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& 经常看到大家在篱笆咨询或争执一些法律层面的问题，上海高院恰对一些常见问题，如户口、共有人未签字、暴涨后违约责任、合同效力、做低房价等进行过解答，转来给大家参考普法一下。& 需要强调的是，本解答虽由上海高院做出，但并非属于司法解释，不具有法律效力。虽如此，其在上海司法辖区内还是有一定影响力的，因此值得了解和参考。同时，个案中法院在认定时考量的因素很多，本问答的结论只是最简单情况下的结论，个案争议的处理请咨询专业律师，慎依本文贸然处理。& 如需个案法律、合同咨询请短，不接受闲聊式咨询。本人前期文章：【篱律谈法】从法律层面谈谈所谓[<span style="font-size:12.0font-family:宋体;color:#111111">房贷新政]对当前买卖的影响【篱律谈法】《不动产权证书》=土地永久使用期限？<span style="font-size:12.0font-family:39;Arial39;,39;sans-serif39;;color:#、本解答的适用范围　　答：本解答所涉之“二手房”买卖，系指买卖双方经合意，出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。 & &新建商品房的买卖及公房使用权的转让，不适用本解答。2、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？　　答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。3、未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？　　答：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。4、2004年4月26日“期房限转”政策出台后，一方尚未取得房屋所有权证，即与他人订立转让合同。该转让合同的效力如何认定？　　答：高院在今年6月16日《民事法律适用问答》（2005年第1期）对此作了阐述，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于“期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。5、当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效？　　答:《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。　　如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。　　如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。6、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？　　答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。　　对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。　　最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。7、“二手房”买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任？　　答：买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。8、当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？　　答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。　　判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。9、买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理？　　答：在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。10、二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理？　　答：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
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宁愿吵架不愿看干货
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第2楼sevenraul0305
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装修补偿金与黄皮同一天签 算阴阳合同么？
麦兜的幸福生活
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干货好文章！定并留用
麦兜宝健康快乐每一天！
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第4楼卖房专用马夹66
装修补偿金与黄皮同一天签 算阴阳合同么？
阴阳合同看的是合同实质内容，不是看签字时间。装修补偿金价值确实符合实际装修，不会被认为是避税；之前有客户咨询，他买个中环老破小，装修补偿金弄个100多万出来，这样就有问题了。
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关于户口问题，如果届时房东不肯迁出，可以追究万分之五的违约金么？
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第8楼didiaorabbit
关于户口问题，如果届时房东不肯迁出，可以追究万分之五的违约金么？
合同中有约定，标的额不是过大，法院一般会支持的
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mark学习。篱律师，如果上家今天收了下家A的5万定金，明天跳价15万卖给下家B，那么上家的违约责任是退一赔一 支付下家A一共10万块？还是要考虑房价也涨了15万，要额外赔偿下家A涨价损失15万？
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第10楼dearxiangxiang
mark学习。篱律师，如果上家今天收了下家A的5万定金，明天跳价15万卖给下家B，那么上家的违约责任是退一赔一 支付下家A一共10万块？还是要考虑房价也涨了15万，要额外赔偿下家A涨价损失15万？
短期内的个案房价波动，法院一般不会认同，要整体房价上浮才会考虑。你说的这种已经是一房二卖的问题了
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第15楼wdxiaojing
篱律师，二手房交易我是守约方，全款购房，已经到过户阶段，上家不配合过户。咨询下来据说按合同有90%以上可能得到强制过户。但今天得到一个坏消息，上家购房贷款抵押没注销。这种情况下过判决强制过户的可能还有多少？有没有可能上家没授权的情况下我替上家还贷注销抵押？
买房之前你没拉产调？
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第16楼篱律师
买房之前你没拉产调？
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有抵押的房产做资金监管是否还有风险
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第17楼wdxiaojing
买房前拉了产调，上家有购房贷款，然后合同内约定收到我首付他还贷款。本来还完应该中介跟他一起去注销抵押的，中介疏忽，觉得反正过户时去注销也可以，就没跟进。现在要诉讼了，才发现抵押没注销。
要看下合同，了解下具体案情，通常情况下是可以的。个案咨询请短。
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第18楼LeftGame
有抵押的房产做资金监管是否还有风险
任何买卖都有风险，你这么问有问题朋友
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公分太低不能私信吗…
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第23楼Winsonqlz
公分太低不能私信吗…
先留言也行，我短你
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的确是干货
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那对于8月份 一些微信公众号发布虚假新政消息，导致房价大幅波动， 可以告他们吗？
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第27楼terrsor
那对于8月份 一些微信公众号发布虚假新政消息，导致房价大幅波动， 可以告他们吗？
起诉很容易，有明确原被告、诉讼请求，都可以起诉。问题是你以什么身份告？你的具体诉求是什么？
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第26楼sophie91978
的确是干货
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购二手房之签约:字斟句酌 签合同不留死角
　　签约指南　　看中合心意的房源，一看再看比较之下，买家感觉已选定心水靓屋，自然要进展到下一步——摆台议价。这个阶段主要是口头议价，大家各自揣度对方心目中的价，唇枪舌剑，中介在一旁推波助澜。有些人争到面红耳赤，有些人则不动声色察言观色，一切尽在掌握;有些人为争一两万元咽不下那口气，舍弃便宜房子却在几年后不得不买贵楼，而有些人则“衰冲动”立马下决定而事后后悔。　　这个口头议价过程没有秘诀心法传授，不过在落笔签约过程倒是有不少可圈可点之处，尤其是涉及产权、风险的法律贴士，各位买家定当谨记。　　文：记者 李凤荷　　签约第1步　　明晰产权　　既然已经“埋牙”签约，业主必须带身份证、房产证以及其他证明(如婚姻证明等)，买家带身份证，在签约之时双方可以互相核实身份。签约首先要明晰产权。有关房屋产权，最常见的问题是以下四类：　　共有产权：如有共有人未到场或委托，要与到场共有人另行签订协议　　买方在购买房屋前，可要求业主出示由房管部门提供的产权查册信息，以详细了解清楚房屋的产权情况。若房屋为多人共有，签订合同时应当经共有人的签名确认，或者出示相关的委托证明，证明代理人有交易买卖的权限，否则可能导致合同无效。广州市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒：如在签订买卖合同时，只有部分共有人到场，而到场的共有人未能提供书面材料证明其他共有人同意出售证明的，买方可与到场的共有人另行签订协议，约定如未到场共有人此后不同意出售该物业的，由现签订房屋买卖合同的共有人承担违约责任(可约定相应的违约金)。　　隐形共有人：了解业主婚姻状况，确定是否属婚姻共同房产　　这种情况多出现于夫妻共有产权而产权人只有丈夫或妻子的名字。根据《婚姻法》司法解释三的说法，婚前购买的产权属于个人所有，婚后由一方父母出资购买且只登记在个人名下的房产，也属于个人所有。对于除了这两种情况以外的情形，只要是婚姻存续期间购买的房产，无论是以两人名义购买还是以一人的名义购买，都属于夫妻共有房产。在实际情况中，对于适婚年龄的业主放盘，中介一般都要求其介绍婚姻状况，以确定是否属于婚姻共同房产。如果属于双方共同房产，应由两人共同签约出售;如果属于离婚析产的房产，应出示离婚协议或者判决书。如果业主本人坚称房屋为婚前购买，但不肯出示婚姻证明，适宜用第一种情况共有产权的处理方式，订立条款，约定业主应对日后出现产权纠纷承担责任并支付违约金。　　全权委托书：最怕炒家利用全权委托书炒房　　业主由于身在外国或者有其他要务而必须委托他人代为签约，通常会出具全权委托书委托他人签约。在全权委托书上，会有“XX委托YY全权办理出售ZZ房屋事宜”的表述，委托期也会注明。因此，买家需核对业主姓名和身份证号与房产证是否一致，全权委托人的姓名和身份证是否与出席签约的委托人一致。　　最怕的是炒家用全权委托书来炒房，一份全权委托书有可能同时与多个买家签约，或者炒家与真实业主尚未结清房款，买家有可能身陷三角诉讼官司，因此买家对全权委托放盘签约的盘源应小心警惕。　　房屋获得的来源：“赠予”房屋或产生交易评估价20%个税　　房产证上有一栏为“房屋获得的来源”，通常都是“购买”，少部分为“继承”或“拆迁补偿”，购房者需明确该房屋的获得来源是否为“赠予”。如果是赠予而来的房屋，而业主名下有多于一套房屋，有可能产生相当于交易评估价20%的个税。赠予的房屋免征20%个税的豁免条件为业主名下房产且持有5年以上，不同时满足这两个条件就会产生20%个税。　　签约第2步　　条款斟酌　　广州市自2010年起启用新版存量房买卖合同，读者可自行上房管局网站进行下载(登录网址www.——点击“在线服务”并选取“下载中心”——在下载中心点击“交易登记中心”——在右边选取“广州市存量房买卖合同”并下载示范文本)。网签二手房交易同时还需签署中介服务合同，该合同也可以在该下载中心的“交监中心”中下载。　　新版存量房买卖合同在付款方式中增加了有关银行托管的选项并提示自行交割楼款的风险，同时也增加了物业维修资金的交接约定。购房者宜在签约前及早下载示范合同仔细阅读，以免在中介地铺签合同时因匆忙而走漏某些重要的条款。提醒一句：口说无凭，有什么重要的承诺都必须白纸黑字在合同中写下来。　　付款方式： 通常有按揭、一次性付款、分期付款等方式，签约时视楼款数额支付定金(楼价10%以内)，一般是5万元~10万元，首期在递件过户当天交割，尾款则在出新证时交割。由于目前广州市递件交易至出新证的时间只有5~7个工作天，部分业主要求一次性付款客户在递件过户时全额支付，建议双方对楼款做银行资金托管。　　交楼时间：业主收齐楼款，买家即可收楼，一般是以前一个步骤完成后的15天内完成。有时候业主以为按揭款可以快速发放，因此轻易答应买家过户后即交楼，但尾款却一直难以发放而买家又依据合同要求收楼，故此建议买卖双方在前一个交易步骤完结后再算下一个步骤的时间。　　先税后证：目前广州市中心六区已普遍实行先税后证的方式，故此在签约时双方需了解清楚交易产生的税费，尤其是业主实收制之下全部税费由购房者承担，不计算清楚到时候未递件有可能因税费又产生争执。如果交易是由中介促成，通常在签约前中介会演算一遍预估的税费。此外，目前税局对交易房屋的评估有可能高于真实价格，交易双方也需对此在条款中有所准备，以免临时因税费而闹翻。　　签约第3步　　网上签约　　二手房可以在中介公司的网络或是自行在网上签约。通常正规的大中型中介都会对交易进行网签，但一些小中介因不具备中介网签的条件或是出于规避政府监管的目的，也要求买卖双方自行网签，买卖双方需了解有关风险。　　自行交易的网签步骤如下：　　1.登录阳光家缘网站或广州房地产中介协会网站，点击进入存量房网上签约系统。　　2.用户注册、登录。注册时应使用有效身份证明文件号码，包括居民身份证、港澳居民证、军官证等。系统默认18位身份证号码，如使用港澳居民证、军官证等注册，系统会提示身份证号“不足18位”，只要确认录入证明即可通过。　　3.验证房屋产权信息。输入房屋的产权登记字号、产权证号和产权人姓名等，对房源进行验证。　　4.填写《存量房买卖合同》。填写合同条款过程中，应每10~15分钟保存一次。　　5.提交合同获取预签号。提交合同后，系统会显示预签约合同号，记录预签约合同号。　　6.确认、打印交易资料：买卖双方本人持身份证明文件(或委托代理人持身份证件及委托书)、预签号、房产证原件到房屋所在地的交易登记中心签约服务点打印《存量房买卖合同》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、《广州市存量房网上交易价格自行申报表》等交易资料。　　交易流程　　①完税　　目前广州市中心六区房地产转让已实行“先税后证”的方式，递件前需把本次交易所产生的营业税、契税、个税缴清，故此到房地产交易登记中心先在地税处拿一个号交税。　　②递件过户　　买卖双方凭完税证明以及双方身份证、房产证、网签合同到递件过户窗口进行递件，如无问题，买卖双方可获得“受理收据”，受理收据上载明出新证的时间。　　③出新证　　一般在递件过户5~7个工作日即可出新证。【帮你选好房】[&()][&()][&()][&()][&()]
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二手房交易,协议上无卖方共有人签字,交易是否有效?
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你朋友必须能证明当时卖的共有人,也就是他老婆知道买卖房子的事实,并且属于默认同意,或者是在这五年中知晓,五年的过程中也没有反对此项交易。因为他们属于共同利益人,法律上会倾向保护你朋友的利益!
不知道下面这条知识能否帮助到您
二手房的交易过程漫长又复杂,保不齐哪天出现个突发情况,卖方可能就违约了,这个时候买方该怎么办呢?下面我们就针对卖方违约的不同情况,为大家介绍下可采取的措施。
二手房交易问题多 学好这几招可防卖方违约
这种情况 一般是庭外和解 能全额拿回定金和部分违约金
很难了,现在关键在他老婆身上的
无效,必须共有签字,一起出面
您好,您的朋友签协议时卖方没有房产证的话,哪怕是对方夫妻两个都签了字合同都是无效的!建议您找到当时签合同的中介公司,让他们帮助你解决
情况比较麻烦,产权共有人没有签字的话,买卖合同不生效为待定合同;
这是无效的,必须物业的产权共有人一起签名或者有全权委托的公证书,这样才具有法律效力
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违法信息举报邮箱：电话咨询：021-
到所咨询：上海市浦东新区陆家嘴花园石桥路33号花旗集团大厦14楼
中介费纠纷:居间及买卖协议均已签定，但夫妻共有的房产只有一方签字，后交易未成。合同是否有效？中介是否可以要求中介费？
居间及买卖协议均已签定，但夫妻共有的房产只有一方签字，后交易未成。合同是否有效？中介是否可以要求中介费？本案判决认为，中介及出卖方均有过错，中介费应当酌情支付一部分。
判决理由为“上海汉宇房地产顾问有限公司、王某通过签订《房地产买卖居间协议》，建立居间合同关系，但上海汉宇房地产顾问有限公司作为居间方，理应对出售房屋的产权情况进行严格审查，上海汉宇房地产顾问有限公司在系争房屋另一共有人未到场的情况下，主持王某和案外人签订了相关协议，后因另一共有人不同意出售而致交易未成。故上海汉宇房地产顾问有限公司要求王某支付佣金13,000元的诉讼请求，难以支持。考虑到上海汉宇房地产顾问有限公司确实提供了相应的媒介服务，付出了一定的劳务，故法院兼顾公平原则，酌定由王某支付上海汉宇房地产顾问有限公司3,000元。”
上海汉宇房地产顾问有限公司与王某居间合同纠纷上诉案
上海市第二中级人民法院民事判决书&&& (2010)沪二中民二(民)终字第1695号
　　上诉人(原审原告)上海汉宇房地产顾问有限公司。& 　上诉人(原审被告)王某。
　　上诉人上海汉宇房地产顾问有限公司、上诉人王某因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，日，上海汉宇房地产顾问有限公司、王某签订了《房地产出售居间协议》。日，上海汉宇房地产顾问有限公司(居间方、丙方)、王某、曾某某(出卖方、甲方)与唐某某(买受方、乙方)签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，主要约定：乙方以130万元的价格向甲方购买上海市宝山区莲花山路2600弄某号202室房屋。《房地产买卖居间协议》第七条约定，在甲乙双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按本协议第三条约定的房屋总价的1%或佣金确认书等约定向丙方支付居间佣金。同日，王某(甲方)与上海汉宇房地产顾问有限公司(乙方)签订了《佣金确认书》，内容为：客户名称为王某，成交物业为上海市宝山区莲花山路2600弄某号202室，成交金额130万元，佣金金额为13,000元，日之前支付；交易方式为出售。2010年4月，上海汉宇房地产顾问有限公司诉至原审法院要求王某支付佣金13,000元。
　　原审中王某表示签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》时妻子曾某某并不在场，曾某某的名字是王某代签的；上海汉宇房地产顾问有限公司对此表示认可，并在庭审中撤回对曾某某的诉讼。
　　原审另查明，宝山区水产路2600弄某号202室房屋经登记为王某、曾某某共同共有，王某、曾某某系夫妻关系。
　　审理中，上海汉宇房地产顾问有限公司、王某均表示，《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《佣金确认书》中载明的宝山区莲花山路2600弄某号202室房屋即为宝山区水产路2600弄某号202室房屋。
　　原审法院认为，上海汉宇房地产顾问有限公司、王某通过签订《房地产买卖居间协议》，建立居间合同关系，但上海汉宇房地产顾问有限公司作为居间方，理应对出售房屋的产权情况进行严格审查，上海汉宇房地产顾问有限公司在系争房屋另一共有人未到场的情况下，主持王某和案外人签订了相关协议，后因另一共有人不同意出售而致交易未成。故上海汉宇房地产顾问有限公司要求王某支付佣金13,000元的诉讼请求，难以支持。考虑到上海汉宇房地产顾问有限公司确实提供了相应的媒介服务，付出了一定的劳务，故法院兼顾公平原则，酌定由王某支付上海汉宇房地产顾问有限公司3,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决如下：王某于本判决生效之日起十日内，支付上海汉宇房地产顾问有限公司佣金3,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　上诉人上海汉宇房地产顾问有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：公司已经促成王某与及案外人就上海市宝山区水产路2600弄某号202室房屋签订房屋买卖合同，王某也签订了佣金确认书，故公司有权向王某主张佣金。王某签订协议时出具了产权证且表示另一共有人是其妻子，故公司有理由相信房屋共有人意见一致，王某的行为构成表见代理。原审法院未支持其全部诉请不当，要求撤销原判，改判支持其原审时诉请。
　　上诉人王某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：协议中的房屋地址与其产权证上地址不同，协议签署人也不全，而且上海汉宇房地产顾问有限公司的业务员在签订协议过程中隐瞒事实，诱骗当事人，故上述协议无效。原审法院的判决错误，要求撤销原判，改判驳回上海汉宇房地产顾问有限公司的诉请。
　　本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，根据本案查明的事实，上海汉宇房地产顾问有限公司虽然已经促成王某和案外人签订了相关协议，但由于上海汉宇房地产顾问有限公司未对房屋产权情况严格审查，尤其是在房屋另一共有人未到场的情况下，仍然主持双方签订协议，故上海汉宇房地产顾问有限公司的居间行为存在瑕疵，原审法院据此未对其主张的佣金予以全额支持并无不当。上海汉宇房地产顾问有限公司上诉坚持要求二审法院改判支持其全额诉请，理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。
　　作为房屋出售一方的王某对房屋产权情况自然是明知，其在房屋共有人未同意的情况下委托上海汉宇房地产顾问有限公司出售房屋、签署房屋买卖协议以及佣金确认书，事后又拒付佣金，显属无理。王某认为协议无效的主张不能成立，其要求法院改判其不支付佣金，本院不予支持。
　　综上，原审法院综合考虑本案实际情况酌定由王某支付上海汉宇房地产顾问有限公司3,000元应属合理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海汉宇房地产顾问有限公司、上诉人王某各半负担。
　　本判决为终审判决。
　　审　判　长　卞晓勇代理审判员　邬　梅代理审判员　陈　俊二○一○年七月三十日书　记　员　杜自强
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