买房必看！杭州地段价值全解析（上）
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买房必看！杭州地段价值全解析（上）
李嘉诚曾说，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。由此可见，地段对房子的重要性。
那么，对于想在杭州买房的人而言，应该如何选择地段和区域？杭州各个区域又有怎样的优劣势？哪个区域才最适合你呢？
这一期，记者将重点剖析杭州主城区10大热门板块（部分板块分布在几个区中，为便于分类，文中以主要分布来划分）价值，以供各位购房参考；更多板块详细解读，请持续关注后续报道。
一、江干区
1、城东新城板块
开发时间：1993年开始开发，2008年杭州政府提出城东新城概念
主力成交均价：1
杭州城市东大门，南接钱江新城，东联下沙副城，以高端商务办公、商业休闲、旅游居住功能为主体，潜力较大。
1、综合性城市新中心，杭州实施“决战东部”的战略核心平台；
2、城市门户，知名开发商聚集，主城区价格亲民的区域之一；
3、已开通地铁1/4号线，德胜快速路、杭州东站枢纽，交通极其便利；
4、建成或在建华润欢乐颂、城东西子国际等29个商业项目；
5、已建成开放的商业商务面积达50万平方米。
1、“农药厂地块”带来的环境问题，城东楼市“黑洞”；
2、规划定位过高，多项目开工难库存居高不下；
3、板块地价偏高，房价高，农民房较多。
2、九堡板块
开发时间：1993年开始开发
主力成交均价：
杭州房产开发最早的外围区域之一，经适房较多，也拥有一定的江景资源。
1、地铁1号线开通，拉近与市中心距离；
2、相对优惠的房价适合刚需购买；
3、配套较成熟，足够的房源满足挑选的余地。
1、主城区尴尬板块，降价能动性不强，不降价有没有成交量；
2、物流大车多，道路易坏；
3、客运中心站、四季青服装中心周围人流繁杂。
3、钱江新城板块
开发时间：2000年
主力成交均价：3
1、高档次开发为主要取向，杭州最具潜力实力板块；
2、杭州豪宅供应量最为集中和市场接受度最高；
3、江景户型宽敞和大气，资源稀缺。
1、未来的行政中心，信息中心，文化中心；
2、CBD经济配套与天然江景资源；
3、“先造路，再建房”规划好。
1、缺乏居住氛围，人气不足，房价的价值支撑度尚不足；
2、南面钱塘江，“咸潮凶江”，居住舒适度欠佳。
4、下沙板块
开发时间：1993年开始开发
主力成交均价：金沙湖16000；沿江11000；大学城北
1、沿江板块，配套差，人口密度大，地铁效应弱；
2、金沙湖配套好，人口本地拆迁农民占比大；
3、学生占比大，人口流动性大，开发潜力尚存；
4、整体区域远离市中心，楼盘供应量巨大，户型优势明显，投资客多，人口混杂。
沿江板块具江景资源、地铁一号线拉近与主城距离。
1、大学城和工业开发区组合，人口流动性大；
2、相比市中心的繁华精致，下沙要相对清冷粗放。
5、丁桥板块
开发时间：2003年确定建设CLD（大型居住区）构想
主力成交均价：
主城区边缘区块，建设时间较早，配套成熟，正逐渐融入主城区，承担起中央居住区重要功能；杭州刚需楼盘的集中供应地，被视为“杭州刚需最佳置业地之一”，将会是杭州城北的核心区。
1、公共生活配套较好（丁兰广场、新城广场、物美超市、市中医院丁桥分院）；
2、两条快速路、两座高教和一条快速公交，出入市区非常便捷；
3、规划科学，主城区价格洼地，房价泡沫较少。
1、作为杭州大型经济适用房小区的所在地，板块定位不高；
2、距离主城距离较远；
3、地铁规划仅3号线。
二、拱墅区
6、运河城北板块
开发时间：2012年成交第一宗商品房用地
主力成交均价：
作为市中心板块的城北，一直是房地产发展价格方面的“洼地”。
1、2015年板块迎来“交付潮”，入住人口为板块注入“新鲜血液”，提升人气；
2、配套成熟，大牌聚集，楼盘众多，可选择性强；
3、运河申遗成功，周边楼盘价值攀升。
1、外来人口多，人口流动性高；
2、汽车城、重工业所在地，居住质量不高。
三、西湖区
7、之江板块
开发时间：1997年开始开发
主力成交均价：
国家级旅游区，别墅、排屋等低密度住宅聚集地，受到高端市场热捧。
1、国家级旅游区，丰富的自然景观和旅游资源；
2、目前板块为去化项目，聚集人气，首置和首改产品在增多；
3、大牌开发商纷纷入驻，竞争十分激烈。
1、受山势影响，与主城区联系通道有限，未来发展受限制；
2、与主城区通路不便，道路经过景区，交通比较堵。
8、西溪板块
开发时间：1993年蒋村商住区开始开发
主力成交均价：2
“贵，以西为居”的城西情结使城西板块成为了杭州富人集聚的地方，市场上非常稀缺的多层、排屋、别墅等低密度产品成为这一板块住宅的主流，豪宅级占了半数以上。
1、10平方公里西溪湿地绝版地缘；
2、与市中心的亲密近，主干道天目山路直达市中心；
3、城西标杆性豪宅区；
4、西溪印象城，西溪银泰大型城市综合体配套。
1、位置有点偏，在钱江新城或滨江上班，距离太远；
2、地势偏低，排水系统老化，雨天易积水；
3、交通条件较差，地铁规划建成时间晚。
9、三墩板块
开发时间：2000年开始开发
主力成交均价：1
城西中近郊区块中交通、生活设施和基础配套相对完备的区块，主要以高层和小高层为主，多层为辅，带有少量低密度住宅。刚改并重，目前区域多以商业配套为主，住宅产品相对较少。
1、三墩人口多经济总量大，离主城区近，且开发较早，配套成熟；
2、相对申花板块有数千元差价优势，未来涨价潜力大；
3、低单价低总价优势吸引一批新杭州人入住；
4、地铁2号线计划2017年底建成通车，规划地铁4号线。
1、仅有一条古墩路连通主城区，交通出奇的堵；
2、规划缺乏大手笔，没有建立商业中心。
10、申花-桥西板块
开发时间：2000年开始开发
主力成交均价：1
杭州城热门居住板块，未来徐家汇 繁华运河畔，一条莫干山路各处两种风情：申花热闹、配套完善，中小户型为主；桥西安静，重环境，多豪宅。近年来区域内涌现了不少热门楼盘。
1、距离市中心有天然优势，心理距离小于实际距离；
2、城西银泰、蓝孔雀综合体、莱茵·矩阵国际公共配套齐全；
3、大关幼儿园、卖鱼桥小学、文澜中学、树人大学、浙大、求是中学强大的教育资源；
4、文化价值优势（运河），申花近邻浙江大学紫金港校区，桥西板块分布不少名校学区优越；
5、地铁3号线、5号线规划站点穿过申花板块。
1、申花以丰潭路为界，以西为西湖区部分，以东为拱墅区部分，各方面资源差别较大。
提示:如果你想进一步了解的相关区域，可在下方评论区留言。记者将整理出大家重点关注的区域，后期作更详细深入的解读。
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日期： 11:07:40
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早在去年下半年，新杭州人王先生就开始四处看房，但当时新房市场几乎一天一个价的行情让他没法“下手”。买房的预算也从最初的200万，上涨到了现在的250万。即使这样，王先生表示依然很难在主城区选到满意的房子。
的确，就目前来看，在产品主打改善型以及高地价等背景下，杭州主城区的置业门槛已越来越高。不过，这也并不是说在主城区买房就必须要付出高昂的代价。其实，如果细心梳理就会发现，杭州主城区各大板块并非都是高不可攀，尤其均价在30000元/平方米的房源还大有选择，其中有一些更是在20000元/平方米以下。
新兴板块最受关注
据统计，目前主城区范围内的下沙、田园、桃源、丁桥等板块内，产品定位多以刚需为主，性价比优势也相对更为明显，目前在售均价普遍在30000元/平方米以内。这其中，尤以城北的桃源、丁桥以及城西的紫金明珠等新兴板块最受关注。
桃源板块作为主城区新兴板块之一，
背靠半山国家森林公园，承接周边北景园、田园和丁桥等大型生活社区，区域规划配套齐全。目前在售项目以广宇万科·公园里为主。据介绍，目前公园里在售6#、9#河景房源，主力户型面积约为90-115平方米，均价约为25000元/平方米。广宇·锦绣桃源和宋都·香悦郡则基本处于尾房销售状态。
城西的紫金明珠板块，在售项目则有龙湖·水晶郦城、宝嘉·誉府、协安·紫郡等。去年11月首次开盘的龙湖·水晶郦城在售户型面积约为89平方米和119平方米，透明售房网数据显示近期成交均价为22036元/平方米，基本与去年首开时的价格持平。协安·紫郡高层部分在售的则以170平方米以上的大户型为主，目前对外报价约26000元/平方米。接下来该板块内还有新盘中国铁建·西湖国际城，主力户型面积约为89-140平方米之间，虽然目前该盘开盘价格未定，不过从近期杭州市场新推项目定价以及周边在售项目价格来看，西湖国际城首次开盘价基本会比较“合理”。
丁桥长睦板块的在售楼盘选择性更多。阳光城·翡丽湾、龙湖·武林九里、中旅·城仕公馆等项目都还有较多的房源在售。透明售房网数据显示，这些项目成交均价普遍在20000元/平方米-23000元/平方米之间。靠近皋亭山附近的城发·云锦城以及保利·罗兰香谷等项目也还有房源在售，且价格优势更明显，成交均价普遍在13000元/平方米-15000元/平方米之间。
板块分化明显
虽然性价比相对较高的产品仍有不少选择，但不可忽视的是，主城区各大板块之间的分化已越来越明显。
近两年来，随着“70/90政策”（即规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上）的退出市场以及改善型需求的增加等，主城区不少新成交地块在设计规划上都开始主打改善型产品，特别是核心区域，改善型产品已成为主力。
就目前来看，市中心、钱江新城、文教区等核心区域，无论是在售项目还是接下来即将亮相的新项目，多以中高端改善型产品为主，在售单价也普遍在40000元/平方米以上。
钱江新城作为传统的高端、改善区域之一，目前5万＋左右的单价已是区域内最低的入门门槛。数据显示，从北端的金融城板块到南面的南星单元，钱江新城内公寓类产品单价普遍在50000元/平方米以上。万科位于该区域内的公寓类TOP级别产品——万科大都会79号，目前对外报价均价为65000元/平方米。已是现房销售的融创大家·侯潮府，透明售房网数据显示，近期的成交均价约为58450元/平方米。区域内今年有望亮相的两大新项目——滨江保利·翡翠海岸和信达滨江·壹品，定位也是城市豪宅系列，为纯改善的中高端产品。
城西的申花板块，目前在售主要有天阳·武林邸、滨江·锦绣之城等项目，其中主力户型面积约为110-135平方米的武林邸，近期成交均价为43118元/平方米。锦绣之城的近期成交均价则为47450元/平方米。
“核心区域产品高端化的趋势将越来越明显。”有业内人士表示，随着杭州城市发展以及市场需求变化等原因，主城区供求结构势必会发生变化，从而加大各大板块之间的分化。而城市次中心或周边区域，则将承接核心区域外溢的刚性需求，产品定位也将以刚需为主，性价比优势相对更为明显。
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官方网址：100被浏览30453分享邀请回答1618 条评论分享收藏感谢收起922 条评论分享收藏感谢收起查看更多回答　　楼主，杭州人，毕业两年。郊区有套自建房，一家人居住。位置较偏，交通不便，去哪都得转至少2趟公交。有辆代步车，离市区有将近40分钟的车程。　　结婚了，两人工资加起来一万多一点点。　　若在家与父母同住，生活会轻松很多，饮食起居有父母照料，但夫妻俩少了点自由空间。同时也担心以后小孩教育条件落后。　　若买房，会考虑在离家不远处地铁旁买房，杭州地铁在建设，出行方便。个人不喜欢开车，太拥堵，找停车位也不易。　　但是买房后生活会非常拮据，过着省吃俭用的生活，质量大打折扣。不买房，1万多一点的工资生活应该不成问题。　　这样的条件，有必要买房吗？
楼主发言：25次 发图：0张 | 更多
　　楼主很犹豫。要是买房，困难重重，家人肯定也不同意。　　
　　可是现在买房不也是另一种投资吗？　　
　　买房是投资 小孩上学你总要买的 交通便利不开车也省了油钱和时间 　　
　　@温茶清盏
09:45:00　　买房是投资 小孩上学你总要买的 交通便利不开车也省了油钱和时间　　—————————————————　　家旁边有所小学，就是考虑小学教学质量可能会不太好　　
　　@奢靡舞池逗
09:46:00　　买学区房　　—————————————————　　就是现在的工资完全不能支持在杭州买房。一个月一万多一点。除了还房贷，就没生活了，特别犹豫。家里人都不赞成变成房奴　　
　　好像大家都赞成买房的。　　
　　拿得出钱就买了呗，可以等孩子读书了的时候买啊
　　杭州得一顿涨，现在不买。以后就会后悔当初为什么不早点买。。。。　　帖子留着。两年后再来看，绝对的对半涨，不涨打我脸　　
　　我说的是条件好的小区带学区，周围商圈成熟，医院地铁什么的。现在一万多吧应该　　
　　@等风来_小倩
13:35:00　　我说的是条件好的小区带学区，周围商圈成熟，医院地铁什么的。现在一万多吧应该　　-----------------------------　　条件好的小区还一万多，杭州一万多能买在哪里？
　　@等风来_小倩
13:35:00 　　我说的是条件好的小区带学区，周围商圈成熟，医院地铁什么的。现在一万多吧应该 　　—————————————————　　@吉奥蜜荔
14:34:00　　条件好的小区还一万多，杭州一万多能买在哪里？　　—————————————————　　对啊，杭州房价特别贵。1万多的已经算偏的，能买到一个交通便利地铁旁的小区不错了　　
　　@等风来_小倩
13:35:00　　我说的是条件好的小区带学区，周围商圈成熟，医院地铁什么的。现在一万多吧应该　　—————————————————　　这样的小区至少2万以上　　
　　@等风来_小倩
13:31:00　　杭州得一顿涨，现在不买。以后就会后悔当初为什么不早点买。。。。 　　帖子留着。两年后再来看，绝对的对半涨，不涨打我脸　　—————————————————　　我也是害怕房价疯长。可是买了房真的就是房奴，未来30年都没法过好日子，一辈子就栽在房上，日子穷困潦倒。毕竟工资真心低　　
　　@奢靡舞池逗
09:46:00　　买学区房　　—————————————————　　不是主城区不行吗？楼主不是主城区的。　　
　　楼里大家都看好房市啊。。我觉得现在投资房产不太明智　　
　　@等风来_小倩
13:35:00　　我说的是条件好的小区带学区，周围商圈成熟，医院地铁什么的。现在一万多吧应该　　—————————————————　　杭州房价今年涨幅很厉害，一万多，根本买不到理想的学区房　　
　　同为杭州郊区的，建议你还是别买了。如果你要买在主城区，先不说以后孩子上学问题仍然解决不了（户口地不在学区范围内），这每个月的房贷你都吃不消还，一万多一个月，除去每月还贷4000，家庭必要开支，人情往来，以后加个孩子才是最大的开销。如果买在郊区，你们楼主最看中买房的重要目的孩子教育问题还是解决不了，真心觉得郊区的教育比不上主城区。要是我宁可拿这个钱给孩子上私立学校　　
　　刚需不需要想那么多，咬咬牙就过去了，工资会涨的
　　建议买房，不然你会发现多年过去之后你依然什么都没有，买了房，不管以后怎样，至少你还有一套房　　
　　对于在杭州买房，楼主这个经济情况，大家有没有什么好的地段推荐？真心有点无措的感觉。　　
　　@悠悠她妈妈
20:37:00　　同为杭州郊区的，建议你还是别买了。如果你要买在主城区，先不说以后孩子上学问题仍然解决不了（户口地不在学区范围内），这每个月的房贷你都吃不消还，一万多一个月，除去每月还贷4000，家庭必要开支，人情往来，以后加个孩子才是最大的开销。如果买在郊区，你们楼主最看中买房的重要目的孩子教育问题还是解决不了，真心觉得郊区的教育比不上主城区。要是我宁可拿这个钱给孩子上私立学校　　—————————————————　　我也很犹豫。我们今年年底结婚，2年后打算要小孩。又担心继续奋斗几年后再买，房价翻倍。非常犹豫　　
　　还有一个问题，家人不支持买房。他们考虑的是这边会拆迁，就没必要买房。但是拆迁还不知道得等到猴年马月　　
　　哥们你让我们在杭州的外地人怎么办，　　
　　有的住房子还不小，我是觉得没必要买　　
　　工资是增值，货币是贬值，房贷不变，所以现在买房还是核算的，另外楼主这么年轻就没有拼搏的勇气啦，晕　　
　　哎，楼主害怕变化。所以一直很犹豫　　
　　有份工作，保底月薪1万，有提成。非常犹豫，要不要去　　
　　@Knuth23
09:07:00　　工资是增值，货币是贬值，房贷不变，所以现在买房还是核算的，另外楼主这么年轻就没有拼搏的勇气啦，晕　　—————————————————　　不懂理财也是硬伤。钱只能放余额宝　　
　　@快哦难免会想你
03:51:00　　哥们你让我们在杭州的外地人怎么办，　　—————————————————　　不是哥们，姐们，哈哈　　
　　@快哦难免会想你 25楼
03:51:00 　　哥们你让我们在杭州的外地人怎么办， 　　—————————————————　　@耀眼的繁星
00:52:00 　　不是哥们，姐们，哈哈　　-----------------------------　　不好意思哈美女我眼戳嘿嘿　　
　　@快哦难免会想你 25楼
03:51:00 　　哥们你让我们在杭州的外地人怎么办， 　　—————————————————　　@耀眼的繁星
00:52:00 　　不是哥们，姐们，哈哈 　　—————————————————　　@快哦难免会想你
03:40:00　　不好意思哈美女我眼戳嘿嘿　　—————————————————　　哈哈　　
　　问题又来了，老公爸妈不肯出首付，说要买房我们自己两人想办法，他们的钱要留着养孙子。　　我现在工资涨了些，两人总月薪1.6万+。这要积攒首付的钱得到猴年马月，我们结婚花的婚庆公司和婚纱照的都自己出的。　　真想不通他父母怎么想，十分郁闷。　　
　　想问下，房子买了吗
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