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一个破房子装修之后卖了100多万！买房这件事的真相竟然是这样！
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去年的时候
一位哥们儿花了54.8万澳元，
在墨尔本Wantirna South买了个房子。。。
刚买下来的时候，
房子是这样的。。。
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之后这哥们儿把旧房子狠狠的装修了一番。。。
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然后房子就变成了这样！！！
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然后。。。人家现在把房子卖了！！
而且还卖了115万澳元！！
115万澳元！！！115万澳元！！！115万澳元！！！
翻了整整一倍啊！！
你真的不是在逗我么？！
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这所旧房子能卖到这么高的价格，主要是因为：
这座两层独立屋面积达690平方米，靠近学校和基础设施，是一处高质量的房产。它还拥有一个清扫车道，房屋外表很新，内部装修也很雅致。这个房子成功拍卖给Wantirna一户家庭，因为这户人家正好需要一所更大的房子。
所以呐，投资买房这件事，不仅需要运气，更要有懂得投资的头脑~~
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下面来给大家科普一下怎么买房，以及买房的注意事项：
一、联系mortgage broker，拿到银行贷款preproval
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当然如果你是现金巨富或收入信心百倍(几家大银行的网站上都有贷款能力计算器)，可以直接跳到第二步。
二、选定你想搬入的区域，开始找房
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在你看房的过程中，如果发现某个agent的房源一直非常好，卖得也非常快(这点可以从网上的销售情况看出)，那么这个agent一定是所在房产公司的明星销售员，他所拿到的房源一般都是最好的，而且这种人销售方式一般都是privatesale，手中有固定的老客户提供房源。
如果agent优秀，澳洲人都喜欢买第一个房、买第二个房、卖第一个房或卖第二个房时用同一个agent。和这种人保持联系，让他有房源时第一个通知你，这样免去了与公众抢房的压力。
三、当然就是看房啦
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看房可是个大学问，一定要多看几处，价格相近、地点相近的多多比较，多看几次就有经验了，千万不要一时心血来潮或受agent诱惑就做决定。
如果有懂建筑或自己建过房的朋友，请他们陪你一同去看房。我们曾看好一个房子，价格便宜，看来也象模象样，没想到请一位退休工程师一看，整个房子就要不得。他告诉我们看房有几点注意事项：
1.带个硬皮笔记本，量门框，看是否是直角，如果不是，说明房子有倾斜的势头。
2.看各个门是否能严密关上，原因同前。
3.看墙角有没有裂缝，或是某处特意新刷浆，如果有，说明房屋cracking严重，存在结构问题，是一定不能要的。不过老房子都有cracking问题，象卫生间、门窗处裂缝，这些无法避免，但如果cracking非常明显，这种房子是要不得的。
4.看房屋的排水设施是否充足，沿外墙体应该有规矩的排水管，如果排水不好，房屋会很快被渗毁。
5.了解房屋的建造史、维修史，一般房主自己建造的质量有保证，如果是最新装修，要小心了，也许房主想通过装修掩盖cracking等问题。
6.看邻居的房屋外观和小区的周围环境。在环境良好、邻居房屋外观都不错的小区，说明居住人群收入稳定，不会有意想不到的安全和喧闹问题。最好在不同时间(尤其是晚上)去小区停车一下，坐10分钟，观察周围环境。
7.离houseopen前早到几分钟，看来看房的竞争者的数量和车型，这样在竞价时心里有个底。如果没几个人看，那对你就很有利了。
8.与agent聊聊，了解售房原因，房主背景，期待房价等等，收集越多信息对你后来竞价越有利。
四、好房要早下手
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agent会给你letterofoffer,orpurchaseinterestform，你要填入你的offerprice，settlementdate,deposit,condition等，如果房子确实是你想找的，offerprice填入你能接受的最高价(当然这看你自己的讨价还价能力了)。如果有贷款，一定要选subjecttofinance，以防贷款出现问题。订金看agent要多少了，一般为5000元，这是可以退还的。
五、讨价还价
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如果你的offer太低，不在房主希望范围内，或是有别的买家与你竞争，agent会问你是否愿意出更高价格。一般来说，agent不会骗你，但也有的agent借此来诱惑你抬价，这就看你的水平了。如果房子不是你100%想要的，建设你不要加价，有别人买就让他买走好了。
六、签合同
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如果你的offer被房主接受，就进入签合同阶段了。合同都是标准合同，关键的是condition这一页，看清列入房子销售范围内的有哪些项目，不包括其中的是什么，千万不要想当然，不清楚一定要问清楚。还有settlementdate这一条，一定要写明具体日期。合同最重要的一条：你的要求都要明文规定，白纸黑字，千万不要相信agent的口头承诺，每一条都要列入合同项目当中。
还有就是在合同没有经过律师过目之前，千万不要签字。
有2个原因：
1.你的律师可以进一步就合同条款进行协商、补充和删减。如果已经签了就改不了了。
2.律师看了合同后，会先去组织房屋质量报告。
因为2天的冷静期(coolingoffperiod)不一定来得及搞定房屋质量报告(NSW是5天)。冷静期过了就很难退房了。所以必须确保这些房屋质量报告在冷静期技术之前出来。
鬼佬的房屋中介欺负中国人是常有的事情。把没人要的坏房子吹捧一番，然后拿出合同让那个中国人签，说是签了就等于定房了。中国人因为不懂规矩，顺手就签了。结果一周后房屋质量报告出来后发觉房子有塌陷问题，需要大修。可是那时合同已签，冷静期已过，房子到那时已经退不掉了。要告她原来的房产律师和vendor，也没法想。合同签死了，板上订钉了。
七、coolingoff期
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合同签定后，有两个工作日的coolingoff。这是你找buildinginspector,whiteantsinspector作房屋检查的时期，专业的inspector会给你了出具详细的检查报告，列明房屋建造情况，需要马上开展的维修项目，非常有用。
白蚁检查随便你了，先看buildinginspector怎么说，如果他在花园中发现有白蚁的行踪，推荐你做(虽然大多数情况都是双方有业务协议的结果)，建议还是做了放心.
八、安排房屋building and content保险
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coolingoff期一过，合同正式生效，房屋保险是你的责任了，这条也是银行贷款所必需的，以防如果房屋被烧毁，仍然有insurancecover可以重建。计算insuranceamount(投保金额)时要注意，只算重建房屋的费用(面积不包括land)。可以打电话几家保险公司做freequote，比较保费。一般你的贷款银行就提供这种保险。
九、联系conveyancer(产权转移律师)，安排产权转移
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律师会为你安排具体付款、转移产权的手续，你不用操心，只要在settlementdate之前几天准备好首付款就行了。律师收费350元，算在房屋总购价中。
十、settlement
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交首付款，签字，拿到钥匙，房子就正式是你的了！现在就可以安排转电话、煤气等等了。
来源：今日墨尔本，版权原作者所有,移民家园网综合整理！
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澳洲中介可能要靠谱些。
现在国内房屋中介基本靠忽悠。基本没有真话。。
2014.10准备
2015.4 澳洲vet通过&&2015.5 一雅失败&&2015.8 二雅失败& & 2015.12 三雅失败
2016.6 SINP AR 放弃澳洲& &2016.7 SINP材料不全被拒
2016.8 SINP再次AR
2016.10 SINP提名
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万帖达成，发帖数大于等于10000次装修花了100多万
却遭抵制被垃圾桶封门
日期： 8:50:20
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5月31日傍晚5点多，杭州萧山某小区居民余先生下班回家，刚到小区门口，他看到有两人抬着一个长约2米的长方体物件走进了一个名为“玖龙堂”的门店。长方体用白布裹着，是啥?莫不是……棺材!
& & &5月31日傍晚5点多，杭州萧山某小区居民余先生下班回家，刚到小区门口，他看到有两人抬着一个长约2米的长方体物件走进了一个名为“玖龙堂”的门店。长方体用白布裹着，是啥?莫不是……棺材!
& & &小区大门门口装修刚结束打算营业的门店难道是殡葬公司?余先生上网查询“玖龙堂”，结果让他目瞪口呆:该公司的服务内容是专业接体、先人安置、遗体SPA、火化送灵……
& & 有棺材、骨灰盒搬进搬出小区的事情迅速传开，居民自发聚集到“玖龙堂”门口讨说法，并要求对方“滚”出小区。这场风波愈演愈烈，到昨天，“玖龙堂”门店已经被多个垃圾桶堵上了。
& & & 小区正门口开出殡葬公司
& & &“没有什么可说的了，必须迁走!”杭州萧山金城路某小区居民朱女士59岁，她有些微胖，说到激动时能明显感觉到她脸部的抖动。她觉得这件事对她来说就是一个噩耗。
& & 她说，那天傍晚儿子下班回家看到了有几个人抬着一个大大的长方体盒子进了“玖龙堂”，于是就上网查这个单位，这才发现“玖龙堂”是殡葬公司。
& &&居民们说“玖龙堂”三个字挂上去大概只有一周，在小区正门(小区另一侧还有一个边门)入口处，经营场地1~3层，总面积几百平方米，居民只要从正门进出小区必须经过“玖龙堂”。
& & 另一位居民称当天也看到了那个方形物件。“应当就是棺材，其他几个小一点的，也是用布包着，应当是骨灰盒。”他认为，这种猜测和事实比较相符，因为对方是专门搞殡葬服务的。
& & “谁家里都会有离世的人，但总不能天天让我们这些活人看死人进出。”另一位老年男子说，有不少居民也担心因为这个“殡仪馆”的存在而让房子跌价。“这种小区没人愿意住啊，房价自然会跌下来。”
& & & 负责人说装修花了100多万 却遭抵制被垃圾桶封门&
& & &金城路上的这个小区2009年交付，一共6幢居民楼，每幢13层，共有480多户居民，当时的购买价格约为1万元/平方米。
& & 昨天，记者来到这个小区时，近百名居民正围在“玖龙堂”门口，只要有人从里面出来，他们就会把对方——包括建设执法大队和城管工作人员，围起来要说法。
& & &“玖龙堂”其实已经没法正常开门，每次人员进出都需要清理门口——此前一天已经有人用货车从外面运了好多个垃圾桶来“封”堵了店门;两边绿化带上的苗木也已经被全部拔起;店门玻璃上贴着一张《最后通牒》:限你在6月2日晚12点前对霸占小区的物业配套用房回复原状，否则6月3日我们将采取一切手段收回!落款是小区业委会。
& & &记者进入“玖龙堂”内部，这里的装修极为考究:一楼大堂的地砖能印出人影，接待处是一张红木大方桌;通过环形阶梯走到二楼，有一个接待区，大玻璃橱窗里放着一套价值不菲的“百龙图”，一侧还有红酒酒柜和博古架;三楼是办公区，8张办公桌收拾得很干净……看不到一点与殡葬有关的影子。
& & &“大家都误解我们了，殡葬服务都是上门的，这里只是个洽谈、接业务的地方，并不存在给先人化妆、整容等情况，更不会发生敲锣打鼓出殡的情况。”姚思元是这里的负责人，吉林人，他说公司之所以花超过百万元的费用把这里装修成这样，目的是为了把生命礼仪做得更加高端。“包括我在内的专业人员都有证件，各个细节都会规范，不会伤及小区居民利益。”他说自己毕业于长沙民政职业技术学院，具有殡葬礼仪师资格证。
& & &他还补充，房子是租来的，租金也交了，公司的业务也没有违法的地方，但是这家店的营业执照确实还没办。他不理解为什么居民要用一些非常规的手段来抵制他们。“本来计划6月15日试营业的，很多细节都还在内部讨论。”他苦笑。对于居民们质疑的趁夜搬棺材问题，他也解释说根本不是棺材，而是一些装在大纸板箱里的办公用具。&
& & &“玖龙堂”的承租协议的确没有问题，但有一个“点”却被居民抓住:装修之前，玖龙堂曾刻意隐瞒事实。记者掌握一份《装修申请表》，该表显示，今年2月26日，玖龙堂负责人曾向物业方面申请装修，当时他们在“主要装修项目”栏内填写的内容是“自行装修、(用途)作为婚纱、婚礼策划”。
& & & “先转租来店面，然后以婚庆公司的名义进行装修申报，最后改头换面做殡葬，这就是典型的欺骗。”该小区业委会主任徐凡球说，绝大部分业主都反对“玖龙堂”，而业委会代表的正是业主利益，所以“玖龙堂”必须撤离。
& & &金山西苑社区办公室就在小区对面，社区主任冯国英这几天都在为此忙碌。“法律对‘殡葬公司开在小区’并没有明确的禁止性条款。”她说，但“玖龙堂”存在欺瞒，有关方面有收回该出租店面的权利。“既然是以婚庆公司的名义装修的，那么以后的经营业务就只能是婚庆，否则可视为违约。”她说，同时“玖龙堂”也在4月15日有过一份承诺:如政府(需要)拆除，或业主(提出不同)意见，责任自负。她认为从上述两条来分析，业委会有收回物业用房的权利。
& & &记者了解到，萧山区建设综合执法大队已经对“玖龙堂”是否破坏房屋内部承重问题进行调查;城管执法部门也已经调阅了房屋施工图并实地丈量了关键数据，他们将在近期对装修是否合法进行认定。
& & &殡葬公司能否随便进驻小区
& & &杭州市市场监督管理局相关负责人说，个人独资企业的工商执照审批流程相对简单，主要条件有三个：有合法的企业名称，有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件，有必要的从业人员。如果申请人符合条件而监管方面不批是违规的。
& & &对于高档殡葬公司，目前在杭州还算是一个比较新的领域。“一直以来，杭州和全国其他地方一样，殡葬服务更多的由民政部门提供，个人投资的情况极少。”他说，高档殡葬服务和花圈、香烛店有本质的区别。一个是提供全套服务，更多注重策划和个性定制服务；而花圈店仅仅是出殡仪式众多环节中的一环，基本不存在人性化服务或个性化服务的成分。“花圈店也好，香烛店也罢，更多以礼品店、百货店的身份经审批后出现，业务内容十分有限。”
& & &&但殡葬行业毕竟拥有巨大的市场，对于这个领域，其实已经有财团或集团化公司开始关注。上述负责人说，随着殡葬改革的发展，以及殡葬服务行业审批的前置条件放开，已经有人开始到市场监管部门进行专项咨询。
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买好房之后一直没装修，我们两个上班很忙，也没什么时间收拾，家里最好越简单干净越好。就这样，我家也就这么顺理成章的装成了简单利落的简约风。现在房子装好了，给大家秀一下，顺便说一些心得和感受吧！
讲述人：妈妈Marry
房型：三室两厅
价格：6.3W
面积：105平方米
装修设计：奥瑞金室内设计
最大经验：房型少动 家具用做的 就能省不少钱
说起我家最大的特点，我觉得是很多的线条。由很多曲线、直线和非对称线条构成，还有就是大量的使用构件、瓷砖等新工艺，看起来还挺时尚的吧，整个空间显得更亮更敞更通透。我家的木工师傅功劳很大，他做了很多手工的隔板啊家具啊，大多数都成为了我家的亮点。所以我建议还没装修的业主们，真的可以多考虑一下手工做家具，不但贴合你的需求，而且价格又实惠，等一会我会讲到我家的亮点。
遗憾和教训：
1、 帘挑的都是浅色的，早上外面什么时候天亮，窝里就什么时候亮，平时还好，周末想睡懒觉都觉得刺眼，所以窗帘还是选折光的比较好。
2、 厨房和厕所我家选的都是浅色的，一点点脏都看的到，最好选深色，最起码不要是白的。
3、 买了个消毒柜-----超级超级浪费，根本就没开过几次，还死贵，现在就当普通的碗柜在使用。
4、 厨房操作台上没有配灯，晚上洗东西时身体正好把灯光挡住。
5、 插座暗盒买得太差，用了几年，里面和面板衔接的地方都断掉，面板快掉下来了，暗合还没办法换，所以暗盒一定要买好的。
6、 厨房内所有插座最好都是带开关的，这样你的电饭锅、微波炉、榨汁机、豆浆机用完就不必拔下来了。
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我做工地包水电的,没签合同,一开始投了100多万,现在大老板要退我,还不给我钱怎么办
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