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近日，出现了许多关于小产权房和宅基地区别的资讯，安丰网第一时间为您准备了这一期小产权房和宅基地区别专题.宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。
　　小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
　　小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
农村宅基地是指在村庄范围内农村村民住房、辅助用房、院落及村民日常生活、风俗习惯活动等所涉及的用地.辅助用房主要指杂物间、厕所、畜舍等.宅基地涉及占用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续.宅基地申请条件:(一)农村居民户无宅基地的；(二)农村居民户除身边留一子女外,其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；(三)集体经济组织招聘的技术人员要求在当地落户的；(四)回乡落户的离休、退休、退职的干部、职工、复退军人和回乡定居的华侨、侨眷、港澳台同胞,需要建房而又无宅基地的；(五)原宅基地影响规划,需要收回而又无宅基地的.有下列情况之一的,不得安排宅基地用地:(一)出卖、出租或以其它形式非法转让房屋的；(二)违反计划生育规定超生的；(三)一户一子(女)有一处宅基地的；(四)户口已迁出不在当地居住的；(五)年龄未满十八周岁的；(六)其它按规定不应安排宅基地用地的.农村村民需要使用宅基地的,应当向村民委员会提出申请,由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论.经讨论同意并公布后,逐级报乡(镇)人民政府审核后,报县人民政府批准.县(市)人民政府批准后,村民委员会应当公布批准使用的宅基地.“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”.乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权.这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案.四川省社会科学院房地产研究中心 刁其怀“小产权房”并非法律上的正式概念,而是一个约定俗成的用语,对其界定众说纷纭.在农民的宅基地上修建的房产,不能上市交易；如果有人买了这样的房产,即使有村委会的书面认可,买方所获得的依然是不完整的产权.理由是它不能获得区县政府颁发的产权证明书.“小产权房”是指在集体土地上,由乡（镇）政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设,并由其制作房屋权属证书的房屋,由于证书并不是出自房屋行政主管部门,故一般也称为“乡产权”或“村产权”.小产权的“小”,是相对于区县政府房管局所颁发的产权证明书而言的.事实上,这是混淆了“宅基地房”和“小产权房”两个概念.一、宅基地房的概念界定何谓“宅基地房”,是指修建于宅基地上的房屋.宅基地是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障,农民可在宅基地上修建房屋,依法利用宅基地建造的农民住房,可以取得房屋行政主管部门颁发的村镇房屋所有权证书.“宅基地房”本身是合法的建筑.现行国家政策禁止农民把其合法拥有所有权的“宅基地房”出售给城里人,在司法实务中,大多数法院也会判决这种买卖合同无效,房屋行政主管部门也不会为作为城里人的购买方颁发权属证明.二、小产权房的概念界定农村集体所有的土地用于建设的,仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅或乡（镇）村公共设施等目的,其他申请土地用于建设的,只能申请使用国有土地.农村集体土地只有经过国家征收变为国有方可用于房地产开发,这种二元结构的土地制度可以说是“小产权房”的制度根源.“小产权房”是一些村集体组织或者开发商,在新农村建设等名义下出售的建筑在集体土地上的房屋,或是由农民自行组织建造的“商品房”.目前的“小产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,连外村农民都不能够买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的.首先应当明确的是,小产权房只要依法办理了相关审批手续,就是合法建筑,因为法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的.因此,并非只要是“小产权房”就是非法建筑.目前,一些“小产权房”在销售环节存在某些问题,与现行法律法规有冲突,因此,许多人误以为是“小产权房”就是非法建筑.“小产权房”,只要买方人是本集体成员,并且符合“一户一宅”规定,提供了相关审批手续,就可以确权.
日前,国土资源部执法监察局局长李建勤表示,当前,对于各地发现的小产权房问题,将采取“一案一处理”的方式.对于全国小产权房的处理,要等到小产权房处理政策出台后一并处理. 中国小产权房屡禁不止、积重难返,虽然小产权房总数至今没有权威统计数据,但据业内人士估算,小产权房已经占到中国村镇住房总量的20%.全国政协委员蔡继明昨日公布的两会提案,再一次涉及小产权房问题,并进一步提出解决小产权房的诸多建议,他认为,对小产权房,应该根据其形成和发展,区分不同情况,进行区别处理. 宅基地小产权房应予以承认 蔡继明建议,对于建立在农村集体建设用地（包括宅基地）上的小产权房,要承认其合法性.他认为,这类小产权房,或者是村民在宅基地上将平房改建成楼房,或者是村集体整合的集体建设用地和宅基地,在节省出来的集体土地上建设的.这类小产权房的合法性,应该予以承认,实际上,这不仅有助于促进农村建设用地的节约集约使用,而且有助于农民实现土地的财产收入. 蔡继明建议,这类小产权房的建设必须符合城乡规划和建筑标准,在政府解决小产权房的整套方案公布之前,尚未列入城乡统一规划就已经建设的小产权房,也必须符合建筑标准.小产权房的合法化无疑会减少地方政府土地出让金收入.但随着小产权房进入市场,城市大产权房的价格会趋于合理,从而使部分中低收入居民也能买得起或租得起,这就会减轻政府提供保障性住房的压力从根本上缓解民工荒的压力,这是一个多方共赢的小产权房解决方案.&&10月27日,有媒体报道,国土资源部于近日基本完成了&农村宅基地制度改革试点方案&(下称&试点方案&)的编制、修改工作.按照工作程序,下一步试点方案应报中央深化改革领导小组讨论审议.由于宅基地的改革与小产权房在土地权属上一定的关联性,此次改革的框架和释放出的信号备受关注.&&城市居民不能购买农村宅基地&&10月20日,家住枫林绿洲的赵女士通过朋友介绍,想在蓝田购买一块宅基地盖点房子给父母养老,但她咨询了律师,律师说,法律规定,农村宅基地是不能随便买卖的.按专家的说法宅基地可以出租、转让或者典卖,是不是意味着像赵女士这样的城市居民可以去农村购买宅基地？10月31日下午,华商报记者就这个问题咨询了西安市国土资源局,一位女性工作人员称,宅基地改革是针对农村集体组织的,到底如何流转,采取哪些程序,目前还没有看到相关的细节.但可以肯定的是,城市居民不能到农村购买宅基地,因为宅基地属于集体用地性质,是集体经济的体现形式.宅基地的申请和购买只针对农村本集体经济组织内部,只有本集体内的人可以使用农村宅基地.&&对于此次改革方案提出的农村宅基地出租、转让、入股、典卖等流转方式,国土资源部副部长胡存智在接受媒体采访时表示,农村宅基地改革是为了进一步扩大权能、赋予农民更多的财产权利,而不是指宅基地可以自由买卖,坚持集体所有制是底线.按照国家法律,宅基地的取得与本集体经济组织成员密切关联,只有本集体经济组织内的人,才能够使用这块宅基地.任何非本集体经济组织内的人无论是购买,还是以其他方式使用、占有农村宅基地都是违反法律的.原标题:小产权房要区别处理2月28日,据国土资源部消息,北京市国土资源局、市住房和城乡建设委员会联合向国土资源部、住房和城乡建设部报送小产权房查处情况报告.报告中称,2013年11月,强制拆除了昌平区崔村镇、南口镇2处小产权房；当年12月,强制拆除了昌平区沙河镇的“温馨公寓”项目、“泰安公寓”项目,通州区宋庄镇小堡村的“赏石苑”项目.市住房和城乡建设委员会认为,应依法依规进行拆除的六类情形小产权房分别是:1.经检测鉴定,房屋质量达不到国家或北京市有关标准,存在严重质量问题或安全隐患,又不能采取可行措施予以整改消除的；2.土地利用现状为耕地,总体规划为一般农用地、基本农田的；3.占用土地为一级水源保护区的；4.占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的；5.严重影响土地利用总体规划、城镇规划的；6.破坏或影响文物保护和风景名胜区的.此外,属于“其他依法应当拆除的情形”的也应拆除.此外,市住房和城乡建设委员会还建议,对“已建未售”的小产权房小区或房屋,如符合土地利用总体规划和城镇规划的,应“既处理人,又处理事”,其中进行没收处罚的,由政府组织具体落实程序,不得“明没收,暗返还”；同时,对房屋进行质量与安全检测,对质量合格并符合有关政策条件的,可补办用地等审批手续,或纳入公共租赁住房等政策性房源范围.而对“已建已售”小区或房屋进行处理,需先行研究政策及具体操作办法.相关部门负责人特别指出,这只是北京市向两部的建议,具体对已建、已售小产权房如何处理,还要等正式文件.原标题:小产权房拆违应区别对待在售、在建的小产权房,拆建在河道、耕地、管道上,拆建在泥石流、滑坡等险峻的地方,拆昨日下午,市政协举行“土地制度改革联组讨论会”,经济、工商联、科技等界别的一百余位委员参会,农村土地流转政策、小产权房如何治理等问题成为委员关注的热点.出席会议的副市长陈刚逐一回应委员关切,他表示,“土地流转”政策还需等国家的顶层设计,今年北京将坚持“先规划、先确权、先制定规则、先试点”的工作方案稳步推进.小产权房将分类处理吴杰委员发言时说,“这次政府工作报告未涉及‘小产权房’,北京的小产权房会不会拆违？”副市长陈刚表示,市政府对小产权房的政策是明确的,首先,对在售、在建的小产权房“零容忍”,坚决遏制住.其次,要逐步清理既有的小产权房,这个比例现在很大,清理政策上面也在研究.北京正在探索,但不同地方、不同年代的小产权房情况都不一样.比如有的建在河道、耕地、管道上,这类第一批就要拆掉,它们都是触犯了法律红线的.还有的小产权房建在泥石流、滑坡等险峻的地方,也要第一批清理.陈刚表示,其余类型的小产权房正在做摸底工作,将逐步清理,具体政策尚在研究探索.原标题:区别对待违建为小产权房问题探路日期:[] 版次:[A02] 版名:[评论]
字体:【大中小】 ■彭澎近日,深圳出台《试点实施办法》,拟对农村城市化历史遗留违法建筑采取分类处理:对非原村民所建住宅类违建、以房地产开发为目的所建住宅类违建不予处理确认;对原村民、原农村集体经济组织,整体从宽,减免罚款或者地价.此政策一出,立即引发对小产权房地位的分歧和争议的升级.根据深圳的政策,对历史遗留违建的处理确认属于“有限确认”,仍限制流转获利、限制征地搬迁补偿标准,以使违法者难以从违法行为中获取利益.这与十八届三中全会加大农村土地改革和土地流转的力度的总政策应该是一致的,但与之后两部委要求加强对小产权房的清理意见则似乎有着不同含义.广东有三个地方是土地改革的试点城市,深圳之前主要是农村集体工业用地的流转,东莞是宅基地可以在全市流转,广州提出了地票制但没有太大的动作.这次深圳似乎又走在了前列.在国家有关部门重申对小产权房不放松的政策环境下,采取“分类处理”的措施,显然是有严有松、区别对待,更为灵活,也更为现实.为了避免引起政策解读的分歧和纠纷,深圳方面再三声明,“分类处理”不是“小产权房确权”,但同时认为,这对历史违建分类处理的办法对全国“具有示范意义”.长期以来,对小产权房问题,各级政府采取“鸵鸟政策”:既不承认合法,又不认真清理.结果导致全国范围小产权房盛行,据说深圳的小产权房占全市建设面积的50%左右.因此,深圳采取的措施也算是一种现实的措施,好过不理不问的“鸵鸟政策”,同时作为小产权房最多的城市对全国有个交代、做个示范.在房价飞涨的房地产市场中,价格低廉的小产权房进入人们的视野,小产权房问题争论再度引人注目.尽管有国务院和国土资源部禁止交易的明确表态、建设部的风险提示、北京宋庄“画家村”农宅纠纷一案人民法院不予支持的终审判决、济南等地的“强拆风暴”,但是,仍有数以万计的人选择小产权房,交易仍在继续,争论并未平息,社会关注热度依旧高涨. 一、小产权房问题的现状从各方面反映及媒体报道来看,小产权房量大、面广、问题多、争议大.（一） 规模大,影响范围广据有关部门统计,截至2007年上半年,通过带房入城、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式,小产权房面积已接近120亿平方米,约占全国村镇房屋的20%,成为重要的房地产类型之一.在北京、南京、天津、郑州、西安、成都、济南等城市都出现了大规模集中成片的小产权房,比如,北京市已售、在售、在建小产权房项目80多个,面积接近1000万平方米,有的项目（如太玉园小区）占地面积超过2000亩,建筑面积超过200万平方米；在石家庄、济南、成都等城市,小产权房项目数量也都上百个.北京、成都、西安等城市小产权房销售量都已超过房地产市场供应量的20%.目前,小产权房的购买者,客观上已形成了一个相当规模的群体,其中,既有政府官员、专家学者,也有商人、外地务工人员；既有普通工薪阶层、低收入居民,也有高收入阶层,涉及千家万户（据测算,仅北京市超过10万户）.
广州白云区人和镇的小产权房,镇上的小产权房成交价普遍在每平米1200元左右.图:孙炯宅基地房也叫小产权房,这是城里人到农村居住的主要手段,只有打通这一关,大量的上山下乡才成为可能.和任何年过三十的普通男子并无二致,黄更生（化名）对“家”充满了美好的想象,“老婆孩子热炕头”,每天早起陪父亲练练太极拳,当然,首要条件是有一所能遮风避雨的房子.在这点上,黄更生极为矛盾,他花费22万买了三处房产,却没有任何合法文件能证明房子归自己所有――准确来说,这是三间建在宅基地上的“小产权房”.在广州,小产权房和宅基地房画上等号,主要集中在白云区、芳村区等城市边缘地带和市内各城中村,并已开始转向更远的边郊,如花都和番禺.近年来,随着楼价的水涨船高,成交与建设呈增多趋势.
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市区房价昂贵，能不能到城中村买幢便宜的楼，享受“有天有地”的别墅生活？
很多城里人都有这样的梦想，但是，购买了“城中村别墅”的市民杨先生近日却为此吃了官司。
原来，房价上涨后，卖房的农民反悔了，因此起诉请求法院判决认定“房屋转让合同无效”。
交易16年之后，周边房价涨了几十倍，这个时候，卖出去的房子还能收回来吗？近日，厦门中院开庭审理了这场卖房引发的官司。
仅花13万 买岛内三层房
家住厦门岛内的城镇居民杨先生已经年近五旬，他一直想买一幢“有天有地”的房子，好好享受生活。但是，面对市区高昂的房价，杨先生只能“望房兴叹”。
1998年年底，杨先生偶然从朋友处得知，思明区莲前街道何厝村的村民老何有一幢三层楼的房屋要转让。这幢房屋面积193.49平方米，当时的转让费很便宜，只有13万元，每平方米差不多仅671.8元。
杨先生当时心里盘算，市区房价高昂，而何厝村房价如此便宜，成本低，离市中心也很近，而且，这幢房屋面积又大，当时又是刚建不久的新房，完全是他理想的“乡间大别墅”。
于是，求房心切的杨先生与老何见面沟通后一拍即合，随后，双方很快就签订了一份《房屋转让合同》。
双方约定，老何自愿将新建房屋转让给杨先生，金额13万元，该房屋位于思明区何厝村顶何社内。由购房者杨先生自行对房屋进行装修，装修资金将投入10万元。
当时，杨先生担心农屋交易原本就不受法律保护，如果老何事后悔约，自己恐怕要吃亏。
于是，杨先生特意要求在合同中写明违约责任。约定说，如果老何要毁约或更改合同，杨先生可以全部要回该房屋的转让费、装修费、安置费及利息，利息由杨先生来定。
购房之后 房价一路飙升
这一份合同签订后，老何当年就依约向杨先生交付了房屋，之后，也把自己的及农村房屋所有权证交给杨先生。
杨先生随后花了一笔钱，对房屋进行了装修。此后，杨先生一家人一直住在这幢“乡间别墅”里。
但是，杨先生没有想到，时隔16年，房价暴涨了几十倍之后，老何竟然会毁约，回来找自己讨房子。
近日，老何找到杨先生说，宅基地不能交易，同样，宅基地上的房屋也不能交易，因此当年的交易无效，他要收回房屋。
对此，杨先生很气愤，称自己已经花了钱装修，而且，现在房价涨了这么多，怎能说收回就收回？
为此，最近双方闹上了法庭。最先起诉的是村民老何，他请求法院判决认定“房屋转让合同无效”，并要求杨先生将三层房屋腾空，退还给他。
卖出的房 16年后还能讨回？
杨先生获悉自己被告上法庭后，也提出了反诉。他起诉要求，老何返还13万元房屋转让费、10万元装修费，并支付利息17万多元。
与此同时，杨先生还要求老何赔偿因毁约给他造成的损失375万多元。杨先生说，讼争房屋面积193.49平方米，而2013年上半年思明区住宅平均市场单价每平方米27730元，按这个价格算，他的损失高达500多万元，现在，他只要求老何承担70%的责任，即赔偿375万多元。“房子已经卖了16年，现在起诉要求退房，这是不诚信！”杨先生还说，现在，他无法也不应腾退房屋，因为，当年他向老何购房后，出于对合同及老何的信赖，再也没有购买其他房屋，损失巨大。而且，他和配偶都没有固定工作，女儿还在读初中，又没有其他可居住房屋，不具备腾退房屋的条件。
面对杨先生的指责，老何为自己辩解说，他并非不诚信。只是当年交易房屋时，对法律政策“了解不够”。现在，他知道法律明确规定，私自买卖宅基地及附属房屋是违法无效的，因此，他起诉纠正自己当初的违法行为，并不违反诚信原则。
经过审理，近日，厦门中院作出终审判决，认定双方签订的《房屋转让合同》无效，判决要求杨先生将房屋退还给老何，与此同时，老何要返还13万元房屋转让费和10万元装修费。
市民买农屋 合同无效力
“农村宅基地不能转让，宅基地上的农屋同样不能买卖！”法官说，根据我国《土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有土地的使用权不得出让、转让。
本案中，讼争房屋建造于宅基地之上，在房地合一的格局下，“地随房走”，房屋买卖必然涉及宅基地的转让，农屋的转让必然导致宅基地使用权的转移。因此，宅基地上的农屋不得转让。所以，双方所签订的《房屋转让合同》已经违法，应当认定为无效合同。
针对杨先生索赔的“利息损失”以及375万多元“房价上涨损失”，法官认为，因为合同无效，所以合同当中有关违约责任的条款不再具有法律约束力。
而且，杨先生对合同无效亦有过错，应当自行承担该部分利息损失，因此，索赔利息和房价上涨损失的诉求于法无据，依法不予支持。
法官还说，根据合同法的相关规定，合同无效后，有过错一方赔偿对方的损失仅限于“信赖利益损失”，即当事人因信赖合同有效而在订立和履行合同过程中支出一定费用，从而在合同无效后蒙受的一定损失。同时，基于无效合同自始无效，有过错一方赔偿的损失不应包括合同有效情形下履行合同“可以获得的利益”（即通过房价上涨获得的利益）。
无效合同 不受保护
近年来，随着城市房价居高不下，不少城镇居民选择向农民买房，由此引发的矛盾也愈加频繁。“城市居民通过购买，获得农村土地上的住房，不受法律保护。”福建信海律师事务所林敏辉律师认为，本案及全国其他地方的类似判决，实际上表明了法院对于此类案件的一致看法，即无论双方所签订的合同文书形式如何，只要实质上存在城市居民购买村民宅基地行为，都是无效合同，不受法律保护。
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