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您的海外旅行中隐藏着哪些投资良机？多伦多篇
&&来源：居外
如今，出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来，估计不少人都有海外旅游的打算。不过，在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时，你是否考虑过这些旅游城市中，会蕴含哪些机会？且看居外为你盘点这些城市中被忽略的良机。
加拿大多伦多 ——中国富人首选移民之国 全球房地产最佳投资地
多伦多是加拿大最大的城市和经济中心，北美洲第四大城市。多伦多市内一半人口是在加拿大以外诞生，华人多达四十万，是加拿大移民的重要落脚点和华人聚居地。目前多伦多的低犯罪率、洁净的环境、高生活水平、以及对多样文化的包容性，令该市被多个经济学智囊团列为世界上最宜居的城市之一。而机构以房地产长期投资回报作分析，将多伦多评为全球房地产的最佳投资地。
一、 你不能错过的多伦多景点
多伦多是一座著名的旅游城市，其城市优美的自然风光和新颖别致的建筑让人流连忘返。在那里，你可以一口气游览世界上最伟大的旅游名胜，其中尼亚加拉大瀑布被誉为世界七大奇景之一，亲身一赌大自然的鬼斧神工将叫你毕生难忘。在地标建筑加拿大国家电视塔的塔顶，你可以眺望整座城市以及安大略湖等周围的景色。从繁华热闹的多伦多市中心乘坐渡轮便可抵达多伦多群岛，一家大小在海滩或野外度过欢乐时光；而冰球名人堂则让你感受加拿大人国球的荣耀。
二、 三大要点了解多伦多房市
1. 多伦多房价——加拿大第二高
今年10月，多伦多房价同比去年增长了8.9%，平均售价为587,505加元，至此，多伦多的房价连续上扬61个月没有下跌，创下了全国最高纪录。同期，加拿大的平均房价为419,699加元，较去年10月上涨7.1%。
多伦多的房价在整个加拿大排行第二高，仅次于温哥华的819,336加元。【】
多伦多高端房地产现售价1,225加元/平方英尺（约合6万人民币/平米），在全球排第11，比北京贵；温哥华则是1,368加元/平方英尺。【】
2.多伦多迈向Condo城市
多伦多共管公寓（Condo）的三高：高度、高密度和高价位。
高度：当前，每年约有10月新移民涌入多伦多，使得当地的出租市场需求越来越大，并为公寓市场提供了持续、稳定的发展。以2014年10月为例，42%的多伦多物业成交量中，42%都为公寓。
高价位：加拿大房屋网路公司（RealNet Canada）数据显示，目前多伦多新公寓基准价为43.8万加元。
高密度：今年初建筑数据公司Emporis的记录显示，多伦多有148栋在建高层公寓建筑，而北美排第二位的纽约只有59栋。
整体而言，多伦多房屋建筑趋势为市区建公寓，郊区建独立房。
3.多伦多房市 —— 加拿大最稳健
纵观加拿大各大主要城市的房市走势，多伦多房市可谓最为稳健、健康的。
三、 多伦多房产投资机会—— 独立屋和共管公寓各具投资优势
1. 增值──双层独立屋升价快最吃香
多伦多房地产市场今年第二季各类物业均较去年同期均有不同幅度的上升：两层的多伦多独立屋升幅最大，达到平均成交价超过73万元，升幅为8.3%。随着房源的继续紧缺，业界人士估计这种上升的趋势将继续。
与此同时，独立平房的平均价格亦较去年同期上升7.2%，达到611,906元。共管公寓升势比较缓慢，有5.4%的升幅，平均价达到380,453元。
大多伦多地区房市仍以多伦多市西区的价格较为合理，且有上涨潜力。虽然西区房屋许多是百年旧屋，但重在土地价值，如购后改建、增值性高。【了解更多信息】/news/82001.htm
2. 投资房产出租──共管公寓走俏回报率高
·近期多伦多租屋市场相当活跃，市中心的共管公寓市场是大多地区最强劲的市场地区，通常来说35%的单元都被投资者用于出租。而且，旺盛的租房市场使得租金也颇为可观。目前，多伦多共管公寓的租金平均可以高于2.75加元每平方英尺，一些中心地带获得3加元每平方英尺的租金水平。市中心以外的市场相对要低一些，每平方英尺在2. 5加元或者2加元。最为重要的是，这个租金水平还在上涨，且空房率只有1%。
如果地点在在大学，地铁站沿线和金融中心地区更加好租。投资者倾向于购买面积大的学区单元房，主要原因则是可以分组给多个学生，从而总体上获得更多租金。
约克大学和辛力加学院计划在万锦市的中心地段兴建校舍，预测在大学工程展开后两至三年的时间，周边公寓的售价将上升15-20%之间，租金升幅估计徘徊在10-15%。而且租金会随月份浮动，在同一年里暑假比冬天的租盘价钱可高出20%。
四、 多伦多房市未来趋势展望 2015年房价继续攀升 再翻倍不遥远
查看多伦多房价的历史走势，大多伦多地区房屋均价从2001年25万出头到2013年均价超过50万， 12年翻倍。至于多伦多房市的未来走势，可从以下四个权威机构的预测报告中获得足够信心。
1）据加拿大最大的房地产经纪公司Re/Max预测：大多伦多地区的房价在2015年再攀升4%，超过全加平均涨幅2.5%。这是因为大多伦多市场与加拿大其他地方大不一样，独立屋供不应求，供应量处于历史最低水平，这种情形有可能造成2015年独立屋及镇屋涨幅高于平均房价的涨幅。
2）金融机构Central 1 Credit Union的报告预测：大多伦多地区的房价涨幅将略高于加拿大其他地区，将有4%至5%的升幅，并会在25年内上涨一倍。【】
3）多伦多地产局预测：整个2014年，多伦多房市求过于供，平均房屋价格强劲的增长从根本上看是合理的。除非在GTA挂牌出售房源增加，否则价格的增长预计将持续到2015年。
4）道明加拿大信托银行预测：2014年大多伦多地区公寓价格将很可能下跌4%，接着2015年的价格还可能继续往下跌4%，两年之内，大多地区价格共跌8%。
原因是根据统计，今年约有7万个公寓单位兴建完成，其中仍有9000个单位仍然待售；且买家多为投资客，一旦公寓建成，买家又将这些公寓单位卖出。【】
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加拿大资讯排行2017年11月加拿大多伦多证券交易所是世界最大的矿业融资中心，其矿业创业板(TSX-V)更是全球最大的矿业企业风险或种子资金来源。TSX-V主要适合勘查公司(小矿业公司)，当这些创业板的矿业公司满足更高的条件时可以升级到多交所矿业主板。2007年，全球49％的矿业股票融资来自多伦多证券交易所，其中，中国有134个矿区由其主板或创业板矿业上市公司经营。
TSX-V对矿业企业上市融资的财务门槛很低，其通过机制设计来达到合理监管，例如，对企业高级管理人员、审核委员会、保荐人及专业地质报告有很高的要求，提高了拟上市企业高管和外部“独立第三方”合谋的机会成本。
TSX-V的融资方式也很灵活，以私募为主。通过选择权、“对赌协议”、可转换证券及补充条款等，把融资者和投资者的利益捆绑在一起，引导信息的有效提供，比较好地解决了信息不对称带来的道德风险及逆向选择风险。
加拿大是世界地质勘查、采矿和吸引外国投资的领导者。从1990年到2003年，仅金属矿产和金属而言，加拿大就吸引超过1600亿加元的外国直接投资，平均每年的增长率为6.7%。这些外国投资有力地促进了加拿大矿产工业的繁荣和发展。
一、加拿大政府关于矿业投资和外国投资的基本方针
加拿大政府认为，发展矿业对加拿大经济的繁荣至关重要。在加拿大，采矿工业对其GDP的贡献率约为4%，采矿为39万多人提供了就业机会，是农村和边远地区150多个社区的主要经济来源。此外，矿业还为运输、设备维修、专业设备制造、半预制品、顶制品和建筑行业提供了额外的就业机会。因此，采矿不仅对国家经济重要，而且也对社会稳定重要。
加拿大政府认识到矿业的独特性。即矿业是高风险性和资金密集型产业。为了制定行之有效的矿业政策，促进矿业的健康发展，加拿大政府给予矿业特殊的发展政策，包括优惠的税收条件和融资条件等。
矿产资源是非再生型资源，矿业开发可能会引起自然环境的破坏，因此必须可持续地开发利用矿产资源：为了实行可持续发展的目的，强化矿业投资、加强矿山安全和劳动力健康保护以及矿业开发后恢复自然环境是十分重要的。
加拿大政府认为，稳定和负责任的矿业政策和投资政策对矿业发展和吸引外资来说是十分重要的、因为这些政策是增强和提高国内外投资者信心的保证。加拿大政府也认为，改善投资环境最好的方式应主要通过政策、管理和财政改革来实现。:
对于外国投资，加拿大联邦政府和省政府的基本政策是，给予外国投资者与国内投资者相同的待遇，这包括相同的税收、相同的矿业权使用费、相同的地质信息准人、相同的资源使用和政府服务等加拿大投资政策的核心价值和目标是，使加拿大成为世界上最有竞争力的国家。加拿大政府同时认为，随着资本市场的全球化和投资体制的自由化，加拿大只有靠竞争和投资环境的改善才能赢得世界投资资本。
加拿大政府致力于通过下列途径和方法改善投资环境：（1）及时披露和完全公开政府资
助的地球科学信息；(2)制定有竞争力的税率和税制；(3)完善政府的管理与服务；（4）发展基础设施建设；(5)促进矿业投资和融资的便利化；（6）创造良好的自然环境和居住环境；（7）培育高素质的和聪明的劳动力等。
二、关于矿业投资的相关政策
（一）主要矿业税制
加拿大主要矿业税收有公司所得税、资本税和采矿税、其它税种有增值税、财产税、关税、燃料税等，但不是主要的。
公司所得税是对公司收人所征收的税。在加拿大，联邦政府、省政府和地区政府均对公司征收所得税：联邦的公司所得税是对公司在全球范围内所获得的收入进行征税；而省或地区的公司所得税则只对在本省或本地区所获得的收入进行征税。根据加拿大收入法(Canadian Income Law ) ,有4种类型的所得税源即经营、财产、雇用和投资收人。
资本税是对公司的资本征收的税种。联邦政府和魁北克省、安大略省、新不伦瑞克省、新斯科舍省、马尼托巴和萨斯喀彻温省政府均征收资本税。资本税率随公司规模而变化。
采矿税是对采矿征收的税种。仅省和地区政府征收采矿税。
总的来说，加拿大矿业有二层税制，即联邦（公司）收入税和联邦资本税、省(公司)收入税和省资本税，以及省或地区采矿税。
自90年代以来，为了鼓励矿产工业的发展，无论是联邦政府还是省政府，都制定了某些直接或间接的税优惠政策。这些直接或间接的税优惠措施包括：(1)加拿大勘查支出(Canadian Exploration Expenses )；（2）加拿大开发支出( Canadian Development Expenses ) ；(3)资源补贴(Resource Allowance )；(4)资本成本补贴(Capital Cost Allowance)；(5)加速的资本成本补贴(Accelerated Capital Cost Allowance)；(6)盈亏相抵(Lass Carryovers)；(7)在加拿大进行勘查活动的投资税收抵免(Investment Tax Credit for Exploration in Canada ；(8)合格环境信托(Qualifying Environment trust)等。
（二）矿业融资
加拿大有3个专业化证券交易市场：多伦多股票交易所、TSX Venture交易所和蒙特利尔交易所。其中，多伦多股票交易所是加拿大最大的证券交易所，也是全球著名的股票交易所，为包括矿业项目在内的许多（大型）项目提供融资渠道和场所。蒙特利尔交易所是唯一专门从事化学衍生物交易的证券交易所；而勘查公司和其它小矿业公司的股票则主要在TSX Venture交易所进行交易。
TSX Venture交易所是为便利矿业公司的融资活动而专门成立的。它提供了一种灵活的两层制（Tier 1 and Tier 2）的融资系统以适应不同矿业公司的资金需求。Tier 1融资系统主要适合拥有资源的大矿业公司，而Tier 2融资系统则主要适合勘查公司（小矿业公司）。每层融资系统都有最低的上市要求，矿业公司在满足Tier l条件下也可从Tier 2融资系统上进
入到Tier 1融资系统中去。
在TSX Venture交易所，有三种方式为勘查公司进行融资：（1）首次公开发售（Initial public offering IPO )，也有人译为首次公开招股；（2）资本基金公司计划(Capital pool company program CPC)，也有人译为集资公司计划，或风险资本公司，是指专门针对新创立且急需启动资金的高成长企业，使它们能迅速上市筹集资金的一种风险投资方式；(3)反向收购(Reverse takeover)。此外，TSX Venture交易所也为在其它交易所上市的公共公司提供直接的上市选择:在加拿大，为促进矿业发展，政府还专门建立了全部通过股票(Flow-through share)机制。这一机制允许公司在相关协议下向纳税人发行股票。
（三）地质信息披露和准入
在加拿大，所有政府机构或公共机构所收集或分析的数据、资料，包括各种地质图、解释性或描述性报告、研究报告、分析数据等，都必须及时向公众进行披露。披露途径包括纸介质发表物、公开文档和网络联线服务。即使在某些情况下，由于与公司签订协议的缘故，相关资料不能及时与公众分享，但在协议期满的半年或1年内，相关地质资料也必须向公众披露。
（四）矿山安全
在加拿大，无论联邦政府还是省政府都十分重视矿山安全，保持矿山安全和劳功力健康是政府矿业管理的首要职责。
根据加拿大宪法，矿山安全和劳动力健康主要是省政府的责任。然而，联邦政府在国家层次上也发挥作用。在联邦政府的煤炭矿山职业安全和健康法规中，就详细规定了所有与煤炭矿山安全与健康相关的各项问题，包括技术标准、操作规则和程序等，为省就矿山安全与健康方面的立法奠定了参考的基础。
在各省，为防止矿山安全事故和职业病的发生，所采取的步骤：首先由劳工、行业和政府三方起草法津；第二，相关安全条款被严格地并明确地加以规定；第三，法律由执法部门严肃地加以执行。
不列颠哥伦比业省为保持矿山安全与劳动力健康所采取的做法是：（l）严格的安全检查和法律执行；（2）唤起全社会的安全意识；（3）建立可接受的最低标准；(4)明确矿山管理者履行职责的责任；
（5）够格的矿山工人等。
在加拿大主要的矿业省，如不列颠哥伦比亚省、安大略省、魁北克省和马尼托巴省，为规范矿山安全检查制度，都成立了检察官办公室，建立了规则的矿山安全检查机制：每年定期发表检查报告。
（五）矿业土地准入
在加拿大，除私人土地或为土著人保留的土地外，各省或地区的土地都属于皇室土地(皇室土地包括联邦政府所有土地和省政府或地区政府所有土地)。在皇室土地中，绝大部分土地为省政府或地区政府所有，少数为联邦政府所有。任何持有自由矿工证书(如不列颠哥伦比亚省)的加拿大公民或外国人都有权准入皇室土地和矿权为政府所有的私人土地进行矿业活动(如进行矿产勘查等)。
三、矿产资源与矿业管理
（一）管理体制
在矿产资源和矿业管理方面，总体上，联邦政府主要负责下列方面：（l）联邦矿产征税、联邦投资政策和立法；（2）进行和协调在西北地区和努纳瓦特的池质调查；(3)全国矿产品生产、勘查和采矿活动；（4）全国范围内的矿产品贸易统计；(5)海洋矿产；(6)核矿产。而省政府直接负责各自行政范围内的矿产资源和矿产工业管理，包括省的矿业政策和立法、法律监督和执行、地质调查、矿权登记、采矿租约、省矿业税征收、矿山安全和职业健康、矿山复垦等。
联邦层次上，印第安事务和北方部和自然资源部主要负责联邦管辖范围内的矿业和矿产资源管理。印第安事务和北方部负责除育空地区之外的北纬600以北区域的矿业活动，包括矿产勘查、矿产开发和生产、矿山复垦与管理以及资源税收集等。而自然资源部主要负责石油天然气、天然气水合物、东部海岸、西部海岸、哈得逊湾、北极海岸和省内联邦土地上的矿产资源管理。
一般说来，联邦政府的责任是非常有限和具体的，而省政府的责任是多重和多方面的。也就是，非能源矿产的管理主要是省政府的责任。
(二)政府服务
加拿大政府的服务观念是根深蒂固的。无论是联邦政府还是省政府，都把服务置于政府工作的首位。对矿业投资来说，加拿大政府的服务包括：提供政府所收集的所有相关矿业信息和资料;；积极研究和解决矿业投资过程巾的障碍和问题；积极回应投资者提出的各种问题；了解投资者的需求；提供必要的信息和技术帮助等。
(三)矿业权获取和矿业权转让程序
在加拿大，矿业权的获得由各省政府批准。以不列颠哥伦比亚省为例，为了获得矿产权，你只需要是自由矿工证书（Free Miner Certificate)的持有者。为了获得自由矿工证书，个人只需要是加拿大的永久居民，每年在加拿大居住半年以上，年满18岁。对外国人来说，只需要得到加拿大联邦政府授权可在加拿大工作，如是加拿大矿业公司的雇员，可在加拿大工作一段时间等。满足上述条件的任何人都能被发给自由矿工证书。对公司来说，可申请获得公司自由矿工证书，条件是根据不列颠哥伦比亚省的经营公司法或信托公司法或保险法进行注册登记。
对矿业权转让，几乎没有任何限制。矿业权可以转让给任何持有自由矿工证书的人。转
让在网上进行，快捷便利。
(四)法律执行与监督
加拿大的法律执行与监督是严格的。任何人违反法律都将受到惩罚。有关矿山的法律执行与监督通常是由矿山检查官或区域检查官(Mine Inspectoror Regional Inspector)进行的。其职责和权力由法律明确规定。以不列颠哥伦比亚省为例。如果违规是严重的话，矿山检察官有权关闭矿山。如果是小的违规，则矿山检察官写信给矿山管理者责令其在合理的时间范围内改正相关错误或疏忽之处。根据不列颠哥伦比亚省矿山法，违法或违规可导致最高达10万加元的罚款或1年的监禁。
加拿大的法律执行监督也是规范的。如政府公务员(如矿山检查官)被发现滥用职权将受到包括开除在内的纪律处分，并有可能受到联邦刑事调查。
(五)投诉机制
加拿大有健全的投诉机制。在各省或地区的矿业管理部门、都设有专门的机构处理投诉问题，此外，各省还专门设有被称为监察专员办公室的准司法机构来处理相关的投诉问题。通常，投诉先向政府部门提出，若不满意政府的决定再向监察专员办公室投诉。
监察专员办公审是独立的机构，依相关法律成立、监察专员办公室有权调查各种投诉问题监察专员办公室管辖范围广泛，包括省政府各部、市或地区政府，政府理事会，皇室公司.自律行业等（监察专员办公室不能调查联邦政府决定)。当监察专员办公室收到投诉时，将进行不偏不倚的、秘密的调查以了解政府机构是否是不公正地对待了投诉者，如果发现政府错了，将要求政府部门进行改正并给予补偿。
监察专员办公室的负责人是省立法机构的官员，独立于政府和党派，负责了解公共机构(政府机构)的管理行为是否是公平、合理、恰当和一视同仁。其职位相当于副部长，任期为6年，可连任2期，也可因错误被停职。
(六)争端调解
在多数私人拥有的土地，地表权和地下矿产权是分离的。土地所有者和矿业权拥有者有时会产生矛盾。为了解决这种矛盾，加拿大各省通常在矿业管理部门都设有争端调解委员会。以不列颠哥伦比亚省为例，在其负责矿产资源和矿业管理的能源、矿山和石油资源部就设有调解与仲裁委员会(Mediation and Arbitration Board)。该委员会依法设立，是一个准司法机构，它有权解决各种土地所有者和矿权所有者之间的问题和矛盾。调解或仲裁结果对争议双方都有约束作用。尽管该委员会在处理问题或裁决案件时是独立的，但在资源利用上对部长负责。
四、对我国的借鉴意义
尽管加拿大的国情与我国有较大不同，但上述加拿大的许多做法和实践仍然有值得我们学习、研究和参考的地方。拒绝访问 |
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加拿大多伦多对外国人炒房征重税
　　近年来，加拿大最大城市――安大略省省会多伦多楼市交易火爆，房价节节攀升，数据显示，过去一年来，大多伦多地区房价上涨33%，一套独立住宅的价格已经达到121万加元（约合618万元人民币）。尤其引发当地政府关注的是，不少外国购房者组团看房，一次性买下多套，却无意居住。面对这一问题，安大略省省长凯瑟琳?温决定效仿西部城市温哥华，对多伦多及其周边地区的外国购房者征收15%的房产转让税，以期为市场降温。
　　安大略省20日公布提案，明确表示将对外国买家额外征税。除加拿大公民以及拥有该国永久居留权者外，所有外国人购买住宅时将被征收15%的税费，未在加拿大注册的公司或是由外国人控制的公司购买房产时也将面临同样“待遇”。提案一旦获得议会通过，自4月21日追溯生效。
　　凯瑟琳?温说，如果外国人买房以后获得加拿大国籍或拿到永久居留权，这一税费可以部分返还。
　　陈立希（新华社专特稿）
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