则较为有利。
房屋贷款最新利率
决定，自2011年（辛卯年）7月7日起上调金融机构人民币存。
　　调整前利率
调整后利率
一、城乡居民和单位存款
　　　　（一）活期存款
（二）整存整取定期存款
　　　　三个月
二、各项贷款
　　　　六个月
按现行规定，城乡信用社贷款利率浮动上限为基准利率的2.3倍，下限为基准利率的0.9倍。其他金融机构的人民币放开，浮动下限为基准利率的0.9倍。
房屋贷款房贷风险
风险主要有3种：一是借款人方面的风险：个人借银行（包括住房资金管理机构）的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱；后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。
二是开发项目的风险：开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”；借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。
三是银行方面也存在风险：对借款人情况审查不严；对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够；缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实；档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。
在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑到社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。其次，由于我们的房地产行政管理不能适应市场发展的需要，住房产权证办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。
防范风险需购房者提高法制观念
防范个人住房抵押贷款风险最根本办法是逐步建立完善法律体系，提高个人法制观念，对恶意不还款的人，要有处置力度。政府要对土地的供应加强计划管理，进而保证住房供应量的稳定、房价的稳定；对开发企业的资质要严格审查，保证住房质量达到标准；要建立完善的贷款程序；通过优质服务，提高贷款的效率，而不是简单地简化贷款程序。对实施全过程的管理，特别是贷后管理，建立完善的贷款保证体系。建立住房抵押、质押、保险、担保机制，利用市场机制来分散和转移贷款风险。
房屋贷款担保方式
防范借款人贷款风险的担保方式有3种：抵押、质押和保证。在借贷前，还要充分了解借款人贷款的真实目的（自己住或者是投资）、收入来源及家庭状况，通过设定合理的担保方式防范。从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。质押有动产质押和权利质押两种方式。借款人要找到与住房价值量大体相当并获得贷款人认可的动产几乎不可能；以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及有价证券的人要么是人少，要么就是不用申请贷款了，有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做保证人，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。由此可知，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险的手段。
房屋贷款贷款条件
一、有合法的居留身份;
二、有稳定的职业和收入;
三、有按期偿还贷款本息的能力;
四、有贷款行认可的资产进行抵押或质押、或(和)有符合规定条件的保证人为其担保;
五、有购买住房的合同或协议;
六、提出借款申请时，在建设银行有不低于购买住房所需资金的30%的存款;若已做购房预付款支付给售房单位的，则需要提供付款收据的原件和复印件。
七、贷款行规定的其他条件。
房屋贷款主要事项
一、及时偿还房贷
诚实信用原则是民事活动的帝王条款，也是我们在履行合同时必须遵守的条款。作为房贷合同的当事人，按照合同约定的条件及时、足额的还款是我们的义务，现在国家已经实现了银行间的信用体系。若你没有及时偿还借款的话，你将进入银行信用系统的黑名单，这会影响你将来在银行办理其他业务，所以我们每个人都要按合同的规定及时还款。
二、慎重选择还款方式
一般情况下，房贷借款合同是格式条款合同，还款方式一般规定有两种，一种是等额本息还款方式，这种方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。 另一种是等额本金还款方式：是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。大家可以在签订借款合同时根据自己的实际情况选择还款方式，以免出现断供违约现象。
三、合理地使用住房公积金
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。住房公积金的一个优点是它比商业银行的贷款利息低，如果你的单位给你交纳的住房公积金，你可以使用住房公积金贷款偿还房贷，这样不仅可以减轻你每月的还贷压力，同商业银行贷款偿还房贷总额相比，使用住房公积金贷款总支出少于商业银行贷款的总额。
四、合理确定贷款期限
房贷借款合同一般都有提前还贷的条款，提前还贷必须经过银行的同意，因为提前偿还贷款会对银行远期的收益产生影响。在实际生活中，银行通常会对提前还款收取违约金，当然各个银行的政策会有所不同，因此购房者在签订房贷合同时要根据自己的实际情况选择合理的贷款期限，以免到时提前还贷给自己造成不必要的损失。更多频道内容在这里查看
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最后登录在线时间29 小时威　望79 经　验204 注册时间阅读权限100主题精华0积分204帖子
万家居民, 积分 204, 距离下一级还需 296 积分
11:05 上传
在这阳光明媚的2016新年之际，作为房奴的LZ终于能喜笑颜开了，因为央行降息，我们跟着也能沾点光了！但是今天LZ要吐槽的就是鼎鼎大名的建设银行合肥城西支行信贷中心，接下来请听LZ慢慢分析：LZ是2012年年底签约买的房子，13年年初在建行贷款的，说实话当时真的是太年轻了，什么事情都不太懂，稀里糊涂就把贷款给办了（PS：据说当时按照首套房都是有利率折扣的，后来听我身边的朋友说起这事我才知道的）建行那帮畜生说不能给优惠，说我信用卡有逾期情况，但也没给出证据说有逾期，因为我自己知道我没办理过任何一家的信用卡，逾期简直无稽之谈。当时为了尽快办理好贷款，就按照建行客户经理的建议，按照基准利率贷款。
11:06 上传
购房发票贷款也挺顺利的，二月份贷款下来了，三月正式开始还款，当时也没有觉得有什么太大的问题，期间发生的一些小插曲就不再说了，有些事情大家心里都清楚，银行不敢明目张胆扣你账户里面多少钱，就是在一些小的东西上扣你个三块八块的。这些事大家想必都遇到一些。一直到今年的12月份，知道16年贷款要少还不少钱，LZ那个激动啊！一宿一宿睡不着啊！离高富帅的目标不远啦！然而今天发帖之前，查询之后给了我一记大耳刮子，原来还款真的有很大猫腻。LZ在建设银行贷款31W，分30年还清（当时上班说实话手里没什么钱，没办法的事情）直到2015年12月，还剩待还本金299747元。LZ采用的是等额本息还款法（这也是我现在后悔的事情之一，签合同的时候我只签字了，合同都是空的，等我去拿合同时上面空白的地方都由建行补打印上去的，当时也没有人员给我解释这些东西，自己也不懂，认为大家都一样的），之前每月还款为1891.56元。
11:06 上传
贷款合同部分内容条款从建行的网上银行查询得知：从2016年1月起，每月我需还贷款1662.57元。乍一看，这个数字挺正常的，但是仔细一算就吓一跳。这里我还有个疑问：调息之后还款计算中的本金是按照剩余的金额进行计算还是按照之前的贷款总额进行计算？
10:57 上传
这个是建行官网给出的计算结果
10:58 上传
这个是我的贷款还款计划
10:58 上传
这个是我第三方查询计算的结果现在我们算一下：按照当时31万的贷款来计算，贷款时间为30年，利率为4.9%（这是央行最新的贷款利率），那么计算出的结果是1645.25元。不用说如果按照剩余本金进行计算那么月还款将会更少。连自己银行的还款计划和计算结果都对不上，我们这些小老百姓就更算不出来了。虽然钱差的不多，但是30年就不是一个小数字。这里面的猫腻我估计是数不出来。我现在就想让建行给我个解释，打你们客服电话说不知道，让我问问支行什么情况，他说他那边查询不到。坐等回复，大过年的不想让这样的事情毁了心情。
最后登录在线时间23 小时威　望347 经　验1636 注册时间阅读权限100主题精华11积分1636帖子
万家白领, 积分 1636, 距离下一级还需 1364 积分
很恶心！楼主应该去追究到底啊
最后登录在线时间87 小时威　望1128 经　验2256 注册时间阅读权限100主题精华2积分2256帖子
万家白领, 积分 2256, 距离下一级还需 744 积分
只怪你当时年纪小&&什么都不懂啊~
最后登录在线时间14 小时威　望70 经　验1789 注册时间阅读权限100主题精华1积分1789帖子
万家白领, 积分 1789, 距离下一级还需 1211 积分
还三大银行呢&&真会忽悠人~！
最后登录在线时间24 小时威　望68 经　验870 注册时间阅读权限100主题精华1积分870帖子
万家业主, 积分 870, 距离下一级还需 130 积分
贷款这样的事&&应该是找个懂行情的人帮你参考！
最后登录在线时间99 小时威　望65 经　验1499 注册时间阅读权限100主题精华3积分1499帖子
万家白领, 积分 1499, 距离下一级还需 1501 积分
我看他们是要继续忽悠你了！楼主别什么都等他们的回复 你自己也要动起来！
最后登录在线时间553 小时威　望911 经　验6692 注册时间阅读权限100主题精华2积分6692帖子
万家金领, 积分 6692, 距离下一级还需 1308 积分
在办理贷款的时候，问题是银行工作人员只管叫你签字，讲白了整个合同全是空白了，什么都不写，等贷款户们知道了，已成事实了。
最后登录在线时间0 小时威　望1 经　验23 注册时间阅读权限15主题精华0积分23帖子
万家新人, 积分 23, 距离下一级还需 7 积分
你的自计算有问题&&你贷款金额输入299747 贷款时间选择27年 利率是4.9&&你自己算算
最后登录在线时间0 小时威　望2 经　验33 注册时间阅读权限200主题精华0积分33帖子
万家平民, 积分 33, 距离下一级还需 167 积分
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来源：楼市爆料 日 10:01
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客户提前还款，银行要罚1万块
2013年，李先生在杭州良渚买了一套房子，付了首付之后，当年12月2日，他通过汇丰银行（中国）有限公司杭州分行办理了商业按揭，贷款37万，贷款期限30年。
因为工作需要，李先生在2015年10月卖掉了良渚的房子，就想把余下的钱一次性还掉，所以他就联系了当时的客户经理，这时候他第一听说了&提前还款要罚款&的说法。&他说按照合同，如果我提前还款，需要交违约金，按提前还款本金金额的2%，最低2万元。因为当时我还款时间已经快到两年了，所以他建议我等到12月之后，这样违约金只需要1万元了。&
什么样才算提前还款？违约金怎么算？
很多人表示十分的不解，为什么提前还钱还要罚钱呢？
其实，原因很简单：银行想要设法制止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多地收取利息。一旦你想提前还款，让银行挣不够钱，自然会想要用另一种方式迂回的赚回来，即违约金。
首先，我们要知道银行是怎样定义提前还款的？
为了限制提前还款，有些贷款机构提出了一个概念叫实质性的提前还款。各贷款机构对实质性的行为有不同的标准，但一般是指在12个月内，借款人提前还款金额超过了本金余额的20%。
那么，违约金要如何收取呢？
目前商业银行针对提前还款的违约金一般是分两种形式收取，一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%），二是若干个月份的利息。
李先生坦言，一开始他百思不得其解，凭什么提前还钱还要罚钱，找来合同才发现了里面已经明明白白注明了。
在李先生和汇丰银行签订了贷款合同中，有一张表格，介绍了提前全额还款的违约金比例，按照已经还款的时间分四种情况：一年以内，罚款3%（最低3万）；一年至两年间，罚款2%（最低2万）；两年到三年之间，罚款1%（最低1万）；三年以后，免收违约金。
看到这里，李先生也觉得有点懊恼，他说，&当时贷款只关注金额和贷款利率，当时的业务员也没有跟我详细介绍这一点。&所以，以后大家签贷款合同的时候千万要注意这一点。
银行的那些&潜规则&
1不同的还款方式，支付总金额差别巨大
肯定有很多人不知道，房贷还款方式可不只有一种。不同的还款方式最终算下来所支付的总金额差别可以达到几十万。
首先，银行贷款还款方式分为两种，第一种等额本息还款，第二种等额本金还款。一般而言，银行不会主动提等额本金的还款方式，因为这种方式对购房者而言后期会省不少钱，但是银行的利益就会相应减少。
2信用卡自动扣款日&最后还款日
据某行客服介绍，和在ATM或柜台还欠款不同，对于通过关联账户偿还欠款，银行的自动扣款时间往往要早一些。如果是通过ATM或柜台办理还款，那么划账结算的最后时点是当天24时，但若是关联自动还款的话，由于系统结算的要求，往往在最后还款日的下午5时就划账。
客服建议，使用自动还款的用户最好提前查看自己账户余额是否足够，并在最后还款日之前2天至3天存入足额资金，否则极有可能导致自动还款失败。
3临时额度未一次还清将影响个人征信
临时额度指的是持卡人在紧急情况或有需求时，临时向银行提升的一部分额度。这部分额度不计入持卡人信用卡的额度系统内。临时额度是有有效期的。建行、农行的临时额度有效期一般为3个月；中行、工行的临时额度有效期为2个月；招行、中信临时额度一般为1个月。有效期满后自动恢复原有额度。
临时额度到期时，需要一次性偿还所有提升的金额。如果未还或未还清，将产生超限费。除了超限费，还有每天万分之五的利息，并且将计入逾期影响个人征信。
4只还&最低还款&会影响信用额
再来看一个例子：阿立和老婆决定买入一套近郊面积约120平方米的房子，前去银行申请优惠利率贷款，竟然被拒绝了。银行信贷经理告诉阿立，在查阅了阿立的资信记录后发现一些问题，导致阿立不能享受优惠利率，甚至连申请贷款的可能性也很低。
信贷经理跟阿立解释，问题出自他的信用卡消费记录。银行信贷经理接着解释，消费记录并没有阿立逾期的记录，但是记录表明，阿立每期都是选择按&最低还款额&方式还款，尽管这不会影响到阿立的个人征信，但每个月剩余的透支款是需要支付利息的，几年下来，这笔透支利息已经不是一个小数目了。
按照最低还款额还款虽然不产生信用污点，但是每月都是刷卡金额大于还款金额，每月都有利息利滚利，最后造成债台高柱还款压力加大，一不小心就会连最低还款额都还不上产生逾期。
5分期付款难捡便宜
分期付款是指用信用卡购物后，与银行约定分为多少次还清透支金额，银行在约定还款期内不收透支利息。这看上去还挺美，其实不然！
分期付款的手续费其实并非表面上的那个数字，乍一看并不是很贵。但你忽略了一个问题，随着每月还款，你的借款基数在减少，但银行仍然按照最初的借款金额给你计算手续费。并且就算你提前还款，手续费也照收不误。
1、提前还房贷可能被罚款！有的银行违约金是加收本金的1.5%，有的加收若干个月份的利息。
2、中行、建行、交行、招行在一定时期内均不允许提前还房贷。
3、别拖！信用卡自动扣款日往往下午就划账。
4、分期付款看上去很美，其实很难捡到便宜。
[责任编辑：王青]
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