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企业偿债能力评估中担保的计算
会计城 | 日
来源 : 互联网
内容提要：本文针对偿债能力评估实践中遇到的一些问题，提出了解决方案。通过对比计算，得出结论：在担保的计算过程中一般应采用先计算债务人的偿债能力，再计算担保人的偿债能力的方法，以获得偿债能力最大值。一些例外的情况则需经计算后加以确定。资产
内容提要：本文针对偿债能力评估实践中遇到的一些问题，提出了解决方案。通过对比计算，得出结论：在担保的计算过程中一般应采用先计算债务人的偿债能力，再计算担保人的偿债能力的方法，以获得偿债能力最大值。一些例外的情况则需经计算后加以确定。
　　资产管理公司在处置不良债权前，为了获得债权的公允价值，通常会委托中介机构进行偿债能力评估。企业偿债能力评估，是指对债务企业以现有资产偿还特定债务的能力进行量化评估，并以其未来经营收入对债务的保障程度进行分析、评估的行为。企业偿债能力评估的对象主要为债务企业，也包括债务责任第三方，即有效保证期内的贷款保证方。资产管理公司除了对债务人具有财产请求权外，对时效尚存的担保人也同样具有财产请求权。债权总体的偿债能力应为债务人的清偿能力和保证人的清偿能力之和。因此评估前期工作很重要的一条是根据法律意见书，将担保的方式和时效明晰，以利于评估价值判断。
　　担保的方式不同，计算的方法也不尽相同。《中华人民共和国担保法》规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金等五种方式。在偿债能力评估中涉及的形式主要为前两种。一般来说，对债务企业偿还特定债务的能力进行评估，可以采用两种方法进行，即假设清算法和信用评价法。但根据担保方式的不同，具体计算方法有所不同。
　　一、抵押
　　如果抵押不存在瑕疵，可先行对抵押物进行评估。评估方法通常采用成本法、市场法或收益法。如果抵押物评估值高于债权金额，则进行抵押物处置时，应返还债务人高于债权部分的金额。这种情况下的偿债能力即为100%.如果抵押物评估值低于债权金额，债权人对抵偿后的剩余债权仍具有财产请求权。在这种情况下，需对债务人整体进行偿债能力评估。如果债务人没有其他清偿能力，债权即为相应抵押物所对应的物权。
　　可用作抵押的财产包括：房屋及其他地上定着物、机器设备、车辆等固定资产以及土地使用权等无形资产。对于固定资产的评估可以采用成本法、市场法或收益法等方法进行评估。对于土地使用权的评估，首先要分清土地性质，如为国有划拨土地，在评估价值中应扣除预计应交土地出让金及相关税费；如为集体土地需要格外关注：集体土地设定抵押需符合一定的条件。《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国家土地管理局发布，日开始实施）中规定：乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。抵押乡（镇）企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的，需提交集体土地所有者同意抵押的证明。在明晰土地性质的基础上，根据土地使用权性质的不同以及所在位置、用途的不同等其他因素，选择不同的评估方法，可以采用收益法、市场法、基准地价修正法、成本法等评估方法。
　　二、保证
　　在保证方式下，通常应对债务人和保证人的偿债能力进行整体评估。采用的评估方法一般为假设清算法。假设清算法，即将债务人或保证人假设为清算状态，按照清算规则，将债权分为三种清偿顺序，依次受偿。第一顺序为所欠职工工资和劳动保险费用；第二顺序为所欠国家税款；第三顺序为一般债权。第一和第二顺序债权合称优先债权。在计算优先债权时要考虑职工安置费用等可能产生的支出。在计算一般债权时，要考虑由担保等引起的或有负债。根据以上原则，在假设清算法的计算过程中，还要涉及到一个问题：是先计算债务人的受偿比例，还是先计算担保人的受偿比例？两种计算方法得出的结果存在差异。假设清算法不同于一般意义上的清算。实际的清算过程中一般很少有债务人和保证人在同一基准日进行清算的。这是假设清算法带来的一个附加难题。
　　从法律的规定来看，债权人可以先向债务人主张权利，也可以直接向担保人主张权利。因为贷款合同的保证方式一般为连带责任保证。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。债务人和担保人承担还款责任的在理论上是在同一顺序。因此计算方法的选取标准可以设定为在比较的基础上采取偿债能力最大化的计算方案。
　　三、保证方式下的计算过程
　　从下面实例中我们可以发现两种计算程序下结果存在差异，也可以找出存在差异的原因。
　　举例：现有债务企业A，因无法维持经营，已经停产歇业。该企业积欠银行贷款，经债权转让，某资产管理公司接收了该笔不良贷款。截止评估基准日，本息合计为1，500，000.00元。经对债务人剩余资产和负债进行评估，评估结果为（以下金额单位皆为：人民币元）：
　　资产：有效资产合计1，580，000.00
　　负债：委托方债权1，500，000.00
　　其他一般债权7，900，000.00
　　优先债权210，000.00
　　债权合计9，610，000.00
　　担保企业B，正常经营。经对其整体资产和负债进行评估，其评估结果为：
　　资产：有效资产合计2，200，000.00
　　负债：担保债权1，500，000.00
　　其他一般债权2，600，000.00
　　优先债权660，000.00
　　债权合计4，760，000.00
　　1.计算方法一：
　　先计算从债务企业的受偿金额，后计算从担保企业的受偿金额。
　　（1）计算从债务企业受偿金额
　　使用的公式为：
　　一般债权受偿比例=（有效资产评估价值-抵押债权优先受偿资产价值-按规定优先偿还的各项支出和债务）/（企业债务总额-抵押债权已获清偿的金额-按规定优先偿还的各项支出和债务）×100%
　　特定一般债权受偿额=特定一般债权金额*一般债权受偿比例
　　注：优先债权包括职工工资、欠交职工社保金、职工集资款、按当地标准计算的职工安置费以及所欠税款等。
　　一般债权受偿比例
　　=（1，580，000.00-210，000.00）/（9，610，000.00-210，000.00）×100%
　　委托方从债务企业受偿金额=1，500，000.00×15%
　　=225，000.00（元）
　　（2）计算从担保企业受偿金额
　　因委托方从债务人已受偿金额为225，000.00元，则担保企业只承担剩余债权的担保责任，担保债权金额变更为：1，500，-
　　000.00-225，000.00=1，275，000.00（元）。
　　债权合计也相应发生变化：
　　1，275，000.00+2，600，000.00+660，000.00=4，535，000.00（元）
　　一般债权受偿比例
　　=（2，200，000.00-660，000.00）/（ 4，535，000.00-660，000.00） ×100%
　　委托方从担保企业受偿金额=1，275，000.00×40%
　　=510，000.00（元）
　　（3）计算累计受偿金额
　　委托方累计受偿金额=从债务企业受偿金额+从担保企业受偿金额
　　=225，000.00+510，000.00
　　=735，000.00（元）
　　累计受偿比例=735，000.00/1，500，000.00
　　2. 计算方法二：
　　先计算从担保企业受偿金额，后计算从债务企业受偿金额。
　　（1）计算从担保企业受偿金额
　　一般债权受偿比例
　　=（2，200，000.00-660，000.00）/（4，760，000.00-660，000.00） ×100%
　　委托方从担保企业受偿金额 =1，500.000.00×38%
　　=570，000.00（元）
　　（2）计算从债务企业受偿金额
　　从担保企业部份受偿后，委托方剩余债权为：
　　1，500，000.00-570，000.00=930，000.00（元）。
　　相应债权合计仍为9，610，000.00元。这是因为如果委托方从担保企业先行受偿570，000.00元后，委托方债权相应减少，但担保企业将以同样金额向债务人进行追索，所以债权总额不变。
　　一般债权受偿比例
　　=（1，580，000.00-210，000.00）/（9，610，000.00-210，000.00）×100%=15%
　　委托方从债务企业受偿金额=930，000.00×15%
　　=139，500.00（元）
　　（3）计算累计受偿金额
　　委托方累计受偿金额=从债务企业受偿金额+从担保企业受偿金额
　　=139，500.00+570，000.00
　　=709，500.00（元）
　　累计受偿比例=709，500.00/1，500，000.00×100%=47%
　　四、结果讨论
　　第一种方法即先计算债务人受偿比例，比第二种方法即先计算担保人受偿比例，累计受偿比例高2%，累计受偿金额高25，500.00元，差异率为4%.该差异在某种程度上来说不算是小。为什么会造成这种差异呢？从以上计算过程中可以发现：无论先计算债务人还是先计算担保人，对债务人偿债比率都没有影响，而对担保人的偿债比率则影响较大。因为在先计算债务人的情况下，实际担保金额降低，则担保人实际负债减少，相应资产负债率减小，偿债比率增大，因此造成先计算债务人后计算担保人的方法累计受偿金额较大一些。
　　一般来说，形成这种差异跟债务人或担保人的资产质量好坏无关，但如果债务人或担保人资产质量较高，其扣除优先债权后一般债权资产负债率小于1，即债权人从债务人或担保人处可获全额清偿，则两种方法计算结果一致，都为全额清偿。
　　但也有例外情况，如果担保金额只是总债权的一部份，得出的结果可能相反。比如主债权为3，500，000.00元，而担保债权为500，000.00元，得出的结果为：按方法一，即先计算债务人，合计受偿金额为589，600.00元；按第二种方法，即先计算担保人，合计受偿金额为640，000.00元。可知第一种方法计算结果较小。这就需要在实际工作时，要按两种方法分别计算，相比较后取适合的一个结果。
　　本文结论的一般适用范围为债权全额担保或大部分担保的情况。如根据以上举例进行测算，当担保比例为32%，即担保金额为1，120，300.00元时，按两种方法的计算结果相等。如担保比例上升，则应采用先计算债务人偿债比例的方法，如担保比例低于32%，则应采用先计算担保人受偿比例的方法。如为多个担保人，计算过程类同，同样适用先计算债务人偿债比例，再分别计算担保人偿债比例的方法。
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房屋产权抵押纠纷多 详解抵押登记办理程序
来源：搜房网 &&发布时间：
编者按：抵押，是指抵押人以其合法的以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。网整理房产知识，为大家解析房屋产权抵押登记办理程序。房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为。因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。抵押必要登记才会具有法律效力，以下是房屋产权证抵押登记的办理程序：（一）、房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记。（二）办理房地产抵押登记，应提交下列材料：1、抵押当事人的身份证明复印件，或法人资格证明（如营业执照）复印件及法定代表人证明书；委托代理人的须提交授权委托书及代理人身份证明复印件；2、抵押登记申请书；3、抵押合同、借款合同或抵押担保合同；4、《证》、《》或《》，共有房屋还须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；5、权属人属国有企业、事业单位的，须有经国资办审核的同意书；属集体所有的，须有职工大会或职工代表大会（村民委员会）通过的决议书；属合资、合作、外资企业和有限公司、股份公司的，须有董事会（或股东大会）通过的决议书，但企业章程另有规定的除外；6、可以证明抵押房地产价值的资料；7、登记机关认为必要的证件。（三）登记机关对申请人的申请进行审核，凡权属清楚，证明材料齐全的，予以登记，在原《房屋所有权证》上作他项权利记载，并向抵押权人颁发《》。（四）预购设定抵押的，有关当事人持借款合同、抵押合同、广东省商品房、身份证明等有关材料办理预购房抵押登记，领取《预购房地产抵押登记证书》；抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。（五）抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应在变更或终止之日起15日内到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。抵押（反担保）协议书编号：GBXFCDY-2012--号抵押人(以下简称甲方)：法定代表人/身份证号：抵押权人（以下简称乙方）：福建省广博信融资担保有限公司联系地址：五一中路正大广场御景台19楼邮政编码：350001法定代表人：王维海联系电话：5传真：7根据（下称债务人）与乙方签订的编号为_______的《委托担保协议书》（以下简称“协议”）的约定，乙方为债务人向(下称债权人)所申请的期限为（年/月）金额为人民币万元的（贷款/承兑汇票/信用证/综合授信/保函/其他）提供担保。现甲方自愿将其拥有的财产抵押给乙方作为反担保，经甲、乙双方协商一致，订立本协议：1、本协议项下抵押物状况：抵押物名称：。权属证书编号/铭牌号码：。抵押物（评估/协商）值：。所有权人：。处所：。2、本协议项下抵押反担保的债权种类为：依据债务人与乙方签订的《委托担保协议书》的约定，由乙方为债务人向债权人提供的金额为（币种）_万元的（贷款/承兑汇票/信用证/综合授信/保函/其他）项下债务担保而对债务人享有的债权。具体的内容以债务人与债权人签订的合同或协议、乙方与债权人签订的保证合同或保函以及债务人与乙方签订的委托担保协议书之约定为准。3、本协议项下抵押反担保的范围包括：3.1以抵押物的实际变现价值为限，担保乙方为债务人担保的万元中的________万元（小写：万元）债务和其产生的、罚息、复利、、损害赔偿金、债权人实现债权的费用以及担保费、担保费、滞纳金、利息、违约金、乙方实现债权的费用等。3.2债权人及乙方实现债权的费用包括但不限于诉讼或仲裁费、财产或证据保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、鉴定费、差旅费、调查取证费等。3.3抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。如本协议项下抵押物的最终变现价值大于前述反担保的范围时，甲方承诺在抵押物实际变现价值的范围内对本协议第2条之主债权承担反担保责任。4、甲方保证对抵押物依国家法律规定拥有完全的所有权或处分权，甲方保证抵押物不存在所有权或使用权争议以及被监管、被查封或被扣押的任何足以限制乙方设定抵押权及实现抵押权的情况。甲方保证抵押物上未设立任何抵押权或质押权，并免遭任何第三人追索。5、本协议项下抵押权的范围包括：5.1本协议项下的抵押权及于抵押物的孳息、从物、从权利、附属物、附合物、混合物、加工物。5.2本协议项下的抵押权及于抵押物的代位物，包括但不限于保险金、赔偿金、补偿金、抵押物变卖之价款或其他款项。5.3在抵押物发生毁损、灭失、被征用或者其他损害的情况下，乙方有权就该抵押物的保险金、赔偿金、补偿金、抵押物变卖之价款或者其他款项优先受偿。同时，甲方应当将上述款项全额作为抵押物的代位物提前向乙方清偿债务或向有关部门提存。6、抵押期间的保险6.1抵押期间，甲方应对抵押物办理财产保险，该保险的第1受益人为乙方，投保期限至少应长于乙方开具的保证合同或保函的有效期六个月，并将保险单正本交由乙方保管。6.2抵押期间，如甲方未能足额、连续投保或者中断、撤销保险的，乙方有权代甲方办理抵押物的投保等保险手续，所产生的一切费用及损失均由甲方承担。7、抵押登记及变更7.1本协议项下的抵押物依法律、法规规定或双方约定应当办理抵押登记的，甲乙双方应在本协议签订后5个工作日内到当地有关抵押物登记机关或部门办理抵押物登记手续。抵押登记证明文件正本交由乙方保管。7.2本协议项下的抵押物登记事项发生变化，依法需要进行变更登记的，甲乙双方应在登记事项发生变化后5个工作日内到有关抵押物登记机关或部门办理变更登记手续。8、抵押期间抵押物的管理8.1抵押期间，抵押物由甲方占有、使用和负责管理，甲方对抵押物负有维修、保养及保证其完好无损的责任，并随时接受乙方对抵押物使用管理情况的检查。未经乙方书面同意，甲方不得擅自将抵押物拆迁、出租、出售、互易、转让、赠与、清偿、出资、重复抵押或再抵押或以其他任何方式处分。8.2抵押期间，甲方经乙方同意转让抵押物的，应当将转让所得的价款向乙方提前清偿债务或者提存。8.3抵押期间，甲方应将抵押物的经营、使用及价值变化情况主动及时通知乙方。因自然损耗、损坏、变质或甲方的行为足以使抵押物价值明显减少时，乙方有权要求甲方停止其行为并恢复抵押物的价值或在10个工作日内提供经乙方认可的等值的财产（净现值相等）作为抵押物或其他新担保。8.4抵押物发生毁损、灭失的，甲方应及时告知乙方，并立即采取措施防止损失扩大，同时应及时向乙方提交有权机关出具的发生毁损、灭失的原因证明。8.5抵押期间，抵押物的所有权证、他项权利证、抵押登记文件、保险单据、购置抵押物的合同或发票以及其他权利证书或凭证的正本原件由乙方保管。8.6抵押物在抵押期间所发生的一切费用和损耗，由甲方承担。8.7若债务人按照约定期限或提前清偿其全部债务款项的，乙方应协助甲方及时办理必要的抵押登记解除手续。9、抵押变更9.1抵押期间，若债务人或其他第三人提供了物的担保的，乙方放弃该担保物权、担保物权顺位或者变更担保物权的，甲方同意继续按照本协议的约定提供抵押担保并承担抵押担保责任。9.2债务人不能履行到期债务或发生约定的实现抵押权的情形，致使抵押物被人民法院查封、扣押的，自查封、扣押之日起乙方有权收取该抵押物的天然孳息和法定孳息。10、抵押期间，发生下列情形之一的，乙方有权依据本协议第11条之规定进行处理：10.1债务人未按照其与债权人或乙方签订的合同或协议的规定履行债务；10.2债务人未按照其与债权人或乙方签订的合同或协议的规定按期支付利息或归还本金或其他任何应付款项；10.3债务履行期限届满而债权人或乙方未受清偿的；10.4按债务人与债权人或乙方签订的合同/协议的约定主合同债务提前到期的；10.5债务人提供虚假的或隐瞒重要事实的资产负债表、损益表等财务报表的，或拒绝接受乙方或债权人对其使用贷款情况和有关生产经营、财务活动监督的；10.6债务人经营出现严重困难和财务状况发生恶化；10.7债务人或甲方被合并、分立或进行改制时，未能作出令乙方满意的偿还安排或债务重组；10.8债务人或甲方发生重大债权债务纠纷引起诉讼、仲裁等事件；10.9债务人或甲方停业/歇业、破产、解散、撤销或被吊销营业执照的；10.10甲方无力保持抵押物的完整和良好状态的；10.11甲方未能履行其在本协议项下所作出的承诺或其他义务的；10.12债务人或甲方发生危及、损害或可能危及、损害乙方权益的其他事件。11、甲方同意乙方选择以下任何一种方式实现抵押权：11.1以抵押物折价方式实现抵押权。乙方可与甲方协议，按协议价格受偿，也可按照乙方委托的具有相应资格的评估机构评估的价格受偿。甲方对乙方委托的评估机构和该机构作出的评估价格不提出反对或异议。11.2以变卖抵押物方式实现抵押权。乙方可自行或委托甲方或中介机构找买主，也可标售抵押物。变卖价格的确定，适用本条前款的约定。11.3以拍卖方式实现抵押权。乙方有权委托在中国境内注册的、具备相应资格的拍卖企业拍卖抵押物，甲方对乙方选定的拍卖企业不提出反对或异议。乙方可按届时未清偿的主合同的债务总额或不低于该数额%的比率提出拍卖保留价，也可不提出拍卖保留价。凡依此进行和销售的拍卖，甲方同意并接受。如拍卖未销售，乙方有权委托该拍卖企业或其他拍卖企业再行拍卖。11.4乙方可以直接向人民法院申请拍卖、变卖抵押物。12、处理抵押物所需的费用（包括律师费在内）由甲方承担，乙方有权从处理抵押物所得多于担保债权的价款中抵扣，不足部分，乙方有权向甲方继续追偿。13、甲、乙双方任何一方违反本协议，均应赔偿守约一方因此造成的损失，该损失包括守约方因处理该违约行为所支付的律师费损失在内的一切损失。14、甲方保证乙方为上述抵押反担保措施的少有受益人，并享有排他的权利。若甲方提供的上述反担保抵押物在本抵押协议签订前或签订之后有重复抵押、再抵押、转让、转移、赠与、互易、抵债、出租或其他任何影响乙方利益的行为，则甲方愿意承担相应的法律责任。15、本协议不因债务人与债权人、债权人与乙方、债务人与乙方之间签订的合同或协议的任何修改、补充、删除而受到影响，本协议效力也不受上述合同或协议效力的影响。16、甲方有下列行为之一的，应按不低于本协议所担保的债务金额的50％向乙方支付违约金，造成乙方损失的，应同时给予全额赔偿：16.1未取得本协议担保所需的合法有效授权；16.2未如实告知拖欠税款、抵押物建设工程款等款项，以及抵押物存在共有、争议、异议、已设定抵押、已出租或者被查封、扣押、监管等情况；16.3未经乙方书面同意擅自处分抵押物；16.4未按乙方的要求恢复抵押物价值或者提供相应的担保；16.5其他违反本协议约定或者影响乙方实现抵押权的行为。17、本协议项下的有关费用支出，包括但不限于咨询、公证、见证、保险、查勘、鉴定、登记、运输、保管、提存、等费用均由甲方负担。18、本协议及有关资料，乙方认为有必要的，应经公证机关对其真实性与合法性进行公证。19、本协议适用中华人民共和国法律。因本协议引起或与之相关的争议，甲乙双方应及时协商解决，协商不成的，应按以下第壹项规定的方式解决：（壹）向抵押权人所在地人民法院提起诉讼。（贰）向仲裁委员会申请仲裁。20、本协议按以下约定的方式生效：20.1甲方（抵押人）是自然人的，自甲方签字、乙方法定代表人或授权代理人签字或盖公章后生效。20.2甲方（抵押人）是法人或其他组织的，自甲、乙双方法定代表人（负责人）或授权代理人签字或盖公章后生效。21、本协议一式份，甲方、乙方各执壹份，公证或见证或登记机关各执壹份。均具有同等法律效力。23、双方约定的其他事项：–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––甲、乙双方对本协议的每一条款均进行了研究分析及充分理解，签约各方对本协议各条款含义认识一致。甲方（抵押人盖公章）：乙方（抵押权人盖章）：（自然人签字及按指模）：法定代表人或法定代表人或授权代理人签字：授权代理人签字：
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