深圳市兴创嘉科技有限公司 ,深圳市康泰物业管理有限公司 ,深圳市康泰和科技有限公司 与新创维电器(深圳)有限公司 房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（二审维持原判或者改判）关联公司：关联律所：相关法条：广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第853号上诉人（原审原告）。法定代表人欧阳忠东，该公司董事长。委托代理人封国夫，律师。委托代理人刘毅然，该公司总经理。上诉人（原审被告）。法定代表人刘某斌，该公司总经理。委托代理人李小平，律师。委托代理人卢煜璇，律师。上诉人（原审被告）。法定代表人刘某斌，该公司总经理。委托代理人李小平，律师。委托代理人卢煜璇，律师。被上诉人（原审被告）。法定代表人林卫平，该公司董事长。委托代理人涂红兵，广东星辰律师事务所律师。委托代理人焦志刚，系该公司员工。上诉人（以下简称为兴创嘉公司）与上诉人（以下简称为康泰和物业公司）、（以下简称为康泰和公司）、被上诉人（以下简称为新创维公司）因房屋租赁纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1823号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2010年9月25日，新创维公司和刘某斌签订了一份《创维公明电子城物业租赁协议》，约定新创维公司将位于宝安区公明镇合水口村XX电子城X厂房租赁给刘某斌使用，X员工宿舍楼在本合同期内免费提供给刘某斌居住使用，厂房共计6层，总建筑面积20500平方米，其中一层SMT车间建筑面积785平方米新创维公司保留自用，本次合同出租面积为19715平方米，宿舍共计7层，每层15间宿舍，合计105间；合同期自2010年10月15日至2015年10月14日止，刘某斌享有免租期（含装修期）共计2个月，免租期从2010年10月15日至2010年12月14日止，合同起租期从2010年12月15日起计算，租赁用途为厂房，每月租金人民币260238元；合同期内刘某斌可根据自身实际情况，将未使用完的厂房对外转租，转租期不得超过刘某斌的承租期；如因不可抗力原因或政府行为导致本合同无法履行，则本合同自动终止，双方不承担任何责任&#x年4月12日，康泰和公司在该合同上盖章，称“本公司对刘某斌个人名字签订创维物业租赁协议的所有条款认定有效，愿承担由此产生的经济责任”。上述合同签订后，新创维公司和刘某斌又于2010年10月20日签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定新创维公司将合水口社区XX电子城X厂房1楼B区及2-7楼租赁给刘某斌使用，建筑面积为19500平方米，每月租金人民币177450元，合同期自2010年10月15日至2013年10月14日止，该合同办理了备案登记。同时新创维公司和康泰和公司于2011年5月5日签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定新创维公司将合水口社区XX电子城X厂房1楼B区及2-7楼租赁给康泰和公司使用，建筑面积为19500平方米，每月租金人民币177450元，合同期自2011年5月15日至2013年10月14日止，该合同办理了备案登记&#x年10月19日，兴创嘉公司的法定代表人欧阳忠东作为乙方、康泰物业公司作为甲方签订了一份《厂房租赁协议》，约定甲方将位于光明新区公明街道合水口村XX电子城15栋第六层B座（靠东边）厂房租赁给乙方使用，合同期自2010年11月18日至2015年12月14日止，从2010年11月18日开始计租；厂房月租金人民币23000元，厂房及宿舍租金每三年递增上涨10%，租金每月5日前交款；合同签订后，甲方收取乙方三个月租金，其中两个月租金为保证金，一个月为租金，保证金到合同期满办完移交手续后原数退还乙方，但不计利息；甲方负责在本工业区提供乙方所需要的宿舍，每间租金为人民币600元，共7间，合计租金人民币4200元，宿舍从2010年11月18日开始计租；在合同期内，如乙方中途退租，必须提前三个月提出书面申请并结清所欠的租金、水电费，但押金不退，并赔偿2个月的租金给甲方&#x年8月5日，康泰和公司作为甲方、欧阳忠东作为乙方签订了一份《厂房租赁协议》，约定甲方将位于光明新区公明街道合水口村XX电子城15栋第七层东边靠电梯两小间厂房租赁给乙方使用，合同期自2011年8月5日至2015年12月14日止，从2011年8月5日开始计租；厂房月租金人民币560元，厂房及宿舍租金每两年递增上涨10%，租金每月5日前交款；合同签订后，甲方收取乙方三个月租金，其中两个月租金为保证金，一个月为租金，保证金到合同期满办完移交手续后原数退还乙方，但不计利息；在合同期内，如乙方中途退租，必须提前三个月提出书面申请并结清所欠的租金、水电费，但押金不退，并赔偿2个月的租金给甲方。上述合同签订后，兴创嘉公司向康泰物业公司、康泰和公司支付了厂房、宿舍及水电押金人民币61520元&#x年11月17日，深圳市规划和国土资源委员会向光明新区城市建设局发出关于公明新创维电器片区城市更新单元规划的批复，原则同意《更新单元规划》确定的功能定位及改造目标，通过城市更新，将片区建设成为消费数字电子产业链研发基地及其配套服务区，打造集办公、居住商业、公共服务为一体的城市复合功能区&#x年6月19日，光明新区召开第六次城改领导小组会议，要求新创维项目力争在7月15日前完成清拆工作&#x年5月25日，新创维公司向刘某斌发出关于解除租赁协议的函，称因政府需在涉案地块建安居房项目，新创维公司需提前终止《创维公明电子城物业租赁协议》，收回租赁协议中约定的物业，要求刘某斌于2012年6月30日前结清所有应承担的费用，将物业交回新创维公司，新创维公司接收该物业后，将在10个工作日内向刘某斌双倍返还租赁保证金人民币520476元并支付违约金520476元&#x年6月15日，新创维公司向各租户发出关于公明15栋厂房拆除的告示，称15栋厂房的工业地块经政府批准，已变更用地性质，现新创维公司按政府要求启动该项目的拆迁及建设，新创维公司已经向康泰和公司发出解除《深圳市房屋租赁合同书》的函，要求康泰和公司&#x年6月30日前返还物业，并向康泰和公司履行合同约定赔偿双倍保证金的违约责任。新创维公司将&#x年6月30日后对该厂房进行拆除，届时15栋厂房的用水用电将停止供应，请各租户做好搬迁准备&#x年6月17日，康泰和公司向兴创嘉公司等各公司发出通知，称康泰和公司于2012年5月28日突然接到新创维公司要求解除租赁协议的函，康泰和公司两次和新创维公司进行接触协商解决搬迁问题，没有达成协议，康泰和公司要维护各公司的利益，争取搬迁时间和赔偿，由于没有达成协议，康泰和公司无法回答各公司所关心的搬迁时间和赔偿等问题&#x年6月20日，新创维公司委托律师向康泰和公司发出律师函，称新创维公司解除合同的原因是为了响应政府建设安居房，当事人事实上已经无法继续履行合同，请康泰和公司于2012年6月30日前结清费用、交还物业、撤离待拆迁区域&#x年6月25日，康泰和公司向兴创嘉公司等各公司发出通知，称接新创维公司通知，康泰和公司和各租户之间的租房协议恐难以继续履行，要求各租户自行评估解除合同所造成损失，请于2012年6月28日前交与康泰和公司&#x年6月28日，新创维公司向康泰和公司发出关于撤离场地并停缴XX电子城X厂房租金的通知，称新创维公司已经向康泰和公司发函说明于2012年7月1日解除XX电子城X厂房的租赁关系，故从2012年7月1日起，康泰和公司及康泰和公司转租的租户应当撤离X厂房，康泰和公司不需要向新创维公司交纳租金，请康泰和公司及时与新创维公司结清相关费用&#x年7月2日，新创维公司向康泰和公司发出关于要求继续履行合同的回函，称因厂房拆除原因，合同继续履行的客观条件已不存在，鉴于康泰和公司的合同解除赔偿要求没有诚意且无事实根据，新创维公司将按上次发的解除租赁合同通知书执行；新创维公司将在7月3日起对15栋厂房进行停电处理&#x年9月20日，向15栋厂房各租户发出通知，称该公司于2012年10月31日前需完成15栋厂房拆除任务，但15栋租户至今未搬出，影响该公司后续工程施工，该公司计&#x年9月25日开始15栋厂房拆除工作，请各租户于2012年9月22日前搬离15栋厂房&#x年11月19日，兴创嘉公司和新创维公司签订了一份《厂房搬迁协议》，称双方自2012年10月25日就15栋厂房搬迁事宜进行多轮谈判，为配合厂房拆除工作，兴创嘉公司自谈判开始陆续进行了搬迁，兴创嘉公司同意&#x年11月28日前完成搬迁工作，届时没有搬离的设备、物品和相关附属设施所有权归新创维公司所有，新创维公司有权拆除和处理；关于兴创嘉公司搬迁产生的费用，新创维公司提前垫付人民币210080元，该款包括等同于6个月的厂房租金人民币148560元、两个月租金押金人民币49520元、水电押金人民币12000元，在法院判决后统一核算，如法院判决新创维公司应支付兴创嘉公司的补偿款比垫付款多，新创维公司应将差额部分在15个工作日内支付给兴创嘉公司，如法院判决比垫付款少，兴创嘉公司应将差额部分（不包括两个月的租金与水电押金）在15个工作日内退还给新创维公司；同时兴创嘉公司授权新创维公司向租金押金和水电押金的收取方收回全部押金并归新创维公司所有；关于2012年7、8、9三个月的厂房租金；新创维公司承诺放弃三个月的厂房和宿舍租金，并敦促康泰物业公司和康泰和公司将三个月的厂房和宿舍租金退还给兴创嘉公司。1、如法院判决康泰物业公司、康泰和公司退还兴创嘉公司而康泰物业公司、康泰和公司不实际退回的，由新创维公司支付，同时兴创嘉公司授权新创维公司向康泰物业公司、康泰和公司收回该租金并归新创维公司所有。2、如法院判决康泰物业公司、康泰和公司将租金补交新创维公司，新创维公司将该补交款退还兴创嘉公司，最终以法院判决为准；在搬迁期内，新创维公司不得采取停水停电及禁止放行手段影响兴创嘉公司搬迁工作；新创维公司不要求兴创嘉公司在搬迁后对厂房进行恢复原状，兴创嘉公司的自有财产可自行拆走。该协议签订后，新创维公司已经向兴创嘉公司支付了约定的垫付款。兴创嘉公司诉称其存在装修损失，具体包括：1、厂房装修工程费&#x元；2、机电设备厂房消防工程18000元；3、公司的电缆线的费&#x.94元；4、监控器材、门禁系统等设备费&#x元；5、办公家私费&#x元；6、地坪漆费&#x元。对于上述损失，兴创嘉公司提交了以下证据：1、欧阳忠东和于2010年10月26日签订的《工程施工合同》，委托对厂房进行装修，工程造价为人民币282617元，于2010年11月20日出具一张收据，收到兴创嘉公司支付的装修工程款人民币282617元；2、深圳市XX区XX机电设备厂和签订的《消防工程安装合同》，工程名称为深圳市XX区XX机电设备厂二次装修区域增加及整改消防系统工程，工程地点为光明新区XX电子城，工程造价为人民币18000元，于2011年11月20日出具的收据，称收到兴创嘉公司支付的消防工程款人民币18000元；3、于2011年1月6日出具的发票，购货单位名称为深圳市XX区XX机电设备厂，地址为深圳市宝安区西乡街道航城大道XX工业园X楼X栋，货物为电缆线，总价人民币23680.94元；4、深圳市宝安区公明XX电子经营部于2010年12月2日出具的收款收据，收到欧阳忠东货款人民币22179元，货物名称为监控器材、门禁系统、交换机、防盗报警灯、电话；5、深圳市宝安区公明松宝大家私商场于2010年12月11日出具的发票，收到深圳市XX区XX机电设备厂购买办公家私的货款人民币9800元；6、于2011年11月28日出具的发票，收到深圳市XX区XX机电设备厂购买地坪漆的货款人民币75000元。兴创嘉公司提供了一份欧阳忠东作为甲方、罗氏物流作为乙方于2010年11月10日签订的《货运协议书》，约定装货地点为深圳市宝安区西乡街道航城大道XX工业园X楼X栋，到达地点为深圳市公明街道办合水口社区XX电子城内15栋6楼B，货物名称为所有车间、仓库、办公室、宿舍、食堂所有货物，货物装车总金额为人民币50000元，叉车费人民币3200元。罗氏物流于2010年11月22日向欧阳忠东出具了一份2010年11月22日开具的收据，收到欧阳忠东叉车费、运费人民币53200元。兴创嘉公司提供了一份2012年9月3日签订、兴创嘉公司作为甲方、作为乙方的《空调工程拆装项目合同》，约定乙方负责甲方工厂办公室空调拆装，合同价为人民币6500元，其中拆装机、打墙孔合计人民币1970元，其余为清洗空调内外机、更换铜管、排水管和补加雪种的费用。于2012年9月14日出具证明，收到兴创嘉公司支付的空调拆装定金人民币2000元。兴创嘉公司提供了一份东莞市尖峰影视广告有限公司于2011年11月15日出具的收据，称收到兴创嘉公司宣传片拍摄制作费人民币14500元。兴创嘉公司提供了一份2012年9月15日签订、兴创嘉公司作为甲方、作为乙方的《工商代办协议》，甲方委托乙方变更公司地址和相关证件，总费用为人民币14500元。庭审中兴创嘉公司承认现尚未办理变更手续，只支付了2500元的订金。另查明，2012年10月15日，作为甲方、兴创嘉公司作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市光明新区公明办事处金海润工业园第2栋的厂房出租给乙方使用，建筑面积2435.52平方米，每月租金人民币42013元，租赁期限自2012年10月10日起至2015年12月31日止，2015年1月1日起至2015年12月31日止租金递增10%即每月租金人民币46214元，2012年10月10日至12月31日为装修免租期。该合同办理了备案手续并取得了房屋租赁凭证。同时作和兴创嘉公司签订了补充合同，将10间宿舍出租给兴创嘉公司，租金每月人民币6500元，租赁期限、免租装修期的约定和上述合同一致。原审庭审中，兴创嘉公司和康泰物业公司、康泰和公司认可康泰物业公司、康泰和公司系出租涉案房产给兴创嘉公司的合同相对方。兴创嘉公司和新创维公司认可涉案房产正在拆除之中。兴创嘉公司在原审中诉请：1、解除兴创嘉公司、康泰物业公司之问的房屋租赁合同；2、康泰物业公司、康泰和公司双倍退回押金123040元：3、赔偿两个月违约金即两个月租金49520元；4、退还7、8、9月份所交租金74280元：5、赔偿恶意停电损&#x.15元：6、赔偿装修费&#x元：7、搬迁期间停业造成的损失：员工工资损失三个月工资损&#x元；8、房屋搬迁损&#x.5元（a．工厂搬迁费53200元，b．食堂搬迁费5100元，c．搬迁房屋租金差额元，d．设备重置费6500元，e．彩页、宣传册、卡座等29991元，f．工商税务变更花费12500元，g．公司宣传片拍摄制作费14500元）；9、康泰物业公司、康泰和公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：兴创嘉公司和康泰物业公司之间签署的《厂房租赁协议》、康泰和公司和兴创嘉公司签订的《厂房租赁协议》，均系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。现由于涉案房产的权利人新创维公司要求解除和康泰和公司之间的租赁合同，收回涉案房产，导致兴创嘉公司和康泰物业公司、康泰和公司之间签署的《厂房租赁协议》实际上已经无法履行，且兴创嘉公司直接和新创维公司签订《厂房搬迁协议》后，已经搬离了涉案房产，故兴创嘉公司诉请解除兴创嘉公司和康泰物业公司、康泰和公司之间签署的《厂房租赁协议》的诉讼请求原审法院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，康泰物业公司、康泰和公司作为出租人，应将其向兴创嘉公司收取的押金人民币61520元返还给兴创嘉公司。兴创嘉公司诉请康泰和物业公司、康泰和公司双倍返还押金没有合同及法律依据，原审法院不予支持。关于兴创嘉公司的装修费用，兴创嘉公司主张为厂房装修工程费&#x元、机电设备厂房消防工程18000元、电缆线费&#x.94元、监控器材、门禁系统等设备费&#x元、办公家私费&#x元、地坪漆费&#x元。原审法院认为，由于涉案房产已经在拆除之中，无法通过评估确定装修价值，因此对于装修费用原审法院参照兴创嘉公司提供的证据予以确定，厂房装修工程费用兴创嘉公司提交了《工程施工合同》和收据，原审法院确定装修工程款为人民币282617元；机电设备厂房消防工程兴创嘉公司提交了《消防工程安装合同》和收据，原审法院确定消防工程款为人民币18000元；电缆线的费用属于装修的一部分，原审法院确认为人民币23680.94元；地坪漆费用兴创嘉公司提供了发票，原审法院确定为人民币75000元；关于兴创嘉公司主张的办公家私的货款人民币9800元、监控器材、门禁系统等设备费&#x元，办公家私系兴创嘉公司为生产经营而购买，监控器材、门禁系统等设备属于兴创嘉公司购买的机器设备，并没有和涉案房产形成附合，可以移动搬走，该项费用原审法院不予支持。综上兴创嘉公司的装修费用共计人民币元，考虑到兴创嘉公司已经投入使用一段时间，结合兴创嘉公司的租赁期限，原审法院酌情确定康泰物业公司、康泰和公司应当赔偿兴创嘉公司装修费用人民币240000元。兴创嘉公司诉请康泰和物业公司、康泰和公司赔偿两个月违约金人民币49520元，但兴创嘉公司和康泰物业公司、康泰和公司之间签署的《厂房租赁协议》并没有关于违约金的约定，兴创嘉公司的该项诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。兴创嘉公司诉请康泰和物业公司、康泰和公司退还7、8、9月份所交租金74280元，但兴创嘉公司在上述期间内仍在继续使用房产，应当支付租金，兴创嘉公司要求康泰和物业公司、康泰和公司返还没有法律依据；新创维公司向康泰和公司发出通知，告知康泰和公司不需要向新创维公司交纳租金，并不意味着康泰物业公司免除了兴创嘉公司应当支付的租金，故兴创嘉公司的该项诉讼请求原审法院不予支持。兴创嘉公司诉请康泰和物业公司、康泰和公司赔偿恶意停电损&#x.15元。原审法院认为，新创维公司虽然于2012年6月15日&#x年7月2日两次向租户和康泰和公司发出通知称准备对涉案厂房停电，但不能证明新创维公司确实施了停电行为，现康泰和物业公司、康泰和公司、新创维公司均当庭表示没有停电，兴创嘉公司仅提供自己的员工的证言证明存在停电行为，由于兴创嘉公司的员工与兴创嘉公司存在利害关系，且兴创嘉公司的员工也未出庭作证，故兴创嘉公司诉称康泰和物业公司、康泰和公司恶意停电的证据不足，原审法院不予支持。兴创嘉公司诉请康泰和物业公司、康泰和公司赔偿搬迁期间停业造成三个月员工工资损失人民币474012元。原审法院认为，兴创嘉公司不能提供证据证明搬迁需要停业三个月，且工人工资系兴创嘉公司生产经营应当支出的费用，兴创嘉公司的该项诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。兴创嘉公司诉请康泰和物业公司、康泰和公司支付工厂搬迁费人民币53200元、食堂搬迁费人民币5100元。原审法院认为，该费用系兴创嘉公司于2010年11月从深圳市宝安区西乡街道航城大道XX工业园X楼X栋搬迁至涉案房产处支出的搬迁费，并非是合同解除所产生的费用，且兴创嘉公司也没有提供证据证明食堂搬迁费的数额，故兴创嘉公司的该项诉讼请求原审法院不予支持。兴创嘉公司诉请康泰和物业公司、康泰和公司支付彩页、宣传册、卡座等费&#x元和宣传片拍摄制作费14500元。原审法院认为，上述费用系兴创嘉公司在涉案房产处开展生产经营的正常支出，不能认定为合同解除后的损失，兴创嘉公司的该项诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。兴创嘉公司诉请康泰和物业公司、康泰和公司工商税务变更花费12500元，但兴创嘉公司当庭承认现在尚未办理变更手续，该费用并未实际发生，故兴创嘉公司的该项诉讼请求原审法院不予支持。兴创嘉公司诉请康泰和物业公司、康泰和公司支付设备重置费6500元。原审法院认为，兴创嘉公司提供的《空调工程拆装项目合同》显示兴创嘉公司为了空调拆装支付人民币6500元，其中拆装机、打墙孔合计人民币1970元，拆装机、打墙孔费用属于合同解除后兴创嘉公司搬迁应当支付的合理费用，原审法院予以支持，康泰物业公司、康泰和公司应当向兴创嘉公司赔偿。但清洗空调内外机、更换铜管、排水管和补加雪种的费用属于对空调维修维护的费用，并非合同解除造成的损失，原审法院不予支持。兴创嘉公司诉请康泰和物业公司、康泰和公司搬迁房屋租金差额元。原审法院认为，兴创嘉公司搬迁后另行租赁厂房的租金数额系兴创嘉公司和案外人协商后达成的合意，由于兴创嘉公司另行租赁的厂房和涉案厂房位置不同、楼层不同、面积不同，新旧程度也无法认定，故两处厂房的租金差异不具备可比性，兴创嘉公司的该项诉讼请求原审法院不予支持。兴创嘉公司诉请新创维公司承担违约责任。原审法院认为，新创维公司将涉案房产出租给康泰和公司后，康泰物业公司、康泰和公司又将涉案房产转租给兴创嘉公司，相对兴创嘉公司而言，租赁合同的相对方为康泰物业公司、康泰和公司，兴创嘉公司和新创维公司之间并不存在租赁合同关系，兴创嘉公司诉请新创维公司承担违约责任没有合同依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除兴创嘉公司和康泰物业公司签订的《厂房租赁协议》；二、解除兴创嘉公司和康泰和物业公司、康泰和公司签订的《厂房租赁协议》；三、康泰物业公司、康泰和公司在本判决发生法律效力之日起十日内向兴创嘉公司返还押金人民币61520元；四、康泰物业公司、深康泰和公司在本判决发生法律效力之日起十日内向兴创嘉公司赔偿装修费用人民币240000元；五、康泰物业公司、康泰和公司在本判决发生法律效力之日起十日内向兴创嘉公司赔偿空调拆装费用人民币1970元；六、驳回兴创嘉公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币24933元，由兴创嘉公司负担人民币21595元，由康泰物业公司、康泰和公司负担人民币3338元，受理费兴创嘉公司已预交。康泰物业公司、康泰和公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判&#x5