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请问，小区的地下车位是归开发商所有吗，开发商有权出售车位吗，如果开发商出售地下车位需要具备哪些条件才能出售地下车位？我们小区购买车位时，开发商没有签正规的买卖合同，没有办理产权证，没有开具正
请问，小区的地下车位是归开发商所有吗，开发商有权出售车位吗，如果开发商出售地下车位需要具备哪些条件才能出售地下车位？我们小区购买车位时，开发商没有签正规的买卖合同，没有办理产权证，没有开具正规收费发票，这样出售车位合法吗？
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住宅小区停车位买卖合法吗？
　　小区车位一位难求的现象在深圳比较普遍，为了让自己的爱车有“家”可回，部分业主不得不高价购买车位，最为极端的还有一些业主买廉价小车在车库霸位的情况。随意被开发商和物业租售的小区地下停车位到底合不合法？买还是不买？这让很多市民纠结。昨天，市规土委、法制办等部门相关负责人与多名市人大代表就此焦点进行座谈，会上大家就“《深圳市住宅小区停车位使用和处分管理办法》（暂定此名）征求意见稿”提出看法和建议。　　与广州和东莞不同，从保护各方合法权益的角度出发，为避免进一步的纠纷，我市一直禁止地产开发企业出售停车位。但其实车位变相买卖却很普遍，记者采访了解到，“固定车位”在我市很多小区极为普遍。据万科金域华府业主张先生表示，小区负一层的车位均已售罄，“当时2009年开盘的时候开发商就以8万元左右的价格出让过，现在已经涨到20多万了。”据张先生称，所有地下车位的出让合同都是与开发商签订的，办不了产权证。“房价蹿升得快，车位也翻番涨，不过现在都卖得差不多了，要买还买不到，只能从业主那里转让。”　　同样，在黄埔雅苑，地下一层180多个停车位均在2004年左右就由开发商出售，记者在小区看到，地下的停车位上方都悬挂着橙色的车牌。业主王先生告诉记者，当时7万元左右一个车位，以此来计算，一层的收益近1500万元。更有甚者，天然居业主严先生透露，小区共有100个“固定车位”，一些较早从开发商那里买了车位的业主甚至将车位转租给其他业主。“我们小区的固定车位上方也挂着车牌号，但却和车位上的车牌不符。”严先生透露，“这些有固定车位的业主将自己的车停在流动车位上，再以250元以上的价格将自己的固定车位转租出去以此牟利。”　　除了有明显的买卖出让方式外，我市还存在“车位长租”变相买卖的行为，开发商与业主签订合同，一次性租20年或一次性收取较长时期的停车费用后，把停车位划为固定的“私家车位”。这些“外卖”的车位，虽然无法进行产权变更登记，但还是有业主为图方便停车，愿意交钱“购买”，也有业主在无奈之下，只好掏钱“购买”，进一步加剧小区的“停车难”。　　人大代表：开发商租售停车位不合法　　在昨天的座谈会上，人大代表们提出，我市快速的汽车保有量增长速度与停车位供给之间的矛盾日益突出，停车难问题直接引发并加剧了公众对于住宅小区停车位的权属和转让等问题的争议，私人专用的停车位导致空置率高，是资源的极大浪费。　　“所有的地下车位都应该属于小区业主所有，开发商无权租售。”市人大代表李继朝接受记者采访时表示，就他所知，深圳楼盘地下停车场都不计入容积率，开放商也未缴地价，均以“民防工程”名义进行报建。李继朝称，以《物权法》来看，在定义物权的时候一是自己花钱买的，二是别人赠与的，三是自己花钱自己建设的才受物权法保障，这些建设成本在出售时也都由业主分摊了，所以他认为，开发商没有权力租售小区地下停车位。此外，按照《人防法》的规定，所有人防配套设施均不能转让和出售，因而开发商的行为涉嫌非法，也是无效的，小区的地下停车位应该属于所有业主。　　就停车位的权属解决问题，人大代表傅静宏自己已向有关部门提了三年。她告诉记者，很多小区停车位变相买卖后挂上了“私家车位”的牌子，而这些车位经常整晚空置，同时很多业主的车却没有车位停放，只能停在小区周边的市政道路或者人行道上，既影响车辆安全，又妨碍道路通行。作为小区配套设施的停车位，为何成为了“私家车位”？事实证明，凡车位卖了或长租的小区往往车位紧张，卖得越多矛盾越突出。而车位只是按月租停的小区车辆基本能满足业主的需要。　　她建议在土地资源十分紧缺的情况下，制度设计应推动社会资源利用的化，政策的出台不能把经济为导向的经济政策引入社会领域，应从维护社会稳定、维护群众利益出发，推进地下停车位的规范化、管理精细化。　　“深圳要进一步明确禁止出售的规定，要求小区物业管理公司在小区公告。对至今还在偷偷变相出售地下停车位的行为，相关部门应予以制止并纠正开发商的行为，并取消固定车位。”傅静宏称，深圳应该发挥特区先行先试的作用，从实际出发，以问题为导向，以改革的勇气、智慧和担当，探索出符合深圳实际情况的做法。　　律师：停车位应确权支持市场化　　对于地下停车位的问题，广东广和律师事务所高级合伙人李栋梁律师则有自己的看法，他表示，目前确权和规范化管理是市场化的趋势，深圳的地下停车位之所以一直办不了产权证也是因为《物权法》和《人防法》的相关规定。“全部取消固定车位也不一定十分合适的。”李栋梁认为，如果不允许买卖势必会打击开发商的积极性，要鼓励开发商配建停车位就要让开发商有利可图，如果没有利益驱动，那么开发商只会少建停车位。李栋梁说：“地下建一层的成本远远大于地上建一层，如果开放商没有回报，的结果就是少建车位，停车难问题不会得到解决。”　　李栋梁认为，政府部门在法律法规的研究过程中有几个方面的问题需要解决。首先是停车位确权，其次要满足业主的需求，提升车位的运转利用率。他建议让地下停车位合理流转，如何优先满足小区业主的需求，提升开发商建停车位的积极性等等需要政府进一步明确。　　部门说法　　规土委：　　车位使用管理办法欢迎市民建言　　据深圳官方数据，截至2011年5月的统计，深圳估算地下停车位至少有100万个以上。这部分停车位的归属和使用，在当下和未来，将涉及到深圳绝大多数居民。日，市五届人大六次会议分组讨论我市停车位有关问题后，市规划国土委高度重视，迅速　　汇总市法制办等相关部门意见，昨天上午就代表们关心的问题进行了专题汇报。　　会上，市规划国土委向代表们汇报了一年来“我市住宅小区停车位使用和处分管理办法”的制定和推进情况，并重点介绍了专家论证意见和下一步工作计划。立法思路上提出了配建部分的规划停车位归住宅小区全体业主所有，配建以外规划停车位属开发商所有，开发商可单独处分。　　代表们表示，目前“管理办法”初稿的思路是正确的，应该予以坚持，具体规定上应进一步明确，除了解决新出让项目的权属和转让规定之外，还应该对历史问题一并予以关注解决。建议充分发挥特区先行先试的作用，以问题为导向，摒弃不符合深圳实际情况的做法，从提高稀缺资源的利用效率、优先公众利益出发，尽快出台相关规定，并表示会持续关注，督促进展。　　市规划国土委表示下一步会充分吸收代表意见，修改完善后征询各部门及公众意见，力争以人大立法的形式予以出台，欢迎社会各界和人大代表对我们工作进行监督并提出建议。
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号小区停车位到底该归谁？
来源：青海新闻网
青海新闻网讯 近日，记者发现很多人在微信朋友圈转发一条关于西宁市城北区门源路民惠城违规收取业主停车费的消息，内容大致为：城北区门源路民惠城违规收取业主停车费，本应该收取业主全天停车费15元，可如今，只要进门就收5元停车费。根据物权法73条、74条的规定，小区土地属于业主购房公摊土地，业主停车不应该交停车费。
该条微信引起广大微信朋友的积极响应，纷纷在朋友圈中转发，&吐槽&自己所住小区的物业停车费收取方式不合理，针对以上问题记者进行了采访。
收费不存在违规问题
7月29日，记者在西宁市住房保障和房产管理局了解到，民惠城小区的物业管理及服务由西宁市民惠物业管理有限公司负责。有住户1770户，停车泊位496个，小区外露天停车场停车泊位有77个，目前小区有车业主为700多户。
2013年12月，西宁市发改委价格主管部门针对该物业公司停车收费申报请示，下达了《关于民惠城住宅小区停车泊位费标准的批复》，规定停车收费标准为：一、小区外广场商业区停车收费，根据省发展和改革委员会《关于印发&青海省机动车停放服务收费管理办法实施细则&的通知》规定，商业区停车收费不属于政府定价项目，即由你公司按照补偿合理管理成本、依法纳税的原则，同时参照周边同类地区停车收费标准核定。二、地下停车场收费标准：小型车辆临时停放两小时以内按5元收取，超过两小时不满8小时按10元收取,8小时以上按15元收取,全天有效不再另收费。小区业主固定停车，每个车位每月按300元收取。对已售出的地下停车位，每月收取服务管理费80元。
由于该小区商住楼一层均为商铺，已形成商业一条街的规模，小区内无停车泊位，根据省发展和改革委员会《关于印发〈青海省机动车停放服务收费管理办法实施细则〉的通知》规定:&非自然垄断经营性质的机动车停放服务(商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼等建筑物的配套停车等停放服务)收费实行市场调节价。&因此，小区外广场露天停车场收费不属于政府定价项目，其价格实行市场调节价。鉴于上述情况，民惠城是按照政府部门批复的文件收费，不存在违规一说。
对于小区停车位的归属问题，困扰着众多购买了商品房的业主。记者在采访中了解到，很多业主都存在不同意见。例如，有些业主认为，既然建筑区划内的地面面积，除建筑物本身的占地面积之外，都作为公用面积分摊给购房业主，那么，利用该公用土地盖的地下停车位也应属于全体业主共有;好多业主都抱怨开发商现在不是在卖车位，而是在&拍卖&车位，谁有钱卖给谁。如果出价够高，甚至将本小区车位卖给小区以外的人。
地面停车位应当归业主
围绕小区停车位产生的纠纷日益增多，诉讼也时有发生。针对停车位纠纷问题，西宁市房产局政策法规处工作人员为业主在法律上支招解惑。
记者了解到，很多业主买房之后，大多数买不起车位或者即使有钱也不买车位。对于占用属于全体业主共有的公共用地所建停车位，业主就不应该交停车费，对于这种说法，法规处工作人员给出了肯定的答案。
该工作人员告诉记者，业主购买的房屋建筑面积包括了房屋本身的套内面积及房屋分摊的公用面积，一般而言，建筑区划内的地面面积，除建筑物本身的占地面积之外，都作为公用面积分摊给购房业主，业主所支付的购房款中已经包括了这部分面积的钱，故该部分面积应当属于全体业主共有。占用建筑区划的地面所建设的停车位，实际上是占用全体业主共同共有的公用面积而建，故应确认为属于全体业主共有。
在实际生活中，物业公司擅自将建筑区划内的地面停车位转让或出租给某个业主的现象时有发生，因而物业公司无权处分属于全体业主共有的地面停车位，故该转让及出租行为应当无效。
地下停车位属于开发商
既然建筑区划内的地面面积除建筑物本身的占地面积之外，都作为公用面积分摊给购房业主，那么，利用该公用土地盖的地下停车位也应属于全体业主共有。
据介绍，地下停车位是利用地下空间而设，法律对其权属问题并未明确约定。但应明确，地下车位所占用土地的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随着专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不适用于地下建筑物与土地使用权的关系。
由此，有人认为，地下车位作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施，根据&谁投资、谁受益&的原则，开发商投资建造了地下停车位，理应享有地下停车位的使用权和支配权。
停车位应首先满足业主需要
在采访中，好多业主都抱怨开发商将本小区车位卖给小区以外的人，小区的停车位都不能满足业主，开发商还把车位卖给附近小区的业主。
针对这个问题，西宁市房产局工作人员认为，地下停车位属于开发商所有，并不意味着开发商可以自由转让其所有的地下停车位。我国物权法明确规定，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。在尚未满足小区业主需要的情况下，开发商擅自租售车位给小区以外的人，本小区业主或者业主委员会有权要求开发商返还车位并优先满足小区业主需求。
原标题：小区内的停车位到底该归谁
编辑：许瑞
[此文系转载，来源于青海新闻网 ，版权归属原作者]
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发送验证码　　　　日广西百色右江日报第3版地下停车被收费　 业主状告开发商□李瑞兴　　右江区一商住楼小区的业主，因不满开发商收取车辆进入地下停车场停放的费用，委托业主委员会状告开发商，请求判决商住楼停车位权属归全体业主所有。日前，右江区人民法院审理后依法支持业主们的诉讼请求。　　2005年，百色市一家开发商动工建设一商住楼小区，于2007年初竣工。因地理位置优越，楼盘很快售完。业主陆续入住新楼后发现，小区配套有地下停车场，十分方便。　　然而，从2009年11月起，开发商将停车场的一侧出入通道封闭，在另一通道收取业主出入停车费。业主们认为收费不合理，委托业主委员会与开发商交涉。可开发商声称，商住楼地下停车位属于建筑物中的专有部分，停车位的建筑面积未计入业主的公摊面积，应归开发商所有。因此他们有权处置。　　业主们不服，委托业委会向右江区人民法院起诉，要求确认商住楼地下停车位归全体业主所有。　　法院审理后查明，该商住楼停车场设计小型汽车停车位48个，开发商在与业主签订的《商品房买卖合同》的补充协议中约定“该项目计算产权部分除甲方（开发商）已出售、已公摊的面积外全属甲方所有”。合同其他条款未明确涉及地下停车位的归属。商住楼建筑总面积46782.2平方米，而商住楼面积说明记载，商业区建筑面积16802.13平方米，住宅区建筑面积26656.38平方米，共计43458.51平方米。　　右江区人民法院审理后认为，相关证据表明，商住楼地下层建筑面积未包含在设计建筑面积内。地下停车位实际是架空层，该空间并不具有独立的产权，不能认定为商住楼的专有部分。作为从物，其权利依附于主物，地下停车位所在的建筑物产权归谁，地下停车位权属也就归谁。　　日前，法院依法判决该商住楼地下停车位归全体业主共有。　　■法理评析　　最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有的客体……”该商住楼的地下层停车位不属于商住楼的专有部分，理由有三：从车位的建造看，实际建造、成本计算都是与商住楼连在一起，车位的建造是附属于商住楼的；从车位的构造看，除架空承重梁柱外，其组成部分十分简单，就是建筑物内的土地面积和地表之上商住楼层以下的有限空间；从民法原理分析，它不能作为主物，不具有特定空间和构造上的独立性，在构造上和使用上不能与商住楼的建筑物以固定的方式区分隔离开来，还需要其他部分的辅助才能加以利用，不能独立排他地支配，也不能进行实质性的分割成为专属于某人所有。该架空层应认定为商住楼的基础工程，不属物权法第六章所称的专有部分，故不能认定为开发商所有。　　《解释》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称共有部分：（一）建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”既然架空层是商住楼的基础工程，那么架空层应当认定为共有部分。架空层虽未出售，但作为基础工程应包含在建筑造价内（即已公摊），故依法应认定为全体业主共有。　　附文一：唐震东律师（电话：，执业机构：广西鹏韵律师事务所,号称/人称‘地下室架空层维权律师’）给地下室架空层维权业主的忠告与建议一　　最近不断接到全国各地业主打来的电话，咨询小区地下室架空层权属如何界定及如何维权的相关问题。来电业主既有桂林本地的，又有广州、深圳、上海、杭州、泰安、兰州、洛阳等地的，唐震东律师在与这些先知先觉的业主们通话过程中，可以感觉到他们都很关心地下室架空层的权属问题、并对现实中开发商控制甚至处分地下室架空层行为之合法性都心存疑义与纠结、但对如何维权又缺乏系统完整的方案。唐震东律师特于此告诉并建议大家如下：　　一、客观地讲，业主们不能认为凡是小区内的地下室架空层都是业主的。至少有些是开发商独有或与业主共有的——当然这是极少极少的少数。　　二、唐震东律师坚定地认为全体业主才是小区内不能转让所有权只能转让所谓使用权的地下室架空层停车库/位的真正权利人。业主自己可以依照如下事实大概做个权属界定：当业主买的房都办得了房地产权证、而开发商及其他任何人均仍然不能办得独立的地下室架空层产权证时，这种不能办得独立产权证的地下室架空层之真正权利人就是全体业主。　　三、即便开发商或某个人办得了独立的地下室架空层产权证，但若是通过‘勾兑’等违纪违法甚至犯罪手段办得的，该类地下室架空层之真正权利人仍然是全体业主。　　四、业主们不要轻易进入维权实战程序，一定要‘谋定而动’。因为胜败在此一举——胜败都在此举。　　五、业主们应推举出有号召力及领导力的领头人、并应尽早开始维权的前期工作，毕竟集合众业主意志，以及去房地局、规划局、土地局、档案馆、城建档案馆、物价局、测绘中心、工程造价管理站等部门查询复制相关图纸文件就需要很长的期限。　　六、业主们不能自己亲自维权，一定要委托专业人士中的专业人士维权。这首先是因为胜败在此一举，容不得不擅长法律工作的业主轻率行事。其次是因为法律法规本身很深奥，而地下室架空层权属方面的法律法规就更深奥，若要在界定地下室架空层权属事项上做到清晰有力、步步为证从而游刃有余，就既要熟悉法律法规、更要熟悉地下室架空层方面的法律法规、且对房地产开发流程熟悉的专业人士中的专业人士才能胜任此举。现实中很多业主败诉的案例就是业主径行自己维权或尽管委托了法律专业人士维权、但没有委托专业人士中的专业人士维权或在维权中出现这样或那样的漏洞造成的，当然也有一部分是裁判不公的情形······唐震东律师特别提醒业主们：即便已经维权过的业主一审、二审都败诉了，但不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与‘翻盘’。唐震东律师另外特别提醒业主们：新《民事诉讼法》第205条规定：当事人申请再审，应当在裁判生效后6个月内(老《民事诉讼法》是‘二年’）提出；有《民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。而抗诉没有期限限制。　　七、业主们要选择提起‘物权确认之诉’——这样只需缴纳50元左右的诉讼费，唐震东律师团队正在代理的桂林市铁西60名业主共同起诉要求确认对其所在楼盘地下室享有共有权的物权确认之诉就只缴纳了诉讼费50元。特别提示业主们一开始千万不要提起返还地下室架空层等与财产价值相关的‘给付之诉’——这样交的诉讼费会很高。　　八、顺便做个自我推介：唐震东律师的地下室架空层维权律师团队可以接受全国各地的业主委托、为大家更专业、更有力地办理地下室架空层维权法律事务，律师费严格按照国家规定标准收取。　　附文二：唐震东律师（电话：，执业机构：广西鹏韵律师事务所,号称/人称‘地下室架空层维权律师’）给地下室架空层维权业主的忠告与建议二　　唐震东律师近期接到一些已经维过权、却败诉的业主来电，询问有无救济渠道。唐震东律师特别在此一并提醒这类业主们：即便已经维权过的业主一方一审、二审都败诉了，倘若不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以区别以下情形分别选择不同的法律途径来寻求救济与‘翻盘’。　　（1）若属于是在‘部分业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，其他业主可基于新的证据和新的理由提起另外的物权确认之诉。　　（2）若属于是在‘全体业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，则可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与‘翻盘’。　　（3）若业主或者业主委员会仅仅是在与开发商作为原被告之间的侵权之诉或者原物返还之诉中发生业主或者业主委员会败诉的情形，即便在裁判文书中有‘本院认为：该地下室、架空层为开发商所有。’的表述，业主仍然可提起物权确认之诉。因为：侵权之诉或者原物返还之诉的裁判文书并没有‘本院判决如下：该地下室、架空层归开发商所有’的表述。　　（4）若仅仅是在业主委员会与开发商作为原被告之间的物权确认之诉中发生业主委员会败诉的情形，博主个人认为：业主仍然可以以业主自己为正当原告当事人（真正适格的原告当事人）提起物权确认之诉。因为严格说来，尽管业主委员会可以做诉讼主体，但业主委员会实际上不是地下室架空层物权确认纠纷的适格主体，故，不能视同不适格主体之间的纠纷诉讼就当然解决了真正适格当事人之间的纠纷。当然，若是这种情形，在立案时或许就会遭遇某些困难，比如有些法院可能会误用‘一事不再理’拒绝立案。
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　　日 星期三绵阳晚报第A4版　　小区地下停车场（人防工程）收费引发权属之争　　开发商 业主 究竟谁是投资者？　　法院：地下人防工程建筑投资部分已计入商品房价格成本中，业主为实际投资者　　10月30日，涪城区人民法院审理并宣判某小区业主委员会（以下简称业委会）诉被告某房地产开发有限公司（以下简称开发商）业主共有权纠纷一案，法院一审判决业委会对该物业小区地下人防工程享有管理、使用的权利，其收益归全体业主。　　据了解，这是我省第一例因地下车库引发的权属纠纷且一审胜诉的官司，判决对类似纠纷具有一定的借鉴意义。　　事发 开发商卖车库引发官司　　日，居民肖某在涪城区安昌路某小区以9万元的价格购买了一个车库，交钱后，开发商迟迟没有办《产权证》。今年3月，开发商明确告诉他无法办理《产权证》，可以退钱，但不退违约金，可以和开发商签订一份使用车库70年的协议。但每年5000多元贷款利息，开发商却不予计算在内。　　肖某将情况反映到业委会，希望其出面协商解决纠纷。业委会介入纠纷后发现，开发商从2007年初业主入住后，地下停车场就一直在对业主出售、收费。之前业主对开发商的行为虽然颇有异议，但小区地下车库的权属到底归谁，业主没有深究。　　业委会后经了解，该地下车库属人防工程。业委会认为在没有取得合法所有权的情况下，开发商不能对外出售、出租地下车库。业委会遂代表小区900多业主，于今年4月13日将开发商告上法庭，请求依法确认业主对地下停车场有占有、使用、收益的权利。　　被告 地下停车场未计入房价成本　　“地下车库到底归开发商还是小区业主？”该案引起社会极大关注，也引起当事双方的极大争议。涪城区法院公开开庭审理该案时，原、被告在法庭辩论阶段争论异常激烈。　　被告开发商代理人认为，原告业委会不是适格原告。按照《民法通则》的规定，只有公民、法人、其他组织才是民事诉讼主体，原告只是业主大会执行机构，是内设机构，无独立财产，无机构代码证。某小区地下停车场属于人民防空工程，被告作为该项目的开发商，依法享有占有、使用、收益的权利，该权利不属于业主或业主委员会。地下车场是国家战备设施，不属于小区业主共有设施。《商品房买卖合同》明确地下停车场不属于分摊、公共房屋设施。《商品房买卖合同》补充协议也约定“除纳入商品房分摊的楼梯、电梯、外墙外，其他公共配套建筑及设施由出卖人修建，其费用未计入商品房价格成本中，产权归出卖人所有”。因此，某小区地下停车场并未纳入商品房公摊，业主和被告签订的《商品房买卖合同》中确认的房屋价款，并不包括地下停车场，业主的购买行为不发生投资者主体的变更，而被告才是该工程唯一的投资者。　　被告作为投资者，对该地下车库享有的权利源于法律规定。根据《人民防空法》第5条规定，平时由投资者使用管理，收益归投资者。原告无资格就车库归属起诉。原告诉请无法律依据，应依法驳回。　　焦点 工程造价是否进入购房成本　　本案双方当事人争议的焦点，在于小区商住楼地下车库（人防工程）的投资者是谁，该工程造价是否进入业主的购房成本？是否计入公摊面积？　　法院查明，该小区商住楼土地使用面积13235.83平方米；总建筑面积74550平方米；总造价元。原、被告讼争的人防工程部分（平战结合地下室车库）7780平方米，包含在总建筑面积之内，但未计入业主购买的单元房的公摊面积。也就是说，该小区总的建筑成本已包括地下室。　　根据四川省物价局、四川省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》第六条“商品住宅的成本构成”第（3）项“房屋建筑安装工程费：按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用。”的规定，可以认定该小区地下人防工程的建筑投资部分，开发商在出售商品房时，已将该投资计入商品房价格成本中。　　据此，该商住楼地下7780平方米的人防工程实际投资者应为原告。　　一审判决 收益归全体业主　　法院审理认为，原、被告诉争的人防工程建筑虽未计入业主购买的单元房的分摊面积，但由于人防工程是国家的人防战备设施，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”的规定，原告作为该人防工程的投资者，依法享有对该人防工程平时使用、管理、收益的权利。被告辩称某小区地下停车场未纳入商品房公摊，房屋价款并不包括地下停车场，业主委员会不是本案适格原告，不能独立承担民事责任的理由不成立。　　在《补充协议》中，原、被告虽对其他公共配套建筑及设施约定由出卖人修建，修建费用未进入商品房价格成本，但该约定与被告向绵阳市建筑工程造价管理站所报工程造价不符，被告也未举证证明，为修建地下人防工程所投入的资金支出情况。被告编制的造价书未单独反映该工程造价情况。与业主的约定，也不符合省物价局、省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》关于“商品住宅的成本构成”的规定，故辩称理由不能成立。　　对于原告的诉讼主体的辩称，最高人民法院已有明确规定，“对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”。据此，原告诉讼主体适格。被告的该辩称理由亦不能成立。依照我国《中华人民共和国人民防空法》第5条之规定，法院作出前述一审判决。
（记者 黄志富）
　　告广大业主书　　--不维权做房奴、业仆！依法维权做主人、业主！　　广西鹏韵律师事务所唐震东律师(电话：)的地下室架空层维权律师团队坚定地认为：一切办不了独立产权证的地下室、架空层停车位毫无疑问都是全体业主共有的，开发商无权非法占有、更无权以所谓转让使用权的方式违法处分。请各小区业主在诉讼时效内抓紧依法维权。　　唐震东律师团队很愿意解答各小区业主的维权疑问。　　唐震东律师的地下室架空层维权律师团队可以更专业、更有效地依法指导各小区的业主（人数可多可少）首次或再次维权。再次维权适用于已经自己或委托其他代理人维权但敗诉的小区。律师费用不收高，只收取n万元基本费，其余打赢后再收。　　依照法律规定，唐震东律师的地下室架空层维权律师团队有百分百的信心打赢这种官司。因为：唐震东律师团队中有律师持续关注、研究、思考、调研这类问题十多年，遍寻各地裁判后分析其真理与漏洞，去伪存真，从而敏锐地依法察觉到：在地下室架空层停车位问题方面，很多支持开发商，‘打压’业主的观点是经不起推敲、乃至相当错误、甚至严重违法的。唐震东律师团队并自认为在这方面的法力已达到了炉火纯青的深度和高度。　　总之，唐震东律师团队在地下室架空层维权问题上提供的法律服务水平会特别高，会相当有震撼力和颠覆力，也可以这么说，唐震东律师的地下室架空层维权团队打这类官司不是摸着石头过河，而是按照既定谋划胸有成竹地展开。
　　.cn/s/blog_6c55b4a50101bgbg.html　　温州开发商改造架空层出租 法院判归业主所有　　来源：中国新闻网　　日　　中新网温州3月23日电(记者李飞云实习生倪幼杰通讯员高欢)温州一开发商充分利用每一寸地，改造一商住小区的架空层，并以每年近25万的高价出租。去年5月，该小区160名主业为争夺架空层将开发商告上法庭。温州鹿城区人民法院在3月19日对此案作出一审判决——架空层归全体业主共有。　　据悉，这块争议的架空层位于一个叫英豪花园的商住小区内，700多平方米，大楼的排污管、消防和通信设施主要都安置于此，也被称为设备层。“架空层空间蛮大，这里也可以成为一个休闲的活动空间。”一名业主告诉记者。　　然而，开发商对架空层进行改造，砌墙置窗，建成了一个不错的办公场所。前年8月，开发商以年租金248472元的价格出租给一家通信服务公司作办公用房使用。业主们认为，架空层是英豪花园的公共场所及公用设施，根据《物权法》的规定应属于英豪花园全体业主共有。于是，去年小区160名主业将开发商告上法庭。　　事实上，对于架空层的所有权问题，在司法实践中一直存在争议。记者了解到，架空层的概念在相关法律、法规里都没有明确规定，而在规划审批时架空层的用途可作为通道、储藏室、休闲场所、停车位等。　　开发商对业主的上诉提出了辩驳，他们认为，英豪花园的架空层在规划审批时是作为公众休闲场所，系开发商自行投资建设的具有单独使用功能的楼层。根据“谁投资谁所有”的原则及有关法律规定，他们对其建造的A1幢架空层具有物权。　　最终法院判定将小区内的架空层属于英豪花园小区全体业主共有。考虑到被告支出了英豪花园A1幢架空层建造的相关费用，其在使用该架空层期间获得的收益可归被告所有，原告诉请被告赔偿经济损失993888元不予支持。　　法院的相关工作人员告诉记者，英豪花园内的架空层经规划部门批准的用途为公众休闲场所与公共活动空间，属于小区内的公共场所。该架空层不分摊土地使用权面积，不计算容积率，也未能登记成为特定业主所有权的客体，应当认定为建筑物专有部分以外的共有部分，故属于全体业主共有。
　　很多情况下，正义似乎离业主很远，甚至遥不可及。但如果不去追求，永远也不可能实现。　　不少业主都会抱怨开发商多么恃强凌弱、为富不仁。其实作为业主，利益要自己维护，愚味就会挨打，如果连争都不去争一下，那你就应该毫无怨言地、心甘情愿地接受地下室架空层归别人占有收益的现实。　　当然，业主维权时一定要依法理性，要冷静正确对待，及时聘请专业的律师进行滴水不漏、强势有效的法律救济，特别是不要错过维权良机，不要等到开发小区的项目公司注销后、才想起来维权却找不到被告。
　　有许多业主反复咨询同样的问题：　　问题1、开发商出卖人防车位使用权合法吗？　　问题2、依据何法判定它们的所有权？　　鉴于该问题具有普遍性，广西鹏韵律师事务所唐震东律师一并公开回答如下：　　1、出售人防车位使用权不合法，没有法律依据。　　人防车位使用权不能够依法成为出售的对象，出售的对象依法只能是它的所有权。　　2、小区的物业要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分。一切办不了独立（专有）产权证的人防地下室毫无疑问也是业主的共有部分。　　人防地下室也是不动产，判断它们的所有权归宿也应依据民事物权、房地产以及土地管理等方面的法律法规。
　　商户都该维权
　　住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？全国首例小区车库之争一审落槌——?　　本月12日，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。?　　住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。?　　据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。?　　在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。?　　经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。”?　　该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由，首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。?　　南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用。?　　“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。　　请大家转发！！！　　看看你们是不是多出了冤枉钱
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