买了农村房屋及宅基地未办理过户手续转让协议是否有效？ - 开封市中级人民法院网
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买了农村房屋及宅基地未办理过户手续转让协议是否有效？作者：开封市祥符区法院
解树洲&&&&&&近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的加快，农村房屋买卖现象已相当普遍，且愈演愈烈，这就不可避免地产生了大量的农村房屋买卖合同纠纷。&&&&基本案情：&&&&日，原开封县（现改名为开封市祥符区）罗王乡村民董守年以自己的名义在本村申请宅基地一块，并在该宅基地上盖房屋五间。因儿子举家连同户口一起牵往烟台，他认为光儿子这一处就足够自己用了。2013年3月份，经村委同意，董守年和本村村民边振忠签订了土地转让协议，将自己的宅基地及地上附属物以34000元的价格卖给边振忠。&&&&2015年12月份，董守年的母亲申秀花欲在该宅基地上建房，遭到边振忠的阻拦。村委经调解无果，申秀花遂诉至法院称：董守年的宅基地是自己和董守年共同申请的，房屋是自己和董守年共同建设的，董守年无权单独处理房屋和宅基地，而且至今房屋所有权和宅基地使用权未变更登记，请求法院判令董守年和边振忠签订的土地转让协议无效。&&&&另外，法院经审理查明，申秀花长期跟随他的小儿子董守玉（董守年的弟弟）一起生活，且户口也和董守玉在一起。&&&&争议焦点：&& &&&&案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题，即同一集体经济组织内部成员之间，经过本集体经济组织同意，相互转让农村住房和宅基地，是否应认定有效。结合本案就是董守年的房屋转卖给边振忠是否合法，边振忠取得董守年的房屋和宅基地没有变更登记，是否应当受法律保护。&&&&庭审中原告认为，此合同无效。&&&&其一，《河南省农村宅基地用地管理办法》第四条规定：“农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。”也就是说，宅基地不允许买卖。 　&&&&其二，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定：“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。”也就是说，只有经过行政确定程序，才发生宅基地使用权确立的效力。&&&&其三，依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，房屋、宅基地买卖应以变更登记过户为生效要件，如果没有办理过户登记，则买卖合同无效。&&&&被告认为，此合同有效。&& 《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《合同法》第一百三十三条规定：“买卖合同标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”董守年与边振忠二人自愿订立买卖房屋协议，且协议的有关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。所以董守年的住宅房所有权，以董守年与边振忠达成买卖协议，边振忠占有入住开始转移给边振忠，边振忠即已取得原董守年的住宅房的所有权。&&&&另外，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，手续的办理与否不影响买卖房屋协议的效力。&&&&裁判结果：&&&&祥符区人民法院于日作出民事判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服提出上诉，开封市中级人民法院于日作出民事判决书，判决内容为驳回上诉，维持原判。&&&&案件评析： &&&&针对本案的焦点 “房屋、宅基地没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力。”合议庭认为：&&&&一、正确区分不动产物权变更登记的效力和不动产物权合同的效力。&&&&物权变更登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，从而使他人周知该权利的存在。这就意味着法律行为转移物权，必须同时具备两个要件：一是双方当事人达成转移物权的合意，并以书面形式表现出来；二是物权转移必须通过一定的公示方式来表示，它包括不动产物权的登记和动产的交付。就房屋买卖合同而言，房屋买卖合同中虽有双方当事人对物权转移的真实意思表示或合意，但房屋作为一种特殊的不动产，只有在完成所有权的转移即对外批露，进行了房屋所有权的登记或变更登记，才能最终达成房屋所有权转移的合同目的，从这个意义上说，不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件，但是，不动产物权的买卖或转让不登记并不能必然导致合同的无效。&&&&首先，合同的成立和生效属于事实判断，合同有效或无效则属法律的价值判断。因此，就物权转移的效力与合同本身的效力而言，它们是两个完全不同的概念。就不动产变更登记而言，它是以不动产物权的转移的合意为基础，是物权转移的公告或公示方法，它指向的目的是不动产物权的变动，并不是针对房屋买卖或转让合同行为。房屋买卖合同则是一种典型的债权合同，物权和债权是权利体系重最为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对世性，排他性；债权是相对权，具有对人性，并存性，即债权的所有人只能要求特定的债务人履行债务，而物权的所有人有权排除任何人对物权的干涉，一物之上只能存在一个同类的物权，而几个债权可就同一标的物并存。这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉的目的；而债权的对人性决定了债权人能且只能请求债务人向自己履行。因此，这里的登记所要求的是作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权转让合同的登记。 &&&&其次，宅基地使用权变更登记只是物权变动的生效要件，而房屋买卖合同则是以物权变更为目的的债权行为。债法规范债权的产生、变更及消灭，就房屋买卖合同而言，房屋的买卖合同是房屋所有权以及土地使用权转移、变更的原因行为，房屋所有权过户登记以及宅基地变更登记才是真正的导致物权变动的行为，这是两种不同的意思表示行为，具有不同的生效要件：登记是不动产物权生效要件，而买卖合同则遵循一般的债权行为的生效要件。单有房屋买卖合同的订立还不能产生房屋所有权转移的效果，进行过户登记是房屋买卖合同所产生的当事人的义务之一，是合同效力的体现，这是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。因此，房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理登记或变更手续，不动产物权不发生转移，但并不能因此而确认该合同无效。&&&&二、目前法律无农村房屋、宅基地过户登记的强制性的规定。&& 《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而与农村宅基地相关的《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。这一规定表明，农民是可以出卖住房的，其名下的宅基地使用权转让并不禁止，着重强调的是“禁止卖了再申请”，从而确保具有社会福利和社会保障功能的宅基地“农村村民一户只能申请一处”。 另外，根据我国民法中“房随地走”、“地随房走”的原则，处分房屋的同时，宅基地使用权也应一并转移。&&&&农村房屋固然属于不动产，按照法律规定，不动产转让时则需过户登记。但是，对于农村房屋不属于商品房特殊性及当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，我国目前的法律还没有强制性的规定要求农村房屋所有权的认定必须办理初始和变更登记，且也无专门登记机构，因此，转让时也没有必要过户登记，交付即完成物权的转让。为此，要求农村房屋所有权的取得以登记为生效要件，未免脱离实际。当然，双方在签订房屋买卖合同时，应当明确约定有关不动产登记的具体条款，如果双方当事人对此未作出明确的约定，不动产登记也只能作为一种法定义务自然转化为合同义务。&&&&三、在法律框架内，判决以“有利于妥善解决现实纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导。&&&&物权公示制度建立的主要目的就是要维护物的占有秩序和保障交易安全，物权变动经过公示让社会公众知晓，防止第三人再次对于就该物进行交易或者行使物权。但在农村，本案中这种房屋简易交易形式是普遍存在的情况，村民之间的房屋买卖多是在达成合意以后一方交钱，一方交付房屋，有的签订书面房契，有的甚至没有书面形式的合同，最多找到村委会成员、村干部作为中间证人，把买卖房屋的事情定下来了，极少有人去办理宅基地变更登记手续。&&&&由于国家对农村宅基地的申请有着严格的规定：必须是本集体经济组织内部的成员，在客观上就限制了拥有农村房屋的人群都是本村人，村民对彼此的房屋情况知根把底，如张三的房屋已经卖给了李四，房屋已经实际交付或者入住，或者李四对买到的房屋已经进行了装潢、翻建或拆除，相互之间仅通过占有行为就已经能起到客观公示作用，这种与登记类似的展示行为，都可以认定具有公开的展示性，符合物权排他性效力的要求，可以认定物权变更已经发生效力。&&&&在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下，农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，司法审判不能脱离实际生活，如果是房屋转让或买卖未进行转让登记的，房屋买卖合同无效，那么势必会出现出卖人、买受人中的任何一方均可以抛开合同，不管过了多少时间均可以随时主张合同无效而要求返还的现象，那么，双方签订的合同关系即化为乌有，法律无权或无法调整，保障交易安全和保护市场秩序的稳定则成了空中楼阁。如果这样，那么对现实生活中部分故意规避法律法规，当出卖人交付房屋后故意不进行登记，待房屋价格上涨时或一屋数卖时主张返还房屋，严重损害了买受人的利益，破坏了市场交易的公平、公正和正常和交易秩序。因此，针对当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，要求农村房屋所有权的取得以登记为生效要件，未免脱离实际。&&&&本案中诉争土地在签订买卖合同之后一直没有办理宅基地使用权变更登记手续，只是不发生宅基地使用权变更的效果，即宅基地使用权人仍然为董守年，但是房屋买卖合同已经生效。 董守年与被告同属一个农村集体经济组织，宅基地使用权转让不违背法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应认定协议有效，未办理物权登记，不影响合同效力。&&&&本案例的指导意义：&&&&（一）宅基地使用权不得单独转让，（1）城镇居民购买农村住房或宅基地的，因违反国家有关规定应认定无效；（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效。（3）未经过集体经济组织批准擅自转让农村住房和宅基地，应认定无效。（4）向本集体经济组织成员以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应认定无效。（5）受让人已经有住房不符合宅基地分配条件的，应认定无效。&&&&（二）宅基地使用权的取得必须同时具备以下条件：（1）转让人与受让人为同一集体经济组织成员；（2）转让行为须征得集体经济组织同意；（3）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。（4）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（文中人物均系化名）责任编辑：王紫睿&&&&
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　　出卖方(甲方)：______________
　　地址：____________邮码：____________电话：____________
　　法定代表人：____________职务：____________
　　购买方(乙方)：____________________________________
　　地址：____________邮码：____________电话：____________
　　法定代表人：____________职务：____________
　　根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。
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《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实
《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草
《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的无效的依据也违反立法本意。因为宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。　　当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书；如果不能，不必强求。因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖，不是房屋买卖所形成的法律关系必须要件，没有办理登记并不影响房屋买卖合同的效力。&& 2. 如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。从另一个角度看，也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之上的可能性，所以，这个证书同时也能证明被该证书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。&&&&&& 有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自己买了农村房屋后能否取得产权证，以为不能取得产权证购买农村房屋就是不合法的。&&&&&& 农村房屋是没有产权证的。即使购买城市房屋，没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。依据《合同法》和《民法通则》，有买卖合同、付款手续和房屋交接手续就足以证明买方对所购房屋的所有权，所以，购买人能否取得产权证或宅基地使用证书并不重要。&实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：&1、房地产分离出卖，合同无效。 &&& 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
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　　赵先生来电：自己一家三口是外地来济务工人员，想在市区周边买套村居盖的无证房，但听说有很多限制，将来自己的权利可能无法得到保障，想咨询一下法律是怎样规定的？
　　济南市司法局&12348&法律服务热线答复：农村房屋的买卖可以分为两大类：一类是城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖；一类是农村居民与农村居民之间的农村房屋买卖，但这又有两种情况，一是同一集体经济组织内的村民之间的农村房屋买卖，另一种是非同一集体经济组织内的村民之间的农村房屋买卖。
　　一、对于城市居民到农村购买农村房屋的效力，在司法实践中已没有任何争议，根据《》规定：&城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。&和《》、《》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等相关法律法规以及政策的规定，城市居民到农村购买房屋的合同属于无效合同。
　　二、对于非同一集体经济组织成员的房屋买卖合同效力，根据《》的规定，农村的土地属于本集体经济组织所有，也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权，所以《》第一百五十三条作出如下规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此，非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同也属于无效合同，因为根据法律规定是不能办理宅基地过户登记的。农村的土地只是属于本集体所有，如果随意将房屋转让非本集体成员，那么无疑是侵害了本集体公共利益和他人合法权益，该合同属于无效合同。
　　三、对于同一集体经济组织成员之间的房屋买卖行为应当是允许的，也是法律没有禁止的，只是一旦村民将房屋转让他人后，那么将不能再申请宅基地，并且只能转让给符合申请宅基地条件的成员，因此，这种成员之间的房屋买卖合同属于有效合同。
　　因此，建议诸位遵守法律规定，不能随意买卖农村房屋
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