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案例与裁判文书 &
最高法院公布征收拆迁十大案例之九：***、***、***诉***房屋行政强制案
人民法院报
【全文】CLI.C.3252427
最高法院公布征收拆迁十大案例之九：***、***、***诉***房屋行政强制案
　　（一）基本案情
　　2009年间，广东省***（下称仁化县政府）规划建设仁化县有色金属循环经济产业基地，需要征收仁化县周田镇新庄村民委员会新围村民小组的部分土地。***、***、***（下称***等三人）的房屋所占土地在被征收土地范围之内，属于未经乡镇规划批准和领取土地使用证的“两违”建筑物。2009年8月至2013年7月间，仁化县政府先后在被征收土地的村民委员会、村民小组张贴《关于禁止抢种抢建的通告》、《征地通告》、《征地预公告》、《致广大村民的一封信》、《关于责令停止一切违建行为的告知书》等文书，以调查笔录等形式告知***等三人房屋所占土地是违法用地。2009年10月、2013年6月，仁化县国土资源局分别发出两份《通知》，要求***停止土地违法行为。日凌晨5时许，在未发强行拆除通知、未予公告的情况下，仁化县政府组织人员对***等三人的房屋实施强制拆除。***等三人遂向广东省韶关市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认仁化县政府强制拆除行为违法。
　　（二）裁判结果
　　广东省韶关市中级人民法院认为，虽然***等三人使用农村集体土地建房未经政府批准属于违法建筑，但仁化县政府在日凌晨对***等三人所建的房屋进行强制拆除，程序上存在严重瑕疵，即采取强制拆除前未向***等三人发出强制拆除通知，未向强拆房屋所在地的村民委员会、村民小组张贴公告限期自行拆除，违反了《》第　　······
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案例与裁判文书 &
行政机关败诉典型案例5件之五：***等与***房屋拆迁补偿纠纷案
【全文】CLI.C.6884235
行政机关败诉典型案例5件之五：***等与***房屋拆迁补偿纠纷案
—街道不履行定点放样职责，依法判令限期履行
　　基本案情
　　日，原告***父亲***与被告***签订《丹溪路房屋拆迁补偿协议书》，约定了安置面积。***于日去世。后经诉讼，***未安置的158.52平方米土地由原告与傅启锡共同平分，各得79.26平方米。后经义乌市人民政府相关部门协调确定，对原告按54平方米建房用地进行安置。原告据此申请报批54平方米建房用地。日，经被告审核并报批，原告获批54平方米的建房用地，但该安置用地未落实定点放样。日，原告向被告书面申请，要求为其获批的54平方米建房用地定点放样，被告未予答复，也未履行定点放样手续。
　　日，原告提起诉讼，要求判令被告为其获批的54平方米建房用地定点放样。义乌市人民法院经审理认为，被告在丹溪路房屋拆迁安置过程中具有履行拆迁安置地块定点放样的职责，原告作为丹溪路的被拆迁户，要求被告为其获批的安置用地履行定点放样职责合法有理，故判决责令被告于判决生效之日起六十日内对原告***的54平方米安置用地履行定点放样的职责。　　······
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房地产税明确开征，你真以为能降房价?
18:29:44来源：
◎作者 |缓缓君◎来源 |缓缓说(huanhuanshuo520)已获授权01一大早看到“央视新闻”的推送，标题比较劲爆《定了!房地产税这么收!炒房者将受到一万点伤害》。文章的主题用一句话解释就是:官方已明确要按房屋估值来征收房产地税了。财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。文章的评论区是一片欢呼之声。政策越来越有力了，未来实现居者有其屋只是时间问题了。为了国内市场良性发展，尽快出台相关政策。房子是用来住的，不是炒的。一切为了人民。看到这些留言，我最大的感触就是:人和人之间的认知差距真的是蛮大的。这些人觉得出台房地产税房价就会降下来，就能实现居者有其屋的美好愿望，所以他们为征收房地产税叫好。但征收房地产税这件事本身，并不创造任何额外的社会价值，说好听点，它是一次财富的再分配。所以，这真的值得庆祝吗?房地产税会对房价带来什么样的影响?征收房产税的法理依据充分吗?这些问题，都值得思考。02先来解读一下官方的说法。根据财政部部长肖捷的文章，房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则进行立法和实施。1.立法先行在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，“立法先行”已是社会普遍共识。以上是官方的解读。是不是觉得很有一种法治国家的既视感?但实际情况没有那么简单。尽管房地产税几乎是所有发达国家地方税的主要来源，但在中国征收房地产税，一直都有争议。因为那些发达国家的土地实行的私有制，政府不存在靠卖地获得收入，而中国的土地是国有的，从理论上说，业主只拥有70年的土地使用权，并且你在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。之所以说是间接，是因为开发商在竞拍土地的时候缴纳了高额的土地出让金，而开发商是要赚钱的，他们会把“地价”作为房屋成本的一部分体现在房价上，所以你在买房的时候，就相当于缴纳了70年的土地使用费。如果再征收房地产税，就存在二次征收的问题。复旦大学经济学教授谢百三就曾尖锐地指出:“交了70年高额土地使用费再征西方房地产税，等于一只羊身上剥两次皮，税务总局先把70年收走的费吐出来还给百姓，再分70年一年年交西方式房地产税啊!”只是，既然官方已经把征收房地产税这件事提上议程，结果显然已经是没法改变了。对于上面提到的问题，官方也早就做了准备。一是在2007年的《物权法》第149条里规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这是变相承认房主对土地所拥有的权利，为房地产税的开征铺平了道路。二是不动产登记已基本完成，具备了基本的征收条件。三是从2013年开始，房地产税就已列入议程，至今已议论了好久。所以最快的话，明年两会就可能会通过房地产税的立法工作。2.充分授权中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇评论说:“所谓充分授权，应该是给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:“各地房地产情况差异大，因此地方政府对当地房地产情况更熟悉，给地方充分授权，让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。”由于房价有很强的城市差异性，充分授权地方政府，因地制宜，从理论上来说完全没毛病。3.分步推进中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为:“分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”中国实行城乡土地和住房二元制度，到2016年底我国的城镇化率水平为 57.35%，地区发展很不平衡，房产税先城市后乡镇，先市民后农民是必然的。北京、上海和深圳这三个城市很可能会首当其冲。03房地产税可能会怎么收?先来说说上海和重庆的两个试点。2001年1月，上海、重庆两个直辖市就启动房地产税试点改革。上海采用的是“老房老办法，新房新办法”(存量和增量差异对待)的思路，即以前买的、分配到的房子都不用征税，新购房屋才需要交税。我认为这是比较合理的，一来是中国的房屋产权实在是五花八门。按产权性质大体可分为:央产、军产、单位产权和私有产权房;按取得和交易的方式，可细分为:原有私房、房改房、商品房、经适房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。这些五花八门的房屋，要制定一个公平合理的方案，真的太难。二来之前买的房子已经间接交过70年的土地使用费了，这部分不收房产税合情合理。而重庆则主要针对高档房屋(均价高于新建房屋成交均价的2倍)进行征税，对于存量房屋，180平米以下免税，新购房屋100平米以下免税，超出部分以累进制的方式计税。1.按照评估值征收房地产税;2.适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度根据以上两点，我个人的推断是:存量房要征收房产税(重庆模式)，计税方式参照上海模式，同时给与一定免征额度。为什么说存量房会征收房地产税，因为降低建设、交易环节税费负担意味着政府的税收会出现一个大窟窿，而要填补这个窟窿，要么大额提高税费，要么扩大增税范围，显然后者更有可能。除此之外，对存量房征税，既能增加税收，又能打击那些手握十几套甚至几十套的炒房客以迎合民意，何乐而不为?至于计税方式，上海已经有比较成熟的经验，即先对每套房屋价格进行评估(税务局有当地所有房产交易价格纪录，可以按照算法自动生成房屋价格)，然后打个折(上海是70%)，再根据住宅性质进行征收(比如普通住宅0.4%，非普通住宅0.6%)。非普通住宅有三个标准:1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。当然，这里只是推演一下思路，具体参数各地政府会根据当地情况制定征收标准。至于免税额度，这个一定是会有的。这既是调节贫富差距实现社会公平的体现，也是社会稳定的需求。只是到了具体实施的时候，免征额度是根据人均面积，还是人均面积结合房屋数量，暂时不得而知。但结合以上3点，我们可以明确的是:对于那些拥有大量房产的房叔房姐，房产税一旦出台，他们的好日子就要到头了。04房产税的出台后，房价会下跌吗?这要分短期和长期。从短期来看，房屋持有成本的大幅提高，会让炒房者抛售手中的房产，市场上供给数量增多，可以起到抑制房价的作用。但是从长期看，房价的两极分化会更加明显，即该涨的还会涨，该跌的更快下跌。因为房地产税的实际影响是增加了房屋的持有成本，它只是一个辅助因素，决定房价的根本性因素是供需关系。一线城市的土地是有限的，只要人口源源不断地流向一线城市和少数几个重点二线城市，那里的房价继续高涨是不可避免的。以上海为例，根据《上海城市总体规划()》，到2040年上海建设用地的天花板为3200平方公里，而2020年建设用地预计将达到3226平方公里。这意味着后面的20年，上海不但不能新增建设用地，还要减少26平方公里，房子的稀缺性不言而喻。北京也是类似，而深圳则更早进入了拆迁一块重建一块的节奏。其实从全球范围内来说，任何一个发达城市(纽约、香港、首尔、台湾等)，都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的。那些指望靠征收房地产税能够买得起房的人，他们必定要是失望了。而另一个残酷的事实是，在全球化的背景下，一线城市的房价只和高净值人群(富人)的数量有关。知乎答主@Haoran在不久前写了一篇分析文章，他通过对比了北京、上海、纽约和洛杉矶的房价，以及当地富豪人数的相关度后发现，高净值人群和房价的相关度居然高达0.91。优质的资源永远是稀缺的，稀缺的资源永远是昂贵的。所谓的居者有其屋，其实是指让你租得起房，而不是买得起房。这一点我在《高房价背后的真实逻辑》一文中有过论述，这里不再重复。05最后这几句话，可能说了也没用，但我依然要行使说话的权利。否则的话，我们连这项权利也会一点点地失去。这是知乎答主@豆子彩虹爸提供的美国房产税的税单，里面清晰地记录了房地产税的去向。比如左下角这个框里:郡里收走6650块，用于郡道路，基础设施等。市里收走165.55，用于市道路，基础设施等。学区收走350.46，当作学校资金。社区学院收走289.94，当作学校资金。轻轨收走27.27。公园收走47.22。市政水务收走44.56。右上角的框里同样写的明明白白。美国的税收制度采用的是“以支定收”，即先制定未来一年的开支预算然后议会讨论通过，确定当年需要征收多少税，税率是集体协商的结果。从税单上你可以清楚地看到，房产税是用于改善的是自己所住区域的教育、卫生、公共环境等领域。而我国则恰恰相反，采用的是“收支两条线”模式，(所以会存在突击花钱的情况，因为今年不把这笔钱用完，明年的预算额度就会下降)，那些征收的房地产税最后会用到哪里?老百姓根本就决定不了，甚至无从知晓。房地产税作为一项新的税种，涉及到每个人的切身利益，它一旦开征就不会停下来了，而大城市的房价也不可能因为房地产税的开征而下降。对于那些指望房价会大跌然后抄底入场的人，他们将永远地活在梦里。而对于那些清醒的人们，是不是应该一起呼吁公开税收的去向?毕竟，这是所有公民共同的利益。很多读者还没养成阅读后点赞的习惯，如果觉得智谷做得不错，记得点个赞表示鼓励哦。
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案例与裁判文书 &
***诉徐州市建设局行政证明纠纷案
其他出版物
【全文】CLI.C.67455
***诉徐州市建设局行政证明纠纷案
【裁判摘要】
　　一、建设行政主管部门对在集体土地上建造的住宅小区组织竣工综合验收并颁发验收合格证，不违背《》关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的立法原意，是依职权实施的具体行政行为。该行为直接影响到住宅小区居民的利益，属可诉的具体行政行为。
　　二、建设行政主管部门是本行政区域内住宅小区竣工综合验收的组织者和最终审验者，代表国家对住宅小区行使竣工综合验收权力。在竣工综合验收合格后建设行政主管部门颁发的《住宅竣工验收合格证书》，是以政府机关公信力来担保住宅小区的建筑质量达到了可以交付使用的水平。建设行政主管部门在颁发证书前，必须保证证书所证明的每个事实都真实，以免因此破坏政府机关的公信力。如果证书所证明的某一事实是虚假的，建设行政主管部门应当承担审查失职的法律责任。
　　三、按照审判监督程序审理的行政诉讼案件，当事人应依法提供其在原审举证期限届满后发现的新证据，对确因客观原因不能自行收集且提供了相关线索的，当事人可以申请人民法院调取，人民法院也可以依职权向行政机关、其他组织或者公民调取证据。经过对新的证据质证、认证，被诉具体行政行为所依据的主要事实不能成立的，应当改判撤销原具体行政行为。
　　原告：***，女，55岁，江苏省徐州市奎山乡关庄村农民，暂住徐州市湖北路西段菜地。
　　被告：***，住所地：徐州市解放路。
　　法定代表人：郭宗明，该局局长。
　　第三人：***，住所地：徐州市中山南路。
　　法定代表人：闻远，该公司总经理。
　　日，被告徐州市建设局给第三人徐州市恒信房地产开发有限公司(以下简称恒信房产公司)颁发徐建验证 (15)号《住宅竣工验收合格证书》(以下简称15号验收合格证)，认定：恒信房产公司建设的世纪花园1-6号、11号住宅楼经专家组验收，验评得分80．5分，符合验收标准，具备入住条件。原告***认为该证书侵犯其合法权益，向江苏省徐州市云龙区人民法院提起行政诉讼，云龙区人民法院将此案移送徐州市泉山区人民法院，泉山区人民法院追加恒信房产公司为第三人公开审理了此案。
　　原告***诉称：世纪花园小区内有第三人恒信房产公司给原告提供的拆迁安置房。由于该房质量不合格，且第三人还拖欠着过渡房费，原告提起民事诉讼，在诉讼中得知，世纪花园是经被告徐州市建设局验收的合格工程。原告认为，在被告验收时，世纪花园住宅小区尚未安装电表，明显不具备竣工合格条件，被告却为第三人颁发验收合格证，严重损害原告利益。请求判令撤销被告颁发的15号验收合格证。
　　原告***提交以下证据：
　　1．《拆迁协议书》，用以证明***是世纪花园合法住户，对房屋质量有权主张权利；
　　2．照片7张，用以证明世纪花园内的房屋存在质量问题；
　　3．通知1份，用以证明世纪花园住宅小区竣工时未安装电表，直至2002年3月 25日第三人恒信房产公司才开始校验电表及内线。
　　除此以外，原告***还申请证人许吉良出庭作证。许吉良的证言内容是：***提交的反映房屋质量问题的照片为其所摄，世纪花园住宅小区内垃圾未清理、绿化未搞好、道路不通，电表直至2001年9月才安装，根本不具备交房条件，被拆迁户为此曾多次到市政府反映问题。
　　被告徐州市建设局辩称：为履行法定职责，依照法定程序，被告在组织专家组对世纪花园住宅小区进行综合验收后，根据建设单位整改情况才颁发验收合格证。被告向第三人恒信房产公司颁证的行为，与原告***主张的“房屋质量不合格以及拖欠过渡房费”等事实无关，应当驳回原告的诉讼请求。
　　被告徐州市建设局提交以下证据：
　　1．徐州市计划委员会制作的《关于奎山乡刘场东村改造项目建议书的批复》，徐州市规划局制作的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，徐州市国土管理局制作的《征用土地批准通知书》，徐州市土木建筑工程质量监督站制作的《建筑安装工程质量初验等级证书》，徐州市公安消防支队制作的《消防验收意见书》，以及《物业托管合同书》等，用以证明综合验收需审查的各单项手续齐全、合法；
　　2．住宅竣工验收申报表、《徐州市住宅小区竣工验收评分标准》、15号验收合格证，用以证明综合验收符合程序、符合要求；
　　3．国务院发布的《》，建设部发布的《》，徐州市建设委员会发布的《关于修改住宅小区竣工验收标准的通知》，用以证明实施综合验收具体行政行为的法律依据。
　　第三人恒信房产公司述称：被告徐州市建设局向第三人颁发验收合格证，是依照法定程序履行法定职责。颁证行为与原告***主张的“房屋质量不合格以及拖欠过渡房费”等事实无关，应当驳回原告的诉讼请求。
　　经质证、认证，徐州市泉山区人民法院查明：
　　徐州市计划委员会批准在刘场村建设世纪花园小区住宅楼，用于安置在徐州市奎山乡关　　······
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